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Kapitalanlage-Immobilien in Würzburg. Sie sorgen schon vor. Jetzt darf es mehr werden.
Würzburg ist Universitätsstadt und Arbeitsort für die ganze Region. Viele haben hier ein festes Einkommen. Was übrig bleibt, liegt meist auf dem Konto und wächst dort kaum. Mit einer vermieteten Wohnung bauen Sie Vermögen auf, und Mieter und Finanzamt beteiligen sich.
Geschrieben von Hannes Ruopp, Gründer von IMOVIA
Geprüft am 02.11.2026 · alle Zahlen mit Quelle
Kurz gesagt
Gebrauchte Eigentumswohnungen über 45 m² kosteten in Würzburg 2025 im Mittel rund 3.600 € je Quadratmeter2, neue rund 6.000 €2. Laut Mietspiegel 2025 liegt die Nettomiete im Schnitt bei 9,89 € je Quadratmeter3, in bestehenden Verträgen waren es beim Zensus 2022 8,65 €5. Mit Durchschnittspreis und Zensus-Miete deckt die Miete knapp die Hälfte der Rate, rund 48 %6. Bei neuen Verträgen begrenzt die Mietpreisbremse die Miete, sie gilt bis 31.12.20297. Für eine Kapitalanlage zählt, dass Preis und Miete gut zusammenpassen, ob in Würzburg oder in einer anderen gefragten Region. Um die Wohnung kümmert sich eine Hausverwaltung vor Ort. Wir beraten Sie per Video oder in unserem Büro in Nürtingen.
Inhalt13 Kapitel
- Kaufpreise in Würzburg
- Sparkonto, Aktien oder Immobilie
- So funktioniert die Kapitalanlage
- Wohnwetterkarte 2026
- Wohnungsmarkt Würzburg in Zahlen
- Mietspiegel Würzburg
- Mietrendite in Würzburg
- Regeln für Vermieter
- Einwohner, Neubau und Hochschulen
- Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie
- Beispielrechnung
- Ihre Ansprechpartner
- Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Würzburg
Das machen Würzburger richtig
- 01
Sie leben in einer Stadt, in die viele zum Arbeiten kommen. 61.766 Beschäftigte pendeln jeden Tag nach Würzburg8.
- 02
Sie wissen, wie gefragt Wohnungen hier sind. Nur in 25,28 % der bewohnten Wohnungen wohnen die Eigentümer selbst5.
- 03
Sie lesen nach, bevor Sie handeln. Bei einer Wohnung lohnt sich das besonders.
- 04
Sie planen über das nächste Jahr hinaus. Wer früh beginnt, gibt seinem Geld mehr Zeit.
Und trotzdem
Kaufpreise in Würzburg. Mehr als die halbe Rate zahlen Sie selbst.
Eine Wohnung in Würzburg zu kaufen, liegt nahe. Sie kennen die Stadtteile und wissen, wo Studierende und Familien suchen. Legt man aber Preis und Miete nebeneinander, bleibt jeden Monat ein großer Rest.
- 3.600 €
kostete 2025 ein Quadratmeter gebrauchte Eigentumswohnung in Würzburg im Mittel, gerundet. 2024 waren es 3.300 €, ein Plus von 9,1 %. Im Schnitt Bayerns lagen gebrauchte Wohnungen bei 3.000 €.2
Für Sie heißt dasEine gebrauchte Wohnung mit 60 m² kostet damit rund 216.000 €. Nebenkosten des Kaufs kommen dazu.
- 1.080 €
zahlen Sie im Monat für diese Wohnung, wenn die Bank alles finanziert, bei 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung. 60 m² brachten 2022 in bestehenden Verträgen im Schnitt 520 € Kaltmiete.6
Für Sie heißt dasDie Miete trägt damit rund 48 % der Rate. Gut die Hälfte bleibt jeden Monat bei Ihnen.
- 4,8 %
Arbeitslosenquote meldete Würzburg im Jahresschnitt 2025. In Bayern waren es 4 %, im Bund 6,3 %.9
Für Sie heißt dasIhre Arbeit trägt heute. Ein Vermögen, das nicht an einem Arbeitgeber hängt, macht Sie für später freier.
- 25,28 %
der bewohnten Wohnungen in Würzburg bewohnen ihre Eigentümer selbst. In ganz Bayern sind es 49,26 %.5
Für Sie heißt dasIn drei von vier bewohnten Wohnungen leben also Mieter. Wer mietet, zahlt jeden Monat und baut damit kein eigenes Vermögen auf.
Viele in Würzburg wollen vorsorgen. Die Frage ist nur, mit welcher Wohnung und wo.
So gerechnet: ohne Steuervorteil und mit Mieten aus bestehenden Verträgen. Neue Mietverträge liegen meist höher. Ein Teil der Rate ist Tilgung und baut Ihr Vermögen auf.
Was viele schon nutzen
Sparkonto, Aktien oder Immobilie als Kapitalanlage? Was jeder Weg leistet.
Jede dieser Möglichkeiten hat ihren Platz. Aber keine löst alles.
- 001
Sparkonto
Ihr Geld ist da, wenn Sie es brauchen.
