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Kapitalanlage-Immobilien in Unterhaching. Sie wohnen gut. Jetzt soll Ihr Geld wachsen.
Unterhaching grenzt direkt an München und ist mit der S-Bahn schnell in der Stadt. Wer hier lebt, hat oft eine gute Stelle und spart regelmäßig. Auf dem Konto wächst dieses Geld aber kaum. Eine vermietete Wohnung baut Vermögen auf, und Mieter und Finanzamt zahlen mit.
Geschrieben von Hannes Ruopp, Gründer von IMOVIA
Geprüft am 02.11.2026 · alle Zahlen mit Quelle
Kurz gesagt
Gebrauchte Eigentumswohnungen ab 45 m² kosteten im Landkreis München 2025 im Mittel rund 6.400 € je Quadratmeter2, neue rund 8.900 €2. Eigene Werte für Unterhaching nennt der amtliche Bericht nicht. In laufenden Mietverträgen zahlten Mieter in Unterhaching beim Zensus 2022 12 € je Quadratmeter3, viel mehr als in Bayern. Trotzdem trägt die Miete mit diesen Werten nur gut ein Drittel der Rate4. Für eine Kapitalanlage zählt, dass Preis und Miete zusammenpassen, hier oder anderswo in Deutschland. Die Wohnung betreut eine Hausverwaltung. Wir beraten per Video oder in Nürtingen.
Inhalt12 Kapitel
- Kaufpreise im Landkreis München
- Konto, ETF oder Immobilie
- So funktioniert die Kapitalanlage
- Wohnwetterkarte 2026
- Wohnungsmarkt Unterhaching in Zahlen
- Mietrendite in Unterhaching
- Regeln für Vermieter
- Einwohner, Preise und Leerstand
- Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie
- Beispielrechnung
- Ihre Ansprechpartner
- Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Unterhaching
Das machen Unterhachinger richtig
- 01
Sie leben dort, wo Wohnungen knapp sind. Beim Zensus 2022 standen in Unterhaching nur 1,72 % der Wohnungen leer3.
- 02
Sie wissen, was Wohnen im Münchner Süden kostet. Die Kaltmiete in laufenden Verträgen lag 2022 bei 12 € je Quadratmeter3.
- 03
Sie rechnen, bevor Sie unterschreiben. Genau das schützt vor einem teuren Fehler.
- 04
Sie planen für morgen. Jedes Jahr, das Ihr Geld früher arbeitet, zählt.
Und trotzdem
Kaufpreise im Landkreis München. Selbst hohe Mieten reichen nicht.
Mieten sind in Unterhaching hoch. Das klingt gut für Vermieter. Doch die Kaufpreise im Landkreis München sind noch höher. Mit Durchschnittswerten gerechnet, zahlen Sie knapp zwei Drittel der Rate selbst.
- 6.400 €
kostete 2025 ein Quadratmeter gebrauchte Eigentumswohnung im Landkreis München im Mittel, gerundet. In ganz Bayern waren es 3.000 €.2
Für Sie heißt das60 m² kosten damit rund 384.000 €. Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer kommen noch dazu.
- 1.920 €
Rate im Monat, wenn die Bank alles finanziert, mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung. 60 m² brachten in Unterhaching beim Zensus 2022 in laufenden Verträgen 720 € Kaltmiete.4
Für Sie heißt dasDie Miete trägt nur rund 38 % der Rate. Über 1.000 € im Monat zahlen Sie selbst.
- 12 €
Kaltmiete je Quadratmeter zahlten Mieter in Unterhaching beim Zensus 2022. In Bayern waren es 8,74 €, in Deutschland 7,28 €.3
Für Sie heißt dasWer selbst zur Miete wohnt, zahlt hier viel Geld für eine Wohnung, die ihm nie gehört.
- 1,72 %
der Wohnungen in Unterhaching standen beim Zensus 2022 leer. In Bayern waren es 4,24 %.3
Für Sie heißt dasFreie Wohnungen sind selten. Das hält Mieten und Preise oben.
Unterhaching ist begehrt. Ihre Kapitalanlage darf trotzdem woanders stehen.
So gerechnet: ohne Steuervorteil und mit Mieten aus bestehenden Verträgen. Neue Mietverträge liegen meist höher. Ein Teil der Rate ist Tilgung und baut Ihr Vermögen auf.
Was viele schon nutzen
Konto, ETF oder Immobilie als Kapitalanlage? Ein ehrlicher Vergleich.
Jeder dieser Wege hat seinen Platz. Aber jeder lässt auch etwas offen.
- 001
Tagesgeld und Sparbuch
Kein Kursrisiko, Geld jederzeit da.
