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Kapitalanlage-Immobilien in Nürnberg. Sie legen Geld zurück. Jetzt soll es für Sie arbeiten.
In Nürnberg haben viele Menschen ein festes Einkommen. Viele sparen jeden Monat einen Teil ihres Gehalts. Auf dem Konto bringt dieses Geld aber kaum Zinsen. Eine vermietete Wohnung baut Vermögen auf, und Mieter und Finanzamt tragen einen großen Teil der Kosten.
Geschrieben von Luis Otte, Gründer von IMOVIA
Geprüft am 02.11.2026 · alle Zahlen mit Quelle
Kurz gesagt
In Nürnberg kosteten gebrauchte Eigentumswohnungen über 45 m² im Jahr 2025 im Mittel rund 3.300 € je Quadratmeter2, neue rund 6.200 €2. Der Mietenspiegel 2026 nennt im Schnitt 10,33 € Kaltmiete je Quadratmeter3. In laufenden Verträgen lag die Miete beim Zensus 2022 bei 8,21 €5. Rechnet man mit Durchschnittspreis und Zensus-Miete, zahlt die Miete etwa 50 % der Monatsrate6. Die andere Hälfte kommt aus Ihrer Tasche. Für eine Kapitalanlage zählt, wo Preis und Miete besser zusammenpassen. Das kann Nürnberg sein oder eine andere gefragte Gegend in Deutschland. Um Mieter und Reparaturen kümmert sich eine Hausverwaltung. Wir beraten Sie per Video oder in unserem Büro in Nürtingen.
Inhalt13 Kapitel
- Immobilienpreise in Nürnberg
- Tagesgeld, Depot oder Immobilie
- So funktioniert die Kapitalanlage
- Wohnwetterkarte 2026
- Wohnungsmarkt Nürnberg in Zahlen
- Mietenspiegel Nürnberg 2026
- Mietrendite in Nürnberg
- Regeln für Vermieter
- Einwohner, Neubau und Hochschulen
- Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie
- Beispielrechnung
- Ihre Ansprechpartner
- Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Nürnberg
Das machen Nürnberger richtig
- 01
Sie leben in einer Stadt mit vielen Arbeitsplätzen. 320.595 Stellen mit Sozialversicherung gibt es hier4.
- 02
Sie halten Ihr Geld zusammen. Wer regelmäßig spart, hat die wichtigste Voraussetzung für eine Kapitalanlage schon erfüllt.
- 03
Sie informieren sich, statt dem ersten Angebot zu glauben. Genau so sollte man an eine Wohnung herangehen.
- 04
Sie wollen im Alter mehr haben als die Rente. Je früher Sie beginnen, desto mehr Jahre hat Ihr Vermögen zum Wachsen.
Und trotzdem
Immobilienpreise in Nürnberg. Günstiger als München, trotzdem eine Lücke.
Verglichen mit München wirken die Preise in Nürnberg moderat: Dort kosteten gebrauchte Wohnungen 2025 im Mittel rund 7.600 € je Quadratmeter2. Viele Nürnberger denken deshalb: Dann kaufe ich hier. Ein Blick auf Rate und Miete zeigt aber, dass die Rechnung auch hier nicht von allein aufgeht.
- 3.300 €
zahlten Käufer 2025 in Nürnberg im Mittel je Quadratmeter für eine gebrauchte Wohnung, gerundet. Neubauten lagen bei 6.200 €, gebrauchte Wohnungen in ganz Bayern bei 3.000 €.2
Für Sie heißt dasFür 60 m² gebraucht sind das rund 198.000 €. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch kommen noch obendrauf.
- 990 €
betrüge die Monatsrate für diese Wohnung, wenn die Bank den ganzen Kaufpreis gibt, mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung. Laufende Mietverträge brachten 2022 für 60 m² im Schnitt 490 € Kaltmiete.6
Für Sie heißt dasDamit deckt die Miete etwa 50 % der Rate. Rund die Hälfte bleibt jeden Monat bei Ihnen.
- 7,3 %
Arbeitslosenquote hatte Nürnberg im Schnitt des Jahres 2025. Für Bayern waren es 4 %, für Deutschland 6,3 %.7
Für Sie heißt dasNürnberg liegt damit über dem Schnitt im Land. Vermögen, das nicht an einem einzigen Gehalt hängt, gibt Ihnen mehr Ruhe.
- +5,4 %
sind die Mieten laut Mietenspiegel 2026 in zwei Jahren gestiegen, auf 10,33 € je Quadratmeter. Bei Wohnungen um 30 m² waren es rund 8 %.3
Für Sie heißt dasWer selbst zur Miete wohnt, zahlt also jedes Jahr mehr, ohne dass daraus eigenes Vermögen wird.
Am Willen zum Sparen fehlt es selten. Die Frage ist, wo das Geld am meisten bewirkt.
So gerechnet: ohne Steuervorteil und mit Mieten aus bestehenden Verträgen. Neue Mietverträge liegen meist höher. Ein Teil der Rate ist Tilgung und baut Ihr Vermögen auf.
Was viele schon nutzen
Tagesgeld, Depot oder Immobilie als Kapitalanlage? Ein Vergleich in vier Zeilen.
Gut möglich, dass Sie schon etwas davon nutzen. Jede Lösung hat ihre Stärke, aber auch eine Grenze.
