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Kapitalanlage-Immobilien in Pfaffenhofen an der Ilm. Ihr Einkommen ist da. Jetzt fehlt nur der Plan fürs Vermögen.
Pfaffenhofen liegt an der A9 zwischen Ingolstadt und München. In der Stadt gibt es mehr Arbeitsplätze, als Beschäftigte dort wohnen. Wer hier gut verdient, spart oft regelmäßig, doch auf dem Konto wird daraus wenig. Eine vermietete Wohnung baut Vermögen auf, und Mieter und Finanzamt helfen mit.
Geschrieben von Luis Otte, Gründer von IMOVIA
Geprüft am 02.11.2026 · alle Zahlen mit Quelle
Kurz gesagt
Für die Stadt Pfaffenhofen an der Ilm allein gibt es keinen frei veröffentlichten amtlichen Kaufpreis. Im ganzen Landkreis kostete 2025 eine gebrauchte Eigentumswohnung über 45 m² im Mittel rund 4.000 € je Quadratmeter, eine neue rund 5.800 €2. Die Kaltmiete in bestehenden Verträgen lag in der Stadt beim Zensus 2022 bei 8,69 € je Quadratmeter3. Mit diesen Werten deckt die Miete rund 43 % der Monatsrate5. Für eine Kapitalanlage müssen Preis und Miete zusammenpassen, ob in Pfaffenhofen oder in einer anderen gefragten Region. Um die Wohnung kümmert sich eine Hausverwaltung. Wir beraten Sie per Video oder in unserem Büro in Nürtingen.
Inhalt13 Kapitel
- Kaufpreise im Landkreis
- Festgeld, Aktien oder Immobilie
- So funktioniert die Kapitalanlage
- Wohnwetterkarte 2026
- Wohnungsmarkt in Zahlen
- Mieten in Pfaffenhofen
- Mietrendite in Pfaffenhofen
- Regeln für Vermieter
- Einwohner, Preise und Arbeitsplätze
- Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie
- Beispielrechnung
- Ihre Ansprechpartner
- Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Pfaffenhofen
Das machen die Pfaffenhofener richtig
- 01
Sie leben in einer Stadt mit wenig Arbeitslosigkeit. 2025 lag die Quote bei 3,2 %6, in Bayern bei 4 %.
- 02
Sie wohnen dort, wo Arbeit ist. 9.181 Beschäftigte kommen jeden Tag zum Arbeiten nach Pfaffenhofen4.
- 03
Sie entscheiden mit Ruhe. Bei einem Wohnungskauf ist Abwarten oft klüger als Eile.
- 04
Sie planen voraus. Wer jung beginnt, gibt seinem Vermögen mehr Jahre zum Wachsen.
Und trotzdem
Kaufpreise im Landkreis Pfaffenhofen. Die Miete deckt weniger als die Hälfte.
Eine Wohnung in der eigenen Stadt fühlt sich vertraut an. Rechnet man mit den amtlichen Durchschnittswerten, bleibt aber jeden Monat eine große Lücke, die Sie selbst schließen müssten.
- 4.000 €
kostete 2025 im Landkreis Pfaffenhofen ein Quadratmeter gebrauchte Eigentumswohnung im Mittel, gerundet. 2024 waren es 3.800 €, ein Plus von 5,3 %.2
Für Sie heißt dasFür 60 m² sind das rund 240.000 €. Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer zahlen Sie zusätzlich.
- 1.200 €
Monatsrate für diese Wohnung, wenn die Bank alles finanziert, mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung. In bestehenden Verträgen brachten 60 m² in der Stadt 2022 im Schnitt rund 521 € Kaltmiete.5
Für Sie heißt dasDie Miete deckt damit rund 43 % der Rate. Mehr als die Hälfte bliebe jeden Monat an Ihnen hängen.
- 5.800 €
kostete 2025 im Landkreis ein Quadratmeter neue Eigentumswohnung im Mittel, 1,7 % weniger als 2024.2
Für Sie heißt dasNeu gebaut kostet fast anderthalbmal so viel wie gebraucht. Die Miete steigt nicht im gleichen Maß.
- 8,69 €
betrug beim Zensus 2022 die Kaltmiete je Quadratmeter in bestehenden Verträgen in der Stadt. Im Schnitt von Bayern waren es 8,74 €.3
Für Sie heißt dasDie Mieten liegen etwa im Schnitt von Bayern. Bei Kaufpreisen um 4.000 € je Quadratmeter reicht das nicht für die Rate.
Fleißig sparen ist der erste Schritt. Der zweite ist der richtige Ort für Ihr Geld.
So gerechnet: ohne Steuervorteil und mit Mieten aus bestehenden Verträgen. Neue Mietverträge liegen meist höher. Ein Teil der Rate ist Tilgung und baut Ihr Vermögen auf.
