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Kapitalanlage-Immobilien in Dachau. Gut verdienen ist der Anfang. Vermögen ist das Ziel.
Viele Dachauer arbeiten in München oder im Umland und verdienen gut. Am Monatsende bleibt trotzdem oft wenig übrig, weil Wohnen hier teuer ist. Eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage hilft, Vermögen aufzubauen: Die Bank finanziert, der Mieter und die Steuerersparnis tragen den größten Teil.
Geschrieben von Hannes Ruopp, Gründer von IMOVIA
Geprüft am 02.11.2026 · alle Zahlen mit Quelle
Kurz gesagt
Dachau hat 47.461 Einwohner und liegt direkt nördlich von München1. Laut Mietspiegel 2026 zahlen Mieter im Schnitt 13 € je Quadratmeter kalt2. Einen frei veröffentlichten amtlichen Kaufpreis nur für die Stadt gibt es nicht. Im Landkreis Dachau kostete eine gebrauchte Eigentumswohnung ab 45 m² 2025 im Mittel rund 5.100 € je Quadratmeter3, eine neue rund 8.500 €3. In Dachau gilt die Mietpreisbremse, sie gilt bis 31.12.20295. Wo Ihre Wohnung steht, entscheiden Preis, Miete und Nachfrage. Das kann im Raum München sein oder in einer anderen gefragten Region. Vor Ort kümmert sich eine Hausverwaltung. Wir beraten Sie per Video oder in Nürtingen.
Inhalt12 Kapitel
- Immobilienpreise im Landkreis Dachau
- Konto, Börse oder Immobilie
- So funktioniert die Kapitalanlage
- Wohnwetterkarte 2026
- Wohnungsmarkt Dachau in Zahlen
- Mietspiegel Dachau 2026
- Regeln für Vermieter
- Einwohner, Neubau und Kaufpreise
- Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie
- Beispielrechnung
- Ihre Ansprechpartner
- Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Dachau
Das machen Dachauer richtig
- 01
Sie wohnen nah am Arbeitsmarkt München. 17.525 Beschäftigte6, die in Dachau wohnen, arbeiten außerhalb der Stadt.
- 02
Sie erleben jeden Tag, wie knapp Wohnungen sind. Beim Zensus 2022 standen in Dachau nur 2,19 % der Wohnungen leer4.
- 03
Sie prüfen Zahlen, bevor Sie unterschreiben. Bei einer Kapitalanlage ist das der wichtigste Schritt.
- 04
Sie wollen später nicht nur von der Rente leben. Wer früh beginnt, hat mehr Zeit für den Vermögensaufbau.
Und trotzdem
Immobilienpreise im Landkreis Dachau. Hohe Preise, die Miete ist gedeckelt.
Eine Wohnung vor der eigenen Haustür wirkt wie die naheliegende Wahl. Im Münchner Umland ist der Einstieg aber teuer, und bei neuen Mietverträgen setzt die Mietpreisbremse eine Grenze.
- 5.100 €
kostete 2025 ein Quadratmeter gebrauchte Eigentumswohnung im Landkreis Dachau im Mittel. In Oberbayern waren es 4.700 €, in ganz Bayern 3.000 €.3
Für Sie heißt dasFür 60 m² sind das im Landkreis rund 306.000 €, ohne Nebenkosten.
- 8.500 €
je Quadratmeter zahlten Käufer 2025 im Landkreis Dachau im Mittel für eine neue Eigentumswohnung, 8.000 € waren es 2024.3
Für Sie heißt dasNeubau ist im Landkreis noch einmal deutlich teurer geworden.
- 13 €
zahlen Mieter in Dachau laut Mietspiegel 2026 im Schnitt je Quadratmeter. In laufenden Verträgen waren es beim Zensus 2022 10,34 €.2
Für Sie heißt dasBei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Miete liegen.
- 17.525
Beschäftigte pendeln von Dachau aus zur Arbeit. In die Stadt hinein kommen 11.605.6
Für Sie heißt dasViele verdienen ihr Geld außerhalb. Die Wohnkosten tragen sie hier.
Ihr Einkommen ist da. Jetzt geht es darum, wo Ihr Geld am meisten bewirkt.
Was viele schon nutzen
Konto, Börse oder Immobilie als Kapitalanlage? Eine ehrliche Übersicht.
Vielleicht haben Sie schon einen Sparplan oder eine Betriebsrente. Alles hat seinen Platz, aber nichts kann alles.
- 001
Geld auf dem Konto
Immer verfügbar, kein Aufwand.
