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Kapitalanlage-Immobilien in Garmisch-Partenkirchen. Sie leben, wo andere Urlaub machen. Jetzt geht es um Ihr Vermögen.
Garmisch-Partenkirchen ist ein Ort für Gäste aus aller Welt. Viele Menschen hier arbeiten in Hotels, Kliniken, Geschäften und im Handwerk und legen jeden Monat etwas zurück. Auf dem Konto wird daraus aber wenig. Eine vermietete Wohnung baut Vermögen auf, und Mieter und Finanzamt beteiligen sich an den Kosten.
Geschrieben von Hannes Ruopp, Gründer von IMOVIA
Geprüft am 02.11.2026 · alle Zahlen mit Quelle
Kurz gesagt
Für den Markt Garmisch-Partenkirchen allein gibt es keinen frei veröffentlichten amtlichen Kaufpreis. Im ganzen Landkreis kostete eine gebrauchte Eigentumswohnung über 45 m² im Jahr 2025 im Mittel rund 5.100 € je Quadratmeter, eine neue rund 10.500 €1. In laufenden Mietverträgen im Ort lag die Kaltmiete beim Zensus 2022 bei 9,12 € je Quadratmeter2. Mit diesen Werten trägt die Miete nur rund 36 % der Monatsrate3. Für eine Kapitalanlage suchen wir deshalb Regionen, in denen Preis und Miete besser zusammenpassen. Wir beraten Sie per Video oder in unserem Büro in Nürtingen.
Inhalt13 Kapitel
- Kaufpreise im Landkreis
- Tagesgeld, Fonds oder Immobilie
- So funktioniert die Kapitalanlage
- Wohnwetterkarte 2026
- Wohnungsmarkt in Zahlen
- Mieten
- Mietrendite im Landkreis
- Regeln für Vermieter
- Einwohner, Preise und Pendler
- Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie
- Beispielrechnung
- Ihre Ansprechpartner
- Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Garmisch-Partenkirchen
Das machen die Menschen in Garmisch-Partenkirchen richtig
- 01
Sie wohnen in einem Ort mit wenig Arbeitslosigkeit. 2025 lag die Quote bei 4,5 %5, in Deutschland bei 6,3 %.
- 02
Sie kennen den Wert von Wohnraum. Die meisten Menschen im Ort wohnen zur Miete, genau 65,46 %2.
- 03
Sie schauen genau hin, bevor Sie zusagen. Das brauchen Sie auch beim Kauf einer Wohnung.
- 04
Sie denken an später. Wer früh beginnt, hat die Zeit auf seiner Seite.
Und trotzdem
Kaufpreise im Landkreis Garmisch-Partenkirchen. Die Miete trägt nur gut ein Drittel der Rate.
Viele möchten ihr Geld gern im eigenen Ort anlegen. Die amtlichen Zahlen zeigen aber: Wohnungen im Landkreis sind teuer, und die Miete hält damit nicht Schritt.
- 5.100 €
kostete 2025 im Landkreis Garmisch-Partenkirchen ein Quadratmeter gebrauchte Eigentumswohnung im Mittel. Im Schnitt von Bayern waren es 3.000 €.1
Für Sie heißt dasDer Preis liegt deutlich über dem Landesschnitt. Für eine Kapitalanlage muss die Miete diesen Preis tragen.
- 10.500 €
kostete 2025 im Landkreis ein Quadratmeter neue Eigentumswohnung im Mittel. 2024 waren es 12.700 €.1
Für Sie heißt dasNeubau ist hier besonders teuer. Selbst nach dem Rückgang 2025 kostet er doppelt so viel wie im Schnitt von Bayern.
- 36 %
der Monatsrate trägt die Miete bei einer Wohnung mit 60 m², gerechnet mit Landkreis-Preis und Zensus-Miete.3
Für Sie heißt dasDen Rest der Rate, rund 980 € im Monat, müssten Sie selbst zahlen. Das ist für eine Kapitalanlage zu viel.
- 8 Wochen
im Jahr darf eine Wohnung im Ort höchstens an Feriengäste gehen. Mehr braucht eine Genehmigung des Marktes.6
Für Sie heißt dasEine Wohnung als Ferienwohnung zu vermieten, ist damit stark eingeschränkt.
In Garmisch-Partenkirchen ist Wohnen teuer. Für Ihre Kapitalanlage lohnt der Blick in Regionen, in denen die Zahlen passen.