Was viele schon nutzen
Festgeld, Aktien oder Immobilie als Kapitalanlage? Ein ehrlicher Vergleich.
Vermutlich haben Sie schon etwas davon. Jede dieser Lösungen hat ihre Stärke, aber auch eine Schwäche.
- 001
Festgeld und Sparkonto
Planbar und ohne Kursrisiko.
Nach der Teuerung bleibt kaum etwas. Täglich verfügbares Geld brachte im Euroraum im Juli 2026 im Schnitt 0,28 %7, die Preise stiegen 2025 um 2,2 %8.
- 002
Aktien und Fonds
Langfristig mit Chancen auf Wachstum.
Die Kurse gehen auf und ab. Sie zahlen alles selbst ein, niemand beteiligt sich an Ihrem Vermögensaufbau.
- 003
Rente über den Betrieb
Häufig mit einem Zuschuss.
Das Geld ist lange gebunden. Später werden meist Steuern fällig und oberhalb eines Freibetrags Krankenkassenbeiträge9,10.
- 004
Eine Wohnung in Pfaffenhofen kaufen
Sie kennen die Stadt.
Mit Landkreis-Preis und Zensus-Miete deckt die Miete nur rund 43 % der Rate5. Den Rest tragen Sie selbst.
- 005
Und wenn es eine Lösung gäbe, die alles verbindet?
Ohne dass Sie auf etwas verzichten müssen.
Ein Blick nach vorn
Mit einer Kapitalanlage-Immobilie vorsorgen. Ein Abend im Jahr 2036.
Ein Sommerabend in Pfaffenhofen. Sie sitzen am Hauptplatz und schauen auf die Abrechnung, die gestern kam. Ihre Wohnung steht in einer Region, in der viele eine Wohnung suchen, und ist vermietet. Der Kredit ist deutlich kleiner geworden, und das Finanzamt hat Jahr für Jahr einen Teil getragen. Mieterwechsel und Reparaturen hat die Hausverwaltung erledigt, nicht Sie.
- Eigentum, das Sie anfassen können
- Die Bank gibt den größten Teil
- Mieter und Steuer zahlen mit
- Mehr Netto durch die Steuer
- Kaum Arbeit für Sie
- Nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen11
Genau dafür gibt es IMOVIA
Kapitalanlage mit IMOVIA. Eine passende Wohnung in einer gefragten Gegend.
Wir, Luis Otte und Hannes Ruopp, haben IMOVIA in Nürtingen gegründet. Jeder soll mit Immobilien Vermögen aufbauen können, auch ohne Vorwissen und ohne viel Zeit. Sie kaufen eine sanierte, vermietete Wohnung, die Bank finanziert den Kauf, und wir begleiten Sie bei jedem Schritt.
Wir finden die passende Wohnung
Saniert oder neu, schon vermietet, dort, wo viele eine Wohnung suchen. Vorher prüfen wir Zahlen und Unterlagen.
Wir begleiten die Finanzierung
Unser Finanzierungspartner vergleicht die Angebote vieler Banken für Sie. Wir bleiben bis zum Notartermin dabei.
Bei diesen und weiteren Banken reicht unser Finanzierungspartner Anträge ein, bei Sparkassen und Volksbanken bei einzelnen Instituten.
Die Verwaltung kümmert sich
Eine Hausverwaltung regelt Mieter, Nebenkosten und Reparaturen. Sie erhalten jedes Jahr die Abrechnung.
Das Prinzip in gut 2 Minuten
Beschäftigte pendeln jeden Tag zum Arbeiten nach Pfaffenhofen. Wo Arbeit ist, werden Wohnungen gebraucht.4
- 1.165 €zahlt der Mieter
- 310 €Steuervorteil vom Finanzamt
- 95 €zahlen Sie selbst
Beispielrechnung12, gerundet, ab dem 4. Jahr: Rate 1.500 € (Zins und Tilgung) und 70 € nicht umlagefähige Kosten im Monat, Miete mit leichter Steigerung, Steuererstattung rund 3.700 € pro Jahr. In den Jahren 1 bis 3 liegt Ihr Anteil im Beispiel bei rund 0 €, weil die Sanierung zusätzlich rund 5.640 € Steuern pro Jahr zurückbringt.
Wohnwetterkarte 2026
Wo würden Sie eine Immobilie kaufen? Logisch: dort, wo es rot ist.
Die Wohnwetterkarte 2026 zeigt rot, wo viele Menschen eine Wohnung suchen und zu wenig neu gebaut wird13. Pfaffenhofen an der Ilm liegt auf der Karte im roten Bereich entlang der A9 zwischen Ingolstadt und München. Nach Süden Richtung München wird die Farbe noch dunkler.
- 01
Gefragte Gegend
Wo viele eine Wohnung suchen, steht sie selten lange leer. Die Karte schaut drei bis fünf Jahre voraus und sagt nichts über künftige Preise.
