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Kapitalanlage-Immobilien in Forchheim. Sie verdienen Ihr Geld hier. Jetzt kann es für Sie wachsen.
Forchheim liegt zwischen Bamberg und Nürnberg und ist ein wichtiger Standort für Medizintechnik. Viele arbeiten hier in gut bezahlten Stellen und legen Monat für Monat etwas zur Seite. Auf dem Konto bringt dieses Geld kaum etwas. Eine vermietete Wohnung macht daraus Vermögen, und Mieter und Finanzamt zahlen mit.
Geschrieben von Luis Otte, Gründer von IMOVIA
Geprüft am 02.11.2026 · alle Zahlen mit Quelle
Kurz gesagt
Für die Stadt Forchheim allein gibt es keinen frei veröffentlichten Kaufpreis, nur für den ganzen Landkreis. Dort kosteten gebrauchte Eigentumswohnungen über 45 m² 2025 im Mittel rund 3.000 € je Quadratmeter2, genauso viel wie 2023 und 2024. In laufenden Mietverträgen zahlten Mieter in der Stadt beim Zensus 2022 im Schnitt 6,99 € je Quadratmeter5. Gerechnet mit diesen Werten trägt die Miete einer 60-m²-Wohnung nur rund 47 % der Rate6. Für eine Kapitalanlage zählt, dass Preis und Miete zusammenpassen und viele eine Wohnung suchen. Die Wohnung betreut eine Hausverwaltung. Wir beraten Sie per Video oder in Nürtingen.
Inhalt11 Kapitel
- Kaufpreise in Forchheim
- Girokonto, Fonds oder Immobilie
- So funktioniert die Kapitalanlage
- Wohnwetterkarte 2026
- Wohnungsmarkt Forchheim in Zahlen
- Regeln für Vermieter
- Einwohner, Arbeit und Neubau
- Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie
- Beispielrechnung
- Ihre Ansprechpartner
- Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Forchheim
Das machen Forchheimer richtig
- 01
Sie arbeiten an einem starken Standort. 14.058 Beschäftigte kommen jeden Tag von außerhalb zur Arbeit nach Forchheim4.
- 02
Sie sparen regelmäßig. Ohne diesen ersten Schritt gibt es keine Kapitalanlage.
- 03
Sie wollen es genau wissen. Darum lesen Sie Zahlen, bevor Sie handeln.
- 04
Sie schauen weit nach vorn. Wer heute anfängt, hat bis zur Rente viele Jahre, in denen die Wohnung abbezahlt wird.
Und trotzdem
Kaufpreise im Landkreis Forchheim. Gute Arbeit, aber die Miete trägt die Rate nicht.
Wer in Forchheim lebt, kennt die Hauptstraße, die Kellerwälder und die Viertel. Eine Wohnung hier zu kaufen, liegt da nahe. Rechnet man mit Durchschnittswerten, zahlen Sie aber jeden Monat viel dazu.
- 3.000 €
kostete 2025 ein Quadratmeter gebrauchte Eigentumswohnung im Landkreis Forchheim im Mittel, gerundet. Neue Wohnungen lagen bei 4.800 €.2
Für Sie heißt dasEine gebrauchte Wohnung mit 60 m² liegt damit bei rund 180.000 €. Dazu kommen die Nebenkosten des Kaufs.
- 900 €
- 5 %
Arbeitslosenquote hatte Forchheim 2025 im Jahresschnitt. Im Schnitt Bayerns waren es 4 %, in ganz Deutschland 6,3 %.7
Für Sie heißt dasForchheim liegt damit über dem Schnitt des Landes. Vorsorge, die nicht am Arbeitgeber hängt, gibt Ihnen mehr Ruhe.
- 3.900
Mitarbeitende hat laut Wirtschaftsförderung allein Siemens Healthineers in Forchheim. Auf der Liste der Wirtschaftsförderung folgt das Klinikum mit 1.039.3
Für Sie heißt dasEin großer Arbeitgeber ist ein Gewinn für die Stadt. Viele Familien hängen aber an einer Firma und einer Branche.
Ein gutes Einkommen ist da. Jetzt braucht Ihr Geld einen Ort, an dem es sich rechnet.
So gerechnet: ohne Steuervorteil und mit Mieten aus bestehenden Verträgen. Neue Mietverträge liegen meist höher. Ein Teil der Rate ist Tilgung und baut Ihr Vermögen auf.
Was viele schon nutzen
Girokonto, Fonds oder Immobilie als Kapitalanlage? Was geht, und was fehlt.
Vieles davon nutzen Sie vielleicht schon. Doch jeder Weg lässt eine Lücke.
