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Kapitalanlage-Immobilien in Schwabach. Sie verdienen gut. Ihr Erspartes darf mehr daraus machen.
Viele in Schwabach haben ein sicheres Einkommen, oft mit Arbeitsplatz in Nürnberg. Was übrig bleibt, liegt meist auf dem Konto und wächst kaum. Eine vermietete Wohnung macht mehr daraus: Mieter und Finanzamt tragen einen Teil der Kosten, und Ihr Vermögen wächst mit.
Geschrieben von Hannes Ruopp, Gründer von IMOVIA
Geprüft am 02.11.2026 · alle Zahlen mit Quelle
Kurz gesagt
In Schwabach kostete eine gebrauchte Eigentumswohnung ab 45 m² 2025 im Mittel rund 3.100 € je Quadratmeter2, eine neue rund 5.700 €2. Mieter in bestehenden Verträgen zahlten beim Zensus 2022 im Schnitt 7,11 € kalt3. Mit diesen Werten trägt die Miete nur rund 46 % der Rate5. Bei neuen Verträgen gilt die Mietpreisbremse, sie gilt bis 31.12.20296. Ob sich eine Wohnung lohnt, hängt davon ab, wie Preis und Miete zusammenpassen, in Schwabach oder in einer anderen gefragten Region in Deutschland. Die Wohnung betreut eine Hausverwaltung vor Ort. Wir beraten Sie per Video oder in unserem Büro in Nürtingen.
Inhalt12 Kapitel
- Wohnungspreise in Schwabach
- Tagesgeld, Aktien oder Immobilie
- So funktioniert die Kapitalanlage
- Wohnwetterkarte 2026
- Wohnungsmarkt Schwabach in Zahlen
- Mietrendite in Schwabach
- Regeln für Vermieter
- Einwohner, Preise und Pendler
- Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie
- Beispielrechnung
- Ihre Ansprechpartner
- Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Schwabach
Das machen Schwabacher richtig
- 01
Sie wohnen ruhig und arbeiten oft in der Großstadt nebenan. 11.850 Beschäftigte fahren jeden Tag aus Schwabach hinaus zur Arbeit4.
- 02
Sie gehen mit Geld sorgfältig um. Diese Haltung ist die halbe Miete für einen guten Kauf.
- 03
Sie vergleichen, bevor Sie sich festlegen. Bei einer Kapitalanlage zahlt sich das aus.
- 04
Sie denken an die Zeit nach dem Berufsleben. Jedes Jahr früher hilft Ihrem Vermögen.
Und trotzdem
Wohnungspreise in Schwabach. Die Miete trägt nicht einmal die Hälfte der Rate.
Schwabach ist ruhig, und Nürnberg liegt nah. Für Käufer heißt das: Die Preise liegen etwas über dem Schnitt von Mittelfranken, die Mieten in laufenden Verträgen unter dem von Bayern. Diese Lücke zahlen Sie jeden Monat selbst.
- 3.100 €
kostete 2025 im Mittel ein Quadratmeter gebrauchte Eigentumswohnung in Schwabach, gerundet, so viel wie im Vorjahr. In Mittelfranken waren es 3.000 €, neue Wohnungen in Schwabach kosteten 5.700 €.2
Für Sie heißt dasEine gebrauchte Wohnung mit 60 m² kostet damit rund 186.000 € plus Nebenkosten.
- 930 €
Rate im Monat, wenn die Bank die ganze Wohnung finanziert, bei 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung. Die Kaltmiete für 60 m² lag in bestehenden Verträgen 2022 bei rund 430 €.5
Für Sie heißt dasDie Miete deckt nur rund 46 %. Den Rest zahlen Sie jeden Monat aus eigener Tasche.
- 7,11 €
Kaltmiete je Quadratmeter beim Zensus 2022 in Schwabach. Bayern lag bei 8,74 €, Deutschland bei 7,28 €.3
Für Sie heißt dasWer jahrelang Miete zahlt, finanziert das Vermögen eines anderen, nicht das eigene.
- 4,6 %
betrug die Arbeitslosenquote in Schwabach 2025. In Bayern waren es 4 %, in Deutschland 6,3 %.7
Für Sie heißt dasAuch ein sicherer Job ist keine Garantie fürs ganze Leben. Ein zweites Standbein macht unabhängiger.
Zurücklegen allein bringt wenig. Es kommt darauf an, wo Ihr Geld arbeitet.
So gerechnet: ohne Steuervorteil und mit Mieten aus bestehenden Verträgen. Neue Mietverträge liegen meist höher. Ein Teil der Rate ist Tilgung und baut Ihr Vermögen auf.
Was viele schon nutzen
Tagesgeld, Aktien oder Immobilie als Kapitalanlage? Stärken und Schwächen.
Wahrscheinlich kennen Sie die meisten dieser Wege schon. Wichtig ist, was jeder davon leisten kann.
- 001
Tagesgeld
Sicher verwahrt und schnell verfügbar.
