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Kapitalanlage-Immobilien in Augsburg. Sie sparen schon. Jetzt soll das Ersparte wachsen.
Viele Augsburger haben ein festes Einkommen und legen jeden Monat Geld beiseite. Auf dem Konto wächst es aber kaum. Eine vermietete Wohnung kann mehr: Sie baut Vermögen auf, und Mieter und Finanzamt zahlen mit.
Geschrieben von Luis Otte, Gründer von IMOVIA
Geprüft am 02.11.2026 · alle Zahlen mit Quelle
Kurz gesagt
Gebrauchte Eigentumswohnungen über 45 m² kosteten in Augsburg 2025 im Mittel rund 3.900 € je Quadratmeter2, neue rund 6.900 €2. Laut Mietspiegel 2025 zahlen Mieter im Schnitt 9,80 € je Quadratmeter3, in bestehenden Verträgen waren es beim Zensus 2022 8,48 €5. Mit Durchschnittspreis und Zensus-Miete deckt die Miete nur rund 43 % der Rate6. Bei neuen Verträgen begrenzt die Mietpreisbremse die Miete, sie gilt bis 31.12.20297. Für eine Kapitalanlage zählt, dass Preis und Miete zusammenpassen, in Augsburg oder in einer anderen gefragten Region in Deutschland. Die Verwaltung übernimmt eine Hausverwaltung vor Ort. Wir beraten Sie per Video oder in unserem Büro in Nürtingen.
Inhalt13 Kapitel
- Immobilienpreise in Augsburg
- Girokonto, Aktien oder Immobilie
- So funktioniert die Kapitalanlage
- Wohnwetterkarte 2026
- Wohnungsmarkt Augsburg in Zahlen
- Mietspiegel Augsburg
- Mietrendite in Augsburg
- Regeln für Vermieter
- Einwohner, Bautätigkeit und Studierende
- Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie
- Beispielrechnung
- Ihre Ansprechpartner
- Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Augsburg
Das machen Augsburger richtig
- 01
Sie arbeiten dort, wo andere hinpendeln. 78.814 Beschäftigte kommen zum Arbeiten von außerhalb nach Augsburg8.
- 02
Sie kennen den Wohnungsmarkt aus eigener Erfahrung. Augsburg gilt seit 2016 als Stadt mit angespanntem Wohnungsmarkt9.
- 03
Sie rechnen nach, bevor Sie sich festlegen. Bei einer Kapitalanlage zahlt sich genau das aus.
- 04
Sie planen für später. Wer heute beginnt, gibt seinem Vermögen viele Jahre Zeit zum Wachsen.
Und trotzdem
Immobilienpreise in Augsburg. Die Miete deckt nicht einmal die Hälfte.
Eine Wohnung in der eigenen Stadt wirkt naheliegend: Sie kennen Augsburg, Sie kennen die Viertel. Legt man aber die Durchschnittswerte nebeneinander, bleibt jeden Monat eine große Lücke.
- 3.900 €
kostete 2025 ein Quadratmeter gebrauchte Eigentumswohnung in Augsburg im Mittel, gerundet. Für Neubauten waren es 6.900 €, in ganz Bayern für gebrauchte Wohnungen 3.000 €.2
Für Sie heißt dasEine gebrauchte Wohnung mit 60 m² liegt damit bei rund 234.000 €. Dazu kommen die Nebenkosten des Kaufs.
- 1.170 €
Monatsrate für diese Wohnung bei voller Finanzierung, gerechnet mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung. An Kaltmiete brachten 60 m² in bestehenden Verträgen 2022 im Schnitt 510 €.6
Für Sie heißt dasDie Miete deckt nur rund 43 %. Mehr als die Hälfte der Rate zahlen Sie selbst.
- 6,7 %
betrug 2025 die Arbeitslosenquote in Augsburg. Bayern kam auf 4 %, Deutschland auf 6,3 %.10
Für Sie heißt dasAuch eine feste Stelle kann wegfallen. Ein zweites Standbein, das nicht am Arbeitgeber hängt, macht Sie unabhängiger.
- 9,80 €
zahlen Mieter in Augsburg laut Mietspiegel 2025 im Schnitt je Quadratmeter. Das sind 5,3 % mehr als beim Mietspiegel 2023.9
Für Sie heißt dasWer zur Miete wohnt, zahlt jedes Jahr mehr und baut damit kein eigenes Vermögen auf.
Sparen allein reicht nicht. Entscheidend ist, wo Ihr Geld arbeitet.
So gerechnet: ohne Steuervorteil und mit Mieten aus bestehenden Verträgen. Neue Mietverträge liegen meist höher. Ein Teil der Rate ist Tilgung und baut Ihr Vermögen auf.
Was viele schon nutzen
Girokonto, Aktien oder Immobilie als Kapitalanlage? Was jede Lösung kann und was nicht.
Vermutlich nutzen Sie schon eine dieser Möglichkeiten. Keine davon deckt alles ab.
- 001
Geld auf dem Konto
Flexibel, Sie kommen jederzeit an Ihr Geld.
Nach Abzug der Preissteigerung schrumpft es. Täglich verfügbare Einlagen brachten im Euroraum im Juli 2026 im Mittel 0,28 % Zins13, während die Preise 2025 um 2,2 % zulegten14.
