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Kapitalanlage-Immobilien in Freising. Sie arbeiten in einer gefragten Region. Ihr Geld darf mitziehen.
Freising liegt an der Isar, nördlich von München und nah am Flughafen. Hier gibt es fast so viele Arbeitsplätze wie Einwohner. Wer hier gut verdient, hat oft Geld übrig, das auf dem Konto an Wert verliert. Eine vermietete Wohnung baut Vermögen auf, und Mieter und Finanzamt zahlen mit.
Geschrieben von Luis Otte, Gründer von IMOVIA
Geprüft am 02.11.2026 · alle Zahlen mit Quelle
Kurz gesagt
Eine gebrauchte Eigentumswohnung kostete 2025 im Landkreis Freising im Schnitt rund 4.900 € je Quadratmeter2, eine neue rund 7.500 €2. Einen eigenen Wert nur für die Stadt gibt es im amtlichen Bericht nicht. Der Mietspiegel nannte für Freising zuletzt im Schnitt 11,84 € je Quadratmeter3, in bestehenden Verträgen waren es beim Zensus 2022 10,72 €5. Mit dem Landkreis-Preis gerechnet trägt die Zensus-Miete nur rund 44 % der Rate6. Für Anleger zählt deshalb, wo Preis und Miete besser zusammenpassen. Das kann in Freising sein, in München oder in einer anderen gefragten Region in Deutschland. Die Wohnung betreut eine Hausverwaltung, wir beraten Sie per Video oder in unserem Büro in Nürtingen.
Inhalt13 Kapitel
- Immobilienpreise in Freising
- Tagesgeld, Aktien oder Immobilie
- So funktioniert die Kapitalanlage
- Wohnwetterkarte 2026
- Wohnungsmarkt Freising in Zahlen
- Mietspiegel Freising
- Mietrendite in Freising
- Regeln für Vermieter
- Einwohner, Neubau und Arbeitsplätze
- Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie
- Beispielrechnung
- Ihre Ansprechpartner
- Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Freising
Das machen Freisinger richtig
- 01
Sie arbeiten dort, wo Arbeit ist. In Freising gibt es 45.060 Arbeitsplätze mit Sozialversicherung4, bei 48.953 Einwohnern.
- 02
Sie geben nicht alles aus, was Sie verdienen. Das ist die Grundlage für jede Kapitalanlage.
- 03
Sie wollen wissen, wie es funktioniert, bevor Sie sich festlegen.
- 04
Sie kümmern sich jetzt um später. Zeit ist beim Vermögensaufbau der größte Hebel.
Und trotzdem
Immobilienpreise im Landkreis Freising. Die Miete deckt nicht einmal die Hälfte der Rate.
Viele Freisinger denken zuerst an eine Wohnung vor der eigenen Haustür. Die Kaufpreise im Landkreis liegen aber weit über dem Schnitt in Bayern. Gerechnet mit den amtlichen Werten bleibt jeden Monat ein großer Rest, den Sie selbst zahlen.
- 4.900 €
kostete ein Quadratmeter gebrauchte Eigentumswohnung 2025 im Landkreis Freising im Schnitt. In ganz Bayern waren es 3.000 €, neue Wohnungen im Landkreis kosteten 7.500 €.2
Für Sie heißt dasEine gebrauchte Wohnung mit 60 m² kostet damit rund 294.000 €, ohne Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer.
- 1.470 €
Rate im Monat für diese Wohnung, voll finanziert mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung. In bestehenden Verträgen brachten 60 m² in Freising 2022 im Schnitt rund 640 € Kaltmiete.6
Für Sie heißt dasDie Miete trägt damit nur rund 44 % der Rate. Über 800 € im Monat müssten Sie selbst dazulegen.
- 66,78 %
der bewohnten Wohnungen in Freising sind Mietwohnungen. Nur 33,22 % bewohnen ihre Eigentümer selbst, in Bayern sind es 49,26 %.5
Für Sie heißt dasFreising ist eine Stadt der Mieter. Wer zur Miete wohnt, zahlt jeden Monat, ohne dass daraus eigenes Vermögen entsteht.
- +4,36 %
So stark hat die Stadt die Werte im Mietspiegel 2026 angehoben, nach der Entwicklung der Verbraucherpreise von Juli 2023 bis Juli 2025.7
Für Sie heißt dasDie Mietpreisbremse begrenzt neue Mieten zwar, Mieten steigen aber trotzdem mit der Zeit. Für Mieter heißt das: Wohnen wird teurer.
Ein gutes Gehalt allein macht noch kein Vermögen. Es kommt darauf an, was Sie daraus machen.
So gerechnet: ohne Steuervorteil und mit Mieten aus bestehenden Verträgen. Neue Mietverträge liegen meist höher. Ein Teil der Rate ist Tilgung und baut Ihr Vermögen auf.
Was viele schon nutzen
Tagesgeld, Aktien oder Immobilie als Kapitalanlage? Wo jede Lösung an Grenzen stößt.
Vielleicht nutzen Sie schon eine davon. Das ist ein guter Anfang, aber jede lässt eine Lücke.
- 001
Tagesgeld
Jederzeit verfügbar, ohne Kursrisiko.