Es verliert über die Jahre an Kaufkraft. Täglich fällige Einlagen brachten im Euroraum im Juli 2026 im Mittel 0,28 % Zins8, die Preise stiegen 2025 um 2,2 %9.
- 002
Aktien und ETFs
Leicht zu starten, auch mit kleinen Beträgen.
Sie zahlen jeden Euro selbst ein, und an der Börse gibt es auch schlechte Jahre. Fremdes Geld, das mitarbeitet, gibt es hier nicht.
- 003
Vorsorge über den Betrieb
Ihr Arbeitgeber legt oft etwas dazu.
Sie bleibt an den Arbeitgeber gebunden. Die spätere Auszahlung wird in der Regel versteuert, oberhalb eines Freibetrags kommen Beiträge zur Krankenkasse dazu10,11.
- 004
Eine Wohnung in Dachau kaufen
Sie kennen die Lage aus dem Alltag.
Der Einstieg ist teuer: Im Landkreis kostete eine gebrauchte Wohnung 2025 im Mittel 5.100 € je Quadratmeter3, und die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei neuen Verträgen.
- 005
Und wenn es eine Lösung gäbe, die alles verbindet?
Ohne dass Sie auf etwas verzichten müssen.
Ein Blick nach vorn
Vermögen aufbauen mit einer Kapitalanlage-Immobilie. Ein Feierabend im Jahr 2036.
Sie kommen mit der S-Bahn aus München zurück nach Dachau. Auf Ihrem Konto ist die Miete eingegangen, so wie in den letzten zehn Jahren. Der Kredit ist kleiner geworden, und das Finanzamt hat einen Teil der Kosten getragen. Mieterwechsel und Reparaturen hat die Hausverwaltung für Sie erledigt.
- Eigentum statt nur Sparguthaben
- Die Bank finanziert, der Mieter zahlt mit
- Steuervorteil durch Abschreibung
- Mehr Netto vom Brutto
- Wenig Aufwand für Sie
- Nach 10 Jahren Gewinn beim Verkauf steuerfrei12
Genau dafür gibt es IMOVIA
Kapitalanlage mit IMOVIA. Wir kümmern uns, Sie entscheiden.
IMOVIA haben Luis Otte und Hannes Ruopp in Nürtingen bei Stuttgart gegründet. Wir wollen Immobilien als Geldanlage für jeden verständlich machen. Sie kaufen eine sanierte, vermietete Wohnung, die Bank finanziert sie, und wir übernehmen die Schritte dazwischen.
Wir wählen die Wohnung aus
Kernsaniert oder neu, mit Mieter und dort, wo viele eine Wohnung suchen. Zahlen, Mietvertrag und Unterlagen schauen wir uns vorher genau an.
Wir begleiten die Finanzierung
Unser Finanzierungspartner holt Angebote von vielen Banken und vergleicht sie für Sie. Wir begleiten Sie bis zum Notar.
Bei diesen und weiteren Banken reicht unser Finanzierungspartner Anträge ein, bei Sparkassen und Volksbanken bei einzelnen Instituten.
Verwaltet wird vor Ort
Eine Hausverwaltung übernimmt Mieter, Nebenkosten und Handwerker. Einmal im Jahr erhalten Sie alle Unterlagen für die Steuer.
Das Prinzip in gut 2 Minuten
der Wohnungen in Dachau standen beim Zensus 2022 leer. Wo fast nichts frei ist, finden Vermieter schnell einen Mieter.4
- 1.165 €zahlt der Mieter
- 310 €Steuervorteil vom Finanzamt
- 95 €zahlen Sie selbst
Beispielrechnung13, gerundet, ab dem 4. Jahr: Rate 1.500 € (Zins und Tilgung) und 70 € nicht umlagefähige Kosten im Monat, Miete mit leichter Steigerung, Steuererstattung rund 3.700 € pro Jahr. In den Jahren 1 bis 3 liegt Ihr Anteil im Beispiel bei rund 0 €, weil die Sanierung zusätzlich rund 5.640 € Steuern pro Jahr zurückbringt.
Wohnwetterkarte 2026
Wo würden Sie eine Immobilie kaufen? Logisch: dort, wo es rot ist.
Auf der Wohnwetterkarte 2026 ist rot, wo viele Menschen eine Wohnung suchen und zu wenig gebaut wird14. Dachau ist dunkelrot, so wie fast ganz Oberbayern rund um München. Rot sind zum Beispiel auch die Räume Augsburg, Nürnberg und Stuttgart.
- 01
Wohnungen sind gefragt
Ziehen Mieter aus, ist die Wohnung in solchen Gegenden meist bald wieder vermietet. Die Karte blickt drei bis fünf Jahre nach vorn, Preise sagt sie nicht voraus.
