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Kapitalanlage-Immobilien in Rosenheim. Sie leben gern hier. Ihr Geld darf woanders arbeiten.
Rosenheim liegt zwischen München und den Alpen, und viele hier haben einen festen Platz im Berufsleben gefunden. Jeden Monat etwas zu sparen, ist für viele selbstverständlich. Auf dem Konto bleibt dieses Geld aber fast stehen. Eine vermietete Wohnung baut Vermögen auf, mit Hilfe von Mieter und Finanzamt.
Geschrieben von Luis Otte, Gründer von IMOVIA
Geprüft am 02.11.2026 · alle Zahlen mit Quelle
Kurz gesagt
Gebrauchte Eigentumswohnungen über 45 m² kosteten in Rosenheim 2025 im Mittel rund 4.300 € je Quadratmeter2, neue rund 7.300 €2. Seit 2023 sind die Preise gebrauchter Wohnungen leicht gesunken. Die durchschnittliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel lag Anfang 2025 bei 9,96 € je Quadratmeter, bei neuen Verträgen bei 11,14 €5. In laufenden Verträgen lag die Miete beim Zensus 2022 bei 9,09 €3. Mit Durchschnittspreis und dieser Zensus-Miete trägt die Miete nur rund 42 % der Monatsrate6. Für eine Kapitalanlage zählt, dass Preis und Miete zueinander passen, ob in Rosenheim oder in einer anderen gefragten Region Deutschlands. Die Arbeit vor Ort macht eine Hausverwaltung. Wir beraten Sie per Video oder in Nürtingen.
Inhalt13 Kapitel
- Immobilienpreise in Rosenheim
- Konto, Wertpapiere oder Immobilie
- So funktioniert die Kapitalanlage
- Wohnwetterkarte 2026
- Wohnungsmarkt Rosenheim in Zahlen
- Mietspiegel Rosenheim 2025
- Mietrendite in Rosenheim
- Regeln für Vermieter
- Einwohner, Neubau und Preise
- Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie
- Beispielrechnung
- Ihre Ansprechpartner
- Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Rosenheim
Das machen Rosenheimer richtig
- 01
Sie arbeiten in einer Stadt, die Menschen anzieht. 24.471 Beschäftigte kommen jeden Tag zum Arbeiten nach Rosenheim4.
- 02
Sie kennen den knappen Wohnungsmarkt aus erster Hand. Beim Zensus 2022 standen hier nur 1,99 % der Wohnungen leer3.
- 03
Sie lassen sich Zeit für wichtige Entscheidungen. Beim Kauf einer Wohnung ist das klug.
- 04
Sie bauen für später vor. Wer früh beginnt, gibt seinem Vermögen viele Jahre zum Wachsen.
Und trotzdem
Immobilienpreise in Rosenheim. Hohe Preise, kaum freie Wohnungen.
In Rosenheim ist der Wohnungsmarkt eng. Das spricht auf den ersten Blick für einen Kauf vor Ort. Schaut man auf Kaufpreis und Miete, bleibt aber jeden Monat eine große Lücke.
- 4.300 €
kostete 2025 im Mittel ein Quadratmeter gebrauchte Wohnung in Rosenheim, gerundet. Neubauten lagen bei 7.300 €, gebrauchte Wohnungen in ganz Bayern bei 3.000 €.2
Für Sie heißt dasEine Wohnung mit 60 m² aus dem Bestand kostet damit rund 258.000 €, ohne Kaufnebenkosten.
- 1.290 €
Rate im Monat für diese Wohnung bei voller Finanzierung, gerechnet mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung. Die Kaltmiete für 60 m² lag 2022 in laufenden Verträgen im Schnitt bei 550 €.6
Für Sie heißt dasDie Miete trägt damit nur rund 42 % der Rate. Gut die Hälfte zahlen Sie selbst.
- 3,8
So bewerteten Rosenheimer Betriebe 2025 das Wohnungsangebot in der Stadt, auf einer Skala von 1 (sehr gut) bis 5 (sehr schlecht). Kein anderer Standortfaktor schnitt schlechter ab.7
Für Sie heißt dasLaut IHK erschwert das den Betrieben, Fachkräfte zu gewinnen. Für Mieter heißt es: lange suchen.
- 11,14 €
zahlten Mieter mit neuem Vertrag in Rosenheim Anfang 2025 im Schnitt je Quadratmeter, 6,0 % mehr als zwei Jahre zuvor.5
Für Sie heißt dasMiete zahlen bedeutet: Jedes Jahr wird es teurer, ein eigener Wert entsteht dabei nicht.
Gespart wird in Rosenheim genug. Offen ist, wo das Geld am meisten Wirkung hat.
So gerechnet: ohne Steuervorteil und mit Mieten aus bestehenden Verträgen. Neue Mietverträge liegen meist höher. Ein Teil der Rate ist Tilgung und baut Ihr Vermögen auf.
Was viele schon nutzen
Konto, Wertpapiere oder Immobilie als Kapitalanlage? Keine Lösung kann alles.
Sie nutzen vielleicht schon einen dieser Wege. Das ist gut, aber jeder hat eine Schwachstelle.
- 001
Geld auf dem Konto
Jederzeit verfügbar, keine Kursschwankung.
