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Kapitalanlage-Immobilien in Erlangen. Gutes Einkommen, jetzt mit Plan anlegen.
In Erlangen arbeiten viele Menschen in Technik, Forschung und Medizin. Viele verdienen ordentlich und sparen regelmäßig. Auf dem Konto verliert dieses Geld aber jedes Jahr an Kaufkraft. Eine vermietete Wohnung baut Vermögen auf, und Mieter und Finanzamt zahlen einen großen Teil mit.
Geschrieben von Luis Otte, Gründer von IMOVIA
Geprüft am 02.11.2026 · alle Zahlen mit Quelle
Kurz gesagt
Für eine gebrauchte Eigentumswohnung über 45 m² zahlten Käufer in Erlangen 2025 im Mittel rund 3.700 € je Quadratmeter2, für eine neue rund 7.000 €2. Laut Mietspiegel liegt die Kaltmiete im Schnitt bei 9,67 € je Quadratmeter4, in laufenden Verträgen waren es beim Zensus 2022 9,2 €5. Mit Durchschnittspreis und Zensus-Miete deckt die Miete rund 50 % der Monatsrate6. Gefragt ist Erlangen trotzdem: Jeden Tag pendeln 65.969 Beschäftigte zum Arbeiten in die Stadt3. Für eine Kapitalanlage zählt das Verhältnis von Preis und Miete. Es kann in Erlangen passen oder in einer anderen gefragten Region in Deutschland. Die Hausverwaltung übernimmt die Arbeit vor Ort, und wir beraten Sie per Video oder in Nürtingen.
Inhalt13 Kapitel
- Immobilienpreise in Erlangen
- Festgeld, Aktien oder Immobilie
- So funktioniert die Kapitalanlage
- Wohnwetterkarte 2026
- Wohnungsmarkt Erlangen in Zahlen
- Mietspiegel Erlangen 2025
- Mietrendite in Erlangen
- Regeln für Vermieter
- Einwohner, Neubau und Studierende
- Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie
- Beispielrechnung
- Ihre Ansprechpartner
- Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Erlangen
Das machen Erlanger richtig
- 01
Sie arbeiten dort, wo es viele Stellen gibt. In Erlangen gibt es 96.696 Arbeitsplätze mit Sozialversicherung3, bei 116.450 Einwohnern1.
- 02
Sie gehen Dinge mit Zahlen an. Für eine Kapitalanlage ist das eine gute Voraussetzung.
- 03
Sie lassen sich nicht drängen. Eine gute Wohnung kauft man mit Ruhe und nach Prüfung.
- 04
Sie denken an die Zeit nach dem Beruf. Wer heute beginnt, gibt seinem Vermögen Jahrzehnte zum Wachsen.
Und trotzdem
Immobilienpreise in Erlangen. Viele Jobs, teure Wohnungen.
In Erlangen arbeiten mehr Menschen, als dort Beschäftigte wohnen. Das macht Wohnungen begehrt und teuer. Für Käufer, die vermieten wollen, ergibt sich daraus eine unbequeme Rechnung.
- 3.700 €
kostete 2025 im Mittel ein Quadratmeter gebrauchte Wohnung in Erlangen, gerundet. Neubauten lagen bei 7.000 €, gebrauchte Wohnungen im bayerischen Schnitt bei 3.000 €.2
Für Sie heißt dasEine gebrauchte Wohnung mit 60 m² kostet damit rund 222.000 €, die Kaufnebenkosten noch nicht eingerechnet.
- 1.110 €
Monatsrate für diese Wohnung, wenn alles finanziert ist, gerechnet mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung. Die Kaltmiete für 60 m² lag 2022 in laufenden Verträgen im Schnitt bei 550 €.6
Für Sie heißt dasDie Miete deckt also etwa 50 % der Rate. Die zweite Hälfte zahlen Sie selbst.
- 53.553
Beschäftigte wohnen in Erlangen, aber 96.696 Arbeitsplätze gibt es hier. 65.969 Menschen pendeln jeden Tag ein.3
Für Sie heißt dasFür Mieter heißt das: Wer in Erlangen eine Wohnung sucht, hat viel Konkurrenz.
- +10,7 %
sind die Mieten laut Mietspiegel seit 2021 gestiegen. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt jetzt bei 9,67 € je Quadratmeter.4
Für Sie heißt dasAuch Mieter in Erlangen zahlen also jedes Jahr mehr, ohne dafür eigenes Vermögen zu bekommen.
Vermögen aufbauen ist in Erlangen kein Problem des Einkommens. Es ist eine Frage des richtigen Objekts.
So gerechnet: ohne Steuervorteil und mit Mieten aus bestehenden Verträgen. Neue Mietverträge liegen meist höher. Ein Teil der Rate ist Tilgung und baut Ihr Vermögen auf.
Was viele schon nutzen
Festgeld, Aktien oder Immobilie als Kapitalanlage? Stärken und Schwächen im Überblick.
Wer in Erlangen arbeitet, legt oft schon Geld an. Das ist richtig, nur fehlt jedem Weg ein Baustein.
- 001
Fest- und Tagesgeld
Kein Kursrisiko, planbar.
Die Zinsen halten mit den Preisen kaum Schritt. Für täglich verfügbares Geld gab es im Juli 2026 im Euroraum im Schnitt 0,28 %10, die Preise stiegen 2025 um 2,2 %11.