- 02
Passender Preis
Je besser der Kaufpreis zur Miete passt, desto weniger zahlen Sie jeden Monat drauf.
- 03
Saniert oder neu
Dann fallen in den ersten Jahren möglichst keine großen Arbeiten an. Über unsere Bauträger-Partner bekommen wir solche Wohnungen in mehreren roten Regionen Deutschlands.
Rot allein reicht aber nicht, auch der Preis muss stimmen. Darum suchen wir in allen roten Regionen Deutschlands nach einer Wohnung, deren Zahlen für Sie aufgehen. Wo sie am Ende steht, ist zweitrangig, die Hausverwaltung ist vor Ort.
Passende Wohnung findenPfaffenhofen an der Ilm in Zahlen
Wohnungsmarkt Pfaffenhofen an der Ilm in Zahlen. Amtlich und mit Gebiet.
Fast alle Werte gelten für die Stadt. Nur die Kaufpreise gibt es frei allein für den ganzen Landkreis, das steht jeweils dabei. Die Zensus-Mieten von 2022 kommen aus laufenden Verträgen.
| Kennzahl | Wert | Art |
|---|---|---|
| Einwohner (31.12.2025) | 27.2281 | Amtliche Statistik |
| Einwohner (31.12.2024) | 26.99614 | Amtliche Statistik |
| Fläche | 92,63 km²1 | Amtliche Statistik |
| Arbeitsplätze mit Sozialversicherung in der Stadt | 13.5014 | Amtliche Statistik |
| Beschäftigte, die in der Stadt wohnen | 12.4624 | Amtliche Statistik |
| Pendeln zum Arbeiten in die Stadt | 9.1814 | Amtliche Statistik |
| Pendeln zum Arbeiten aus der Stadt | 8.1444 | Amtliche Statistik |
| Arbeitslosenquote 2025 | 3,2 % (Bayern 4 %)6 | Amtliche Statistik |
| Wohnungen | 12.9883 | Zensus 2022 |
| Wohnfläche je Wohnung | 103,04 m²3 | Zensus 2022 |
| Kaltmiete je m², bestehende Verträge | 8,69 € (Bayern 8,74 €)3 | Zensus 2022 |
| Leer stehende Wohnungen | 4,02 % (Bayern 4,24 %)3 | Zensus 2022 |
| Von Eigentümern bewohnt | 47,31 % (Bayern 49,26 %)3 | Zensus 2022 |
| Gebrauchte Eigentumswohnung je m², Landkreis Pfaffenhofen, 2025 (gerundet) | 4.000 €2 | Gutachterausschuss |
| Gebrauchte Eigentumswohnung je m², Landkreis Pfaffenhofen, 2024 (gerundet) | 3.800 €2 | Gutachterausschuss |
| Neue Eigentumswohnung je m², Landkreis Pfaffenhofen, 2025 (gerundet) | 5.800 €2 | Gutachterausschuss |
| Grunderwerbsteuer | 3,5 %15 | Gesetz |
| Mietpreisbremse | gilt bis 31.12.202916 | Verordnung |
Jede Zahl mit Quelle und Stand unten auf der Seite. Amtliche Zahlen haben wir nicht verändert, nur gerundet.
Mieten
Mieten in Pfaffenhofen an der Ilm. Etwa im Schnitt von Bayern.
In laufenden Mietverträgen zahlten Mieter in Pfaffenhofen beim Zensus 2022 im Schnitt 8,69 € kalt je Quadratmeter3. Das ist fast genau der Schnitt von Bayern und mehr als in ganz Deutschland. Auch hier gilt bei neuen Verträgen die Mietpreisbremse: höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Neubauten und die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung sind ausgenommen17.
| Miete | je m² | Art |
|---|---|---|
| Pfaffenhofen an der Ilm, bestehende Mietverträge | 8,69 €3 | Zensus 2022 |
| Bayern, bestehende Mietverträge | 8,74 €3 | Zensus 2022 |
| Deutschland, bestehende Mietverträge | 7,28 €3 | Zensus 2022 |
Kaltmieten je m² Wohnfläche aus dem Zensus 2022, also aus laufenden Verträgen. Neue Verträge liegen oft höher. Die Stadt hat einen Mietspiegel, einen Durchschnittswert daraus konnten wir online nicht am Original prüfen.
Mietrendite
Mietrendite in Pfaffenhofen an der Ilm. In vier Zeilen gerechnet.
Die Mietrendite sagt, wie viel Kaltmiete ein Jahr im Verhältnis zum Kaufpreis bringt. Monatsmiete mal zwölf, geteilt durch den Kaufpreis. Teilen Sie den Kaufpreis durch die Jahresmiete, sehen Sie, wie viele Jahresmieten Sie bezahlen. Im Renditerechner geht das auch mit Ihren eigenen Zahlen.