Es wird jedes Jahr etwas weniger wert. Im Juli 2026 brachte täglich verfügbares Geld im Euroraum im Schnitt 0,28 %11, die Preise stiegen 2025 um 2,2 %12.
- 002
Wertpapiere und ETF
Einfach, breit, flexibel.
Sie bauen fast nur mit eigenem Geld Vermögen auf. Fallen die Kurse, fällt Ihr Depot, und ein Mieter zahlt nicht mit.
- 003
Betriebsrente
Oft legt der Arbeitgeber etwas dazu.
Sie ist an Ihren Arbeitgeber gebunden. Im Alter wird sie meist versteuert, über einem Freibetrag zahlen Sie Krankenkassenbeitrag13,14.
- 004
Eine Wohnung in Rosenheim kaufen
Sie kennen die Lage und den Markt.
Mit Durchschnittspreis und Zensus-Miete trägt die Miete nur rund 42 % der Rate6.
- 005
Und wenn es eine Lösung gäbe, die alles verbindet?
Ohne dass Sie auf etwas verzichten müssen.
Ein Blick nach vorn
Kapitalanlage-Immobilie für die Zukunft. Ein Sonntag im Jahr 2036.
Es ist 2036, und Sie sitzen am Max-Josefs-Platz in der Sonne. Sie müssen an nichts denken: Irgendwo in Deutschland wohnt ein Mieter in Ihrer Wohnung und zahlt pünktlich, die Bank bekommt ihre Rate, und vom Kredit ist schon ein großer Teil getilgt. Über die Steuer kam Jahr für Jahr Geld zurück. Mit Reparaturen und Mieterwechseln hatte die Hausverwaltung zu tun, nicht Sie.
- Ein Wert aus Ziegel und Beton
- Die Bank trägt den größten Teil des Kaufpreises
- Mieter und Finanzamt beteiligen sich
- Weniger Lohnsteuer durch einen Freibetrag
- Kaum Aufwand neben dem Beruf
- Keine Steuer auf den Gewinn beim Verkauf nach 10 Jahren15
Genau dafür gibt es IMOVIA
Kapitalanlage mit IMOVIA. Die Wohnung dort, wo die Rechnung stimmt.
Wir, Luis Otte und Hannes Ruopp, haben IMOVIA in Nürtingen gegründet. Wir wollen, dass jeder mit Immobilien Vermögen aufbauen kann, ohne selbst Fachmann zu sein und ohne viel Zeit. Sie kaufen eine sanierte, vermietete Wohnung, die Bank finanziert. Wir organisieren die Schritte dazwischen.
Wir suchen die Wohnung
Kernsaniert oder neu, vermietet und in einer gefragten Gegend. Unterlagen, Mietvertrag und Zahlen prüfen wir für Sie.
Wir begleiten die Finanzierung
Unser Finanzierungspartner vergleicht die Angebote vieler Banken. Wir bleiben dabei bis zum Notartermin.
Bei diesen und weiteren Banken reicht unser Finanzierungspartner Anträge ein, bei Sparkassen und Volksbanken bei einzelnen Instituten.
Die Verwaltung übernimmt
Mieter, Nebenkosten und Reparaturen regelt eine Hausverwaltung vor Ort. Sie erhalten eine Abrechnung im Jahr.
Das Prinzip in gut 2 Minuten
Beschäftigte pendeln jeden Tag nach Rosenheim. Viele davon suchen eine Wohnung in der Nähe.4
- 1.165 €zahlt der Mieter
- 310 €Steuervorteil vom Finanzamt
- 95 €zahlen Sie selbst
Beispielrechnung16, gerundet, ab dem 4. Jahr: Rate 1.500 € (Zins und Tilgung) und 70 € nicht umlagefähige Kosten im Monat, Miete mit leichter Steigerung, Steuererstattung rund 3.700 € pro Jahr. In den Jahren 1 bis 3 liegt Ihr Anteil im Beispiel bei rund 0 €, weil die Sanierung zusätzlich rund 5.640 € Steuern pro Jahr zurückbringt.
Wohnwetterkarte 2026
Wo würden Sie eine Immobilie kaufen? Logisch: dort, wo es rot ist.
Die Wohnwetterkarte 2026 zeigt, wo in Deutschland mehr Wohnungen gebraucht als gebaut werden17. Je röter, desto größer der Mangel. Rosenheim liegt am Rand des großen roten Gebiets um München und ist orange bis rot. Richtung München wird die Karte dunkelrot, Richtung Chiemsee gelb und grün. Rot sind zum Beispiel auch die Räume Augsburg, Stuttgart und Frankfurt.
- 01
Viel Nachfrage nach Wohnungen
Wo viele suchen, ist eine freie Wohnung schnell wieder vermietet. Die Karte schaut drei bis fünf Jahre nach vorn. Eine Preisvorhersage ist sie nicht.
- 02
Kaufpreis und Miete im Gleichgewicht
Passt die Miete gut zum Preis, bleibt Ihr monatlicher Anteil klein.
- 03
Kernsaniert oder neu gebaut
So kommen in den ersten Jahren möglichst keine großen Rechnungen. Solche Wohnungen bekommen wir über unsere Bauträger-Partner in mehreren roten Regionen Deutschlands.