- 001
Tagesgeld
Das Geld liegt sicher und ist schnell abrufbar.
Gegen die Teuerung kommt es kaum an. Im Juli 2026 gab es im Euroraum für täglich verfügbares Geld im Schnitt 0,28 %11, die Preise stiegen 2025 um 2,2 %12.
- 002
Depot mit ETF
Viele Firmen in einem Paket, schon mit kleinen Beträgen.
Es wächst vor allem durch das, was Sie selbst einzahlen. Die Kurse steigen und fallen, und niemand zahlt einen Teil für Sie.
- 003
Rente über den Betrieb
Oft gibt der Arbeitgeber einen Zuschuss.
Wechseln Sie die Stelle, wird es kompliziert. Im Alter fallen meist Steuern an, über einem Freibetrag auch Beiträge zur Krankenkasse13,14.
- 004
Eine Wohnung in Nürnberg selbst kaufen
Sie wissen, welche Viertel gefragt sind.
Mit Durchschnittspreis und Zensus-Miete deckt die Miete nur etwa 50 % der Rate6.
- 005
Und wenn es eine Lösung gäbe, die alles verbindet?
Ohne dass Sie auf etwas verzichten müssen.
Ein Blick nach vorn
Vorsorge mit einer Wohnung als Kapitalanlage. Zehn Jahre später.
Wir schreiben das Jahr 2036. Sie leben weiter in Nürnberg, und Ihr Alltag hat sich kaum verändert. Was sich verändert hat: Eine Wohnung gehört Ihnen jedes Jahr ein Stück mehr, weil Mieter und Steuervorteil die Rate mittragen. Den Kredit haben Sie Monat für Monat kleiner gemacht. Mit Mieterwechseln oder Rohrbrüchen hatten Sie nichts zu tun, das hat die Hausverwaltung erledigt.
- Eine Wohnung, die Sie anfassen können
- Kredit von der Bank, Rate mit Hilfe der Miete
- Abschreibung senkt Ihre Steuer
- Weniger Lohnsteuer schon während des Jahres
- Kaum eigener Aufwand
- Gewinn beim Verkauf nach 10 Jahren steuerfrei15
Genau dafür gibt es IMOVIA
Kapitalanlage mit IMOVIA. Die Wohnung suchen wir, die Entscheidung treffen Sie.
IMOVIA haben wir, Luis Otte und Hannes Ruopp, in Nürtingen gegründet. Wir möchten, dass auch Menschen ohne Vorwissen mit Immobilien Vermögen aufbauen. Sie kaufen eine sanierte Wohnung, in der schon ein Mieter wohnt, und die Bank finanziert den Kauf. Alles Weitere organisieren wir zusammen mit Ihnen.
Wir suchen die passende Wohnung
Neu gebaut oder kernsaniert, vermietet und in einer Gegend, wo viele eine Wohnung brauchen. Zahlen, Mietvertrag und Unterlagen prüfen wir vorab.
Wir begleiten die Finanzierung
Unser Finanzierungspartner holt für Sie Angebote vieler Banken ein. Bis zum Notar bleiben wir an Ihrer Seite.
Bei diesen und weiteren Banken reicht unser Finanzierungspartner Anträge ein, bei Sparkassen und Volksbanken bei einzelnen Instituten.
Die Hausverwaltung kümmert sich
Mieter, Nebenkosten und Reparaturen laufen über die Verwaltung vor Ort. Einmal im Jahr kommt die Abrechnung zu Ihnen.
Das Prinzip in gut 2 Minuten
Beschäftigte kommen täglich von außerhalb zum Arbeiten nach Nürnberg. Wer hier arbeitet, braucht in der Nähe eine Wohnung.4
- 1.165 €zahlt der Mieter
- 310 €Steuervorteil vom Finanzamt
- 95 €zahlen Sie selbst
Beispielrechnung16, gerundet, ab dem 4. Jahr: Rate 1.500 € (Zins und Tilgung) und 70 € nicht umlagefähige Kosten im Monat, Miete mit leichter Steigerung, Steuererstattung rund 3.700 € pro Jahr. In den Jahren 1 bis 3 liegt Ihr Anteil im Beispiel bei rund 0 €, weil die Sanierung zusätzlich rund 5.640 € Steuern pro Jahr zurückbringt.
Wohnwetterkarte 2026
Wo würden Sie eine Immobilie kaufen? Logisch: dort, wo es rot ist.
Die Wohnwetterkarte 2026 färbt Deutschland danach, wo die Nachfrage nach Wohnungen größer ist als das, was gebaut wird17. Rot heißt: Hier fehlen Wohnungen. Nürnberg ist rot, westlich der Stadt und auf dem Weg Richtung Regensburg wird die Karte sogar dunkelrot. Rot sind zum Beispiel auch die Räume München, Stuttgart und Frankfurt.
- 01
Gesuchte Gegend
Wo viele eine Wohnung brauchen, steht eine Wohnung selten lange leer. Die Karte schaut drei bis fünf Jahre voraus. Wie sich Preise entwickeln, sagt sie nicht.
- 02
Preis und Miete stimmen
Je günstiger die Wohnung im Verhältnis zur Miete ist, desto weniger legen Sie jeden Monat dazu.
- 03
Neu oder kernsaniert
So stehen in den ersten Jahren möglichst keine teuren Reparaturen an. Solche Wohnungen bekommen wir über unsere Bauträger-Partner in mehreren roten Regionen Deutschlands.