So rechnen wir, Beispiel 60 m²
- Kaufpreis: 60 m² × 4.000 € (Landkreis, Mittel 2025)240.000 €
- Jahresmiete: 60 m² × 8,69 € × 12 Monate6.257 €
- Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete38,4 Jahresmieten
- Mietrendite vor Kosten52,6 %
Eigene Beispielrechnung mit dem Kaufpreis für den ganzen Landkreis (2025, gerundet) und der Miete aus laufenden Verträgen in der Stadt (2022). Nicht eingerechnet sind Kaufnebenkosten, Verwaltung und Rücklage. Die Beispielwohnung weiter unten mit angenommenen Werten (300.000 €, 1.100 € Miete im Monat) kommt auf 4,4 %.
Recht
Regeln für Vermieter in Pfaffenhofen an der Ilm. Was Sie wissen sollten.
Diese Regeln gelten für Wohnungen in Pfaffenhofen an der Ilm. Sie schützen Mieter. Für Sie als Vermieter heißt das: Die Miete darf steigen, aber nur in Grenzen. Steht Ihre Wohnung woanders, gelten die Regeln dort. Stand November 2026.
- 01
Mietpreisbremse
Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, also der üblichen Miete für eine ähnliche Wohnung im Ort. Ausnahmen gibt es zum Beispiel für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal genutzt und vermietet wurden, und für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. War schon die Miete des Vormieters höher, darf die neue Miete genauso hoch sein. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.18
- 02
Kappungsgrenze
Erhöhen Sie in einem laufenden Mietvertrag die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete, also die übliche Miete am Ort (zum Beispiel laut Mietspiegel), darf sie in drei Jahren um höchstens 15 % steigen. Ohne diese Verordnung wären es 20 %. Für Erhöhungen nach einer Modernisierung und für Staffelmieten (feste Erhöhungen im Vertrag) oder Indexmieten (Miete folgt den Verbraucherpreisen) gelten eigene Regeln. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.18
- 03
Kündigungssperrfrist
Wohnte der Mieter schon in der Wohnung, als das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde, darf ein Käufer frühestens 10 Jahre nach dem ersten Verkauf wegen Eigenbedarf kündigen, also weil er die Wohnung für sich oder seine Familie braucht. Das Gleiche gilt für eine Kündigung, weil er die Wohnung sonst nicht angemessen wirtschaftlich verwerten kann und dadurch große Nachteile hätte. Ohne diese Verordnung wären es 3 Jahre. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.18
- 04
Grunderwerbsteuer
Beim Kauf zahlen Sie in Bayern 3,5 % des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer. Das ist eine Steuer, die beim Kauf einer Wohnung oder eines Grundstücks einmal anfällt.19
Entwicklung
Wächst Pfaffenhofen an der Ilm? Einwohner, Preise und Arbeitsplätze.
Ja. Die Stadt hatte Ende 2025 knapp 1 % mehr Einwohner als ein Jahr zuvor. Gebrauchte Wohnungen im Landkreis wurden 2025 wieder teurer. Und es pendeln mehr Menschen zum Arbeiten herein als hinaus.
- +0,9 %Einwohner Ende 2025 im Vergleich zum Vorjahr: 27.228 statt 26.9961,14
- +5,3 %Preis je m² für gebrauchte Eigentumswohnungen im Landkreis 2025 gegenüber 20242
- −1,7 %Preis je m² für neue Eigentumswohnungen im Landkreis 2025 gegenüber 20242
- 9.181Beschäftigte pendeln nach Pfaffenhofen, 8.144 pendeln hinaus4
Ehrlich gesagt
Chancen und Risiken in Pfaffenhofen an der Ilm. Mit echten Zahlen.
Jede Stadt hat Stärken und Schwächen. Hier steht beides, gemessen an amtlichen Zahlen und am Schnitt von Bayern.
Das spricht für Pfaffenhofen an der Ilm
Das sollten Sie wissen
- In Pfaffenhofen an der Ilm gilt die Mietpreisbremse16. Bei einer neuen Vermietung darf die Miete meist höchstens 10 % über der ortsüblichen Miete liegen.
- Der Zins ist nur für eine feste Zeit sicher. Danach kann die Rate steigen.
- Ihr Geld steckt lange in der Wohnung. Ein schneller Verkauf kostet oft Zeit und Geld.
Passt das zu Ihnen?
Für wen eine Kapitalanlage in Pfaffenhofen an der Ilm passt.
Passt zu Ihnen, wenn …
- Sie haben ein festes Einkommen, etwa ab 3.000 € netto im Monat.
- Sie denken an 10 Jahre und länger.
- Sie möchten sich nicht selbst um Mieter, Reparaturen und Verwaltung kümmern.
- Sie haben ein kleines Polster für unerwartete Kosten.
