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Kapitalanlage-Immobilien in Neu-Ulm. Sie verdienen Ihr Geld. Lassen Sie es jetzt für sich arbeiten.
Neu-Ulm liegt mitten in einer starken Wirtschaftsregion an der Donau. Viele hier haben ein festes Einkommen und sparen regelmäßig. Auf dem Konto bringt das aber wenig. Eine vermietete Wohnung baut Vermögen auf, und Mieter und Finanzamt beteiligen sich daran.
Geschrieben von Hannes Ruopp, Gründer von IMOVIA
Geprüft am 02.11.2026 · alle Zahlen mit Quelle
Kurz gesagt
Für die Stadt Neu-Ulm allein gibt es keinen frei veröffentlichten amtlichen Kaufpreis. Im ganzen Landkreis Neu-Ulm kostete eine gebrauchte Eigentumswohnung über 45 m² im Jahr 2025 im Mittel rund 3.100 € je Quadratmeter, eine neue rund 5.300 €2. In bestehenden Mietverträgen in der Stadt lag die Kaltmiete beim Zensus 2022 bei 8,83 € je Quadratmeter3. Mit diesen Werten trägt die Miete rund 57 % der Monatsrate5. Für eine Kapitalanlage zählt, dass Preis und Miete gut zusammenpassen, in Neu-Ulm oder in einer anderen gefragten Region Deutschlands. Eine Hausverwaltung kümmert sich um die Wohnung. Wir beraten Sie per Video oder in unserem Büro in Nürtingen.
Inhalt13 Kapitel
- Kaufpreise in Neu-Ulm
- Konto, Fonds oder Immobilie
- So funktioniert die Kapitalanlage
- Wohnwetterkarte 2026
- Wohnungsmarkt Neu-Ulm in Zahlen
- Mieten in Neu-Ulm
- Mietrendite in Neu-Ulm
- Regeln für Vermieter
- Einwohner, Preise und Pendler
- Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie
- Beispielrechnung
- Ihre Ansprechpartner
- Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Neu-Ulm
Das machen Neu-Ulmer richtig
- 01
Sie wohnen in einer Stadt, die Arbeit anzieht. 22.264 Beschäftigte pendeln jeden Tag zum Arbeiten nach Neu-Ulm4.
- 02
Sie bauen schon auf Eigentum. In 43,29 % der bewohnten Wohnungen in Neu-Ulm leben die Eigentümer selbst3, fast so viele wie im Schnitt von Deutschland mit 44,29 %.
- 03
Sie wägen ab, bevor Sie sich festlegen. Das ist bei einer Wohnung genau richtig.
- 04
Sie denken an morgen. Je früher Sie beginnen, desto länger arbeitet die Zeit für Ihr Vermögen.
Und trotzdem
Kaufpreise im Landkreis Neu-Ulm. Die Miete trägt nur gut die Hälfte der Rate.
Neu-Ulm wirkt günstiger als viele Städte in Süddeutschland. Eine Wohnung vor der Haustür scheint deshalb naheliegend. Doch auch hier zahlen Sie mit Durchschnittswerten jeden Monat einen großen Teil selbst.
- 3.100 €
kostete 2025 im Landkreis Neu-Ulm ein Quadratmeter gebrauchte Eigentumswohnung im Mittel, gerundet. 2024 waren es 2.900 €, ein Plus von 6,9 %.2
Für Sie heißt dasEine gebrauchte Wohnung mit 60 m² kostet damit rund 186.000 €. Dazu kommen Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer.
- 930 €
Monatsrate für diese Wohnung, wenn die Bank alles finanziert, mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung. In bestehenden Verträgen brachten 60 m² in der Stadt 2022 im Schnitt rund 530 € Kaltmiete.5
Für Sie heißt dasDie Miete trägt so rund 57 % der Rate. Gut 40 % zahlen Sie jeden Monat aus eigener Tasche.
- 5.300 €
kostete 2025 im Landkreis ein Quadratmeter neue Eigentumswohnung im Mittel. Das sind 8,2 % mehr als 2024.2
Für Sie heißt dasNeu gebaut ist mehr als anderthalbmal so teuer wie gebraucht. Mit Durchschnittsmieten lässt sich das kaum tragen.
- 2,72 %
der Wohnungen in Neu-Ulm standen beim Zensus 2022 leer. Im Schnitt von Bayern waren es 4,24 %.3
Für Sie heißt dasFreie Wohnungen sind knapp. Wer zur Miete wohnt, hat wenig Auswahl und baut mit der Miete kein eigenes Vermögen auf.
Sparen allein bringt Sie nicht weit. Es kommt darauf an, wo Ihr Geld arbeitet.
So gerechnet: ohne Steuervorteil und mit Mieten aus bestehenden Verträgen. Neue Mietverträge liegen meist höher. Ein Teil der Rate ist Tilgung und baut Ihr Vermögen auf.
