Immobilie als Altersvorsorge. Miete statt Lücke im Alter.

Dann hilft sie auf zwei Arten:

• Sie wohnen selbst darin. Dann fällt die Miete weg. Sie brauchen im Alter weniger Geld, die Rentenlücke wird kleiner.
• Sie vermieten sie. Dann kommt jeden Monat Miete dazu. Sie haben im Alter mehr Geld, die Rentenlücke wird kleiner.

Warum das wichtig ist: Die gesetzliche Rente allein reicht bei den meisten nicht. Die durchschnittliche Altersrente lag Ende 2024 bei 1.154 € im Monat nach Kranken- und Pflegebeitrag¹. Das Rentenniveau liegt bei 48 %, festgelegt nur bis 2031².

Beides schließt sich nicht aus. Viele wohnen zur Miete und kaufen trotzdem eine Wohnung zum Vermieten, weil Mieter und Finanzamt mitzahlen. Andere kaufen später zusätzlich ein Eigenheim.

Wie die Steuer genau wirkt, zeigt der Ratgeber Steuern sparen mit Immobilien und unser Steuer-Rechner.

Danach fällt die Rate weg. Die Miete bleibt. In heutigem Geld sind das im Beispiel 1.100 € Kaltmiete. Davon gehen die Kosten ab, die der Mieter nicht trägt, und Steuer auf den Gewinn. Zum Vergleich: In unserem Rechenbeispiel zur Rentenlücke fehlen einem 35-Jährigen mit 4.000 € brutto rund 630 € im Monat. Die Miete einer abbezahlten Wohnung kann so eine Lücke zu einem großen Teil füllen.

Wichtig im Alter:

• Steuer auf die Miete. Mieteinnahmen sind im Alter steuerpflichtig. Zinsen fallen dann weg und die Abschreibung läuft irgendwann aus. Dafür ist der Steuersatz im Alter oft niedriger als im Berufsleben.
• Rücklage für Reparaturen. Auch eine abbezahlte Wohnung braucht Geld für Dach, Heizung oder Fenster. In einer Eigentumswohnung zahlt man dafür laufend in eine gemeinsame Rücklage.
• Verkaufen ist möglich. Wer lieber Geld als Miete möchte, kann verkaufen. Gewinne aus dem Verkauf einer vermieteten Wohnung sind nach 10 Jahren steuerfrei⁴.

Wer erst mit 45 oder 50 kauft, ist bei 1,5 % Tilgung bis zur Rente nicht schuldenfrei. Dann hilft eine höhere Tilgung, eine Sondertilgung oder der Verkauf zur Rente. Das erhöht die Rate oder senkt die Miete im Alter. Ehrlich durchrechnen lohnt sich.

Wie viel das bringt, hängt von Ihrem Grenzsteuersatz ab. Das ist die Steuer auf jeden zusätzlichen Euro. Ab 69.879 € zu versteuerndem Einkommen liegt er 2026 bei 42 %⁵. Dann bringt jeder Euro Werbungskosten rund 42 Cent Steuer zurück.

Die Abschreibung (AfA) ist der Teil des Gebäudewerts, den Sie jedes Jahr absetzen dürfen, obwohl Sie dafür kein Geld ausgeben. Das Gesetz sieht dafür feste Prozentsätze vor⁶. Mit einem Gutachten über eine kürzere Restnutzungsdauer kann der Satz höher sein, im Beispiel 4 %. Mehr dazu im Lexikon unter AfA.

Das ist der Grund, warum eine vermietete Wohnung gerade für Menschen mit gutem Einkommen interessant ist: Je höher der Steuersatz, desto mehr zahlt das Finanzamt mit. Ein Freibetrag beim Lohn kann den Vorteil schon jeden Monat aufs Konto bringen, statt erst mit der Steuererklärung.

• Leerstand und Mietausfall. Steht die Wohnung leer oder zahlt der Mieter nicht, zahlen Sie die Rate allein. Gute Lagen mit vielen Mietinteressenten senken dieses Risiko, nehmen es aber nicht weg.
• Reparaturen und Sonderumlagen. Große Arbeiten am Haus können teuer werden. Kernsanierte Wohnungen haben weniger offene Baustellen, brauchen aber trotzdem eine Rücklage.
• Zins nach der Zinsbindung. Nach 10 Jahren stehen im Beispiel noch rund 243.300 € Kredit offen. Ist der Zins dann höher, steigt die Rate.
• Wert kann fallen. Immobilienpreise können sinken, vor allem in schwachen Lagen. Wer verkaufen muss, wenn die Preise unten sind, verliert Geld.
• Alles in einem Topf. Eine Wohnung ist viel Geld an einem Ort. Wer nur darauf setzt, hat kein breites Polster. Eine Mischung mit Rücklagen und anderen Anlagen ist stabiler.
• Nicht schnell zu Geld. Ein Verkauf dauert Wochen bis Monate und kostet Gebühren.
• Arbeit mit Mietern. Mieter suchen, Abrechnung, Reparaturen. Eine Hausverwaltung nimmt das ab, kostet aber Geld.
• Gesetze ändern sich. Steuerregeln und Mietrecht können sich ändern. Ein Steuervorteil von heute ist keine Zusage für morgen.

• Angestellte mit gutem Einkommen: Hoher Steuersatz, sicheres Gehalt, Bank finanziert gern. Hier wirkt der Steuervorteil am stärksten.
• Paare: Zwei Einkommen machen die Finanzierung leichter. Rechnen Sie die Rate auch für den Fall, dass einer weniger verdient.
• Beamte: Sichere Einkommen sind bei Banken gern gesehen. Die Pension wird versteuert, Mieteinnahmen im Alter helfen.
• Selbstständige: Oft ohne gesetzliche Rente, deshalb ist eigener Vermögensaufbau Pflicht. Banken wollen hier meist mehrere Jahresabschlüsse sehen.
• Weniger geeignet: wer kein Polster für Notfälle hat, ein unsicheres Einkommen hat oder in wenigen Jahren an das Geld muss.

Eine Immobilie ersetzt nicht alles andere. Sie ist ein starker Baustein neben gesetzlicher Rente, Betriebsrente und ETF-Sparplan. Alle Wege im Vergleich zeigt der Ratgeber Altersvorsorge. Wie groß Ihre Lücke ist, zeigt der Ratgeber Rentenlücke berechnen.

1. Lücke kennen. Rechnen Sie aus, wie viel Ihnen im Alter fehlt. Der Rechner unten hilft.
2. Polster prüfen. Für Kaufnebenkosten und Notfälle brauchen Sie eigenes Geld. Im Beispiel rund 21.000 € Kaufnebenkosten.
3. Durchrechnen lassen. Mit Ihrem Steuersatz, Ihrer Rate und einer echten Wohnung, nicht mit Durchschnittswerten.
4. Lage und Zustand prüfen. Wie viele Menschen suchen dort eine Wohnung? Ist das Haus saniert? Wie hoch ist die Rücklage der Eigentümer?
5. Finanzierung vergleichen. Zinsbindung, Tilgung und Sondertilgung so wählen, dass die Wohnung zur Rente möglichst abbezahlt ist.