- 02
Miete und Preis im Verhältnis
Je besser die Miete zum Kaufpreis passt, desto weniger zahlen Sie jeden Monat aus eigener Tasche.
- 03
Guter Zustand
Neu gebaut oder kernsaniert heißt: in den ersten Jahren möglichst keine großen Reparaturen. Solche Wohnungen bekommen wir über unsere Bauträger-Partner in mehreren roten Regionen Deutschlands.
Dachau ist rot, nur kaufen Sie hier teuer ein. Wir suchen in allen roten Regionen Deutschlands die Wohnung, bei der Kaufpreis, Miete und Ihr Einkommen zusammenpassen. Sie müssen nicht hinfahren, die Hausverwaltung ist vor Ort.
Passende Wohnung findenDachau in Zahlen
Wohnungsmarkt Dachau in Zahlen. Jeder Wert mit Quelle.
Alle Zahlen kommen von amtlichen Stellen. Kaufpreise gibt es frei nur für den ganzen Landkreis Dachau, als Mittelwert gerundet auf 100 €. Zensus-Mieten von 2022 gelten für bestehende Verträge.
| Kennzahl | Wert | Art |
|---|---|---|
| Einwohner (31.12.2025) | 47.4611 | Amtliche Statistik |
| Einwohner (31.12.2024) | 47.13815 | Amtliche Statistik |
| Einwohner je km² | 1.3581 | Amtliche Statistik |
| Arbeitsplätze mit Sozialversicherung in Dachau | 16.7916 | Amtliche Statistik |
| Pendeln von Dachau zur Arbeit | 17.5256 | Amtliche Statistik |
| Arbeitslosenquote 2025 | 4,1 % (Bayern 4 %)16 | Amtliche Statistik |
| Wohnungen | 23.1174 | Zensus 2022 |
| Mietspiegel 2026, Durchschnitt | 13 €2 | Mietspiegel |
| Kaltmiete je m², bestehende Verträge | 10,34 € (Bayern 8,74 €)4 | Zensus 2022 |
| Leer stehende Wohnungen | 2,19 % (Deutschland 4,33 %)4 | Zensus 2022 |
| Von Eigentümern bewohnt | 37,22 % (Bayern 49,26 %)4 | Zensus 2022 |
| Gebrauchte Eigentumswohnung je m², Landkreis Dachau, 2025 (gerundet) | 5.100 €3 | Gutachterausschuss |
| Neue Eigentumswohnung je m², Landkreis Dachau, 2025 (gerundet) | 8.500 €3 | Gutachterausschuss |
| Fertige Neubauwohnungen 2024 | 1157 | Amtliche Statistik |
| Grunderwerbsteuer | 3,5 %17 | Gesetz |
| Mietpreisbremse | gilt bis 31.12.20295 | Verordnung |
Jede Zahl mit Quelle und Stand unten auf der Seite. Amtliche Zahlen haben wir nicht verändert, nur gerundet.
Mieten
Mietspiegel Dachau 2026. Was Mieter in Dachau zahlen.
Seit 1. Mai 2026 gilt in Dachau ein neuer qualifizierter Mietspiegel, bis 30. April 2028. Qualifiziert heißt: nach wissenschaftlichen Regeln erstellt und vom Stadtrat anerkannt. Zum Stichtag 1. September 2025 zahlten Mieter im Schnitt 132 € je Quadratmeter kalt2. Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % darüber liegen. Ausgenommen sind unter anderem Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal vermietet wurden18.
| Miete | je m² | Art |
|---|---|---|
| Mietspiegel 2026, Durchschnitt | 13 €2 | Stadt Dachau |
| Bestehende Mietverträge, Zensus 2022 | 10,34 €4 | Zensus 2022 |
| Bayern, bestehende Mietverträge | 8,74 €4 | Zensus 2022 |
| Deutschland, bestehende Mietverträge | 7,28 €4 | Zensus 2022 |
Kaltmieten je m² Wohnfläche. Der Mietspiegel-Durchschnitt gilt unabhängig von Größe und Baujahr. Für die einzelne Wohnung zählen Größe, Baujahr, Ausstattung und Lage. Eine Mietrendite rechnen wir nicht aus, weil es frei nur Kaufpreise für den ganzen Landkreis gibt.
Recht
Regeln für Vermieter in Dachau. Was Sie wissen sollten.
Diese Regeln gelten für Wohnungen in Dachau. Sie schützen Mieter. Für Sie als Vermieter heißt das: Die Miete darf steigen, aber nur in Grenzen. Steht Ihre Wohnung woanders, gelten die Regeln dort. Stand November 2026.
