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Kapitalanlage-Immobilien in Bamberg. Sie sparen klug. Jetzt fehlt nur noch der richtige Ort.
Bamberg ist eine Stadt, in die man zum Arbeiten und Studieren kommt. Wer hier ein festes Einkommen hat, legt oft jeden Monat etwas zur Seite. Auf dem Konto wächst dieses Geld aber kaum. Eine vermietete Wohnung baut Vermögen auf, und Mieter und Finanzamt beteiligen sich an den Kosten.
Geschrieben von Hannes Ruopp, Gründer von IMOVIA
Geprüft am 02.11.2026 · alle Zahlen mit Quelle
Kurz gesagt
Eine gebrauchte Eigentumswohnung über 45 m² kostete in Bamberg 2025 im Mittel rund 3.500 € je Quadratmeter2, genau so viel wie in den beiden Jahren davor. Neubauten lagen bei rund 5.700 €2. Der Mietspiegel 2026 nennt im Schnitt 8,45 € Kaltmiete je Quadratmeter3, in laufenden Verträgen waren es beim Zensus 2022 7,66 €5. Mit Durchschnittspreis und Zensus-Miete trägt die Miete nur rund 44 % der Monatsrate6. Auf der Wohnwetterkarte 2026 ist Bamberg nicht rot. Darum lohnt der Blick auf Regionen in Deutschland, in denen mehr Wohnungen fehlen und Preis und Miete besser passen. Die Wohnung betreut eine Hausverwaltung, und wir beraten Sie per Video oder in Nürtingen.
Inhalt13 Kapitel
- Immobilienpreise in Bamberg
- Bausparvertrag, ETF oder Immobilie
- So funktioniert die Kapitalanlage
- Wohnwetterkarte 2026
- Wohnungsmarkt Bamberg in Zahlen
- Mietspiegel Bamberg 2026
- Mietrendite in Bamberg
- Regeln für Vermieter
- Einwohner, Neubau und Preise
- Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie
- Beispielrechnung
- Ihre Ansprechpartner
- Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Bamberg
Das machen Bamberger richtig
- 01
Sie arbeiten in einem echten Arbeitszentrum. 39.186 Beschäftigte kommen jeden Tag von außerhalb nach Bamberg7.
- 02
Sie wissen, was eine Wohnung wert ist. In einer Stadt mit so viel Altbau lernt man, auf Zustand und Lage zu achten.
- 03
Sie treffen Entscheidungen mit Bedacht. Für eine Wohnung als Kapitalanlage ist das genau richtig.
- 04
Sie planen über das Berufsleben hinaus. Je eher Sie anfangen, desto länger arbeitet die Zeit für Sie.
Und trotzdem
Immobilienpreise in Bamberg. Teurer als Oberfranken, kaum Miete im Verhältnis.
Bamberg ist beliebt, die Altstadt ist Weltkulturerbe, und viele kennen jede Gasse. Eine Wohnung hier zu kaufen, liegt deshalb nahe. Doch die Kaufpreise sind für die Region hoch, die Mieten aber nicht im gleichen Maß.
- 3.500 €
zahlten Käufer 2025 im Mittel je Quadratmeter für eine gebrauchte Wohnung in Bamberg, gerundet. In ganz Oberfranken waren es 2.200 €, in Bayern 3.000 €.2
Für Sie heißt dasFür 60 m² gebraucht macht das rund 210.000 €. Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notar sind nicht dabei.
- 1.050 €
wären im Monat an die Bank zu zahlen, wenn sie den ganzen Preis finanziert, mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung. Die Kaltmiete für 60 m² lag 2022 in laufenden Verträgen im Schnitt bei 460 €.6
Für Sie heißt dasDie Miete trägt damit nur rund 44 % der Rate. Mehr als die Hälfte bleibt an Ihnen hängen.
- ±0 %
So haben sich die Preise gebrauchter Wohnungen in Bamberg von 2023 bis 2025 entwickelt: jedes Jahr rund 3.500 € je Quadratmeter.2
Für Sie heißt dasSteigende Preise sind kein Naturgesetz. Für eine Kapitalanlage zählt vor allem, was die Miete trägt.
- 9,39 €
zahlen Mieter mit einem neueren Mietvertrag in Bamberg im Schnitt je Quadratmeter, Mieter mit älterem Vertrag 7,11 €.3
Für Sie heißt dasWer heute in Bamberg eine Wohnung mietet, zahlt deutlich mehr als vor einigen Jahren, ohne dabei Vermögen aufzubauen.
Am Sparen liegt es nicht. Es geht darum, wo eine Wohnung mehr Miete im Verhältnis zum Preis bringt.
So gerechnet: ohne Steuervorteil und mit Mieten aus bestehenden Verträgen. Neue Mietverträge liegen meist höher. Ein Teil der Rate ist Tilgung und baut Ihr Vermögen auf.
Was viele schon nutzen
Bausparvertrag, ETF oder Immobilie als Kapitalanlage? Was fehlt, wenn man nur auf eins setzt.
Vielleicht haben Sie schon damit angefangen. Gut so. Jeder Weg deckt aber nur einen Teil ab.
- 001
Bausparvertrag und Sparbuch
Planbar und ohne Schwankungen.
