- Startseite
- Kapitalanlage Bayern
- Kapitalanlage Passau
Kapitalanlage-Immobilien in Passau. Vermögen aufbauen, auch ohne Erbe.
In Passau leben viele Menschen mit sicherem Job, aber ohne großes Erspartes. Eine vermietete Wohnung kann der Anfang sein: Die Bank finanziert, der Mieter zahlt einen großen Teil der Rate, und das Finanzamt beteiligt sich.
Geschrieben von Hannes Ruopp, Gründer von IMOVIA
Geprüft am 02.11.2026 · alle Zahlen mit Quelle
Kurz gesagt
Eine gebrauchte Eigentumswohnung ab 45 m² kostete in Passau 2025 im Mittel rund 2.800 € je Quadratmeter2, eine neue rund 4.800 €2. Laut Mietspiegel zahlten Mieter Anfang 2024 im Schnitt 8,56 € je Quadratmeter3, beim Zensus 2022 waren es 8,03 €5. Mit Durchschnittspreis und Zensus-Miete deckt die Miete rund 57 % der Rate6. Eine Mietpreisbremse gibt es in Passau nicht. Für Ihre Kapitalanlage zählt, wo Preis, Miete und Nachfrage zusammenpassen. Das kann Passau sein oder eine andere gefragte Region in Deutschland. Um Mieter und Reparaturen kümmert sich eine Hausverwaltung vor Ort. Beraten werden Sie per Video oder in unserem Büro in Nürtingen.
Inhalt13 Kapitel
- Immobilienpreise in Passau
- Sparbuch, ETF oder Immobilie
- So funktioniert die Kapitalanlage
- Wohnwetterkarte 2026
- Wohnungsmarkt Passau in Zahlen
- Mietspiegel Passau
- Mietrendite in Passau
- Regeln für Vermieter
- Einwohner, Neubau und Kaufpreise
- Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie
- Beispielrechnung
- Ihre Ansprechpartner
- Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Passau
Das machen Passauer richtig
- 01
Sie leben in einer Stadt mit vielen Arbeitsplätzen. Jeden Tag kommen 27.807 Beschäftigte von außerhalb zur Arbeit nach Passau4.
- 02
Sie wissen, wie gefragt Wohnungen in einer Studentenstadt sind. Rund 67,78 % der bewohnten Wohnungen sind vermietet5.
- 03
Sie vergleichen erst, dann entscheiden Sie. So vermeiden Sie teure Fehler.
- 04
Sie denken an die Zeit nach dem Berufsleben. Je früher Sie anfangen, desto mehr Jahre arbeitet Ihr Geld.
Und trotzdem
Immobilienpreise in Passau. Günstiger als in München, aber die Lücke bleibt.
Im Vergleich mit Oberbayern wirken Wohnungen in Passau erschwinglich. Rechnet man Kaufpreis und Miete aber durch, zahlen Sie trotzdem jeden Monat einen guten Teil der Rate selbst.
- 2.800 €
zahlten Käufer 2025 in Passau im Mittel für einen Quadratmeter gebrauchte Eigentumswohnung, gerundet. 2024 waren es nur 2.300 €. Die Preise schwanken also deutlich.2
Für Sie heißt das60 m² kosten so rund 168.000 €, dazu kommen Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch.
- 840 €
- 5,66 %
der Wohnungen standen beim Zensus 2022 in Passau leer. Im Bund waren es 4,33 %.5
Für Sie heißt dasLeerstand kostet Vermieter Geld. Wo er höher ist, kommt es auf Lage und Zustand der Wohnung besonders an.
- 6,3 %
lag die Arbeitslosenquote 2025 in Passau. In Bayern waren es 4 %, bundesweit 6,3 %.7
Für Sie heißt dasEin Einkommen, das nicht vom Arbeitgeber abhängt, gibt Ihnen mehr Spielraum.
Ihr Geld soll für Sie arbeiten. Die Frage ist nur, an welchem Ort.
So gerechnet: ohne Steuervorteil und mit Mieten aus bestehenden Verträgen. Neue Mietverträge liegen meist höher. Ein Teil der Rate ist Tilgung und baut Ihr Vermögen auf.
Was viele schon nutzen
Sparbuch, ETF oder Immobilie als Kapitalanlage? Vier Wege im Vergleich.
Jeder Weg hat Stärken. Wichtig ist, was am Ende für Sie übrig bleibt.
- 001
Sparbuch und Tagesgeld
Sie kommen schnell an Ihr Geld.
Der Zins liegt oft unter der Preissteigerung. Im Juli 2026 brachten täglich fällige Einlagen im Euroraum im Mittel 0,28 %9, die Preise stiegen 2025 um 2,2 %10.
- 002
ETF-Sparplan
Kleine Beträge reichen, das Geld ist breit verteilt.
Es wächst nur, was Sie selbst einzahlen, und die Kurse schwanken. Niemand zahlt für Sie mit.