Der Zins liegt unter der Preissteigerung. Im Juli 2026 gab es im Euroraum im Schnitt 0,28 % auf Einlagen10, die Preise in Deutschland stiegen 2025 um 2,2 %11.
- 002
Aktien und ETF
Breit gestreut, langfristig mit Chancen.
Es arbeitet nur das Geld, das Sie einzahlen. Die Kurse schwanken stark, und zur Rate steuert niemand etwas bei.
- 003
Betriebsrente
Ein Zuschuss vom Arbeitgeber ist möglich.
Sie bleibt an Ihren Arbeitgeber gebunden. Die Auszahlung im Alter ist meist steuerpflichtig, über einem Freibetrag kommen Beiträge zur Krankenversicherung dazu12,13.
- 004
Eine Wohnung in Freising kaufen
Kurze Wege, bekannte Lage.
Mit dem Kaufpreis im Landkreis und der Durchschnittsmiete aus bestehenden Verträgen deckt die Miete nicht einmal die Hälfte der Rate6.
- 005
Und wenn es eine Lösung gäbe, die alles verbindet?
Ohne dass Sie auf etwas verzichten müssen.
Ein Blick nach vorn
Vermögen mit einer Immobilie. Ein Abend im Jahr 2036.
Sie sitzen am Abend in der Altstadt, über Ihnen der Domberg. Ihre Wohnung steht in einer gefragten Gegend, irgendwo in Deutschland, und der Mieter hat seine Miete wie jeden Monat überwiesen. Der Kredit schrumpft, die Steuererstattungen haben ihren Teil beigetragen. Was an der Wohnung zu tun war, hat die Hausverwaltung erledigt.
- Ein echter Wert im Grundbuch
- Den größten Teil zahlt die Bank
- Miete und Finanzamt helfen mit
- Weniger Lohnsteuer schon während des Jahres
- Kein zweiter Job neben dem Job
- Nach 10 Jahren Gewinn beim Verkauf steuerfrei14
Genau dafür gibt es IMOVIA
Kapitalanlage mit IMOVIA. Wir suchen deutschlandweit, Sie entscheiden in Ruhe.
IMOVIA haben wir, Luis Otte und Hannes Ruopp, in Nürtingen gegründet. Wir wollen Vermögen mit Immobilien für jeden möglich machen, auch ohne Vorwissen und ohne viel Zeit. Sie kaufen eine sanierte Wohnung, die schon vermietet ist. Die Bank finanziert. Um alles andere kümmern wir uns mit Ihnen.
Wir suchen die Wohnung
Saniert oder neu gebaut, mit Mieter und in einer Gegend, in der viele wohnen wollen. Wir prüfen die Zahlen und die Unterlagen.
Wir begleiten die Finanzierung
Unser Finanzierungspartner vergleicht für Sie Angebote vieler Banken. Wir sind dabei bis zur Zusage und zum Notar.
Bei diesen und weiteren Banken reicht unser Finanzierungspartner Anträge ein, bei Sparkassen und Volksbanken bei einzelnen Instituten.
Die Hausverwaltung kümmert sich
Sie regelt Mieter, Nebenkosten und Reparaturen vor Ort. Sie selbst bekommen jedes Jahr die Abrechnung für die Steuer.
Das Prinzip in gut 2 Minuten
Beschäftigte kommen täglich zum Arbeiten nach Freising. Wo so viele Menschen arbeiten, werden Wohnungen gebraucht.4
- 1.165 €zahlt der Mieter
- 310 €Steuervorteil vom Finanzamt
- 95 €zahlen Sie selbst
Beispielrechnung15, gerundet, ab dem 4. Jahr: Rate 1.500 € (Zins und Tilgung) und 70 € nicht umlagefähige Kosten im Monat, Miete mit leichter Steigerung, Steuererstattung rund 3.700 € pro Jahr. In den Jahren 1 bis 3 liegt Ihr Anteil im Beispiel bei rund 0 €, weil die Sanierung zusätzlich rund 5.640 € Steuern pro Jahr zurückbringt.
Wohnwetterkarte 2026
Wo würden Sie eine Immobilie kaufen? Logisch: dort, wo es rot ist.
Die Wohnwetterkarte 2026 zeigt, in welchen Gemeinden Deutschlands viele Menschen eine Wohnung suchen und zu wenig gebaut wird16. Je dunkler das Rot, desto größer der Mangel. Freising ist dunkelrot, wie fast ganz Oberbayern rund um München. Rot sind zum Beispiel auch die Räume Stuttgart, Frankfurt und Hamburg.
- 01
Rot auf der Karte
Dort findet sich leichter ein Mieter. Die Karte blickt drei bis fünf Jahre nach vorn, eine Preisprognose ist sie nicht.
- 02
Preis passt zur Miete
Je weniger eine Wohnung im Verhältnis zur Miete kostet, desto weniger zahlen Sie jeden Monat drauf. Im Großraum München ist das oft schwer.
- 03
In gutem Zustand
Kernsaniert oder neu gebaut, damit nicht gleich große Reparaturen kommen. Über unsere Bauträger-Partner bekommen wir solche Wohnungen in mehreren roten Regionen Deutschlands.