Der Zins bleibt hinter den Preisen zurück. Täglich verfügbares Geld brachte im Euroraum im Juli 2026 im Schnitt 0,28 %7, die Preise stiegen 2025 um 2,2 %8.
- 002
ETF-Sparplan
Günstig und breit gestreut.
Ihr Vermögen wächst nur aus eigenem Geld. In schlechten Börsenjahren trifft der Verlust allein Sie.
- 003
Betriebliche Vorsorge
Häufig mit Zuschuss vom Arbeitgeber.
Sie ist an Ihren Job gebunden. Im Alter fallen meist Steuern an und über einem Freibetrag Beiträge zur Krankenkasse9,10.
- 004
Eine Wohnung in Unterhaching kaufen
Sie kennen Ihre Nachbarschaft genau.
Mit Landkreis-Preis und Zensus-Miete trägt die Miete nur rund 38 % der Rate4.
- 005
Und wenn es eine Lösung gäbe, die alles verbindet?
Ohne dass Sie auf etwas verzichten müssen.
Ein Blick nach vorn
Mit einer Immobilie Vermögen aufbauen. So sieht 2036 aus.
Unterhaching, ein Morgen im Jahr 2036. Sie steigen in die S-Bahn wie jeden Tag. Auf Ihrem Konto ist die Miete eingegangen, ohne dass Sie etwas tun mussten. Der Kredit ist zu einem guten Teil getilgt, und das Finanzamt hat jedes Jahr mitgezahlt. Um alles im Haus hat sich die Hausverwaltung gekümmert.
- Ein echter Wert statt einer Zahl
- Den größten Teil leiht die Bank
- Miete und Steuervorteil zahlen mit
- Mehr Netto vom Brutto
- Wenig Zeit für Sie
- Verkauf nach 10 Jahren steuerfrei11
Genau dafür gibt es IMOVIA
Kapitalanlage mit IMOVIA. Wir suchen dort, wo es sich rechnet.
Wir, Luis Otte und Hannes Ruopp, haben IMOVIA in Nürtingen gegründet. Unser Ziel: Immobilien als Geldanlage für jeden, auch ohne Vorwissen. Sie kaufen eine sanierte oder neue Wohnung mit Mieter. Die Bank finanziert. Wir begleiten Sie durch jeden Schritt.
Wir finden die Wohnung
Saniert oder neu, vermietet und in einer gefragten Gegend. Zahlen, Mietvertrag und Unterlagen prüfen wir, bevor wir sie Ihnen zeigen.
Wir begleiten die Finanzierung
Unser Finanzierungspartner vergleicht Angebote vieler Banken für Sie. Bis zum Notar sind wir an Ihrer Seite.
Bei diesen und weiteren Banken reicht unser Finanzierungspartner Anträge ein, bei Sparkassen und Volksbanken bei einzelnen Instituten.
Die Hausverwaltung erledigt den Rest
Mieter, Nebenkosten und Reparaturen regelt die Verwaltung vor Ort. Sie bekommen einmal im Jahr die Abrechnung.
Das Prinzip in gut 2 Minuten
Beschäftigte pendeln zum Arbeiten nach Unterhaching. Auch sie suchen in der Nähe eine Wohnung.5
- 1.165 €zahlt der Mieter
- 310 €Steuervorteil vom Finanzamt
- 95 €zahlen Sie selbst
Beispielrechnung12, gerundet, ab dem 4. Jahr: Rate 1.500 € (Zins und Tilgung) und 70 € nicht umlagefähige Kosten im Monat, Miete mit leichter Steigerung, Steuererstattung rund 3.700 € pro Jahr. In den Jahren 1 bis 3 liegt Ihr Anteil im Beispiel bei rund 0 €, weil die Sanierung zusätzlich rund 5.640 € Steuern pro Jahr zurückbringt.
Wohnwetterkarte 2026
Wo würden Sie eine Wohnung kaufen? Logisch: dort, wo es rot ist.
Rot ist auf der Wohnwetterkarte 2026, wo viele Menschen eine Wohnung suchen und zu wenig gebaut wird13. Unterhaching liegt direkt südlich von München und ist dunkelrot, wie der ganze Raum um München. Rot sind aber auch andere Gegenden, etwa um Augsburg, Nürnberg und Stuttgart.
- 01
Gefragte Lage
Wo viele eine Wohnung suchen, ist ein Mieter meist bald gefunden. Die Karte blickt drei bis fünf Jahre nach vorn. Preise sagt sie nicht voraus.
- 02
Preis und Miete im Verhältnis
Rot und teuer hilft Ihnen wenig. Wichtig ist, dass die Miete einen großen Teil der Rate trägt.
- 03
Saniert oder neu
So kommen in den ersten Jahren möglichst keine großen Reparaturen. Über unsere Bauträger-Partner bekommen wir solche Wohnungen in mehreren roten Regionen Deutschlands.