Es wird mit den Jahren weniger wert. Für täglich fälliges Geld gab es im Juli 2026 im Euroraum im Mittel 0,28 % Zins12, die Preise stiegen 2025 um 2,2 %13.
- 002
Aktien oder ETF
Langfristig gestreut, jederzeit änderbar.
Sie sparen nur mit eigenem Geld an. Kurse fallen auch mal, und niemand zahlt Ihnen eine Miete dazu.
- 003
Rente über den Betrieb
Oft gibt der Arbeitgeber etwas dazu.
Sie ist an Ihren Arbeitgeber gekoppelt. Im Alter zahlen Sie meist Steuer darauf und über einem Freibetrag Krankenkassenbeitrag14,15.
- 004
Eine Wohnung in Würzburg kaufen
Vertraute Lage, kurze Wege.
Mit Durchschnittspreis und Zensus-Miete trägt die Miete nur rund 48 % der Rate6. Den größeren Teil zahlen Sie.
- 005
Und wenn es eine Lösung gäbe, die alles verbindet?
Ohne dass Sie auf etwas verzichten müssen.
Ein Blick nach vorn
Vermögen mit einer Wohnung aufbauen. Würzburg, zehn Jahre später.
Es ist 2036. Sie sitzen am Mainufer, vielleicht nach Feierabend. Ihre Wohnung steht in einer Gegend, in der viele eine Wohnung suchen, und der Mieter überweist pünktlich. Die Schuld bei der Bank ist deutlich kleiner geworden. Das Finanzamt hat Ihnen über die Jahre einen Teil der Kosten zurückgegeben. Mieterwechsel und Reparaturen hat die Hausverwaltung erledigt.
- Ein greifbarer Wert statt einer Zahl im Depot
- Die Bank finanziert, die Miete zahlt mit
- Abschreibung senkt Ihre Steuer
- Mehr Netto vom Brutto
- Wenig Zeit von Ihnen gefragt
- Nach 10 Jahren Verkauf ohne Steuer auf den Gewinn16
Genau dafür gibt es IMOVIA
Kapitalanlage mit IMOVIA. Wo sie steht, entscheiden Ihre Zahlen.
IMOVIA haben wir, Luis Otte und Hannes Ruopp, in Nürtingen bei Stuttgart gegründet. Unser Ziel ist, dass jeder mit Immobilien Vermögen aufbauen kann, ohne Fachwissen und ohne viel Zeit. Sie kaufen eine sanierte Wohnung mit Mieter, die Bank finanziert. Die Schritte dazwischen machen wir mit Ihnen.
Wir suchen aus
Neu gebaut oder kernsaniert, vermietet und in einer Region mit vielen Wohnungssuchenden. Zahlen und Unterlagen prüfen wir, bevor wir Ihnen eine Wohnung zeigen.
Wir begleiten die Finanzierung
Unser Finanzierungspartner holt Angebote vieler Banken ein. Wir bleiben dabei, bis der Vertrag beim Notar unterschrieben ist.
Bei diesen und weiteren Banken reicht unser Finanzierungspartner Anträge ein, bei Sparkassen und Volksbanken bei einzelnen Instituten.
Die Verwaltung übernimmt
Mieter, Nebenkosten und kleine Reparaturen regelt eine Hausverwaltung vor Ort. Sie erhalten jedes Jahr die Abrechnung.
Das Prinzip in gut 2 Minuten
Beschäftigte pendeln jeden Tag nach Würzburg. Viele von ihnen suchen irgendwann eine Wohnung in der Nähe.8
- 1.165 €zahlt der Mieter
- 310 €Steuervorteil vom Finanzamt
- 95 €zahlen Sie selbst
Beispielrechnung17, gerundet, ab dem 4. Jahr: Rate 1.500 € (Zins und Tilgung) und 70 € nicht umlagefähige Kosten im Monat, Miete mit leichter Steigerung, Steuererstattung rund 3.700 € pro Jahr. In den Jahren 1 bis 3 liegt Ihr Anteil im Beispiel bei rund 0 €, weil die Sanierung zusätzlich rund 5.640 € Steuern pro Jahr zurückbringt.
Wohnwetterkarte 2026
Wo würden Sie eine Immobilie kaufen? Logisch: dort, wo es rot ist.
Die Wohnwetterkarte 2026 vergleicht alle Gemeinden in Deutschland: Wo suchen viele Menschen eine Wohnung, und wo wird zu wenig gebaut18? Je röter, desto größer der Mangel. Würzburg ist orange, also warm, aber nicht rot. Rot wird die Karte Richtung Nürnberg und im Rhein-Main-Gebiet um Frankfurt, dunkelrot ist der Großraum München.
- 01
Gefragte Gegend
Wo viele eine Wohnung suchen, steht eine Wohnung seltener leer. Die Karte schaut drei bis fünf Jahre nach vorn und sagt nichts über künftige Preise.
- 02
Miete passt zum Preis
Je besser die Miete zum Kaufpreis passt, desto weniger zahlen Sie jeden Monat dazu.
- 03
Saniert oder neu
Damit in den ersten Jahren möglichst keine großen Arbeiten anfallen. Solche Wohnungen bekommen wir über unsere Bauträger-Partner in mehreren roten Regionen.