- 003
Betriebliche Altersvorsorge
Oft legt der Arbeitgeber etwas dazu.
Wechseln Sie die Stelle, wird es kompliziert. Im Alter zahlen Sie in der Regel Steuer, über einem Freibetrag auch Krankenkassenbeitrag11,12.
- 004
Eine Wohnung in Passau kaufen
Sie kennen die Viertel und können vorbeischauen.
Bei Durchschnittspreis und Zensus-Miete deckt die Miete nur rund 57 % der Rate6. Den Rest zahlen Sie selbst.
- 005
Und wenn es eine Lösung gäbe, die alles verbindet?
Ohne dass Sie auf etwas verzichten müssen.
Ein Blick nach vorn
Eine Immobilie als Kapitalanlage. Ein Sonntag im Jahr 2036.
Sie gehen am Sonntag an der Donau spazieren. Ihre Wohnung ist seit zehn Jahren vermietet, die Miete kommt jeden Monat pünktlich. Die Schulden bei der Bank sind deutlich kleiner geworden, und über die Steuer haben Sie Jahr für Jahr Geld zurückbekommen. Mieter, Abrechnung und Reparaturen hat die Hausverwaltung erledigt.
- Eine Wohnung, die Ihnen gehört
- Bank und Mieter tragen den größten Teil
- Steuern sparen über die Abschreibung
- Mehr Netto vom Brutto
- Kaum eigene Arbeit
- Nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen möglich13
Genau dafür gibt es IMOVIA
Kapitalanlage mit IMOVIA. Wir suchen, prüfen und begleiten.
IMOVIA haben wir, Luis Otte und Hannes Ruopp, in Nürtingen bei Stuttgart gegründet. Wir wollen, dass auch Menschen ohne Vorwissen mit Immobilien Vermögen aufbauen. Sie kaufen eine sanierte, vermietete Wohnung, die Bank finanziert sie, und wir begleiten jeden Schritt bis zum Notar.
Wir suchen die Wohnung
Kernsaniert oder neu, bereits vermietet und in einer Gegend, in der viele eine Wohnung suchen. Mietvertrag, Zahlen und Unterlagen prüfen wir vorher.
Wir begleiten die Finanzierung
Unser Finanzierungspartner vergleicht Angebote vieler Banken für Sie. Wir sind bis zum Notartermin an Ihrer Seite.
Bei diesen und weiteren Banken reicht unser Finanzierungspartner Anträge ein, bei Sparkassen und Volksbanken bei einzelnen Instituten.
Die Verwaltung sitzt vor Ort
Eine Hausverwaltung übernimmt Mieter, Nebenkosten und Reparaturen. Einmal im Jahr bekommen Sie die Abrechnung.
Das Prinzip in gut 2 Minuten
Menschen fahren jeden Tag zum Arbeiten nach Passau. Wer hier arbeitet, braucht in der Nähe eine Wohnung.4
- 1.165 €zahlt der Mieter
- 310 €Steuervorteil vom Finanzamt
- 95 €zahlen Sie selbst
Beispielrechnung14, gerundet, ab dem 4. Jahr: Rate 1.500 € (Zins und Tilgung) und 70 € nicht umlagefähige Kosten im Monat, Miete mit leichter Steigerung, Steuererstattung rund 3.700 € pro Jahr. In den Jahren 1 bis 3 liegt Ihr Anteil im Beispiel bei rund 0 €, weil die Sanierung zusätzlich rund 5.640 € Steuern pro Jahr zurückbringt.
Wohnwetterkarte 2026
Wo würden Sie eine Immobilie kaufen? Logisch: dort, wo es rot ist.
Die Wohnwetterkarte 2026 zeigt, wo in Deutschland viele Menschen eine Wohnung suchen und zu wenig gebaut wird15. Rot heißt großer Mangel, Blau heißt eher genug Wohnungen. Passau ist gelb und liegt damit im Mittelfeld. Donauaufwärts wird die Karte Richtung Landshut und Regensburg orange bis dunkelrot.
- 01
Gefragt heißt schnell vermietet
Wo viele suchen, steht eine Wohnung nach einem Auszug meist nur kurz leer. Die Karte schaut drei bis fünf Jahre voraus, Preise sagt sie nicht vorher.
- 02
Preis und Miete passen zusammen
Je höher die Miete im Verhältnis zum Kaufpreis ist, desto weniger zahlen Sie jeden Monat dazu.
- 03
Kernsaniert oder neu
Dann stehen in den ersten Jahren möglichst keine großen Arbeiten an. Solche Wohnungen bekommen wir über unsere Bauträger-Partner in mehreren roten Regionen.
Passau selbst ist auf der Karte nicht rot. Deshalb suchen wir Ihre Wohnung dort, wo die Karte rot ist und die Zahlen zu Ihrem Einkommen passen. Sie bleiben in Passau wohnen, die Hausverwaltung kümmert sich vor Ort um die Wohnung.