- 002
Aktien und ETF
Einfach zu kaufen, gut verteilt.
Ihr Vermögen wächst vor allem mit Ihren eigenen Einzahlungen. Die Kurse schwanken, und einen Mieter, der mitzahlt, gibt es nicht.
- 003
Mitarbeiteraktien und Betriebsrente
Der Arbeitgeber gibt oft etwas dazu.
Ihr Vermögen hängt dann stark an einer einzigen Firma. Eine Betriebsrente wird im Alter meist versteuert, über einem Freibetrag fallen Kassenbeiträge an12,13.
- 004
Eine Wohnung in Erlangen kaufen
Gefragte Lage mit vielen Mietinteressenten.
Mit Durchschnittspreis und Zensus-Miete deckt die Miete nur rund 50 % der Rate6.
- 005
Und wenn es eine Lösung gäbe, die alles verbindet?
Ohne dass Sie auf etwas verzichten müssen.
Ein Blick nach vorn
Langfristig Vermögen mit einer Immobilie aufbauen. So könnte 2036 aussehen.
2036: Sie arbeiten vielleicht noch in Erlangen, vielleicht haben Sie schon weniger Stunden. Eine vermietete Wohnung läuft im Hintergrund mit. Der Mieter zahlt, das Finanzamt hat sich über die Abschreibung jedes Jahr beteiligt, und Ihr Kredit ist ein gutes Stück kleiner geworden. Wer den tropfenden Wasserhahn repariert hat, wissen Sie nicht. Das hat die Hausverwaltung geregelt.
- Ein Sachwert neben Ihrem Gehalt
- Den Kauf finanziert zum großen Teil die Bank
- Miete und Steuervorteil zahlen mit
- Mehr Netto über einen Freibetrag
- Kein Ärger mit der Verwaltung
- Verkaufsgewinn nach 10 Jahren steuerfrei14
Genau dafür gibt es IMOVIA
Kapitalanlage mit IMOVIA. Wir prüfen die Zahlen, bevor Sie unterschreiben.
Gegründet haben wir, Luis Otte und Hannes Ruopp, IMOVIA in Nürtingen. Unser Ziel ist, dass jeder mit Immobilien Vermögen aufbauen kann, ohne selbst Fachmann zu sein. Sie kaufen eine sanierte, vermietete Wohnung, die Bank finanziert. Was dazwischen liegt, organisieren wir mit Ihnen.
Wir suchen die Wohnung aus
Neu gebaut oder kernsaniert, vermietet und dort, wo viele eine Wohnung brauchen. Rechnung, Mietvertrag und Unterlagen prüfen wir für Sie.
Wir begleiten die Finanzierung
Unser Finanzierungspartner holt Angebote vieler Banken ein und vergleicht sie. Bis zum Notartermin sind wir dabei.
Bei diesen und weiteren Banken reicht unser Finanzierungspartner Anträge ein, bei Sparkassen und Volksbanken bei einzelnen Instituten.
Die Verwaltung läuft vor Ort
Mieter, Nebenkosten und Reparaturen übernimmt eine Hausverwaltung. Sie bekommen jedes Jahr eine Abrechnung.
Das Prinzip in gut 2 Minuten
Beschäftigte pendeln jeden Tag nach Erlangen. Viele davon würden gern näher am Arbeitsplatz wohnen.3
- 1.165 €zahlt der Mieter
- 310 €Steuervorteil vom Finanzamt
- 95 €zahlen Sie selbst
Beispielrechnung15, gerundet, ab dem 4. Jahr: Rate 1.500 € (Zins und Tilgung) und 70 € nicht umlagefähige Kosten im Monat, Miete mit leichter Steigerung, Steuererstattung rund 3.700 € pro Jahr. In den Jahren 1 bis 3 liegt Ihr Anteil im Beispiel bei rund 0 €, weil die Sanierung zusätzlich rund 5.640 € Steuern pro Jahr zurückbringt.
Wohnwetterkarte 2026
Wo würden Sie eine Immobilie kaufen? Logisch: dort, wo es rot ist.
Die Wohnwetterkarte 2026 vergleicht für ganz Deutschland, wie viele Wohnungen gebraucht und wie viele gebaut werden16. Je röter eine Gegend, desto größer die Lücke. Erlangen liegt am nördlichen Rand des roten Gebiets um Nürnberg und ist orange bis rot. Kräftig rot sind zum Beispiel die Räume München, Stuttgart und Frankfurt.
- 01
Hohe Nachfrage
Wo viele eine Wohnung suchen, ist sie nach einem Auszug meist rasch wieder vermietet. Die Karte schaut drei bis fünf Jahre voraus. Eine Prognose für Preise ist sie nicht.
- 02
Ein fairer Preis im Verhältnis zur Miete
Je besser Kaufpreis und Miete zueinander passen, desto weniger zahlen Sie im Monat selbst.
- 03
Neubau oder Kernsanierung
Damit in den ersten Jahren möglichst nichts Großes repariert werden muss. Solche Wohnungen bekommen wir über unsere Bauträger-Partner in mehreren roten Regionen Deutschlands.
Deshalb muss Ihre Wohnung nicht in Erlangen stehen. Wir suchen in den roten Regionen in ganz Deutschland die Wohnung, deren Zahlen zu Ihnen passen. Sie müssen nicht hinfahren, vor Ort ist die Hausverwaltung.