Neu-Ulm
Wohnen in Neu-Ulm. Zwischen Donau, Altbau und Wiley.
Neu-Ulm hat 62.843 Einwohner und liegt in Bayern1, direkt gegenüber von Ulm in Baden-Württemberg. Zwei Bundesländer, eine Region.
Was viele schon nutzen
Konto, Fonds oder Immobilie als Kapitalanlage? Jede Lösung kann etwas, keine kann alles.
Gut möglich, dass Sie schon so vorsorgen. Doch bei jeder dieser Lösungen fehlt etwas.
- 001
Geld auf dem Konto
Sie kommen jederzeit an Ihr Geld.
Es wird mit der Zeit weniger wert. Im Euroraum gab es im Juli 2026 für täglich verfügbares Geld im Schnitt 0,28 % Zins6, die Preise stiegen 2025 um 2,2 %7.
- 002
Fondssparplan
Breit gestreut und flexibel.
Er wächst vor allem mit Ihren eigenen Einzahlungen. Die Kurse schwanken, und ein Mieter zahlt nicht mit.
- 003
Vorsorge über den Arbeitgeber
Der Betrieb gibt oft einen Zuschuss.
Das Geld bleibt bis zur Rente gebunden. Später ist sie meist steuerpflichtig, über einem Freibetrag kommt Krankenkassenbeitrag dazu8,9.
- 004
Eine Wohnung in Neu-Ulm kaufen
Die Lage kennen Sie aus dem Alltag.
Mit Durchschnittswerten trägt die Miete nur rund 57 % der Rate5. Den Rest zahlen Sie jeden Monat.
- 005
Und wenn es eine Lösung gäbe, die alles verbindet?
Ohne dass Sie auf etwas verzichten müssen.
Ein Blick nach vorn
Vermögen aufbauen mit einer Immobilie. Zehn Jahre später.
Es ist 2036. Sie leben in Neu-Ulm, arbeiten wie bisher und radeln am Wochenende vielleicht an der Donau entlang. Ihre Wohnung steht in einer Region, in der viele eine Wohnung suchen, und ist vermietet. Der Kredit ist zu einem großen Teil abbezahlt, und vom Finanzamt kam Jahr für Jahr Geld zurück. Mieterwechsel und Reparaturen hat die Hausverwaltung übernommen.
- Eine Wohnung als echter Sachwert
- Die Bank gibt den größten Teil
- Mieter und Finanzamt zahlen mit
- Mehr Netto über die Steuer
- Wenig Aufwand für Sie
- Nach 10 Jahren Verkaufsgewinn steuerfrei10
Genau dafür gibt es IMOVIA
Kapitalanlage mit IMOVIA. Die richtige Wohnung, wo auch immer sie steht.
Wir, Luis Otte und Hannes Ruopp, haben IMOVIA in Nürtingen gegründet. Unser Ziel: Jeder soll mit Immobilien Vermögen aufbauen können, ohne Vorwissen und ohne viel Aufwand. Sie kaufen eine sanierte Wohnung, die bereits vermietet ist. Die Bank finanziert den Kauf. Den Rest organisieren wir zusammen mit Ihnen.
Wir finden die Wohnung
Saniert oder neu, vermietet und in einer Gegend mit vielen Wohnungssuchenden. Vorher prüfen wir Zahlen, Mietvertrag und Unterlagen.
Wir begleiten die Finanzierung
Unser Finanzierungspartner vergleicht für Sie die Angebote vieler Banken. Wir begleiten Sie bis zum Notartermin.
Bei diesen und weiteren Banken reicht unser Finanzierungspartner Anträge ein, bei Sparkassen und Volksbanken bei einzelnen Instituten.
Vor Ort kümmert sich die Verwaltung
Mieter, Nebenkosten und Reparaturen übernimmt eine Hausverwaltung. Sie erhalten einmal im Jahr die Abrechnung.
Das Prinzip in gut 2 Minuten
Beschäftigte pendeln zum Arbeiten nach Neu-Ulm. Wo so viele arbeiten, braucht es Wohnungen.4
- 1.165 €zahlt der Mieter
- 310 €Steuervorteil vom Finanzamt
- 95 €zahlen Sie selbst
Beispielrechnung11, gerundet, ab dem 4. Jahr: Rate 1.500 € (Zins und Tilgung) und 70 € nicht umlagefähige Kosten im Monat, Miete mit leichter Steigerung, Steuererstattung rund 3.700 € pro Jahr. In den Jahren 1 bis 3 liegt Ihr Anteil im Beispiel bei rund 0 €, weil die Sanierung zusätzlich rund 5.640 € Steuern pro Jahr zurückbringt.
Wohnwetterkarte 2026
Wo würden Sie eine Wohnung kaufen? Logisch: dort, wo es rot ist.