Die Zinsen sind niedrig. Täglich verfügbares Geld brachte im Juli 2026 im Euroraum im Schnitt 0,28 %10, die Preise stiegen 2025 um 2,2 %11.
- 002
ETF-Sparplan
Mit wenig Geld breit gestreut anlegen.
Wachsen tut vor allem das, was Sie selbst einzahlen. An schlechten Börsentagen sinkt der Wert, und niemand zahlt einen Teil für Sie.
- 003
Betriebliche Vorsorge
Häufig mit Zuschuss vom Arbeitgeber.
Sie hängt am Arbeitgeber. Im Alter wird sie meist versteuert, und über einem Freibetrag zahlen Sie Krankenkassenbeitrag12,13.
- 004
Eine Wohnung in Bamberg kaufen
Schöne Stadt, die Sie gut kennen.
Mit Durchschnittspreis und Zensus-Miete trägt die Miete nur rund 44 % der Rate6, und die Preise treten seit drei Jahren auf der Stelle.
- 005
Und wenn es eine Lösung gäbe, die alles verbindet?
Ohne dass Sie auf etwas verzichten müssen.
Ein Blick nach vorn
Vermögen mit einer Kapitalanlage-Immobilie. Ein Morgen im Jahr 2036.
Sie gehen 2036 wie gewohnt über die Brücken der Bamberger Altstadt zur Arbeit. Im Hintergrund läuft etwas, das Sie zehn Jahre vorher begonnen haben: Ein Mieter zahlt Miete für Ihre Wohnung, das Finanzamt hat sich Jahr für Jahr beteiligt, und der Kredit schrumpft. Um Heizungswartung und Mieterwechsel hat sich die Hausverwaltung gekümmert, nicht Sie.
- Ein greifbarer Wert
- Der größte Teil kommt von der Bank
- Mieter und Steuer tragen mit
- Weniger Lohnsteuer im Monat
- Kaum Arbeit für Sie
- Steuerfreier Gewinn beim Verkauf nach 10 Jahren14
Genau dafür gibt es IMOVIA
Kapitalanlage mit IMOVIA. Wir suchen dort, wo die Karte rot ist.
Wir, Luis Otte und Hannes Ruopp, haben IMOVIA in Nürtingen gegründet. Wir wollen Vermögen mit Immobilien für jeden möglich machen, auch ohne Vorwissen und ohne viel Zeit. Sie kaufen eine sanierte Wohnung, die schon vermietet ist, die Bank finanziert. Den Weg dorthin gehen wir mit Ihnen.
Wir finden die Wohnung
Neu gebaut oder kernsaniert, vermietet und in einer Gegend mit vielen Wohnungssuchenden. Die Zahlen prüfen wir, bevor wir sie Ihnen zeigen.
Wir begleiten die Finanzierung
Unser Finanzierungspartner vergleicht für Sie die Angebote vieler Banken. Wir begleiten Sie bis zum Notar.
Bei diesen und weiteren Banken reicht unser Finanzierungspartner Anträge ein, bei Sparkassen und Volksbanken bei einzelnen Instituten.
Die Hausverwaltung übernimmt
Mieter, Nebenkosten und Reparaturen regelt die Verwaltung vor Ort. Sie bekommen einmal im Jahr die Abrechnung.
Das Prinzip in gut 2 Minuten
Beschäftigte pendeln jeden Tag nach Bamberg. Arbeit zieht Menschen an, und Menschen brauchen Wohnungen.7
- 1.165 €zahlt der Mieter
- 310 €Steuervorteil vom Finanzamt
- 95 €zahlen Sie selbst
Beispielrechnung15, gerundet, ab dem 4. Jahr: Rate 1.500 € (Zins und Tilgung) und 70 € nicht umlagefähige Kosten im Monat, Miete mit leichter Steigerung, Steuererstattung rund 3.700 € pro Jahr. In den Jahren 1 bis 3 liegt Ihr Anteil im Beispiel bei rund 0 €, weil die Sanierung zusätzlich rund 5.640 € Steuern pro Jahr zurückbringt.
Wohnwetterkarte 2026
Wo würden Sie eine Immobilie kaufen? Logisch: dort, wo es rot ist.
Die Wohnwetterkarte 2026 zeigt, wo in Deutschland deutlich mehr Wohnungen gebraucht als gebaut werden16. Rot heißt: großer Mangel. Bamberg ist auf der Karte gelb bis orange, also nicht rot. Südlich, Richtung Nürnberg, wird die Karte rot, östlich in Oberfranken grün und blau. Rot sind zum Beispiel die Räume Nürnberg, München und Stuttgart.
- 01
Dort, wo Wohnungen fehlen
Wo viele eine Wohnung suchen, bleibt sie seltener leer. Die Karte blickt drei bis fünf Jahre in die Zukunft. Über Preise sagt sie nichts.
- 02
Miete im richtigen Verhältnis zum Preis
Je mehr Miete eine Wohnung im Verhältnis zum Kaufpreis bringt, desto weniger zahlen Sie dazu.
- 03
Saniert oder neu
Damit die ersten Jahre ohne große Reparaturen auskommen. Solche Wohnungen bekommen wir über unsere Bauträger-Partner in mehreren roten Regionen Deutschlands.