Ihre Wohnung muss deshalb nicht in Unterhaching stehen. Wir suchen in den roten Regionen Deutschlands nach der Wohnung, bei der Ihre Zahlen aufgehen. Vor Ort sorgt die Hausverwaltung für alles, Sie müssen nicht hinfahren.
Passende Wohnung findenUnterhaching in Zahlen
Wohnungsmarkt Unterhaching in Zahlen. Mit Quelle zu jeder Zeile.
Alle Zahlen stammen von amtlichen Stellen. Die Kaufpreise gelten für den ganzen Landkreis München, gerundet auf 100 €. Die Zensus-Mieten von 2022 zeigen laufende Verträge, nicht die Mieten neuer Verträge.
| Kennzahl | Wert | Art |
|---|---|---|
| Einwohner (31.12.2025) | 26.6111 | Amtliche Statistik |
| Einwohner (31.12.2024) | 26.50714 | Amtliche Statistik |
| Einwohner je km² | 2.5661 | Amtliche Statistik |
| Arbeitsplätze mit Sozialversicherung in Unterhaching | 10.4025 | Amtliche Statistik |
| Pendeln zum Arbeiten nach Unterhaching | 8.9695 | Amtliche Statistik |
| Pendeln aus Unterhaching zur Arbeit | 10.7155 | Amtliche Statistik |
| Arbeitslosenquote 2025 | 3,9 % (Bayern 4 %)15 | Amtliche Statistik |
| Wohnungen | 13.5513 | Zensus 2022 |
| Kaltmiete je m², bestehende Verträge | 12 € (Bayern 8,74 €)3 | Zensus 2022 |
| Leer stehende Wohnungen | 1,72 % (Bayern 4,24 %)3 | Zensus 2022 |
| Von Eigentümern bewohnt | 41,76 % (Bayern 49,26 %)3 | Zensus 2022 |
| Gebrauchte Eigentumswohnung je m², Landkreis München 2025 | 6.400 €2 | Gutachterausschuss |
| Gebrauchte Eigentumswohnung je m², Landkreis München 2023 | 6.800 €2 | Gutachterausschuss |
| Neue Eigentumswohnung je m², Landkreis München 2025 | 8.900 €2 | Gutachterausschuss |
| Grunderwerbsteuer | 3,5 %16 | Gesetz |
| Mietpreisbremse | gilt bis 31.12.202917 | Verordnung |
Jede Zahl mit Quelle und Stand unten auf der Seite. Amtliche Zahlen haben wir nicht verändert, nur gerundet.
Mietrendite
Mietrendite in Unterhaching. Mit Preisen des Landkreises München.
Die Mietrendite zeigt, wie viel Miete im Jahr im Verhältnis zum Kaufpreis hereinkommt. Dafür teilen Sie die Jahresmiete durch den Kaufpreis. Für Unterhaching allein gibt es keinen amtlichen Kaufpreis, deshalb nehmen wir den Wert des Landkreises. Mit dem Renditerechner können Sie eigene Zahlen ausprobieren.
So rechnen wir, Beispiel 60 m²
- Kaufpreis: 60 m² × 6.400 € (Landkreis München 2025)384.000 €
- Jahresmiete: 60 m² × 12,00 € × 12 Monate8.640 €
- Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete44,4 Jahresmieten
- Mietrendite vor Kosten182,3 %
Beispielrechnung mit dem mittleren Preis des Landkreises München 2025 und der Zensus-Miete der Gemeinde aus laufenden Verträgen (Mai 2022), ohne Kaufnebenkosten und ohne Kosten für Verwaltung und Rücklage. Einen Mietspiegel der Gemeinde haben wir nicht gefunden. Neue Mietverträge liegen meist höher. Unsere Beispielwohnung mit angenommenen Werten (300.000 €, 1.100 € Miete im Monat) kommt auf 4,4 %.
Recht
Regeln für Vermieter in Unterhaching. Was Sie wissen sollten.
Diese Regeln gelten für Wohnungen in Unterhaching. Die Gemeinde steht in der bayerischen Mieterschutzverordnung, die bis Ende 2029 gilt. Steht Ihre Wohnung woanders, gelten die Regeln dort. Stand November 2026.