- 001
Geld auf dem Girokonto
Immer erreichbar, ohne Risiko beim Kurs.
Es wird jedes Jahr weniger wert. Im Juli 2026 brachte täglich fälliges Geld im Euroraum im Schnitt 0,28 % Zins9, die Preise stiegen 2025 um 2,2 %10.
- 002
Fonds oder ETF
Einfach anzulegen und breit gestreut.
Der Wert wächst nur mit Ihren eigenen Beiträgen. Kurse fallen auch mal, und es gibt niemanden, der für Sie mitzahlt.
- 003
Betriebsrente
Ihr Arbeitgeber legt oft etwas dazu.
Sie hängt an Ihrer Stelle. Im Alter wird sie meist versteuert, über einem Freibetrag kommen Beiträge zur Krankenkasse dazu11,12.
- 004
Eine Wohnung in Forchheim
Eine Lage, die Sie gut kennen.
Mit dem Durchschnittspreis im Landkreis und der Zensus-Miete der Stadt trägt die Miete nur rund 47 % der Rate6.
- 005
Und wenn es eine Lösung gäbe, die alles verbindet?
Ohne dass Sie auf etwas verzichten müssen.
Ein Blick nach vorn
Vermögen aufbauen mit einer Wohnung. Ein Blick ins Jahr 2036.
Sommer 2036 in Forchheim, das Annafest steht vor der Tür. Ihre Mieter haben die Miete überwiesen, wie jeden Monat seit Jahren. Bei der Bank ist der größte Teil des Kredits schon getilgt, und das Finanzamt hat Ihnen jedes Jahr etwas zurückgegeben. Mit Reparaturen oder Mieterwechseln hatten Sie keine Arbeit, das hat die Hausverwaltung übernommen.
- Ein echter Wert, kein Börsenkurs
- Die Bank gibt den größten Teil
- Mieter und Finanzamt beteiligen sich
- Monatlich weniger Lohnsteuer
- Fast kein Aufwand für Sie
- Verkaufsgewinn nach 10 Jahren steuerfrei13
Genau dafür gibt es IMOVIA
Kapitalanlage mit IMOVIA. Wir schauen deutschlandweit, Sie bleiben in Forchheim.
IMOVIA haben wir, Luis Otte und Hannes Ruopp, in Nürtingen gegründet. Unser Gedanke: Eine Wohnung als Geldanlage soll für jeden machbar sein, ohne Vorwissen und ohne viel Aufwand. Sie kaufen eine sanierte Wohnung, in der schon jemand zur Miete wohnt. Die Bank finanziert den Kauf, wir begleiten jeden Schritt.
Wir suchen die Wohnung
Saniert oder neu gebaut, vermietet, in einer Gegend mit vielen Wohnungssuchenden. Unterlagen und Zahlen prüfen wir, bevor wir sie Ihnen zeigen.
Wir begleiten die Finanzierung
Unser Finanzierungspartner vergleicht für Sie Angebote vieler Banken. Wir bleiben bis zum Termin beim Notar an Ihrer Seite.
Bei diesen und weiteren Banken reicht unser Finanzierungspartner Anträge ein, bei Sparkassen und Volksbanken bei einzelnen Instituten.
Die Hausverwaltung übernimmt
Sie regelt vor Ort Mieter, Nebenkosten und Reparaturen. Sie erhalten jedes Jahr die Abrechnung für Ihre Steuer.
Das Prinzip in gut 2 Minuten
Beschäftigte pendeln jeden Tag zur Arbeit nach Forchheim. Viele davon suchen irgendwann eine Wohnung in der Nähe.4
- 1.165 €zahlt der Mieter
- 310 €Steuervorteil vom Finanzamt
- 95 €zahlen Sie selbst
Beispielrechnung14, gerundet, ab dem 4. Jahr: Rate 1.500 € (Zins und Tilgung) und 70 € nicht umlagefähige Kosten im Monat, Miete mit leichter Steigerung, Steuererstattung rund 3.700 € pro Jahr. In den Jahren 1 bis 3 liegt Ihr Anteil im Beispiel bei rund 0 €, weil die Sanierung zusätzlich rund 5.640 € Steuern pro Jahr zurückbringt.
Wohnwetterkarte 2026
Wo würden Sie eine Immobilie kaufen? Logisch: dort, wo es rot ist.
Die Wohnwetterkarte 2026 zeigt rot, wo viele Menschen eine Wohnung suchen und zu wenig gebaut wird15. Forchheim ist auf der Karte orange bis gelb, also eher mittel und nicht rot. Rot wird es weiter südlich, westlich von Nürnberg und zwischen Nürnberg und Regensburg. Dunkelrot sind zum Beispiel auch die Räume München und Stuttgart.