- 002
Aktien und ETF-Sparplan
Einfach zu starten und gut gestreut.
Das Vermögen wächst meist nur aus Ihren eigenen Einzahlungen, und an der Börse geht es auch mal abwärts. Einen Mieter, der mitzahlt, gibt es nicht.
- 003
Betriebsrente
Ihr Arbeitgeber zahlt häufig einen Zuschuss.
Sie ist an den Arbeitgeber gekoppelt. Später wird sie in der Regel versteuert, und über einem Freibetrag gehen Beiträge an die Krankenkasse15,16.
- 004
Selbst eine Wohnung in Augsburg kaufen
Die Lage kennen Sie aus dem Alltag.
Bei Durchschnittspreis und Zensus-Miete deckt die Miete nur rund 43 % der Rate6, den Rest zahlen Sie jeden Monat.
- 005
Und wenn es eine Lösung gäbe, die alles verbindet?
Ohne dass Sie auf etwas verzichten müssen.
Ein Blick nach vorn
Mit einer Kapitalanlage-Immobilie vorsorgen. Ein Tag im Jahr 2036.
Sie trinken Ihren Kaffee in Augsburg, der Tag beginnt wie immer. Auf Ihrem Konto ist die Miete für Ihre Wohnung eingegangen, ohne dass Sie etwas tun mussten. Die Restschuld bei der Bank ist deutlich kleiner als am Anfang, und das Finanzamt hat sich über die Jahre an den Kosten beteiligt. Um Mieter und Handwerker hat sich die Hausverwaltung gekümmert.
- Eine echte Wohnung als Wert
- Die Bank finanziert, der Mieter zahlt mit
- Steuervorteil über die Abschreibung
- Mehr Netto vom Brutto
- Wenig Zeitaufwand
- Nach 10 Jahren Verkauf ohne Steuer auf den Gewinn17
Genau dafür gibt es IMOVIA
Kapitalanlage mit IMOVIA. Die passende Wohnung, egal in welcher Stadt.
Hinter IMOVIA stehen wir, Luis Otte und Hannes Ruopp. Gegründet haben wir die Firma in Nürtingen bei Stuttgart. Unser Ziel: Jeder soll mit Immobilien Vermögen aufbauen können, ohne Fachwissen und ohne viel Zeit. Sie kaufen eine sanierte Wohnung mit Mieter, die Bank finanziert, und wir kümmern uns um die Schritte dazwischen.
Wir wählen die Wohnung aus
Neu gebaut oder kernsaniert, mit Mieter und in einer Gegend mit vielen Wohnungssuchenden. Vorher prüfen wir Zahlen, Mietvertrag und Unterlagen.
Wir begleiten die Finanzierung
Unser Finanzierungspartner holt Angebote vieler Banken ein und vergleicht sie für Sie. Bis zum Notartermin sind wir dabei.
Bei diesen und weiteren Banken reicht unser Finanzierungspartner Anträge ein, bei Sparkassen und Volksbanken bei einzelnen Instituten.
Verwaltet wird vor Ort
Eine Hausverwaltung kümmert sich um Mieter, Nebenkosten und Reparaturen. Sie erhalten jedes Jahr die Abrechnung.
Das Prinzip in gut 2 Minuten
Beschäftigte kommen zum Arbeiten von außerhalb nach Augsburg. Wo Arbeit ist, werden Wohnungen gebraucht.8
- 1.165 €zahlt der Mieter
- 310 €Steuervorteil vom Finanzamt
- 95 €zahlen Sie selbst
Beispielrechnung18, gerundet, ab dem 4. Jahr: Rate 1.500 € (Zins und Tilgung) und 70 € nicht umlagefähige Kosten im Monat, Miete mit leichter Steigerung, Steuererstattung rund 3.700 € pro Jahr. In den Jahren 1 bis 3 liegt Ihr Anteil im Beispiel bei rund 0 €, weil die Sanierung zusätzlich rund 5.640 € Steuern pro Jahr zurückbringt.
Wohnwetterkarte 2026
Wo würden Sie eine Immobilie kaufen? Logisch: dort, wo es rot ist.
Auf der Wohnwetterkarte 2026 ist rot, wo viele Menschen eine Wohnung suchen und zu wenig gebaut wird19. Augsburg ist rot, das Umland zwischen Augsburg und München sogar dunkelrot. Auch die Räume Stuttgart, Frankfurt und Hamburg sind rot.
- 01
Mieter finden sich leichter
In gefragten Gegenden ist eine Wohnung meist schneller wieder vermietet. Die Karte blickt drei bis fünf Jahre nach vorn, eine Preisprognose ist sie nicht.
- 02
Kaufpreis und Miete im Gleichgewicht
Je besser die Miete zum Preis passt, desto kleiner ist Ihr eigener Anteil jeden Monat.
- 03
Neu oder kernsaniert
So stehen in den ersten Jahren möglichst keine großen Arbeiten an. Über unsere Bauträger-Partner bekommen wir solche Wohnungen in mehreren roten Regionen Deutschlands.