Ihre Wohnung muss deshalb nicht in Nürnberg stehen. Wir suchen in den roten Regionen Deutschlands die Wohnung, bei der Ihre Zahlen passen. Hinfahren müssen Sie nicht, vor Ort ist die Hausverwaltung.
Passende Wohnung findenNürnberg in Zahlen
Wohnungsmarkt Nürnberg in Zahlen. Mit Quelle in jeder Zeile.
Hier finden Sie die wichtigsten amtlichen Zahlen zum Wohnen in Nürnberg. Die Kaufpreise sind gerundete Mittelwerte der Gutachterausschüsse. Die Zensus-Mieten von 2022 stammen aus laufenden Verträgen und sind keine Angebote von heute.
| Kennzahl | Wert | Art |
|---|---|---|
| Einwohner (31.12.2025) | 531.1591 | Amtliche Statistik |
| Einwohner (31.12.2024) | 529.50818 | Amtliche Statistik |
| Arbeitsplätze mit Sozialversicherung in Nürnberg | 320.5954 | Amtliche Statistik |
| Pendeln zum Arbeiten nach Nürnberg | 168.2334 | Amtliche Statistik |
| Arbeitslosenquote 2025 | 7,3 % (Bayern 4 %)7 | Amtliche Statistik |
| Studierende TH Nürnberg (Winter 2025/26, vorläufig) | 12.3148 | Amtliche Statistik |
| Wohnungen | 283.7575 | Zensus 2022 |
| Kaltmiete je m², bestehende Verträge | 8,21 € (Bayern 8,74 €)5 | Zensus 2022 |
| Mietenspiegel 2026, Durchschnitt | 10,33 €3 | Mietspiegel |
| Leer stehende Wohnungen | 3,11 % (Deutschland 4,33 %)5 | Zensus 2022 |
| Von Eigentümern bewohnt | 28,31 % (Bayern 49,26 %)5 | Zensus 2022 |
| Gebrauchte Eigentumswohnung je m², 2025 (gerundet) | 3.300 €2 | Gutachterausschuss |
| Gebrauchte Eigentumswohnung je m², 2024 (gerundet) | 3.200 €2 | Gutachterausschuss |
| Neue Eigentumswohnung je m², 2025 (gerundet) | 6.200 €2 | Gutachterausschuss |
| Fertige Wohnungen 2025 | 2.2299 | Amtliche Statistik |
| Grunderwerbsteuer | 3,5 %19 | Gesetz |
| Mietpreisbremse | gilt bis 31.12.202920 | Verordnung |
Jede Zahl mit Quelle und Stand unten auf der Seite. Amtliche Zahlen haben wir nicht verändert, nur gerundet.
Mieten
Mietenspiegel Nürnberg 2026. Kleine Wohnungen legen am stärksten zu.
Nürnberg nennt seine Übersicht „Mietenspiegel“. Die Ausgabe 2026 gilt seit dem 1. August 2026 und beruht auf einer Befragung von Ende 202521. Im Schnitt liegt die Kaltmiete bei 10,33 € je Quadratmeter, 2024 waren es 9,65 €. Wohnungen um 30 m² wurden rund 8 % teurer, Wohnungen ab 90 m² weniger als 2 %3. Bei einer neuen Vermietung gilt die Mietpreisbremse. Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal genutzt und vermietet wurden, und die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung sind davon ausgenommen22.
| Miete | je m² | Art |
|---|---|---|
| Mietenspiegel 2026, Durchschnitt | 10,33 € | Stadt Nürnberg |
| Mietenspiegel 2024, Durchschnitt | 9,65 € | Stadt Nürnberg |
| Bestehende Mietverträge, Zensus 2022 | 8,21 €5 | Zensus 2022 |
| Bayern, bestehende Mietverträge | 8,74 €5 | Zensus 2022 |
| Deutschland, bestehende Mietverträge | 7,28 €5 | Zensus 2022 |
Kaltmieten je m² Wohnfläche. Der Mietenspiegel ist qualifiziert, also nach wissenschaftlichen Regeln erstellt. Er zählt Mieten, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder erhöht wurden. Für die einzelne Wohnung kommen Zu- und Abschläge für Baujahr und Ausstattung dazu. Den ganzen Mietenspiegel gibt es kostenlos bei der Stadt.
Mietrendite
Mietrendite in Nürnberg. Was die Miete vom Kaufpreis zurückbringt.
Die Mietrendite beantwortet eine einfache Frage: Wie viel Miete kommt im Jahr herein, gemessen am Kaufpreis? Dazu nehmen Sie die Monatsmiete mal zwölf und teilen das Ergebnis durch den Preis. Andersherum gerechnet sehen Sie, wie viele Jahresmieten die Wohnung kostet. Eigene Werte können Sie im Renditerechner eingeben.
So rechnen wir, Beispiel 60 m²
- Kaufpreis: 60 m² × 3.300 € (Mittel 2025)198.000 €
- Jahresmiete: 60 m² × 10,33 € × 12 Monate7.438 €
- Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete26,6 Jahresmieten
- Mietrendite vor Kosten233,8 %
Eigene Beispielrechnung mit Durchschnittswerten (Kaufpreis 2025 gerundet, Mietenspiegel 2026), ohne Kaufnebenkosten und ohne laufende Kosten für Verwaltung und Rücklage. Mit der Zensus-Miete (8,21 €) wären es rund 3,0 %. Unsere Beispielwohnung mit angenommenen Werten (300.000 €, 1.100 € Miete im Monat) kommt auf 4,4 %. Deshalb lohnt der Blick über die Stadtgrenze hinaus.