- 01
Dort, wo die Karte rot ist
Wo viele eine Wohnung suchen, ist sie selten lange leer. Die Karte schaut drei bis fünf Jahre voraus. Wie sich Preise entwickeln, sagt sie nicht.
- 02
Preis und Miete passen
Je weniger die Wohnung im Verhältnis zur Miete kostet, desto weniger legen Sie jeden Monat dazu.
- 03
Saniert oder neu gebaut
So kommen in den ersten Jahren möglichst keine großen Reparaturen. Solche Wohnungen bekommen wir über unsere Bauträger-Partner in mehreren roten Regionen Deutschlands.
Deshalb muss Ihre Wohnung nicht in Forchheim stehen. Wir suchen in den roten Regionen Deutschlands und nehmen die Wohnung, bei der Ihre Zahlen passen. Die Hausverwaltung ist vor Ort, Sie müssen nicht hinfahren.
Passende Wohnung findenForchheim in Zahlen
Wohnungsmarkt Forchheim in Zahlen. Mit Quelle und Stand.
Alle Zahlen kommen von amtlichen Stellen oder von der Stadt. Die Kaufpreise gelten für den ganzen Landkreis, für die Stadt allein gibt es keine freien Werte. Die Zensus-Mieten von 2022 zeigen, was Mieter in laufenden Verträgen zahlen.
| Kennzahl | Wert | Art |
|---|---|---|
| Einwohner (31.12.2025) | 33.3591 | Amtliche Statistik |
| Einwohner (31.12.2024) | 33.01716 | Amtliche Statistik |
| Arbeitsplätze mit Sozialversicherung in Forchheim | 19.5024 | Amtliche Statistik |
| Beschäftigte, die in Forchheim wohnen | 14.3854 | Amtliche Statistik |
| Pendeln zum Arbeiten nach Forchheim | 14.0584 | Amtliche Statistik |
| Arbeitslosenquote 2025 | 5 % (Bayern 4 %)7 | Amtliche Statistik |
| Wohnungen | 16.5605 | Zensus 2022 |
| Kaltmiete je m², laufende Verträge | 6,99 € (Bayern 8,74 €)5 | Zensus 2022 |
| Leer stehende Wohnungen | 4,68 % (Deutschland 4,33 %)5 | Zensus 2022 |
| Von Eigentümern bewohnt | 45,47 % (Bayern 49,26 %)5 | Zensus 2022 |
| Gebrauchte Eigentumswohnung je m², 2025, Landkreis | 3.000 €2 | Gutachterausschuss |
| Neue Eigentumswohnung je m², 2025, Landkreis | 4.800 €2 | Gutachterausschuss |
| Neue Eigentumswohnung je m², 2024, Landkreis | 5.200 €2 | Gutachterausschuss |
| Fertiggestellte Wohnungen 2024 | 968 | Amtliche Statistik |
| Grunderwerbsteuer | 3,5 %17 | Gesetz |
| Mietpreisbremse | gilt nicht18 | Verordnung |
Jede Zahl mit Quelle und Stand unten auf der Seite. Amtliche Zahlen haben wir nicht verändert, nur gerundet.
Recht
Regeln für Vermieter in Forchheim. Was Sie wissen sollten.
Diese Regeln gelten für Wohnungen in Forchheim. Die Stadt steht nicht in der bayerischen Mieterschutzverordnung, Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenze gelten hier also nicht. Einen Mietspiegel der Stadt haben wir nicht gefunden. Steht Ihre Wohnung woanders, gelten die Regeln dort. Stand November 2026.
- 01
Grunderwerbsteuer
Beim Kauf zahlen Sie in Bayern 3,5 % des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer. Das ist eine Steuer, die beim Kauf einer Wohnung oder eines Grundstücks einmal anfällt.19
Entwicklung
Wächst Forchheim? Einwohner, Arbeit und Neubau.
Ja. Die Zahl der Einwohner ist zuletzt um rund ein Prozent gestiegen. Fertig wurden 2024 aber weniger neue Wohnungen als im Jahr davor.
- +1,0 %Einwohner Ende 2025 im Vergleich zum Vorjahr: 33.359 statt 33.0171,16
- 96Wohnungen wurden 2024 fertig, 2023 waren es 163. Genehmigt wurden 2024 1538
- 19.502Arbeitsplätze mit Sozialversicherung gibt es in Forchheim, nur 14.385 Beschäftigte wohnen hier4
- ±0 %Der Mittelwert für gebrauchte Wohnungen im Landkreis lag 2023, 2024 und 2025 bei je 3.000 € je m²2
Ehrlich gesagt
Chancen und Risiken in Forchheim. Mit echten Zahlen.