Ihre Wohnung muss deshalb nicht in Rosenheim stehen. Wir suchen in ganz Deutschland in den roten Regionen die Wohnung, die zu Ihren Zahlen passt. Vor Ort kümmert sich die Hausverwaltung, Sie fahren nicht hin.
Passende Wohnung findenRosenheim in Zahlen
Wohnungsmarkt Rosenheim in Zahlen. Jeder Wert mit Quelle.
Diese amtlichen Zahlen beschreiben den Wohnungsmarkt in Rosenheim. Kaufpreise sind gerundete Mittelwerte der Gutachterausschüsse. Die Zensus-Mieten von 2022 stammen aus laufenden Verträgen, die Mietspiegel-Werte vom Januar 2025.
| Kennzahl | Wert | Art |
|---|---|---|
| Einwohner (31.12.2025) | 65.8081 | Amtliche Statistik |
| Einwohner (31.12.2024) | 65.27418 | Amtliche Statistik |
| Arbeitsplätze mit Sozialversicherung in Rosenheim | 36.9064 | Amtliche Statistik |
| Pendeln zum Arbeiten nach Rosenheim | 24.4714 | Amtliche Statistik |
| Arbeitslosenquote 2025 | 5,2 % (Bayern 4 %)19 | Amtliche Statistik |
| Studierende TH Rosenheim (Winter 2025/26, vorläufig) | 7.8578 | Amtliche Statistik |
| Wohnungen | 33.2543 | Zensus 2022 |
| Kaltmiete je m², bestehende Verträge | 9,09 € (Bayern 8,74 €)3 | Zensus 2022 |
| Mietspiegel, Durchschnitt (01.01.2025) | 9,96 €5 | Mietspiegel |
| Leer stehende Wohnungen | 1,99 % (Deutschland 4,33 %)3 | Zensus 2022 |
| Von Eigentümern bewohnt | 30,34 % (Bayern 49,26 %)3 | Zensus 2022 |
| Gebrauchte Eigentumswohnung je m², 2025 (gerundet) | 4.300 €2 | Gutachterausschuss |
| Gebrauchte Eigentumswohnung je m², 2023 (gerundet) | 4.700 €2 | Gutachterausschuss |
| Neue Eigentumswohnung je m², 2025 (gerundet) | 7.300 €2 | Gutachterausschuss |
| Fertige Wohnungen 2025 | 1199 | Amtliche Statistik |
| Grunderwerbsteuer | 3,5 %20 | Gesetz |
| Mietpreisbremse | gilt bis 31.12.202921 | Verordnung |
Jede Zahl mit Quelle und Stand unten auf der Seite. Amtliche Zahlen haben wir nicht verändert, nur gerundet.
Mieten
Mietspiegel Rosenheim 2025. Neue Verträge über 11 Euro.
Der Mietspiegel Rosenheim 2025 gilt seit 1. August 2025 für zwei Jahre als qualifiziert5. Er ist eine Fortschreibung, die Stadt hat dafür Anfang 2025 neu gefragt. Die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete stieg von 9,45 € auf 9,96 € je Quadratmeter. Mieter mit neuem Vertrag zahlten im Schnitt 11,14 €, Mieter mit älterem Vertrag 8,79 €. Bei einer neuen Vermietung gilt die Mietpreisbremse. Neubauten und die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung sind ausgenommen22.
| Miete | je m² | Art |
|---|---|---|
| Mietspiegel 2025, Durchschnitt (01.01.2025) | 9,96 € | Stadt Rosenheim |
| Mietspiegel davor, Durchschnitt (01.01.2023) | 9,45 € | Stadt Rosenheim |
| Neue Mietverträge, Anfang 2025 | 11,14 € | Stadt Rosenheim |
| Ältere Mietverträge, Anfang 2025 | 8,79 € | Stadt Rosenheim |
| Bestehende Mietverträge, Zensus 2022 | 9,09 €3 | Zensus 2022 |
| Deutschland, bestehende Mietverträge | 7,28 €3 | Zensus 2022 |
Kaltmieten je m² Wohnfläche aus der Dokumentation des Mietspiegels. Der Mietspiegel ist qualifiziert, also nach wissenschaftlichen Regeln erstellt und von Mieter- und Vermieterverein und vom Stadtrat anerkannt. Für eine einzelne Wohnung zählen Größe, Baujahr, Ausstattung und Wohnlage.
Mietrendite
Mietrendite in Rosenheim. Was am Ende vom Kaufpreis zurückkommt.
Mit der Mietrendite sehen Sie, wie stark die Miete den Kaufpreis trägt. Die Rechnung: Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis. Rechnen Sie andersherum, erfahren Sie, wie viele Jahresmieten die Wohnung kostet. Mit dem Renditerechner können Sie eigene Zahlen ausprobieren.
So rechnen wir, Beispiel 60 m²
- Kaufpreis: 60 m² × 4.300 € (Mittel 2025)258.000 €
- Jahresmiete: 60 m² × 9,96 € × 12 Monate7.171 €
- Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete36,0 Jahresmieten
- Mietrendite vor Kosten232,8 %
Eigene Beispielrechnung mit Durchschnittswerten (Kaufpreis 2025 gerundet, Mietspiegel Januar 2025), ohne Kaufnebenkosten und ohne Kosten für Verwaltung und Rücklage. Mit der Miete neuer Verträge (11,14 €) wären es rund 3,1 %, mit der Zensus-Miete (9,09 €) rund 2,5 %. Unsere Beispielwohnung mit angenommenen Werten (300.000 €, 1.100 € Miete im Monat) kommt auf 4,4 %.