- 01
Mietpreisbremse
Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, also der üblichen Miete für eine ähnliche Wohnung im Ort. Ausnahmen gibt es zum Beispiel für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal genutzt und vermietet wurden, und für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. War schon die Miete des Vormieters höher, darf die neue Miete genauso hoch sein. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.19
- 02
Kappungsgrenze
Erhöhen Sie in einem laufenden Mietvertrag die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete, also die übliche Miete am Ort (zum Beispiel laut Mietspiegel), darf sie in drei Jahren um höchstens 15 % steigen. Ohne diese Verordnung wären es 20 %. Für Erhöhungen nach einer Modernisierung und für Staffelmieten (feste Erhöhungen im Vertrag) oder Indexmieten (Miete folgt den Verbraucherpreisen) gelten eigene Regeln. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.19
- 03
Kündigungssperrfrist
Wohnte der Mieter schon in der Wohnung, als das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde, darf ein Käufer frühestens 10 Jahre nach dem ersten Verkauf wegen Eigenbedarf kündigen, also weil er die Wohnung für sich oder seine Familie braucht. Das Gleiche gilt für eine Kündigung, weil er die Wohnung sonst nicht angemessen wirtschaftlich verwerten kann und dadurch große Nachteile hätte. Ohne diese Verordnung wären es 3 Jahre. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.19
- 04
Grunderwerbsteuer
Beim Kauf zahlen Sie in Bayern 3,5 % des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer. Das ist eine Steuer, die beim Kauf einer Wohnung oder eines Grundstücks einmal anfällt.20
Entwicklung
Wächst Unterhaching? Einwohner, Preise und Leerstand.
Ja, leicht. Ende 2025 lebten mehr Menschen in Unterhaching als ein Jahr davor. Die Preise für gebrauchte Wohnungen im Landkreis München blieben 2025 gleich, nachdem sie 2024 gesunken waren.
- +0,4 %Einwohner Ende 2025 im Vergleich zum Vorjahr: 26.611 statt 26.5071,14
- 6.400 €je m² kosteten gebrauchte Wohnungen im Landkreis München 2025, 2023 waren es noch 6.800 €2
- 1,72 %der Wohnungen standen beim Zensus 2022 leer, in Bayern 4,24 %3
- 10.715Beschäftigte pendeln aus Unterhaching zur Arbeit, 8.969 kommen herein5
Ehrlich gesagt
Chancen und Risiken in Unterhaching. Mit echten Zahlen.
Jede Stadt hat Stärken und Schwächen. Hier steht beides, gemessen an amtlichen Zahlen und am Schnitt von Bayern.
Das spricht für Unterhaching
- Von 100 Wohnungen in Unterhaching standen beim Zensus 2022 nur rund 1,7 leer3. Im Land war der Anteil mit 4,2 % höher.
- Mit jeder Rate tilgen Sie einen Teil des Kredits. So gehört Ihnen die Wohnung Monat für Monat ein Stück mehr.
Das sollten Sie wissen
- Unterhaching ist eher ein Wohnort: 10.715 Beschäftigte fahren zur Arbeit hinaus, 8.969 kommen herein5.
- Bei einer gebrauchten 60-m²-Wohnung trägt die Miete hier rund 38 % der Rate4. Den Rest zahlen Sie anfangs selbst, ein Teil davon ist Tilgung.
- Unterhaching steht in der Verordnung zur Mietpreisbremse17. Wer neu vermietet, darf meist höchstens 10 % über die ortsübliche Miete gehen.
Passt das zu Ihnen?
Für wen eine Kapitalanlage in Unterhaching passt.
Passt zu Ihnen, wenn …
- Sie haben ein festes Einkommen, etwa ab 3.000 € netto im Monat.
- Sie denken an 10 Jahre und länger.
- Sie möchten sich nicht selbst um Mieter, Reparaturen und Verwaltung kümmern.
- Sie haben ein kleines Polster für unerwartete Kosten.
Eher nicht, wenn …
- Sie brauchen das Geld in den nächsten Jahren.
- Ihr Einkommen schwankt stark oder ist unsicher.
- Sie zahlen schon hohe Kredite ab.
- Sie suchen eine Geldanlage ganz ohne Risiko.
Was Sie davon haben
Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie. In Euro und im Leben.
Ergebnis
9.930 €Mehr von dem behalten, was Sie verdienen.
So viel Steuer kommt im Beispiel im ersten Jahr zurück, durch Abschreibung (den Wertverlust, den Sie absetzen dürfen), Zinsen und Sanierungskosten12.
Freiheit
Kaum ZeitKein Mieter ruft Sie an.
Die Hausverwaltung kümmert sich um Mieter und Reparaturen. Sie bekommen einmal im Jahr die Abrechnung für die Steuer.
Sicherheit
1.100 €Ein Wert, der bleibt.
Miete jeden Monat im Beispiel. Und etwas, das Sie an Ihre Familie weitergeben können.
Zahlen
122.400 €Aus rund 95 € im Monat werden in 10 Jahren 122.400 € Vermögen.
Im Beispiel liegt Ihr Anteil in den ersten 3 Jahren bei rund 0 €, ab Jahr 4 bei rund 95 € im Monat. Mit den Kaufnebenkosten setzen Sie in 10 Jahren insgesamt rund 14.500 € ein12.
