Das Prinzip in einem Satz
Wer eine Wohnung vermietet, darf die Kosten dafür von der Steuer absetzen. Ist die Summe der Kosten höher als die Miete, entsteht ein steuerlicher Verlust. Diesen Verlust verrechnet das Finanzamt mit Ihrem Gehalt. Sie zahlen weniger Steuern.
Was Sie absetzen können
- Die Abschreibung (AfA): Das Gebäude verliert auf dem Papier jedes Jahr an Wert. Diesen Wertverlust dürfen Sie absetzen, obwohl Sie dafür kein Geld ausgeben. Das ist der größte Hebel.
- Die Zinsen: Alle Zinsen für Ihren Kredit. In den ersten Jahren sind sie am höchsten.
- Die Kosten: Hausverwaltung, Reparaturen, Versicherungen, Fahrten zur Eigentümerversammlung, Steuerberater für die Vermietung.
Nicht absetzbar ist die Tilgung. Die zahlen Sie ja in Ihr eigenes Vermögen.
Wie hoch ist die Abschreibung?
Das hängt vom Gebäude ab:
| Gebäude | Abschreibung pro Jahr |
|---|---|
| Altbau, gebaut vor 1925 | 2,5 % |
| Bestand, gebaut ab 1925 | 2 % |
| Neubau, fertig ab 2023 | 3 % |
| Neubau, Baubeginn 10/2023 bis 09/2029 | wahlweise 5 % degressiv |
| Bestand mit Gutachten zur Restnutzungsdauer | oft höher, im Beispiel 4 % |
Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht das Grundstück. Bei sanierten Bestandswohnungen kann ein Gutachten zeigen, dass das Gebäude nur noch eine kürzere Zeit genutzt werden kann. Dann darf schneller abgeschrieben werden. Das prüft ein Gutachter, nicht wir.
Ein Beispiel
| Im Beispiel | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis | 300.000 € |
| Zu versteuerndes Einkommen | 75.000 € (ledig) |
| Steuervorteil im 1. Jahr | rund 9.930 € |
| Steuervorteil Jahre 1 bis 3 zusammen | rund 29.300 € |
| Steuervorteil ab Jahr 4 | rund 3.700 € pro Jahr |
Bei 50.000 € Einkommen liegt der Vorteil im ersten Jahr im Beispiel bei rund 7.780 €, bei 100.000 € bei rund 10.640 €. Je höher Ihr Steuersatz, desto stärker wirkt der Effekt.
Wichtig: Steuern sparen ist kein Selbstzweck
Ein Steuervorteil entsteht, weil Sie Kosten haben. Er ist kein Geschenk. Aber er hilft Ihnen, die Kreditrate zu bezahlen, während Ihr Vermögen wächst. Das ist der eigentliche Sinn.
Steuerfrei verkaufen nach 10 Jahren
Verkaufen Sie die Wohnung als Privatperson nach mehr als 10 Jahren, ist der Gewinn steuerfrei (§ 23 Einkommensteuergesetz). Die Wertsteigerung landet also komplett bei Ihnen.
Den Vorteil schon jeden Monat spüren
Sie müssen nicht bis zur Steuererklärung warten. Mit einem Freibetrag beim Finanzamt bekommen Sie jeden Monat mehr Netto. Wie das geht: Mehr Netto vom Brutto.
Quellen
- Abschreibungssätze: § 7 Abs. 4 und Abs. 5a Einkommensteuergesetz
- Steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren: § 23 Abs. 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz
- Beispielrechnung: IMOVIA-Steuer-Guide, Modellrechnung (Tarif 2026)