Ihre Wohnung muss also nicht in Würzburg stehen. Wir suchen dort, wo die Karte rot ist, und wählen die Wohnung, die zu Ihrem Einkommen passt. Die Hausverwaltung ist vor Ort, Sie müssen nicht hinfahren.
Passende Wohnung findenWürzburg in Zahlen
Wohnungsmarkt Würzburg in Zahlen. Alles mit Quelle.
Diese Zahlen stammen von amtlichen Stellen, damit Sie selbst nachrechnen können. Die Kaufpreise sind Mittelwerte, gerundet auf 100 €. Die Zensus-Mieten von 2022 gelten für laufende Verträge, nicht für neue Angebote.
| Kennzahl | Wert | Art |
|---|---|---|
| Einwohner (31.12.2025) | 133.7531 | Amtliche Statistik |
| Einwohner (31.12.2024) | 133.25819 | Amtliche Statistik |
| Einwohner je km² | 1.5271 | Amtliche Statistik |
| Arbeitsplätze mit Sozialversicherung in Würzburg | 97.9508 | Amtliche Statistik |
| Pendeln zum Arbeiten nach Würzburg | 61.7668 | Amtliche Statistik |
| Arbeitslosenquote 2025 | 4,8 % (Bayern 4 %)9 | Amtliche Statistik |
| Studierende Universität (Winter 2025/26) | 25.2814 | Amtliche Statistik |
| Wohnungen | 80.2005 | Zensus 2022 |
| Kaltmiete je m², bestehende Verträge | 8,65 € (Bayern 8,74 €)5 | Zensus 2022 |
| Mietspiegel 2025, Durchschnitt | 9,89 €3 | Mietspiegel |
| Leer stehende Wohnungen | 3,11 % (Deutschland 4,33 %)5 | Zensus 2022 |
| Von Eigentümern bewohnt | 25,28 % (Bayern 49,26 %)5 | Zensus 2022 |
| Gebrauchte Eigentumswohnung je m², 2025 (gerundet) | 3.600 €2 | Gutachterausschuss |
| Gebrauchte Eigentumswohnung je m², 2024 (gerundet) | 3.300 €2 | Gutachterausschuss |
| Neue Eigentumswohnung je m², 2025 (gerundet) | 6.000 €2 | Gutachterausschuss |
| Fertige Wohnungen 2024 | 33111 | Amtliche Statistik |
| Grunderwerbsteuer | 3,5 %20 | Gesetz |
| Mietpreisbremse | gilt bis 31.12.20297 | Verordnung |
Jede Zahl mit Quelle und Stand unten auf der Seite. Amtliche Zahlen haben wir nicht verändert, nur gerundet.
Mieten
Mietspiegel Würzburg. Was Mieter hier im Schnitt zahlen.
Der qualifizierte Mietspiegel der Stadt gilt vom 1. September 2025 bis 31. August 20273. Er beruht auf einer Befragung von Anfang 2023 und wurde 2025 an die gestiegenen Verbraucherpreise angepasst. Im Schnitt aller Wohnungen liegt die Nettomiete damit bei 9,89 € je Quadratmeter. Bei einer neuen Vermietung gilt in Würzburg die Mietpreisbremse. Für Neubauten und für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung gilt sie nicht21.
| Miete | je m² | Art |
|---|---|---|
| Mietspiegel 2025, Durchschnitt | 9,89 € | Stadt Würzburg |
| Bestehende Mietverträge, Zensus 2022 | 8,65 €5 | Zensus 2022 |
| Bayern, bestehende Mietverträge | 8,74 €5 | Zensus 2022 |
| Deutschland, bestehende Mietverträge | 7,28 €5 | Zensus 2022 |
Kaltmieten je m² Wohnfläche. Der Durchschnitt des Mietspiegels gilt über alle Wohnungen; was eine einzelne Wohnung kosten darf, hängt von Größe, Baujahr, Ausstattung und Lage ab. Eine amtliche Auswertung der Angebotsmieten haben wir für Würzburg nicht gefunden.
Mietrendite
Mietrendite in Würzburg. Rechnen Sie mit.
Wie viel bringt eine Wohnung im Verhältnis zu ihrem Preis? Das zeigt die Mietrendite. Rechnen Sie die Monatsmiete auf ein Jahr hoch und teilen Sie das Ergebnis durch den Kaufpreis. Umgekehrt sehen Sie, nach wie vielen Jahresmieten der Kaufpreis erreicht wäre. Mit dem Renditerechner testen Sie eigene Werte.
So rechnen wir, Beispiel 60 m²
- Kaufpreis: 60 m² × 3.600 € (Mittel 2025)216.000 €
- Jahresmiete: 60 m² × 9,89 € × 12 Monate7.121 €
- Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete30,3 Jahresmieten
- Mietrendite vor Kosten223,3 %
Eigene Beispielrechnung mit Durchschnittswerten (Kaufpreis 2025 gerundet, Mietspiegel 2025), ohne Kaufnebenkosten und ohne Kosten für Verwaltung und Rücklage. Mit der Zensus-Miete (8,65 €) wären es rund 2,9 %. Unsere Beispielwohnung mit angenommenen Werten (300.000 €, 1.100 € Miete im Monat) kommt auf 4,4 %.