Passende Wohnung findenPassau in Zahlen
Wohnungsmarkt Passau in Zahlen. Mit Quelle zum Nachprüfen.
Jede Zahl kommt von einer amtlichen Stelle. Kaufpreise sind Mittelwerte der Gutachterausschüsse, auf 100 € gerundet. Die Zensus-Mieten von 2022 stammen aus laufenden Mietverträgen.
| Kennzahl | Wert | Art |
|---|---|---|
| Einwohner (31.12.2025) | 53.5231 | Amtliche Statistik |
| Einwohner (31.12.2024) | 53.03916 | Amtliche Statistik |
| Einwohner je km² | 7691 | Amtliche Statistik |
| Arbeitsplätze mit Sozialversicherung in Passau | 41.6024 | Amtliche Statistik |
| Pendeln zum Arbeiten nach Passau | 27.8074 | Amtliche Statistik |
| Arbeitslosenquote 2025 | 6,3 % (Bayern 4 %)7 | Amtliche Statistik |
| Wohnungen | 33.1585 | Zensus 2022 |
| Kaltmiete je m², bestehende Verträge | 8,03 € (Bayern 8,74 €)5 | Zensus 2022 |
| Mietspiegel, Durchschnitt (Stichtag 01.01.2024) | 8,56 €3 | Mietspiegel |
| Leer stehende Wohnungen | 5,66 % (Deutschland 4,33 %)5 | Zensus 2022 |
| Von Eigentümern bewohnt | 32,22 % (Bayern 49,26 %)5 | Zensus 2022 |
| Gebrauchte Eigentumswohnung je m², 2025 (gerundet) | 2.800 €2 | Gutachterausschuss |
| Gebrauchte Eigentumswohnung je m², 2024 (gerundet) | 2.300 €2 | Gutachterausschuss |
| Neue Eigentumswohnung je m², 2025 (gerundet) | 4.800 €2 | Gutachterausschuss |
| Fertige Neubauwohnungen 2024 | 1188 | Amtliche Statistik |
| Grunderwerbsteuer | 3,5 %17 | Gesetz |
| Mietpreisbremse | gilt nicht18 | Verordnung |
Jede Zahl mit Quelle und Stand unten auf der Seite. Amtliche Zahlen haben wir nicht verändert, nur gerundet.
Mieten
Mietspiegel Passau. So viel zahlen Mieter im Schnitt.
Passau hat einen qualifizierten Mietspiegel. Das heißt: Er wurde nach wissenschaftlichen Regeln erstellt und von Stadt, Mieterverein und Eigentümerverein anerkannt19. Zum Stichtag 1. Januar 2024 lag die Nettomiete im Schnitt bei 8,56 € je Quadratmeter3. Seit 1. Januar 2026 gelten die Werte um 4,25 % erhöht, angepasst an die Preissteigerung. Eine Mietpreisbremse gilt in Passau nicht.
| Miete | je m² | Art |
|---|---|---|
| Mietspiegel, Durchschnitt (Stichtag 01.01.2024) | 8,56 € | Stadt Passau |
| Bestehende Mietverträge, Zensus 2022 | 8,03 €5 | Zensus 2022 |
| Bayern, bestehende Mietverträge | 8,74 €5 | Zensus 2022 |
| Deutschland, bestehende Mietverträge | 7,28 €5 | Zensus 2022 |
Kaltmieten je m² Wohnfläche. Der Durchschnitt des Mietspiegels ist der Mittelwert aller erhobenen Nettomieten. Was eine einzelne Wohnung kosten darf, hängt von Größe, Baujahr, Ausstattung und Lage ab. Einen neuen Durchschnitt nach der Anpassung 2026 nennt die Stadt nicht.
Mietrendite
Mietrendite in Passau. Kaufpreis und Miete nebeneinander.
Die Mietrendite sagt, wie viel Miete im Jahr im Verhältnis zum Kaufpreis hereinkommt. Rechnen Sie dafür die Monatsmiete auf zwölf Monate hoch und teilen Sie sie durch den Preis. Den Renditerechner können Sie mit eigenen Zahlen füllen.
So rechnen wir, Beispiel 60 m²
- Kaufpreis: 60 m² × 2.800 € (Mittel 2025)168.000 €
- Jahresmiete: 60 m² × 8,56 € × 12 Monate6.163 €
- Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete27,3 Jahresmieten
- Mietrendite vor Kosten203,7 %
Beispielrechnung mit Durchschnittswerten (Kaufpreis 2025 gerundet, Mietspiegel mit Stichtag Januar 2024), ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung und Rücklage. Mit der Zensus-Miete (8,03 €) wären es rund 3,4 %. Unsere Beispielwohnung (300.000 €, 1.100 € Miete im Monat, angenommene Werte) kommt auf 4,4 %. Wir suchen Wohnungen, bei denen die Miete besser zum Preis passt.