Deshalb muss Ihre Wohnung nicht in Freising stehen. Wir suchen in ganz Deutschland in den roten Regionen die Wohnung, bei der Ihre Rechnung aufgeht. Die Hausverwaltung ist vor Ort, Sie müssen nicht hinfahren.
Passende Wohnung findenFreising in Zahlen
Wohnungsmarkt Freising in Zahlen. Mit Quelle und Stand.
Die wichtigsten amtlichen Zahlen zum Wohnen in Freising auf einen Blick. Kaufpreise gibt der amtliche Bericht nur für den ganzen Landkreis an, gerundet. Die Zensus-Mieten von 2022 stammen aus laufenden Verträgen und sind keine Angebote von heute.
| Kennzahl | Wert | Art |
|---|---|---|
| Einwohner (31.12.2025) | 48.9531 | Amtliche Statistik |
| Einwohner (31.12.2024) | 48.92817 | Amtliche Statistik |
| Arbeitsplätze mit Sozialversicherung in Freising | 45.0604 | Amtliche Statistik |
| Beschäftigte, die in Freising wohnen | 24.2284 | Amtliche Statistik |
| Pendeln zum Arbeiten nach Freising | 35.8934 | Amtliche Statistik |
| Arbeitslosenquote 2025 | 3,7 % (Bayern 4 %)18 | Amtliche Statistik |
| Wohnungen | 25.7445 | Zensus 2022 |
| Fertiggestellte Wohnungen 2024 | 1959 | Amtliche Statistik |
| Kaltmiete je m², bestehende Verträge | 10,72 € (Bayern 8,74 €)5 | Zensus 2022 |
| Mietspiegel 2024, Durchschnitt (Erhebung 2023) | 11,84 €3 | Mietspiegel |
| Leer stehende Wohnungen | 4,28 % (Deutschland 4,33 %)5 | Zensus 2022 |
| Von Eigentümern bewohnt | 33,22 % (Deutschland 44,29 %)5 | Zensus 2022 |
| Gebrauchte Eigentumswohnung je m², Landkreis Freising, 2025 (gerundet) | 4.900 €2 | Gutachterausschuss |
| Gebrauchte Eigentumswohnung je m², Landkreis Freising, 2024 (gerundet) | 4.600 €2 | Gutachterausschuss |
| Neue Eigentumswohnung je m², Landkreis Freising, 2025 (gerundet) | 7.500 €2 | Gutachterausschuss |
| Grunderwerbsteuer | 3,5 %19 | Gesetz |
| Mietpreisbremse | gilt bis 31.12.202920 | Verordnung |
Jede Zahl mit Quelle und Stand unten auf der Seite. Amtliche Zahlen haben wir nicht verändert, nur gerundet.
Mieten
Mietspiegel Freising. Was eine Wohnung hier im Schnitt kostet.
Freising hat einen qualifizierten Mietspiegel. Für die Fassung 2024 wurden im Sommer 2023 Mieter und Vermieter befragt. Im Schnitt lag die Nettomiete bei 11,84 € je Quadratmeter3. Für den Mietspiegel 2026 hat die Stadt die Werte um 4,36 % angehoben, so stark sind die Verbraucherpreise gestiegen. Er gilt vom 1. März 2026 bis 29. Februar 20287. In Freising gilt die Mietpreisbremse. Für Neubauten und die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung gilt sie nicht21.
| Miete | je m² | Art |
|---|---|---|
| Mietspiegel 2024, Durchschnitt (Erhebung Sommer 2023) | 11,84 € | Stadt Freising |
| Bestehende Mietverträge in Freising, Zensus 2022 | 10,72 €5 | Zensus 2022 |
| Bayern, bestehende Mietverträge | 8,74 €5 | Zensus 2022 |
| Deutschland, bestehende Mietverträge | 7,28 €5 | Zensus 2022 |
Kaltmieten je m² Wohnfläche. Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach anerkannten wissenschaftlichen Regeln erstellt. Den Durchschnitt für 2026 nennt die Stadt nicht, deshalb zeigen wir den Wert von 2024. Was eine einzelne Wohnung kosten darf, hängt von Größe, Baujahr, Ausstattung und Lage ab.
Mietrendite
Mietrendite in Freising. Gerechnet mit amtlichen Werten.
Wie viel Miete bringt eine Wohnung im Jahr, gemessen am Kaufpreis? Das sagt die Mietrendite: Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis. Teilen Sie umgekehrt den Kaufpreis durch die Jahresmiete, sehen Sie, wie viele Jahre Miete die Wohnung kostet. Im Renditerechner können Sie eigene Werte eingeben.
So rechnen wir, Beispiel 60 m²
- Kaufpreis: 60 m² × 4.900 € (Landkreis, Schnitt 2025)294.000 €
- Jahresmiete: 60 m² × 11,84 € × 12 Monate8.525 €
- Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete34,5 Jahresmieten
- Mietrendite vor Kosten62,9 %
Eigene Beispielrechnung: Kaufpreis des Landkreises (2025, gerundet), Miete der Stadt laut Mietspiegel 2024. Ohne Kaufnebenkosten und ohne laufende Kosten wie Verwaltung und Rücklage. Mit der Zensus-Miete (10,72 €) sind es rund 2,6 %. Unser Rechenbeispiel mit angenommenen Werten (300.000 €, 1.100 € Miete im Monat) liegt bei 4,4 %. Deshalb lohnt der Blick über Freising hinaus.