Mehr Vermögen mit weniger eigenem Geld
Der Unterschied ist der Hebel. Beim Konto und beim ETF arbeitet nur Ihr eigenes Geld. Bei der Wohnung zahlen Bank, Mieter und Finanzamt mit. Deshalb wächst das Vermögen schneller, obwohl Sie weniger selbst einsetzen.
Aus rund 14.500 € eigenem Geld werden im Beispiel 122.400 € Vermögen. Das ist rund das 8-Fache.
Beispielrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide12: Tagesgeld mit 1 %, ETF mit 7 % pro Jahr, mit 27.600 € eigenem Einsatz in 10 Jahren. Die Wohnung braucht im Beispiel rund 14.500 € eigenes Geld, Kaufnebenkosten eingerechnet. Wohnung 300.000 € mit 2 % Wertsteigerung, zu versteuerndes Einkommen 75.000 €. Keine Anlageberatung.
Rechner
Kapitalanlage in Unterhaching nach Steuern. Rechnen Sie selbst.
Eine gebrauchte 60-m²-Wohnung zum Preis von rund 6.400 € je m² (Oberer Gutachterausschuss Bayern, Landkreis München, Weiterverkauf 2025, gerundet) 4 und mit der Miete in bestehenden Verträgen (Zensus 2022) von rund 12,00 € je m² 3. Schieben Sie den Regler auf Ihr Einkommen.
- Rate an die Bank
- 1.920 € im Monat
- Miete, die hereinkommt
- 720 € im Monat
- Steuererstattung
- 440 € im Monat
- Ihr Anteil nach Steuern
- 760 € im Monat
Davon sind rund 480 € Tilgung. Damit gehört Ihnen jeden Monat ein Stück mehr der Wohnung. Ohne Steuer wären es rund 1.200 €.
Modellrechnung für das erste Jahr 21: ledig, ohne Kirchensteuer, ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Ab dem zweiten Jahr sinken die Zinsen und damit auch die Erstattung. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassen
Beispielrechnung für Anleger aus Unterhaching
Beispielrechnung Kapitalanlage-Immobilie. Jede Annahme offen.
Die Beispielwohnung ist keine Unterhachinger Durchschnittswohnung: Mit Landkreis-Preis und Zensus-Miete trägt die Miete dort nur rund 38 % der Rate. Wir rechnen mit 75.000 € zu versteuerndem Einkommen, rund 7.700 € brutto im Monat. Wer mehr verdient, bekommt mehr Steuer zurück. Die Erstattung kommt mit der Steuererklärung, auf Antrag danach auch jeden Monat über weniger Lohnsteuer.
- Kaufpreis der Wohnung
- 300.000 €
- Miete im Monat (Start)
- 1.100 €
- Zins und Tilgung
- 4,5 % und 1,5 %
- Abschreibung pro Jahr
- 4 % (mit Gutachten zur Restnutzungsdauer, sonst meist 2 %)
- Wertsteigerung pro Jahr (Annahme)
- 2 %
- Kaufnebenkosten, einmalig
- 21.000 €
- Ihr Anteil im Monat, Jahr 1 bis 3
- rund 0 €
- Ihr Anteil im Monat, ab Jahr 4
- rund 95 €
| Zu versteuerndes Einkommen | Steuererstattung im 1. Jahr |
|---|---|
| 50.000 € | rund 7.780 € |
| 75.000 € | rund 9.930 € |
| 100.000 € | rund 10.640 € |
Modellrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide12, ledig, Tarif 2026. Der Steuereffekt ist in den ersten Jahren am größten und fällt danach geringer aus. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassenWir sind für Sie da
Ihre Ansprechpartner für Kapitalanlagen in Unterhaching. Luis Otte und Hannes Ruopp.
Wir haben IMOVIA in Nürtingen gegründet. Ein Callcenter gibt es bei uns nicht. Aus Unterhaching beraten wir Sie per Video, auf Wunsch auch persönlich bei uns im Büro.
Luis kommt aus dem Vertrieb und dem Marketing. Er sorgt dafür, dass Sie schnell und einfach zu Ihrer Wohnung kommen.
Mehr über Luis
Hannes kennt den Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien und Finanzierungen aus der Praxis.
Mehr über Hannes- 01
Unser Büro ist im Nürtinger Tor
Kirchstraße 34 bis 36 in Nürtingen, mit Parkhaus im Haus. Von Unterhaching aus geht es per Video am schnellsten.
- 02
Wir kennen Finanzierungen aus der Praxis
Unser Hintergrund liegt im Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien, in der Finanzierungsvermittlung und im Performance-Marketing.