Deshalb muss Ihre Wohnung nicht in Augsburg stehen. Wir suchen in ganz Deutschland dort, wo es rot ist, und wählen die Wohnung, die zu Ihren Zahlen passt. Vor Ort ist die Hausverwaltung, Sie müssen nicht hinfahren.
Passende Wohnung findenAugsburg in Zahlen
Wohnungsmarkt Augsburg in Zahlen. Amtlich und mit Quelle.
Alle Zahlen stammen von amtlichen Stellen, damit Sie selbst nachrechnen können. Die Kaufpreise sind Mittelwerte der Gutachterausschüsse, gerundet auf 100 €. Die Zensus-Mieten von 2022 gelten für laufende Mietverträge.
| Kennzahl | Wert | Art |
|---|---|---|
| Einwohner (31.12.2025) | 301.7861 | Amtliche Statistik |
| Einwohner (31.12.2024) | 301.10520 | Amtliche Statistik |
| Einwohner je km² | 2.0551 | Amtliche Statistik |
| Arbeitsplätze mit Sozialversicherung in Augsburg | 152.5478 | Amtliche Statistik |
| Pendeln zum Arbeiten nach Augsburg | 78.8148 | Amtliche Statistik |
| Arbeitslosenquote 2025 | 6,7 % (Bayern 4 %)10 | Amtliche Statistik |
| Studierende Universität (Winter 2025/26) | 17.8444 | Universität |
| Wohnungen | 162.4075 | Zensus 2022 |
| Kaltmiete je m², bestehende Verträge | 8,48 € (Bayern 8,74 €)5 | Zensus 2022 |
| Mietspiegel 2025, Durchschnitt | 9,80 €3 | Mietspiegel |
| Leer stehende Wohnungen | 3,92 % (Deutschland 4,33 %)5 | Zensus 2022 |
| Von Eigentümern bewohnt | 32,51 % (Bayern 49,26 %)5 | Zensus 2022 |
| Gebrauchte Eigentumswohnung je m², 2025 (gerundet) | 3.900 €2 | Gutachterausschuss |
| Gebrauchte Eigentumswohnung je m², 2024 (gerundet) | 3.800 €2 | Gutachterausschuss |
| Neue Eigentumswohnung je m², 2025 (gerundet) | 6.900 €2 | Gutachterausschuss |
| Fertige Neubauwohnungen 2025 | 58411 | Amtliche Statistik |
| Grunderwerbsteuer | 3,5 %21 | Gesetz |
| Mietpreisbremse | gilt bis 31.12.20297 | Verordnung |
Jede Zahl mit Quelle und Stand unten auf der Seite. Amtliche Zahlen haben wir nicht verändert, nur gerundet.
Mieten
Mietspiegel Augsburg. Was Mieter hier im Schnitt zahlen.
Seit 1. Dezember 2025 gilt in Augsburg ein neuer qualifizierter Mietspiegel, bis zum 30. November 20273. Zum Stichtag 1. Juli 2025 zahlten Mieter im Schnitt 9,80 € je Quadratmeter, 5,3 % mehr als beim Mietspiegel 20239. Bei einer neuen Vermietung gilt die Mietpreisbremse: höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Für Neubauten und für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung gilt sie nicht22.
| Miete | je m² | Art |
|---|---|---|
| Mietspiegel 2025, Durchschnitt | 9,80 € | Stadt Augsburg |
| Bestehende Mietverträge, Zensus 2022 | 8,48 €5 | Zensus 2022 |
| Bayern, bestehende Mietverträge | 8,74 €5 | Zensus 2022 |
| Deutschland, bestehende Mietverträge | 7,28 €5 | Zensus 2022 |
Kaltmieten je m² Wohnfläche. Der Durchschnitt des Mietspiegels ist der Mittelwert aller erhobenen Nettomieten; für die einzelne Wohnung zählen Größe, Baujahr, Ausstattung und Lage. Der Mietspiegel ist qualifiziert, also wissenschaftlich erstellt und vom Stadtrat anerkannt. Eine amtliche Auswertung der Angebotsmieten haben wir für Augsburg nicht gefunden.
Mietrendite
Mietrendite in Augsburg. Eine Rechnung in vier Schritten.
Wie gut trägt die Miete den Kaufpreis? Das zeigt die Mietrendite. Dafür rechnen Sie die Miete auf ein Jahr hoch und teilen sie durch den Kaufpreis. Teilen Sie umgekehrt den Kaufpreis durch die Jahresmiete, erfahren Sie, nach wie vielen Jahresmieten die Wohnung bezahlt wäre. Mit dem Renditerechner probieren Sie eigene Werte aus.
So rechnen wir, Beispiel 60 m²
- Kaufpreis: 60 m² × 3.900 € (Mittel 2025)234.000 €
- Jahresmiete: 60 m² × 9,80 € × 12 Monate7.056 €
- Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete33,2 Jahresmieten
- Mietrendite vor Kosten233,0 %
Eigene Beispielrechnung mit Durchschnittswerten (Kaufpreis 2025 gerundet, Mietspiegel mit Stichtag Juli 2025), ohne Kaufnebenkosten und ohne Kosten für Verwaltung und Rücklage. Mit der Zensus-Miete (8,48 €) wären es rund 2,6 %. Unsere Beispielwohnung (300.000 €, 1.100 € Miete im Monat, angenommene Werte) kommt auf 4,4 %. Darum suchen wir Wohnungen, bei denen Preis und Miete besser zusammenpassen.