Recht
Regeln für Vermieter in Nürnberg. Was Sie wissen sollten.
Diese Regeln gelten für Wohnungen in Nürnberg. Sie schützen Mieter. Für Sie als Vermieter heißt das: Die Miete darf steigen, aber nur in Grenzen. Steht Ihre Wohnung woanders, gelten die Regeln dort. Stand November 2026.
- 01
Mietpreisbremse
Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, also der üblichen Miete für eine ähnliche Wohnung im Ort. Ausnahmen gibt es zum Beispiel für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal genutzt und vermietet wurden, und für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. War schon die Miete des Vormieters höher, darf die neue Miete genauso hoch sein. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.24
- 02
Kappungsgrenze
Erhöhen Sie in einem laufenden Mietvertrag die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete, also die übliche Miete am Ort (zum Beispiel laut Mietspiegel), darf sie in drei Jahren um höchstens 15 % steigen. Ohne diese Verordnung wären es 20 %. Für Erhöhungen nach einer Modernisierung und für Staffelmieten (feste Erhöhungen im Vertrag) oder Indexmieten (Miete folgt den Verbraucherpreisen) gelten eigene Regeln. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.24
- 03
Kündigungssperrfrist
Wohnte der Mieter schon in der Wohnung, als das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde, darf ein Käufer frühestens 10 Jahre nach dem ersten Verkauf wegen Eigenbedarf kündigen, also weil er die Wohnung für sich oder seine Familie braucht. Das Gleiche gilt für eine Kündigung, weil er die Wohnung sonst nicht angemessen wirtschaftlich verwerten kann und dadurch große Nachteile hätte. Ohne diese Verordnung wären es 3 Jahre. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.24
- 04
Grunderwerbsteuer
Beim Kauf zahlen Sie in Bayern 3,5 % des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer. Das ist eine Steuer, die beim Kauf einer Wohnung oder eines Grundstücks einmal anfällt.25
Entwicklung
Wächst Nürnberg? Einwohner, Neubau und Hochschulen.
Ja, leicht. Die Einwohnerzahl ist zuletzt etwas gestiegen, und 2025 wurden deutlich mehr Wohnungen fertig als im Jahr davor. Trotzdem ist der Markt für Mieter angespannt: Nürnberg steht in der Mietpreisbremse-Verordnung des Landes.
Ehrlich gesagt
Chancen und Risiken in Nürnberg. Mit echten Zahlen.
Wir zeigen beide Seiten von Nürnberg, mit amtlichen Zahlen und im Vergleich mit Bayern.
Das spricht für Nürnberg
Das sollten Sie wissen
- Die Quote der Arbeitslosen ist mit 7,3 % höher als im Land (4 %)7. Eine gute Lage wird damit noch wichtiger.
- Bei einer gebrauchten 60-m²-Wohnung trägt die Miete hier rund 50 % der Rate6. Den Rest zahlen Sie anfangs selbst, ein Teil davon ist Tilgung.
- Nürnberg steht in der Verordnung zur Mietpreisbremse20. Wer neu vermietet, darf meist höchstens 10 % über die ortsübliche Miete gehen.
Passt das zu Ihnen?
Für wen eine Kapitalanlage in Nürnberg passt.
Passt zu Ihnen, wenn …
- Sie haben ein festes Einkommen, etwa ab 3.000 € netto im Monat.
- Sie denken an 10 Jahre und länger.
- Sie möchten sich nicht selbst um Mieter, Reparaturen und Verwaltung kümmern.
- Sie haben ein kleines Polster für unerwartete Kosten.
Eher nicht, wenn …
- Sie brauchen das Geld in den nächsten Jahren.
- Ihr Einkommen schwankt stark oder ist unsicher.
- Sie zahlen schon hohe Kredite ab.
- Sie suchen eine Geldanlage ganz ohne Risiko.
Was Sie davon haben
Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie. In Euro und im Leben.
Ergebnis
9.930 €Mehr von dem behalten, was Sie verdienen.
So viel Steuer kommt im Beispiel im ersten Jahr zurück, durch Abschreibung (den Wertverlust, den Sie absetzen dürfen), Zinsen und Sanierungskosten16.
Freiheit
Kaum ZeitKein Mieter ruft Sie an.
Die Hausverwaltung kümmert sich um Mieter und Reparaturen. Sie bekommen einmal im Jahr die Abrechnung für die Steuer.
Sicherheit
1.100 €Ein Wert, der bleibt.
Miete jeden Monat im Beispiel. Und etwas, das Sie an Ihre Familie weitergeben können.
Zahlen
122.400 €Aus rund 95 € im Monat werden in 10 Jahren 122.400 € Vermögen.
Im Beispiel liegt Ihr Anteil in den ersten 3 Jahren bei rund 0 €, ab Jahr 4 bei rund 95 € im Monat. Mit den Kaufnebenkosten setzen Sie in 10 Jahren insgesamt rund 14.500 € ein16.