Die Wohnwetterkarte 2026 zeigt rot, wo viele Menschen eine Wohnung suchen und zu wenig gebaut wird12. Neu-Ulm liegt direkt neben Ulm im roten Bereich. Richtung Augsburg und München wird die Karte noch dunkler. Rot sind zum Beispiel auch die Räume Stuttgart und Frankfurt.
- 01
Gefragte Gegend
Wo viele eine Wohnung suchen, steht sie selten lange leer. Die Karte schaut drei bis fünf Jahre voraus und sagt nichts über künftige Preise.
- 02
Passender Preis
Je besser der Kaufpreis zur Miete passt, desto weniger zahlen Sie jeden Monat drauf.
- 03
Saniert oder neu
Dann fallen in den ersten Jahren möglichst keine großen Arbeiten an. Über unsere Bauträger-Partner bekommen wir solche Wohnungen in mehreren roten Regionen Deutschlands.
Deshalb muss Ihre Wohnung nicht in Neu-Ulm stehen. Wir suchen in den roten Regionen in ganz Deutschland die Wohnung, deren Zahlen für Sie aufgehen. Vor Ort ist die Hausverwaltung, Sie müssen nicht hinfahren.
Passende Wohnung findenNeu-Ulm in Zahlen
Wohnungsmarkt Neu-Ulm in Zahlen. Mit Quelle, Stand und Gebiet.
Die meisten Werte gelten für die Stadt Neu-Ulm. Die Kaufpreise gibt es frei nur für den ganzen Landkreis, das steht in der Zeile dabei. Die Zensus-Mieten von 2022 stammen aus laufenden Verträgen.
| Kennzahl | Wert | Art |
|---|---|---|
| Einwohner (31.12.2025) | 62.8431 | Amtliche Statistik |
| Einwohner (31.12.2024) | 62.64113 | Amtliche Statistik |
| Einwohner je km² | 7761 | Amtliche Statistik |
| Arbeitsplätze mit Sozialversicherung in Neu-Ulm | 29.9404 | Amtliche Statistik |
| Beschäftigte, die in Neu-Ulm wohnen | 28.0964 | Amtliche Statistik |
| Pendeln zum Arbeiten nach Neu-Ulm | 22.2644 | Amtliche Statistik |
| Pendeln von Neu-Ulm zur Arbeit woanders hin | 20.4324 | Amtliche Statistik |
| Arbeitslosenquote 2025 | 4 % (Bayern 4 %)14 | Amtliche Statistik |
| Wohnungen | 30.4783 | Zensus 2022 |
| Kaltmiete je m², bestehende Verträge | 8,83 € (Bayern 8,74 €)3 | Zensus 2022 |
| Leer stehende Wohnungen | 2,72 % (Bayern 4,24 %)3 | Zensus 2022 |
| Von Eigentümern bewohnt | 43,29 % (Bayern 49,26 %)3 | Zensus 2022 |
| Gebrauchte Eigentumswohnung je m², Landkreis Neu-Ulm, 2025 (gerundet) | 3.100 €2 | Gutachterausschuss |
| Gebrauchte Eigentumswohnung je m², Landkreis Neu-Ulm, 2024 (gerundet) | 2.900 €2 | Gutachterausschuss |
| Neue Eigentumswohnung je m², Landkreis Neu-Ulm, 2025 (gerundet) | 5.300 €2 | Gutachterausschuss |
| Grunderwerbsteuer | 3,515 % (Ulm in Baden-Württemberg 5 %)16 | Gesetz |
| Mietpreisbremse | gilt bis 31.12.202917 | Verordnung |
Jede Zahl mit Quelle und Stand unten auf der Seite. Amtliche Zahlen haben wir nicht verändert, nur gerundet.
Mieten
Mieten in Neu-Ulm. Etwas über dem Schnitt von Bayern.
In bestehenden Mietverträgen zahlten Mieter in Neu-Ulm beim Zensus 2022 im Schnitt 8,83 € kalt je Quadratmeter3. Das ist etwas mehr als im Schnitt von Bayern und deutlich mehr als in ganz Deutschland. Bei einer neuen Vermietung gilt in Neu-Ulm die Mietpreisbremse: höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Neubauten und die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung sind davon ausgenommen18.
| Miete | je m² | Art |
|---|---|---|
| Neu-Ulm, bestehende Mietverträge | 8,83 €3 | Zensus 2022 |
| Bayern, bestehende Mietverträge | 8,74 €3 | Zensus 2022 |
| Deutschland, bestehende Mietverträge | 7,28 €3 | Zensus 2022 |
Kaltmieten je m² Wohnfläche aus dem Zensus 2022, also aus laufenden Verträgen. Neue Mietverträge liegen oft höher. Einen amtlichen Mietspiegel-Durchschnitt für Neu-Ulm haben wir nicht gefunden, deshalb nennen wir hier nur die Zensus-Werte.
Mietrendite
Mietrendite in Neu-Ulm. Einfach nachgerechnet.