Deshalb muss Ihre Wohnung nicht in Bamberg stehen. Wir kaufen dort, wo die Karte rot ist, und suchen die Wohnung, die zu Ihren Zahlen passt. Sie wohnen weiter in Bamberg, die Hausverwaltung kümmert sich vor Ort.
Passende Wohnung findenBamberg in Zahlen
Wohnungsmarkt Bamberg in Zahlen. Mit Quelle für jeden Wert.
Diese amtlichen Zahlen zeigen, wie in Bamberg gewohnt wird. Die Kaufpreise sind gerundete Mittelwerte der Gutachterausschüsse. Die Zensus-Mieten von 2022 stammen aus laufenden Verträgen.
| Kennzahl | Wert | Art |
|---|---|---|
| Einwohner (31.12.2025) | 77.2181 | Amtliche Statistik |
| Einwohner (31.12.2024) | 77.15017 | Amtliche Statistik |
| Arbeitsplätze mit Sozialversicherung in Bamberg | 57.7477 | Amtliche Statistik |
| Beschäftigte, die in Bamberg wohnen | 32.5027 | Amtliche Statistik |
| Pendeln zum Arbeiten nach Bamberg | 39.1867 | Amtliche Statistik |
| Arbeitslosenquote 2025 | 5 % (Bayern 4 %)18 | Amtliche Statistik |
| Studierende Universität Bamberg (Winter 2025/26, vorläufig) | 9.5414 | Amtliche Statistik |
| Wohnungen | 44.4915 | Zensus 2022 |
| Kaltmiete je m², bestehende Verträge | 7,66 € (Bayern 8,74 €)5 | Zensus 2022 |
| Mietspiegel 2026, Durchschnitt | 8,45 €3 | Mietspiegel |
| Leer stehende Wohnungen | 4,8 % (Deutschland 4,33 %)5 | Zensus 2022 |
| Von Eigentümern bewohnt | 28,7 % (Bayern 49,26 %)5 | Zensus 2022 |
| Gebrauchte Eigentumswohnung je m², 2025 (gerundet) | 3.500 €2 | Gutachterausschuss |
| Neue Eigentumswohnung je m², 2025 (gerundet) | 5.700 €2 | Gutachterausschuss |
| Fertige Wohnungen 2025 | 6718 | Amtliche Statistik |
| Grunderwerbsteuer | 3,5 %19 | Gesetz |
| Mietpreisbremse | gilt bis 31.12.202920 | Verordnung |
Jede Zahl mit Quelle und Stand unten auf der Seite. Amtliche Zahlen haben wir nicht verändert, nur gerundet.
Mieten
Mietspiegel Bamberg 2026. Neue Verträge kosten deutlich mehr.
Seit 1. April 2026 gilt in Bamberg ein neuer qualifizierter Mietspiegel, bis zum 31. März 202821. Im Schnitt liegt die ortsübliche Vergleichsmiete bei 8,45 € je Quadratmeter, Stichtag war der 1. September 2025. Wer in den letzten sechs Jahren neu eingezogen ist, zahlt im Schnitt 9,39 €, ältere Verträge liegen bei 7,11 €3. Mit früheren Mietspiegeln lässt sich der Wert nicht vergleichen, weil die Stadt die Methode geändert hat. Bei einer neuen Vermietung gilt die Mietpreisbremse, außer bei Neubauten und nach einer umfassenden Modernisierung22.
| Miete | je m² | Art |
|---|---|---|
| Mietspiegel 2026, Durchschnitt | 8,45 € | Stadt Bamberg |
| Neuere Mietverträge (letzte sechs Jahre) | 9,39 € | Stadt Bamberg |
| Ältere Mietverträge | 7,11 € | Stadt Bamberg |
| Bestehende Mietverträge, Zensus 2022 | 7,66 €5 | Zensus 2022 |
| Deutschland, bestehende Mietverträge | 7,28 €5 | Zensus 2022 |
Kaltmieten je m² Wohnfläche, Durchschnittswerte aus der Dokumentation des Mietspiegels. Er gilt für frei finanzierte Wohnungen in Häusern mit mindestens drei Wohnungen. Für die einzelne Wohnung zählen Größe, Baujahr, Ausstattung und Lage. Den Mietspiegel und einen Rechner gibt es kostenlos bei der Stadt.
Mietrendite
Mietrendite in Bamberg. Die Rechnung mit Zahlen der Stadt.
Die Mietrendite sagt, wie viel Miete im Jahr im Verhältnis zum Kaufpreis hereinkommt. Rechnen Sie die Monatsmiete aufs Jahr hoch und teilen Sie durch den Preis. Teilen Sie umgekehrt den Preis durch die Jahresmiete, wissen Sie, wie viele Jahre Miete die Wohnung kostet. Eigene Werte rechnen Sie im Renditerechner.
So rechnen wir, Beispiel 60 m²
- Kaufpreis: 60 m² × 3.500 € (Mittel 2025)210.000 €
- Jahresmiete: 60 m² × 8,45 € × 12 Monate6.084 €
- Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete34,5 Jahresmieten
- Mietrendite vor Kosten232,9 %
Eigene Beispielrechnung mit Durchschnittswerten (Kaufpreis 2025 gerundet, Mietspiegel 2026), ohne Kaufnebenkosten und ohne Kosten für Verwaltung und Rücklage. Mit der Miete neuerer Verträge (9,39 €) wären es rund 3,2 %, mit der Zensus-Miete (7,66 €) rund 2,6 %. Unsere Beispielwohnung mit angenommenen Werten (300.000 €, 1.100 € Miete im Monat) kommt auf 4,4 %.