Recht
Regeln für Vermieter in Freising. Was Sie wissen sollten.
Diese Regeln gelten für Wohnungen in Freising. Sie schützen Mieter. Für Sie als Vermieter heißt das: Die Miete darf steigen, aber nur in Grenzen. Steht Ihre Wohnung woanders, gelten die Regeln dort. Stand November 2026.
- 01
Mietpreisbremse
Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, also der üblichen Miete für eine ähnliche Wohnung im Ort. Ausnahmen gibt es zum Beispiel für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal genutzt und vermietet wurden, und für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. War schon die Miete des Vormieters höher, darf die neue Miete genauso hoch sein. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.22
- 02
Kappungsgrenze
Erhöhen Sie in einem laufenden Mietvertrag die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete, also die übliche Miete am Ort (zum Beispiel laut Mietspiegel), darf sie in drei Jahren um höchstens 15 % steigen. Ohne diese Verordnung wären es 20 %. Für Erhöhungen nach einer Modernisierung und für Staffelmieten (feste Erhöhungen im Vertrag) oder Indexmieten (Miete folgt den Verbraucherpreisen) gelten eigene Regeln. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.22
- 03
Kündigungssperrfrist
Wohnte der Mieter schon in der Wohnung, als das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde, darf ein Käufer frühestens 10 Jahre nach dem ersten Verkauf wegen Eigenbedarf kündigen, also weil er die Wohnung für sich oder seine Familie braucht. Das Gleiche gilt für eine Kündigung, weil er die Wohnung sonst nicht angemessen wirtschaftlich verwerten kann und dadurch große Nachteile hätte. Ohne diese Verordnung wären es 3 Jahre. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.22
- 04
Grunderwerbsteuer
Beim Kauf zahlen Sie in Bayern 3,5 % des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer. Das ist eine Steuer, die beim Kauf einer Wohnung oder eines Grundstücks einmal anfällt.23
Entwicklung
Wächst Freising? Einwohner, Neubau und Arbeitsplätze.
Die Einwohnerzahl ist 2025 fast gleich geblieben. Gebaut wurde 2024 deutlich weniger als im Jahr davor. Die Zahl der Arbeitsplätze liegt weit über der Zahl der Beschäftigten, die in der Stadt wohnen. Eine Vorhersage ist das nicht.
Ehrlich gesagt
Chancen und Risiken in Freising. Mit echten Zahlen.
Wir zeigen beide Seiten von Freising, mit amtlichen Zahlen und im Vergleich mit Bayern.
Das spricht für Freising
- Jeden Tag pendeln 35.893 Beschäftigte zur Arbeit nach Freising, nur 15.079 pendeln hinaus4. Die Stadt ist ein Arbeitsort für die ganze Umgebung.
- Mieteinnahmen, Steuererstattung und Tilgung arbeiten zusammen. Mit jeder Rate gehört Ihnen ein Stück mehr der Wohnung.
Das sollten Sie wissen
- Freising steht in der Verordnung zur Mietpreisbremse20. Wer neu vermietet, darf meist höchstens 10 % über die ortsübliche Miete gehen.
- Endet die Zinsbindung, kann der Zins höher sein als heute. Eine lange Zinsbindung gibt Ihnen Ruhe.
- Eine Wohnung verkaufen Sie nicht in einer Woche. Das Geld ist langfristig gebunden.
Passt das zu Ihnen?
Für wen eine Kapitalanlage in Freising passt.
Passt zu Ihnen, wenn …
- Sie haben ein festes Einkommen, etwa ab 3.000 € netto im Monat.
- Sie denken an 10 Jahre und länger.
- Sie möchten sich nicht selbst um Mieter, Reparaturen und Verwaltung kümmern.
- Sie haben ein kleines Polster für unerwartete Kosten.
Eher nicht, wenn …
- Sie brauchen das Geld in den nächsten Jahren.
- Ihr Einkommen schwankt stark oder ist unsicher.
- Sie zahlen schon hohe Kredite ab.
- Sie suchen eine Geldanlage ganz ohne Risiko.
Was Sie davon haben
Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie. In Euro und im Leben.
Ergebnis
9.930 €Mehr von dem behalten, was Sie verdienen.
So viel Steuer kommt im Beispiel im ersten Jahr zurück, durch Abschreibung (den Wertverlust, den Sie absetzen dürfen), Zinsen und Sanierungskosten15.
Freiheit
Kaum ZeitKein Mieter ruft Sie an.
Die Hausverwaltung kümmert sich um Mieter und Reparaturen. Sie bekommen einmal im Jahr die Abrechnung für die Steuer.
Sicherheit
1.100 €Ein Wert, der bleibt.
Miete jeden Monat im Beispiel. Und etwas, das Sie an Ihre Familie weitergeben können.
Zahlen
122.400 €Aus rund 95 € im Monat werden in 10 Jahren 122.400 € Vermögen.
