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Kapitalanlage-Immobilien in Aschaffenburg. Sie legen etwas zurück. Lassen Sie es arbeiten.
Aschaffenburg liegt am Main, zwischen Spessart und Rhein-Main-Gebiet. Viele pendeln von hier aus oder kommen zum Arbeiten in die Stadt. Wer ein festes Einkommen hat, kann jeden Monat sparen. Auf dem Konto wächst das Geld aber kaum. Eine vermietete Wohnung baut Vermögen auf, und Mieter und Finanzamt tragen mit.
Geschrieben von Hannes Ruopp, Gründer von IMOVIA
Geprüft am 02.11.2026 · alle Zahlen mit Quelle
Kurz gesagt
In Aschaffenburg kosteten gebrauchte Eigentumswohnungen über 45 m² im Jahr 2025 im Mittel rund 3.600 € je Quadratmeter2, neue rund 5.200 €2. Die Kaltmiete in bestehenden Verträgen lag beim Zensus 2022 bei 7,75 € je Quadratmeter3. Mit diesen Durchschnitten deckt die Miete nur rund 43 % der Rate5. Neue Mieten begrenzt die Mietpreisbremse, sie gilt bis 31.12.20296. Für eine Kapitalanlage zählt das Verhältnis von Preis und Miete. Das kann in Aschaffenburg passen oder in einer anderen Region, in der viele eine Wohnung suchen. Die Wohnung betreut eine Hausverwaltung vor Ort. Wir beraten Sie per Video oder in unserem Büro in Nürtingen.
Inhalt13 Kapitel
- Immobilienpreise in Aschaffenburg
- Konto, Wertpapiere oder Wohnung
- So funktioniert die Kapitalanlage
- Wohnwetterkarte 2026
- Wohnungsmarkt Aschaffenburg in Zahlen
- Mietspiegel und Mieten
- Mietrendite in Aschaffenburg
- Regeln für Vermieter
- Einwohner, Neubau und Hochschule
- Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie
- Beispielrechnung
- Ihre Ansprechpartner
- Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Aschaffenburg
Das machen Aschaffenburger richtig
- 01
Sie wohnen an einem Ort, an dem es Arbeit gibt. Aschaffenburg zählt 46.925 Arbeitsplätze mit Sozialversicherung4.
- 02
Sie kennen beide Seiten, die Stadt und die Region. Das hilft, wenn es um die Lage einer Wohnung geht.
- 03
Sie entscheiden nicht aus dem Bauch. Sie lesen nach und rechnen.
- 04
Sie sorgen für später vor. Je früher, desto länger arbeitet die Zeit mit.
Und trotzdem
Immobilienpreise in Aschaffenburg. Ein Sprung von 9,1 % in einem Jahr.
Viele Aschaffenburger würden am liebsten vor der eigenen Haustür kaufen. Damm oder Schweinheim kennt man eben. Doch die Preise sind 2025 kräftig gestiegen, und die Mieten in bestehenden Verträgen liegen unter dem bayerischen Schnitt.
- 3.600 €
zahlten Käufer 2025 im Mittel je Quadratmeter für eine gebrauchte Wohnung in Aschaffenburg, gerundet. 2023 und 2024 waren es noch 3.300 €. Im Schnitt Bayerns lagen gebrauchte Wohnungen bei 3.000 €.2
Für Sie heißt dasFür 60 m² sind das rund 216.000 €, dazu kommen Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch.
- 1.080 €
Monatsrate für diese Wohnung bei voller Finanzierung, mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung. 60 m² brachten in bestehenden Verträgen 2022 im Schnitt 460 € Kaltmiete.5
Für Sie heißt dasDie Miete trägt damit nur rund 43 % der Rate. Mehr als die Hälfte zahlen Sie jeden Monat selbst.
- 7,75 €
zahlten Mieter in Aschaffenburg beim Zensus 2022 im Schnitt je Quadratmeter. Im Durchschnitt Bayerns waren es 8,74 €.3
Für Sie heißt dasNiedrige Mieten in bestehenden Verträgen und gestiegene Kaufpreise passen schlecht zusammen. Genau das macht die Rechnung für Käufer eng.
- 7,4 %
betrug die Arbeitslosenquote in Aschaffenburg im Jahresschnitt 2025. In Bayern waren es 4 %, im Bund 6,3 %.7
Für Sie heißt dasWer heute gut verdient, plant trotzdem für den Fall, dass sich das ändert. Vermögen neben dem Gehalt gibt Ihnen dafür Luft.
Sparen ist der erste Schritt. Der zweite ist, das Geld richtig anzulegen.
So gerechnet: ohne Steuervorteil und mit Mieten aus bestehenden Verträgen. Neue Mietverträge liegen meist höher. Ein Teil der Rate ist Tilgung und baut Ihr Vermögen auf.
Was viele schon nutzen
Konto, Wertpapiere oder Wohnung als Kapitalanlage? Jede Lösung hat eine Lücke.
Gut, dass Sie schon etwas tun. Doch jeder dieser Wege hat eine Schwäche.
- 001
Festgeld oder Tagesgeld
Einfach und ohne Kursrisiko.