Recht
Regeln für Vermieter in Augsburg. Was Sie wissen sollten.
Diese Regeln gelten für Wohnungen in Augsburg. Sie schützen Mieter. Für Sie als Vermieter heißt das: Die Miete darf steigen, aber nur in Grenzen. Steht Ihre Wohnung woanders, gelten die Regeln dort. Stand November 2026.
- 01
Mietpreisbremse
Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, also der üblichen Miete für eine ähnliche Wohnung im Ort. Ausnahmen gibt es zum Beispiel für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal genutzt und vermietet wurden, und für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. War schon die Miete des Vormieters höher, darf die neue Miete genauso hoch sein. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.24
- 02
Kappungsgrenze
Erhöhen Sie in einem laufenden Mietvertrag die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete, also die übliche Miete am Ort (zum Beispiel laut Mietspiegel), darf sie in drei Jahren um höchstens 15 % steigen. Ohne diese Verordnung wären es 20 %. Für Erhöhungen nach einer Modernisierung und für Staffelmieten (feste Erhöhungen im Vertrag) oder Indexmieten (Miete folgt den Verbraucherpreisen) gelten eigene Regeln. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.24
- 03
Kündigungssperrfrist
Wohnte der Mieter schon in der Wohnung, als das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde, darf ein Käufer frühestens 10 Jahre nach dem ersten Verkauf wegen Eigenbedarf kündigen, also weil er die Wohnung für sich oder seine Familie braucht. Das Gleiche gilt für eine Kündigung, weil er die Wohnung sonst nicht angemessen wirtschaftlich verwerten kann und dadurch große Nachteile hätte. Ohne diese Verordnung wären es 3 Jahre. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.24
- 04
Grunderwerbsteuer
Beim Kauf zahlen Sie in Bayern 3,5 % des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer. Das ist eine Steuer, die beim Kauf einer Wohnung oder eines Grundstücks einmal anfällt.25
Entwicklung
Wächst Augsburg? Einwohner, Bautätigkeit und Studierende.
Die Einwohnerzahl ist zuletzt leicht gestiegen. Fertig wurden 2025 aber nur halb so viele neue Wohnungen wie im Jahr davor, obwohl viele weitere genehmigt sind. Für Wohnungssuchende bleibt der Markt damit eng.
Ehrlich gesagt
Chancen und Risiken in Augsburg. Mit echten Zahlen.
Wir zeigen beide Seiten von Augsburg, mit amtlichen Zahlen und im Vergleich mit Bayern.
Das spricht für Augsburg
- Mehr Menschen fahren zur Arbeit nach Augsburg (78.814) als von hier weg (57.972)8. Viele Arbeitsplätze liegen direkt in der Stadt.
- Mit jeder Rate tilgen Sie einen Teil des Kredits. So gehört Ihnen die Wohnung Monat für Monat ein Stück mehr.
Das sollten Sie wissen
- Die Arbeitslosenquote lag 2025 bei 6,7 %, 2,7 Prozentpunkte über dem Land (4 %)10. Achten Sie auf Lage und Mieter.
- Rund 43 % der Bankrate deckt in Augsburg die Miete einer gebrauchten 60-m²-Wohnung6. Der Rest ist Ihr Anteil, ein Teil davon baut Vermögen auf.
- In Augsburg gilt die Mietpreisbremse7. Bei einer neuen Vermietung darf die Miete meist höchstens 10 % über der ortsüblichen Miete liegen.
Passt das zu Ihnen?
Für wen eine Kapitalanlage in Augsburg passt.
Passt zu Ihnen, wenn …
- Sie haben ein festes Einkommen, etwa ab 3.000 € netto im Monat.
- Sie denken an 10 Jahre und länger.
- Sie möchten sich nicht selbst um Mieter, Reparaturen und Verwaltung kümmern.
- Sie haben ein kleines Polster für unerwartete Kosten.
Eher nicht, wenn …
- Sie brauchen das Geld in den nächsten Jahren.
- Ihr Einkommen schwankt stark oder ist unsicher.
- Sie zahlen schon hohe Kredite ab.
- Sie suchen eine Geldanlage ganz ohne Risiko.
Was Sie davon haben
Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie. In Euro und im Leben.
Ergebnis
9.930 €Mehr von dem behalten, was Sie verdienen.
So viel Steuer kommt im Beispiel im ersten Jahr zurück, durch Abschreibung (den Wertverlust, den Sie absetzen dürfen), Zinsen und Sanierungskosten18.
Freiheit
Kaum ZeitKein Mieter ruft Sie an.
Die Hausverwaltung kümmert sich um Mieter und Reparaturen. Sie bekommen einmal im Jahr die Abrechnung für die Steuer.
Sicherheit
1.100 €Ein Wert, der bleibt.
Miete jeden Monat im Beispiel. Und etwas, das Sie an Ihre Familie weitergeben können.