Im Beispiel liegt Ihr Anteil in den ersten 3 Jahren bei rund 0 €, ab Jahr 4 bei rund 95 € im Monat. Mit den Kaufnebenkosten setzen Sie in 10 Jahren insgesamt rund 14.500 € ein15.
Mehr Vermögen mit weniger eigenem Geld
Der Unterschied ist der Hebel. Beim Konto und beim ETF arbeitet nur Ihr eigenes Geld. Bei der Wohnung zahlen Bank, Mieter und Finanzamt mit. Deshalb wächst das Vermögen schneller, obwohl Sie weniger selbst einsetzen.
Aus rund 14.500 € eigenem Geld werden im Beispiel 122.400 € Vermögen. Das ist rund das 8-Fache.
Beispielrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide15: Tagesgeld mit 1 %, ETF mit 7 % pro Jahr, mit 27.600 € eigenem Einsatz in 10 Jahren. Die Wohnung braucht im Beispiel rund 14.500 € eigenes Geld, Kaufnebenkosten eingerechnet. Wohnung 300.000 € mit 2 % Wertsteigerung, zu versteuerndes Einkommen 75.000 €. Keine Anlageberatung.
Rechner
Kapitalanlage in Freising nach Steuern. Rechnen Sie selbst.
Eine gebrauchte 60-m²-Wohnung zum Preis von rund 4.900 € je m² (Immobilienmarktbericht Bayern 2026, Landkreis Freising, Weiterverkäufe 2025, gerundet) 6 und mit der Miete in bestehenden Verträgen (Zensus 2022) von rund 10,72 € je m² 5. Schieben Sie den Regler auf Ihr Einkommen.
- Rate an die Bank
- 1.470 € im Monat
- Miete, die hereinkommt
- 640 € im Monat
- Steuererstattung
- 310 € im Monat
- Ihr Anteil nach Steuern
- 510 € im Monat
Davon sind rund 370 € Tilgung. Damit gehört Ihnen jeden Monat ein Stück mehr der Wohnung. Ohne Steuer wären es rund 830 €.
Modellrechnung für das erste Jahr 24: ledig, ohne Kirchensteuer, ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Ab dem zweiten Jahr sinken die Zinsen und damit auch die Erstattung. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassen
Beispielrechnung für Anleger aus Freising
Beispielrechnung Kapitalanlage-Immobilie. Jede Annahme offen.
Die Beispielwohnung ist keine Freisinger Durchschnittswohnung: Mit dem Kaufpreis im Landkreis trägt die Miete in Freising nur rund 44 % der Rate. Wir rechnen mit 75.000 € zu versteuerndem Einkommen, das sind rund 7.700 € brutto im Monat. Mit höherem Einkommen wird der Steuervorteil größer. Die Erstattung kommt mit der Steuererklärung, auf Antrag danach jeden Monat über weniger Lohnsteuer.
- Kaufpreis der Wohnung
- 300.000 €
- Miete im Monat (Start)
- 1.100 €
- Zins und Tilgung
- 4,5 % und 1,5 %
- Abschreibung pro Jahr
- 4 % (mit Gutachten zur Restnutzungsdauer, sonst meist 2 %)
- Wertsteigerung pro Jahr (Annahme)
- 2 %
- Kaufnebenkosten, einmalig
- 21.000 €
- Ihr Anteil im Monat, Jahr 1 bis 3
- rund 0 €
- Ihr Anteil im Monat, ab Jahr 4
- rund 95 €
| Zu versteuerndes Einkommen | Steuererstattung im 1. Jahr |
|---|---|
| 50.000 € | rund 7.780 € |
| 75.000 € | rund 9.930 € |
| 100.000 € | rund 10.640 € |
Modellrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide15, ledig, Tarif 2026. Der Steuereffekt ist in den ersten Jahren am größten und fällt danach geringer aus. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassenWir sind für Sie da
Ihre Ansprechpartner für Kapitalanlagen in Freising. Luis Otte und Hannes Ruopp.
IMOVIA haben wir in Nürtingen bei Stuttgart gegründet. Aus Bayern sprechen wir am einfachsten per Video miteinander. Ein Callcenter gibt es nicht, Sie reden direkt mit uns.
Luis kommt aus dem Vertrieb und dem Marketing. Er sorgt dafür, dass Sie schnell und einfach zu Ihrer Wohnung kommen.
Mehr über Luis
Hannes kennt den Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien und Finanzierungen aus der Praxis.
Mehr über Hannes- 01
Beratung per Video
Aus Freising ist das der einfachste Weg. Sie brauchen nur ein Handy oder einen Laptop. Unser Büro ist im Nürtinger Tor in Nürtingen.
- 02
Wir kennen Finanzierungen aus der Praxis
Unser Hintergrund liegt im Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien, in der Finanzierungsvermittlung und im Performance-Marketing.
- 03
Wir sagen auch Nein
Passt eine Wohnung nicht zu Ihrem Einkommen, sagen wir Ihnen das. Ein schlechter Kauf hilft niemandem.
Unser Versprechen
Jede Wohnung bewertet vor dem Kauf ein unabhängiger Gutachter.
Er prüft, ob der Kaufpreis zum Wert der Wohnung passt.