Nach der Teuerung bleibt wenig übrig. Täglich fälliges Geld brachte im Juli 2026 im Euroraum im Schnitt 0,28 % Zins11. Die Preise stiegen 2025 um 2,2 %12.
- 002
Wertpapiere und ETF
Breit gestreut und flexibel.
Ihr Depot wächst nur aus Ihren eigenen Raten. An der Börse geht es auch mal abwärts, und keiner zahlt eine Miete dazu.
- 003
Betriebsrente
Der Arbeitgeber gibt häufig einen Zuschuss.
Sie hängt an Ihrem Job. Im Alter wird sie in der Regel besteuert, und über einem Freibetrag zahlen Sie Krankenkassenbeitrag13,14.
- 004
Eine Wohnung in Aschaffenburg kaufen
Sie kennen die Gegend.
Mit Durchschnittspreis und Zensus-Miete trägt die Miete nur rund 43 % der Rate5. Den Rest zahlen Sie dazu.
- 005
Und wenn es eine Lösung gäbe, die alles verbindet?
Ohne dass Sie auf etwas verzichten müssen.
Ein Blick nach vorn
Immobilie als Kapitalanlage. Ein ganz normaler Tag im Jahr 2036.
Sie fahren wie jeden Morgen zur Arbeit, vielleicht über den Main. Auf Ihrem Konto ist die Miete eingegangen, ohne dass Sie etwas tun mussten. Die Restschuld bei der Bank ist deutlich gesunken, und das Finanzamt hat sich über die Jahre an den Kosten beteiligt. Um Mieter und Handwerker hat sich die Hausverwaltung gekümmert.
- Eine echte Wohnung statt eines Kurses
- Die Bank finanziert den größten Teil
- Mieter und Finanzamt zahlen mit
- Weniger Lohnsteuer jeden Monat
- Kaum Arbeit für Sie
- Steuerfreier Verkaufsgewinn nach 10 Jahren15
Genau dafür gibt es IMOVIA
Kapitalanlage mit IMOVIA. Wir suchen dort, wo die Rechnung aufgeht.
Hinter IMOVIA stehen wir, Luis Otte und Hannes Ruopp. Gegründet haben wir die Firma in Nürtingen bei Stuttgart. Wir wollen, dass jeder mit Immobilien Vermögen aufbauen kann, ohne Vorwissen und ohne viel Aufwand. Sie kaufen eine sanierte, vermietete Wohnung. Die Bank finanziert, und wir begleiten jeden Schritt.
Die Auswahl
Saniert oder neu, mit Mieter und in einer Region, in der viele eine Wohnung suchen. Unterlagen und Zahlen prüfen wir, bevor wir Ihnen etwas zeigen.
Wir begleiten die Finanzierung
Unser Finanzierungspartner vergleicht für Sie die Angebote vieler Banken. Wir begleiten Sie bis zum Termin beim Notar.
Bei diesen und weiteren Banken reicht unser Finanzierungspartner Anträge ein, bei Sparkassen und Volksbanken bei einzelnen Instituten.
Die Verwaltung
Eine Hausverwaltung vor Ort kümmert sich um Mieter, Nebenkosten und Reparaturen. Sie bekommen jedes Jahr eine Abrechnung.
Das Prinzip in gut 2 Minuten
Beschäftigte kommen zum Arbeiten nach Aschaffenburg. Wo so viele arbeiten, braucht es Wohnungen.4
- 1.165 €zahlt der Mieter
- 310 €Steuervorteil vom Finanzamt
- 95 €zahlen Sie selbst
Beispielrechnung16, gerundet, ab dem 4. Jahr: Rate 1.500 € (Zins und Tilgung) und 70 € nicht umlagefähige Kosten im Monat, Miete mit leichter Steigerung, Steuererstattung rund 3.700 € pro Jahr. In den Jahren 1 bis 3 liegt Ihr Anteil im Beispiel bei rund 0 €, weil die Sanierung zusätzlich rund 5.640 € Steuern pro Jahr zurückbringt.
Wohnwetterkarte 2026
Wo würden Sie eine Immobilie kaufen? Logisch: dort, wo es rot ist.
Die Wohnwetterkarte 2026 zeigt für jede Gemeinde, ob dort viele Menschen eine Wohnung suchen und zu wenig gebaut wird17. Rot heißt: großer Mangel. Aschaffenburg ist auf der Karte gelb, also eher ausgeglichen. Schon Richtung Frankfurt wird es orange und dann dunkelrot. Rot sind auch die Räume Nürnberg, Stuttgart und München.
- 01
Wo Nachfrage ist
In roten Gegenden findet sich meist schneller ein Mieter. Die Karte blickt drei bis fünf Jahre nach vorn, eine Preisprognose ist sie nicht.
- 02
Ein fairer Preis
Je günstiger die Wohnung im Verhältnis zur Miete, desto kleiner Ihr Anteil jeden Monat.
- 03
Ein gutes Haus
Neu gebaut oder kernsaniert, damit in den ersten Jahren keine großen Reparaturen anstehen sollten. Über unsere Bauträger-Partner haben wir Zugang zu solchen Wohnungen in mehreren roten Regionen.