Passende Wohnung findenErlangen in Zahlen
Wohnungsmarkt Erlangen in Zahlen. Amtlich und nachprüfbar.
So sieht der Wohnungsmarkt in Erlangen in amtlichen Zahlen aus. Kaufpreise sind gerundete Mittelwerte der Gutachterausschüsse. Die Zensus-Mieten von 2022 beschreiben laufende Verträge, nicht die Mieten neuer Angebote.
| Kennzahl | Wert | Art |
|---|---|---|
| Einwohner (31.12.2025) | 116.4501 | Amtliche Statistik |
| Einwohner (31.12.2024) | 115.92817 | Amtliche Statistik |
| Arbeitsplätze mit Sozialversicherung in Erlangen | 96.6963 | Amtliche Statistik |
| Beschäftigte, die in Erlangen wohnen | 53.5533 | Amtliche Statistik |
| Pendeln zum Arbeiten nach Erlangen | 65.9693 | Amtliche Statistik |
| Arbeitslosenquote 2025 | 4,6 % (Bayern 4 %)18 | Amtliche Statistik |
| Studierende Universität Erlangen-Nürnberg (Winter 2025/26, vorläufig) | 39.26019 | Amtliche Statistik |
| Wohnungen | 68.1025 | Zensus 2022 |
| Kaltmiete je m², bestehende Verträge | 9,2 € (Bayern 8,74 €)5 | Zensus 2022 |
| Mietspiegel 2025, Durchschnitt | 9,67 €4 | Mietspiegel |
| Leer stehende Wohnungen | 4,86 % (Deutschland 4,33 %)5 | Zensus 2022 |
| Von Eigentümern bewohnt | 31,92 % (Bayern 49,26 %)5 | Zensus 2022 |
| Gebrauchte Eigentumswohnung je m², 2025 (gerundet) | 3.700 €2 | Gutachterausschuss |
| Gebrauchte Eigentumswohnung je m², 2024 (gerundet) | 3.600 €2 | Gutachterausschuss |
| Neue Eigentumswohnung je m², 2025 (gerundet) | 7.000 €2 | Gutachterausschuss |
| Fertige Wohnungen 2025 | 9388 | Amtliche Statistik |
| Grunderwerbsteuer | 3,5 %20 | Gesetz |
| Mietpreisbremse | gilt bis 31.12.202921 | Verordnung |
Jede Zahl mit Quelle und Stand unten auf der Seite. Amtliche Zahlen haben wir nicht verändert, nur gerundet.
Mieten
Mietspiegel Erlangen 2025. Ein Plus von gut zehn Prozent.
Der Erlanger Mietspiegel 2025 bis 2027 gilt seit dem 1. Oktober 2025. Der Stadtrat hat ihn als qualifiziert anerkannt4. Befragt wurden Mieter und Vermieter im ersten Halbjahr 2025. Im Schnitt liegt die Kaltmiete bei 9,67 € je Quadratmeter, 10,7 % mehr als bei der letzten Neuerstellung 2021. Bei einer neuen Vermietung gilt die Mietpreisbremse. Ausgenommen sind Neubauten und die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung22.
| Miete | je m² | Art |
|---|---|---|
| Mietspiegel 2025 bis 2027, Durchschnitt | 9,67 € | Stadt Erlangen |
| Bestehende Mietverträge, Zensus 2022 | 9,2 €5 | Zensus 2022 |
| Bayern, bestehende Mietverträge | 8,74 €5 | Zensus 2022 |
| Deutschland, bestehende Mietverträge | 7,28 €5 | Zensus 2022 |
Kaltmieten je m² Wohnfläche. Der Durchschnitt des Mietspiegels berücksichtigt nur Mieten, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder geändert wurden. Für die einzelne Wohnung zählen Größe, Baujahr, Ausstattung und Lage. Den ganzen Mietspiegel und einen Online-Rechner bietet die Stadt kostenlos an.
Mietrendite
Mietrendite in Erlangen. Rechnen Sie mit.
Wie viel bringt die Miete im Verhältnis zum Preis? Diese Zahl heißt Mietrendite. Monatsmiete mal zwölf, geteilt durch den Kaufpreis, fertig. Teilen Sie den Preis durch die Jahresmiete, sehen Sie, wie viele Jahre Miete in der Wohnung stecken. Mit dem Renditerechner probieren Sie eigene Werte aus.
So rechnen wir, Beispiel 60 m²
- Kaufpreis: 60 m² × 3.700 € (Mittel 2025)222.000 €
- Jahresmiete: 60 m² × 9,67 € × 12 Monate6.962 €
- Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete31,9 Jahresmieten
- Mietrendite vor Kosten233,1 %
Eigene Beispielrechnung mit Durchschnittswerten (Kaufpreis 2025 gerundet, Mietspiegel 2025), ohne Kaufnebenkosten und ohne laufende Kosten für Verwaltung und Rücklage. Mit der Zensus-Miete (9,2 €) wären es rund 3,0 %. Unsere Beispielwohnung mit angenommenen Werten (300.000 €, 1.100 € Miete im Monat) erreicht 4,4 %. Diesen Abstand suchen wir zu schließen, indem wir dort kaufen, wo Preis und Miete besser passen.