- 01
Mietpreisbremse
Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, also der üblichen Miete für eine ähnliche Wohnung im Ort. Ausnahmen gibt es zum Beispiel für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal genutzt und vermietet wurden, und für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. War schon die Miete des Vormieters höher, darf die neue Miete genauso hoch sein. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.19
- 02
Kappungsgrenze
Erhöhen Sie in einem laufenden Mietvertrag die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete, also die übliche Miete am Ort (zum Beispiel laut Mietspiegel), darf sie in drei Jahren um höchstens 15 % steigen. Ohne diese Verordnung wären es 20 %. Für Erhöhungen nach einer Modernisierung und für Staffelmieten (feste Erhöhungen im Vertrag) oder Indexmieten (Miete folgt den Verbraucherpreisen) gelten eigene Regeln. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.19
- 03
Kündigungssperrfrist
Wohnte der Mieter schon in der Wohnung, als das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde, darf ein Käufer frühestens 10 Jahre nach dem ersten Verkauf wegen Eigenbedarf kündigen, also weil er die Wohnung für sich oder seine Familie braucht. Das Gleiche gilt für eine Kündigung, weil er die Wohnung sonst nicht angemessen wirtschaftlich verwerten kann und dadurch große Nachteile hätte. Ohne diese Verordnung wären es 3 Jahre. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.19
- 04
Grunderwerbsteuer
Beim Kauf zahlen Sie in Bayern 3,5 % des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer. Das ist eine Steuer, die beim Kauf einer Wohnung oder eines Grundstücks einmal anfällt.20
Entwicklung
Wächst Dachau? Einwohner, Neubau und Kaufpreise im Landkreis.
Dachau ist 2025 weiter gewachsen. Fertig wurden 2024 aber weniger Wohnungen als im Jahr davor, und im Landkreis sind die Preise wieder leicht gestiegen.
- +0,7 %Einwohner Ende 2025 gegenüber Ende 2024: 47.461 statt 47.1381,15
- 115neue Wohnungen wurden 2024 fertig, 2023 waren es 1787
- +2,0 %Preis je m² für gebrauchte Eigentumswohnungen im Landkreis Dachau 2025 gegenüber 20243
- +6,3 %Preis je m² für neue Eigentumswohnungen im Landkreis Dachau 2025 gegenüber 20243
Ehrlich gesagt
Chancen und Risiken in Dachau. Mit echten Zahlen.
Jede Stadt hat Stärken und Schwächen. Hier steht beides, gemessen an amtlichen Zahlen und am Schnitt von Bayern.
Das spricht für Dachau
- Von 100 Wohnungen in Dachau standen beim Zensus 2022 nur rund 2,2 leer4. Im Land war der Anteil mit 4,2 % höher.
- Mit jeder Rate tilgen Sie einen Teil des Kredits. So gehört Ihnen die Wohnung Monat für Monat ein Stück mehr.
Das sollten Sie wissen
- Dachau ist eher ein Wohnort: 17.525 Beschäftigte fahren zur Arbeit hinaus, 11.605 kommen herein6.
- In Dachau gilt die Mietpreisbremse5. Bei einer neuen Vermietung darf die Miete meist höchstens 10 % über der ortsüblichen Miete liegen.
- Der Zins ist nur für eine feste Zeit sicher. Danach kann die Rate steigen.
Passt das zu Ihnen?
Für wen eine Kapitalanlage in Dachau passt.
Passt zu Ihnen, wenn …
- Sie haben ein festes Einkommen, etwa ab 3.000 € netto im Monat.
- Sie denken an 10 Jahre und länger.
- Sie möchten sich nicht selbst um Mieter, Reparaturen und Verwaltung kümmern.
- Sie haben ein kleines Polster für unerwartete Kosten.
Eher nicht, wenn …
- Sie brauchen das Geld in den nächsten Jahren.
- Ihr Einkommen schwankt stark oder ist unsicher.
- Sie zahlen schon hohe Kredite ab.
- Sie suchen eine Geldanlage ganz ohne Risiko.
Was Sie davon haben
Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie. In Euro und im Leben.
Ergebnis
9.930 €Mehr von dem behalten, was Sie verdienen.
So viel Steuer kommt im Beispiel im ersten Jahr zurück, durch Abschreibung (den Wertverlust, den Sie absetzen dürfen), Zinsen und Sanierungskosten13.
Freiheit
Kaum ZeitKein Mieter ruft Sie an.