Nach Abzug der Preissteigerung wird das Geld weniger wert. Im Euroraum gab es im Juli 2026 auf täglich verfügbare Einlagen im Mittel 0,28 % Zins8, die Preise stiegen 2025 um 2,2 %9.
- 002
Aktien und ETF
Man kann klein anfangen und breit streuen.
Gekauft wird nur mit Ihrem eigenen Geld, und an der Börse geht es auf und ab. Niemand zahlt einen Teil für Sie mit.
- 003
Betriebsrente
Der Arbeitgeber legt oft etwas dazu.
Wechseln Sie die Stelle, wird es kompliziert. Im Alter wird sie meist versteuert, und über einem Freibetrag zahlen Sie Krankenkassenbeiträge10,11.
- 004
Eine Wohnung in Schwabach kaufen
Kurze Wege und eine Stadt, die Sie kennen.
Mit Durchschnittspreis und Zensus-Miete trägt die Miete nur rund 46 % der Rate5. Der Rest kommt von Ihnen.
- 005
Und wenn es eine Lösung gäbe, die alles verbindet?
Ohne dass Sie auf etwas verzichten müssen.
Ein Blick nach vorn
Für später vorsorgen mit einer Kapitalanlage-Immobilie. Ein Tag im Jahr 2036.
Es ist ein Morgen in Schwabach wie jeder andere. Die Miete für Ihre Wohnung ist da, ohne dass Sie sich darum kümmern mussten. Ihr Kredit ist zu einem großen Teil abbezahlt, und das Finanzamt hat sich Jahr für Jahr an den Kosten beteiligt. Den Kontakt zu Mieter und Handwerkern hatte die Hausverwaltung.
- Eine echte Wohnung als Wert
- Die Bank finanziert, der Mieter zahlt mit
- Steuervorteil über die Abschreibung
- Mehr Netto vom Brutto
- Wenig Zeitaufwand
- Nach 10 Jahren Verkauf ohne Steuer auf den Gewinn12
Genau dafür gibt es IMOVIA
Kapitalanlage mit IMOVIA. Wir kümmern uns, Sie behalten den Überblick.
IMOVIA, das sind wir, Luis Otte und Hannes Ruopp, gegründet in Nürtingen bei Stuttgart. Unser Ziel ist, dass jeder mit einer Immobilie Vermögen aufbauen kann, ohne Fachwissen und ohne viel Zeit. Sie kaufen eine sanierte oder neue Wohnung mit Mieter. Die Bank finanziert, wir erledigen den Rest mit Ihnen zusammen.
Wir wählen die Wohnung aus
Neu gebaut oder kernsaniert, vermietet und in einer Gegend, in der viele Menschen suchen. Unterlagen, Mietvertrag und Zahlen prüfen wir vorab.
Wir begleiten die Finanzierung
Unser Finanzierungspartner holt Angebote vieler Banken ein und vergleicht sie. Bis zum Termin beim Notar sind wir dabei.
Bei diesen und weiteren Banken reicht unser Finanzierungspartner Anträge ein, bei Sparkassen und Volksbanken bei einzelnen Instituten.
Eine Hausverwaltung übernimmt
Sie kümmert sich vor Ort um Mieter, Nebenkosten und Reparaturen. Einmal im Jahr bekommen Sie die Abrechnung.
Das Prinzip in gut 2 Minuten
Beschäftigte pendeln zum Arbeiten nach Schwabach, noch mehr fahren hinaus nach Nürnberg und Umgebung. Die Region braucht Wohnungen.4
- 1.165 €zahlt der Mieter
- 310 €Steuervorteil vom Finanzamt
- 95 €zahlen Sie selbst
Beispielrechnung13, gerundet, ab dem 4. Jahr: Rate 1.500 € (Zins und Tilgung) und 70 € nicht umlagefähige Kosten im Monat, Miete mit leichter Steigerung, Steuererstattung rund 3.700 € pro Jahr. In den Jahren 1 bis 3 liegt Ihr Anteil im Beispiel bei rund 0 €, weil die Sanierung zusätzlich rund 5.640 € Steuern pro Jahr zurückbringt.
Wohnwetterkarte 2026
Wo würden Sie eine Immobilie kaufen? Logisch: dort, wo es rot ist.
Die Wohnwetterkarte 2026 zeigt rot, wo viele Menschen eine Wohnung suchen und zu wenig neu entsteht14. Schwabach ist auf der Karte kräftig orange, an der Grenze zu Rot. Nürnberg, Fürth und Erlangen gleich nebenan sind rot.
- 01
Mieter finden sich leichter
Wo viele eine Wohnung suchen, ist sie meist schnell wieder vermietet. Die Karte blickt drei bis fünf Jahre nach vorn. Eine Preisprognose ist sie nicht.
- 02
Kaufpreis und Miete im Gleichgewicht
Je mehr die Miete von der Rate trägt, desto kleiner bleibt Ihr eigener Beitrag.