Recht
Regeln für Vermieter in Bamberg. Was Sie wissen sollten.
Diese Regeln gelten für Wohnungen in Bamberg. Sie schützen Mieter. Für Sie als Vermieter heißt das: Die Miete darf steigen, aber nur in Grenzen. Steht Ihre Wohnung woanders, gelten die Regeln dort. Stand November 2026.
- 01
Mietpreisbremse
Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, also der üblichen Miete für eine ähnliche Wohnung im Ort. Ausnahmen gibt es zum Beispiel für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal genutzt und vermietet wurden, und für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. War schon die Miete des Vormieters höher, darf die neue Miete genauso hoch sein. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.24
- 02
Kappungsgrenze
Erhöhen Sie in einem laufenden Mietvertrag die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete, also die übliche Miete am Ort (zum Beispiel laut Mietspiegel), darf sie in drei Jahren um höchstens 15 % steigen. Ohne diese Verordnung wären es 20 %. Für Erhöhungen nach einer Modernisierung und für Staffelmieten (feste Erhöhungen im Vertrag) oder Indexmieten (Miete folgt den Verbraucherpreisen) gelten eigene Regeln. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.24
- 03
Kündigungssperrfrist
Wohnte der Mieter schon in der Wohnung, als das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde, darf ein Käufer frühestens 10 Jahre nach dem ersten Verkauf wegen Eigenbedarf kündigen, also weil er die Wohnung für sich oder seine Familie braucht. Das Gleiche gilt für eine Kündigung, weil er die Wohnung sonst nicht angemessen wirtschaftlich verwerten kann und dadurch große Nachteile hätte. Ohne diese Verordnung wären es 3 Jahre. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.24
- 04
Grunderwerbsteuer
Beim Kauf zahlen Sie in Bayern 3,5 % des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer. Das ist eine Steuer, die beim Kauf einer Wohnung oder eines Grundstücks einmal anfällt.25
Entwicklung
Wächst Bamberg? Einwohner, Neubau und Preise.
Kaum. Die Einwohnerzahl ist fast gleich geblieben, gebaut wurde 2025 etwa so viel wie im Jahr davor, und die Preise gebrauchter Wohnungen stehen seit drei Jahren still. Beim Zensus 2022 stand fast jede zwanzigste Wohnung leer.
Ehrlich gesagt
Chancen und Risiken in Bamberg. Mit echten Zahlen.
Jede Stadt hat Stärken und Schwächen. Hier steht beides, gemessen an amtlichen Zahlen und am Schnitt von Bayern.
Das spricht für Bamberg
- Bamberg zieht Arbeitskräfte an: 39.186 kommen zum Arbeiten herein, 13.956 fahren hinaus7.
- Mieteinnahmen, Steuererstattung und Tilgung arbeiten zusammen. Mit jeder Rate gehört Ihnen ein Stück mehr der Wohnung.
Das sollten Sie wissen
- Beim Zensus 2022 standen in Bamberg 4,8 % der Wohnungen leer, mehr als im Land (4,2 %)5. Lage und Zustand der Wohnung zählen hier besonders.
- Die Quote der Arbeitslosen ist mit 5 % höher als im Land (4 %)18. Eine gute Lage wird damit noch wichtiger.
- Bei einer gebrauchten 60-m²-Wohnung trägt die Miete hier rund 44 % der Rate6. Den Rest zahlen Sie anfangs selbst, ein Teil davon ist Tilgung.
- Bamberg steht in der Verordnung zur Mietpreisbremse20. Wer neu vermietet, darf meist höchstens 10 % über die ortsübliche Miete gehen.
Passt das zu Ihnen?
Für wen eine Kapitalanlage in Bamberg passt.
Passt zu Ihnen, wenn …
- Sie haben ein festes Einkommen, etwa ab 3.000 € netto im Monat.
- Sie denken an 10 Jahre und länger.
- Sie möchten sich nicht selbst um Mieter, Reparaturen und Verwaltung kümmern.
- Sie haben ein kleines Polster für unerwartete Kosten.
Eher nicht, wenn …
- Sie brauchen das Geld in den nächsten Jahren.
- Ihr Einkommen schwankt stark oder ist unsicher.
- Sie zahlen schon hohe Kredite ab.
- Sie suchen eine Geldanlage ganz ohne Risiko.
Was Sie davon haben
Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie. In Euro und im Leben.
Ergebnis
9.930 €Mehr von dem behalten, was Sie verdienen.
So viel Steuer kommt im Beispiel im ersten Jahr zurück, durch Abschreibung (den Wertverlust, den Sie absetzen dürfen), Zinsen und Sanierungskosten15.
Freiheit
Kaum ZeitKein Mieter ruft Sie an.
Die Hausverwaltung kümmert sich um Mieter und Reparaturen. Sie bekommen einmal im Jahr die Abrechnung für die Steuer.
Sicherheit
1.100 €Ein Wert, der bleibt.