Recht
Regeln für Vermieter in Rosenheim. Was Sie wissen sollten.
Diese Regeln gelten für Wohnungen in Rosenheim. Sie schützen Mieter. Für Sie als Vermieter heißt das: Die Miete darf steigen, aber nur in Grenzen. Steht Ihre Wohnung woanders, gelten die Regeln dort. Stand November 2026.
- 01
Mietpreisbremse
Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, also der üblichen Miete für eine ähnliche Wohnung im Ort. Ausnahmen gibt es zum Beispiel für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal genutzt und vermietet wurden, und für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. War schon die Miete des Vormieters höher, darf die neue Miete genauso hoch sein. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.24
- 02
Kappungsgrenze
Erhöhen Sie in einem laufenden Mietvertrag die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete, also die übliche Miete am Ort (zum Beispiel laut Mietspiegel), darf sie in drei Jahren um höchstens 15 % steigen. Ohne diese Verordnung wären es 20 %. Für Erhöhungen nach einer Modernisierung und für Staffelmieten (feste Erhöhungen im Vertrag) oder Indexmieten (Miete folgt den Verbraucherpreisen) gelten eigene Regeln. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.24
- 03
Kündigungssperrfrist
Wohnte der Mieter schon in der Wohnung, als das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde, darf ein Käufer frühestens 10 Jahre nach dem ersten Verkauf wegen Eigenbedarf kündigen, also weil er die Wohnung für sich oder seine Familie braucht. Das Gleiche gilt für eine Kündigung, weil er die Wohnung sonst nicht angemessen wirtschaftlich verwerten kann und dadurch große Nachteile hätte. Ohne diese Verordnung wären es 3 Jahre. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.24
- 04
Grunderwerbsteuer
Beim Kauf zahlen Sie in Bayern 3,5 % des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer. Das ist eine Steuer, die beim Kauf einer Wohnung oder eines Grundstücks einmal anfällt.25
Entwicklung
Wächst Rosenheim? Einwohner, Neubau und Preise.
Bei den Einwohnern ja, beim Wohnungsbau nein. Die Stadt hat zuletzt Einwohner gewonnen, aber 2025 wurden nur 119 Wohnungen fertig. Gleichzeitig sind die Preise gebrauchter Wohnungen seit 2023 leicht gesunken.
- +0,8 %Einwohner Ende 2025 im Vergleich zu Ende 2024: 65.808 statt 65.2741,18
- 119Wohnungen wurden 2025 fertig, 2024 waren es 3329,10
- 4.300 €je m² kosteten gebrauchte Wohnungen 2025, 2023 waren es 4.700 €2
- 7.857Studierende zählte die Technische Hochschule Rosenheim im Winter 2025/26, mit allen Standorten8
Ehrlich gesagt
Chancen und Risiken in Rosenheim. Mit echten Zahlen.
Was spricht für Rosenheim, was dagegen? Die Antwort steht in amtlichen Zahlen, verglichen mit Bayern.
Das spricht für Rosenheim
Das sollten Sie wissen
- Die Arbeitslosenquote lag 2025 bei 5,2 %, 1,2 Prozentpunkte über dem Land (4 %)19. Achten Sie auf Lage und Mieter.
- Rund 42 % der Bankrate deckt in Rosenheim die Miete einer gebrauchten 60-m²-Wohnung6. Der Rest ist Ihr Anteil, ein Teil davon baut Vermögen auf.
- In Rosenheim gilt die Mietpreisbremse21. Bei einer neuen Vermietung darf die Miete meist höchstens 10 % über der ortsüblichen Miete liegen.
Passt das zu Ihnen?
Für wen eine Kapitalanlage in Rosenheim passt.
Passt zu Ihnen, wenn …
- Sie haben ein festes Einkommen, etwa ab 3.000 € netto im Monat.
- Sie denken an 10 Jahre und länger.
- Sie möchten sich nicht selbst um Mieter, Reparaturen und Verwaltung kümmern.
- Sie haben ein kleines Polster für unerwartete Kosten.
Eher nicht, wenn …
- Sie brauchen das Geld in den nächsten Jahren.
- Ihr Einkommen schwankt stark oder ist unsicher.
- Sie zahlen schon hohe Kredite ab.
- Sie suchen eine Geldanlage ganz ohne Risiko.
Was Sie davon haben
Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie. In Euro und im Leben.
Ergebnis
9.930 €Mehr von dem behalten, was Sie verdienen.
So viel Steuer kommt im Beispiel im ersten Jahr zurück, durch Abschreibung (den Wertverlust, den Sie absetzen dürfen), Zinsen und Sanierungskosten16.
Freiheit
Kaum ZeitKein Mieter ruft Sie an.
Die Hausverwaltung kümmert sich um Mieter und Reparaturen. Sie bekommen einmal im Jahr die Abrechnung für die Steuer.
Sicherheit
1.100 €Ein Wert, der bleibt.
Miete jeden Monat im Beispiel. Und etwas, das Sie an Ihre Familie weitergeben können.