Recht
Regeln für Vermieter in Würzburg. Was Sie wissen sollten.
Diese Regeln gelten für Wohnungen in Würzburg. Sie schützen Mieter. Für Sie als Vermieter heißt das: Die Miete darf steigen, aber nur in Grenzen. Steht Ihre Wohnung woanders, gelten die Regeln dort. Stand November 2026.
- 01
Mietpreisbremse
Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, also der üblichen Miete für eine ähnliche Wohnung im Ort. Ausnahmen gibt es zum Beispiel für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal genutzt und vermietet wurden, und für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. War schon die Miete des Vormieters höher, darf die neue Miete genauso hoch sein. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.23
- 02
Kappungsgrenze
Erhöhen Sie in einem laufenden Mietvertrag die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete, also die übliche Miete am Ort (zum Beispiel laut Mietspiegel), darf sie in drei Jahren um höchstens 15 % steigen. Ohne diese Verordnung wären es 20 %. Für Erhöhungen nach einer Modernisierung und für Staffelmieten (feste Erhöhungen im Vertrag) oder Indexmieten (Miete folgt den Verbraucherpreisen) gelten eigene Regeln. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.23
- 03
Kündigungssperrfrist
Wohnte der Mieter schon in der Wohnung, als das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde, darf ein Käufer frühestens 10 Jahre nach dem ersten Verkauf wegen Eigenbedarf kündigen, also weil er die Wohnung für sich oder seine Familie braucht. Das Gleiche gilt für eine Kündigung, weil er die Wohnung sonst nicht angemessen wirtschaftlich verwerten kann und dadurch große Nachteile hätte. Ohne diese Verordnung wären es 3 Jahre. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.23
- 04
Grunderwerbsteuer
Beim Kauf zahlen Sie in Bayern 3,5 % des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer. Das ist eine Steuer, die beim Kauf einer Wohnung oder eines Grundstücks einmal anfällt.24
Entwicklung
Wächst Würzburg? Einwohner, Neubau und Hochschulen.
Ein wenig. Die Zahl der Einwohner ist 2025 leicht gestiegen. Fertig wurden 2024 aber deutlich weniger Wohnungen als im Jahr davor. Viele junge Menschen kommen zum Studieren.
- +0,4 %Einwohner Ende 2025 gegenüber Ende 2024: 133.753 statt 133.2581,19
- 331Wohnungen wurden 2024 fertig, 2023 waren es 55611
- 9.214Studierende zählte die Technische Hochschule Würzburg-Schweinfurt zusätzlich, an beiden Standorten4
- 3,11 %der Wohnungen standen beim Zensus 2022 leer, in Deutschland 4,33 %5
Ehrlich gesagt
Chancen und Risiken in Würzburg. Mit echten Zahlen.
Was spricht für Würzburg, was dagegen? Die Antwort steht in amtlichen Zahlen, verglichen mit Bayern.
Das spricht für Würzburg
Das sollten Sie wissen
- Die Arbeitslosenquote lag 2025 bei 4,8 %, 0,8 Prozentpunkte über dem Land (4 %)9. Achten Sie auf Lage und Mieter.
- Rund 48 % der Bankrate deckt in Würzburg die Miete einer gebrauchten 60-m²-Wohnung6. Der Rest ist Ihr Anteil, ein Teil davon baut Vermögen auf.
- In Würzburg gilt die Mietpreisbremse7. Bei einer neuen Vermietung darf die Miete meist höchstens 10 % über der ortsüblichen Miete liegen.
Passt das zu Ihnen?
Für wen eine Kapitalanlage in Würzburg passt.
Passt zu Ihnen, wenn …
- Sie haben ein festes Einkommen, etwa ab 3.000 € netto im Monat.
- Sie denken an 10 Jahre und länger.
- Sie möchten sich nicht selbst um Mieter, Reparaturen und Verwaltung kümmern.
- Sie haben ein kleines Polster für unerwartete Kosten.
Eher nicht, wenn …
- Sie brauchen das Geld in den nächsten Jahren.
- Ihr Einkommen schwankt stark oder ist unsicher.
- Sie zahlen schon hohe Kredite ab.
- Sie suchen eine Geldanlage ganz ohne Risiko.
Was Sie davon haben
Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie. In Euro und im Leben.
Ergebnis
9.930 €Mehr von dem behalten, was Sie verdienen.
So viel Steuer kommt im Beispiel im ersten Jahr zurück, durch Abschreibung (den Wertverlust, den Sie absetzen dürfen), Zinsen und Sanierungskosten17.
Freiheit
Kaum ZeitKein Mieter ruft Sie an.
Die Hausverwaltung kümmert sich um Mieter und Reparaturen. Sie bekommen einmal im Jahr die Abrechnung für die Steuer.
Sicherheit
1.100 €Ein Wert, der bleibt.
Miete jeden Monat im Beispiel. Und etwas, das Sie an Ihre Familie weitergeben können.