Recht
Regeln für Vermieter in Erlangen. Was Sie wissen sollten.
Diese Regeln gelten für Wohnungen in Erlangen. Sie schützen Mieter. Für Sie als Vermieter heißt das: Die Miete darf steigen, aber nur in Grenzen. Steht Ihre Wohnung woanders, gelten die Regeln dort. Stand November 2026.
- 01
Mietpreisbremse
Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, also der üblichen Miete für eine ähnliche Wohnung im Ort. Ausnahmen gibt es zum Beispiel für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal genutzt und vermietet wurden, und für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. War schon die Miete des Vormieters höher, darf die neue Miete genauso hoch sein. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.24
- 02
Kappungsgrenze
Erhöhen Sie in einem laufenden Mietvertrag die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete, also die übliche Miete am Ort (zum Beispiel laut Mietspiegel), darf sie in drei Jahren um höchstens 15 % steigen. Ohne diese Verordnung wären es 20 %. Für Erhöhungen nach einer Modernisierung und für Staffelmieten (feste Erhöhungen im Vertrag) oder Indexmieten (Miete folgt den Verbraucherpreisen) gelten eigene Regeln. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.24
- 03
Kündigungssperrfrist
Wohnte der Mieter schon in der Wohnung, als das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde, darf ein Käufer frühestens 10 Jahre nach dem ersten Verkauf wegen Eigenbedarf kündigen, also weil er die Wohnung für sich oder seine Familie braucht. Das Gleiche gilt für eine Kündigung, weil er die Wohnung sonst nicht angemessen wirtschaftlich verwerten kann und dadurch große Nachteile hätte. Ohne diese Verordnung wären es 3 Jahre. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.24
- 04
Grunderwerbsteuer
Beim Kauf zahlen Sie in Bayern 3,5 % des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer. Das ist eine Steuer, die beim Kauf einer Wohnung oder eines Grundstücks einmal anfällt.25
Entwicklung
Wächst Erlangen? Einwohner, Neubau und Studierende.
Ja. Die Einwohnerzahl ist zuletzt gestiegen, und 2025 wurden fast dreimal so viele Wohnungen fertig wie im Jahr davor. Gleichzeitig steigen die Mieten weiter, und täglich pendeln Zehntausende in die Stadt.
Ehrlich gesagt
Chancen und Risiken in Erlangen. Mit echten Zahlen.
Wir zeigen beide Seiten von Erlangen, mit amtlichen Zahlen und im Vergleich mit Bayern.
Das spricht für Erlangen
- Mehr Menschen fahren zur Arbeit nach Erlangen (65.969) als von hier weg (22.858)3. Viele Arbeitsplätze liegen direkt in der Stadt.
- Mieteinnahmen, Steuererstattung und Tilgung arbeiten zusammen. Mit jeder Rate gehört Ihnen ein Stück mehr der Wohnung.
Das sollten Sie wissen
- Der Leerstand ist in Erlangen höher als im Schnitt: 4,9 % gegenüber 4,2 % in Bayern5. Nicht jede Wohnung findet sofort Mieter.
- Die Arbeitslosenquote lag 2025 bei 4,6 %, 0,6 Prozentpunkte über dem Land (4 %)18. Achten Sie auf Lage und Mieter.
- Rund 50 % der Bankrate deckt in Erlangen die Miete einer gebrauchten 60-m²-Wohnung6. Der Rest ist Ihr Anteil, ein Teil davon baut Vermögen auf.
- In Erlangen gilt die Mietpreisbremse21. Bei einer neuen Vermietung darf die Miete meist höchstens 10 % über der ortsüblichen Miete liegen.
Passt das zu Ihnen?
Für wen eine Kapitalanlage in Erlangen passt.
Passt zu Ihnen, wenn …
- Sie haben ein festes Einkommen, etwa ab 3.000 € netto im Monat.
- Sie denken an 10 Jahre und länger.
- Sie möchten sich nicht selbst um Mieter, Reparaturen und Verwaltung kümmern.
- Sie haben ein kleines Polster für unerwartete Kosten.
Eher nicht, wenn …
- Sie brauchen das Geld in den nächsten Jahren.
- Ihr Einkommen schwankt stark oder ist unsicher.
- Sie zahlen schon hohe Kredite ab.
- Sie suchen eine Geldanlage ganz ohne Risiko.
Was Sie davon haben
Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie. In Euro und im Leben.
Ergebnis
9.930 €Mehr von dem behalten, was Sie verdienen.
So viel Steuer kommt im Beispiel im ersten Jahr zurück, durch Abschreibung (den Wertverlust, den Sie absetzen dürfen), Zinsen und Sanierungskosten15.
Freiheit
Kaum ZeitKein Mieter ruft Sie an.
Die Hausverwaltung kümmert sich um Mieter und Reparaturen. Sie bekommen einmal im Jahr die Abrechnung für die Steuer.
Sicherheit
1.100 €Ein Wert, der bleibt.
Miete jeden Monat im Beispiel. Und etwas, das Sie an Ihre Familie weitergeben können.
Zahlen
122.400 €Aus rund 95 € im Monat werden in 10 Jahren 122.400 € Vermögen.
Im Beispiel liegt Ihr Anteil in den ersten 3 Jahren bei rund 0 €, ab Jahr 4 bei rund 95 € im Monat. Mit den Kaufnebenkosten setzen Sie in 10 Jahren insgesamt rund 14.500 € ein15.