Zahlen
122.400 €Aus rund 95 € im Monat werden in 10 Jahren 122.400 € Vermögen.
Im Beispiel liegt Ihr Anteil in den ersten 3 Jahren bei rund 0 €, ab Jahr 4 bei rund 95 € im Monat. Mit den Kaufnebenkosten setzen Sie in 10 Jahren insgesamt rund 14.500 € ein18.
Mehr Vermögen mit weniger eigenem Geld
Der Unterschied ist der Hebel. Beim Konto und beim ETF arbeitet nur Ihr eigenes Geld. Bei der Wohnung zahlen Bank, Mieter und Finanzamt mit. Deshalb wächst das Vermögen schneller, obwohl Sie weniger selbst einsetzen.
Aus rund 14.500 € eigenem Geld werden im Beispiel 122.400 € Vermögen. Das ist rund das 8-Fache.
Beispielrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide18: Tagesgeld mit 1 %, ETF mit 7 % pro Jahr, mit 27.600 € eigenem Einsatz in 10 Jahren. Die Wohnung braucht im Beispiel rund 14.500 € eigenes Geld, Kaufnebenkosten eingerechnet. Wohnung 300.000 € mit 2 % Wertsteigerung, zu versteuerndes Einkommen 75.000 €. Keine Anlageberatung.
Rechner
Kapitalanlage in Augsburg nach Steuern. Rechnen Sie selbst.
Eine gebrauchte 60-m²-Wohnung zum Preis von rund 3.900 € je m² (Oberer Gutachterausschuss Bayern, Augsburg, Weiterverkauf 2025, gerundet) 23 und mit der Miete in bestehenden Verträgen (Zensus 2022) von rund 8,48 € je m² 5. Schieben Sie den Regler auf Ihr Einkommen.
- Rate an die Bank
- 1.170 € im Monat
- Miete, die hereinkommt
- 510 € im Monat
- Steuererstattung
- 250 € im Monat
- Ihr Anteil nach Steuern
- 410 € im Monat
Davon sind rund 290 € Tilgung. Damit gehört Ihnen jeden Monat ein Stück mehr der Wohnung. Ohne Steuer wären es rund 660 €.
Modellrechnung für das erste Jahr 26: ledig, ohne Kirchensteuer, ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Ab dem zweiten Jahr sinken die Zinsen und damit auch die Erstattung. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassen
Beispielrechnung für Anleger aus Augsburg
Beispielrechnung Kapitalanlage-Immobilie. Jede Annahme offen.
Die Beispielwohnung entspricht nicht dem Augsburger Durchschnitt: Hier deckt die Miete im Schnitt nur rund 43 % der Rate. Gerechnet ist mit 75.000 € zu versteuerndem Einkommen, rund 7.700 € brutto im Monat. Bei höherem Einkommen fällt die Steuererstattung größer aus. Sie kommt mit der Steuererklärung, danach auf Antrag auch monatlich über weniger Lohnsteuer.
- Kaufpreis der Wohnung
- 300.000 €
- Miete im Monat (Start)
- 1.100 €
- Zins und Tilgung
- 4,5 % und 1,5 %
- Abschreibung pro Jahr
- 4 % (mit Gutachten zur Restnutzungsdauer, sonst meist 2 %)
- Wertsteigerung pro Jahr (Annahme)
- 2 %
- Kaufnebenkosten, einmalig
- 21.000 €
- Ihr Anteil im Monat, Jahr 1 bis 3
- rund 0 €
- Ihr Anteil im Monat, ab Jahr 4
- rund 95 €
| Zu versteuerndes Einkommen | Steuererstattung im 1. Jahr |
|---|---|
| 50.000 € | rund 7.780 € |
| 75.000 € | rund 9.930 € |
| 100.000 € | rund 10.640 € |
Modellrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide18, ledig, Tarif 2026. Der Steuereffekt ist in den ersten Jahren am größten und fällt danach geringer aus. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassenWir sind für Sie da
Ihre Ansprechpartner für Kapitalanlagen in Augsburg. Luis Otte und Hannes Ruopp.
Wir haben IMOVIA in Nürtingen gegründet. Ein Callcenter gibt es bei uns nicht. Wohnen Sie in Augsburg, beraten wir Sie per Video, auf Wunsch auch persönlich in Nürtingen.
Luis kommt aus dem Vertrieb und dem Marketing. Er sorgt dafür, dass Sie schnell und einfach zu Ihrer Wohnung kommen.
Mehr über Luis
Hannes kennt den Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien und Finanzierungen aus der Praxis.
Mehr über Hannes- 01
Unser Büro ist im Nürtinger Tor
Kirchstraße 34 bis 36, 72622 Nürtingen, mit Parkhaus im Gebäude. Aus Augsburg sprechen wir uns am einfachsten per Video.
- 02
Wir kennen Finanzierungen aus der Praxis
Unser Hintergrund liegt im Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien, in der Finanzierungsvermittlung und im Performance-Marketing.
- 03
Wir sagen auch Nein
Passt eine Wohnung nicht zu Ihrem Einkommen, sagen wir Ihnen das. Ein schlechter Kauf hilft niemandem.
Unser Versprechen
Jede Wohnung bewertet vor dem Kauf ein unabhängiger Gutachter.