Mehr Vermögen mit weniger eigenem Geld
Der Unterschied ist der Hebel. Beim Konto und beim ETF arbeitet nur Ihr eigenes Geld. Bei der Wohnung zahlen Bank, Mieter und Finanzamt mit. Deshalb wächst das Vermögen schneller, obwohl Sie weniger selbst einsetzen.
Aus rund 14.500 € eigenem Geld werden im Beispiel 122.400 € Vermögen. Das ist rund das 8-Fache.
Beispielrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide16: Tagesgeld mit 1 %, ETF mit 7 % pro Jahr, mit 27.600 € eigenem Einsatz in 10 Jahren. Die Wohnung braucht im Beispiel rund 14.500 € eigenes Geld, Kaufnebenkosten eingerechnet. Wohnung 300.000 € mit 2 % Wertsteigerung, zu versteuerndes Einkommen 75.000 €. Keine Anlageberatung.
Rechner
Kapitalanlage in Nürnberg nach Steuern. Rechnen Sie selbst.
Eine gebrauchte 60-m²-Wohnung zum Preis von rund 3.300 € je m² (Oberer Gutachterausschuss Bayern, Nürnberg, Weiterverkauf 2025, gerundet) 23 und mit der Miete in bestehenden Verträgen (Zensus 2022) von rund 8,21 € je m² 5. Schieben Sie den Regler auf Ihr Einkommen.
- Rate an die Bank
- 990 € im Monat
- Miete, die hereinkommt
- 490 € im Monat
- Steuererstattung
- 190 € im Monat
- Ihr Anteil nach Steuern
- 300 € im Monat
Davon sind rund 250 € Tilgung. Damit gehört Ihnen jeden Monat ein Stück mehr der Wohnung. Ohne Steuer wären es rund 500 €.
Modellrechnung für das erste Jahr 26: ledig, ohne Kirchensteuer, ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Ab dem zweiten Jahr sinken die Zinsen und damit auch die Erstattung. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassen
Beispielrechnung für Anleger aus Nürnberg
Beispielrechnung Kapitalanlage-Immobilie. Jede Annahme offen.
Diese Beispielwohnung ist kein Nürnberger Durchschnitt: Mit Durchschnittswerten deckt die Miete hier nur rund 50 % der Rate. Zugrunde liegen 75.000 € zu versteuerndes Einkommen, rund 7.700 € brutto im Monat. Mit höherem Einkommen wird die Steuererstattung größer. Sie kommt mit der Steuererklärung und auf Antrag später jeden Monat über weniger Lohnsteuer.
- Kaufpreis der Wohnung
- 300.000 €
- Miete im Monat (Start)
- 1.100 €
- Zins und Tilgung
- 4,5 % und 1,5 %
- Abschreibung pro Jahr
- 4 % (mit Gutachten zur Restnutzungsdauer, sonst meist 2 %)
- Wertsteigerung pro Jahr (Annahme)
- 2 %
- Kaufnebenkosten, einmalig
- 21.000 €
- Ihr Anteil im Monat, Jahr 1 bis 3
- rund 0 €
- Ihr Anteil im Monat, ab Jahr 4
- rund 95 €
| Zu versteuerndes Einkommen | Steuererstattung im 1. Jahr |
|---|---|
| 50.000 € | rund 7.780 € |
| 75.000 € | rund 9.930 € |
| 100.000 € | rund 10.640 € |
Modellrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide16, ledig, Tarif 2026. Der Steuereffekt ist in den ersten Jahren am größten und fällt danach geringer aus. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassenWir sind für Sie da
Ihre Ansprechpartner für Kapitalanlagen in Nürnberg. Luis Otte und Hannes Ruopp.
Wir haben IMOVIA in Nürtingen gegründet. Ein Callcenter haben wir nicht, Sie sprechen direkt mit uns. Aus Nürnberg geht das am einfachsten per Video, gern auch persönlich in unserem Büro.
Luis kommt aus dem Vertrieb und dem Marketing. Er sorgt dafür, dass Sie schnell und einfach zu Ihrer Wohnung kommen.
Mehr über Luis
Hannes kennt den Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien und Finanzierungen aus der Praxis.
Mehr über Hannes- 01
Unser Büro ist im Nürtinger Tor
Kirchstraße 34 bis 36 in Nürtingen, Parkhaus im Gebäude. Von Nürnberg aus sprechen wir meist per Video.
- 02
Wir kennen Finanzierungen aus der Praxis
Unser Hintergrund liegt im Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien, in der Finanzierungsvermittlung und im Performance-Marketing.
- 03
Wir sagen auch Nein
Passt eine Wohnung nicht zu Ihrem Einkommen, sagen wir Ihnen das. Ein schlechter Kauf hilft niemandem.
Unser Versprechen
Jede Wohnung bewertet vor dem Kauf ein unabhängiger Gutachter.
Er prüft, ob der Kaufpreis zum Wert der Wohnung passt.
Aus unserem Google-Profil
Erfahrungen mit IMOVIA Immobilien. Bewertungen aus unserem Google-Profil.
