Kapitalanlage Immobilie. Einfach erklärt.

Was ist eine Kapitalanlage-Immobilie?

Eine Kapitalanlage-Immobilie ist eine Wohnung, in der Sie nicht selbst wohnen. Sie kaufen sie, um sie zu vermieten. Der Mieter zahlt jeden Monat Miete. Damit bezahlen Sie den größten Teil Ihres Kredits.

Das Ziel ist nicht, schnell Geld zu verdienen. Das Ziel ist, über viele Jahre Vermögen aufzubauen. Am Ende gehört Ihnen eine Wohnung, die zum großen Teil andere bezahlt haben.

Wer bezahlt die Wohnung?

Bei einer Kapitalanlage-Immobilie zahlen vier Parteien mit:

1. Die Bank gibt Ihnen das Geld für den Kauf. Sie zahlen es über viele Jahre zurück.
2. Der Mieter zahlt jeden Monat Miete. Die Miete deckt einen großen Teil der Kreditrate.
3. Das Finanzamt beteiligt sich. Zinsen, Kosten und Abschreibung der Wohnung können Ihre Steuern senken.
4. Sie zahlen den Rest. Im Beispiel rund 100 € im Monat.

Ein Beispiel in Zahlen

So sieht das in unserer Standard-Beispielrechnung aus:

Ab dem vierten Jahr liegt der Eigenanteil im Beispiel bei rund 95 € im Monat. Das ist ungefähr so viel wie ein kleiner Sparplan.

Und was haben Sie nach 10 Jahren davon? Im Beispiel ist die Wohnung dann rund 365.700 € wert (bei 2 % Wertsteigerung pro Jahr). Die Restschuld bei der Bank liegt bei rund 243.300 €. Ihr Vermögen: rund 122.400 €. Wenn Sie die Wohnung nach 10 Jahren verkaufen, ist der Gewinn für Privatpersonen steuerfrei.

Die vier Wege, wie Sie damit Vermögen aufbauen

• Tilgung: Jeden Monat zahlen Sie einen Teil des Kredits ab. Ihr Anteil an der Wohnung wächst.
• Miete: Der Mieter bezahlt den größten Teil dieser Tilgung für Sie.
• Steuervorteil: Das Finanzamt beteiligt sich über die Abschreibung und die Zinsen.
• Wertsteigerung: In gefragten Lagen haben Wohnungen langfristig an Wert gewonnen. Laut Statistischem Bundesamt stiegen die Preise für Wohnimmobilien von 2013 bis 2025 um 65 %, die Verbraucherpreise im selben Zeitraum um 31 %. Eine Garantie für die Zukunft ist das nicht.

Welche Risiken gibt es?

Wir sagen es offen: Kein Investment ist ohne Risiko. Die wichtigsten bei einer Wohnung:

• Leerstand: Zieht der Mieter aus, fehlt die Miete, bis ein neuer kommt. Deshalb vermitteln wir nur Wohnungen in gefragten Lagen.
• Zinsen: Steigen die Zinsen nach Ende der Zinsbindung, wird die Rate teurer. Deshalb empfehlen wir eine lange Zinsbindung.
• Reparaturen: Ältere Häuser brauchen irgendwann Arbeit. Deshalb vermitteln wir kernsanierte Wohnungen.
• Wert: Immobilienpreise können auch fallen. 2023 sanken sie laut Statistischem Bundesamt um 8,4 %. Wer langfristig hält, ist davon weniger betroffen.
• Bindung: Eine Wohnung verkauft man nicht an einem Tag. Planen Sie mindestens 10 Jahre ein.

Für wen eignet sich eine Kapitalanlage-Immobilie?

• Für Menschen mit festem Einkommen, als grobe Richtschnur ab etwa 3.000 € netto im Monat.
• Für Menschen, die Steuern zahlen und davon etwas zurückhaben möchten.
• Für Menschen, die langfristig denken, zum Beispiel an ihre Rente.
• Für Menschen, die keine Zeit oder Lust haben, sich selbst um Mieter und Handwerker zu kümmern.

Keine Vorerfahrung nötig. Die meisten unserer Kunden kaufen ihre erste Immobilie. Mehr dazu: In Immobilien investieren ohne Vorerfahrung.

Wie IMOVIA Sie unterstützt

Wir sind ein Investmentbüro im Nürtinger Tor in Nürtingen, nahe Stuttgart. Wir vermitteln kernsanierte, bereits vermietete Eigentumswohnungen in Baden-Württemberg und Bayern. Eine Hausverwaltung kümmert sich um alles. Wir begleiten Sie von der ersten Frage bis nach dem Kauf.