Er prüft, ob der Kaufpreis zum Wert der Wohnung passt.
Aus unserem Google-Profil
Erfahrungen mit IMOVIA Immobilien. Bewertungen aus unserem Google-Profil.
★★★★★„Top beraten worden, wurde genau auf meine Ansprüche geachtet! Jederzeit zu empfehlen!“
★★★★★„Meine Fragen wurden verständlich beantwortet und ich hatte nie das Gefühl, zu einer schnellen Entscheidung gedrängt zu werden.“
★★★★★„Herr Otte hat mir direkt erklärt wie man genau vorgeht, so umfassend dass Ich sogar selber Zuhause checken konnte ob alles stimmig ist.“
Wir zeigen Bewertungen aus unserem Google-Profil im Wortlaut. Ob die Verfasser bei uns gekauft haben, prüfen wir nicht gesondert.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Augsburg
Lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie in Augsburg?
Wohnungen sind in Augsburg gefragt: Die Stadt gilt seit 2016 als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt9, und beim Zensus 2022 standen nur 3,92 % der Wohnungen leer5. Für Käufer ist die Rechnung aber eng: Bei Durchschnittspreis und Zensus-Miete deckt die Miete nur rund 43 % der Rate6. Ob es sich für Sie rechnet, prüfen wir im Gespräch mit Ihren eigenen Zahlen.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Augsburg?
Wie hoch ist die Mietrendite in Augsburg?
Vor Kosten sind es rund 3,0 % im Jahr, gerechnet mit Durchschnittswerten: 60 m² für rund 234.000 € und eine Jahresmiete laut Mietspiegel von rund 7.100 €23. Mit der Zensus-Miete wären es rund 2,6 %. Verwaltung, Rücklage und Kaufnebenkosten senken den Wert weiter.
Wie hoch ist die Miete in Augsburg laut Mietspiegel?
Gilt in Augsburg die Mietpreisbremse?
Ja. Augsburg steht in der Mietpreisbremse-Verordnung des Landes. Sie gilt bis 31.12.2029. Ob sie verlängert wird, ist noch offen. Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen7. Ausgenommen sind unter anderem Neubauten und die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung22.
Wird in Augsburg genug gebaut?
Muss meine Kapitalanlage in Augsburg stehen?
Nein. Für eine Kapitalanlage zählt, dass dort viele Menschen eine Wohnung suchen und die Miete gut zum Kaufpreis passt. Das gibt es in Augsburg, aber auch in vielen anderen Regionen, die auf der Wohnwetterkarte 2026 rot sind19. Wir suchen bundesweit nach der Wohnung, die zu Ihrem Einkommen passt.
Ich pendle von Augsburg nach München. Spielt das für die Finanzierung eine Rolle?
Kaum. Die Bank schaut vor allem auf Ihr Einkommen, Ihre laufenden Ausgaben, bestehende Kredite und darauf, ob Ihr Vertrag unbefristet ist. Wo Sie arbeiten, ist dafür zweitrangig. Das gilt für Angestellte genauso wie für Beamte.
Welche Risiken hat eine Kapitalanlage-Immobilie?
Läuft die Zinsbindung aus, kann die neue Rate höher ausfallen. Verlieren Sie Ihr Einkommen, bleibt die Rate trotzdem fällig, ein finanzielles Polster gehört daher dazu. Zwischen zwei Mietern kann die Wohnung eine Zeit leer stehen. Für größere Arbeiten am Gebäude zahlen alle Eigentümer gemeinsam. Und weil ein Verkauf Zeit braucht, ist Ihr Geld langfristig angelegt. Wir sprechen jeden dieser Punkte vor dem Kauf mit Ihnen durch.
Wer prüft den Preis der Wohnung?
Vor dem Kauf bewertet ein unabhängiger Gutachter jede Wohnung aus unserem Angebot. So sehen Sie, ob der Preis zum Wert passt. Mietvertrag, Zahlen und Unterlagen prüfen wir zusätzlich.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Kapitalanlage?
Meist nur so viel wie die Kaufnebenkosten. Größter Posten ist die Grunderwerbsteuer, deren Höhe vom Bundesland der Wohnung abhängt. In Bayern sind es 3,5 %21. Hinzu kommen Notar und Grundbuch. Mehr dazu im Ratgeber Kapitalanlage ohne viel Eigenkapital.
Muss ich zur Besichtigung hinfahren?
Nein, eine Besichtigung ist freiwillig. Sie erhalten vorab Fotos, Zahlen und sämtliche Unterlagen. Nach dem Kauf übernimmt die Hausverwaltung vor Ort.
Wie läuft die Beratung, wenn ich in Augsburg wohne?
Wir sprechen per Video miteinander, Sie brauchen dafür nur Handy oder Laptop. Möchten Sie uns persönlich treffen, besuchen Sie uns im Nürtinger Tor, Kirchstraße 34 bis 36 in Nürtingen.
So geht es los
So kaufen Sie Ihre Kapitalanlage-Immobilie. In vier Schritten.
- 1
Kurzer Check
Vier Fragen, rund zwei Minuten. Kostenlos und unverbindlich.