Deshalb muss Ihre Wohnung nicht in Aschaffenburg stehen. Wir suchen dort, wo die Karte rot ist, die Wohnung, deren Zahlen zu Ihnen passen. Vor Ort ist eine Hausverwaltung, Sie müssen nicht hinfahren.
Passende Wohnung findenAschaffenburg in Zahlen
Wohnungsmarkt Aschaffenburg in Zahlen. Mit Quelle zu jeder Zeile.
Hier sehen Sie amtliche Zahlen zum Wohnen in Aschaffenburg. Die Kaufpreise sind Mittelwerte der Gutachterausschüsse, gerundet auf 100 €. Die Zensus-Mieten von 2022 stammen aus laufenden Verträgen.
| Kennzahl | Wert | Art |
|---|---|---|
| Einwohner (31.12.2025) | 73.3261 | Amtliche Statistik |
| Einwohner (31.12.2024) | 73.09118 | Amtliche Statistik |
| Arbeitsplätze mit Sozialversicherung in Aschaffenburg | 46.9254 | Amtliche Statistik |
| Pendeln zum Arbeiten nach Aschaffenburg | 32.9984 | Amtliche Statistik |
| Pendeln zum Arbeiten aus Aschaffenburg hinaus | 17.0794 | Amtliche Statistik |
| Arbeitslosenquote 2025 | 7,4 % (Bayern 4 %)7 | Amtliche Statistik |
| Studierende Technische Hochschule (Winter 2025/26) | 4.0338 | Amtliche Statistik |
| Wohnungen | 39.3803 | Zensus 2022 |
| Kaltmiete je m², bestehende Verträge | 7,75 € (Bayern 8,74 €)3 | Zensus 2022 |
| Leer stehende Wohnungen | 4,43 % (Deutschland 4,33 %)3 | Zensus 2022 |
| Von Eigentümern bewohnt | 34,1 % (Bayern 49,26 %)3 | Zensus 2022 |
| Gebrauchte Eigentumswohnung je m², 2025 (gerundet) | 3.600 €2 | Gutachterausschuss |
| Gebrauchte Eigentumswohnung je m², 2024 (gerundet) | 3.300 €2 | Gutachterausschuss |
| Neue Eigentumswohnung je m², 2025 (gerundet) | 5.200 €2 | Gutachterausschuss |
| Fertige Wohnungen 2024 | 33510 | Amtliche Statistik |
| Grunderwerbsteuer | 3,5 %19 | Gesetz |
| Mietpreisbremse | gilt bis 31.12.20296 | Verordnung |
Jede Zahl mit Quelle und Stand unten auf der Seite. Amtliche Zahlen haben wir nicht verändert, nur gerundet.
Mieten
Mieten in Aschaffenburg. Mietspiegel und Zensus.
Aschaffenburg hat einen qualifizierten Mietspiegel. Der Stadtrat hat ihn im April 2026 fortgeschrieben, die Mieten der Tabelle stiegen dabei um 4,4 %. Er gilt seit 14. Mai 2026 für weitere zwei Jahre20. Einen Durchschnitt für die ganze Stadt nennt die Stadt darin nicht. Zum Vergleich bleibt der Zensus 2022: In laufenden Verträgen zahlten Mieter im Schnitt 7,75 € je Quadratmeter3, weniger als im bayerischen Durchschnitt. Bei neuen Verträgen gilt die Mietpreisbremse, nicht aber für Neubauten und nach einer umfassenden Modernisierung21.
| Miete | je m² | Art |
|---|---|---|
| Bestehende Mietverträge Aschaffenburg, Zensus 2022 | 7,75 €3 | Zensus 2022 |
| Bayern, bestehende Mietverträge | 8,74 €3 | Zensus 2022 |
| Deutschland, bestehende Mietverträge | 7,28 €3 | Zensus 2022 |
Kaltmieten je m² Wohnfläche aus laufenden Verträgen, Stand Mai 2022. Neue Verträge können höher liegen. Den Mietspiegel gibt es kostenlos bei der Stadt; wir übernehmen keine Tabellen daraus.
Mietrendite
Mietrendite in Aschaffenburg. Schritt für Schritt gerechnet.
Mit der Mietrendite sehen Sie auf einen Blick, wie stark die Miete den Kaufpreis trägt. Teilen Sie die Jahresmiete durch den Kaufpreis. Oder andersherum: Kaufpreis durch Jahresmiete ergibt, wie viele Jahresmieten die Wohnung kostet. Weil der Mietspiegel keinen Durchschnitt nennt, rechnen wir mit der Zensus-Miete. Ihre eigenen Werte prüfen Sie im Renditerechner.
So rechnen wir, Beispiel 60 m²
- Kaufpreis: 60 m² × 3.600 € (Mittel 2025)216.000 €
- Jahresmiete: 60 m² × 7,75 € × 12 Monate5.580 €
- Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete38,7 Jahresmieten
- Mietrendite vor Kosten222,6 %
Eigene Beispielrechnung mit Durchschnittswerten (Kaufpreis 2025 gerundet, Miete aus laufenden Verträgen 2022), ohne Kaufnebenkosten und ohne Kosten für Verwaltung und Rücklage. Mit einer höheren Miete bei neuer Vermietung fällt der Wert besser aus. Unsere Beispielwohnung mit angenommenen Werten (300.000 €, 1.100 € Miete im Monat) kommt auf 4,4 %.