Miete jeden Monat im Beispiel. Und etwas, das Sie an Ihre Familie weitergeben können.
Zahlen
122.400 €Aus rund 95 € im Monat werden in 10 Jahren 122.400 € Vermögen.
Im Beispiel liegt Ihr Anteil in den ersten 3 Jahren bei rund 0 €, ab Jahr 4 bei rund 95 € im Monat. Mit den Kaufnebenkosten setzen Sie in 10 Jahren insgesamt rund 14.500 € ein15.
Mehr Vermögen mit weniger eigenem Geld
Der Unterschied ist der Hebel. Beim Konto und beim ETF arbeitet nur Ihr eigenes Geld. Bei der Wohnung zahlen Bank, Mieter und Finanzamt mit. Deshalb wächst das Vermögen schneller, obwohl Sie weniger selbst einsetzen.
Aus rund 14.500 € eigenem Geld werden im Beispiel 122.400 € Vermögen. Das ist rund das 8-Fache.
Beispielrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide15: Tagesgeld mit 1 %, ETF mit 7 % pro Jahr, mit 27.600 € eigenem Einsatz in 10 Jahren. Die Wohnung braucht im Beispiel rund 14.500 € eigenes Geld, Kaufnebenkosten eingerechnet. Wohnung 300.000 € mit 2 % Wertsteigerung, zu versteuerndes Einkommen 75.000 €. Keine Anlageberatung.
Rechner
Kapitalanlage in Bamberg nach Steuern. Rechnen Sie selbst.
Eine gebrauchte 60-m²-Wohnung zum Preis von rund 3.500 € je m² (Oberer Gutachterausschuss Bayern, Bamberg, Weiterverkauf 2025, gerundet) 23 und mit der Miete in bestehenden Verträgen (Zensus 2022) von rund 7,66 € je m² 5. Schieben Sie den Regler auf Ihr Einkommen.
- Rate an die Bank
- 1.050 € im Monat
- Miete, die hereinkommt
- 460 € im Monat
- Steuererstattung
- 230 € im Monat
- Ihr Anteil nach Steuern
- 360 € im Monat
Davon sind rund 260 € Tilgung. Damit gehört Ihnen jeden Monat ein Stück mehr der Wohnung. Ohne Steuer wären es rund 590 €.
Modellrechnung für das erste Jahr 26: ledig, ohne Kirchensteuer, ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Ab dem zweiten Jahr sinken die Zinsen und damit auch die Erstattung. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassen
Beispielrechnung für Anleger aus Bamberg
Beispielrechnung Kapitalanlage-Immobilie. Jede Annahme offen.
Mit Bamberger Durchschnittswerten hat die Beispielwohnung wenig zu tun: Hier trägt die Miete im Schnitt nur rund 44 % der Rate. Wir rechnen mit 75.000 € zu versteuerndem Einkommen, das sind rund 7.700 € brutto im Monat. Höheres Einkommen bedeutet einen größeren Steuervorteil. Er kommt über die Steuererklärung und auf Antrag später monatlich über weniger Lohnsteuer.
- Kaufpreis der Wohnung
- 300.000 €
- Miete im Monat (Start)
- 1.100 €
- Zins und Tilgung
- 4,5 % und 1,5 %
- Abschreibung pro Jahr
- 4 % (mit Gutachten zur Restnutzungsdauer, sonst meist 2 %)
- Wertsteigerung pro Jahr (Annahme)
- 2 %
- Kaufnebenkosten, einmalig
- 21.000 €
- Ihr Anteil im Monat, Jahr 1 bis 3
- rund 0 €
- Ihr Anteil im Monat, ab Jahr 4
- rund 95 €
| Zu versteuerndes Einkommen | Steuererstattung im 1. Jahr |
|---|---|
| 50.000 € | rund 7.780 € |
| 75.000 € | rund 9.930 € |
| 100.000 € | rund 10.640 € |
Modellrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide15, ledig, Tarif 2026. Der Steuereffekt ist in den ersten Jahren am größten und fällt danach geringer aus. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassenWir sind für Sie da
Ihre Ansprechpartner für Kapitalanlagen in Bamberg. Luis Otte und Hannes Ruopp.
IMOVIA haben wir in Nürtingen gegründet. Ein Callcenter gibt es bei uns nicht. Aus Bamberg sprechen wir per Video miteinander, ein Termin im Büro ist ebenfalls möglich.
Luis kommt aus dem Vertrieb und dem Marketing. Er sorgt dafür, dass Sie schnell und einfach zu Ihrer Wohnung kommen.
Mehr über Luis
Hannes kennt den Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien und Finanzierungen aus der Praxis.
Mehr über Hannes- 01
Unser Büro ist im Nürtinger Tor
Kirchstraße 34 bis 36 in Nürtingen, Parkhaus im Haus. Aus Bamberg sprechen wir meist per Video.
- 02
Wir kennen Finanzierungen aus der Praxis
Unser Hintergrund liegt im Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien, in der Finanzierungsvermittlung und im Performance-Marketing.
- 03
Wir sagen auch Nein
Passt eine Wohnung nicht zu Ihrem Einkommen, sagen wir Ihnen das. Ein schlechter Kauf hilft niemandem.