Zahlen
122.400 €Aus rund 95 € im Monat werden in 10 Jahren 122.400 € Vermögen.
Im Beispiel liegt Ihr Anteil in den ersten 3 Jahren bei rund 0 €, ab Jahr 4 bei rund 95 € im Monat. Mit den Kaufnebenkosten setzen Sie in 10 Jahren insgesamt rund 14.500 € ein16.
Mehr Vermögen mit weniger eigenem Geld
Der Unterschied ist der Hebel. Beim Konto und beim ETF arbeitet nur Ihr eigenes Geld. Bei der Wohnung zahlen Bank, Mieter und Finanzamt mit. Deshalb wächst das Vermögen schneller, obwohl Sie weniger selbst einsetzen.
Aus rund 14.500 € eigenem Geld werden im Beispiel 122.400 € Vermögen. Das ist rund das 8-Fache.
Beispielrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide16: Tagesgeld mit 1 %, ETF mit 7 % pro Jahr, mit 27.600 € eigenem Einsatz in 10 Jahren. Die Wohnung braucht im Beispiel rund 14.500 € eigenes Geld, Kaufnebenkosten eingerechnet. Wohnung 300.000 € mit 2 % Wertsteigerung, zu versteuerndes Einkommen 75.000 €. Keine Anlageberatung.
Rechner
Kapitalanlage in Rosenheim nach Steuern. Rechnen Sie selbst.
Eine gebrauchte 60-m²-Wohnung zum Preis von rund 4.300 € je m² (Oberer Gutachterausschuss Bayern, Rosenheim, Weiterverkauf 2025, gerundet) 23 und mit der Miete in bestehenden Verträgen (Zensus 2022) von rund 9,09 € je m² 3. Schieben Sie den Regler auf Ihr Einkommen.
- Rate an die Bank
- 1.290 € im Monat
- Miete, die hereinkommt
- 550 € im Monat
- Steuererstattung
- 280 € im Monat
- Ihr Anteil nach Steuern
- 460 € im Monat
Davon sind rund 320 € Tilgung. Damit gehört Ihnen jeden Monat ein Stück mehr der Wohnung. Ohne Steuer wären es rund 740 €.
Modellrechnung für das erste Jahr 26: ledig, ohne Kirchensteuer, ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Ab dem zweiten Jahr sinken die Zinsen und damit auch die Erstattung. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassen
Beispielrechnung für Anleger aus Rosenheim
Beispielrechnung Kapitalanlage-Immobilie. Jede Annahme offen.
Die Beispielwohnung entspricht nicht dem Rosenheimer Schnitt: Mit Durchschnittswerten trägt die Miete hier nur rund 42 % der Rate. Gerechnet ist mit 75.000 € zu versteuerndem Einkommen, also rund 7.700 € brutto im Monat. Bei mehr Einkommen steigt der Steuervorteil. Er kommt mit der Steuererklärung, später auf Antrag auch monatlich über weniger Lohnsteuer.
- Kaufpreis der Wohnung
- 300.000 €
- Miete im Monat (Start)
- 1.100 €
- Zins und Tilgung
- 4,5 % und 1,5 %
- Abschreibung pro Jahr
- 4 % (mit Gutachten zur Restnutzungsdauer, sonst meist 2 %)
- Wertsteigerung pro Jahr (Annahme)
- 2 %
- Kaufnebenkosten, einmalig
- 21.000 €
- Ihr Anteil im Monat, Jahr 1 bis 3
- rund 0 €
- Ihr Anteil im Monat, ab Jahr 4
- rund 95 €
| Zu versteuerndes Einkommen | Steuererstattung im 1. Jahr |
|---|---|
| 50.000 € | rund 7.780 € |
| 75.000 € | rund 9.930 € |
| 100.000 € | rund 10.640 € |
Modellrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide16, ledig, Tarif 2026. Der Steuereffekt ist in den ersten Jahren am größten und fällt danach geringer aus. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassenWir sind für Sie da
Ihre Ansprechpartner für Kapitalanlagen in Rosenheim. Luis Otte und Hannes Ruopp.
Wir haben IMOVIA in Nürtingen gegründet. Sie erreichen bei uns kein Callcenter, sondern die Gründer. Aus Rosenheim sprechen wir per Video, wer möchte, besucht uns im Büro.
Luis kommt aus dem Vertrieb und dem Marketing. Er sorgt dafür, dass Sie schnell und einfach zu Ihrer Wohnung kommen.
Mehr über Luis
Hannes kennt den Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien und Finanzierungen aus der Praxis.
Mehr über Hannes- 01
Unser Büro ist im Nürtinger Tor
Kirchstraße 34 bis 36 in Nürtingen, Parkhaus im Haus. Mit Rosenheim sprechen wir meist per Video.
- 02
Wir kennen Finanzierungen aus der Praxis
Unser Hintergrund liegt im Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien, in der Finanzierungsvermittlung und im Performance-Marketing.
- 03
Wir sagen auch Nein
Passt eine Wohnung nicht zu Ihrem Einkommen, sagen wir Ihnen das. Ein schlechter Kauf hilft niemandem.
Unser Versprechen
Jede Wohnung bewertet vor dem Kauf ein unabhängiger Gutachter.
Er prüft, ob der Kaufpreis zum Wert der Wohnung passt.