Eher nicht, wenn …
- Sie brauchen das Geld in den nächsten Jahren.
- Ihr Einkommen schwankt stark oder ist unsicher.
- Sie zahlen schon hohe Kredite ab.
- Sie suchen eine Geldanlage ganz ohne Risiko.
Was Sie davon haben
Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie. In Euro und im Leben.
Ergebnis
9.930 €Mehr von dem behalten, was Sie verdienen.
So viel Steuer kommt im Beispiel im ersten Jahr zurück, durch Abschreibung (den Wertverlust, den Sie absetzen dürfen), Zinsen und Sanierungskosten12.
Freiheit
Kaum ZeitKein Mieter ruft Sie an.
Die Hausverwaltung kümmert sich um Mieter und Reparaturen. Sie bekommen einmal im Jahr die Abrechnung für die Steuer.
Sicherheit
1.100 €Ein Wert, der bleibt.
Miete jeden Monat im Beispiel. Und etwas, das Sie an Ihre Familie weitergeben können.
Zahlen
122.400 €Aus rund 95 € im Monat werden in 10 Jahren 122.400 € Vermögen.
Im Beispiel liegt Ihr Anteil in den ersten 3 Jahren bei rund 0 €, ab Jahr 4 bei rund 95 € im Monat. Mit den Kaufnebenkosten setzen Sie in 10 Jahren insgesamt rund 14.500 € ein12.
Mehr Vermögen mit weniger eigenem Geld
Der Unterschied ist der Hebel. Beim Konto und beim ETF arbeitet nur Ihr eigenes Geld. Bei der Wohnung zahlen Bank, Mieter und Finanzamt mit. Deshalb wächst das Vermögen schneller, obwohl Sie weniger selbst einsetzen.
Aus rund 14.500 € eigenem Geld werden im Beispiel 122.400 € Vermögen. Das ist rund das 8-Fache.
Beispielrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide12: Tagesgeld mit 1 %, ETF mit 7 % pro Jahr, mit 27.600 € eigenem Einsatz in 10 Jahren. Die Wohnung braucht im Beispiel rund 14.500 € eigenes Geld, Kaufnebenkosten eingerechnet. Wohnung 300.000 € mit 2 % Wertsteigerung, zu versteuerndes Einkommen 75.000 €. Keine Anlageberatung.
Rechner
Kapitalanlage in Pfaffenhofen an der Ilm nach Steuern. Rechnen Sie selbst.
Eine gebrauchte 60-m²-Wohnung zum Preis von rund 4.000 € je m² (Oberer Gutachterausschuss Bayern, Landkreis Pfaffenhofen a.d.Ilm, Weiterverkauf 2025, gerundet) 5 und mit der Miete in bestehenden Verträgen (Zensus 2022) von rund 8,69 € je m² 3. Schieben Sie den Regler auf Ihr Einkommen.
- Rate an die Bank
- 1.200 € im Monat
- Miete, die hereinkommt
- 520 € im Monat
- Steuererstattung
- 260 € im Monat
- Ihr Anteil nach Steuern
- 420 € im Monat
Davon sind rund 300 € Tilgung. Damit gehört Ihnen jeden Monat ein Stück mehr der Wohnung. Ohne Steuer wären es rund 680 €.
Modellrechnung für das erste Jahr 20: ledig, ohne Kirchensteuer, ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Ab dem zweiten Jahr sinken die Zinsen und damit auch die Erstattung. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassen
Beispielrechnung für Anleger aus Pfaffenhofen an der Ilm
Beispielrechnung Kapitalanlage-Immobilie. Jede Annahme offen.
Die Beispielwohnung entspricht keiner Durchschnittswohnung in Pfaffenhofen. Mit Landkreis-Preis und Zensus-Miete deckt die Miete dort nur rund 43 % der Rate. Gerechnet ist mit 75.000 € zu versteuerndem Einkommen, also rund 7.700 € brutto im Monat. Mit höherem Einkommen wächst der Steuervorteil. Sie bekommen ihn mit der Steuererklärung, auf Antrag auch monatlich über weniger Lohnsteuer.
- Kaufpreis der Wohnung
- 300.000 €
- Miete im Monat (Start)
- 1.100 €
- Zins und Tilgung
- 4,5 % und 1,5 %
- Abschreibung pro Jahr
- 4 % (mit Gutachten zur Restnutzungsdauer, sonst meist 2 %)
- Wertsteigerung pro Jahr (Annahme)
- 2 %
- Kaufnebenkosten, einmalig
- 21.000 €
- Ihr Anteil im Monat, Jahr 1 bis 3
- rund 0 €
- Ihr Anteil im Monat, ab Jahr 4
- rund 95 €
| Zu versteuerndes Einkommen | Steuererstattung im 1. Jahr |
|---|---|
| 50.000 € | rund 7.780 € |
| 75.000 € | rund 9.930 € |
| 100.000 € | rund 10.640 € |
Modellrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide12, ledig, Tarif 2026. Der Steuereffekt ist in den ersten Jahren am größten und fällt danach geringer aus. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassenWir sind für Sie da
Ihre Ansprechpartner für Kapitalanlagen in Pfaffenhofen an der Ilm. Luis Otte und Hannes Ruopp.