- 03
Wir sagen auch Nein
Passt eine Wohnung nicht zu Ihrem Einkommen, sagen wir Ihnen das. Ein schlechter Kauf hilft niemandem.
Unser Versprechen
Jede Wohnung bewertet vor dem Kauf ein unabhängiger Gutachter.
Er prüft, ob der Kaufpreis zum Wert der Wohnung passt.
Aus unserem Google-Profil
Erfahrungen mit IMOVIA Immobilien. Bewertungen aus unserem Google-Profil.
★★★★★„Wir sind durchweg zufrieden und wurden vom ersten Schritt bis zur eigenen Kapitalanlage bestens beraten.“
★★★★★„Sehr kompetente und ehrliche Beratung. Ich habe mich von Anfang an bestens aufgehoben gefühlt und bin super zufrieden.“
★★★★★„Es wurde alles sehr verständlich erklärt. Ich bin mit den erbrachten Leistungen sehr zufrieden.“
Wir zeigen Bewertungen aus unserem Google-Profil im Wortlaut. Ob die Verfasser bei uns gekauft haben, prüfen wir nicht gesondert.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Unterhaching
Lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie in Unterhaching?
Was kostet eine Eigentumswohnung in Unterhaching?
Wie hoch ist die Mietrendite in Unterhaching?
Mit dem Preis des Landkreises und der Zensus-Miete kommen Sie vor Kosten auf rund 2,3 % im Jahr: 60 m² für rund 384.000 € bringen rund 8.600 € Miete im Jahr18. Neue Mietverträge liegen meist höher. Nach Kosten für Verwaltung und Rücklage bleibt weniger.
Wie hoch sind die Mieten in Unterhaching?
Beim Zensus 2022 zahlten Mieter in laufenden Verträgen im Schnitt 12 € kalt je Quadratmeter3, deutlich mehr als in Bayern mit 8,74 €. Einen eigenen Mietspiegel der Gemeinde mit Durchschnittswert haben wir nicht gefunden.
Gilt in Unterhaching die Mietpreisbremse?
Ja. Unterhaching steht in der Mietpreisbremse-Verordnung des Landes. Sie gilt bis 31.12.2029. Ob sie verlängert wird, ist noch offen. Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen17. Ausgenommen sind unter anderem Neubauten und die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung22.
Ich wohne in Unterhaching zur Miete. Kann ich trotzdem eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen?
Ja. Für die Bank zählen vor allem Ihr Einkommen, Ihre Ausgaben und bestehende Kredite. Für Angestellte und Beamte mit unbefristetem Vertrag ist das oft machbar. Sie können in Ihrer Mietwohnung bleiben und eine vermietete Wohnung an einem anderen Ort kaufen.
Muss meine Kapitalanlage in Unterhaching stehen?
Nein. Für eine Kapitalanlage zählt, dass viele Menschen eine Wohnung suchen und die Miete gut zum Preis passt. Rot auf der Wohnwetterkarte 2026 sind viele Regionen in ganz Deutschland13. Unterhaching gehört dazu, ist aber auch sehr teuer. Wir suchen dort, wo Ihre Rechnung aufgeht.
Welche Risiken hat eine Kapitalanlage-Immobilie?
Wenn die Zinsbindung endet, kann der Zins höher sein. Fällt Ihr Einkommen weg, läuft die Rate weiter, deshalb gehört ein Polster dazu. Bei einem Mieterwechsel fehlt eine Zeit lang die Miete. Größere Arbeiten am Haus zahlen alle Eigentümer gemeinsam. Und schnell zu Geld machen lässt sich eine Wohnung nicht. Darüber sprechen wir vor dem Kauf offen.
Wer prüft, ob der Preis der Wohnung stimmt?
Ein unabhängiger Gutachter bewertet jede Wohnung, die wir anbieten, vor dem Kauf. Er prüft, ob Preis und Wert zusammenpassen. Mietvertrag, Zahlen und Unterlagen prüfen wir außerdem.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
In vielen Fällen nur für die Kaufnebenkosten. Größter Teil ist die Grunderwerbsteuer, abhängig vom Bundesland der Wohnung. In Bayern sind es 3,5 %16. Notar und Grundbuch kommen dazu. Mehr dazu im Ratgeber Kapitalanlage ohne viel Eigenkapital.
Muss ich die Wohnung besichtigen?
Das müssen Sie nicht, Sie dürfen aber. Vorher bekommen Sie Fotos, Zahlen und alle Unterlagen. Danach kümmert sich die Hausverwaltung vor Ort.
Wie läuft die Beratung aus Unterhaching?
Per Video, Sie brauchen nur Handy oder Laptop. Persönlich treffen Sie uns im Nürtinger Tor in der Kirchstraße 34 bis 36 in Nürtingen.