- 03
Neu oder kernsaniert
So stehen in den ersten Jahren möglichst keine großen Arbeiten an. Über unsere Bauträger-Partner bekommen wir solche Wohnungen in mehreren roten Regionen Deutschlands.
Deshalb muss Ihre Wohnung nicht in Schwabach stehen. Wir suchen in ganz Deutschland dort, wo es rot ist, und wählen die Wohnung, die zu Ihren Zahlen passt. Vor Ort ist die Hausverwaltung, Sie müssen nicht hinfahren.
Passende Wohnung findenSchwabach in Zahlen
Wohnungsmarkt Schwabach in Zahlen. Amtlich und mit Quelle.
Die Tabelle zeigt amtliche Zahlen zu Wohnen und Arbeiten in Schwabach. Kaufpreise sind Mittelwerte der Gutachterausschüsse, auf 100 € gerundet. Die Zensus-Miete von 2022 gilt für laufende Verträge, Angebote von heute liegen oft höher.
| Kennzahl | Wert | Art |
|---|---|---|
| Einwohner (31.12.2025) | 40.7021 | Amtliche Statistik |
| Einwohner (31.12.2024) | 40.83515 | Amtliche Statistik |
| Einwohner je km² | 9981 | Amtliche Statistik |
| Arbeitsplätze mit Sozialversicherung | 16.8324 | Amtliche Statistik |
| Pendeln zum Arbeiten aus Schwabach hinaus | 11.8504 | Amtliche Statistik |
| Pendeln zum Arbeiten nach Schwabach | 11.2084 | Amtliche Statistik |
| Arbeitslosenquote 2025 | 4,6 % (Bayern 4 %)7 | Amtliche Statistik |
| Wohnungen | 20.4203 | Zensus 2022 |
| Wohnfläche je Wohnung | 98,06 m²3 | Zensus 2022 |
| Kaltmiete je m², bestehende Verträge | 7,11 € (Bayern 8,74 €)3 | Zensus 2022 |
| Leer stehende Wohnungen | 3,09 % (Deutschland 4,33 %)3 | Zensus 2022 |
| Von Eigentümern bewohnt | 49,43 % (Bayern 49,26 %)3 | Zensus 2022 |
| Gebrauchte Eigentumswohnung je m², 2025 (gerundet) | 3.100 €2 | Gutachterausschuss |
| Neue Eigentumswohnung je m², 2025 (gerundet) | 5.700 €2 | Gutachterausschuss |
| Qualifizierter Mietspiegel | gilt ab 01.01.2025 für zwei Jahre16 | Mietspiegel |
| Grunderwerbsteuer | 3,5 %17 | Gesetz |
| Mietpreisbremse | gilt bis 31.12.20296 | Verordnung |
Jede Zahl mit Quelle und Stand unten auf der Seite. Amtliche Zahlen haben wir nicht verändert, nur gerundet.
Mietrendite
Mietrendite in Schwabach. Schritt für Schritt erklärt.
Die Mietrendite beantwortet eine einfache Frage: Wie viel Miete bringt die Wohnung im Jahr, gemessen am Kaufpreis? Sie nehmen die Monatsmiete mal zwölf und teilen durch den Preis. Umgekehrt zeigt der Kaufpreis geteilt durch die Jahresmiete, wie viele Jahresmieten die Wohnung kostet. Mit dem Renditerechner rechnen Sie eigene Fälle durch.
So rechnen wir, Beispiel 60 m²
- Kaufpreis: 60 m² × 3.100 € (Mittel 2025)186.000 €
- Jahresmiete: 60 m² × 7,11 € × 12 Monate5.119 €
- Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete36,3 Jahresmieten
- Mietrendite vor Kosten182,8 %
Eigene Beispielrechnung mit Durchschnittswerten: Kaufpreis 2025 (gerundet) und Miete aus laufenden Verträgen 2022. Nebenkosten beim Kauf, Verwaltung und Rücklage sind nicht abgezogen. Bei neuen Verträgen liegt die Miete meist höher. Die Beispielwohnung weiter unten (300.000 €, 1.100 € Miete im Monat, angenommene Werte) kommt auf 4,4 %. Deshalb suchen wir gezielt Wohnungen, deren Miete besser zum Preis passt.
Recht
Regeln für Vermieter in Schwabach. Was Sie wissen sollten.
Diese Regeln gelten für Wohnungen in Schwabach. Sie schützen Mieter. Für Sie als Vermieter heißt das: Die Miete darf steigen, aber nur in Grenzen. Steht Ihre Wohnung woanders, gelten die Regeln dort. Stand November 2026.