Wir haben IMOVIA in Nürtingen gegründet. Ein Callcenter gibt es bei uns nicht. Mit Kunden aus Pfaffenhofen sprechen wir meist per Video, gern auch persönlich in unserem Büro.
Luis kommt aus dem Vertrieb und dem Marketing. Er sorgt dafür, dass Sie schnell und einfach zu Ihrer Wohnung kommen.
Mehr über Luis
Hannes kennt den Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien und Finanzierungen aus der Praxis.
Mehr über Hannes- 01
Unser Büro ist im Nürtinger Tor
Kirchstraße 34 bis 36, 72622 Nürtingen, mit Parkhaus im Haus. Aus Pfaffenhofen geht es am schnellsten per Video.
- 02
Wir kennen Finanzierungen aus der Praxis
Unser Hintergrund liegt im Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien, in der Finanzierungsvermittlung und im Performance-Marketing.
- 03
Wir sagen auch Nein
Passt eine Wohnung nicht zu Ihrem Einkommen, sagen wir Ihnen das. Ein schlechter Kauf hilft niemandem.
Unser Versprechen
Jede Wohnung bewertet vor dem Kauf ein unabhängiger Gutachter.
Er prüft, ob der Kaufpreis zum Wert der Wohnung passt.
Aus unserem Google-Profil
Erfahrungen mit IMOVIA Immobilien. Bewertungen aus unserem Google-Profil.
★★★★★„Es wurde alles sehr verständlich erklärt. Ich bin mit den erbrachten Leistungen sehr zufrieden.“
★★★★★„Man fühlt sich direkt gut aufgehoben und merkt, dass hier Wert auf Qualität und Kundenzufriedenheit gelegt wird.“
★★★★★„Top beraten worden, wurde genau auf meine Ansprüche geachtet! Jederzeit zu empfehlen!“
Wir zeigen Bewertungen aus unserem Google-Profil im Wortlaut. Ob die Verfasser bei uns gekauft haben, prüfen wir nicht gesondert.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Pfaffenhofen an der Ilm
Lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie in Pfaffenhofen an der Ilm?
Die Stadt wächst und hat viele Arbeitsplätze. Mit dem Kaufpreis im Landkreis und der Zensus-Miete deckt die Miete aber nur rund 43 % der Rate5. Ob sich eine bestimmte Wohnung für Sie lohnt, rechnen wir im Gespräch mit Ihrem Einkommen nach.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Pfaffenhofen?
Einen frei veröffentlichten Schnitt allein für die Stadt gibt es nicht. Im Landkreis Pfaffenhofen kosteten gebrauchte Wohnungen über 45 m² 2025 im Mittel rund 4.000 € je Quadratmeter, 2024 rund 3.800 €. Neue Wohnungen lagen 2025 bei rund 5.800 €2. In der Stadt selbst können die Preise anders liegen.
Wie hoch ist die Mietrendite in Pfaffenhofen?
Mit dem Landkreis-Preis und der Zensus-Miete der Stadt rund 2,6 % im Jahr vor Kosten. Die Wohnung kostet dann etwa 38,4 Jahresmieten5. Das ist eine grobe Orientierung, weil der Preis für den ganzen Landkreis gilt.
Wie hoch ist die Kaltmiete in Pfaffenhofen?
Gilt in Pfaffenhofen an der Ilm die Mietpreisbremse?
Ja. Pfaffenhofen a.d.Ilm steht in der Mietpreisbremse-Verordnung des Landes. Sie gilt bis 31.12.2029. Ob sie verlängert wird, ist noch offen. Eine neue Miete darf dann höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen16. Ausgenommen sind Neubauten und die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung17.
Ich arbeite in Ingolstadt oder München. Ist das für die Finanzierung wichtig?
Nein. Die Bank schaut auf Ihr Einkommen, Ihre Ausgaben, laufende Kredite und darauf, ob Ihr Vertrag unbefristet ist. Wo Ihr Arbeitgeber sitzt, ist dafür egal.
Muss meine Kapitalanlage in Pfaffenhofen stehen?
Nein. Entscheidend sind viele Wohnungssuchende in der Gegend und ein Preis, der zur Miete passt. Die Wohnwetterkarte 2026 zeigt solche Regionen in ganz Deutschland rot13. Dort suchen wir die Wohnung, deren Zahlen für Sie stimmen.
Welche Risiken hat eine Kapitalanlage-Immobilie?