Mehr Vermögen mit weniger eigenem Geld
Der Unterschied ist der Hebel. Beim Konto und beim ETF arbeitet nur Ihr eigenes Geld. Bei der Wohnung zahlen Bank, Mieter und Finanzamt mit. Deshalb wächst das Vermögen schneller, obwohl Sie weniger selbst einsetzen.
Aus rund 14.500 € eigenem Geld werden im Beispiel 122.400 € Vermögen. Das ist rund das 8-Fache.
Beispielrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide15: Tagesgeld mit 1 %, ETF mit 7 % pro Jahr, mit 27.600 € eigenem Einsatz in 10 Jahren. Die Wohnung braucht im Beispiel rund 14.500 € eigenes Geld, Kaufnebenkosten eingerechnet. Wohnung 300.000 € mit 2 % Wertsteigerung, zu versteuerndes Einkommen 75.000 €. Keine Anlageberatung.
Rechner
Kapitalanlage in Erlangen nach Steuern. Rechnen Sie selbst.
Eine gebrauchte 60-m²-Wohnung zum Preis von rund 3.700 € je m² (Oberer Gutachterausschuss Bayern, Erlangen, Weiterverkauf 2025, gerundet) 23 und mit der Miete in bestehenden Verträgen (Zensus 2022) von rund 9,20 € je m² 5. Schieben Sie den Regler auf Ihr Einkommen.
- Rate an die Bank
- 1.110 € im Monat
- Miete, die hereinkommt
- 550 € im Monat
- Steuererstattung
- 220 € im Monat
- Ihr Anteil nach Steuern
- 340 € im Monat
Davon sind rund 280 € Tilgung. Damit gehört Ihnen jeden Monat ein Stück mehr der Wohnung. Ohne Steuer wären es rund 560 €.
Modellrechnung für das erste Jahr 26: ledig, ohne Kirchensteuer, ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Ab dem zweiten Jahr sinken die Zinsen und damit auch die Erstattung. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassen
Beispielrechnung für Anleger aus Erlangen
Beispielrechnung Kapitalanlage-Immobilie. Jede Annahme offen.
Die Beispielwohnung zeigt keinen Erlanger Durchschnitt: Hier deckt die Miete im Schnitt nur rund 50 % der Rate. Gerechnet wird mit 75.000 € zu versteuerndem Einkommen, rund 7.700 € brutto im Monat. In Erlangen verdienen viele mehr, dann fällt auch der Steuervorteil höher aus. Er kommt mit der Steuererklärung, auf Antrag danach jeden Monat über weniger Lohnsteuer.
- Kaufpreis der Wohnung
- 300.000 €
- Miete im Monat (Start)
- 1.100 €
- Zins und Tilgung
- 4,5 % und 1,5 %
- Abschreibung pro Jahr
- 4 % (mit Gutachten zur Restnutzungsdauer, sonst meist 2 %)
- Wertsteigerung pro Jahr (Annahme)
- 2 %
- Kaufnebenkosten, einmalig
- 21.000 €
- Ihr Anteil im Monat, Jahr 1 bis 3
- rund 0 €
- Ihr Anteil im Monat, ab Jahr 4
- rund 95 €
| Zu versteuerndes Einkommen | Steuererstattung im 1. Jahr |
|---|---|
| 50.000 € | rund 7.780 € |
| 75.000 € | rund 9.930 € |
| 100.000 € | rund 10.640 € |
Modellrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide15, ledig, Tarif 2026. Der Steuereffekt ist in den ersten Jahren am größten und fällt danach geringer aus. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassenWir sind für Sie da
Ihre Ansprechpartner für Kapitalanlagen in Erlangen. Luis Otte und Hannes Ruopp.
Wir haben IMOVIA in Nürtingen gegründet. Ein Callcenter gibt es nicht, Sie sprechen mit uns. Für Erlanger ist das Gespräch per Video der kürzeste Weg, persönlich geht es in unserem Büro.
Luis kommt aus dem Vertrieb und dem Marketing. Er sorgt dafür, dass Sie schnell und einfach zu Ihrer Wohnung kommen.
Mehr über Luis
Hannes kennt den Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien und Finanzierungen aus der Praxis.
Mehr über Hannes- 01
Unser Büro ist im Nürtinger Tor
Kirchstraße 34 bis 36 in Nürtingen, Parkhaus im Haus. Mit Erlangen sprechen wir meist per Video.
- 02
Wir kennen Finanzierungen aus der Praxis
Unser Hintergrund liegt im Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien, in der Finanzierungsvermittlung und im Performance-Marketing.
- 03
Wir sagen auch Nein
Passt eine Wohnung nicht zu Ihrem Einkommen, sagen wir Ihnen das. Ein schlechter Kauf hilft niemandem.
Unser Versprechen
Jede Wohnung bewertet vor dem Kauf ein unabhängiger Gutachter.
Er prüft, ob der Kaufpreis zum Wert der Wohnung passt.
Aus unserem Google-Profil
Erfahrungen mit IMOVIA Immobilien. Bewertungen aus unserem Google-Profil.