Die Mietrendite zeigt, wie viel Miete im Jahr im Verhältnis zum Kaufpreis hereinkommt. Rechnen Sie die Kaltmiete auf zwölf Monate hoch und teilen Sie sie durch den Kaufpreis. Teilen Sie umgekehrt den Kaufpreis durch die Jahresmiete, sehen Sie, wie viele Jahresmieten die Wohnung kostet. Im Renditerechner können Sie eigene Zahlen eingeben.
So rechnen wir, Beispiel 60 m²
- Kaufpreis: 60 m² × 3.100 € (Landkreis, Mittel 2025)186.000 €
- Jahresmiete: 60 m² × 8,83 € × 12 Monate6.358 €
- Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete29,3 Jahresmieten
- Mietrendite vor Kosten53,4 %
Eigene Beispielrechnung mit dem Kaufpreis für den ganzen Landkreis (2025, gerundet) und der Miete aus bestehenden Verträgen in der Stadt (2022). In der Stadt selbst können die Preise höher liegen als im Landkreis. Kaufnebenkosten, Verwaltung und Rücklage sind nicht eingerechnet. Die Beispielwohnung weiter unten mit angenommenen Werten (300.000 €, 1.100 € Miete im Monat) kommt auf 4,4 %.
Recht
Regeln für Vermieter in Neu-Ulm. Was Sie wissen sollten.
Diese Regeln gelten für Wohnungen in Neu-Ulm. Sie schützen Mieter. Für Sie als Vermieter heißt das: Die Miete darf steigen, aber nur in Grenzen. Steht Ihre Wohnung woanders, gelten die Regeln dort. Stand November 2026.
- 01
Mietpreisbremse
Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, also der üblichen Miete für eine ähnliche Wohnung im Ort. Ausnahmen gibt es zum Beispiel für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal genutzt und vermietet wurden, und für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. War schon die Miete des Vormieters höher, darf die neue Miete genauso hoch sein. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.19
- 02
Kappungsgrenze
Erhöhen Sie in einem laufenden Mietvertrag die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete, also die übliche Miete am Ort (zum Beispiel laut Mietspiegel), darf sie in drei Jahren um höchstens 15 % steigen. Ohne diese Verordnung wären es 20 %. Für Erhöhungen nach einer Modernisierung und für Staffelmieten (feste Erhöhungen im Vertrag) oder Indexmieten (Miete folgt den Verbraucherpreisen) gelten eigene Regeln. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.19
- 03
Kündigungssperrfrist
Wohnte der Mieter schon in der Wohnung, als das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde, darf ein Käufer frühestens 10 Jahre nach dem ersten Verkauf wegen Eigenbedarf kündigen, also weil er die Wohnung für sich oder seine Familie braucht. Das Gleiche gilt für eine Kündigung, weil er die Wohnung sonst nicht angemessen wirtschaftlich verwerten kann und dadurch große Nachteile hätte. Ohne diese Verordnung wären es 3 Jahre. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.19
- 04
Grunderwerbsteuer
Beim Kauf zahlen Sie in Bayern 3,5 % des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer. Das ist eine Steuer, die beim Kauf einer Wohnung oder eines Grundstücks einmal anfällt.20
Entwicklung
Wächst Neu-Ulm? Einwohner, Preise und Pendler.
Ja, etwas. Ende 2025 lebten mehr Menschen in Neu-Ulm als ein Jahr zuvor. Auch die Preise im Landkreis sind 2025 gestiegen. Täglich kommen mehr Beschäftigte zum Arbeiten in die Stadt, als zum Arbeiten hinausfahren.
- +0,3 %Einwohner Ende 2025 im Vergleich zum Vorjahr: 62.843 statt 62.6411,13
- +6,9 %Preis je m² für gebrauchte Eigentumswohnungen im Landkreis 2025 gegenüber 20242
- +8,2 %Preis je m² für neue Eigentumswohnungen im Landkreis 2025 gegenüber 20242
- 22.264Beschäftigte pendeln nach Neu-Ulm, 20.432 pendeln hinaus4
Ehrlich gesagt
Chancen und Risiken in Neu-Ulm. Mit echten Zahlen.
Wir zeigen beide Seiten von Neu-Ulm, mit amtlichen Zahlen und im Vergleich mit Bayern.
Das spricht für Neu-Ulm
Das sollten Sie wissen
- Die Mietpreisbremse gilt auch in Neu-Ulm17. Neue Mieten sind damit meist auf 10 % über der ortsüblichen Miete begrenzt.
- Zinsen können steigen, wenn die feste Zinsvereinbarung mit der Bank endet. Planen Sie das von Anfang an mit ein.
- Eine Immobilie ist eine Anlage für viele Jahre. Kurzfristig kommen Sie schwer an das Geld.
Passt das zu Ihnen?
Für wen eine Kapitalanlage in Neu-Ulm passt.
Passt zu Ihnen, wenn …
- Sie haben ein festes Einkommen, etwa ab 3.000 € netto im Monat.