Recht
Regeln für Vermieter in Aschaffenburg. Was Sie wissen sollten.
Diese Regeln gelten für Wohnungen in Aschaffenburg. Sie schützen Mieter. Für Sie als Vermieter heißt das: Die Miete darf steigen, aber nur in Grenzen. Steht Ihre Wohnung woanders, gelten die Regeln dort. Stand November 2026.
- 01
Mietpreisbremse
Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, also der üblichen Miete für eine ähnliche Wohnung im Ort. Ausnahmen gibt es zum Beispiel für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal genutzt und vermietet wurden, und für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. War schon die Miete des Vormieters höher, darf die neue Miete genauso hoch sein. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.23
- 02
Kappungsgrenze
Erhöhen Sie in einem laufenden Mietvertrag die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete, also die übliche Miete am Ort (zum Beispiel laut Mietspiegel), darf sie in drei Jahren um höchstens 15 % steigen. Ohne diese Verordnung wären es 20 %. Für Erhöhungen nach einer Modernisierung und für Staffelmieten (feste Erhöhungen im Vertrag) oder Indexmieten (Miete folgt den Verbraucherpreisen) gelten eigene Regeln. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.23
- 03
Kündigungssperrfrist
Wohnte der Mieter schon in der Wohnung, als das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde, darf ein Käufer frühestens 10 Jahre nach dem ersten Verkauf wegen Eigenbedarf kündigen, also weil er die Wohnung für sich oder seine Familie braucht. Das Gleiche gilt für eine Kündigung, weil er die Wohnung sonst nicht angemessen wirtschaftlich verwerten kann und dadurch große Nachteile hätte. Ohne diese Verordnung wären es 3 Jahre. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.23
- 04
Grunderwerbsteuer
Beim Kauf zahlen Sie in Bayern 3,5 % des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer. Das ist eine Steuer, die beim Kauf einer Wohnung oder eines Grundstücks einmal anfällt.24
Entwicklung
Wächst Aschaffenburg? Einwohner, Neubau und Hochschule.
Leicht. 2025 lebten etwas mehr Menschen in der Stadt als ein Jahr zuvor. Fertig wurden 2024 weniger Wohnungen als 2023. Die Technische Hochschule bringt jedes Jahr junge Menschen in die Stadt.
Ehrlich gesagt
Chancen und Risiken in Aschaffenburg. Mit echten Zahlen.
Wir zeigen beide Seiten von Aschaffenburg, mit amtlichen Zahlen und im Vergleich mit Bayern.
Das spricht für Aschaffenburg
- Mehr Menschen fahren zur Arbeit nach Aschaffenburg (32.998) als von hier weg (17.079)4. Viele Arbeitsplätze liegen direkt in der Stadt.
- Mieteinnahmen, Steuererstattung und Tilgung arbeiten zusammen. Mit jeder Rate gehört Ihnen ein Stück mehr der Wohnung.
Das sollten Sie wissen
- Die Arbeitslosenquote lag 2025 bei 7,4 %, 3,4 Prozentpunkte über dem Land (4 %)7. Achten Sie auf Lage und Mieter.
- Rund 43 % der Bankrate deckt in Aschaffenburg die Miete einer gebrauchten 60-m²-Wohnung5. Der Rest ist Ihr Anteil, ein Teil davon baut Vermögen auf.
- In Aschaffenburg gilt die Mietpreisbremse6. Bei einer neuen Vermietung darf die Miete meist höchstens 10 % über der ortsüblichen Miete liegen.
Passt das zu Ihnen?
Für wen eine Kapitalanlage in Aschaffenburg passt.
Passt zu Ihnen, wenn …
- Sie haben ein festes Einkommen, etwa ab 3.000 € netto im Monat.
- Sie denken an 10 Jahre und länger.
- Sie möchten sich nicht selbst um Mieter, Reparaturen und Verwaltung kümmern.
- Sie haben ein kleines Polster für unerwartete Kosten.
Eher nicht, wenn …
- Sie brauchen das Geld in den nächsten Jahren.
- Ihr Einkommen schwankt stark oder ist unsicher.
- Sie zahlen schon hohe Kredite ab.
- Sie suchen eine Geldanlage ganz ohne Risiko.
Was Sie davon haben
Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie. In Euro und im Leben.
Ergebnis
9.930 €Mehr von dem behalten, was Sie verdienen.
So viel Steuer kommt im Beispiel im ersten Jahr zurück, durch Abschreibung (den Wertverlust, den Sie absetzen dürfen), Zinsen und Sanierungskosten16.
Freiheit
Kaum ZeitKein Mieter ruft Sie an.
Die Hausverwaltung kümmert sich um Mieter und Reparaturen. Sie bekommen einmal im Jahr die Abrechnung für die Steuer.
Sicherheit
1.100 €Ein Wert, der bleibt.
Miete jeden Monat im Beispiel. Und etwas, das Sie an Ihre Familie weitergeben können.
Zahlen
122.400 €Aus rund 95 € im Monat werden in 10 Jahren 122.400 € Vermögen.