Zahlen
122.400 €Aus rund 95 € im Monat werden in 10 Jahren 122.400 € Vermögen.
Im Beispiel liegt Ihr Anteil in den ersten 3 Jahren bei rund 0 €, ab Jahr 4 bei rund 95 € im Monat. Mit den Kaufnebenkosten setzen Sie in 10 Jahren insgesamt rund 14.500 € ein17.
Mehr Vermögen mit weniger eigenem Geld
Der Unterschied ist der Hebel. Beim Konto und beim ETF arbeitet nur Ihr eigenes Geld. Bei der Wohnung zahlen Bank, Mieter und Finanzamt mit. Deshalb wächst das Vermögen schneller, obwohl Sie weniger selbst einsetzen.
Aus rund 14.500 € eigenem Geld werden im Beispiel 122.400 € Vermögen. Das ist rund das 8-Fache.
Beispielrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide17: Tagesgeld mit 1 %, ETF mit 7 % pro Jahr, mit 27.600 € eigenem Einsatz in 10 Jahren. Die Wohnung braucht im Beispiel rund 14.500 € eigenes Geld, Kaufnebenkosten eingerechnet. Wohnung 300.000 € mit 2 % Wertsteigerung, zu versteuerndes Einkommen 75.000 €. Keine Anlageberatung.
Rechner
Kapitalanlage in Würzburg nach Steuern. Rechnen Sie selbst.
Eine gebrauchte 60-m²-Wohnung zum Preis von rund 3.600 € je m² (Oberer Gutachterausschuss Bayern, Würzburg, Weiterverkauf 2025, gerundet) 22 und mit der Miete in bestehenden Verträgen (Zensus 2022) von rund 8,65 € je m² 5. Schieben Sie den Regler auf Ihr Einkommen.
- Rate an die Bank
- 1.080 € im Monat
- Miete, die hereinkommt
- 520 € im Monat
- Steuererstattung
- 220 € im Monat
- Ihr Anteil nach Steuern
- 340 € im Monat
Davon sind rund 270 € Tilgung. Damit gehört Ihnen jeden Monat ein Stück mehr der Wohnung. Ohne Steuer wären es rund 560 €.
Modellrechnung für das erste Jahr 25: ledig, ohne Kirchensteuer, ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Ab dem zweiten Jahr sinken die Zinsen und damit auch die Erstattung. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassen
Beispielrechnung für Anleger aus Würzburg
Beispielrechnung Kapitalanlage-Immobilie. Jede Annahme offen.
Die Beispielwohnung ist kein Würzburger Durchschnitt: Hier deckt die Miete im Schnitt nur rund 48 % der Rate. Gerechnet ist mit 75.000 € zu versteuerndem Einkommen, rund 7.700 € brutto im Monat. Bei höherem Einkommen fällt die Erstattung größer aus. Sie kommt mit der Steuererklärung, danach auf Antrag auch monatlich über weniger Lohnsteuer.
- Kaufpreis der Wohnung
- 300.000 €
- Miete im Monat (Start)
- 1.100 €
- Zins und Tilgung
- 4,5 % und 1,5 %
- Abschreibung pro Jahr
- 4 % (mit Gutachten zur Restnutzungsdauer, sonst meist 2 %)
- Wertsteigerung pro Jahr (Annahme)
- 2 %
- Kaufnebenkosten, einmalig
- 21.000 €
- Ihr Anteil im Monat, Jahr 1 bis 3
- rund 0 €
- Ihr Anteil im Monat, ab Jahr 4
- rund 95 €
| Zu versteuerndes Einkommen | Steuererstattung im 1. Jahr |
|---|---|
| 50.000 € | rund 7.780 € |
| 75.000 € | rund 9.930 € |
| 100.000 € | rund 10.640 € |
Modellrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide17, ledig, Tarif 2026. Der Steuereffekt ist in den ersten Jahren am größten und fällt danach geringer aus. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassenWir sind für Sie da
Ihre Ansprechpartner für Kapitalanlagen in Würzburg. Luis Otte und Hannes Ruopp.
Wir haben IMOVIA in Nürtingen gegründet. Bei uns gibt es kein Callcenter, Sie sprechen direkt mit uns. Aus Würzburg beraten wir Sie per Video, gern auch persönlich in unserem Büro.
Luis kommt aus dem Vertrieb und dem Marketing. Er sorgt dafür, dass Sie schnell und einfach zu Ihrer Wohnung kommen.
Mehr über Luis
Hannes kennt den Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien und Finanzierungen aus der Praxis.
Mehr über Hannes- 01
Unser Büro ist im Nürtinger Tor
Kirchstraße 34 bis 36, 72622 Nürtingen, Parkhaus im Haus. Aus Würzburg sprechen wir uns meist per Video.
- 02
Wir kennen Finanzierungen aus der Praxis
Unser Hintergrund liegt im Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien, in der Finanzierungsvermittlung und im Performance-Marketing.
- 03
Wir sagen auch Nein
Passt eine Wohnung nicht zu Ihrem Einkommen, sagen wir Ihnen das. Ein schlechter Kauf hilft niemandem.
Unser Versprechen
Jede Wohnung bewertet vor dem Kauf ein unabhängiger Gutachter.
