Die Unterschiede auf einen Blick
| Kernsanierter Bestand | Neubau | |
|---|---|---|
| Kaufpreis pro m² | meist niedriger | meist höher |
| Miete | fließt sofort, Mieter wohnt schon | oft erst nach Fertigstellung |
| Abschreibung | 2 % bis 2,5 %, mit Gutachten oft höher | 3 % linear oder 5 % degressiv |
| Zustand | Dach, Fenster, Leitungen, Bäder erneuert | alles neu |
| Energie | verbessert, aber meist nicht Neubau-Niveau | sehr effizient |
| Lage | gewachsene Viertel, oft zentral | häufig Neubaugebiete |
| Risiko Bauverzug | keins | möglich |
Was für kernsanierte Bestandswohnungen spricht
Sie sehen, was Sie kaufen. Die Wohnung steht, der Mieter wohnt darin, die Miete ist bekannt. Es gibt keine Überraschungen beim Bau.
Die Miete kommt ab dem ersten Tag. Bei einem Neubau zahlen Sie während der Bauzeit oft schon Zinsen, ohne Miete zu bekommen.
Die Abschreibung kann höher sein. Bei älteren Gebäuden kann ein Gutachten zeigen, dass die Restnutzungsdauer kürzer ist. Dann darf schneller abgeschrieben werden. In unseren Beispielen rechnen wir mit 4 % pro Jahr.
Die Lage ist gewachsen. Ältere Häuser stehen oft in zentralen, gefragten Vierteln mit guter Infrastruktur.
Was für einen Neubau spricht
Alles ist neu. Heizung, Technik, Dämmung. In den ersten Jahren gibt es kaum Reparaturen.
Sehr energieeffizient. Das senkt die Nebenkosten für den Mieter und macht die Wohnung attraktiv.
Steuerliche Sonderregeln. Für Neubauten mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 ist eine degressive Abschreibung von 5 % möglich. Unter bestimmten Voraussetzungen kommt eine Sonderabschreibung dazu.
Unsere Empfehlung
Für Einsteiger empfehlen wir meist eine kernsanierte Bestandswohnung. Sie ist sofort vermietet, gut kalkulierbar und oft günstiger. Für manche Anleger passt aber auch ein Neubau besser. Wir vermitteln beides und zeigen Ihnen ehrlich, was zu Ihrer Situation passt.
Quellen
- Abschreibung: § 7 Abs. 4 Einkommensteuergesetz (linear), § 7 Abs. 5a EStG (degressiv), § 7b EStG (Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau)