Recht
Regeln für Vermieter in Passau. Was Sie wissen sollten.
Diese Regeln gelten für Wohnungen in Passau. Sie schützen Mieter. Für Sie als Vermieter heißt das: Die Miete darf steigen, aber nur in Grenzen. Steht Ihre Wohnung woanders, gelten die Regeln dort. Stand November 2026.
- 01
Grunderwerbsteuer
Beim Kauf zahlen Sie in Bayern 3,5 % des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer. Das ist eine Steuer, die beim Kauf einer Wohnung oder eines Grundstücks einmal anfällt.21
Entwicklung
Wächst Passau? Einwohner, Neubau und Kaufpreise.
Passau hat 2025 Einwohner dazugewonnen. Fertig wurden zuletzt aber weniger neue Wohnungen als in den Jahren davor, und auch die Zahl der Baugenehmigungen ist gesunken.
Ehrlich gesagt
Chancen und Risiken in Passau. Mit echten Zahlen.
Jede Stadt hat Stärken und Schwächen. Hier steht beides, gemessen an amtlichen Zahlen und am Schnitt von Bayern.
Das spricht für Passau
- Jeden Tag pendeln 27.807 Beschäftigte zur Arbeit nach Passau, nur 7.480 pendeln hinaus4. Die Stadt ist ein Arbeitsort für die ganze Umgebung.
- Mieteinnahmen, Steuererstattung und Tilgung arbeiten zusammen. Mit jeder Rate gehört Ihnen ein Stück mehr der Wohnung.
Das sollten Sie wissen
Passt das zu Ihnen?
Für wen eine Kapitalanlage in Passau passt.
Passt zu Ihnen, wenn …
- Sie haben ein festes Einkommen, etwa ab 3.000 € netto im Monat.
- Sie denken an 10 Jahre und länger.
- Sie möchten sich nicht selbst um Mieter, Reparaturen und Verwaltung kümmern.
- Sie haben ein kleines Polster für unerwartete Kosten.
Eher nicht, wenn …
- Sie brauchen das Geld in den nächsten Jahren.
- Ihr Einkommen schwankt stark oder ist unsicher.
- Sie zahlen schon hohe Kredite ab.
- Sie suchen eine Geldanlage ganz ohne Risiko.
Was Sie davon haben
Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie. In Euro und im Leben.
Ergebnis
9.930 €Mehr von dem behalten, was Sie verdienen.
So viel Steuer kommt im Beispiel im ersten Jahr zurück, durch Abschreibung (den Wertverlust, den Sie absetzen dürfen), Zinsen und Sanierungskosten14.
Freiheit
Kaum ZeitKein Mieter ruft Sie an.
Die Hausverwaltung kümmert sich um Mieter und Reparaturen. Sie bekommen einmal im Jahr die Abrechnung für die Steuer.
Sicherheit
1.100 €Ein Wert, der bleibt.
Miete jeden Monat im Beispiel. Und etwas, das Sie an Ihre Familie weitergeben können.
Zahlen
122.400 €Aus rund 95 € im Monat werden in 10 Jahren 122.400 € Vermögen.
Im Beispiel liegt Ihr Anteil in den ersten 3 Jahren bei rund 0 €, ab Jahr 4 bei rund 95 € im Monat. Mit den Kaufnebenkosten setzen Sie in 10 Jahren insgesamt rund 14.500 € ein14.
Mehr Vermögen mit weniger eigenem Geld
Der Unterschied ist der Hebel. Beim Konto und beim ETF arbeitet nur Ihr eigenes Geld. Bei der Wohnung zahlen Bank, Mieter und Finanzamt mit. Deshalb wächst das Vermögen schneller, obwohl Sie weniger selbst einsetzen.
Aus rund 14.500 € eigenem Geld werden im Beispiel 122.400 € Vermögen. Das ist rund das 8-Fache.
Beispielrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide14: Tagesgeld mit 1 %, ETF mit 7 % pro Jahr, mit 27.600 € eigenem Einsatz in 10 Jahren. Die Wohnung braucht im Beispiel rund 14.500 € eigenes Geld, Kaufnebenkosten eingerechnet. Wohnung 300.000 € mit 2 % Wertsteigerung, zu versteuerndes Einkommen 75.000 €. Keine Anlageberatung.
Rechner
Kapitalanlage in Passau nach Steuern. Rechnen Sie selbst.
Eine gebrauchte 60-m²-Wohnung zum Preis von rund 2.800 € je m² (Oberer Gutachterausschuss Bayern, Passau, Weiterverkauf 2025, gerundet) 20 und mit der Miete in bestehenden Verträgen (Zensus 2022) von rund 8,03 € je m² 5. Schieben Sie den Regler auf Ihr Einkommen.