Was spricht für Forchheim, was dagegen? Die Antwort steht in amtlichen Zahlen, verglichen mit Bayern.
Das spricht für Forchheim
- Mehr Menschen fahren zur Arbeit nach Forchheim (14.058) als von hier weg (8.941)4. Viele Arbeitsplätze liegen direkt in der Stadt.
- Mieteinnahmen, Steuererstattung und Tilgung arbeiten zusammen. Mit jeder Rate gehört Ihnen ein Stück mehr der Wohnung.
Das sollten Sie wissen
- Der Leerstand ist in Forchheim höher als im Schnitt: 4,7 % gegenüber 4,2 % in Bayern5. Nicht jede Wohnung findet sofort Mieter.
- Die Arbeitslosenquote lag 2025 bei 5 %, 1 Prozentpunkte über dem Land (4 %)7. Achten Sie auf Lage und Mieter.
- Endet die Zinsbindung, kann der Zins höher sein als heute. Eine lange Zinsbindung gibt Ihnen Ruhe.
Passt das zu Ihnen?
Für wen eine Kapitalanlage in Forchheim passt.
Passt zu Ihnen, wenn …
- Sie haben ein festes Einkommen, etwa ab 3.000 € netto im Monat.
- Sie denken an 10 Jahre und länger.
- Sie möchten sich nicht selbst um Mieter, Reparaturen und Verwaltung kümmern.
- Sie haben ein kleines Polster für unerwartete Kosten.
Eher nicht, wenn …
- Sie brauchen das Geld in den nächsten Jahren.
- Ihr Einkommen schwankt stark oder ist unsicher.
- Sie zahlen schon hohe Kredite ab.
- Sie suchen eine Geldanlage ganz ohne Risiko.
Was Sie davon haben
Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie. In Euro und im Leben.
Ergebnis
9.930 €Mehr von dem behalten, was Sie verdienen.
So viel Steuer kommt im Beispiel im ersten Jahr zurück, durch Abschreibung (den Wertverlust, den Sie absetzen dürfen), Zinsen und Sanierungskosten14.
Freiheit
Kaum ZeitKein Mieter ruft Sie an.
Die Hausverwaltung kümmert sich um Mieter und Reparaturen. Sie bekommen einmal im Jahr die Abrechnung für die Steuer.
Sicherheit
1.100 €Ein Wert, der bleibt.
Miete jeden Monat im Beispiel. Und etwas, das Sie an Ihre Familie weitergeben können.
Zahlen
122.400 €Aus rund 95 € im Monat werden in 10 Jahren 122.400 € Vermögen.
Im Beispiel liegt Ihr Anteil in den ersten 3 Jahren bei rund 0 €, ab Jahr 4 bei rund 95 € im Monat. Mit den Kaufnebenkosten setzen Sie in 10 Jahren insgesamt rund 14.500 € ein14.
Mehr Vermögen mit weniger eigenem Geld
Der Unterschied ist der Hebel. Beim Konto und beim ETF arbeitet nur Ihr eigenes Geld. Bei der Wohnung zahlen Bank, Mieter und Finanzamt mit. Deshalb wächst das Vermögen schneller, obwohl Sie weniger selbst einsetzen.
Aus rund 14.500 € eigenem Geld werden im Beispiel 122.400 € Vermögen. Das ist rund das 8-Fache.
Beispielrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide14: Tagesgeld mit 1 %, ETF mit 7 % pro Jahr, mit 27.600 € eigenem Einsatz in 10 Jahren. Die Wohnung braucht im Beispiel rund 14.500 € eigenes Geld, Kaufnebenkosten eingerechnet. Wohnung 300.000 € mit 2 % Wertsteigerung, zu versteuerndes Einkommen 75.000 €. Keine Anlageberatung.
Rechner
Kapitalanlage in Forchheim nach Steuern. Rechnen Sie selbst.
Eine gebrauchte 60-m²-Wohnung zum Preis von rund 3.000 € je m² (Oberer Gutachterausschuss, Landkreis Forchheim, Weiterverkauf 2025, gerundet) 6 und mit der Miete in bestehenden Verträgen (Zensus 2022) von rund 6,99 € je m² 5. Schieben Sie den Regler auf Ihr Einkommen.