So geht es los
So kaufen Sie Ihre Kapitalanlage-Immobilie. In vier Schritten.
- 1
Kurzer Check
Vier Fragen, rund zwei Minuten. Kostenlos und unverbindlich.
- 2
Erstgespräch am Telefon
Wir rufen Sie an. Sie erzählen, was Sie vorhaben, wir sagen ehrlich, ob es passt.
- 3
Konzept per Video
Wir zeigen passende Wohnungen mit allen Zahlen und Unterlagen. Sie entscheiden in Ruhe.
- 4
Kauf, dann Ruhe
Finanzierung über unseren Finanzierungspartner, Termin beim Notar. Danach übernimmt die Hausverwaltung.
Kostenlose Analyse
Ihr kostenloser Check für eine Kapitalanlage in Unterhaching
Vier kurze Fragen. Danach rufen wir Sie an und rechnen mit Ihren echten Zahlen.
- Wie viel Steuern Sie zurückholen können
- Welche Wohnung zu Ihrem Einkommen passt
- Was Sie das im Monat wirklich kostet
Kein Verkaufsdruck. Passt es nicht, sagen wir Ihnen das.
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Alle 45 Städte in Bayern anzeigen
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Quellen
22 Belege anzeigen
- Statistisches Bundesamt, Gemeindeverzeichnis-Informationssystem GV-ISys: Alle politisch selbständigen Gemeinden mit ausgewählten Merkmalen am 30.09.2026 (3. Quartal); Fläche und Bevölkerung (auf Grundlage des Zensus 2022) am 31.12.2025. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern: Immobilienmarktbericht Bayern 2026, Kap. 9.2, Tabelle „ETW, mittlere Wohnflächenpreise (€/m²)“, S. 168. München, Landkreis: Neubauten 2023 9.300, 2024 9.000, 2025 8.900 €/m² (−1,1 %); Weiterverkäufe 2023 6.800, 2024 6.400, 2025 6.400 €/m² (±0,0 %). Bayern Weiterverkäufe 2025: 3.000 €/m². Eigentumswohnungen über 45 m², Mittelwerte, gerundet. Für die Gemeinde Unterhaching allein gibt der Bericht keine Werte an Quelle öffnen
- Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Ergebnisse des Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen (Blatt CSV-Wohnungen), Stichtag 15.05.2022. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Eigene Rechnung IMOVIA: 60 m² × 6.400 €/m² (Oberer Gutachterausschuss Bayern, Landkreis München, Weiterverkauf 2025, gerundet) = 384.000 €; Rate bei voller Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung = 384.000 × 6 % / 12 = 1.920 € im Monat; Kaltmiete 60 m² × 12,00 €/m² (Zensus 2022, Bestandsmiete der Gemeinde Unterhaching) = 720 €; 720 / 1.920 = 37,5 %, gerundet 38 %. Preis des Landkreises, Miete der Gemeinde, unterschiedliche Stände. Ohne Kaufnebenkosten, laufende Kosten und Steuereffekt. Modellrechnung, keine Zusage
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Gemeindedaten aus der Beschäftigungsstatistik, sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am 30.06.2025 nach Wohn- und Arbeitsort, Ein- und Auspendler über die Gemeindegrenze. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Landratsamt München: Gemeinde Unterhaching (Porträt, laut Seite von der Gemeinde erstellt). Zweitgrößte Kommune im Landkreis München; per S-Bahn an München angebunden; Firmen wie die Wrigley GmbH; „In Unterhaching steht die größte deutsche Geothermieanlage“ (Angabe der Gemeinde) Quelle öffnen
- EZB und Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik vom 02.09.2026: täglich fällige Einlagen privater Haushalte im Euroraum im Schnitt 0,28 % (Juli 2026) Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt, 16.01.2026: Inflationsrate 2025 im Jahresdurchschnitt 2,2 % Quelle öffnen
- § 22 Nr. 5 Einkommensteuergesetz: Leistungen aus Pensionsfonds, Pensionskassen und Direktversicherungen (Betriebsrente) sind im Alter steuerpflichtig, soweit die Beiträge steuerfrei waren Quelle öffnen
- § 229 und § 226 Abs. 2 SGB V: Renten der betrieblichen Altersversorgung sind Versorgungsbezüge und in der gesetzlichen Krankenversicherung beitragspflichtig, oberhalb eines Freibetrags Quelle öffnen
- § 23 Einkommensteuergesetz: Gewinn aus dem Verkauf privater Immobilien nach mehr als 10 Jahren steuerfrei; bei Erbe und Schenkung zählt die Besitzzeit des Vorbesitzers mit Quelle öffnen
- IMOVIA-Steuer-Guide, Beispielrechnung: Wohnung 300.000 €, 4,5 % Zins, 1,5 % Tilgung, Kaltmiete 1.100 €, 4 % Abschreibung, 2 % Wertsteigerung pro Jahr, Einkommensteuertarif 2026, ledig. Modellrechnung, keine Steuer- oder Anlageberatung.