- Rate an die Bank
- 840 € im Monat
- Miete, die hereinkommt
- 480 € im Monat
- Steuererstattung
- 140 € im Monat
- Ihr Anteil nach Steuern
- 220 € im Monat
Davon sind rund 210 € Tilgung. Damit gehört Ihnen jeden Monat ein Stück mehr der Wohnung. Ohne Steuer wären es rund 360 €.
Modellrechnung für das erste Jahr 22: ledig, ohne Kirchensteuer, ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Ab dem zweiten Jahr sinken die Zinsen und damit auch die Erstattung. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassen
Beispielrechnung für Anleger aus Passau
Beispielrechnung Kapitalanlage-Immobilie. Jede Annahme offen.
Die Beispielwohnung ist keine Passauer Durchschnittswohnung: Dort deckt die Miete bei Durchschnittspreis rund 57 % der Rate. Gerechnet ist mit 75.000 € zu versteuerndem Einkommen, das sind rund 7.700 € brutto im Monat. Wer mehr verdient, bekommt mehr Steuer zurück. Das Geld kommt mit der Steuererklärung, auf Antrag auch jeden Monat über weniger Lohnsteuer.
- Kaufpreis der Wohnung
- 300.000 €
- Miete im Monat (Start)
- 1.100 €
- Zins und Tilgung
- 4,5 % und 1,5 %
- Abschreibung pro Jahr
- 4 % (mit Gutachten zur Restnutzungsdauer, sonst meist 2 %)
- Wertsteigerung pro Jahr (Annahme)
- 2 %
- Kaufnebenkosten, einmalig
- 21.000 €
- Ihr Anteil im Monat, Jahr 1 bis 3
- rund 0 €
- Ihr Anteil im Monat, ab Jahr 4
- rund 95 €
| Zu versteuerndes Einkommen | Steuererstattung im 1. Jahr |
|---|---|
| 50.000 € | rund 7.780 € |
| 75.000 € | rund 9.930 € |
| 100.000 € | rund 10.640 € |
Modellrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide14, ledig, Tarif 2026. Der Steuereffekt ist in den ersten Jahren am größten und fällt danach geringer aus. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassenWir sind für Sie da
Ihre Ansprechpartner für Kapitalanlagen in Passau. Luis Otte und Hannes Ruopp.
Wir haben IMOVIA in Nürtingen gegründet. Ein Callcenter gibt es bei uns nicht. Wohnen Sie in Passau, beraten wir Sie per Video, auf Wunsch auch persönlich in Nürtingen.
Luis kommt aus dem Vertrieb und dem Marketing. Er sorgt dafür, dass Sie schnell und einfach zu Ihrer Wohnung kommen.
Mehr über Luis
Hannes kennt den Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien und Finanzierungen aus der Praxis.
Mehr über Hannes- 01
Unser Büro ist im Nürtinger Tor
Kirchstraße 34 bis 36, 72622 Nürtingen, mit Parkhaus im Gebäude. Von Passau aus sprechen wir am einfachsten per Video.
- 02
Wir kennen Finanzierungen aus der Praxis
Unser Hintergrund liegt im Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien, in der Finanzierungsvermittlung und im Performance-Marketing.
- 03
Wir sagen auch Nein
Passt eine Wohnung nicht zu Ihrem Einkommen, sagen wir Ihnen das. Ein schlechter Kauf hilft niemandem.
Unser Versprechen
Jede Wohnung bewertet vor dem Kauf ein unabhängiger Gutachter.
Er prüft, ob der Kaufpreis zum Wert der Wohnung passt.
Aus unserem Google-Profil
Erfahrungen mit IMOVIA Immobilien. Bewertungen aus unserem Google-Profil.
★★★★★„Man fühlt sich direkt gut aufgehoben und merkt, dass hier Wert auf Qualität und Kundenzufriedenheit gelegt wird.“
★★★★★„Top beraten worden, wurde genau auf meine Ansprüche geachtet! Jederzeit zu empfehlen!“
★★★★★„Meine Fragen wurden verständlich beantwortet und ich hatte nie das Gefühl, zu einer schnellen Entscheidung gedrängt zu werden.“
Wir zeigen Bewertungen aus unserem Google-Profil im Wortlaut. Ob die Verfasser bei uns gekauft haben, prüfen wir nicht gesondert.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Passau
Lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie in Passau?
Das hängt von der einzelnen Wohnung ab. Im Durchschnitt deckt die Miete in Passau rund 57 % der Rate6, gerechnet mit Kaufpreis 2025 und Zensus-Miete. Auf der Wohnwetterkarte 2026 liegt Passau im gelben Mittelfeld15. Ob sich eine Wohnung für Sie rechnet, prüfen wir gemeinsam mit Ihren eigenen Zahlen.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Passau?
Wie hoch ist die Miete in Passau laut Mietspiegel?
Wie hoch ist die Mietrendite in Passau?