Unser Versprechen
Jede Wohnung bewertet vor dem Kauf ein unabhängiger Gutachter.
Er prüft, ob der Kaufpreis zum Wert der Wohnung passt.
Aus unserem Google-Profil
Erfahrungen mit IMOVIA Immobilien. Bewertungen aus unserem Google-Profil.
★★★★★„Wir sind durchweg zufrieden und wurden vom ersten Schritt bis zur eigenen Kapitalanlage bestens beraten.“
★★★★★„Sehr kompetente und ehrliche Beratung. Ich habe mich von Anfang an bestens aufgehoben gefühlt und bin super zufrieden.“
★★★★★„Es wurde alles sehr verständlich erklärt. Ich bin mit den erbrachten Leistungen sehr zufrieden.“
Wir zeigen Bewertungen aus unserem Google-Profil im Wortlaut. Ob die Verfasser bei uns gekauft haben, prüfen wir nicht gesondert.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Bamberg
Lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie in Bamberg?
Bamberg hat viele Mieter und viele Pendler, aber die Rechnung für Käufer ist schwach: Mit Durchschnittspreis und Zensus-Miete trägt die Miete nur rund 44 % der Rate6. Die Preise gebrauchter Wohnungen sind seit 2023 nicht gestiegen, und auf der Wohnwetterkarte 2026 ist Bamberg nicht rot16. Ob es für Sie trotzdem passt, rechnen wir im Gespräch mit Ihren Zahlen.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Bamberg?
Wie hoch ist die Mietrendite in Bamberg?
Mit Durchschnittswerten rund 2,9 % im Jahr vor Kosten: 60 m² für rund 210.000 € und rund 6.100 € Jahresmiete laut Mietspiegel23. Mit der Miete neuerer Verträge wären es rund 3,2 %, mit der Zensus-Miete rund 2,6 %. Das ist wenig, weil die Kaufpreise für die Mieten hoch sind.
Was steht im Bamberger Mietspiegel 2026?
Gilt in Bamberg die Mietpreisbremse?
Ja. Bamberg steht in der Mietpreisbremse-Verordnung des Landes. Sie gilt bis 31.12.2029. Ob sie verlängert wird, ist noch offen. Die Miete darf bei einer neuen Vermietung dann höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen20. Neubauten und die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung sind ausgenommen22.
Welche Farbe hat Bamberg auf der Wohnwetterkarte?
Gelb bis orange, abgelesen aus der Karte. Das heißt: Bamberg gehört nicht zu den Gegenden, in denen besonders viele Wohnungen fehlen. Südlich Richtung Nürnberg ist die Karte rot, östlich in Oberfranken grün und blau16.
Muss meine Kapitalanlage in Bamberg stehen?
Nein, und gerade aus Bamberg lohnt der Blick nach außen. Für eine Kapitalanlage zählt, dass viele Menschen eine Wohnung suchen und die Miete gut zum Preis passt. Diese Lagen zeigt die Wohnwetterkarte 2026 in Rot16, und dort suchen wir für Sie.
Ich bin in Bamberg beim Staat oder an der Uni angestellt. Bekomme ich eine Finanzierung?
Meist ja. Banken schätzen feste Einkommen im öffentlichen Dienst und unbefristete Verträge. Bei befristeten Stellen, wie sie an Hochschulen häufig sind, schauen sie genauer hin. Wir prüfen mit Ihnen vorher, was möglich ist.
Welche Risiken hat eine Kapitalanlage-Immobilie?
Wenn die Zinsbindung endet, kann der neue Zins über dem alten liegen. Fällt Ihr Gehalt weg, zahlen Sie die Rate weiter, deshalb gehört ein Notgroschen dazu. Zwischen zwei Mietverträgen kann die Miete ausbleiben. Reparaturen am Haus teilen sich alle Eigentümer. Und Ihr Geld ist lange gebunden, weil ein Verkauf Zeit braucht. Wir gehen diese Punkte vorher mit Ihnen durch.
Wer prüft, ob der Preis einer Wohnung stimmt?
Vor dem Kauf bewertet ein unabhängiger Gutachter jede Wohnung, die wir anbieten. Er zeigt, ob der Preis zum Wert passt. Mietvertrag und Unterlagen sehen wir uns zusätzlich an.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Oft nur für die Kaufnebenkosten. Am größten ist die Grunderwerbsteuer, die das Bundesland der Wohnung bestimmt. In Bayern sind es 3,5 %19. Dazu kommen Notar und Grundbuch. Mehr im Ratgeber Kapitalanlage ohne viel Eigenkapital.
Kann ich mich aus Bamberg beraten lassen, ohne nach Nürtingen zu fahren?
Ja. Wir sprechen per Video, Sie brauchen nur Handy oder Laptop. Unterlagen und Zahlen bekommen Sie vorab. Wer uns treffen möchte, ist im Nürtinger Tor in der Kirchstraße 34 bis 36 willkommen.
So geht es los
So kaufen Sie Ihre Kapitalanlage-Immobilie. In vier Schritten.
- 1
Kurzer Check
Vier Fragen, rund zwei Minuten. Kostenlos und unverbindlich.
- 2
Erstgespräch am Telefon
Wir rufen Sie an. Sie erzählen, was Sie vorhaben, wir sagen ehrlich, ob es passt.