- Rate an die Bank
- 900 € im Monat
- Miete, die hereinkommt
- 420 € im Monat
- Steuererstattung
- 190 € im Monat
- Ihr Anteil nach Steuern
- 290 € im Monat
Davon sind rund 220 € Tilgung. Damit gehört Ihnen jeden Monat ein Stück mehr der Wohnung. Ohne Steuer wären es rund 480 €.
Modellrechnung für das erste Jahr 20: ledig, ohne Kirchensteuer, ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Ab dem zweiten Jahr sinken die Zinsen und damit auch die Erstattung. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassen
Beispielrechnung für Anleger aus Forchheim
Beispielrechnung Kapitalanlage-Immobilie. Jede Annahme offen.
Die Beispielwohnung ist keine Forchheimer Durchschnittswohnung: Mit den Durchschnittswerten hier trägt die Miete knapp die Hälfte der Rate. Die Rechnung geht von 75.000 € zu versteuerndem Einkommen aus, das sind rund 7.700 € brutto im Monat. Bei mehr Einkommen ist auch die Erstattung höher. Sie kommt mit der Steuererklärung, danach auf Antrag monatlich über weniger Lohnsteuer.
- Kaufpreis der Wohnung
- 300.000 €
- Miete im Monat (Start)
- 1.100 €
- Zins und Tilgung
- 4,5 % und 1,5 %
- Abschreibung pro Jahr
- 4 % (mit Gutachten zur Restnutzungsdauer, sonst meist 2 %)
- Wertsteigerung pro Jahr (Annahme)
- 2 %
- Kaufnebenkosten, einmalig
- 21.000 €
- Ihr Anteil im Monat, Jahr 1 bis 3
- rund 0 €
- Ihr Anteil im Monat, ab Jahr 4
- rund 95 €
| Zu versteuerndes Einkommen | Steuererstattung im 1. Jahr |
|---|---|
| 50.000 € | rund 7.780 € |
| 75.000 € | rund 9.930 € |
| 100.000 € | rund 10.640 € |
Modellrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide14, ledig, Tarif 2026. Der Steuereffekt ist in den ersten Jahren am größten und fällt danach geringer aus. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassenWir sind für Sie da
Ihre Ansprechpartner für Kapitalanlagen in Forchheim. Luis Otte und Hannes Ruopp.
Wir haben IMOVIA in Nürtingen gegründet. Bei uns spricht kein Callcenter mit Ihnen, sondern wir selbst. Aus Forchheim geht das am einfachsten per Video, gern auch persönlich in Nürtingen.
Luis kommt aus dem Vertrieb und dem Marketing. Er sorgt dafür, dass Sie schnell und einfach zu Ihrer Wohnung kommen.
Mehr über Luis
Hannes kennt den Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien und Finanzierungen aus der Praxis.
Mehr über Hannes- 01
Unser Büro ist im Nürtinger Tor
Kirchstraße 34 bis 36 in Nürtingen, Parkhaus im Haus. Aus Franken sprechen wir meist per Video.
- 02
Wir kennen Finanzierungen aus der Praxis
Unser Hintergrund liegt im Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien, in der Finanzierungsvermittlung und im Performance-Marketing.
- 03
Wir sagen auch Nein
Passt eine Wohnung nicht zu Ihrem Einkommen, sagen wir Ihnen das. Ein schlechter Kauf hilft niemandem.
Unser Versprechen
Jede Wohnung bewertet vor dem Kauf ein unabhängiger Gutachter.
Er prüft, ob der Kaufpreis zum Wert der Wohnung passt.
Aus unserem Google-Profil
Erfahrungen mit IMOVIA Immobilien. Bewertungen aus unserem Google-Profil.
★★★★★„Meine Fragen wurden verständlich beantwortet und ich hatte nie das Gefühl, zu einer schnellen Entscheidung gedrängt zu werden.“
★★★★★„Herr Otte hat mir direkt erklärt wie man genau vorgeht, so umfassend dass Ich sogar selber Zuhause checken konnte ob alles stimmig ist.“
★★★★★„Wir sind durchweg zufrieden und wurden vom ersten Schritt bis zur eigenen Kapitalanlage bestens beraten.“
Wir zeigen Bewertungen aus unserem Google-Profil im Wortlaut. Ob die Verfasser bei uns gekauft haben, prüfen wir nicht gesondert.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Forchheim
Lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie in Forchheim?
Mit Durchschnittswerten eher nicht: Mit dem Preis im Landkreis und der Zensus-Miete der Stadt trägt die Miete nur rund 47 % der Rate6. Dazu ist Forchheim auf der Wohnwetterkarte 2026 orange bis gelb, also nicht unter den gefragtesten Gegenden15. Eine einzelne Wohnung kann trotzdem passen. Das prüfen wir im Gespräch mit Ihren Zahlen.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Forchheim?