Er prüft, ob der Kaufpreis zum Wert der Wohnung passt.
Aus unserem Google-Profil
Erfahrungen mit IMOVIA Immobilien. Bewertungen aus unserem Google-Profil.
★★★★★„Meine Fragen wurden verständlich beantwortet und ich hatte nie das Gefühl, zu einer schnellen Entscheidung gedrängt zu werden.“
★★★★★„Herr Otte hat mir direkt erklärt wie man genau vorgeht, so umfassend dass Ich sogar selber Zuhause checken konnte ob alles stimmig ist.“
★★★★★„Wir sind durchweg zufrieden und wurden vom ersten Schritt bis zur eigenen Kapitalanlage bestens beraten.“
Wir zeigen Bewertungen aus unserem Google-Profil im Wortlaut. Ob die Verfasser bei uns gekauft haben, prüfen wir nicht gesondert.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Würzburg
Lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie in Würzburg?
Mieter gibt es in Würzburg viele: In drei von vier bewohnten Wohnungen leben Mieter, und allein an der Universität studierten im Winter 2025/26 25.281 Menschen4. Für Käufer ist die Rechnung aber eng. Bei Durchschnittspreis und Zensus-Miete trägt die Miete rund 48 % der Rate6. Ob eine Wohnung für Sie aufgeht, rechnen wir im Gespräch mit Ihren eigenen Zahlen.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Würzburg?
Wie hoch ist die Miete in Würzburg?
Wie hoch ist die Mietrendite in Würzburg?
Mit den Durchschnittswerten der Stadt rund 3,3 % im Jahr vor Kosten: 60 m² kosten rund 216.000 €, die Miete laut Mietspiegel bringt rund 7.100 € im Jahr22. Mit der Zensus-Miete wären es rund 2,9 %. Kaufnebenkosten, Verwaltung und Rücklage drücken den Wert weiter.
Gilt in Würzburg die Mietpreisbremse?
Ja. Würzburg steht in der Mietpreisbremse-Verordnung des Landes. Sie gilt bis 31.12.2029. Ob sie verlängert wird, ist noch offen. Bei einer neuen Vermietung darf die Miete dann höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen7. Neubauten und die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung sind ausgenommen21.
Ich studiere oder arbeite an der Uni in Würzburg. Kann ich schon investieren?
Das hängt vor allem am Einkommen. Die Bank will ein festes, regelmäßiges Gehalt sehen, meist mit unbefristetem Vertrag nach der Probezeit. Für Angestellte und Beamte an Uni und Klinik ist das oft erfüllt. Im Studium ohne festes Einkommen ist es meist zu früh. Wir sagen Ihnen ehrlich, wann es passt.
Wird in Würzburg genug gebaut?
Muss meine Kapitalanlage in Würzburg stehen?
Nein. Entscheidend ist eine Gegend, in der viele eine Wohnung suchen, und ein Preis, der zur Miete passt. Die Wohnwetterkarte 2026 zeigt solche Regionen rot, zum Beispiel um Nürnberg und Frankfurt18. Dort suchen wir die Wohnung, die zu Ihnen passt.
Welche Risiken hat eine Kapitalanlage-Immobilie?
Nach dem Ende der Zinsbindung kann die Rate steigen. Fällt Ihr Gehalt weg, müssen Sie die Rate trotzdem zahlen, darum gehört Erspartes als Reserve dazu. Zieht ein Mieter aus, fehlt bis zum nächsten die Miete. Teure Arbeiten am Gebäude teilen sich alle Eigentümer. Und Ihr Geld ist lange gebunden, weil ein Verkauf Zeit braucht. Das alles besprechen wir vor dem Kauf.
Wer prüft den Preis der Wohnung?
Ein unabhängiger Gutachter bewertet jede Wohnung aus unserem Angebot vor dem Kauf. Er sagt, ob Preis und Wert zusammenpassen. Mietvertrag, Rechnung und Unterlagen prüfen wir außerdem selbst.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Kapitalanlage?
In der Regel so viel wie die Kaufnebenkosten. Größter Posten ist die Grunderwerbsteuer, die vom Bundesland der Wohnung abhängt, in Bayern 3,5 %20. Dazu kommen Notar und Grundbuch. Mehr im Ratgeber Kapitalanlage ohne viel Eigenkapital.
Wie läuft die Beratung, wenn ich in Würzburg wohne?
Per Video, Sie brauchen nur Handy oder Laptop. Wenn Sie uns kennenlernen möchten, besuchen Sie uns im Nürtinger Tor, Kirchstraße 34 bis 36 in Nürtingen.
So geht es los
So kaufen Sie Ihre Kapitalanlage-Immobilie. In vier Schritten.
- 1
Kurzer Check
Vier Fragen, rund zwei Minuten. Kostenlos und unverbindlich.
- 2
Erstgespräch am Telefon
Wir rufen Sie an. Sie erzählen, was Sie vorhaben, wir sagen ehrlich, ob es passt.
- 3
Konzept per Video
Wir zeigen passende Wohnungen mit allen Zahlen und Unterlagen. Sie entscheiden in Ruhe.