- BPD Immobilienentwicklung und bulwiengesa: Die Wohnwetterkarte. Wohnungsmärkte in Deutschland 2026, veröffentlicht 29.09.2026. Bewertet knapp 11.000 Gemeinden nach Wohnungsbedarf und Bautätigkeit, Aussicht auf die nächsten drei bis fünf Jahre, ausdrücklich keine Preisprognose. Die Farbe einer Stadt ist aus der Karte abgelesen Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt: Gemeindeverzeichnis, Gemeinden in Deutschland nach Fläche, Bevölkerung und Postleitzahl am 31.12.2024, Unterhaching (ARS 091840148148): 26.507 Einwohner (Fortschreibung Zensus 2022) Quelle öffnen
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Arbeitslosenquoten Gemeinden, Zeitreihe Datenstand Dezember 2025, Blatt Gesamt (bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen; nur Gemeinden ab 15.000 zivilen Erwerbspersonen). Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (Bundesrecht; Bayern hat keinen eigenen Satz festgesetzt). Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung, MiSchuV), GVBl. 2025 S. 718. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Eigene Rechnung IMOVIA: 60 m² × 6.400 €/m² (Landkreis München, Weiterverkauf 2025) = 384.000 €; Jahresmiete 60 m² × 12,00 €/m² (Zensus 2022, Bestandsmiete Unterhaching) × 12 = 8.640 €; 384.000 / 8.640 = 44,4 Jahresmieten; 8.640 / 384.000 = 2,25 %, gerundet 2,3 % vor Kosten. Preis des Landkreises, Miete der Gemeinde, unterschiedliche Stände, ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Steuern. Modellrechnung, keine Zusage
- Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung, MiSchuV) vom 16.12.2025, GVBl. 2025 S. 718, geändert durch Verordnung vom 16.06.2026, GVBl. 2026 S. 334 (Nr. 2.4 und 2.4.1 Reut gestrichen, in Kraft seit 16.07.2026). § 1 mit Anlage (284 Gemeinden) gilt für Mietpreisbremse (§ 556d BGB), Kappungsgrenze 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB) und Kündigungssperrfrist zehn Jahre (§ 577a BGB); gilt vom 01.01.2026 bis 31.12.2029 Quelle öffnen
- § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG, Bundesrecht): „Die Steuer beträgt 3,5 vom Hundert.“ Bayern hat keinen eigenen Steuersatz festgesetzt, es gilt der Bundessatz (abgerufen 02.11.2026) Quelle öffnen
- Eigene Modellrechnung IMOVIA, Jahr 1: Kaufpreis = 60 m² × Kaufpreis je m² dieser Seite, volle Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung, Abschreibung 2 % im Jahr auf 80 % Gebäudeanteil (§ 7 Abs. 4 EStG, Gebäudeanteil angenommen), Kaltmiete aus dem Zensus 2022. Steuer nach § 32a EStG (Tarif ab 2026) und Solidaritätszuschlag (§§ 3, 4 SolzG), ledig, ohne Kirchensteuer. Ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Quelle öffnen
- § 556f Bürgerliches Gesetzbuch: Die Mietpreisbremse (§ 556d) gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und nicht für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung Quelle öffnen
Stand: 2. November 2026. Alle Beispielrechnungen sind Modellrechnungen mit den genannten Annahmen und keine Zusage. Diese Seite ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
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- Kreuzung in Unterhaching mit Maibaum, alten Bauernhäusern und großen Bäumen unter blauem Himmel: Foto: Henning Schlottmann, CC BY 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Altes weißes Bauernhaus mit Holzläden und Wandbild an der Hauptstraße in Unterhaching: Foto: Ricardalovesmonuments, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Neueres weißes Mehrfamilienhaus mit Balkonen und Rasen in Unterhaching: Foto: High Contrast, CC BY 3.0 de, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Langer Wohnblock mit vielen Stockwerken in Unterhaching, davor eine Wiese: Foto: High Contrast, CC BY 3.0 de, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Moderne Büro- und Gewerbegebäude an einer breiten Straße in Unterhaching: Foto: Flo Sorg, CC0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Neu gebaute Wohnhäuser im Quartier Elf an der Walter-Paetzmann-Straße in Unterhaching: Foto: Strubbl, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Frau mit Schlüssel tritt morgens aus der Haustür eines sanierten Altbaus: KI-Symbolbild, keine echte Person
- Helle, sanierte und möblierte Wohnung mit Schlüssel und Grundriss auf dem Esstisch: KI-Symbolbild, keine konkrete Wohnung
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