Aus unserem Google-Profil
Erfahrungen mit IMOVIA Immobilien. Bewertungen aus unserem Google-Profil.
★★★★★„Meine Fragen wurden verständlich beantwortet und ich hatte nie das Gefühl, zu einer schnellen Entscheidung gedrängt zu werden.“
★★★★★„Herr Otte hat mir direkt erklärt wie man genau vorgeht, so umfassend dass Ich sogar selber Zuhause checken konnte ob alles stimmig ist.“
★★★★★„Wir sind durchweg zufrieden und wurden vom ersten Schritt bis zur eigenen Kapitalanlage bestens beraten.“
Wir zeigen Bewertungen aus unserem Google-Profil im Wortlaut. Ob die Verfasser bei uns gekauft haben, prüfen wir nicht gesondert.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Rosenheim
Lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie in Rosenheim?
Was kostet eine Eigentumswohnung in Rosenheim?
Wie hoch ist die Mietrendite in Rosenheim?
Mit Durchschnittswerten rund 2,8 % im Jahr vor Kosten: 60 m² für rund 258.000 € und rund 7.200 € Jahresmiete laut Mietspiegel23. Mit der Miete neuer Verträge wären es rund 3,1 %, mit der Zensus-Miete rund 2,5 %.
Wie hoch ist die Miete in Rosenheim laut Mietspiegel?
Anfang 2025 lag die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete bei 9,96 € je Quadratmeter. Neue Verträge kamen im Schnitt auf 11,14 €, ältere auf 8,79 €5. Was eine einzelne Wohnung kosten darf, hängt von Größe, Baujahr, Ausstattung und Wohnlage ab.
Gilt in Rosenheim die Mietpreisbremse?
Ja. Rosenheim steht in der Mietpreisbremse-Verordnung des Landes. Sie gilt bis 31.12.2029. Ob sie verlängert wird, ist noch offen. Bei einer neuen Vermietung darf die Miete dann höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen21. Für Neubauten und die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung gilt sie nicht22.
Warum sinken die Kaufpreise in Rosenheim, obwohl Wohnungen fehlen?
Gebrauchte Wohnungen kosteten 2025 rund 4.300 € je Quadratmeter, 2023 noch rund 4.700 €2. Die Gründe nennt der Bericht nicht. Für Anleger zeigt das: Auch in gefragten Städten steigen Preise nicht immer.
Muss meine Kapitalanlage in Rosenheim stehen?
Nein. Wichtig ist eine Gegend, in der viele eine Wohnung suchen, und eine Miete, die gut zum Preis passt. Rosenheim liegt am Rand des roten Gebiets um München17. Rote Regionen gibt es aber in ganz Deutschland, und dort suchen wir die Wohnung, deren Rechnung für Sie aufgeht.
Ich pendle von Rosenheim nach München. Spielt das für die Finanzierung eine Rolle?
Für die Bank kaum. Sie schaut auf Ihr Einkommen, Ihre Ausgaben, bestehende Kredite und darauf, ob Ihr Vertrag unbefristet ist. Fahrtkosten mindern höchstens Ihren Spielraum etwas. Was bei Ihnen möglich ist, rechnen wir vorher zusammen aus.
Welche Risiken hat eine Kapitalanlage-Immobilie?
Läuft die feste Zinsvereinbarung aus, kann die Rate steigen. Wenn Ihr Einkommen wegfällt, bleibt die Rate trotzdem, eine Rücklage gehört also dazu. Bei einem Mieterwechsel kann die Miete einige Wochen fehlen. Größere Reparaturen am Gebäude zahlen alle Eigentümer gemeinsam. Und weil eine Wohnung nicht schnell verkauft ist, binden Sie Ihr Geld für lange Zeit. Wir sprechen das vor dem Kauf offen an.
Wer prüft, ob der Preis einer Wohnung stimmt?
Ein unabhängiger Gutachter bewertet jede Wohnung aus unserem Angebot vor dem Kauf. Er prüft, ob Preis und Wert zusammenpassen. Dazu sehen wir uns Mietvertrag und Unterlagen genau an.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Meist nur für die Kaufnebenkosten. Größter Posten ist die Grunderwerbsteuer, deren Höhe vom Bundesland der Wohnung abhängt. In Bayern sind es 3,5 %20, dazu kommen Notar und Grundbuch. Mehr im Ratgeber Kapitalanlage ohne viel Eigenkapital.
Muss ich zur Wohnung hinfahren?
Nein. Sie bekommen vor dem Kauf Fotos, Zahlen und alle Unterlagen, eine Besichtigung ist freiwillig. Danach kümmert sich die Hausverwaltung vor Ort um alles.
So geht es los
So kaufen Sie Ihre Kapitalanlage-Immobilie. In vier Schritten.
- 1
Kurzer Check
Vier Fragen, rund zwei Minuten. Kostenlos und unverbindlich.
- 2
Erstgespräch am Telefon
Wir rufen Sie an. Sie erzählen, was Sie vorhaben, wir sagen ehrlich, ob es passt.
- 3
Konzept per Video
Wir zeigen passende Wohnungen mit allen Zahlen und Unterlagen. Sie entscheiden in Ruhe.
- 4
Kauf, dann Ruhe
Finanzierung über unseren Finanzierungspartner, Termin beim Notar. Danach übernimmt die Hausverwaltung.