Endet die Zinsbindung, kann der neue Zins höher sein. Die Rate ist auch fällig, wenn Ihr Einkommen einmal fehlt, deshalb brauchen Sie eine Reserve. Bei einem Mieterwechsel kann Miete ausfallen. Große Arbeiten am Gebäude zahlen alle Eigentümer zusammen. Und eine Wohnung verkauft man nicht über Nacht. All das besprechen wir vor dem Kauf.
Wer prüft, ob der Preis stimmt?
Vor dem Kauf bewertet ein unabhängiger Gutachter jede Wohnung aus unserem Angebot. Er prüft, ob der Preis zum Wert passt. Zusätzlich sehen wir uns Mietvertrag, Zahlen und Unterlagen an.
Wie viel Geld brauche ich für den Anfang?
Oft so viel wie die Kaufnebenkosten. Am meisten macht die Grunderwerbsteuer aus, in Bayern 3,5 %15. Dazu kommen Notar und Grundbuch. Mehr dazu im Ratgeber Kapitalanlage ohne viel Eigenkapital.
Wie läuft die Beratung aus Pfaffenhofen?
Meist per Video, ein Handy oder Laptop genügt. Persönlich finden Sie uns im Nürtinger Tor, Kirchstraße 34 bis 36 in Nürtingen.
So geht es los
So kaufen Sie Ihre Kapitalanlage-Immobilie. In vier Schritten.
- 1
Kurzer Check
Vier Fragen, rund zwei Minuten. Kostenlos und unverbindlich.
- 2
Erstgespräch am Telefon
Wir rufen Sie an. Sie erzählen, was Sie vorhaben, wir sagen ehrlich, ob es passt.
- 3
Konzept per Video
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- 4
Kauf, dann Ruhe
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Vier kurze Fragen. Danach rufen wir Sie an und rechnen mit Ihren echten Zahlen.
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Kein Verkaufsdruck. Passt es nicht, sagen wir Ihnen das.
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Quellen
20 Belege anzeigen
- Statistisches Bundesamt, Gemeindeverzeichnis-Informationssystem GV-ISys: Alle politisch selbständigen Gemeinden mit ausgewählten Merkmalen am 30.09.2026 (3. Quartal); Fläche und Bevölkerung (auf Grundlage des Zensus 2022) am 31.12.2025. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern: Immobilienmarktbericht Bayern 2026, Kap. 9.2, Tabelle „ETW, mittlere Wohnflächenpreise (€/m²)“, S. 168. Landkreis Pfaffenhofen a.d.Ilm (Werte für den ganzen Landkreis, die Stadt wird nicht getrennt ausgewiesen): Neubauten 2023 5.700, 2024 5.900, 2025 5.800 €/m² (−1,7 %); Weiterverkäufe 2023 4.300, 2024 3.800, 2025 4.000 €/m² (+5,3 %). Bayern Weiterverkäufe 2025: 3.000 €/m². Eigentumswohnungen über 45 m², Mittelwerte, gerundet; Daten der örtlichen Gutachterausschüsse Quelle öffnen
- Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Ergebnisse des Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen (Blatt CSV-Wohnungen), Stichtag 15.05.2022. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Gemeindedaten aus der Beschäftigungsstatistik, sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am 30.06.2025 nach Wohn- und Arbeitsort, Ein- und Auspendler über die Gemeindegrenze. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Eigene Rechnung IMOVIA: 60 m² × 4.000 €/m² (Oberer Gutachterausschuss Bayern, Landkreis Pfaffenhofen a.d.Ilm, Weiterverkauf 2025, gerundet) = 240.000 €; Rate bei voller Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung = 1.200 € im Monat; Kaltmiete 60 m² × 8,69 €/m² (Stadt Pfaffenhofen a.d.Ilm, Zensus 2022, bestehende Verträge) = 521,40 €, rund 521 € = rund 43 % der Rate. Jahresmiete 6.257 €; 240.000 / 6.257 = 38,4 Jahresmieten; 6.257 / 240.000 = 2,6 % vor Kosten. Achtung: Kaufpreis für den ganzen Landkreis (2025), Miete für die Stadt (2022); ohne Kaufnebenkosten, laufende Kosten wie Verwaltung und Rücklage und ohne Steuern. Modellrechnung, keine Zusage
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Arbeitslosenquoten Gemeinden, Zeitreihe Datenstand Dezember 2025, Blatt Gesamt (bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen; nur Gemeinden ab 15.000 zivilen Erwerbspersonen). Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- EZB und Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik vom 02.09.2026: täglich fällige Einlagen privater Haushalte im Euroraum im Schnitt 0,28 % (Juli 2026) Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt, 16.01.2026: Inflationsrate 2025 im Jahresdurchschnitt 2,2 % Quelle öffnen
- § 22 Nr. 5 Einkommensteuergesetz: Leistungen aus Pensionsfonds, Pensionskassen und Direktversicherungen (Betriebsrente) sind im Alter steuerpflichtig, soweit die Beiträge steuerfrei waren Quelle öffnen
- § 229 und § 226 Abs. 2 SGB V: Renten der betrieblichen Altersversorgung sind Versorgungsbezüge und in der gesetzlichen Krankenversicherung beitragspflichtig, oberhalb eines Freibetrags Quelle öffnen
- § 23 Einkommensteuergesetz: Gewinn aus dem Verkauf privater Immobilien nach mehr als 10 Jahren steuerfrei; bei Erbe und Schenkung zählt die Besitzzeit des Vorbesitzers mit Quelle öffnen
- IMOVIA-Steuer-Guide, Beispielrechnung: Wohnung 300.000 €, 4,5 % Zins, 1,5 % Tilgung, Kaltmiete 1.100 €, 4 % Abschreibung, 2 % Wertsteigerung pro Jahr, Einkommensteuertarif 2026, ledig. Modellrechnung, keine Steuer- oder Anlageberatung.