Aus unserem Google-Profil
Erfahrungen mit IMOVIA Immobilien. Bewertungen aus unserem Google-Profil.
★★★★★„Es wurde alles sehr verständlich erklärt. Ich bin mit den erbrachten Leistungen sehr zufrieden.“
★★★★★„Man fühlt sich direkt gut aufgehoben und merkt, dass hier Wert auf Qualität und Kundenzufriedenheit gelegt wird.“
★★★★★„Top beraten worden, wurde genau auf meine Ansprüche geachtet! Jederzeit zu empfehlen!“
Wir zeigen Bewertungen aus unserem Google-Profil im Wortlaut. Ob die Verfasser bei uns gekauft haben, prüfen wir nicht gesondert.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Freising
Lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie in Freising?
Vermieten lässt sich in Freising gut: Zwei von drei bewohnten Wohnungen sind Mietwohnungen, und täglich pendeln 35.893 Beschäftigte in die Stadt4. Im Landkreis Freising sind Wohnungen aber teuer. Mit dem Durchschnittspreis im Landkreis und der Zensus-Miete trägt die Miete nur rund 44 % der Rate6. Ob sich eine Wohnung für Sie rechnet, prüfen wir mit Ihren Zahlen, in Freising oder anderswo.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Freising?
Der amtliche Bericht nennt nur den Landkreis Freising. Dort kostete eine gebrauchte Eigentumswohnung 2025 im Schnitt rund 4.900 € je Quadratmeter, 2024 waren es 4.600 €. Neue Wohnungen kosteten rund 7.500 €2. Zum Vergleich: In ganz Bayern lag der Schnitt für gebrauchte Wohnungen bei 3.000 €.
Wie hoch ist die Miete in Freising laut Mietspiegel?
Welche Mietrendite ist in Freising möglich?
Mit Durchschnittswerten rund 2,9 % im Jahr vor Kosten: 60 m² kosten im Landkreis rund 294.000 €, die Miete laut Mietspiegel bringt rund 8.500 € im Jahr6. Mit der Zensus-Miete sind es rund 2,6 %. Das ist wenig, weil die Kaufpreise im Münchner Umland hoch sind.
Gilt in Freising die Mietpreisbremse?
Ja. Freising steht in der Mietpreisbremse-Verordnung des Landes. Sie gilt bis 31.12.2029. Ob sie verlängert wird, ist noch offen. Bei einer neuen Vermietung darf die Miete dann höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen20. Ausnahmen gelten für Neubauten und die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung21.
Wird in Freising viel gebaut?
Muss meine Kapitalanlage in Freising stehen?
Nein. Für eine Kapitalanlage zählt, dass Mieter gesucht sind und die Miete zum Kaufpreis passt. Auf der Wohnwetterkarte 2026 sind solche Gegenden rot, in vielen Teilen Deutschlands16. Freising ist dunkelrot, aber teuer. Wir suchen die Wohnung dort, wo Ihre Zahlen stimmen.
Ich arbeite am Flughafen oder in Weihenstephan und wohne zur Miete. Passt eine Kapitalanlage trotzdem?
Häufig ja. Sie wohnen weiter in Ihrer Mietwohnung, und Ihre Kapitalanlage vermieten Sie an jemand anderen. Die Bank schaut vor allem auf ein festes Einkommen nach der Probezeit und auf Ihre monatlichen Ausgaben. Ob die Rate zu Ihnen passt, rechnen wir gemeinsam aus.
Welche Risiken hat eine Kapitalanlage-Immobilie?
Endet die Zinsbindung, kann der Zins danach höher sein. Fällt Ihr Einkommen aus, muss die Rate trotzdem weiter bezahlt werden, ein Polster gehört also dazu. Bei einem Mieterwechsel fehlt eine Zeit lang die Miete. Größere Arbeiten am Haus bezahlen die Eigentümer gemeinsam. Und verkaufen lässt sich eine Wohnung nicht über Nacht. Wir rechnen das vorher mit Ihnen durch.
Wie weiß ich, dass der Kaufpreis fair ist?
Ein unabhängiger Gutachter bewertet jede Wohnung aus unserem Angebot, bevor Sie kaufen. Er vergleicht den Preis mit dem Wert. Mietvertrag, Zahlen und Unterlagen sehen wir uns zusätzlich an.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Meist so viel, dass die Kaufnebenkosten gedeckt sind. Am meisten macht davon die Grunderwerbsteuer aus. Sie hängt vom Bundesland ab, in dem die Wohnung steht, in Bayern sind es 3,5 %19. Für Notar und Grundbuch kommt etwas dazu. Mehr im Ratgeber Kapitalanlage ohne viel Eigenkapital.
Muss ich für die Beratung nach Nürtingen kommen?
Nein. Gespräche führen wir gern per Video, das spart Ihnen die Fahrt. Wer uns persönlich kennenlernen will, ist im Nürtinger Tor, Kirchstraße 34 bis 36, willkommen. Wir beraten Angestellte, Beamte und Selbstständige.
So geht es los
So kaufen Sie Ihre Kapitalanlage-Immobilie. In vier Schritten.