Kostenlose Analyse
Ihr kostenloser Check für eine Kapitalanlage in Rosenheim
Vier kurze Fragen. Danach rufen wir Sie an und rechnen mit Ihren echten Zahlen.
- Wie viel Steuern Sie zurückholen können
- Welche Wohnung zu Ihrem Einkommen passt
- Was Sie das im Monat wirklich kostet
Kein Verkaufsdruck. Passt es nicht, sagen wir Ihnen das.
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- Als PDF sofort per Mail
Quellen
26 Belege anzeigen
- Statistisches Bundesamt, Gemeindeverzeichnis-Informationssystem GV-ISys: Alle politisch selbständigen Gemeinden mit ausgewählten Merkmalen am 30.09.2026 (3. Quartal); Fläche und Bevölkerung (auf Grundlage des Zensus 2022) am 31.12.2025. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern: Immobilienmarktbericht Bayern 2026, Kap. 9.2, Tabelle „ETW, mittlere Wohnflächenpreise (€/m²)“, S. 168. Rosenheim, kreisfreie Stadt: Neubauten 2023 8.100, 2024 7.200, 2025 7.300 €/m² (+1,4 %); Weiterverkäufe 2023 4.700, 2024 4.400, 2025 4.300 €/m² (minus 2,3 %). Oberbayern Weiterverkäufe 2025: 4.700 €/m²; Bayern: 3.000 €/m². Eigentumswohnungen über 45 m², Mittelwerte, gerundet Quelle öffnen
- Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Ergebnisse des Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen (Blatt CSV-Wohnungen), Stichtag 15.05.2022. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Gemeindedaten aus der Beschäftigungsstatistik, sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am 30.06.2025 nach Wohn- und Arbeitsort, Ein- und Auspendler über die Gemeindegrenze. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Stadt Rosenheim: Dokumentation Mietspiegel Rosenheim 2025 (Fortschreibung), August 2025. Vom Stadtrat am 10.07.2025 beschlossen, ab 01.08.2025 für zwei Jahre als qualifizierter Mietspiegel gültig. Tab. 2: durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete am 01.01.2025 9,96 €/m² (01.01.2023: 9,45 €/m²), +5,4 %; Neuvertragsmieten 11,14 €/m² (2023: 10,51 €/m²), Bestandsmieten 8,79 €/m² (2023: 8,49 €/m²) Quelle öffnen
- Eigene Rechnung IMOVIA: 60 m² × 4.300 €/m² (Gutachterausschuss, Wiederverkauf 2025) = 258.000 €; Rate bei voller Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung = 1.290 € im Monat; Kaltmiete 60 m² × 9,09 €/m² (Zensus 2022, Bestandsmiete) = 545 €, gerundet 550 €. Ohne Kaufnebenkosten, laufende Kosten wie Verwaltung und Rücklage und ohne Steuereffekt. Modellrechnung, keine Zusage.
- IHK für München und Oberbayern: Ergebnisse für die Stadt Rosenheim, IHK-Standortumfrage 2025 (März 2025, 115 Betriebe). Wohnraumangebot mit Note 3,8 am schlechtesten bewertet (Skala 1 sehr gut bis 5 sehr schlecht); Forderung: dringend Maßnahmen für bezahlbaren Wohnraum Quelle öffnen
- Bayerisches Landesamt für Statistik: Studierende an den Hochschulen in Bayern im Wintersemester 2025/26, Tabelle 1a, vorläufige Zahlen, Stand 14.11.2025. Technische Hochschule Rosenheim 7.857 Studierende (alle Standorte) Quelle öffnen
- Bayerisches Landesamt für Statistik: Baufertigstellungen in Bayern 2025, Statistischer Bericht F2200C 202500 (Mai 2026), Tab. 4, S. 14 und 15. Rosenheim, kreisfreie Stadt: alle Baumaßnahmen 119 Wohnungen, davon 106 in neuen Wohngebäuden Quelle öffnen
- Bayerisches Landesamt für Statistik: Baufertigstellungen in Bayern 2024, Statistischer Bericht F2200C 202400, Tab. 4, S. 15. Rosenheim, kreisfreie Stadt: alle Baumaßnahmen 332 Wohnungen Quelle öffnen
- EZB und Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik vom 02.09.2026: täglich fällige Einlagen privater Haushalte im Euroraum im Schnitt 0,28 % (Juli 2026) Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt, 16.01.2026: Inflationsrate 2025 im Jahresdurchschnitt 2,2 % Quelle öffnen
- § 22 Nr. 5 Einkommensteuergesetz: Leistungen aus Pensionsfonds, Pensionskassen und Direktversicherungen (Betriebsrente) sind im Alter steuerpflichtig, soweit die Beiträge steuerfrei waren Quelle öffnen
- § 229 und § 226 Abs. 2 SGB V: Renten der betrieblichen Altersversorgung sind Versorgungsbezüge und in der gesetzlichen Krankenversicherung beitragspflichtig, oberhalb eines Freibetrags Quelle öffnen
- § 23 Einkommensteuergesetz: Gewinn aus dem Verkauf privater Immobilien nach mehr als 10 Jahren steuerfrei; bei Erbe und Schenkung zählt die Besitzzeit des Vorbesitzers mit Quelle öffnen
- IMOVIA-Steuer-Guide, Beispielrechnung: Wohnung 300.000 €, 4,5 % Zins, 1,5 % Tilgung, Kaltmiete 1.100 €, 4 % Abschreibung, 2 % Wertsteigerung pro Jahr, Einkommensteuertarif 2026, ledig. Modellrechnung, keine Steuer- oder Anlageberatung.