- 4
Kauf, dann Ruhe
Finanzierung über unseren Finanzierungspartner, Termin beim Notar. Danach übernimmt die Hausverwaltung.
Kostenlose Analyse
Ihr kostenloser Check für eine Kapitalanlage in Würzburg
Vier kurze Fragen. Danach rufen wir Sie an und rechnen mit Ihren echten Zahlen.
- Wie viel Steuern Sie zurückholen können
- Welche Wohnung zu Ihrem Einkommen passt
- Was Sie das im Monat wirklich kostet
Kein Verkaufsdruck. Passt es nicht, sagen wir Ihnen das.
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Quellen
25 Belege anzeigen
- Statistisches Bundesamt, Gemeindeverzeichnis-Informationssystem GV-ISys: Alle politisch selbständigen Gemeinden mit ausgewählten Merkmalen am 30.09.2026 (3. Quartal); Fläche und Bevölkerung (auf Grundlage des Zensus 2022) am 31.12.2025. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern: Immobilienmarktbericht Bayern 2026, Kap. 9.2, Tabelle „ETW, mittlere Wohnflächenpreise (€/m²)“, S. 169. Würzburg, kreisfreie Stadt: Neubauten 2023 6.600, 2024 5.600, 2025 6.000 €/m² (+7,1 %); Weiterverkäufe 2023 3.400, 2024 3.300, 2025 3.600 €/m² (+9,1 %). Bayern Weiterverkäufe 2025: 3.000 €/m². Eigentumswohnungen über 45 m², Mittelwerte, gerundet; Daten der örtlichen Gutachterausschüsse Quelle öffnen
- Stadt Würzburg: Qualifizierter Mietspiegel 2025 (Fortschreibung des Mietspiegels 2023), Abschnitt 2.1, S. 5: Erhebung 2023 mit 1.257 Datensätzen (Januar bis Februar 2023), 2025 per Verbraucherpreisindex fortgeschrieben; durchschnittliche Nettomiete über alle Wohnungen zum Zeitpunkt der Fortschreibung 9,89 €/m²; gültig vom 01.09.2025 bis 31.08.2027 Quelle öffnen
- Bayerisches Landesamt für Statistik: Deutsche und ausländische Studierende im Wintersemester 2025/26 nach Hochschularten und Hochschulen (Stand 16.07.2026). Universität Würzburg 25.281 Studierende; Technische Hochschule Würzburg-Schweinfurt (THWS, beide Standorte) 9.214; Hochschule für Musik Würzburg 561 Quelle öffnen
- Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Ergebnisse des Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen (Blatt CSV-Wohnungen), Stichtag 15.05.2022. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Eigene Rechnung IMOVIA: 60 m² × 3.600 €/m² (Gutachterausschuss, Wiederverkauf 2025) = 216.000 €; Rate bei voller Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung = 1.080 € im Monat; Kaltmiete 60 m² × 8,65 €/m² (Zensus 2022, Bestandsmiete) = 519 €, gerundet 520 €. Ohne Kaufnebenkosten, laufende Kosten wie Verwaltung und Rücklage und ohne Steuereffekt. Modellrechnung, keine Zusage.
- Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung, MiSchuV), GVBl. 2025 S. 718. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Gemeindedaten aus der Beschäftigungsstatistik, sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am 30.06.2025 nach Wohn- und Arbeitsort, Ein- und Auspendler über die Gemeindegrenze. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Arbeitslosenquoten Gemeinden, Zeitreihe Datenstand Dezember 2025, Blatt Gesamt (bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen; nur Gemeinden ab 15.000 zivilen Erwerbspersonen). Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Stadt Würzburg, Fachbereich Wirtschaft, Wissenschaft und Standortmarketing: Standortfaktoren (Faltblatt mit Daten um 2019/2020), Tabelle „Die größten Arbeitgeber“: Universitätsklinikum, Julius-Maximilians-Universität, Stadt Würzburg, Blindeninstitutsstiftung, FLYERALARM, Klinikum Würzburg Mitte, Brose, Koenig & Bauer Quelle öffnen
- Bayerisches Landesamt für Statistik: Statistik kommunal 2025, Kreisfreie Stadt Würzburg (09 663), Tabelle 18 Baufertigstellungen seit 2017, S. 12: Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden 2022 387, 2023 556, 2024 331 Quelle öffnen
- EZB und Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik vom 02.09.2026: täglich fällige Einlagen privater Haushalte im Euroraum im Schnitt 0,28 % (Juli 2026) Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt, 16.01.2026: Inflationsrate 2025 im Jahresdurchschnitt 2,2 % Quelle öffnen
- § 22 Nr. 5 Einkommensteuergesetz: Leistungen aus Pensionsfonds, Pensionskassen und Direktversicherungen (Betriebsrente) sind im Alter steuerpflichtig, soweit die Beiträge steuerfrei waren Quelle öffnen
- § 229 und § 226 Abs. 2 SGB V: Renten der betrieblichen Altersversorgung sind Versorgungsbezüge und in der gesetzlichen Krankenversicherung beitragspflichtig, oberhalb eines Freibetrags Quelle öffnen
- § 23 Einkommensteuergesetz: Gewinn aus dem Verkauf privater Immobilien nach mehr als 10 Jahren steuerfrei; bei Erbe und Schenkung zählt die Besitzzeit des Vorbesitzers mit Quelle öffnen
- IMOVIA-Steuer-Guide, Beispielrechnung: Wohnung 300.000 €, 4,5 % Zins, 1,5 % Tilgung, Kaltmiete 1.100 €, 4 % Abschreibung, 2 % Wertsteigerung pro Jahr, Einkommensteuertarif 2026, ledig. Modellrechnung, keine Steuer- oder Anlageberatung.