- 2
Erstgespräch am Telefon
Wir rufen Sie an. Sie erzählen, was Sie vorhaben, wir sagen ehrlich, ob es passt.
- 3
Konzept per Video
Wir zeigen passende Wohnungen mit allen Zahlen und Unterlagen. Sie entscheiden in Ruhe.
- 4
Kauf, dann Ruhe
Finanzierung über unseren Finanzierungspartner, Termin beim Notar. Danach übernimmt die Hausverwaltung.
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Vier kurze Fragen. Danach rufen wir Sie an und rechnen mit Ihren echten Zahlen.
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Kein Verkaufsdruck. Passt es nicht, sagen wir Ihnen das.
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Quellen
26 Belege anzeigen
- Statistisches Bundesamt, Gemeindeverzeichnis-Informationssystem GV-ISys: Alle politisch selbständigen Gemeinden mit ausgewählten Merkmalen am 30.09.2026 (3. Quartal); Fläche und Bevölkerung (auf Grundlage des Zensus 2022) am 31.12.2025. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern: Immobilienmarktbericht Bayern 2026, Kap. 9.2, Tabelle „ETW, mittlere Wohnflächenpreise (€/m²)“, S. 169. Augsburg, kreisfreie Stadt: Neubauten 2024 6.600, 2025 6.900 €/m²; Weiterverkäufe 2023 3.900, 2024 3.800, 2025 3.900 €/m² (+2,6 %). Bayern Weiterverkäufe 2025: 3.000 €/m². Eigentumswohnungen über 45 m², Mittelwerte, gerundet; Daten der örtlichen Gutachterausschüsse Quelle öffnen
- Stadt Augsburg: Mietspiegel 2025, Wohnen in Augsburg (Broschüre, Stand Dezember 2025), Abschnitt 2.1: qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB, vom Stadtrat am 27.11.2025 anerkannt, gilt vom 01.12.2025 bis 30.11.2027; durchschnittliche Nettomiete 9,80 €/m² (Erhebung Juli bis August 2025) Quelle öffnen
- Universität Augsburg: Zahlen und Fakten, Wintersemester 2025/26, Studierende gesamt 17.844 Quelle öffnen
- Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Ergebnisse des Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen (Blatt CSV-Wohnungen), Stichtag 15.05.2022. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Eigene Rechnung IMOVIA: 60 m² × 3.900 €/m² (Gutachterausschuss, Wiederverkauf 2025) = 234.000 €; Rate bei voller Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung = 1.170 € im Monat; Kaltmiete 60 m² × 8,48 €/m² (Zensus 2022, Bestandsmiete) = 509 €, gerundet 510 €. Ohne Kaufnebenkosten, laufende Kosten wie Verwaltung und Rücklage und ohne Steuereffekt. Modellrechnung, keine Zusage.
- Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung, MiSchuV), GVBl. 2025 S. 718. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Gemeindedaten aus der Beschäftigungsstatistik, sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am 30.06.2025 nach Wohn- und Arbeitsort, Ein- und Auspendler über die Gemeindegrenze. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Stadt Augsburg, Meldung: Stadt veröffentlicht neuen Mietspiegel. Stichtag 01.07.2025; Mittelwert der Nettomiete 720,62 € bei 73,63 m² Wohnfläche, 9,80 €/m², 5,3 % mehr als im Mietspiegel 2023; Augsburg gilt seit 2016 als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt Quelle öffnen
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Arbeitslosenquoten Gemeinden, Zeitreihe Datenstand Dezember 2025, Blatt Gesamt (bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen; nur Gemeinden ab 15.000 zivilen Erwerbspersonen). Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Stadt Augsburg, Amt für Statistik und Stadtforschung: Wohnungsbau in Augsburg, Baufortschritt und Bauüberhang zum Jahresende 2025 (ePaper vom 12.05.2026). 2025 fertiggestellte Neubauvorhaben: 66 Gebäude mit 584 Wohnungen; Zahl der Fertigstellungen gegenüber dem Vorjahr halbiert; Bauüberhang rund 4.200 noch nicht fertiggestellte Wohneinheiten, davon 2.188 Neubauwohnungen noch nicht begonnen Quelle öffnen
- Stadt Augsburg, Amt für Statistik und Stadtforschung: Wohnungsbau in Augsburg, Baufertigstellungen und Bauüberhang zum Jahresende 2024 (ePaper vom 22.05.2025). 2024 fertiggestellte Neubauvorhaben: 149 Gebäude mit 1.075 Wohnungen Quelle öffnen
- EZB und Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik vom 02.09.2026: täglich fällige Einlagen privater Haushalte im Euroraum im Schnitt 0,28 % (Juli 2026) Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt, 16.01.2026: Inflationsrate 2025 im Jahresdurchschnitt 2,2 % Quelle öffnen
- § 22 Nr. 5 Einkommensteuergesetz: Leistungen aus Pensionsfonds, Pensionskassen und Direktversicherungen (Betriebsrente) sind im Alter steuerpflichtig, soweit die Beiträge steuerfrei waren Quelle öffnen
- § 229 und § 226 Abs. 2 SGB V: Renten der betrieblichen Altersversorgung sind Versorgungsbezüge und in der gesetzlichen Krankenversicherung beitragspflichtig, oberhalb eines Freibetrags Quelle öffnen
- § 23 Einkommensteuergesetz: Gewinn aus dem Verkauf privater Immobilien nach mehr als 10 Jahren steuerfrei; bei Erbe und Schenkung zählt die Besitzzeit des Vorbesitzers mit Quelle öffnen
- IMOVIA-Steuer-Guide, Beispielrechnung: Wohnung 300.000 €, 4,5 % Zins, 1,5 % Tilgung, Kaltmiete 1.100 €, 4 % Abschreibung, 2 % Wertsteigerung pro Jahr, Einkommensteuertarif 2026, ledig. Modellrechnung, keine Steuer- oder Anlageberatung.