- 01
Mietpreisbremse
Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, also der üblichen Miete für eine ähnliche Wohnung im Ort. Ausnahmen gibt es zum Beispiel für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal genutzt und vermietet wurden, und für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. War schon die Miete des Vormieters höher, darf die neue Miete genauso hoch sein. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.19
- 02
Kappungsgrenze
Erhöhen Sie in einem laufenden Mietvertrag die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete, also die übliche Miete am Ort (zum Beispiel laut Mietspiegel), darf sie in drei Jahren um höchstens 15 % steigen. Ohne diese Verordnung wären es 20 %. Für Erhöhungen nach einer Modernisierung und für Staffelmieten (feste Erhöhungen im Vertrag) oder Indexmieten (Miete folgt den Verbraucherpreisen) gelten eigene Regeln. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.19
- 03
Kündigungssperrfrist
Wohnte der Mieter schon in der Wohnung, als das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde, darf ein Käufer frühestens 10 Jahre nach dem ersten Verkauf wegen Eigenbedarf kündigen, also weil er die Wohnung für sich oder seine Familie braucht. Das Gleiche gilt für eine Kündigung, weil er die Wohnung sonst nicht angemessen wirtschaftlich verwerten kann und dadurch große Nachteile hätte. Ohne diese Verordnung wären es 3 Jahre. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.19
- 04
Grunderwerbsteuer
Beim Kauf zahlen Sie in Bayern 3,5 % des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer. Das ist eine Steuer, die beim Kauf einer Wohnung oder eines Grundstücks einmal anfällt.20
Entwicklung
Wächst Schwabach? Einwohner, Preise und Pendler.
Zuletzt nicht. Ende 2025 lebten etwas weniger Menschen in Schwabach als ein Jahr vorher. Die Preise für gebrauchte Wohnungen sind 2025 gleich geblieben, neue Wohnungen wurden teurer. Viele Schwabacher arbeiten außerhalb.
- −0,3 %Einwohner Ende 2025 gegenüber Ende 2024: 40.702 statt 40.8351,15
- ±0 %Gebrauchte Wohnungen kosteten 2025 wie 2024 im Mittel 3.100 € je m², neue stiegen von 5.400 € auf 5.700 €2
- 11.850Beschäftigte pendeln aus Schwabach hinaus, 11.208 kommen herein4
- 3,09 %der Wohnungen standen beim Zensus 2022 leer, weniger als in Bayern mit 4,24 %3
Ehrlich gesagt
Chancen und Risiken in Schwabach. Mit echten Zahlen.
Was spricht für Schwabach, was dagegen? Die Antwort steht in amtlichen Zahlen, verglichen mit Bayern.
Das spricht für Schwabach
- Von 100 Wohnungen in Schwabach standen beim Zensus 2022 nur rund 3,1 leer3. Im Land war der Anteil mit 4,2 % höher.
- Mieteinnahmen, Steuererstattung und Tilgung arbeiten zusammen. Mit jeder Rate gehört Ihnen ein Stück mehr der Wohnung.
Das sollten Sie wissen
- In Schwabach waren 2025 mehr Menschen arbeitslos als im Schnitt: 4,6 % gegenüber 4 % in Bayern7.
- Mehr Beschäftigte pendeln aus Schwabach hinaus (11.850) als herein (11.208)4. Viele Arbeitsplätze liegen in den Nachbarorten.
- Rechnet man eine gebrauchte 60-m²-Wohnung, trägt die Miete etwa 46 % der Rate5.
- Die Mietpreisbremse gilt auch in Schwabach6. Neue Mieten sind damit meist auf 10 % über der ortsüblichen Miete begrenzt.
Passt das zu Ihnen?
Für wen eine Kapitalanlage in Schwabach passt.
Passt zu Ihnen, wenn …
- Sie haben ein festes Einkommen, etwa ab 3.000 € netto im Monat.
- Sie denken an 10 Jahre und länger.
- Sie möchten sich nicht selbst um Mieter, Reparaturen und Verwaltung kümmern.
- Sie haben ein kleines Polster für unerwartete Kosten.
Eher nicht, wenn …
- Sie brauchen das Geld in den nächsten Jahren.
- Ihr Einkommen schwankt stark oder ist unsicher.
- Sie zahlen schon hohe Kredite ab.
- Sie suchen eine Geldanlage ganz ohne Risiko.
Was Sie davon haben
Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie. In Euro und im Leben.
Ergebnis
9.930 €Mehr von dem behalten, was Sie verdienen.
So viel Steuer kommt im Beispiel im ersten Jahr zurück, durch Abschreibung (den Wertverlust, den Sie absetzen dürfen), Zinsen und Sanierungskosten13.
Freiheit
Kaum ZeitKein Mieter ruft Sie an.
Die Hausverwaltung kümmert sich um Mieter und Reparaturen. Sie bekommen einmal im Jahr die Abrechnung für die Steuer.
Sicherheit
1.100 €Ein Wert, der bleibt.
Miete jeden Monat im Beispiel. Und etwas, das Sie an Ihre Familie weitergeben können.
Zahlen
122.400 €Aus rund 95 € im Monat werden in 10 Jahren 122.400 € Vermögen.
Im Beispiel liegt Ihr Anteil in den ersten 3 Jahren bei rund 0 €, ab Jahr 4 bei rund 95 € im Monat. Mit den Kaufnebenkosten setzen Sie in 10 Jahren insgesamt rund 14.500 € ein13.