★★★★★„Meine Fragen wurden verständlich beantwortet und ich hatte nie das Gefühl, zu einer schnellen Entscheidung gedrängt zu werden.“
★★★★★„Herr Otte hat mir direkt erklärt wie man genau vorgeht, so umfassend dass Ich sogar selber Zuhause checken konnte ob alles stimmig ist.“
★★★★★„Wir sind durchweg zufrieden und wurden vom ersten Schritt bis zur eigenen Kapitalanlage bestens beraten.“
Wir zeigen Bewertungen aus unserem Google-Profil im Wortlaut. Ob die Verfasser bei uns gekauft haben, prüfen wir nicht gesondert.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Erlangen
Lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie in Erlangen?
An Mietern fehlt es nicht: 65.969 Beschäftigte pendeln täglich in die Stadt3, und die Mieten stiegen seit 2021 um 10,7 %4. Beim Kauf wird es teuer: Mit Durchschnittspreis und Zensus-Miete deckt die Miete nur rund 50 % der Rate6. Ob eine Wohnung für Sie aufgeht, rechnen wir im Gespräch mit Ihren Zahlen nach.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Erlangen?
Wie hoch ist die Mietrendite in Erlangen?
Vor Kosten rund 3,1 % im Jahr, gerechnet mit Durchschnittswerten: 60 m² für rund 222.000 € und eine Jahresmiete laut Mietspiegel von knapp 7.000 €23. Mit der Zensus-Miete wären es rund 3,0 %. Nach Verwaltung, Rücklage und Kaufnebenkosten bleibt weniger.
Wie hoch ist die Miete in Erlangen laut Mietspiegel?
Der Mietspiegel 2025 bis 2027 nennt im Schnitt 9,67 € je Quadratmeter Kaltmiete4. Wie viel eine einzelne Wohnung kosten darf, hängt von Größe, Baujahr, Ausstattung und Lage ab. Die Stadt bietet dafür einen Online-Rechner an.
Gilt in Erlangen die Mietpreisbremse?
Ja. Erlangen steht in der Mietpreisbremse-Verordnung des Landes. Sie gilt bis 31.12.2029. Ob sie verlängert wird, ist noch offen. Bei einer neuen Vermietung darf die Miete dann höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen21. Für Neubauten und die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung gilt sie nicht22.
Warum sind Wohnungen in Erlangen so gefragt?
Muss meine Kapitalanlage in Erlangen stehen?
Nein. Entscheidend ist, dass viele eine Wohnung suchen und die Miete gut zum Preis passt. In Erlangen stimmt das Erste, das Zweite ist knapp. Die Wohnwetterkarte 2026 zeigt rote Gebiete in ganz Deutschland16, und dort suchen wir für Sie.
Ich arbeite bei einem großen Erlanger Arbeitgeber. Was prüft die Bank?
Die Bank schaut auf Ihr Einkommen, Ihre festen Ausgaben, laufende Kredite und darauf, ob Ihr Vertrag unbefristet ist. Bei einem großen Arbeitgeber ist das oft gut darstellbar. Laufen gerade Abfindungsprogramme oder ist Ihr Vertrag befristet, wird genauer hingeschaut. Wir sagen Ihnen offen, wie es aussieht.
Welche Risiken hat eine Kapitalanlage-Immobilie?
Endet die feste Zinsvereinbarung, kann der neue Zins höher liegen. Auch wenn Ihr Einkommen wegfällt, bleibt die Rate fällig, darum gehört ein Polster dazu. Zieht ein Mieter aus, fehlt bis zum nächsten die Miete. Größere Reparaturen am Haus bezahlen alle Eigentümer gemeinsam. Und eine Wohnung ist kein Geld, das man in wenigen Tagen zurückbekommt. Wir rechnen diese Fälle vor dem Kauf mit Ihnen durch.
Wer prüft, ob der Preis einer Wohnung stimmt?
Ein unabhängiger Gutachter bewertet jede Wohnung aus unserem Angebot, bevor Sie sich entscheiden. So sehen Sie, ob Preis und Wert übereinstimmen. Mietvertrag und Unterlagen prüfen wir außerdem selbst.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Meist reicht Geld für die Kaufnebenkosten. Den größten Teil macht die Grunderwerbsteuer aus, deren Satz das Bundesland der Wohnung festlegt. In Bayern sind es 3,5 %20. Hinzu kommen Notar und Grundbuch. Mehr im Ratgeber Kapitalanlage ohne viel Eigenkapital.
Muss ich die Wohnung vor dem Kauf besichtigen?
Nein, aber Sie können. Vorher bekommen Sie Fotos, Zahlen und alle Unterlagen. Nach dem Kauf kümmert sich die Hausverwaltung vor Ort um Mieter und Reparaturen.
So geht es los
So kaufen Sie Ihre Kapitalanlage-Immobilie. In vier Schritten.
- 1
Kurzer Check
Vier Fragen, rund zwei Minuten. Kostenlos und unverbindlich.
- 2
Erstgespräch am Telefon
Wir rufen Sie an. Sie erzählen, was Sie vorhaben, wir sagen ehrlich, ob es passt.
- 3
Konzept per Video
Wir zeigen passende Wohnungen mit allen Zahlen und Unterlagen. Sie entscheiden in Ruhe.
- 4
Kauf, dann Ruhe
Finanzierung über unseren Finanzierungspartner, Termin beim Notar. Danach übernimmt die Hausverwaltung.