Im Beispiel liegt Ihr Anteil in den ersten 3 Jahren bei rund 0 €, ab Jahr 4 bei rund 95 € im Monat. Mit den Kaufnebenkosten setzen Sie in 10 Jahren insgesamt rund 14.500 € ein16.
Mehr Vermögen mit weniger eigenem Geld
Der Unterschied ist der Hebel. Beim Konto und beim ETF arbeitet nur Ihr eigenes Geld. Bei der Wohnung zahlen Bank, Mieter und Finanzamt mit. Deshalb wächst das Vermögen schneller, obwohl Sie weniger selbst einsetzen.
Aus rund 14.500 € eigenem Geld werden im Beispiel 122.400 € Vermögen. Das ist rund das 8-Fache.
Beispielrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide16: Tagesgeld mit 1 %, ETF mit 7 % pro Jahr, mit 27.600 € eigenem Einsatz in 10 Jahren. Die Wohnung braucht im Beispiel rund 14.500 € eigenes Geld, Kaufnebenkosten eingerechnet. Wohnung 300.000 € mit 2 % Wertsteigerung, zu versteuerndes Einkommen 75.000 €. Keine Anlageberatung.
Rechner
Kapitalanlage in Aschaffenburg nach Steuern. Rechnen Sie selbst.
Eine gebrauchte 60-m²-Wohnung zum Preis von rund 3.600 € je m² (Oberer Gutachterausschuss Bayern, Aschaffenburg, Weiterverkauf 2025, gerundet) 22 und mit der Miete in bestehenden Verträgen (Zensus 2022) von rund 7,75 € je m² 3. Schieben Sie den Regler auf Ihr Einkommen.
- Rate an die Bank
- 1.080 € im Monat
- Miete, die hereinkommt
- 460 € im Monat
- Steuererstattung
- 240 € im Monat
- Ihr Anteil nach Steuern
- 380 € im Monat
Davon sind rund 270 € Tilgung. Damit gehört Ihnen jeden Monat ein Stück mehr der Wohnung. Ohne Steuer wären es rund 620 €.
Modellrechnung für das erste Jahr 25: ledig, ohne Kirchensteuer, ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Ab dem zweiten Jahr sinken die Zinsen und damit auch die Erstattung. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassen
Beispielrechnung für Anleger aus Aschaffenburg
Beispielrechnung Kapitalanlage-Immobilie. Jede Annahme offen.
Die Beispielwohnung ist keine Aschaffenburger Durchschnittswohnung: Hier deckt die Miete im Schnitt nur rund 43 % der Rate. Wir rechnen mit 75.000 € zu versteuerndem Einkommen, das sind rund 7.700 € brutto im Monat. Wer mehr verdient, bekommt mehr Steuer zurück. Die Erstattung kommt mit der Steuererklärung, auf Antrag danach auch monatlich über weniger Lohnsteuer.
- Kaufpreis der Wohnung
- 300.000 €
- Miete im Monat (Start)
- 1.100 €
- Zins und Tilgung
- 4,5 % und 1,5 %
- Abschreibung pro Jahr
- 4 % (mit Gutachten zur Restnutzungsdauer, sonst meist 2 %)
- Wertsteigerung pro Jahr (Annahme)
- 2 %
- Kaufnebenkosten, einmalig
- 21.000 €
- Ihr Anteil im Monat, Jahr 1 bis 3
- rund 0 €
- Ihr Anteil im Monat, ab Jahr 4
- rund 95 €
| Zu versteuerndes Einkommen | Steuererstattung im 1. Jahr |
|---|---|
| 50.000 € | rund 7.780 € |
| 75.000 € | rund 9.930 € |
| 100.000 € | rund 10.640 € |
Modellrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide16, ledig, Tarif 2026. Der Steuereffekt ist in den ersten Jahren am größten und fällt danach geringer aus. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassenWir sind für Sie da
Ihre Ansprechpartner für Kapitalanlagen in Aschaffenburg. Luis Otte und Hannes Ruopp.
IMOVIA haben wir in Nürtingen gegründet. Ein Callcenter haben wir nicht. Wohnen Sie in Aschaffenburg, sprechen wir per Video, auf Wunsch auch persönlich bei uns im Büro.
Luis kommt aus dem Vertrieb und dem Marketing. Er sorgt dafür, dass Sie schnell und einfach zu Ihrer Wohnung kommen.
Mehr über Luis
Hannes kennt den Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien und Finanzierungen aus der Praxis.
Mehr über Hannes- 01
Unser Büro ist im Nürtinger Tor
Kirchstraße 34 bis 36 in Nürtingen, Parkhaus im Gebäude. Mit Aschaffenburg verbindet uns meist ein Videogespräch.
- 02
Wir kennen Finanzierungen aus der Praxis
Unser Hintergrund liegt im Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien, in der Finanzierungsvermittlung und im Performance-Marketing.
- 03
Wir sagen auch Nein
Passt eine Wohnung nicht zu Ihrem Einkommen, sagen wir Ihnen das. Ein schlechter Kauf hilft niemandem.
Unser Versprechen
Jede Wohnung bewertet vor dem Kauf ein unabhängiger Gutachter.