Mehr Vermögen mit weniger eigenem Geld
Der Unterschied ist der Hebel. Beim Konto und beim ETF arbeitet nur Ihr eigenes Geld. Bei der Wohnung zahlen Bank, Mieter und Finanzamt mit. Deshalb wächst das Vermögen schneller, obwohl Sie weniger selbst einsetzen.
Aus rund 14.500 € eigenem Geld werden im Beispiel 122.400 € Vermögen. Das ist rund das 8-Fache.
Beispielrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide13: Tagesgeld mit 1 %, ETF mit 7 % pro Jahr, mit 27.600 € eigenem Einsatz in 10 Jahren. Die Wohnung braucht im Beispiel rund 14.500 € eigenes Geld, Kaufnebenkosten eingerechnet. Wohnung 300.000 € mit 2 % Wertsteigerung, zu versteuerndes Einkommen 75.000 €. Keine Anlageberatung.
Rechner
Kapitalanlage in Schwabach nach Steuern. Rechnen Sie selbst.
Eine gebrauchte 60-m²-Wohnung zum Preis von rund 3.100 € je m² (Oberer Gutachterausschuss Bayern, Schwabach, Weiterverkauf 2025, gerundet) 18 und mit der Miete in bestehenden Verträgen (Zensus 2022) von rund 7,11 € je m² 3. Schieben Sie den Regler auf Ihr Einkommen.
- Rate an die Bank
- 930 € im Monat
- Miete, die hereinkommt
- 430 € im Monat
- Steuererstattung
- 190 € im Monat
- Ihr Anteil nach Steuern
- 310 € im Monat
Davon sind rund 230 € Tilgung. Damit gehört Ihnen jeden Monat ein Stück mehr der Wohnung. Ohne Steuer wären es rund 500 €.
Modellrechnung für das erste Jahr 21: ledig, ohne Kirchensteuer, ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Ab dem zweiten Jahr sinken die Zinsen und damit auch die Erstattung. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassen
Beispielrechnung für Anleger aus Schwabach
Beispielrechnung Kapitalanlage-Immobilie. Jede Annahme offen.
Die Beispielwohnung entspricht nicht dem Schwabacher Schnitt: Mit Durchschnittswerten trägt die Miete hier nur rund 46 % der Rate. Wir rechnen mit 75.000 € zu versteuerndem Einkommen, das sind rund 7.700 € brutto im Monat. Bei mehr Einkommen kommt mehr Steuer zurück. Die Erstattung gibt es mit der Steuererklärung, auf Antrag danach auch jeden Monat über weniger Lohnsteuer.
- Kaufpreis der Wohnung
- 300.000 €
- Miete im Monat (Start)
- 1.100 €
- Zins und Tilgung
- 4,5 % und 1,5 %
- Abschreibung pro Jahr
- 4 % (mit Gutachten zur Restnutzungsdauer, sonst meist 2 %)
- Wertsteigerung pro Jahr (Annahme)
- 2 %
- Kaufnebenkosten, einmalig
- 21.000 €
- Ihr Anteil im Monat, Jahr 1 bis 3
- rund 0 €
- Ihr Anteil im Monat, ab Jahr 4
- rund 95 €
| Zu versteuerndes Einkommen | Steuererstattung im 1. Jahr |
|---|---|
| 50.000 € | rund 7.780 € |
| 75.000 € | rund 9.930 € |
| 100.000 € | rund 10.640 € |
Modellrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide13, ledig, Tarif 2026. Der Steuereffekt ist in den ersten Jahren am größten und fällt danach geringer aus. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassenWir sind für Sie da
Ihre Ansprechpartner für Kapitalanlagen in Schwabach. Luis Otte und Hannes Ruopp.
Wir haben IMOVIA in Nürtingen gegründet. Ein Callcenter gibt es bei uns nicht. Wohnen Sie in Schwabach, beraten wir Sie per Video, auf Wunsch auch persönlich in Nürtingen.
Luis kommt aus dem Vertrieb und dem Marketing. Er sorgt dafür, dass Sie schnell und einfach zu Ihrer Wohnung kommen.
Mehr über Luis
Hannes kennt den Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien und Finanzierungen aus der Praxis.
Mehr über Hannes- 01
Unser Büro ist im Nürtinger Tor
Kirchstraße 34 bis 36, 72622 Nürtingen, mit Parkhaus im Gebäude. Aus Schwabach sprechen wir uns am einfachsten per Video.
- 02
Wir kennen Finanzierungen aus der Praxis
Unser Hintergrund liegt im Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien, in der Finanzierungsvermittlung und im Performance-Marketing.
- 03
Wir sagen auch Nein
Passt eine Wohnung nicht zu Ihrem Einkommen, sagen wir Ihnen das. Ein schlechter Kauf hilft niemandem.
Unser Versprechen
Jede Wohnung bewertet vor dem Kauf ein unabhängiger Gutachter.