Die Hausverwaltung kümmert sich um Mieter und Reparaturen. Sie bekommen einmal im Jahr die Abrechnung für die Steuer.
Sicherheit
1.100 €Ein Wert, der bleibt.
Miete jeden Monat im Beispiel. Und etwas, das Sie an Ihre Familie weitergeben können.
Zahlen
122.400 €Aus rund 95 € im Monat werden in 10 Jahren 122.400 € Vermögen.
Im Beispiel liegt Ihr Anteil in den ersten 3 Jahren bei rund 0 €, ab Jahr 4 bei rund 95 € im Monat. Mit den Kaufnebenkosten setzen Sie in 10 Jahren insgesamt rund 14.500 € ein13.
Mehr Vermögen mit weniger eigenem Geld
Der Unterschied ist der Hebel. Beim Konto und beim ETF arbeitet nur Ihr eigenes Geld. Bei der Wohnung zahlen Bank, Mieter und Finanzamt mit. Deshalb wächst das Vermögen schneller, obwohl Sie weniger selbst einsetzen.
Aus rund 14.500 € eigenem Geld werden im Beispiel 122.400 € Vermögen. Das ist rund das 8-Fache.
Beispielrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide13: Tagesgeld mit 1 %, ETF mit 7 % pro Jahr, mit 27.600 € eigenem Einsatz in 10 Jahren. Die Wohnung braucht im Beispiel rund 14.500 € eigenes Geld, Kaufnebenkosten eingerechnet. Wohnung 300.000 € mit 2 % Wertsteigerung, zu versteuerndes Einkommen 75.000 €. Keine Anlageberatung.
Rechner
Kapitalanlage in Dachau nach Steuern. Rechnen Sie selbst.
Eine gebrauchte 60-m²-Wohnung zum Preis von rund 5.100 € je m² (im Landkreis) 3 und mit der Miete in bestehenden Verträgen (Zensus 2022) von rund 10,34 € je m² 4. Schieben Sie den Regler auf Ihr Einkommen.
- Rate an die Bank
- 1.530 € im Monat
- Miete, die hereinkommt
- 620 € im Monat
- Steuererstattung
- 340 € im Monat
- Ihr Anteil nach Steuern
- 570 € im Monat
Davon sind rund 380 € Tilgung. Damit gehört Ihnen jeden Monat ein Stück mehr der Wohnung. Ohne Steuer wären es rund 910 €.
Modellrechnung für das erste Jahr 21: ledig, ohne Kirchensteuer, ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Ab dem zweiten Jahr sinken die Zinsen und damit auch die Erstattung. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassen
Beispielrechnung für Anleger aus Dachau
Beispielrechnung Kapitalanlage-Immobilie. Jede Annahme offen.
Die Beispielwohnung steht nicht in Dachau. Sie ist eine Musterrechnung mit angenommenen Werten, nicht mit Dachauer Preisen. Gerechnet ist mit 75.000 € zu versteuerndem Einkommen, rund 7.700 € brutto im Monat. Verdienen Sie mehr, fällt die Erstattung höher aus. Sie kommt mit der Steuererklärung, auf Antrag auch monatlich über weniger Lohnsteuer.
- Kaufpreis der Wohnung
- 300.000 €
- Miete im Monat (Start)
- 1.100 €
- Zins und Tilgung
- 4,5 % und 1,5 %
- Abschreibung pro Jahr
- 4 % (mit Gutachten zur Restnutzungsdauer, sonst meist 2 %)
- Wertsteigerung pro Jahr (Annahme)
- 2 %
- Kaufnebenkosten, einmalig
- 21.000 €
- Ihr Anteil im Monat, Jahr 1 bis 3
- rund 0 €
- Ihr Anteil im Monat, ab Jahr 4
- rund 95 €
| Zu versteuerndes Einkommen | Steuererstattung im 1. Jahr |
|---|---|
| 50.000 € | rund 7.780 € |
| 75.000 € | rund 9.930 € |
| 100.000 € | rund 10.640 € |
Modellrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide13, ledig, Tarif 2026. Der Steuereffekt ist in den ersten Jahren am größten und fällt danach geringer aus. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassenWir sind für Sie da
Ihre Ansprechpartner für Kapitalanlagen in Dachau. Luis Otte und Hannes Ruopp.
Wir haben IMOVIA in Nürtingen gegründet. Ein Callcenter gibt es bei uns nicht. Wohnen Sie in Dachau, beraten wir Sie per Video, auf Wunsch auch persönlich in Nürtingen.
Luis kommt aus dem Vertrieb und dem Marketing. Er sorgt dafür, dass Sie schnell und einfach zu Ihrer Wohnung kommen.