Kostenlose Analyse
Ihr kostenloser Check für eine Kapitalanlage in Erlangen
Vier kurze Fragen. Danach rufen wir Sie an und rechnen mit Ihren echten Zahlen.
- Wie viel Steuern Sie zurückholen können
- Welche Wohnung zu Ihrem Einkommen passt
- Was Sie das im Monat wirklich kostet
Kein Verkaufsdruck. Passt es nicht, sagen wir Ihnen das.
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Steuern sparen mit Immobilien. Der kostenlose Steuer-Guide.
Weniger Steuern. Mehr Vermögen. Mit Immobilien.
Auf 14 Seiten erklären wir einfach und mit Beispielrechnung, wie eine vermietete Wohnung Ihre Lohnsteuer senken und Vermögen aufbauen kann. Für Angestellte, Beamte und Selbstständige.
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- Als PDF sofort per Mail
Quellen
26 Belege anzeigen
- Statistisches Bundesamt, Gemeindeverzeichnis-Informationssystem GV-ISys: Alle politisch selbständigen Gemeinden mit ausgewählten Merkmalen am 30.09.2026 (3. Quartal); Fläche und Bevölkerung (auf Grundlage des Zensus 2022) am 31.12.2025. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern: Immobilienmarktbericht Bayern 2026, Kap. 9.2, Tabelle „ETW, mittlere Wohnflächenpreise (€/m²)“, S. 169. Erlangen, kreisfreie Stadt: Neubauten 2023 5.700, 2024 7.000, 2025 7.000 €/m²; Weiterverkäufe 2023 3.900, 2024 3.600, 2025 3.700 €/m² (+2,8 %). Bayern Weiterverkäufe 2025: 3.000 €/m². Eigentumswohnungen über 45 m², Mittelwerte, gerundet; Daten der örtlichen Gutachterausschüsse Quelle öffnen
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Gemeindedaten aus der Beschäftigungsstatistik, sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am 30.06.2025 nach Wohn- und Arbeitsort, Ein- und Auspendler über die Gemeindegrenze. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Stadt Erlangen: Erlanger Mietspiegel 2025 bis 2027, erschienen 01.10.2025. Vom Stadtrat am 25.09.2025 als qualifizierter Mietspiegel anerkannt, ersetzt ab 01.10.2025 den Mietspiegel 2023; Befragung Februar bis Juni 2025; durchschnittliche monatliche Basis-Nettomiete 9,67 €/m², 10,7 % mehr als bei der Neuerstellung 2021 (Vorwort, S. 4 und 5) Quelle öffnen
- Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Ergebnisse des Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen (Blatt CSV-Wohnungen), Stichtag 15.05.2022. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Eigene Rechnung IMOVIA: 60 m² × 3.700 €/m² (Gutachterausschuss, Wiederverkauf 2025) = 222.000 €; Rate bei voller Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung = 1.110 € im Monat; Kaltmiete 60 m² × 9,2 €/m² (Zensus 2022, Bestandsmiete) = 552 €, gerundet 550 €. Ohne Kaufnebenkosten, laufende Kosten wie Verwaltung und Rücklage und ohne Steuereffekt. Modellrechnung, keine Zusage.
- Siemens AG, Pressemitteilung vom 18.07.2026: Weltweit größter Standort von Siemens ist fertiggestellt. Auf dem Siemens Campus Erlangen arbeiten rund 16.000 Menschen aus der Metropolregion für Siemens Quelle öffnen
- Bayerisches Landesamt für Statistik: Baufertigstellungen in Bayern 2025, Statistischer Bericht F2200C 202500 (Mai 2026), Tab. 4, S. 18 und 19. Erlangen: alle Baumaßnahmen 938 Wohnungen, davon 720 in neuen Wohngebäuden Quelle öffnen
- Bayerisches Landesamt für Statistik: Baufertigstellungen in Bayern 2024, Statistischer Bericht F2200C 202400, Tab. 4, S. 19. Erlangen: alle Baumaßnahmen 333 Wohnungen Quelle öffnen
- EZB und Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik vom 02.09.2026: täglich fällige Einlagen privater Haushalte im Euroraum im Schnitt 0,28 % (Juli 2026) Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt, 16.01.2026: Inflationsrate 2025 im Jahresdurchschnitt 2,2 % Quelle öffnen
- § 22 Nr. 5 Einkommensteuergesetz: Leistungen aus Pensionsfonds, Pensionskassen und Direktversicherungen (Betriebsrente) sind im Alter steuerpflichtig, soweit die Beiträge steuerfrei waren Quelle öffnen
- § 229 und § 226 Abs. 2 SGB V: Renten der betrieblichen Altersversorgung sind Versorgungsbezüge und in der gesetzlichen Krankenversicherung beitragspflichtig, oberhalb eines Freibetrags Quelle öffnen
- § 23 Einkommensteuergesetz: Gewinn aus dem Verkauf privater Immobilien nach mehr als 10 Jahren steuerfrei; bei Erbe und Schenkung zählt die Besitzzeit des Vorbesitzers mit Quelle öffnen
- IMOVIA-Steuer-Guide, Beispielrechnung: Wohnung 300.000 €, 4,5 % Zins, 1,5 % Tilgung, Kaltmiete 1.100 €, 4 % Abschreibung, 2 % Wertsteigerung pro Jahr, Einkommensteuertarif 2026, ledig. Modellrechnung, keine Steuer- oder Anlageberatung.