★★★★★„Man fühlt sich direkt gut aufgehoben und merkt, dass hier Wert auf Qualität und Kundenzufriedenheit gelegt wird.“
★★★★★„Top beraten worden, wurde genau auf meine Ansprüche geachtet! Jederzeit zu empfehlen!“
★★★★★„Meine Fragen wurden verständlich beantwortet und ich hatte nie das Gefühl, zu einer schnellen Entscheidung gedrängt zu werden.“
Wir zeigen Bewertungen aus unserem Google-Profil im Wortlaut. Ob die Verfasser bei uns gekauft haben, prüfen wir nicht gesondert.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Nürnberg
Lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie in Nürnberg?
Mieter gibt es genug: In 71,69 % der bewohnten Wohnungen leben Mieter5, und laut Mietenspiegel stiegen die Mieten in zwei Jahren um 5,4 %3. Für Käufer ist es knapp: Mit Durchschnittspreis und Zensus-Miete zahlt die Miete etwa 50 % der Rate6. Ob sich eine bestimmte Wohnung für Sie rechnet, klären wir im Gespräch mit Ihren Zahlen.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Nürnberg?
Wie hoch ist die Mietrendite in Nürnberg?
Mit Durchschnittswerten rund 3,8 % im Jahr vor Kosten: 60 m² für rund 198.000 € und eine Jahresmiete laut Mietenspiegel von rund 7.400 €23. Mit der Zensus-Miete aus laufenden Verträgen wären es rund 3,0 %. Kosten für Verwaltung und Rücklage sind dabei noch nicht abgezogen.
Was sagt der Nürnberger Mietenspiegel 2026?
Im Schnitt liegt die Kaltmiete bei 10,33 € je Quadratmeter, 2024 waren es 9,65 €3. Am stärksten stiegen die Mieten kleiner Wohnungen um 30 m². Was eine einzelne Wohnung kosten darf, hängt von Größe, Baujahr und Ausstattung ab.
Gilt in Nürnberg die Mietpreisbremse?
Ja. Nürnberg steht in der Mietpreisbremse-Verordnung des Landes. Sie gilt bis 31.12.2029. Ob sie verlängert wird, ist noch offen. Bei einer neuen Vermietung darf die Miete dann höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen20. Für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal genutzt und vermietet wurden, und die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung gilt sie nicht22.
Wird in Nürnberg genug gebaut?
Muss meine Kapitalanlage in Nürnberg stehen?
Nein. Wichtig ist, dass viele Menschen in der Gegend eine Wohnung suchen und die Miete gut zum Preis passt. Nürnberg erfüllt den ersten Punkt, beim zweiten wird es eng. Rote Gebiete auf der Wohnwetterkarte gibt es in ganz Deutschland17, dort suchen wir für Sie.
Ich wohne in Nürnberg zur Miete. Kann ich trotzdem eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen?
Ja, das ist sogar häufig. Die Bank prüft Ihr Einkommen, Ihre festen Ausgaben und laufende Kredite. Ihre eigene Miete zählt dabei als Ausgabe mit. Wie viel Spielraum bleibt, rechnen wir vorher gemeinsam aus.
Welche Risiken hat eine Kapitalanlage-Immobilie?
Nach dem Ende der Zinsbindung kann der neue Zins höher sein. Wenn Ihr Einkommen ausfällt, ist die Rate trotzdem jeden Monat fällig, darum gehört eine Reserve dazu. Bei einem Mieterwechsel kann die Miete einige Zeit fehlen. Größere Arbeiten am Haus bezahlen die Eigentümer gemeinsam. Und weil ein Verkauf dauert, ist das Geld für viele Jahre gebunden. Das alles sprechen wir vor dem Kauf offen an.
Wer prüft, ob der Preis einer Wohnung stimmt?
Bevor Sie kaufen, bewertet ein unabhängiger Gutachter jede Wohnung aus unserem Angebot. Er vergleicht den Preis mit dem Wert. Mietvertrag, Rechnung und Unterlagen schauen wir uns zusätzlich an.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
In vielen Fällen nur so viel wie die Kaufnebenkosten. Am meisten macht die Grunderwerbsteuer aus, und die richtet sich nach dem Bundesland der Wohnung. In Bayern sind es 3,5 %19. Dazu kommen Notar und Grundbuch. Mehr im Ratgeber Kapitalanlage ohne viel Eigenkapital.
Wie läuft die Beratung, wenn ich in Nürnberg wohne?
Meist per Video, Sie brauchen nur Handy oder Laptop. Sie bekommen vorher alle Unterlagen und Zahlen. Wer uns persönlich kennenlernen will, kommt ins Nürtinger Tor in der Kirchstraße 34 bis 36.
So geht es los
So kaufen Sie Ihre Kapitalanlage-Immobilie. In vier Schritten.
- 1
Kurzer Check
Vier Fragen, rund zwei Minuten. Kostenlos und unverbindlich.
- 2
Erstgespräch am Telefon
Wir rufen Sie an. Sie erzählen, was Sie vorhaben, wir sagen ehrlich, ob es passt.
- 3
Konzept per Video
Wir zeigen passende Wohnungen mit allen Zahlen und Unterlagen. Sie entscheiden in Ruhe.
- 4
Kauf, dann Ruhe
Finanzierung über unseren Finanzierungspartner, Termin beim Notar. Danach übernimmt die Hausverwaltung.
Kostenlose Analyse
Ihr kostenloser Check für eine Kapitalanlage in Nürnberg
Vier kurze Fragen. Danach rufen wir Sie an und rechnen mit Ihren echten Zahlen.