- 3
Konzept per Video
Wir zeigen passende Wohnungen mit allen Zahlen und Unterlagen. Sie entscheiden in Ruhe.
- 4
Kauf, dann Ruhe
Finanzierung über unseren Finanzierungspartner, Termin beim Notar. Danach übernimmt die Hausverwaltung.
Kostenlose Analyse
Ihr kostenloser Check für eine Kapitalanlage in Bamberg
Vier kurze Fragen. Danach rufen wir Sie an und rechnen mit Ihren echten Zahlen.
- Wie viel Steuern Sie zurückholen können
- Welche Wohnung zu Ihrem Einkommen passt
- Was Sie das im Monat wirklich kostet
Kein Verkaufsdruck. Passt es nicht, sagen wir Ihnen das.
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Quellen
26 Belege anzeigen
- Statistisches Bundesamt, Gemeindeverzeichnis-Informationssystem GV-ISys: Alle politisch selbständigen Gemeinden mit ausgewählten Merkmalen am 30.09.2026 (3. Quartal); Fläche und Bevölkerung (auf Grundlage des Zensus 2022) am 31.12.2025. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern: Immobilienmarktbericht Bayern 2026, Kap. 9.2, Tabelle „ETW, mittlere Wohnflächenpreise (€/m²)“, S. 168. Bamberg, kreisfreie Stadt: Neubauten 2023 5.600, 2024 5.000, 2025 5.700 €/m² (+14,0 %); Weiterverkäufe 2023, 2024 und 2025 je 3.500 €/m². Regierungsbezirk Oberfranken Weiterverkäufe 2025: 2.200 €/m²; Bayern: 3.000 €/m². Eigentumswohnungen über 45 m², Mittelwerte, gerundet Quelle öffnen
- Stadt Bamberg: Dokumentation Mietspiegel Bamberg 2026, Abschnitt 7.2 Allgemeine Auswertungen des Mietniveaus. Durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete 8,45 €/m² (arithmetisches Mittel); Bestandsmieten 7,11 €/m², Neuvertragsmieten 9,39 €/m²; Erhebungsstichtag 01.09.2025. Wegen Methodenwechsel kein Vergleich mit früheren Mittelwerten möglich Quelle öffnen
- Bayerisches Landesamt für Statistik: Studierende an den Hochschulen in Bayern im Wintersemester 2025/26, Tabelle 1a, vorläufige Zahlen, Stand 14.11.2025. Universität Bamberg 9.541 Studierende Quelle öffnen
- Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Ergebnisse des Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen (Blatt CSV-Wohnungen), Stichtag 15.05.2022. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Eigene Rechnung IMOVIA: 60 m² × 3.500 €/m² (Gutachterausschuss, Wiederverkauf 2025) = 210.000 €; Rate bei voller Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung = 1.050 € im Monat; Kaltmiete 60 m² × 7,66 €/m² (Zensus 2022, Bestandsmiete) = 460 €, gerundet 460 €. Ohne Kaufnebenkosten, laufende Kosten wie Verwaltung und Rücklage und ohne Steuereffekt. Modellrechnung, keine Zusage.
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Gemeindedaten aus der Beschäftigungsstatistik, sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am 30.06.2025 nach Wohn- und Arbeitsort, Ein- und Auspendler über die Gemeindegrenze. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Bayerisches Landesamt für Statistik: Baufertigstellungen in Bayern 2025, Statistischer Bericht F2200C 202500 (Mai 2026), Tab. 4, S. 18 und 19. Bamberg, kreisfreie Stadt: alle Baumaßnahmen 671 Wohnungen, davon 662 in neuen Wohngebäuden Quelle öffnen
- Bayerisches Landesamt für Statistik: Baufertigstellungen in Bayern 2024, Statistischer Bericht F2200C 202400, Tab. 4, S. 19. Bamberg, kreisfreie Stadt: alle Baumaßnahmen 692 Wohnungen Quelle öffnen
- EZB und Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik vom 02.09.2026: täglich fällige Einlagen privater Haushalte im Euroraum im Schnitt 0,28 % (Juli 2026) Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt, 16.01.2026: Inflationsrate 2025 im Jahresdurchschnitt 2,2 % Quelle öffnen
- § 22 Nr. 5 Einkommensteuergesetz: Leistungen aus Pensionsfonds, Pensionskassen und Direktversicherungen (Betriebsrente) sind im Alter steuerpflichtig, soweit die Beiträge steuerfrei waren Quelle öffnen
- § 229 und § 226 Abs. 2 SGB V: Renten der betrieblichen Altersversorgung sind Versorgungsbezüge und in der gesetzlichen Krankenversicherung beitragspflichtig, oberhalb eines Freibetrags Quelle öffnen
- § 23 Einkommensteuergesetz: Gewinn aus dem Verkauf privater Immobilien nach mehr als 10 Jahren steuerfrei; bei Erbe und Schenkung zählt die Besitzzeit des Vorbesitzers mit Quelle öffnen
- IMOVIA-Steuer-Guide, Beispielrechnung: Wohnung 300.000 €, 4,5 % Zins, 1,5 % Tilgung, Kaltmiete 1.100 €, 4 % Abschreibung, 2 % Wertsteigerung pro Jahr, Einkommensteuertarif 2026, ledig. Modellrechnung, keine Steuer- oder Anlageberatung.