Mehr über Luis
Hannes kennt den Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien und Finanzierungen aus der Praxis.
Mehr über Hannes- 01
Unser Büro ist im Nürtinger Tor
Kirchstraße 34 bis 36, 72622 Nürtingen, mit Parkhaus im Gebäude. Von Dachau aus sprechen wir uns am einfachsten per Video.
- 02
Wir kennen Finanzierungen aus der Praxis
Unser Hintergrund liegt im Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien, in der Finanzierungsvermittlung und im Performance-Marketing.
- 03
Wir sagen auch Nein
Passt eine Wohnung nicht zu Ihrem Einkommen, sagen wir Ihnen das. Ein schlechter Kauf hilft niemandem.
Unser Versprechen
Jede Wohnung bewertet vor dem Kauf ein unabhängiger Gutachter.
Er prüft, ob der Kaufpreis zum Wert der Wohnung passt.
Aus unserem Google-Profil
Erfahrungen mit IMOVIA Immobilien. Bewertungen aus unserem Google-Profil.
★★★★★„Herr Otte hat mir direkt erklärt wie man genau vorgeht, so umfassend dass Ich sogar selber Zuhause checken konnte ob alles stimmig ist.“
★★★★★„Wir sind durchweg zufrieden und wurden vom ersten Schritt bis zur eigenen Kapitalanlage bestens beraten.“
★★★★★„Sehr kompetente und ehrliche Beratung. Ich habe mich von Anfang an bestens aufgehoben gefühlt und bin super zufrieden.“
Wir zeigen Bewertungen aus unserem Google-Profil im Wortlaut. Ob die Verfasser bei uns gekauft haben, prüfen wir nicht gesondert.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Dachau
Lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie in Dachau?
Die Nachfrage ist groß: Beim Zensus 2022 standen nur 2,19 % der Wohnungen leer4, und auf der Wohnwetterkarte 2026 ist Dachau dunkelrot14. Der Einstieg ist aber teuer, im Landkreis kostete eine gebrauchte Wohnung 2025 im Mittel 5.100 € je Quadratmeter3. Ob es sich für Sie rechnet, prüfen wir mit Ihren eigenen Zahlen.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Dachau?
Wie hoch ist die Miete in Dachau laut Mietspiegel?
Gilt in Dachau die Mietpreisbremse?
Ja. Dachau steht in der Mietpreisbremse-Verordnung des Landes. Sie gilt bis 31.12.2029. Ob sie verlängert wird, ist noch offen. Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen5. Ausgenommen sind unter anderem Neubauten und die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung18.
Wird in Dachau genug gebaut?
Eher wenig: 2024 wurden 115 neue Wohnungen fertig, 2023 waren es 178. Genehmigt wurden 2024 125 Wohnungen7. Gleichzeitig wächst die Einwohnerzahl weiter.
Warum rechnen Sie für Dachau keine Mietrendite aus?
Weil es frei nur Kaufpreise für den ganzen Landkreis gibt, nicht für die Stadt allein. Rechnet man den Landkreis-Preis mit der Miete der Stadt, ist das nur eine grobe Orientierung (siehe Rechner). Für eine konkrete Wohnung rechnen wir Ihnen die Zahlen gern genau durch.
Muss meine Kapitalanlage in Dachau stehen?
Nein. Wichtig sind viele Wohnungssuchende und eine Miete, die zum Kaufpreis passt. Rot ist die Wohnwetterkarte 2026 nicht nur um München, sondern zum Beispiel auch um Augsburg, Nürnberg und Stuttgart14. Wir suchen bundesweit die Wohnung, die zu Ihrem Einkommen passt.
Ich pendle von Dachau nach München. Spielt das für die Finanzierung eine Rolle?
Kaum. Die Bank achtet vor allem auf Ihr Einkommen, Ihre Ausgaben, bestehende Kredite und darauf, ob Ihr Vertrag unbefristet ist. Wo Ihr Arbeitsplatz liegt, ist zweitrangig.
Welche Risiken hat eine Kapitalanlage-Immobilie?
Nach der Zinsbindung kann die Rate höher werden. Verlieren Sie Ihr Einkommen, bleibt die Rate trotzdem fällig, ein Polster gehört also dazu. Zwischen zwei Mietern kann die Wohnung leer stehen. Große Arbeiten am Haus zahlen alle Eigentümer zusammen. Und weil ein Verkauf Zeit braucht, ist Ihr Geld langfristig angelegt. Wir sprechen das vor dem Kauf offen mit Ihnen durch.