- Sie denken an 10 Jahre und länger.
- Sie möchten sich nicht selbst um Mieter, Reparaturen und Verwaltung kümmern.
- Sie haben ein kleines Polster für unerwartete Kosten.
Eher nicht, wenn …
- Sie brauchen das Geld in den nächsten Jahren.
- Ihr Einkommen schwankt stark oder ist unsicher.
- Sie zahlen schon hohe Kredite ab.
- Sie suchen eine Geldanlage ganz ohne Risiko.
Was Sie davon haben
Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie. In Euro und im Leben.
Ergebnis
9.930 €Mehr von dem behalten, was Sie verdienen.
So viel Steuer kommt im Beispiel im ersten Jahr zurück, durch Abschreibung (den Wertverlust, den Sie absetzen dürfen), Zinsen und Sanierungskosten11.
Freiheit
Kaum ZeitKein Mieter ruft Sie an.
Die Hausverwaltung kümmert sich um Mieter und Reparaturen. Sie bekommen einmal im Jahr die Abrechnung für die Steuer.
Sicherheit
1.100 €Ein Wert, der bleibt.
Miete jeden Monat im Beispiel. Und etwas, das Sie an Ihre Familie weitergeben können.
Zahlen
122.400 €Aus rund 95 € im Monat werden in 10 Jahren 122.400 € Vermögen.
Im Beispiel liegt Ihr Anteil in den ersten 3 Jahren bei rund 0 €, ab Jahr 4 bei rund 95 € im Monat. Mit den Kaufnebenkosten setzen Sie in 10 Jahren insgesamt rund 14.500 € ein11.
Mehr Vermögen mit weniger eigenem Geld
Der Unterschied ist der Hebel. Beim Konto und beim ETF arbeitet nur Ihr eigenes Geld. Bei der Wohnung zahlen Bank, Mieter und Finanzamt mit. Deshalb wächst das Vermögen schneller, obwohl Sie weniger selbst einsetzen.
Aus rund 14.500 € eigenem Geld werden im Beispiel 122.400 € Vermögen. Das ist rund das 8-Fache.
Beispielrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide11: Tagesgeld mit 1 %, ETF mit 7 % pro Jahr, mit 27.600 € eigenem Einsatz in 10 Jahren. Die Wohnung braucht im Beispiel rund 14.500 € eigenes Geld, Kaufnebenkosten eingerechnet. Wohnung 300.000 € mit 2 % Wertsteigerung, zu versteuerndes Einkommen 75.000 €. Keine Anlageberatung.
Rechner
Kapitalanlage in Neu-Ulm nach Steuern. Rechnen Sie selbst.
Eine gebrauchte 60-m²-Wohnung zum Preis von rund 3.100 € je m² (Oberer Gutachterausschuss Bayern, Landkreis Neu-Ulm, Weiterverkauf 2025, gerundet) 5 und mit der Miete in bestehenden Verträgen (Zensus 2022) von rund 8,83 € je m² 3. Schieben Sie den Regler auf Ihr Einkommen.
- Rate an die Bank
- 930 € im Monat
- Miete, die hereinkommt
- 530 € im Monat
- Steuererstattung
- 160 € im Monat
- Ihr Anteil nach Steuern
- 240 € im Monat
Davon sind rund 230 € Tilgung. Damit gehört Ihnen jeden Monat ein Stück mehr der Wohnung. Ohne Steuer wären es rund 400 €.
Modellrechnung für das erste Jahr 21: ledig, ohne Kirchensteuer, ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Ab dem zweiten Jahr sinken die Zinsen und damit auch die Erstattung. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassen
Beispielrechnung für Anleger aus Neu-Ulm
Beispielrechnung Kapitalanlage-Immobilie. Jede Annahme offen.
Die Beispielwohnung ist keine Neu-Ulmer Durchschnittswohnung: Mit Landkreis-Preis und Zensus-Miete trägt die Miete dort nur rund 57 % der Rate. Gerechnet wird mit 75.000 € zu versteuerndem Einkommen, also rund 7.700 € brutto im Monat. Mehr Einkommen bedeutet mehr Steuervorteil. Er kommt mit der Steuererklärung, danach auf Antrag auch jeden Monat über weniger Lohnsteuer.
- Kaufpreis der Wohnung
- 300.000 €
- Miete im Monat (Start)
- 1.100 €
- Zins und Tilgung
- 4,5 % und 1,5 %
- Abschreibung pro Jahr
- 4 % (mit Gutachten zur Restnutzungsdauer, sonst meist 2 %)
- Wertsteigerung pro Jahr (Annahme)
- 2 %
- Kaufnebenkosten, einmalig
- 21.000 €
- Ihr Anteil im Monat, Jahr 1 bis 3
- rund 0 €
- Ihr Anteil im Monat, ab Jahr 4
- rund 95 €
| Zu versteuerndes Einkommen | Steuererstattung im 1. Jahr |
|---|---|
| 50.000 € | rund 7.780 € |
| 75.000 € | rund 9.930 € |
| 100.000 € | rund 10.640 € |
Modellrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide11, ledig, Tarif 2026. Der Steuereffekt ist in den ersten Jahren am größten und fällt danach geringer aus. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassenWir sind für Sie da
Ihre Ansprechpartner für Kapitalanlagen in Neu-Ulm. Luis Otte und Hannes Ruopp.