- Wie viel Steuern Sie zurückholen können
- Welche Wohnung zu Ihrem Einkommen passt
- Was Sie das im Monat wirklich kostet
Kein Verkaufsdruck. Passt es nicht, sagen wir Ihnen das.
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Infomaterial
Steuern sparen mit Immobilien. Der kostenlose Steuer-Guide.
Weniger Steuern. Mehr Vermögen. Mit Immobilien.
Auf 14 Seiten erklären wir einfach und mit Beispielrechnung, wie eine vermietete Wohnung Ihre Lohnsteuer senken und Vermögen aufbauen kann. Für Angestellte, Beamte und Selbstständige.
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- Als PDF sofort per Mail
Quellen
26 Belege anzeigen
- Statistisches Bundesamt, Gemeindeverzeichnis-Informationssystem GV-ISys: Alle politisch selbständigen Gemeinden mit ausgewählten Merkmalen am 30.09.2026 (3. Quartal); Fläche und Bevölkerung (auf Grundlage des Zensus 2022) am 31.12.2025. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern: Immobilienmarktbericht Bayern 2026, Kap. 9.2, Tabelle „ETW, mittlere Wohnflächenpreise (€/m²)“, S. 169. Nürnberg, kreisfreie Stadt: Neubauten 2023 6.100, 2024 5.800, 2025 6.200 €/m² (+6,9 %); Weiterverkäufe 2023 3.200, 2024 3.200, 2025 3.300 €/m² (+3,1 %). München, kreisfreie Stadt, Weiterverkäufe 2025: 7.600 €/m² (S. 168). Bayern Weiterverkäufe 2025: 3.000 €/m². Eigentumswohnungen über 45 m², Mittelwerte, gerundet; Daten der örtlichen Gutachterausschüsse Quelle öffnen
- Stadt Nürnberg: Nürnberger Mietenspiegel 2026 (Meldung, aktualisiert 03.08.2026). Durchschnittliche Nettokaltmiete 10,33 €/m² (2024: 9,65 €/m²), rund 5,4 % mehr; stärkste Steigerung rund 8 % bei Wohnungen mit etwa 30 m², unter 2 % bei Wohnungen ab 90 m² Quelle öffnen
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Gemeindedaten aus der Beschäftigungsstatistik, sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am 30.06.2025 nach Wohn- und Arbeitsort, Ein- und Auspendler über die Gemeindegrenze. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Ergebnisse des Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen (Blatt CSV-Wohnungen), Stichtag 15.05.2022. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Eigene Rechnung IMOVIA: 60 m² × 3.300 €/m² (Gutachterausschuss, Wiederverkauf 2025) = 198.000 €; Rate bei voller Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung = 990 € im Monat; Kaltmiete 60 m² × 8,21 €/m² (Zensus 2022, Bestandsmiete) = 493 €, gerundet 490 €. Ohne Kaufnebenkosten, laufende Kosten wie Verwaltung und Rücklage und ohne Steuereffekt. Modellrechnung, keine Zusage.
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Arbeitslosenquoten Gemeinden, Zeitreihe Datenstand Dezember 2025, Blatt Gesamt (bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen; nur Gemeinden ab 15.000 zivilen Erwerbspersonen). Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Bayerisches Landesamt für Statistik: Studierende an den Hochschulen in Bayern im Wintersemester 2025/26, Tabelle 1a, vorläufige Zahlen, Stand 14.11.2025. Technische Hochschule Nürnberg 12.314; Universität Erlangen-Nürnberg (Standorte Erlangen und Nürnberg) 39.260 Quelle öffnen
- Bayerisches Landesamt für Statistik: Baufertigstellungen in Bayern 2025, Statistischer Bericht F2200C 202500 (Mai 2026), Tab. 4, S. 18 und 19. Nürnberg: alle Baumaßnahmen 2.229 Wohnungen, davon 1.898 in neuen Wohngebäuden Quelle öffnen
- Bayerisches Landesamt für Statistik: Baufertigstellungen in Bayern 2024, Statistischer Bericht F2200C 202400, Tab. 4, S. 19. Nürnberg: alle Baumaßnahmen 1.694 Wohnungen Quelle öffnen
- EZB und Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik vom 02.09.2026: täglich fällige Einlagen privater Haushalte im Euroraum im Schnitt 0,28 % (Juli 2026) Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt, 16.01.2026: Inflationsrate 2025 im Jahresdurchschnitt 2,2 % Quelle öffnen
- § 22 Nr. 5 Einkommensteuergesetz: Leistungen aus Pensionsfonds, Pensionskassen und Direktversicherungen (Betriebsrente) sind im Alter steuerpflichtig, soweit die Beiträge steuerfrei waren Quelle öffnen
- § 229 und § 226 Abs. 2 SGB V: Renten der betrieblichen Altersversorgung sind Versorgungsbezüge und in der gesetzlichen Krankenversicherung beitragspflichtig, oberhalb eines Freibetrags Quelle öffnen
- § 23 Einkommensteuergesetz: Gewinn aus dem Verkauf privater Immobilien nach mehr als 10 Jahren steuerfrei; bei Erbe und Schenkung zählt die Besitzzeit des Vorbesitzers mit Quelle öffnen
- IMOVIA-Steuer-Guide, Beispielrechnung: Wohnung 300.000 €, 4,5 % Zins, 1,5 % Tilgung, Kaltmiete 1.100 €, 4 % Abschreibung, 2 % Wertsteigerung pro Jahr, Einkommensteuertarif 2026, ledig. Modellrechnung, keine Steuer- oder Anlageberatung.