- BPD Immobilienentwicklung und bulwiengesa: Die Wohnwetterkarte. Wohnungsmärkte in Deutschland 2026, veröffentlicht 29.09.2026. Bewertet knapp 11.000 Gemeinden nach Wohnungsbedarf und Bautätigkeit, Aussicht auf die nächsten drei bis fünf Jahre, ausdrücklich keine Preisprognose. Die Farbe einer Stadt ist aus der Karte abgelesen Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt: Gemeindeverzeichnis, Gemeinden in Deutschland nach Fläche, Bevölkerung und Postleitzahl am 31.12.2024, Augsburg (ARS 097610000000): 301.105 Einwohner (Fortschreibung Zensus 2022) Quelle öffnen
- § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (Bundesrecht; Bayern hat keinen eigenen Satz festgesetzt). Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- § 556f Bürgerliches Gesetzbuch: Die Mietpreisbremse (§ 556d) gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und nicht für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung Quelle öffnen
- Eigene Rechnung IMOVIA: 60 m² × 3.900 €/m² (Oberer Gutachterausschuss Bayern, Augsburg, Weiterverkauf 2025, gerundet) = 234.000 €; Jahresmiete 60 m² × 9,80 €/m² (Mietspiegel 2025, Durchschnitt, Stichtag 01.07.2025) × 12 = 7.056 €; 234.000 / 7.056 = 33,2 Jahresmieten; 7.056 / 234.000 = 3,0 % vor Kosten. Mit 8,48 €/m² (Zensus 2022): 6.106 € im Jahr = 2,6 %. Unterschiedliche Stände, ohne Kaufnebenkosten, laufende Kosten wie Verwaltung und Rücklage und ohne Steuern. Modellrechnung, keine Zusage
- Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung, MiSchuV) vom 16.12.2025, GVBl. 2025 S. 718, geändert durch Verordnung vom 16.06.2026, GVBl. 2026 S. 334 (Nr. 2.4 und 2.4.1 Reut gestrichen, in Kraft seit 16.07.2026). § 1 mit Anlage (284 Gemeinden) gilt für Mietpreisbremse (§ 556d BGB), Kappungsgrenze 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB) und Kündigungssperrfrist zehn Jahre (§ 577a BGB); gilt vom 01.01.2026 bis 31.12.2029 Quelle öffnen
- § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG, Bundesrecht): „Die Steuer beträgt 3,5 vom Hundert.“ Bayern hat keinen eigenen Steuersatz festgesetzt, es gilt der Bundessatz (abgerufen 02.11.2026) Quelle öffnen
- Eigene Modellrechnung IMOVIA, Jahr 1: Kaufpreis = 60 m² × Kaufpreis je m² dieser Seite, volle Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung, Abschreibung 2 % im Jahr auf 80 % Gebäudeanteil (§ 7 Abs. 4 EStG, Gebäudeanteil angenommen), Kaltmiete aus dem Zensus 2022. Steuer nach § 32a EStG (Tarif ab 2026) und Solidaritätszuschlag (§§ 3, 4 SolzG), ledig, ohne Kirchensteuer. Ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Quelle öffnen
Stand: 2. November 2026. Alle Beispielrechnungen sind Modellrechnungen mit den genannten Annahmen und keine Zusage. Diese Seite ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
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- Blick vom Perlachturm über Augsburg nach Südosten mit Hochhäusern, einem alten Fabrikschornstein und Wald am Horizont: Foto: Andreas Brain, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Rathausplatz in Augsburg mit Perlachturm und Rathaus unter blauem Himmel: Foto: Andreas Brain, CC BY-SA 2.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Altbau-Wohnhäuser mit Erker in einer Gasse der Augsburger Altstadt: Foto: Mattes, CC BY 2.0 de, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Lange Häuserzeile einer Wohnanlage mit vier Geschossen an einer ruhigen Straße in Augsburg: Foto: Jkü, CC BY-SA 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Hochhaus des Universitätsklinikums Augsburg mit Bäumen und Blumenbeeten vor dem Eingang: Foto: Tastendrücker1, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Blick vom Perlachturm über die Dächer der Augsburger Innenstadt, rechts ein Baukran: Foto: Muck, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Frau mit Schlüssel tritt morgens aus der Haustür eines sanierten Altbaus: KI-Symbolbild, keine echte Person
- Helle, sanierte und möblierte Wohnung mit Schlüssel und Grundriss auf dem Esstisch: KI-Symbolbild, keine konkrete Wohnung
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