Wir haben IMOVIA in Nürtingen gegründet. Ein Callcenter gibt es bei uns nicht. Kunden aus Neu-Ulm beraten wir meist per Video, gern auch persönlich in unserem Büro.
Luis kommt aus dem Vertrieb und dem Marketing. Er sorgt dafür, dass Sie schnell und einfach zu Ihrer Wohnung kommen.
Mehr über Luis
Hannes kennt den Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien und Finanzierungen aus der Praxis.
Mehr über Hannes- 01
Unser Büro ist im Nürtinger Tor
Kirchstraße 34 bis 36, 72622 Nürtingen, mit Parkhaus im Haus. Aus Neu-Ulm geht es am bequemsten per Video.
- 02
Wir kennen Finanzierungen aus der Praxis
Unser Hintergrund liegt im Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien, in der Finanzierungsvermittlung und im Performance-Marketing.
- 03
Wir sagen auch Nein
Passt eine Wohnung nicht zu Ihrem Einkommen, sagen wir Ihnen das. Ein schlechter Kauf hilft niemandem.
Unser Versprechen
Jede Wohnung bewertet vor dem Kauf ein unabhängiger Gutachter.
Er prüft, ob der Kaufpreis zum Wert der Wohnung passt.
Aus unserem Google-Profil
Erfahrungen mit IMOVIA Immobilien. Bewertungen aus unserem Google-Profil.
★★★★★„Sehr kompetente und ehrliche Beratung. Ich habe mich von Anfang an bestens aufgehoben gefühlt und bin super zufrieden.“
★★★★★„Es wurde alles sehr verständlich erklärt. Ich bin mit den erbrachten Leistungen sehr zufrieden.“
★★★★★„Man fühlt sich direkt gut aufgehoben und merkt, dass hier Wert auf Qualität und Kundenzufriedenheit gelegt wird.“
Wir zeigen Bewertungen aus unserem Google-Profil im Wortlaut. Ob die Verfasser bei uns gekauft haben, prüfen wir nicht gesondert.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Neu-Ulm
Lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie in Neu-Ulm?
Was kostet eine Eigentumswohnung in Neu-Ulm?
Einen frei veröffentlichten Durchschnitt nur für die Stadt gibt es nicht. Im ganzen Landkreis Neu-Ulm kosteten gebrauchte Wohnungen über 45 m² 2025 im Mittel rund 3.100 € je Quadratmeter, 2024 rund 2.900 €. Neue Wohnungen kosteten rund 5.300 €2. In der Stadt selbst können die Preise höher liegen.
Wie hoch ist die Mietrendite in Neu-Ulm?
Mit dem Landkreis-Preis und der Zensus-Miete der Stadt rund 3,4 % im Jahr vor Kosten: 60 m² für rund 186.000 € und rund 6.400 € Jahresmiete5. Weil der Preis für den ganzen Landkreis gilt, ist das nur eine grobe Orientierung.
Ist die Grunderwerbsteuer in Neu-Ulm niedriger als in Ulm?
Gilt in Neu-Ulm die Mietpreisbremse?
Ja. Neu-Ulm steht in der Mietpreisbremse-Verordnung des Landes. Sie gilt bis 31.12.2029. Ob sie verlängert wird, ist noch offen. Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen17. Neubauten und die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung sind ausgenommen18.
Ich wohne in Neu-Ulm und arbeite in Ulm. Spielt das für die Bank eine Rolle?
Nein. Für die Finanzierung zählen Ihr Einkommen, Ihre Ausgaben, laufende Kredite und ob Ihr Vertrag unbefristet ist. Dass Arbeitsort und Wohnort in verschiedenen Bundesländern liegen, ist dafür egal. Das gilt für Angestellte genauso wie für Beamte.
Muss meine Kapitalanlage in Neu-Ulm stehen?
Nein. Wichtig ist, dass viele Menschen in der Gegend eine Wohnung suchen und Preis und Miete zusammenpassen. Solche Regionen zeigt die Wohnwetterkarte 2026 in ganz Deutschland rot12. Wir suchen dort, wo die Rechnung für Sie aufgeht.
Welche Risiken hat eine Kapitalanlage-Immobilie?