- BPD Immobilienentwicklung und bulwiengesa: Die Wohnwetterkarte. Wohnungsmärkte in Deutschland 2026, veröffentlicht 29.09.2026. Bewertet knapp 11.000 Gemeinden nach Wohnungsbedarf und Bautätigkeit, Aussicht auf die nächsten drei bis fünf Jahre, ausdrücklich keine Preisprognose. Die Farbe einer Stadt ist aus der Karte abgelesen Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt: Gemeindeverzeichnis, Gemeinden in Deutschland nach Fläche, Bevölkerung und Postleitzahl am 31.12.2024, Bamberg (ARS 094610000000): 77.150 Einwohner (Fortschreibung Zensus 2022) Quelle öffnen
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Arbeitslosenquoten Gemeinden, Zeitreihe Datenstand Dezember 2025, Blatt Gesamt (bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen; nur Gemeinden ab 15.000 zivilen Erwerbspersonen). Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (Bundesrecht; Bayern hat keinen eigenen Satz festgesetzt). Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung, MiSchuV), GVBl. 2025 S. 718. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Stadt Bamberg: Mietspiegel. Der aktuelle Mietspiegel stammt vom 01.04.2026 und gilt bis zum 31.03.2028; qualifiziert nach § 558d BGB, vom Stadtrat am 25.03.2026 beschlossen Quelle öffnen
- § 556f Bürgerliches Gesetzbuch: Die Mietpreisbremse (§ 556d) gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und nicht für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung Quelle öffnen
- Eigene Rechnung IMOVIA: 60 m² × 3.500 €/m² (Oberer Gutachterausschuss Bayern, Bamberg, Weiterverkauf 2025, gerundet) = 210.000 €; Jahresmiete 60 m² × 8,45 €/m² (Mietspiegel 2026, Durchschnitt, Stichtag 01.09.2025) × 12 = 6.084 €; 210.000 / 6.084 = 34,5 Jahresmieten; 6.084 / 210.000 = 2,9 % vor Kosten. Mit 9,39 €/m² (Neuvertragsmieten laut Dokumentation): 6.761 € im Jahr = 3,2 %. Mit 7,66 €/m² (Zensus 2022): 5.515 € im Jahr = 2,6 %. Unterschiedliche Stände, ohne Kaufnebenkosten, laufende Kosten wie Verwaltung und Rücklage und ohne Steuern. Modellrechnung, keine Zusage
- Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung, MiSchuV) vom 16.12.2025, GVBl. 2025 S. 718, geändert durch Verordnung vom 16.06.2026, GVBl. 2026 S. 334 (Nr. 2.4 und 2.4.1 Reut gestrichen, in Kraft seit 16.07.2026). § 1 mit Anlage (284 Gemeinden) gilt für Mietpreisbremse (§ 556d BGB), Kappungsgrenze 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB) und Kündigungssperrfrist zehn Jahre (§ 577a BGB); gilt vom 01.01.2026 bis 31.12.2029 Quelle öffnen
- § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG, Bundesrecht): „Die Steuer beträgt 3,5 vom Hundert.“ Bayern hat keinen eigenen Steuersatz festgesetzt, es gilt der Bundessatz (abgerufen 02.11.2026) Quelle öffnen
- Eigene Modellrechnung IMOVIA, Jahr 1: Kaufpreis = 60 m² × Kaufpreis je m² dieser Seite, volle Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung, Abschreibung 2 % im Jahr auf 80 % Gebäudeanteil (§ 7 Abs. 4 EStG, Gebäudeanteil angenommen), Kaltmiete aus dem Zensus 2022. Steuer nach § 32a EStG (Tarif ab 2026) und Solidaritätszuschlag (§§ 3, 4 SolzG), ledig, ohne Kirchensteuer. Ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Quelle öffnen
Stand: 2. November 2026. Alle Beispielrechnungen sind Modellrechnungen mit den genannten Annahmen und keine Zusage. Diese Seite ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
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- Blick vom Turm des Rathauses Geyerswörth über die Bamberger Altstadt mit den Türmen des Doms: Foto: Ermell, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Das Alte Rathaus von Bamberg mitten in der Regnitz mit Brücke und Fachwerk unter blauem Himmel: Foto: Guido Radig, CC BY 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Gründerzeit-Eckhaus mit Erker und Türmchen an der Heinrichstraße in Bamberg: Foto: Tilman2007, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Altbau-Mehrfamilienhaus aus Sandstein an der Luitpoldstraße in Bamberg, davor ein Baum: Foto: Parklife, CC BY-SA 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Gebäude der Universität Bamberg auf der ERBA-Insel mit blühenden Beeten im Vordergrund: Foto: Bernd Deschauer, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Neues Wohnhaus mit Balkonen auf dem Lagarde-Campus in Bamberg: Foto: Reinhold Möller (Ermell), CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Frau mit Schlüssel tritt morgens aus der Haustür eines sanierten Altbaus: KI-Symbolbild, keine echte Person
- Helle, sanierte und möblierte Wohnung mit Schlüssel und Grundriss auf dem Esstisch: KI-Symbolbild, keine konkrete Wohnung
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