Er prüft, ob der Kaufpreis zum Wert der Wohnung passt.
Aus unserem Google-Profil
Erfahrungen mit IMOVIA Immobilien. Bewertungen aus unserem Google-Profil.
★★★★★„Es wurde alles sehr verständlich erklärt. Ich bin mit den erbrachten Leistungen sehr zufrieden.“
★★★★★„Man fühlt sich direkt gut aufgehoben und merkt, dass hier Wert auf Qualität und Kundenzufriedenheit gelegt wird.“
★★★★★„Top beraten worden, wurde genau auf meine Ansprüche geachtet! Jederzeit zu empfehlen!“
Wir zeigen Bewertungen aus unserem Google-Profil im Wortlaut. Ob die Verfasser bei uns gekauft haben, prüfen wir nicht gesondert.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Schwabach
Lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie in Schwabach?
Was kostet eine Eigentumswohnung in Schwabach?
Wie hoch ist die Mietrendite in Schwabach?
Rund 2,8 % im Jahr vor Kosten, gerechnet mit 60 m² für 186.000 € und einer Jahresmiete von rund 5.100 € aus dem Zensus 202218. Mit Mieten aus neuen Verträgen kann der Wert höher sein. Verwaltung und Rücklage senken ihn.
Gibt es in Schwabach einen Mietspiegel?
Ja. Die Stadt hat einen qualifizierten Mietspiegel, erhoben zum Stichtag 1. Juni 2024. Er gilt seit 1. Januar 2025 für zwei Jahre16. Er nennt Mieten je nach Größe, Baujahr und Ausstattung, aber keinen Durchschnitt für die ganze Stadt.
Gilt in Schwabach die Mietpreisbremse?
Ja. Schwabach steht in der Mietpreisbremse-Verordnung des Landes. Sie gilt bis 31.12.2029. Ob sie verlängert wird, ist noch offen. Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel liegen6. Neubauten und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung sind ausgenommen22.
Muss meine Kapitalanlage in Schwabach stehen?
Nein. Für eine Kapitalanlage zählt, dass viele Menschen eine Wohnung suchen und die Miete gut zum Preis passt. Auf der Wohnwetterkarte 2026 ist Schwabach kräftig orange, der Raum Nürnberg rot14. Wir suchen in ganz Deutschland die Wohnung, die zu Ihrem Einkommen passt.
Ich arbeite in Nürnberg und wohne in Schwabach. Wo sollte meine Wohnung stehen?
Das spielt für die Bank kaum eine Rolle. Entscheidend sind Ihr Einkommen, Ihre Ausgaben und Ihre Kredite. Für die Wohnung selbst zählt, ob sie sich gut vermieten lässt und die Zahlen passen. Das kann in Ihrer Nähe sein oder ganz woanders.
Welche Risiken hat eine Kapitalanlage-Immobilie?
Läuft die Zinsbindung aus, kann die Rate steigen. Verlieren Sie Ihr Einkommen, ist die Rate trotzdem jeden Monat fällig, also braucht es ein Polster. Zwischen zwei Mietverhältnissen kann die Wohnung leer stehen. Für große Arbeiten am Haus legen alle Eigentümer zusammen. Weil ein Verkauf dauert, ist Ihr Geld lange angelegt. Diese Punkte besprechen wir vor dem Kauf mit Ihnen.
Wer prüft den Kaufpreis?
Vor dem Kauf bewertet ein unabhängiger Gutachter jede Wohnung aus unserem Angebot. Er sagt, ob der Preis zum Wert passt. Mietvertrag, Zahlen und Unterlagen prüfen wir außerdem selbst.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Oft nur die Kaufnebenkosten. Der größte Teil ist die Grunderwerbsteuer, die vom Bundesland der Wohnung abhängt. In Bayern beträgt sie 3,5 %17. Notar und Grundbuch kommen dazu. Mehr dazu im Ratgeber Kapitalanlage ohne viel Eigenkapital.
Passt eine Kapitalanlage auch für Angestellte?
Ja, gerade für Angestellte mit festem Vertrag. Sie zahlen über die Lohnsteuer viel Steuer, und genau dort setzt der Steuervorteil an. Wie viel das bei Ihnen ausmacht, rechnen wir vor dem Kauf aus.
Wie läuft die Beratung, wenn ich in Schwabach wohne?
Per Video, Sie brauchen nur Handy oder Laptop. Fotos, Zahlen und Unterlagen bekommen Sie vor dem Gespräch. Persönlich treffen wir uns gern in unserem Büro im Nürtinger Tor.
So geht es los
So kaufen Sie Ihre Kapitalanlage-Immobilie. In vier Schritten.
- 1
Kurzer Check
Vier Fragen, rund zwei Minuten. Kostenlos und unverbindlich.
- 2
Erstgespräch am Telefon
Wir rufen Sie an. Sie erzählen, was Sie vorhaben, wir sagen ehrlich, ob es passt.