Sind Wohnungen in Forchheim teurer geworden?
Im Landkreis zuletzt nicht. Gebrauchte Wohnungen kosteten 2023, 2024 und 2025 im Mittel je rund 3.000 € je Quadratmeter. Neue Wohnungen waren 2025 mit 4.800 € sogar günstiger als 2024 mit 5.200 €2.
Gibt es in Forchheim einen Mietspiegel?
Einen Mietspiegel der Stadt haben wir nicht gefunden. Als amtlichen Wert nennen wir deshalb den Zensus 2022: In laufenden Verträgen lag die Kaltmiete im Schnitt bei 6,99 € je Quadratmeter5, in Bayern bei 8,74 €. Bei neuen Verträgen liegt sie meist höher.
Gilt in Forchheim die Mietpreisbremse?
Nein. Forchheim steht nicht in der Mietpreisbremse-Verordnung des Landes. Auch die strengere Kappungsgrenze für Mieterhöhungen gilt hier nicht18. Für unsere Wohnungen prüfen wir die Regeln immer dort, wo die Wohnung steht.
Muss meine Kapitalanlage in Forchheim stehen?
Nein. Forchheim ist auf der Wohnwetterkarte 2026 nicht rot. Für eine Kapitalanlage zählt, dass viele Menschen eine Wohnung suchen und Preis und Miete zusammenpassen. Solche Gegenden gibt es in ganz Deutschland, zum Beispiel zwischen Nürnberg und Regensburg. Dort suchen wir die Wohnung, die zu Ihnen passt.
Ich arbeite in der Medizintechnik. Bekomme ich eine Finanzierung?
Meist ja. Für die Bank zählen ein unbefristeter Vertrag nach der Probezeit, Ihr Einkommen und Ihre festen Ausgaben. Die Branche spielt eine kleinere Rolle. Wir sagen Ihnen ehrlich, wie viel Wohnung zu Ihrem Einkommen passt.
Welche Risiken hat eine Kapitalanlage-Immobilie?
Wenn die Zinsbindung endet, kann der Zins steigen. Fällt Ihr Einkommen aus, läuft die Rate weiter, daher braucht es Rücklagen. Bei einem Mieterwechsel fehlt eine Zeit lang die Miete. Reparaturen am Gebäude tragen alle Eigentümer gemeinsam. Und eine Wohnung lässt sich nicht schnell verkaufen, das Geld bleibt lange gebunden. All das klären wir vor dem Kauf.
Wer prüft, ob der Preis einer Wohnung stimmt?
Vor dem Kauf bewertet ein unabhängiger Gutachter jede Wohnung aus unserem Angebot. Er prüft, ob der Preis zum Wert passt. Mietvertrag und Unterlagen schauen wir uns zusätzlich an.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Häufig nur für die Kaufnebenkosten. Der größte Teil davon ist die Grunderwerbsteuer. In Bayern beträgt sie 3,5 %17, in anderen Ländern ist sie höher. Hinzu kommen Notar und Grundbuch. Mehr dazu im Ratgeber Kapitalanlage ohne viel Eigenkapital.
Muss ich die Wohnung besichtigen?
Nein, aber Sie können es tun. Sie bekommen vorher alle Unterlagen, Fotos und Zahlen. Danach erledigt die Hausverwaltung die Arbeit vor Ort.
Kann ich mich aus Forchheim beraten lassen, ohne nach Nürtingen zu fahren?
Ja. Wir beraten per Video, ein Handy oder Laptop genügt. Wer uns persönlich treffen will, kommt ins Nürtinger Tor, Kirchstraße 34 bis 36.
So geht es los
So kaufen Sie Ihre Kapitalanlage-Immobilie. In vier Schritten.
- 1
Kurzer Check
Vier Fragen, rund zwei Minuten. Kostenlos und unverbindlich.
- 2
Erstgespräch am Telefon
Wir rufen Sie an. Sie erzählen, was Sie vorhaben, wir sagen ehrlich, ob es passt.
- 3
Konzept per Video
Wir zeigen passende Wohnungen mit allen Zahlen und Unterlagen. Sie entscheiden in Ruhe.
- 4
Kauf, dann Ruhe
Finanzierung über unseren Finanzierungspartner, Termin beim Notar. Danach übernimmt die Hausverwaltung.
Kostenlose Analyse
Ihr kostenloser Check für eine Kapitalanlage in Forchheim
Vier kurze Fragen. Danach rufen wir Sie an und rechnen mit Ihren echten Zahlen.