- BPD Immobilienentwicklung und bulwiengesa: Die Wohnwetterkarte. Wohnungsmärkte in Deutschland 2026, veröffentlicht 29.09.2026. Bewertet knapp 11.000 Gemeinden nach Wohnungsbedarf und Bautätigkeit, Aussicht auf die nächsten drei bis fünf Jahre, ausdrücklich keine Preisprognose. Die Farbe einer Stadt ist aus der Karte abgelesen Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt: Gemeindeverzeichnis, Gemeinden in Deutschland nach Fläche, Bevölkerung und Postleitzahl am 31.12.2024, Würzburg (ARS 096630000000): 133.258 Einwohner (Fortschreibung Zensus 2022) Quelle öffnen
- § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (Bundesrecht; Bayern hat keinen eigenen Satz festgesetzt). Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- § 556f Bürgerliches Gesetzbuch: Die Mietpreisbremse (§ 556d) gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und nicht für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung Quelle öffnen
- Eigene Rechnung IMOVIA: 60 m² × 3.600 €/m² (Oberer Gutachterausschuss Bayern, Würzburg, Weiterverkauf 2025, gerundet) = 216.000 €; Jahresmiete 60 m² × 9,89 €/m² (Mietspiegel 2025, Durchschnitt) × 12 = 7.121 €; 216.000 / 7.121 = 30,3 Jahresmieten; 7.121 / 216.000 = 3,3 % vor Kosten. Mit 8,65 €/m² (Zensus 2022): 6.228 € im Jahr = 2,9 %. Unterschiedliche Stände, ohne Kaufnebenkosten, laufende Kosten wie Verwaltung und Rücklage und ohne Steuern. Modellrechnung, keine Zusage
- Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung, MiSchuV) vom 16.12.2025, GVBl. 2025 S. 718, geändert durch Verordnung vom 16.06.2026, GVBl. 2026 S. 334 (Nr. 2.4 und 2.4.1 Reut gestrichen, in Kraft seit 16.07.2026). § 1 mit Anlage (284 Gemeinden) gilt für Mietpreisbremse (§ 556d BGB), Kappungsgrenze 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB) und Kündigungssperrfrist zehn Jahre (§ 577a BGB); gilt vom 01.01.2026 bis 31.12.2029 Quelle öffnen
- § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG, Bundesrecht): „Die Steuer beträgt 3,5 vom Hundert.“ Bayern hat keinen eigenen Steuersatz festgesetzt, es gilt der Bundessatz (abgerufen 02.11.2026) Quelle öffnen
- Eigene Modellrechnung IMOVIA, Jahr 1: Kaufpreis = 60 m² × Kaufpreis je m² dieser Seite, volle Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung, Abschreibung 2 % im Jahr auf 80 % Gebäudeanteil (§ 7 Abs. 4 EStG, Gebäudeanteil angenommen), Kaltmiete aus dem Zensus 2022. Steuer nach § 32a EStG (Tarif ab 2026) und Solidaritätszuschlag (§§ 3, 4 SolzG), ledig, ohne Kirchensteuer. Ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Quelle öffnen
Stand: 2. November 2026. Alle Beispielrechnungen sind Modellrechnungen mit den genannten Annahmen und keine Zusage. Diese Seite ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
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- Blick von der Festung Marienberg über den Main auf die Würzburger Innenstadt mit roten Dächern und Hügeln am Horizont: Foto: Aarp65, CC BY-SA 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Die Alte Mainbrücke in Würzburg mit vielen Spaziergängern, dahinter die Altstadt mit der roten Marienkapelle: Foto: Tilman2007, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Mintgrünes Gründerzeithaus mit Mansarddach in der Würzburger Virchowstraße unter blauem Himmel: Foto: Karsten Ratzke, CC0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Langes Mehrfamilienhaus mit Ziegeldach und Gauben an einer ruhigen Wohnstraße in Würzburg, davor parkende Autos: Foto: Karsten Ratzke, CC0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Hauptgebäude der Julius-Maximilians-Universität Würzburg am Sanderring mit Figurengruppe auf dem Dach: Foto: Tilman2007, CC BY-SA 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Neue Wohnhäuser im Würzburger Stadtteil Hubland, davor junge Bäume und eine Wiese im Terrassenpark, links ein Baukran: Foto: Monandowitsch, CC BY 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Frau mit Schlüssel tritt morgens aus der Haustür eines sanierten Altbaus: KI-Symbolbild, keine echte Person
- Helle, sanierte und möblierte Wohnung mit Schlüssel und Grundriss auf dem Esstisch: KI-Symbolbild, keine konkrete Wohnung
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