- 1
Kurzer Check
Vier Fragen, rund zwei Minuten. Kostenlos und unverbindlich.
- 2
Erstgespräch am Telefon
Wir rufen Sie an. Sie erzählen, was Sie vorhaben, wir sagen ehrlich, ob es passt.
- 3
Konzept per Video
Wir zeigen passende Wohnungen mit allen Zahlen und Unterlagen. Sie entscheiden in Ruhe.
- 4
Kauf, dann Ruhe
Finanzierung über unseren Finanzierungspartner, Termin beim Notar. Danach übernimmt die Hausverwaltung.
Kostenlose Analyse
Ihr kostenloser Check für eine Kapitalanlage in Freising
Vier kurze Fragen. Danach rufen wir Sie an und rechnen mit Ihren echten Zahlen.
- Wie viel Steuern Sie zurückholen können
- Welche Wohnung zu Ihrem Einkommen passt
- Was Sie das im Monat wirklich kostet
Kein Verkaufsdruck. Passt es nicht, sagen wir Ihnen das.
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Quellen
24 Belege anzeigen
- Statistisches Bundesamt, Gemeindeverzeichnis-Informationssystem GV-ISys: Alle politisch selbständigen Gemeinden mit ausgewählten Merkmalen am 30.09.2026 (3. Quartal); Fläche und Bevölkerung (auf Grundlage des Zensus 2022) am 31.12.2025. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern: Immobilienmarktbericht Bayern 2026, Kap. 9.2, Tabelle „ETW, mittlere Wohnflächenpreise (€/m²)“, S. 168. Freising, Landkreis: Neubauten 2023 7.300, 2024 7.100, 2025 7.500 €/m² (+5,6 %); Weiterverkäufe 2023 5.100, 2024 4.600, 2025 4.900 €/m² (+6,5 %). Oberbayern Weiterverkäufe 2025: 4.700 €/m², Bayern 3.000 €/m². Eigentumswohnungen über 45 m², Mittelwerte, gerundet; ein Wert nur für die Stadt Freising ist nicht ausgewiesen Quelle öffnen
- Stadt Freising: Qualifizierter Mietspiegel für Freising 2024 (EMA-Institut), Abschnitt 2.1: durchschnittliche Nettomiete über alle gesammelten Nettomieten, unabhängig von Wohnwertmerkmalen, 11,84 €/m² zum Zeitpunkt der Datenerhebung (936 Datensätze, Juli bis September 2023); gültig 01.03.2024 bis 28.02.2026 Quelle öffnen
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Gemeindedaten aus der Beschäftigungsstatistik, sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am 30.06.2025 nach Wohn- und Arbeitsort, Ein- und Auspendler über die Gemeindegrenze. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Ergebnisse des Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen (Blatt CSV-Wohnungen), Stichtag 15.05.2022. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Eigene Rechnung IMOVIA: 60 m² × 4.900 €/m² (Immobilienmarktbericht Bayern 2026, Landkreis Freising, Weiterverkäufe 2025, gerundet) = 294.000 €; Rate bei voller Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung: 294.000 × 6 % / 12 = 1.470 € im Monat; Kaltmiete 60 m² × 10,72 €/m² (Zensus 2022, Bestandsmiete Stadt Freising) = 643,20 €, rund 640 €; 643,20 / 1.470 = 44 %. Mietrendite: Jahresmiete 60 m² × 11,84 €/m² (Mietspiegel 2024, Durchschnitt, Erhebung 2023) × 12 = 8.525 €; 294.000 / 8.525 = 34,5 Jahresmieten; 8.525 / 294.000 = 2,9 % vor Kosten. Mit 10,72 €/m² (Zensus 2022): 7.718 € im Jahr = 2,6 %. Kaufpreis des Landkreises, Mieten der Stadt, unterschiedliche Stände; ohne Kaufnebenkosten, laufende Kosten wie Verwaltung und Rücklage und ohne Steuern. Modellrechnung, keine Zusage
- Stadt Freising: Qualifizierter Mietspiegel 2026, Dokumentation der Mietspiegelfortschreibung (EMA-Institut, 18.06.2026), Kap. 4: Fortschreibung per Verbraucherpreisindex Juli 2023 bis Juli 2025, +4,36 %; vom Stadtrat am 21.05.2026 beschlossen, gilt rückwirkend ab 01.03.2026 bis 29.02.2028 Quelle öffnen
- Stadt Freising: Weihenstephan. Ansässig sind vor allem die TUM School of Life Sciences, die Hochschule Weihenstephan-Triesdorf, die Bayerischen Landesanstalten für Landwirtschaft sowie für Wald und Forstwirtschaft; „Der Standort Weihenstephan ist einer der wichtigsten und größten Arbeitgeber in Freising.“ Quelle öffnen
- Bayerisches Landesamt für Statistik: Statistik kommunal 2025, Große Kreisstadt Freising (09 178 124), Tabelle 18 Baufertigstellungen seit 2017, S. 12: Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden 2021 238, 2022 260, 2023 336, 2024 195 Quelle öffnen
- EZB und Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik vom 02.09.2026: täglich fällige Einlagen privater Haushalte im Euroraum im Schnitt 0,28 % (Juli 2026) Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt, 16.01.2026: Inflationsrate 2025 im Jahresdurchschnitt 2,2 % Quelle öffnen
- § 22 Nr. 5 Einkommensteuergesetz: Leistungen aus Pensionsfonds, Pensionskassen und Direktversicherungen (Betriebsrente) sind im Alter steuerpflichtig, soweit die Beiträge steuerfrei waren Quelle öffnen
- § 229 und § 226 Abs. 2 SGB V: Renten der betrieblichen Altersversorgung sind Versorgungsbezüge und in der gesetzlichen Krankenversicherung beitragspflichtig, oberhalb eines Freibetrags Quelle öffnen
- § 23 Einkommensteuergesetz: Gewinn aus dem Verkauf privater Immobilien nach mehr als 10 Jahren steuerfrei; bei Erbe und Schenkung zählt die Besitzzeit des Vorbesitzers mit Quelle öffnen
- IMOVIA-Steuer-Guide, Beispielrechnung: Wohnung 300.000 €, 4,5 % Zins, 1,5 % Tilgung, Kaltmiete 1.100 €, 4 % Abschreibung, 2 % Wertsteigerung pro Jahr, Einkommensteuertarif 2026, ledig. Modellrechnung, keine Steuer- oder Anlageberatung.
