Warum die Bank bei Kapitalanlagen anders rechnet
Wenn Sie eine Wohnung für sich selbst kaufen, zahlen Sie den Kredit allein. Die Bank will dann viel Eigenkapital sehen.
Bei einer vermieteten Wohnung ist das anders. Der Mieter zahlt jeden Monat Miete. Die Bank rechnet diese Miete bei der Prüfung mit ein. Dazu kommt Ihr Steuervorteil. Deshalb ist eine Finanzierung des vollen Kaufpreises bei guter Bonität oft möglich. Fachleute sprechen von einer Vollfinanzierung.
Was Sie trotzdem selbst zahlen
Die Kaufnebenkosten finanziert die Bank in der Regel nicht. Diese Kosten entstehen bei jedem Kauf:
| Kaufnebenkosten | Baden-Württemberg | Bayern |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 5 % | 3,5 % |
| Notar und Grundbuch | rund 1,5 bis 2 % | rund 1,5 bis 2 % |
| Zusammen, ungefähr | rund 7 % | rund 5,5 % |
Bei einer Wohnung für 300.000 € in Baden-Württemberg sind das rund 21.000 €. Diesen Betrag sollten Sie aus Ersparnissen zahlen können. Dazu kommt ein Notgroschen für unvorhergesehene Ausgaben.
Manche Banken finanzieren in Einzelfällen auch die Nebenkosten mit. Das ist dann meist teurer, weil die Zinsen höher sind. Ob das für Sie sinnvoll ist, prüfen wir offen mit Ihnen.
Worauf die Bank schaut
- Ihr Einkommen: regelmäßig und sicher, als grobe Richtschnur ab etwa 3.000 € netto im Monat
- Ihre Bonität: keine negativen Schufa-Einträge, keine hohen anderen Kredite
- Die Wohnung: Lage, Zustand, Miete. Die Bank prüft jede Wohnung selbst noch einmal
- Ihre Haushaltsrechnung: Was bleibt Ihnen nach allen Ausgaben übrig?
Mit wenig eigenem Geld Vermögen aufbauen
Das ist der eigentliche Vorteil: Sie setzen wenig eigenes Geld ein und bauen trotzdem großes Vermögen auf. Im Beispiel zahlen Sie neben den Kaufnebenkosten rund 100 € im Monat selbst. Nach 10 Jahren kann daraus rund 122.400 € Vermögen werden.
Quellen
- Grunderwerbsteuer: Landesrecht Baden-Württemberg (5 %) und Bayern (3,5 %)
- Beispielrechnung: IMOVIA-Steuer-Guide, Modellrechnung (Stand 2026)