- 3
Konzept per Video
Wir zeigen passende Wohnungen mit allen Zahlen und Unterlagen. Sie entscheiden in Ruhe.
- 4
Kauf, dann Ruhe
Finanzierung über unseren Finanzierungspartner, Termin beim Notar. Danach übernimmt die Hausverwaltung.
Kostenlose Analyse
Ihr kostenloser Check für eine Kapitalanlage in Schwabach
Vier kurze Fragen. Danach rufen wir Sie an und rechnen mit Ihren echten Zahlen.
- Wie viel Steuern Sie zurückholen können
- Welche Wohnung zu Ihrem Einkommen passt
- Was Sie das im Monat wirklich kostet
Kein Verkaufsdruck. Passt es nicht, sagen wir Ihnen das.
Weiterlesen
Alle 45 Städte in Bayern anzeigen
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- Erding
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- München
- Landsberg am Lech
- Unterhaching
- Deggendorf
- Aschaffenburg
- Memmingen
- Kaufbeuren
- Rosenheim
- Kempten
- Passau
- Garmisch-Partenkirchen
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Steuern sparen mit Immobilien. Der kostenlose Steuer-Guide.
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Auf 14 Seiten erklären wir einfach und mit Beispielrechnung, wie eine vermietete Wohnung Ihre Lohnsteuer senken und Vermögen aufbauen kann. Für Angestellte, Beamte und Selbstständige.
- Verständlich, ohne Fachchinesisch
- Mit Rechenbeispiel und allen Annahmen
- Als PDF sofort per Mail
Quellen
22 Belege anzeigen
- Statistisches Bundesamt, Gemeindeverzeichnis-Informationssystem GV-ISys: Alle politisch selbständigen Gemeinden mit ausgewählten Merkmalen am 30.09.2026 (3. Quartal); Fläche und Bevölkerung (auf Grundlage des Zensus 2022) am 31.12.2025. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern: Immobilienmarktbericht Bayern 2026, Kap. 9.2, Tabelle „ETW, mittlere Wohnflächenpreise (€/m²)“, S. 169. Schwabach, kreisfreie Stadt: Neubauten 2023 5.200, 2024 5.400, 2025 5.700 €/m² (+5,6 %); Weiterverkäufe 2023 3.000, 2024 3.100, 2025 3.100 €/m² (+0,0 %). Mittelfranken Weiterverkäufe 2025: 3.000 €/m², Bayern 3.000 €/m². Eigentumswohnungen über 45 m², Mittelwerte, gerundet; Daten der örtlichen Gutachterausschüsse Quelle öffnen
- Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Ergebnisse des Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen (Blatt CSV-Wohnungen), Stichtag 15.05.2022. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Gemeindedaten aus der Beschäftigungsstatistik, sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am 30.06.2025 nach Wohn- und Arbeitsort, Ein- und Auspendler über die Gemeindegrenze. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Eigene Rechnung IMOVIA: 60 m² × 3.100 €/m² (Gutachterausschuss, Wiederverkauf 2025) = 186.000 €; Rate bei voller Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung = 930 € im Monat; Kaltmiete 60 m² × 7,11 €/m² (Zensus 2022, Bestandsmiete) = 427 €, gerundet 430 €. Ohne Kaufnebenkosten, laufende Kosten wie Verwaltung und Rücklage und ohne Steuereffekt. Modellrechnung, keine Zusage.
- Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung, MiSchuV), GVBl. 2025 S. 718. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Arbeitslosenquoten Gemeinden, Zeitreihe Datenstand Dezember 2025, Blatt Gesamt (bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen; nur Gemeinden ab 15.000 zivilen Erwerbspersonen). Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- EZB und Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik vom 02.09.2026: täglich fällige Einlagen privater Haushalte im Euroraum im Schnitt 0,28 % (Juli 2026) Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt, 16.01.2026: Inflationsrate 2025 im Jahresdurchschnitt 2,2 % Quelle öffnen
- § 22 Nr. 5 Einkommensteuergesetz: Leistungen aus Pensionsfonds, Pensionskassen und Direktversicherungen (Betriebsrente) sind im Alter steuerpflichtig, soweit die Beiträge steuerfrei waren Quelle öffnen
- § 229 und § 226 Abs. 2 SGB V: Renten der betrieblichen Altersversorgung sind Versorgungsbezüge und in der gesetzlichen Krankenversicherung beitragspflichtig, oberhalb eines Freibetrags Quelle öffnen
- § 23 Einkommensteuergesetz: Gewinn aus dem Verkauf privater Immobilien nach mehr als 10 Jahren steuerfrei; bei Erbe und Schenkung zählt die Besitzzeit des Vorbesitzers mit Quelle öffnen
- IMOVIA-Steuer-Guide, Beispielrechnung: Wohnung 300.000 €, 4,5 % Zins, 1,5 % Tilgung, Kaltmiete 1.100 €, 4 % Abschreibung, 2 % Wertsteigerung pro Jahr, Einkommensteuertarif 2026, ledig. Modellrechnung, keine Steuer- oder Anlageberatung.