- Wie viel Steuern Sie zurückholen können
- Welche Wohnung zu Ihrem Einkommen passt
- Was Sie das im Monat wirklich kostet
Kein Verkaufsdruck. Passt es nicht, sagen wir Ihnen das.
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Alle 45 Städte in Bayern anzeigen
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- Neuburg an der Donau
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- Friedberg
- Landshut
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- Königsbrunn
- Dachau
- Unterschleißheim
- Neu-Ulm
- Deggendorf
- Erding
- Olching
- Fürstenfeldbruck
- Germering
- München
- Landsberg am Lech
- Unterhaching
- Memmingen
- Kaufbeuren
- Passau
- Rosenheim
- Kempten
- Garmisch-Partenkirchen
Infomaterial
Steuern sparen mit Immobilien. Der kostenlose Steuer-Guide.
Weniger Steuern. Mehr Vermögen. Mit Immobilien.
Auf 14 Seiten erklären wir einfach und mit Beispielrechnung, wie eine vermietete Wohnung Ihre Lohnsteuer senken und Vermögen aufbauen kann. Für Angestellte, Beamte und Selbstständige.
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- Als PDF sofort per Mail
Quellen
20 Belege anzeigen
- Statistisches Bundesamt, Gemeindeverzeichnis-Informationssystem GV-ISys: Alle politisch selbständigen Gemeinden mit ausgewählten Merkmalen am 30.09.2026 (3. Quartal); Fläche und Bevölkerung (auf Grundlage des Zensus 2022) am 31.12.2025. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern: Immobilienmarktbericht Bayern 2026, Kap. 9.2, Tabelle „ETW, mittlere Wohnflächenpreise (€/m²)“, S. 169. Landkreis Forchheim (ganzer Landkreis, die Stadt wird nicht getrennt ausgewiesen): Neubauten 2023 4.700, 2024 5.200, 2025 4.800 €/m² (−7,7 %); Weiterverkäufe 2023, 2024 und 2025 je 3.000 €/m² (±0,0 %). Bayern Weiterverkäufe 2025: 3.000 €/m². Eigentumswohnungen über 45 m², Mittelwerte, gerundet Quelle öffnen
- Wirtschaftsförderung der Stadt Forchheim: Standortfakten Forchheim, „Top 10 Unternehmen in Forchheim“ (ohne Stichtag): Siemens Healthineers 3.900 Mitarbeitende, Klinikum Forchheim–Fränkische Schweiz 1.039, Simon Hegele 800, Loparex Germany 650, Piasten 450, Globus Handelshof 450, Gebrüder Waasner 400, Sparkasse Forchheim 360 Quelle öffnen
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Gemeindedaten aus der Beschäftigungsstatistik, sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am 30.06.2025 nach Wohn- und Arbeitsort, Ein- und Auspendler über die Gemeindegrenze. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Ergebnisse des Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen (Blatt CSV-Wohnungen), Stichtag 15.05.2022. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Eigene Rechnung IMOVIA, Durchschnittswerte aus zwei Gebieten: 60 m² × 3.000 €/m² (Oberer Gutachterausschuss, Landkreis Forchheim, Weiterverkauf 2025, gerundet) = 180.000 €; Rate bei voller Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung = 900 € im Monat; Kaltmiete 60 m² × 6,99 €/m² (Stadt Forchheim, Zensus 2022, laufende Verträge) = 419 € im Monat, das sind rund 47 % der Rate; Lücke 900 − 419 = 481 € im Monat. Kaufpreis des Landkreises 2025, Miete der Stadt 2022, ohne Kaufnebenkosten, laufende Kosten und Steuern. Modellrechnung, keine Zusage
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Arbeitslosenquoten Gemeinden, Zeitreihe Datenstand Dezember 2025, Blatt Gesamt (bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen; nur Gemeinden ab 15.000 zivilen Erwerbspersonen). Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Bayerisches Landesamt für Statistik: Statistik kommunal 2025, Große Kreisstadt Forchheim (09 474 126), S. 12, Tabelle 18 Baufertigstellungen: Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden 2022 95, 2023 163, 2024 96; Tabelle 17 Baugenehmigungen 2024: 153 Wohnungen Quelle öffnen
- EZB und Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik vom 02.09.2026: täglich fällige Einlagen privater Haushalte im Euroraum im Schnitt 0,28 % (Juli 2026) Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt, 16.01.2026: Inflationsrate 2025 im Jahresdurchschnitt 2,2 % Quelle öffnen
- § 22 Nr. 5 Einkommensteuergesetz: Leistungen aus Pensionsfonds, Pensionskassen und Direktversicherungen (Betriebsrente) sind im Alter steuerpflichtig, soweit die Beiträge steuerfrei waren Quelle öffnen
- § 229 und § 226 Abs. 2 SGB V: Renten der betrieblichen Altersversorgung sind Versorgungsbezüge und in der gesetzlichen Krankenversicherung beitragspflichtig, oberhalb eines Freibetrags Quelle öffnen
- § 23 Einkommensteuergesetz: Gewinn aus dem Verkauf privater Immobilien nach mehr als 10 Jahren steuerfrei; bei Erbe und Schenkung zählt die Besitzzeit des Vorbesitzers mit Quelle öffnen
- IMOVIA-Steuer-Guide, Beispielrechnung: Wohnung 300.000 €, 4,5 % Zins, 1,5 % Tilgung, Kaltmiete 1.100 €, 4 % Abschreibung, 2 % Wertsteigerung pro Jahr, Einkommensteuertarif 2026, ledig. Modellrechnung, keine Steuer- oder Anlageberatung.