- BPD Immobilienentwicklung und bulwiengesa: Die Wohnwetterkarte. Wohnungsmärkte in Deutschland 2026, veröffentlicht 29.09.2026. Bewertet knapp 11.000 Gemeinden nach Wohnungsbedarf und Bautätigkeit, Aussicht auf die nächsten drei bis fünf Jahre, ausdrücklich keine Preisprognose. Die Farbe einer Stadt ist aus der Karte abgelesen Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt: Gemeindeverzeichnis, Gemeinden in Deutschland nach Fläche, Bevölkerung und Postleitzahl am 31.12.2024, Rosenheim (ARS 091630000000): 65.274 Einwohner (Fortschreibung Zensus 2022) Quelle öffnen
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Arbeitslosenquoten Gemeinden, Zeitreihe Datenstand Dezember 2025, Blatt Gesamt (bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen; nur Gemeinden ab 15.000 zivilen Erwerbspersonen). Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (Bundesrecht; Bayern hat keinen eigenen Satz festgesetzt). Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung, MiSchuV), GVBl. 2025 S. 718. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- § 556f Bürgerliches Gesetzbuch: Die Mietpreisbremse (§ 556d) gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und nicht für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung Quelle öffnen
- Eigene Rechnung IMOVIA: 60 m² × 4.300 €/m² (Oberer Gutachterausschuss Bayern, Rosenheim, Weiterverkauf 2025, gerundet) = 258.000 €; Jahresmiete 60 m² × 9,96 €/m² (Mietspiegel 2025, Durchschnitt am 01.01.2025) × 12 = 7.171 €; 258.000 / 7.171 = 36,0 Jahresmieten; 7.171 / 258.000 = 2,8 % vor Kosten. Mit 11,14 €/m² (Neuvertragsmieten laut Dokumentation): 8.021 € im Jahr = 3,1 %. Mit 9,09 €/m² (Zensus 2022): 6.545 € im Jahr = 2,5 %. Unterschiedliche Stände, ohne Kaufnebenkosten, laufende Kosten wie Verwaltung und Rücklage und ohne Steuern. Modellrechnung, keine Zusage
- Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung, MiSchuV) vom 16.12.2025, GVBl. 2025 S. 718, geändert durch Verordnung vom 16.06.2026, GVBl. 2026 S. 334 (Nr. 2.4 und 2.4.1 Reut gestrichen, in Kraft seit 16.07.2026). § 1 mit Anlage (284 Gemeinden) gilt für Mietpreisbremse (§ 556d BGB), Kappungsgrenze 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB) und Kündigungssperrfrist zehn Jahre (§ 577a BGB); gilt vom 01.01.2026 bis 31.12.2029 Quelle öffnen
- § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG, Bundesrecht): „Die Steuer beträgt 3,5 vom Hundert.“ Bayern hat keinen eigenen Steuersatz festgesetzt, es gilt der Bundessatz (abgerufen 02.11.2026) Quelle öffnen
- Eigene Modellrechnung IMOVIA, Jahr 1: Kaufpreis = 60 m² × Kaufpreis je m² dieser Seite, volle Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung, Abschreibung 2 % im Jahr auf 80 % Gebäudeanteil (§ 7 Abs. 4 EStG, Gebäudeanteil angenommen), Kaltmiete aus dem Zensus 2022. Steuer nach § 32a EStG (Tarif ab 2026) und Solidaritätszuschlag (§§ 3, 4 SolzG), ledig, ohne Kirchensteuer. Ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Quelle öffnen
Stand: 2. November 2026. Alle Beispielrechnungen sind Modellrechnungen mit den genannten Annahmen und keine Zusage. Diese Seite ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
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- Max-Josefs-Platz in Rosenheim mit bunten Bürgerhäusern und dem Turm von St. Nikolaus unter blauem Himmel: Foto: H.Helmlechner, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Ludwigsplatz in Rosenheim mit dem Mittertor und farbigen Altstadthäusern am Abend: Foto: -wuppertaler, CC BY 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Rosafarbenes Wohn- und Geschäftshaus mit grauen Fensterläden an der Kaiserstraße in Rosenheim: Foto: -wuppertaler, CC BY 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Reihe von Wohnhäusern mit Läden im Erdgeschoss an der Kaiserstraße in Rosenheim, davor parkende Autos: Foto: Rufus46, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Gebäude des RoMed Klinikums Rosenheim mit Bäumen davor: Foto: Rufus46, CC BY-SA 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Neues helles Bürogebäude des Gründerzentrums Stellwerk 18 neben dem Bahnhof Rosenheim: Foto: Team Stellwerk18, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Frau mit Schlüssel tritt morgens aus der Haustür eines sanierten Altbaus: KI-Symbolbild, keine echte Person
- Helle, sanierte und möblierte Wohnung mit Schlüssel und Grundriss auf dem Esstisch: KI-Symbolbild, keine konkrete Wohnung
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