- BPD Immobilienentwicklung und bulwiengesa: Die Wohnwetterkarte. Wohnungsmärkte in Deutschland 2026, veröffentlicht 29.09.2026. Bewertet knapp 11.000 Gemeinden nach Wohnungsbedarf und Bautätigkeit, Aussicht auf die nächsten drei bis fünf Jahre, ausdrücklich keine Preisprognose. Die Farbe einer Stadt ist aus der Karte abgelesen Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt: Gemeindeverzeichnis, Gemeinden in Deutschland nach Fläche, Bevölkerung und Postleitzahl am 31.12.2024, Nürnberg (ARS 095640000000): 529.508 Einwohner (Fortschreibung Zensus 2022) Quelle öffnen
- § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (Bundesrecht; Bayern hat keinen eigenen Satz festgesetzt). Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung, MiSchuV), GVBl. 2025 S. 718. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Stadt Nürnberg, Stab Wohnen und Amt für Stadtforschung und Statistik für Nürnberg und Fürth: Mietenspiegel 2026, 27. (fortgeschriebene) Ausgabe, Stand 01.08.2026. Qualifizierter Mietenspiegel nach § 558d BGB, Datengrundlage Wohnungs- und Haushaltserhebung Leben in Nürnberg 2025 (Oktober bis Dezember 2025, 4.348 Befragte) Quelle öffnen
- § 556f Bürgerliches Gesetzbuch: Die Mietpreisbremse (§ 556d) gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und nicht für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung Quelle öffnen
- Eigene Rechnung IMOVIA: 60 m² × 3.300 €/m² (Oberer Gutachterausschuss Bayern, Nürnberg, Weiterverkauf 2025, gerundet) = 198.000 €; Jahresmiete 60 m² × 10,33 €/m² (Mietenspiegel 2026, Durchschnitt laut Stadt) × 12 = 7.438 €; 198.000 / 7.438 = 26,6 Jahresmieten; 7.438 / 198.000 = 3,8 % vor Kosten. Mit 8,21 €/m² (Zensus 2022): 5.911 € im Jahr = 3,0 %. Unterschiedliche Stände, ohne Kaufnebenkosten, laufende Kosten wie Verwaltung und Rücklage und ohne Steuern. Modellrechnung, keine Zusage
- Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung, MiSchuV) vom 16.12.2025, GVBl. 2025 S. 718, geändert durch Verordnung vom 16.06.2026, GVBl. 2026 S. 334 (Nr. 2.4 und 2.4.1 Reut gestrichen, in Kraft seit 16.07.2026). § 1 mit Anlage (284 Gemeinden) gilt für Mietpreisbremse (§ 556d BGB), Kappungsgrenze 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB) und Kündigungssperrfrist zehn Jahre (§ 577a BGB); gilt vom 01.01.2026 bis 31.12.2029 Quelle öffnen
- § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG, Bundesrecht): „Die Steuer beträgt 3,5 vom Hundert.“ Bayern hat keinen eigenen Steuersatz festgesetzt, es gilt der Bundessatz (abgerufen 02.11.2026) Quelle öffnen
- Eigene Modellrechnung IMOVIA, Jahr 1: Kaufpreis = 60 m² × Kaufpreis je m² dieser Seite, volle Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung, Abschreibung 2 % im Jahr auf 80 % Gebäudeanteil (§ 7 Abs. 4 EStG, Gebäudeanteil angenommen), Kaltmiete aus dem Zensus 2022. Steuer nach § 32a EStG (Tarif ab 2026) und Solidaritätszuschlag (§§ 3, 4 SolzG), ledig, ohne Kirchensteuer. Ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Quelle öffnen
Stand: 2. November 2026. Alle Beispielrechnungen sind Modellrechnungen mit den genannten Annahmen und keine Zusage. Diese Seite ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
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- Blick von der Kaiserburg über die Dächer der Nürnberger Altstadt mit dem Fünfeckturm unter blauem Himmel mit Wolken: Foto: JensKunstfreund, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Hauptmarkt in Nürnberg mit der Frauenkirche und Marktständen an einem sonnigen Tag: Foto: -wuppertaler, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Altbau-Mietshäuser mit Erkern an der Baaderstraße im Nürnberger Stadtteil Glockenhof: Foto: Aarp65, CC BY-SA 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Mehrgeschossige Altbau-Wohnhäuser an der Ecke Hallerhüttenstraße und Baaderstraße in Nürnberg: Foto: Aarp65, CC BY-SA 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Gebäude der Technischen Hochschule Nürnberg an der Ecke Wassertorstraße und Prinzregentenufer: Foto: Aarp65, CC BY-SA 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Mehrfamilienhäuser einer Wohnanlage an der Carl-von-Linde-Straße in Nürnberg, davor Bäume und parkende Autos: Foto: Tilman2007, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Frau mit Schlüssel tritt morgens aus der Haustür eines sanierten Altbaus: KI-Symbolbild, keine echte Person
- Helle, sanierte und möblierte Wohnung mit Schlüssel und Grundriss auf dem Esstisch: KI-Symbolbild, keine konkrete Wohnung
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