Er prüft, ob der Kaufpreis zum Wert der Wohnung passt.
Aus unserem Google-Profil
Erfahrungen mit IMOVIA Immobilien. Bewertungen aus unserem Google-Profil.
★★★★★„Es wurde alles sehr verständlich erklärt. Ich bin mit den erbrachten Leistungen sehr zufrieden.“
★★★★★„Man fühlt sich direkt gut aufgehoben und merkt, dass hier Wert auf Qualität und Kundenzufriedenheit gelegt wird.“
★★★★★„Top beraten worden, wurde genau auf meine Ansprüche geachtet! Jederzeit zu empfehlen!“
Wir zeigen Bewertungen aus unserem Google-Profil im Wortlaut. Ob die Verfasser bei uns gekauft haben, prüfen wir nicht gesondert.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Aschaffenburg
Lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie in Aschaffenburg?
Als Kaufort ist Aschaffenburg zuletzt teurer geworden: Gebrauchte Wohnungen kosteten 2025 im Mittel 9,1 % mehr als im Jahr davor2. Die Mieten in laufenden Verträgen lagen 2022 unter dem Schnitt Bayerns. Mit Durchschnittspreis und Zensus-Miete deckt die Miete nur rund 43 % der Rate5. Ob es für Sie passt, rechnen wir mit Ihren Zahlen.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Aschaffenburg?
Wie hoch ist die Mietrendite in Aschaffenburg?
Mit Durchschnittswerten rund 2,6 % im Jahr vor Kosten: 60 m² für rund 216.000 € und eine Jahresmiete aus laufenden Verträgen von rund 5.600 €22. Bei einer neuen Vermietung kann die Miete höher liegen. Nebenkosten des Kaufs, Verwaltung und Rücklage senken den Wert.
Gibt es in Aschaffenburg einen Mietspiegel?
Ja, einen qualifizierten. Er wurde im April 2026 um 4,4 % fortgeschrieben und gilt seit 14. Mai 2026 für zwei Jahre20. Sie bekommen ihn kostenlos bei der Stadt. Was eine Wohnung kosten darf, hängt dort von Größe, Baujahr, Ausstattung und Lage ab.
Gilt in Aschaffenburg die Mietpreisbremse?
Ja. Aschaffenburg steht in der Mietpreisbremse-Verordnung des Landes. Sie gilt bis 31.12.2029. Ob sie verlängert wird, ist noch offen. Bei einer neuen Vermietung darf die Miete dann höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen6. Ausgenommen sind Neubauten und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung21.
Ich pendle von Aschaffenburg ins Rhein-Main-Gebiet. Ist das für die Bank ein Problem?
Nein. Die Bank fragt nach Ihrem Einkommen, Ihren Ausgaben und bestehenden Krediten, nicht nach Ihrem Arbeitsweg. Mit unbefristetem Vertrag nach der Probezeit haben Angestellte und Beamte meist gute Voraussetzungen. Wir prüfen das gemeinsam mit Ihnen.
Wird in Aschaffenburg genug gebaut?
Muss meine Kapitalanlage in Aschaffenburg stehen?
Nein. Für eine Kapitalanlage zählt, dass viele Menschen in der Gegend eine Wohnung suchen und Preis und Miete passen. Aschaffenburg ist auf der Wohnwetterkarte 2026 gelb, Richtung Frankfurt wird die Karte orange und dann rot17. Wir suchen in den roten Regionen in ganz Deutschland.
Welche Risiken hat eine Kapitalanlage-Immobilie?
Wenn die Zinsbindung ausläuft, kann die Rate steigen. Fällt Ihr Einkommen aus, ist die Rate trotzdem fällig, ein Polster gehört also dazu. Zwischen zwei Mietern kann die Wohnung eine Weile leer stehen. Für größere Arbeiten am Gebäude zahlen alle Eigentümer zusammen. Und Ihr Geld ist langfristig gebunden, weil ein Verkauf dauert. Darüber sprechen wir vor dem Kauf offen.
Wer prüft, ob der Preis stimmt?
Jede Wohnung, die wir anbieten, bewertet vor dem Kauf ein unabhängiger Gutachter. Er sagt, ob der Preis zum Wert passt. Zusätzlich prüfen wir Mietvertrag, Zahlen und Unterlagen.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Meist so viel, wie die Kaufnebenkosten ausmachen. Der größte Teil ist die Grunderwerbsteuer. Sie richtet sich nach dem Bundesland der Wohnung, in Bayern sind es 3,5 %19. Hinzu kommen Notar und Grundbuch. Mehr dazu im Ratgeber Kapitalanlage ohne viel Eigenkapital.
Wie erreiche ich IMOVIA aus Aschaffenburg?
Am einfachsten per Video, Handy oder Laptop genügen. Persönlich treffen Sie uns im Nürtinger Tor, Kirchstraße 34 bis 36 in Nürtingen.
So geht es los
So kaufen Sie Ihre Kapitalanlage-Immobilie. In vier Schritten.
- 1
Kurzer Check
Vier Fragen, rund zwei Minuten. Kostenlos und unverbindlich.