- BPD Immobilienentwicklung und bulwiengesa: Die Wohnwetterkarte. Wohnungsmärkte in Deutschland 2026, veröffentlicht 29.09.2026. Bewertet knapp 11.000 Gemeinden nach Wohnungsbedarf und Bautätigkeit, Aussicht auf die nächsten drei bis fünf Jahre, ausdrücklich keine Preisprognose. Die Farbe einer Stadt ist aus der Karte abgelesen Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt: Gemeindeverzeichnis, Gemeinden in Deutschland nach Fläche, Bevölkerung und Postleitzahl am 31.12.2024, Pfaffenhofen a.d.Ilm, St (ARS 091860143143): 26.996 Einwohner (Fortschreibung Zensus 2022) Quelle öffnen
- § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (Bundesrecht; Bayern hat keinen eigenen Satz festgesetzt). Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung, MiSchuV), GVBl. 2025 S. 718. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- § 556f Bürgerliches Gesetzbuch: Die Mietpreisbremse (§ 556d) gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und nicht für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung Quelle öffnen
- Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung, MiSchuV) vom 16.12.2025, GVBl. 2025 S. 718, geändert durch Verordnung vom 16.06.2026, GVBl. 2026 S. 334 (Nr. 2.4 und 2.4.1 Reut gestrichen, in Kraft seit 16.07.2026). § 1 mit Anlage (284 Gemeinden) gilt für Mietpreisbremse (§ 556d BGB), Kappungsgrenze 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB) und Kündigungssperrfrist zehn Jahre (§ 577a BGB); gilt vom 01.01.2026 bis 31.12.2029 Quelle öffnen
- § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG, Bundesrecht): „Die Steuer beträgt 3,5 vom Hundert.“ Bayern hat keinen eigenen Steuersatz festgesetzt, es gilt der Bundessatz (abgerufen 02.11.2026) Quelle öffnen
- Eigene Modellrechnung IMOVIA, Jahr 1: Kaufpreis = 60 m² × Kaufpreis je m² dieser Seite, volle Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung, Abschreibung 2 % im Jahr auf 80 % Gebäudeanteil (§ 7 Abs. 4 EStG, Gebäudeanteil angenommen), Kaltmiete aus dem Zensus 2022. Steuer nach § 32a EStG (Tarif ab 2026) und Solidaritätszuschlag (§§ 3, 4 SolzG), ledig, ohne Kirchensteuer. Ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Quelle öffnen
Stand: 2. November 2026. Alle Beispielrechnungen sind Modellrechnungen mit den genannten Annahmen und keine Zusage. Diese Seite ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
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- Blick über die Dächer von Pfaffenhofen an der Ilm mit Kirchturm, dahinter bewaldete Hügel: Foto: H.Helmlechner, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Hauptplatz von Pfaffenhofen mit Maibaum, Bürgerhäusern und Cafés: Foto: -wuppertaler, CC BY 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Altes Eckhaus mit rotem Dach an der Münchner Straße in Pfaffenhofen: Foto: H.Helmlechner, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Älteres Wohnhaus mit Garage am Riederweg in Pfaffenhofen: Foto: Didi43, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Großes historisches Gebäude mit Freitreppe am Hauptplatz von Pfaffenhofen: Foto: -wuppertaler, CC BY 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Mehrfamilienhäuser mit Holzbalkonen an der Dr.-Ludwig-Zamenhof-Straße in Pfaffenhofen: Foto: Renardo la vulpo, CC0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Frau mit Schlüssel tritt morgens aus der Haustür eines sanierten Altbaus: KI-Symbolbild, keine echte Person
- Helle, sanierte und möblierte Wohnung mit Schlüssel und Grundriss auf dem Esstisch: KI-Symbolbild, keine konkrete Wohnung
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