Wer prüft den Preis der Wohnung?
Vor dem Kauf bewertet ein unabhängiger Gutachter jede Wohnung aus unserem Angebot. So sehen Sie, ob der Preis zum Wert passt. Mietvertrag, Zahlen und Unterlagen prüfen wir zusätzlich.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Kapitalanlage?
Meist nur die Kaufnebenkosten. Den größten Teil macht die Grunderwerbsteuer aus, die vom Bundesland der Wohnung abhängt. In Bayern sind es 3,5 %17. Notar und Grundbuch kommen hinzu. Mehr dazu im Ratgeber Kapitalanlage ohne viel Eigenkapital.
Wie läuft die Beratung, wenn ich in Dachau wohne?
Wir sprechen per Video, dafür genügt Handy oder Laptop. Möchten Sie uns persönlich kennenlernen, besuchen Sie uns im Nürtinger Tor, Kirchstraße 34 bis 36 in Nürtingen.
So geht es los
So kaufen Sie Ihre Kapitalanlage-Immobilie. In vier Schritten.
- 1
Kurzer Check
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- 2
Erstgespräch am Telefon
Wir rufen Sie an. Sie erzählen, was Sie vorhaben, wir sagen ehrlich, ob es passt.
- 3
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- 4
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Vier kurze Fragen. Danach rufen wir Sie an und rechnen mit Ihren echten Zahlen.
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- Welche Wohnung zu Ihrem Einkommen passt
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Kein Verkaufsdruck. Passt es nicht, sagen wir Ihnen das.
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Quellen
21 Belege anzeigen
- Statistisches Bundesamt, Gemeindeverzeichnis-Informationssystem GV-ISys: Alle politisch selbständigen Gemeinden mit ausgewählten Merkmalen am 30.09.2026 (3. Quartal); Fläche und Bevölkerung (auf Grundlage des Zensus 2022) am 31.12.2025. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Stadt Dachau: Dachauer Mietspiegel 2026 (Broschüre, März 2026). Qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB, vom Stadtrat am 21.04.2026 anerkannt, gültig vom 01.05.2026 bis 30.04.2028; erstellt vom ALP Institut, Daten zum Stichtag 01.09.2025; durchschnittliche Nettomiete unabhängig von Wohnfläche und Baujahr 13,00 €/m². Hinweis der Stadt: Nach der Mieterschutzverordnung vom 16.12.2025 gelten in Dachau Mietpreisbremse und Kappungsgrenze von 15 % bis 31.12.2029 Quelle öffnen
- Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern: Immobilienmarktbericht Bayern 2026, Kap. 9.2, Tabelle „ETW, mittlere Wohnflächenpreise (€/m²)“, S. 168. Landkreis Dachau (Stadt Dachau nicht getrennt ausgewiesen): Neubauten 2023 7.900, 2024 8.000, 2025 8.500 €/m² (+6,3 %); Weiterverkäufe 2023 5.300, 2024 5.000, 2025 5.100 €/m² (+2,0 %). Oberbayern Weiterverkäufe 2025: 4.700 €/m², Bayern 3.000 €/m². Eigentumswohnungen über 45 m², Mittelwerte, gerundet Quelle öffnen
- Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Ergebnisse des Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen (Blatt CSV-Wohnungen), Stichtag 15.05.2022. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung, MiSchuV), GVBl. 2025 S. 718. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Gemeindedaten aus der Beschäftigungsstatistik, sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am 30.06.2025 nach Wohn- und Arbeitsort, Ein- und Auspendler über die Gemeindegrenze. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Bayerisches Landesamt für Statistik: Statistik kommunal 2025, Große Kreisstadt Dachau (09 174 115), herausgegeben Dezember 2025, S. 12. Tabelle 18 Baufertigstellungen, Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden: 2023 178, 2024 115. Tabelle 17 Baugenehmigungen, Wohnungen: 2023 289, 2024 125 Quelle öffnen
- EZB und Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik vom 02.09.2026: täglich fällige Einlagen privater Haushalte im Euroraum im Schnitt 0,28 % (Juli 2026) Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt, 16.01.2026: Inflationsrate 2025 im Jahresdurchschnitt 2,2 % Quelle öffnen
- § 22 Nr. 5 Einkommensteuergesetz: Leistungen aus Pensionsfonds, Pensionskassen und Direktversicherungen (Betriebsrente) sind im Alter steuerpflichtig, soweit die Beiträge steuerfrei waren Quelle öffnen
- § 229 und § 226 Abs. 2 SGB V: Renten der betrieblichen Altersversorgung sind Versorgungsbezüge und in der gesetzlichen Krankenversicherung beitragspflichtig, oberhalb eines Freibetrags Quelle öffnen
- § 23 Einkommensteuergesetz: Gewinn aus dem Verkauf privater Immobilien nach mehr als 10 Jahren steuerfrei; bei Erbe und Schenkung zählt die Besitzzeit des Vorbesitzers mit Quelle öffnen
- IMOVIA-Steuer-Guide, Beispielrechnung: Wohnung 300.000 €, 4,5 % Zins, 1,5 % Tilgung, Kaltmiete 1.100 €, 4 % Abschreibung, 2 % Wertsteigerung pro Jahr, Einkommensteuertarif 2026, ledig. Modellrechnung, keine Steuer- oder Anlageberatung.