- 2
Erstgespräch am Telefon
Wir rufen Sie an. Sie erzählen, was Sie vorhaben, wir sagen ehrlich, ob es passt.
- 3
Konzept per Video
Wir zeigen passende Wohnungen mit allen Zahlen und Unterlagen. Sie entscheiden in Ruhe.
- 4
Kauf, dann Ruhe
Finanzierung über unseren Finanzierungspartner, Termin beim Notar. Danach übernimmt die Hausverwaltung.
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Vier kurze Fragen. Danach rufen wir Sie an und rechnen mit Ihren echten Zahlen.
- Wie viel Steuern Sie zurückholen können
- Welche Wohnung zu Ihrem Einkommen passt
- Was Sie das im Monat wirklich kostet
Kein Verkaufsdruck. Passt es nicht, sagen wir Ihnen das.
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Quellen
25 Belege anzeigen
- Statistisches Bundesamt, Gemeindeverzeichnis-Informationssystem GV-ISys: Alle politisch selbständigen Gemeinden mit ausgewählten Merkmalen am 30.09.2026 (3. Quartal); Fläche und Bevölkerung (auf Grundlage des Zensus 2022) am 31.12.2025. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern: Immobilienmarktbericht Bayern 2026, Kap. 9.2, Tabelle „ETW, mittlere Wohnflächenpreise (€/m²)“, S. 169. Aschaffenburg, kreisfreie Stadt: Neubauten 2023 5.000, 2024 5.100, 2025 5.200 €/m² (+2,0 %); Weiterverkäufe 2023 3.300, 2024 3.300, 2025 3.600 €/m² (+9,1 %). Bayern Weiterverkäufe 2025: 3.000 €/m². Eigentumswohnungen über 45 m², Mittelwerte, gerundet; Daten der örtlichen Gutachterausschüsse Quelle öffnen
- Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Ergebnisse des Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen (Blatt CSV-Wohnungen), Stichtag 15.05.2022. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Gemeindedaten aus der Beschäftigungsstatistik, sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am 30.06.2025 nach Wohn- und Arbeitsort, Ein- und Auspendler über die Gemeindegrenze. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Eigene Rechnung IMOVIA: 60 m² × 3.600 €/m² (Gutachterausschuss, Wiederverkauf 2025) = 216.000 €; Rate bei voller Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung = 1.080 € im Monat; Kaltmiete 60 m² × 7,75 €/m² (Zensus 2022, Bestandsmiete) = 465 €, gerundet 460 €. Ohne Kaufnebenkosten, laufende Kosten wie Verwaltung und Rücklage und ohne Steuereffekt. Modellrechnung, keine Zusage.
- Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung, MiSchuV), GVBl. 2025 S. 718. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Arbeitslosenquoten Gemeinden, Zeitreihe Datenstand Dezember 2025, Blatt Gesamt (bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen; nur Gemeinden ab 15.000 zivilen Erwerbspersonen). Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Bayerisches Landesamt für Statistik: Deutsche und ausländische Studierende im Wintersemester 2025/26 nach Hochschularten und Hochschulen (Stand 16.07.2026). Technische Hochschule Aschaffenburg: 4.033 Studierende Quelle öffnen
- Stadt Aschaffenburg: Statistikflyer Aschaffenburg in Zahlen 2026 (Meldung der Stadt). Erwerbstätige 61.100; Kaufkraft pro Einwohner 31.908 Euro; 10 Stadtteile, größte Stadtmitte (27.855) und Damm (14.584); Bayernhafen mit 160 Hektar Hafenfläche und 60 Unternehmen Quelle öffnen
- Bayerisches Landesamt für Statistik: Statistik kommunal 2025, Kreisfreie Stadt Aschaffenburg (09 661), Tabelle 18 Baufertigstellungen seit 2017, S. 12: Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden 2021 380, 2022 249, 2023 434, 2024 335 Quelle öffnen
- EZB und Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik vom 02.09.2026: täglich fällige Einlagen privater Haushalte im Euroraum im Schnitt 0,28 % (Juli 2026) Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt, 16.01.2026: Inflationsrate 2025 im Jahresdurchschnitt 2,2 % Quelle öffnen
- § 22 Nr. 5 Einkommensteuergesetz: Leistungen aus Pensionsfonds, Pensionskassen und Direktversicherungen (Betriebsrente) sind im Alter steuerpflichtig, soweit die Beiträge steuerfrei waren Quelle öffnen
- § 229 und § 226 Abs. 2 SGB V: Renten der betrieblichen Altersversorgung sind Versorgungsbezüge und in der gesetzlichen Krankenversicherung beitragspflichtig, oberhalb eines Freibetrags Quelle öffnen
- § 23 Einkommensteuergesetz: Gewinn aus dem Verkauf privater Immobilien nach mehr als 10 Jahren steuerfrei; bei Erbe und Schenkung zählt die Besitzzeit des Vorbesitzers mit Quelle öffnen
- IMOVIA-Steuer-Guide, Beispielrechnung: Wohnung 300.000 €, 4,5 % Zins, 1,5 % Tilgung, Kaltmiete 1.100 €, 4 % Abschreibung, 2 % Wertsteigerung pro Jahr, Einkommensteuertarif 2026, ledig. Modellrechnung, keine Steuer- oder Anlageberatung.