Vor Kosten rund 3,7 % im Jahr, gerechnet mit 60 m² für 168.000 € und der Durchschnittsmiete des Mietspiegels20. Mit der Zensus-Miete sind es rund 3,4 %. Verwaltung, Rücklage und Kaufnebenkosten senken den Wert.
Gilt in Passau die Mietpreisbremse?
Nein. Passau steht nicht in der Mietpreisbremse-Verordnung des Landes. Bei neuen Mietverträgen gibt es in Passau deshalb keine feste Obergrenze über der Vergleichsmiete18. Mieterhöhungen in laufenden Verträgen sind trotzdem begrenzt, zum Beispiel durch den Mietspiegel.
Wird in Passau genug gebaut?
2024 wurden in Passau 118 neue Wohnungen fertig, 2023 waren es 222. Genehmigt wurden 2024 nur 107 Wohnungen8. Gleichzeitig ist die Einwohnerzahl 2025 gestiegen.
Muss meine Kapitalanlage in Passau stehen?
Nein. Wichtig ist, dass dort viele Menschen eine Wohnung suchen und die Miete gut zum Preis passt. Auf der Wohnwetterkarte 2026 ist Passau gelb, also Mittelfeld15. Wir suchen deshalb in roten Regionen in ganz Deutschland die Wohnung, die zu Ihnen passt.
Ich wohne in Passau zur Miete. Kann ich trotzdem eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen?
Ja. Eine Kapitalanlage ist keine Wohnung zum Selbstwohnen. Sie bleiben in Ihrer Mietwohnung, die gekaufte Wohnung ist an jemand anderen vermietet. Die Bank prüft vor allem Ihr Einkommen, Ihre Ausgaben und bestehende Kredite.
Welche Risiken hat eine Kapitalanlage-Immobilie?
Nach dem Ende der Zinsbindung kann die Rate steigen. Auch ohne Einkommen bleibt die Rate fällig, deshalb gehört ein Polster dazu. Zieht ein Mieter aus, kann die Wohnung eine Zeit leer stehen. Größere Arbeiten am Haus zahlen alle Eigentümer gemeinsam. Und ein Verkauf dauert, Ihr Geld ist also langfristig gebunden. Wir gehen jeden Punkt vor dem Kauf mit Ihnen durch.
Wer prüft den Preis der Wohnung?
Vor dem Kauf bewertet ein unabhängiger Gutachter jede Wohnung aus unserem Angebot. So sehen Sie, ob der Preis zum Wert passt. Mietvertrag, Zahlen und Unterlagen prüfen wir zusätzlich.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Kapitalanlage?
Meist reichen die Kaufnebenkosten. Der größte Posten ist die Grunderwerbsteuer, ihre Höhe richtet sich nach dem Bundesland der Wohnung. In Bayern sind es 3,5 %17. Dazu kommen Notar und Grundbuch. Mehr dazu im Ratgeber Kapitalanlage ohne viel Eigenkapital.
Wie läuft die Beratung, wenn ich in Passau wohne?
Wir sprechen per Video, dafür reichen Handy oder Laptop. Wenn Sie uns persönlich treffen möchten, kommen Sie ins Nürtinger Tor, Kirchstraße 34 bis 36 in Nürtingen.
So geht es los
So kaufen Sie Ihre Kapitalanlage-Immobilie. In vier Schritten.
- 1
Kurzer Check
Vier Fragen, rund zwei Minuten. Kostenlos und unverbindlich.
- 2
Erstgespräch am Telefon
Wir rufen Sie an. Sie erzählen, was Sie vorhaben, wir sagen ehrlich, ob es passt.
- 3
Konzept per Video
Wir zeigen passende Wohnungen mit allen Zahlen und Unterlagen. Sie entscheiden in Ruhe.
- 4
Kauf, dann Ruhe
Finanzierung über unseren Finanzierungspartner, Termin beim Notar. Danach übernimmt die Hausverwaltung.
Kostenlose Analyse
Ihr kostenloser Check für eine Kapitalanlage in Passau
Vier kurze Fragen. Danach rufen wir Sie an und rechnen mit Ihren echten Zahlen.
- Wie viel Steuern Sie zurückholen können
- Welche Wohnung zu Ihrem Einkommen passt
- Was Sie das im Monat wirklich kostet
Kein Verkaufsdruck. Passt es nicht, sagen wir Ihnen das.
Weiterlesen
Alle 45 Städte in Bayern anzeigen
- Deggendorf
- Straubing
- Landshut
- Regensburg
- Erding
- Rosenheim
- Freising
- Schwandorf
- Unterschleißheim
- Pfaffenhofen an der Ilm
- München
- Unterhaching
- Ingolstadt
- Amberg
- Dachau
- Weiden
- Olching
- Germering
- Neumarkt
- Neuburg an der Donau
- Fürstenfeldbruck
- Friedberg
- Augsburg
- Königsbrunn
- Schwabach
- Nürnberg
- Landsberg am Lech
- Bayreuth
- Fürth
- Erlangen
- Garmisch-Partenkirchen
- Forchheim
- Hof
- Kaufbeuren
- Kulmbach
- Ansbach
- Bamberg
- Memmingen
- Kempten
- Neu-Ulm
- Coburg
- Schweinfurt
- Würzburg
- Aschaffenburg
Infomaterial
Steuern sparen mit Immobilien. Der kostenlose Steuer-Guide.