Wenn die Zinsbindung endet, kann der Zins höher sein als heute. Die Rate muss auch bezahlt werden, wenn Ihr Einkommen wegfällt, deshalb ist ein Polster wichtig. Zwischen zwei Mietern kann Miete fehlen. Für größere Reparaturen am Haus zahlen alle Eigentümer gemeinsam. Und eine Wohnung lässt sich nicht von heute auf morgen verkaufen. Wir besprechen diese Punkte vor dem Kauf mit Ihnen.
Wer prüft, ob die Wohnung ihr Geld wert ist?
Ein unabhängiger Gutachter bewertet jede Wohnung aus unserem Angebot vor dem Kauf. Er prüft, ob der Preis zum Wert passt. Mietvertrag, Zahlen und Unterlagen schauen wir uns zusätzlich an.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Oft nur so viel wie die Kaufnebenkosten. Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten und hängt vom Bundesland der Wohnung ab. Dazu kommen Notar und Grundbuch. Mehr dazu im Ratgeber Kapitalanlage ohne viel Eigenkapital.
Muss ich die Wohnung besichtigen?
Nein, aber Sie können. Fotos, Zahlen und alle Unterlagen bekommen Sie vor dem Kauf. Danach übernimmt die Hausverwaltung vor Ort.
Wie läuft das Gespräch, wenn ich in Neu-Ulm wohne?
Meist per Video, Sie brauchen nur ein Handy oder einen Laptop. Persönlich treffen Sie uns im Nürtinger Tor, Kirchstraße 34 bis 36 in Nürtingen.
So geht es los
So kaufen Sie Ihre Kapitalanlage-Immobilie. In vier Schritten.
- 1
Kurzer Check
Vier Fragen, rund zwei Minuten. Kostenlos und unverbindlich.
- 2
Erstgespräch am Telefon
Wir rufen Sie an. Sie erzählen, was Sie vorhaben, wir sagen ehrlich, ob es passt.
- 3
Konzept per Video
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- 4
Kauf, dann Ruhe
Finanzierung über unseren Finanzierungspartner, Termin beim Notar. Danach übernimmt die Hausverwaltung.
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Vier kurze Fragen. Danach rufen wir Sie an und rechnen mit Ihren echten Zahlen.
- Wie viel Steuern Sie zurückholen können
- Welche Wohnung zu Ihrem Einkommen passt
- Was Sie das im Monat wirklich kostet
Kein Verkaufsdruck. Passt es nicht, sagen wir Ihnen das.
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Quellen
21 Belege anzeigen
- Statistisches Bundesamt, Gemeindeverzeichnis-Informationssystem GV-ISys: Alle politisch selbständigen Gemeinden mit ausgewählten Merkmalen am 30.09.2026 (3. Quartal); Fläche und Bevölkerung (auf Grundlage des Zensus 2022) am 31.12.2025. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern: Immobilienmarktbericht Bayern 2026, Kap. 9.2, Tabelle „ETW, mittlere Wohnflächenpreise (€/m²)“, S. 169. Landkreis Neu-Ulm (Werte für den ganzen Landkreis, die Stadt Neu-Ulm wird nicht getrennt ausgewiesen): Neubauten 2023 5.100, 2024 4.900, 2025 5.300 €/m² (+8,2 %); Weiterverkäufe 2023 3.300, 2024 2.900, 2025 3.100 €/m² (+6,9 %). Bayern Weiterverkäufe 2025: 3.000 €/m² (S. 168). Eigentumswohnungen über 45 m², Mittelwerte, gerundet; Daten der örtlichen Gutachterausschüsse Quelle öffnen
- Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Ergebnisse des Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen (Blatt CSV-Wohnungen), Stichtag 15.05.2022. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Gemeindedaten aus der Beschäftigungsstatistik, sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am 30.06.2025 nach Wohn- und Arbeitsort, Ein- und Auspendler über die Gemeindegrenze. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Eigene Rechnung IMOVIA: 60 m² × 3.100 €/m² (Oberer Gutachterausschuss Bayern, Landkreis Neu-Ulm, Weiterverkauf 2025, gerundet) = 186.000 €; Rate bei voller Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung = 930 € im Monat; Kaltmiete 60 m² × 8,83 €/m² (Stadt Neu-Ulm, Zensus 2022, bestehende Verträge) = 529,80 €, rund 530 € = rund 57 % der Rate. Jahresmiete 6.358 €; 186.000 / 6.358 = 29,3 Jahresmieten; 6.358 / 186.000 = 3,4 % vor Kosten. Achtung: Kaufpreis für den ganzen Landkreis (2025), Miete für die Stadt (2022); ohne Kaufnebenkosten, laufende Kosten wie Verwaltung und Rücklage und ohne Steuern. Modellrechnung, keine Zusage
- EZB und Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik vom 02.09.2026: täglich fällige Einlagen privater Haushalte im Euroraum im Schnitt 0,28 % (Juli 2026) Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt, 16.01.2026: Inflationsrate 2025 im Jahresdurchschnitt 2,2 % Quelle öffnen
- § 22 Nr. 5 Einkommensteuergesetz: Leistungen aus Pensionsfonds, Pensionskassen und Direktversicherungen (Betriebsrente) sind im Alter steuerpflichtig, soweit die Beiträge steuerfrei waren Quelle öffnen
- § 229 und § 226 Abs. 2 SGB V: Renten der betrieblichen Altersversorgung sind Versorgungsbezüge und in der gesetzlichen Krankenversicherung beitragspflichtig, oberhalb eines Freibetrags Quelle öffnen
- § 23 Einkommensteuergesetz: Gewinn aus dem Verkauf privater Immobilien nach mehr als 10 Jahren steuerfrei; bei Erbe und Schenkung zählt die Besitzzeit des Vorbesitzers mit Quelle öffnen
- IMOVIA-Steuer-Guide, Beispielrechnung: Wohnung 300.000 €, 4,5 % Zins, 1,5 % Tilgung, Kaltmiete 1.100 €, 4 % Abschreibung, 2 % Wertsteigerung pro Jahr, Einkommensteuertarif 2026, ledig. Modellrechnung, keine Steuer- oder Anlageberatung.