- BPD Immobilienentwicklung und bulwiengesa: Die Wohnwetterkarte. Wohnungsmärkte in Deutschland 2026, veröffentlicht 29.09.2026. Bewertet knapp 11.000 Gemeinden nach Wohnungsbedarf und Bautätigkeit, Aussicht auf die nächsten drei bis fünf Jahre, ausdrücklich keine Preisprognose. Die Farbe einer Stadt ist aus der Karte abgelesen Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt: Gemeindeverzeichnis, Gemeinden in Deutschland nach Fläche, Bevölkerung und Postleitzahl am 31.12.2024, Aschaffenburg (ARS 096610000000): 73.091 Einwohner (Fortschreibung Zensus 2022) Quelle öffnen
- § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (Bundesrecht; Bayern hat keinen eigenen Satz festgesetzt). Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Stadt Aschaffenburg, Bauordnungsamt: Mietspiegel von Aschaffenburg 2024/2026, Vorwort: Mietspiegel 2024 als qualifiziert anerkannt am 13.05.2024, gültig ab 14.05.2024; per Verbraucherpreisindex um 4,4 % fortgeschrieben, vom Stadtrat am 20.04.2026 erneut als qualifiziert anerkannt, gilt ab 14.05.2026 für weitere zwei Jahre. Der Mietspiegel weist keinen Durchschnitt für die ganze Stadt aus Quelle öffnen
- § 556f Bürgerliches Gesetzbuch: Die Mietpreisbremse (§ 556d) gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und nicht für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung Quelle öffnen
- Eigene Rechnung IMOVIA: 60 m² × 3.600 €/m² (Oberer Gutachterausschuss Bayern, Aschaffenburg, Weiterverkauf 2025, gerundet) = 216.000 €; Jahresmiete 60 m² × 7,75 €/m² (Zensus 2022, bestehende Verträge) × 12 = 5.580 €; 216.000 / 5.580 = 38,7 Jahresmieten; 5.580 / 216.000 = 2,6 % vor Kosten. Unterschiedliche Stände, ohne Kaufnebenkosten, laufende Kosten wie Verwaltung und Rücklage und ohne Steuern. Modellrechnung, keine Zusage
- Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung, MiSchuV) vom 16.12.2025, GVBl. 2025 S. 718, geändert durch Verordnung vom 16.06.2026, GVBl. 2026 S. 334 (Nr. 2.4 und 2.4.1 Reut gestrichen, in Kraft seit 16.07.2026). § 1 mit Anlage (284 Gemeinden) gilt für Mietpreisbremse (§ 556d BGB), Kappungsgrenze 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB) und Kündigungssperrfrist zehn Jahre (§ 577a BGB); gilt vom 01.01.2026 bis 31.12.2029 Quelle öffnen
- § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG, Bundesrecht): „Die Steuer beträgt 3,5 vom Hundert.“ Bayern hat keinen eigenen Steuersatz festgesetzt, es gilt der Bundessatz (abgerufen 02.11.2026) Quelle öffnen
- Eigene Modellrechnung IMOVIA, Jahr 1: Kaufpreis = 60 m² × Kaufpreis je m² dieser Seite, volle Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung, Abschreibung 2 % im Jahr auf 80 % Gebäudeanteil (§ 7 Abs. 4 EStG, Gebäudeanteil angenommen), Kaltmiete aus dem Zensus 2022. Steuer nach § 32a EStG (Tarif ab 2026) und Solidaritätszuschlag (§§ 3, 4 SolzG), ledig, ohne Kirchensteuer. Ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Quelle öffnen
Stand: 2. November 2026. Alle Beispielrechnungen sind Modellrechnungen mit den genannten Annahmen und keine Zusage. Diese Seite ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
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- Schloss Johannisburg in Aschaffenburg am Main mit Segelbooten auf dem Fluss und grünen Ufern unter blauem Himmel: Foto: Jörg Braukmann, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Stiftsplatz in der Aschaffenburger Altstadt mit rot-weißem Fachwerkhaus, Brunnen und Stiftsmuseum an einem sonnigen Tag: Foto: More pics than views… (Panoramio), CC BY 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Altes Wohnhaus mit Sandsteinsockel und Bogenfenstern in einer schmalen Gasse in Aschaffenburg: Foto: KaiBorgeest, CC BY 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Wohnstraße in Aschaffenburg mit grünem Mehrfamilienhaus an der Ecke und bunten Altbauten, davor parkende Autos: Foto: KaiBorgeest, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Hauptgebäude der Technischen Hochschule Aschaffenburg mit rotem Dach hinter der Campuswiese unter blauem Himmel: Foto: Lunaloop, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Würzburger Straße in Aschaffenburg mit Mehrfamilienhäusern aus rotem Sandstein, einem Kirchturm und einer blühenden Magnolie: Foto: Tilman2007, CC BY-SA 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Frau mit Schlüssel tritt morgens aus der Haustür eines sanierten Altbaus: KI-Symbolbild, keine echte Person
- Helle, sanierte und möblierte Wohnung mit Schlüssel und Grundriss auf dem Esstisch: KI-Symbolbild, keine konkrete Wohnung
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