Weniger Steuern. Mehr Vermögen. Mit Immobilien.
Auf 14 Seiten erklären wir einfach und mit Beispielrechnung, wie eine vermietete Wohnung Ihre Lohnsteuer senken und Vermögen aufbauen kann. Für Angestellte, Beamte und Selbstständige.
- Verständlich, ohne Fachchinesisch
- Mit Rechenbeispiel und allen Annahmen
- Als PDF sofort per Mail
Quellen
22 Belege anzeigen
- Statistisches Bundesamt, Gemeindeverzeichnis-Informationssystem GV-ISys: Alle politisch selbständigen Gemeinden mit ausgewählten Merkmalen am 30.09.2026 (3. Quartal); Fläche und Bevölkerung (auf Grundlage des Zensus 2022) am 31.12.2025. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern: Immobilienmarktbericht Bayern 2026, Kap. 9.2, Tabelle „ETW, mittlere Wohnflächenpreise (€/m²)“, S. 168. Passau, kreisfreie Stadt: Neubauten 2023 5.200, 2024 4.900, 2025 4.800 €/m² (−2,0 %); Weiterverkäufe 2023 2.700, 2024 2.300, 2025 2.800 €/m² (+21,7 %). Niederbayern Weiterverkäufe 2025: 2.800 €/m², Bayern 3.000 €/m². Eigentumswohnungen über 45 m², Mittelwerte, gerundet Quelle öffnen
- Stadt Passau: Dokumentation zum qualifizierten Mietspiegel 2024 (EMA-Institut). Durchschnittliche Nettomiete aller mietspiegelrelevanten Mieten, unabhängig von den Wohnwertmerkmalen, zum Zeitpunkt der Datenerhebung: 8,56 €/m² (arithmetisches Mittel) Quelle öffnen
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Gemeindedaten aus der Beschäftigungsstatistik, sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am 30.06.2025 nach Wohn- und Arbeitsort, Ein- und Auspendler über die Gemeindegrenze. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Ergebnisse des Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen (Blatt CSV-Wohnungen), Stichtag 15.05.2022. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Eigene Rechnung IMOVIA: 60 m² × 2.800 €/m² (Gutachterausschuss, Wiederverkauf 2025) = 168.000 €; Rate bei voller Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung = 840 € im Monat; Kaltmiete 60 m² × 8,03 €/m² (Zensus 2022, Bestandsmiete) = 482 €, gerundet 480 €. Ohne Kaufnebenkosten, laufende Kosten wie Verwaltung und Rücklage und ohne Steuereffekt. Modellrechnung, keine Zusage.
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Arbeitslosenquoten Gemeinden, Zeitreihe Datenstand Dezember 2025, Blatt Gesamt (bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen; nur Gemeinden ab 15.000 zivilen Erwerbspersonen). Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Bayerisches Landesamt für Statistik: Statistik kommunal 2025, Kreisfreie Stadt Passau (09 262), herausgegeben Dezember 2025, S. 12. Tabelle 18 Baufertigstellungen, Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden: 2023 222, 2024 118. Tabelle 17 Baugenehmigungen, Wohnungen: 2023 301, 2024 107 Quelle öffnen
- EZB und Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik vom 02.09.2026: täglich fällige Einlagen privater Haushalte im Euroraum im Schnitt 0,28 % (Juli 2026) Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt, 16.01.2026: Inflationsrate 2025 im Jahresdurchschnitt 2,2 % Quelle öffnen
- § 22 Nr. 5 Einkommensteuergesetz: Leistungen aus Pensionsfonds, Pensionskassen und Direktversicherungen (Betriebsrente) sind im Alter steuerpflichtig, soweit die Beiträge steuerfrei waren Quelle öffnen
- § 229 und § 226 Abs. 2 SGB V: Renten der betrieblichen Altersversorgung sind Versorgungsbezüge und in der gesetzlichen Krankenversicherung beitragspflichtig, oberhalb eines Freibetrags Quelle öffnen
- § 23 Einkommensteuergesetz: Gewinn aus dem Verkauf privater Immobilien nach mehr als 10 Jahren steuerfrei; bei Erbe und Schenkung zählt die Besitzzeit des Vorbesitzers mit Quelle öffnen
- IMOVIA-Steuer-Guide, Beispielrechnung: Wohnung 300.000 €, 4,5 % Zins, 1,5 % Tilgung, Kaltmiete 1.100 €, 4 % Abschreibung, 2 % Wertsteigerung pro Jahr, Einkommensteuertarif 2026, ledig. Modellrechnung, keine Steuer- oder Anlageberatung.