- BPD Immobilienentwicklung und bulwiengesa: Die Wohnwetterkarte. Wohnungsmärkte in Deutschland 2026, veröffentlicht 29.09.2026. Bewertet knapp 11.000 Gemeinden nach Wohnungsbedarf und Bautätigkeit, Aussicht auf die nächsten drei bis fünf Jahre, ausdrücklich keine Preisprognose. Die Farbe einer Stadt ist aus der Karte abgelesen Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt: Gemeindeverzeichnis, Gemeinden in Deutschland nach Fläche, Bevölkerung und Postleitzahl am 31.12.2024, Schwabach (ARS 095650000000): 40.835 Einwohner (Fortschreibung Zensus 2022) Quelle öffnen
- Stadt Schwabach: Mietspiegel Schwabach 2024, Methodenbericht vom 02.06.2025. Vollständige Erhebung zum Stichtag 01.06.2024 (schriftliche Befragung von Mietern und Vermietern), als qualifizierter Mietspiegel anerkannt, in Kraft ab 01.01.2025 für zwei Jahre; Basistabelle nach Wohnfläche, kein Gesamtdurchschnitt ausgewiesen Quelle öffnen
- § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (Bundesrecht; Bayern hat keinen eigenen Satz festgesetzt). Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Eigene Rechnung IMOVIA: 60 m² × 3.100 €/m² (Oberer Gutachterausschuss Bayern, Schwabach, Weiterverkauf 2025, gerundet) = 186.000 €; Jahresmiete 60 m² × 7,11 €/m² (Zensus 2022, Bestandsmiete) × 12 = 5.119,20 €; 186.000 / 5.119,20 = 36,3 Jahresmieten; 5.119,20 / 186.000 = 2,8 % vor Kosten. Unterschiedliche Stände (Kaufpreis 2025, Miete 2022), ohne Kaufnebenkosten, laufende Kosten wie Verwaltung und Rücklage und ohne Steuern. Modellrechnung, keine Zusage
- Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung, MiSchuV) vom 16.12.2025, GVBl. 2025 S. 718, geändert durch Verordnung vom 16.06.2026, GVBl. 2026 S. 334 (Nr. 2.4 und 2.4.1 Reut gestrichen, in Kraft seit 16.07.2026). § 1 mit Anlage (284 Gemeinden) gilt für Mietpreisbremse (§ 556d BGB), Kappungsgrenze 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB) und Kündigungssperrfrist zehn Jahre (§ 577a BGB); gilt vom 01.01.2026 bis 31.12.2029 Quelle öffnen
- § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG, Bundesrecht): „Die Steuer beträgt 3,5 vom Hundert.“ Bayern hat keinen eigenen Steuersatz festgesetzt, es gilt der Bundessatz (abgerufen 02.11.2026) Quelle öffnen
- Eigene Modellrechnung IMOVIA, Jahr 1: Kaufpreis = 60 m² × Kaufpreis je m² dieser Seite, volle Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung, Abschreibung 2 % im Jahr auf 80 % Gebäudeanteil (§ 7 Abs. 4 EStG, Gebäudeanteil angenommen), Kaltmiete aus dem Zensus 2022. Steuer nach § 32a EStG (Tarif ab 2026) und Solidaritätszuschlag (§§ 3, 4 SolzG), ledig, ohne Kirchensteuer. Ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Quelle öffnen
- § 556f Bürgerliches Gesetzbuch: Die Mietpreisbremse (§ 556d) gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und nicht für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung Quelle öffnen
Stand: 2. November 2026. Alle Beispielrechnungen sind Modellrechnungen mit den genannten Annahmen und keine Zusage. Diese Seite ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
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- Luftbild über Schwabach mit den roten Dächern der Altstadt, der Stadtkirche und Feldern am Horizont unter bewölktem Himmel: Foto: Kasa Fue, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Königsplatz in Schwabach mit Fachwerk-Rathaus, Stadtkirche und Schönem Brunnen: Foto: Tilman2007, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Ehemaliger Stadtmauerturm in der Nördlichen Mauerstraße in Schwabach, heute Wohnhaus, an einer gepflasterten Gasse: Foto: Howwi, CC BY-SA 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Häuserzeile mit Gauben in der Benkendorferstraße in Schwabach unter blauem Himmel: Foto: Tilman2007, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Empfangsgebäude aus Sandstein am Bahnhof Schwabach: Foto: Roehrensee, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Blick von oben auf die Schwabacher Innenstadt mit Stadtkirche, Altstadthäusern und Wohnblocks am Rand: Foto: Kasa Fue, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Frau mit Schlüssel tritt morgens aus der Haustür eines sanierten Altbaus: KI-Symbolbild, keine echte Person
- Helle, sanierte und möblierte Wohnung mit Schlüssel und Grundriss auf dem Esstisch: KI-Symbolbild, keine konkrete Wohnung
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