- BPD Immobilienentwicklung und bulwiengesa: Die Wohnwetterkarte. Wohnungsmärkte in Deutschland 2026, veröffentlicht 29.09.2026. Bewertet knapp 11.000 Gemeinden nach Wohnungsbedarf und Bautätigkeit, Aussicht auf die nächsten drei bis fünf Jahre, ausdrücklich keine Preisprognose. Die Farbe einer Stadt ist aus der Karte abgelesen Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt: Gemeindeverzeichnis, Gemeinden in Deutschland nach Fläche, Bevölkerung und Postleitzahl am 31.12.2024, Forchheim, GKSt (ARS 094740126126): 33.017 Einwohner (Fortschreibung Zensus 2022) Quelle öffnen
- § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (Bundesrecht; Bayern hat keinen eigenen Satz festgesetzt). Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung, MiSchuV), GVBl. 2025 S. 718. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG, Bundesrecht): „Die Steuer beträgt 3,5 vom Hundert.“ Bayern hat keinen eigenen Steuersatz festgesetzt, es gilt der Bundessatz (abgerufen 02.11.2026) Quelle öffnen
- Eigene Modellrechnung IMOVIA, Jahr 1: Kaufpreis = 60 m² × Kaufpreis je m² dieser Seite, volle Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung, Abschreibung 2 % im Jahr auf 80 % Gebäudeanteil (§ 7 Abs. 4 EStG, Gebäudeanteil angenommen), Kaltmiete aus dem Zensus 2022. Steuer nach § 32a EStG (Tarif ab 2026) und Solidaritätszuschlag (§§ 3, 4 SolzG), ledig, ohne Kirchensteuer. Ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Quelle öffnen
Stand: 2. November 2026. Alle Beispielrechnungen sind Modellrechnungen mit den genannten Annahmen und keine Zusage. Diese Seite ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
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- Luftbild über Forchheim mit dicht bebauter Stadt, dem Main-Donau-Kanal vorn und Hügeln der Fränkischen Schweiz am Horizont: Foto: Ermell, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Marktplatz in Forchheim mit dem Fachwerk-Rathaus, Sonnenschirmen der Cafés und dem Turm von Sankt Martin: Foto: Vitold Muratov, CC BY-SA 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Hauptstraße in Forchheim mit bunten Giebelhäusern und Fachwerk, Fußgänger in der Ferne: Foto: Benreis, CC BY-SA 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Altes Wohnhaus aus Sandstein mit hellem Giebel an der Bamberger Straße in Forchheim: Foto: Tilman2007, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Luftbild des Bahnhofs Forchheim mit Gleisen, Straßenbrücke, Gewerbebauten und Wohnhäusern: Foto: Ermell, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Luftbild vom Süden Forchheims mit vielen neueren Einfamilien- und Mehrfamilienhäusern, unten eine Baustelle: Foto: Ermell, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Frau mit Schlüssel tritt morgens aus der Haustür eines sanierten Altbaus: KI-Symbolbild, keine echte Person
- Helle, sanierte und möblierte Wohnung mit Schlüssel und Grundriss auf dem Esstisch: KI-Symbolbild, keine konkrete Wohnung
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Stadtfotos: Wikimedia Commons, Urheber und Lizenz im Bildnachweis. Bilder mit Menschen und Wohnungen innen: KI-Symbolbilder, keine echten Personen oder Wohnungen. Buch-Foto des Steuer-Guides: KI-Darstellung mit dem echten Cover. Die Gründerfotos sind echt.