- BPD Immobilienentwicklung und bulwiengesa: Die Wohnwetterkarte. Wohnungsmärkte in Deutschland 2026, veröffentlicht 29.09.2026. Bewertet knapp 11.000 Gemeinden nach Wohnungsbedarf und Bautätigkeit, Aussicht auf die nächsten drei bis fünf Jahre, ausdrücklich keine Preisprognose. Die Farbe einer Stadt ist aus der Karte abgelesen Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt: Gemeindeverzeichnis, Gemeinden in Deutschland nach Fläche, Bevölkerung und Postleitzahl am 31.12.2024, Dachau, GKSt (ARS 091740115115): 47.138 Einwohner (Fortschreibung Zensus 2022) Quelle öffnen
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Arbeitslosenquoten Gemeinden, Zeitreihe Datenstand Dezember 2025, Blatt Gesamt (bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen; nur Gemeinden ab 15.000 zivilen Erwerbspersonen). Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (Bundesrecht; Bayern hat keinen eigenen Satz festgesetzt). Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- § 556f Bürgerliches Gesetzbuch: Die Mietpreisbremse (§ 556d) gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und nicht für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung Quelle öffnen
- Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung, MiSchuV) vom 16.12.2025, GVBl. 2025 S. 718, geändert durch Verordnung vom 16.06.2026, GVBl. 2026 S. 334 (Nr. 2.4 und 2.4.1 Reut gestrichen, in Kraft seit 16.07.2026). § 1 mit Anlage (284 Gemeinden) gilt für Mietpreisbremse (§ 556d BGB), Kappungsgrenze 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB) und Kündigungssperrfrist zehn Jahre (§ 577a BGB); gilt vom 01.01.2026 bis 31.12.2029 Quelle öffnen
- § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG, Bundesrecht): „Die Steuer beträgt 3,5 vom Hundert.“ Bayern hat keinen eigenen Steuersatz festgesetzt, es gilt der Bundessatz (abgerufen 02.11.2026) Quelle öffnen
- Eigene Modellrechnung IMOVIA, Jahr 1: Kaufpreis = 60 m² × Kaufpreis je m² dieser Seite, volle Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung, Abschreibung 2 % im Jahr auf 80 % Gebäudeanteil (§ 7 Abs. 4 EStG, Gebäudeanteil angenommen), Kaltmiete aus dem Zensus 2022. Steuer nach § 32a EStG (Tarif ab 2026) und Solidaritätszuschlag (§§ 3, 4 SolzG), ledig, ohne Kirchensteuer. Ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Quelle öffnen
Stand: 2. November 2026. Alle Beispielrechnungen sind Modellrechnungen mit den genannten Annahmen und keine Zusage. Diese Seite ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
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- Blick vom Dachauer Schloss über die Stadt mit Bäumen in Herbstfarben bis zum Horizont: Foto: Flodur63, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Konrad-Adenauer-Straße in der Dachauer Altstadt mit einem rosa Haus und kleinem Platz: Foto: Schlaier, CC BY 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Gepflasterte Straße in der Dachauer Altstadt mit alten Häusern und einem großen Baum: Foto: Schlaier, CC BY 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Großes gelbes Wohnhaus mit Gauben in der Dachauer Altstadt, davor parkende Autos: Foto: Wzwz, CC0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Gebäude des Helios Amper-Klinikums Dachau mit runder Fassade und Bäumen davor: Foto: Guido Radig, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Blick über Dachauer Dächer mit Gauben, dahinter neuere Häuser und ein Windrad: Foto: Wzwz, CC0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Frau mit Schlüssel tritt morgens aus der Haustür eines sanierten Altbaus: KI-Symbolbild, keine echte Person
- Helle, sanierte und möblierte Wohnung mit Schlüssel und Grundriss auf dem Esstisch: KI-Symbolbild, keine konkrete Wohnung
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