- BPD Immobilienentwicklung und bulwiengesa: Die Wohnwetterkarte. Wohnungsmärkte in Deutschland 2026, veröffentlicht 29.09.2026. Bewertet knapp 11.000 Gemeinden nach Wohnungsbedarf und Bautätigkeit, Aussicht auf die nächsten drei bis fünf Jahre, ausdrücklich keine Preisprognose. Die Farbe einer Stadt ist aus der Karte abgelesen Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt: Gemeindeverzeichnis, Gemeinden in Deutschland nach Fläche, Bevölkerung und Postleitzahl am 31.12.2024, Freising (ARS 091780124124): 48.928 Einwohner (Fortschreibung Zensus 2022) Quelle öffnen
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Arbeitslosenquoten Gemeinden, Zeitreihe Datenstand Dezember 2025, Blatt Gesamt (bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen; nur Gemeinden ab 15.000 zivilen Erwerbspersonen). Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (Bundesrecht; Bayern hat keinen eigenen Satz festgesetzt). Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung, MiSchuV), GVBl. 2025 S. 718. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- § 556f Bürgerliches Gesetzbuch: Die Mietpreisbremse (§ 556d) gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und nicht für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung Quelle öffnen
- Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung, MiSchuV) vom 16.12.2025, GVBl. 2025 S. 718, geändert durch Verordnung vom 16.06.2026, GVBl. 2026 S. 334 (Nr. 2.4 und 2.4.1 Reut gestrichen, in Kraft seit 16.07.2026). § 1 mit Anlage (284 Gemeinden) gilt für Mietpreisbremse (§ 556d BGB), Kappungsgrenze 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB) und Kündigungssperrfrist zehn Jahre (§ 577a BGB); gilt vom 01.01.2026 bis 31.12.2029 Quelle öffnen
- § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG, Bundesrecht): „Die Steuer beträgt 3,5 vom Hundert.“ Bayern hat keinen eigenen Steuersatz festgesetzt, es gilt der Bundessatz (abgerufen 02.11.2026) Quelle öffnen
- Eigene Modellrechnung IMOVIA, Jahr 1: Kaufpreis = 60 m² × Kaufpreis je m² dieser Seite, volle Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung, Abschreibung 2 % im Jahr auf 80 % Gebäudeanteil (§ 7 Abs. 4 EStG, Gebäudeanteil angenommen), Kaltmiete aus dem Zensus 2022. Steuer nach § 32a EStG (Tarif ab 2026) und Solidaritätszuschlag (§§ 3, 4 SolzG), ledig, ohne Kirchensteuer. Ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Quelle öffnen
Stand: 2. November 2026. Alle Beispielrechnungen sind Modellrechnungen mit den genannten Annahmen und keine Zusage. Diese Seite ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
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- Blick vom Turm der Stadtpfarrkirche St. Georg über die Dächer von Freising nach Osten: Foto: Vuxi, CC BY-SA 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Marienplatz in Freising mit Rathaus, Mariensäule und Stadtpfarrkirche St. Georg: Foto: Franzfoto, CC BY-SA 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Heilig-Geist-Gasse in Freising mit Wohnhäusern und Blick hinauf zum Domberg: Foto: Vuxi, CC BY-SA 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Blick vom Domberg nach Südwesten über Wohnhäuser und Bäume in Freising: Foto: Vuxi, CC BY-SA 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Alte Akademie auf dem Campus Weihenstephan in Freising mit Bäumen und Straße: Foto: Didi43, CC BY-SA 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Feld und Weg am Stadtrand von Freising, dahinter Wohnhäuser an der Isarstraße: Foto: Vuxi, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Frau mit Schlüssel tritt morgens aus der Haustür eines sanierten Altbaus: KI-Symbolbild, keine echte Person
- Helle, sanierte und möblierte Wohnung mit Schlüssel und Grundriss auf dem Esstisch: KI-Symbolbild, keine konkrete Wohnung
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