- BPD Immobilienentwicklung und bulwiengesa: Die Wohnwetterkarte. Wohnungsmärkte in Deutschland 2026, veröffentlicht 29.09.2026. Bewertet knapp 11.000 Gemeinden nach Wohnungsbedarf und Bautätigkeit, Aussicht auf die nächsten drei bis fünf Jahre, ausdrücklich keine Preisprognose. Die Farbe einer Stadt ist aus der Karte abgelesen Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt: Gemeindeverzeichnis, Gemeinden in Deutschland nach Fläche, Bevölkerung und Postleitzahl am 31.12.2024, Erlangen (ARS 095620000000): 115.928 Einwohner (Fortschreibung Zensus 2022) Quelle öffnen
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Arbeitslosenquoten Gemeinden, Zeitreihe Datenstand Dezember 2025, Blatt Gesamt (bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen; nur Gemeinden ab 15.000 zivilen Erwerbspersonen). Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Bayerisches Landesamt für Statistik: Studierende an den Hochschulen in Bayern im Wintersemester 2025/26, Tabelle 1a, vorläufige Zahlen, Stand 14.11.2025. Universität Erlangen-Nürnberg (Standorte Erlangen und Nürnberg) 39.260 Studierende Quelle öffnen
- § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (Bundesrecht; Bayern hat keinen eigenen Satz festgesetzt). Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung, MiSchuV), GVBl. 2025 S. 718. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- § 556f Bürgerliches Gesetzbuch: Die Mietpreisbremse (§ 556d) gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und nicht für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung Quelle öffnen
- Eigene Rechnung IMOVIA: 60 m² × 3.700 €/m² (Oberer Gutachterausschuss Bayern, Erlangen, Weiterverkauf 2025, gerundet) = 222.000 €; Jahresmiete 60 m² × 9,67 €/m² (Mietspiegel 2025 bis 2027, Durchschnitt laut Stadt) × 12 = 6.962 €; 222.000 / 6.962 = 31,9 Jahresmieten; 6.962 / 222.000 = 3,1 % vor Kosten. Mit 9,20 €/m² (Zensus 2022): 6.624 € im Jahr = 3,0 %. Unterschiedliche Stände, ohne Kaufnebenkosten, laufende Kosten wie Verwaltung und Rücklage und ohne Steuern. Modellrechnung, keine Zusage
- Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung, MiSchuV) vom 16.12.2025, GVBl. 2025 S. 718, geändert durch Verordnung vom 16.06.2026, GVBl. 2026 S. 334 (Nr. 2.4 und 2.4.1 Reut gestrichen, in Kraft seit 16.07.2026). § 1 mit Anlage (284 Gemeinden) gilt für Mietpreisbremse (§ 556d BGB), Kappungsgrenze 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB) und Kündigungssperrfrist zehn Jahre (§ 577a BGB); gilt vom 01.01.2026 bis 31.12.2029 Quelle öffnen
- § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG, Bundesrecht): „Die Steuer beträgt 3,5 vom Hundert.“ Bayern hat keinen eigenen Steuersatz festgesetzt, es gilt der Bundessatz (abgerufen 02.11.2026) Quelle öffnen
- Eigene Modellrechnung IMOVIA, Jahr 1: Kaufpreis = 60 m² × Kaufpreis je m² dieser Seite, volle Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung, Abschreibung 2 % im Jahr auf 80 % Gebäudeanteil (§ 7 Abs. 4 EStG, Gebäudeanteil angenommen), Kaltmiete aus dem Zensus 2022. Steuer nach § 32a EStG (Tarif ab 2026) und Solidaritätszuschlag (§§ 3, 4 SolzG), ledig, ohne Kirchensteuer. Ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Quelle öffnen
Stand: 2. November 2026. Alle Beispielrechnungen sind Modellrechnungen mit den genannten Annahmen und keine Zusage. Diese Seite ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
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- Blick vom Burgberg über die Erlanger Innenstadt mit Kirchtürmen und einem Schornstein unter einem Himmel mit Wolken: Foto: Janericloebe, gemeinfrei (Public Domain), Wikimedia Commons, bearbeitet
- Wochenmarkt auf dem Erlanger Marktplatz, im Hintergrund das Palais Stutterheim: Foto: Tilman AB, gemeinfrei (Public Domain), Wikimedia Commons, bearbeitet
- Barockes Wohnhaus aus Sandstein an der Friedrichstraße in der Erlanger Neustadt: Foto: Janericloebe, CC BY 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Eckhaus mit Läden im Erdgeschoss und Wohnungen darüber an der Friedrichstraße in Erlangen: Foto: Janericloebe, CC BY 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Empfangsgebäude des Siemens Campus in Erlangen mit der Skulptur The Wings davor: Foto: Hans-Rudi der Letzte, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Neue Gebäude am George-Marshall-Platz im Erlanger Stadtteil Röthelheimpark mit Bäumen und Sitzplätzen: Foto: Janericloebe, CC BY 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Frau mit Schlüssel tritt morgens aus der Haustür eines sanierten Altbaus: KI-Symbolbild, keine echte Person
- Helle, sanierte und möblierte Wohnung mit Schlüssel und Grundriss auf dem Esstisch: KI-Symbolbild, keine konkrete Wohnung
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