- BPD Immobilienentwicklung und bulwiengesa: Die Wohnwetterkarte. Wohnungsmärkte in Deutschland 2026, veröffentlicht 29.09.2026. Bewertet knapp 11.000 Gemeinden nach Wohnungsbedarf und Bautätigkeit, Aussicht auf die nächsten drei bis fünf Jahre, ausdrücklich keine Preisprognose. Die Farbe einer Stadt ist aus der Karte abgelesen Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt: Gemeindeverzeichnis, Gemeinden in Deutschland nach Fläche, Bevölkerung und Postleitzahl am 31.12.2024, Passau (ARS 092620000000): 53.039 Einwohner (Fortschreibung Zensus 2022) Quelle öffnen
- § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (Bundesrecht; Bayern hat keinen eigenen Satz festgesetzt). Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung, MiSchuV), GVBl. 2025 S. 718. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Stadt Passau: Mietspiegel, Seite der Stadt. Qualifizierter Mietspiegel, Datenerhebung zum Stichtag 01.01.2024 mit dem EMA-Institut, am 04.11.2024 von Stadt, Mieterverein und Haus- und Grundbesitzerverein anerkannt; zum 01.01.2026 mit dem Verbraucherpreisindex (+4,25 %) fortgeschrieben, Qualifizierung für zwei weitere Jahre verlängert Quelle öffnen
- Eigene Rechnung IMOVIA: 60 m² × 2.800 €/m² (Oberer Gutachterausschuss Bayern, Passau, Weiterverkauf 2025, gerundet) = 168.000 €; Jahresmiete 60 m² × 8,56 €/m² (Mietspiegel, Durchschnitt zum Stichtag 01.01.2024) × 12 = 6.163 €; 168.000 / 6.163 = 27,3 Jahresmieten; 6.163 / 168.000 = 3,7 % vor Kosten. Mit 8,03 €/m² (Zensus 2022): 5.782 € im Jahr = 3,4 %. Unterschiedliche Stände, ohne Kaufnebenkosten, ohne laufende Kosten wie Verwaltung und Rücklage, ohne Steuern. Modellrechnung, keine Zusage
- § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG, Bundesrecht): „Die Steuer beträgt 3,5 vom Hundert.“ Bayern hat keinen eigenen Steuersatz festgesetzt, es gilt der Bundessatz (abgerufen 02.11.2026) Quelle öffnen
- Eigene Modellrechnung IMOVIA, Jahr 1: Kaufpreis = 60 m² × Kaufpreis je m² dieser Seite, volle Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung, Abschreibung 2 % im Jahr auf 80 % Gebäudeanteil (§ 7 Abs. 4 EStG, Gebäudeanteil angenommen), Kaltmiete aus dem Zensus 2022. Steuer nach § 32a EStG (Tarif ab 2026) und Solidaritätszuschlag (§§ 3, 4 SolzG), ledig, ohne Kirchensteuer. Ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Quelle öffnen
Stand: 2. November 2026. Alle Beispielrechnungen sind Modellrechnungen mit den genannten Annahmen und keine Zusage. Diese Seite ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Bildnachweis
Fotos und Lizenzen anzeigen
- Blick über Passau mit Dom, Altstadt und Donau, vorne die Fußgängerbrücke über den Fluss: Foto: Demonwhip, CC BY-SA 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Bunte Häuser und ein breiter Fußweg am Innkai in Passau, rechts der Inn: Foto: -wuppertaler, CC BY 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Schmale Gasse mit Torbogen und Kopfsteinpflaster in der Passauer Altstadt: Foto: Rosa-Maria Rinkl, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Älteres dreistöckiges Wohnhaus mit Gauben in der Lederergasse in Passau: Foto: Michael Kranewitter, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Rotes Gebäude der Universität Passau mit runden Fenstern hinter einer Wiese: Foto: Aconcagua, CC BY-SA 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Wohnhäuser der Passauer Innstadt mit der Kirche St. Gertraud, vorne der Inn: Foto: Dguendel, CC BY 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Frau mit Schlüssel tritt morgens aus der Haustür eines sanierten Altbaus: KI-Symbolbild, keine echte Person
- Helle, sanierte und möblierte Wohnung mit Schlüssel und Grundriss auf dem Esstisch: KI-Symbolbild, keine konkrete Wohnung
Bearbeitet heißt: zugeschnitten und verkleinert. Bearbeitete Fotos unter CC BY-SA stehen unter derselben Lizenz wie das Original.
Stadtfotos: Wikimedia Commons, Urheber und Lizenz im Bildnachweis. Bilder mit Menschen und Wohnungen innen: KI-Symbolbilder, keine echten Personen oder Wohnungen. Buch-Foto des Steuer-Guides: KI-Darstellung mit dem echten Cover. Die Gründerfotos sind echt.