- BPD Immobilienentwicklung und bulwiengesa: Die Wohnwetterkarte. Wohnungsmärkte in Deutschland 2026, veröffentlicht 29.09.2026. Bewertet knapp 11.000 Gemeinden nach Wohnungsbedarf und Bautätigkeit, Aussicht auf die nächsten drei bis fünf Jahre, ausdrücklich keine Preisprognose. Die Farbe einer Stadt ist aus der Karte abgelesen Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt: Gemeindeverzeichnis, Gemeinden in Deutschland nach Fläche, Bevölkerung und Postleitzahl am 31.12.2024, Neu-Ulm, GKSt (ARS 097750135135): 62.641 Einwohner (Fortschreibung Zensus 2022) Quelle öffnen
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Arbeitslosenquoten Gemeinden, Zeitreihe Datenstand Dezember 2025, Blatt Gesamt (bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen; nur Gemeinden ab 15.000 zivilen Erwerbspersonen). Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (Bundesrecht; Bayern hat keinen eigenen Satz festgesetzt). Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer (GrEStFestG BW), § 1. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung, MiSchuV), GVBl. 2025 S. 718. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- § 556f Bürgerliches Gesetzbuch: Die Mietpreisbremse (§ 556d) gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und nicht für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung Quelle öffnen
- Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung, MiSchuV) vom 16.12.2025, GVBl. 2025 S. 718, geändert durch Verordnung vom 16.06.2026, GVBl. 2026 S. 334 (Nr. 2.4 und 2.4.1 Reut gestrichen, in Kraft seit 16.07.2026). § 1 mit Anlage (284 Gemeinden) gilt für Mietpreisbremse (§ 556d BGB), Kappungsgrenze 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB) und Kündigungssperrfrist zehn Jahre (§ 577a BGB); gilt vom 01.01.2026 bis 31.12.2029 Quelle öffnen
- § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG, Bundesrecht): „Die Steuer beträgt 3,5 vom Hundert.“ Bayern hat keinen eigenen Steuersatz festgesetzt, es gilt der Bundessatz (abgerufen 02.11.2026) Quelle öffnen
- Eigene Modellrechnung IMOVIA, Jahr 1: Kaufpreis = 60 m² × Kaufpreis je m² dieser Seite, volle Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung, Abschreibung 2 % im Jahr auf 80 % Gebäudeanteil (§ 7 Abs. 4 EStG, Gebäudeanteil angenommen), Kaltmiete aus dem Zensus 2022. Steuer nach § 32a EStG (Tarif ab 2026) und Solidaritätszuschlag (§§ 3, 4 SolzG), ledig, ohne Kirchensteuer. Ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Quelle öffnen
Stand: 2. November 2026. Alle Beispielrechnungen sind Modellrechnungen mit den genannten Annahmen und keine Zusage. Diese Seite ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
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- Luftbild über Neu-Ulm mit Wohnvierteln und Bäumen, dahinter jenseits der Donau Ulm mit dem Münster unter Wolken: Foto: -stk, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Blick über die Donau mit Kiesbank auf Ulm und das Ulmer Münster an einem sonnigen Tag: Foto: Looniverse, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Altes Mehrfamilienhaus aus Sandstein mit Erker an der Maximilianstraße in Neu-Ulm: Foto: Michael Vogt, CC BY-SA 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Ältere Mehrfamilienhäuser an der Kasernstraße in Neu-Ulm, davor ein parkender Kleinbus: Foto: Michael Vogt, CC BY-SA 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Luftbild der Hochschule Neu-Ulm mit Gärten, dahinter Wohnhäuser im Stadtteil Wiley: Foto: Matthias Sch, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Neue Mehrfamilienhäuser am Rand eines Parks im Neu-Ulmer Stadtteil Wiley: Foto: Lobedan, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
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