So gerechnet: ohne Steuervorteil und mit Mieten aus bestehenden Verträgen. Neue Mietverträge liegen meist höher. Ein Teil der Rate ist Tilgung und baut Ihr Vermögen auf.
Was viele schon nutzen
Tagesgeld, Fonds oder Immobilie als Kapitalanlage? Ein kurzer Vergleich.
Eine dieser Anlagen nutzen Sie vielleicht schon. Jede hat einen Vorteil und einen Haken.
- 001
Tagesgeld und Sparbuch
Kein Kursrisiko, Geld jederzeit verfügbar.
Wenig Zins: Täglich fällige Einlagen im Euroraum brachten im Juli 2026 im Schnitt 0,28 %8. Die Preise stiegen 2025 um 2,2 %9.
- 002
Fonds und ETF
Breit gestreut, flexibel besparbar.
Jeder Euro stammt von Ihnen. Sinken die Kurse, sinkt Ihr Vermögen, und niemand zahlt mit.
- 003
Betriebsrente
Der Arbeitgeber legt meist etwas dazu.
Bei einem Wechsel der Stelle wird es kompliziert. Auf die Auszahlung kommen in der Regel Steuer und über einem Freibetrag Krankenkassenbeitrag10,11.
- 004
Eine Wohnung im Ort
Bekannte Lage, schöne Umgebung.
Mit Landkreis-Preis und Zensus-Miete trägt die Miete nur rund 36 % der Rate3. Den Großteil zahlen Sie selbst.
- 005
Und wenn es eine Lösung gäbe, die alles verbindet?
Ohne dass Sie auf etwas verzichten müssen.
Ein Blick nach vorn
Eine vermietete Immobilie im Rücken. Ihr Leben im Jahr 2036.
Ein Herbsttag in Partenkirchen. Sie gehen die Ludwigstraße entlang, über Ihnen die Berge. Ihre Wohnung steht in einer Region, in der viele eine Wohnung suchen, und ist seit Jahren vermietet. Die Restschuld ist gesunken, und ein Teil der Kosten kam über die Steuer zurück. Mieter und Reparaturen hat die Hausverwaltung übernommen, nicht Sie.
- Ein Wert, den man sehen kann
- Die Bank finanziert, der Mieter zahlt mit
- Steuervorteil durch die Abschreibung
- Mehr Netto vom Brutto
- Fast keine eigene Zeit
- Nach 10 Jahren Verkauf ohne Steuer auf den Gewinn12
Genau dafür gibt es IMOVIA
Kapitalanlage mit IMOVIA. Ihre Wohnung dort, wo die Rechnung aufgeht.
Wir, Luis Otte und Hannes Ruopp, haben IMOVIA in Nürtingen gegründet. Wir wollen, dass jeder mit Immobilien Vermögen aufbauen kann, ohne Vorwissen und ohne viel Zeit. Sie kaufen eine sanierte, bereits vermietete Wohnung, die Bank finanziert, und wir begleiten Sie durch jeden Schritt.
Wir wählen Region und Wohnung
Dort, wo viele eine Wohnung suchen und der Preis zur Miete passt. Kernsaniert oder neu, schon vermietet. Unterlagen und Zahlen sehen wir uns vorher genau an.
Wir begleiten die Finanzierung
Unser Finanzierungspartner vergleicht für Sie Angebote vieler Banken. Bis zum Notartermin sind wir dabei.
Bei diesen und weiteren Banken reicht unser Finanzierungspartner Anträge ein, bei Sparkassen und Volksbanken bei einzelnen Instituten.
Die Verwaltung übernimmt
Mieter, Nebenkosten und Reparaturen übernimmt eine Hausverwaltung. Sie bekommen jährlich die Abrechnung.
Das Prinzip in gut 2 Minuten
der Rate trägt die Miete bei einer Durchschnittswohnung im Landkreis. Bei den Wohnungen, die wir anbieten, achten wir auf einen deutlich höheren Anteil.3
- 1.165 €zahlt der Mieter
- 310 €Steuervorteil vom Finanzamt
- 95 €zahlen Sie selbst
Beispielrechnung13, gerundet, ab dem 4. Jahr: Rate 1.500 € (Zins und Tilgung) und 70 € nicht umlagefähige Kosten im Monat, Miete mit leichter Steigerung, Steuererstattung rund 3.700 € pro Jahr. In den Jahren 1 bis 3 liegt Ihr Anteil im Beispiel bei rund 0 €, weil die Sanierung zusätzlich rund 5.640 € Steuern pro Jahr zurückbringt.
Wohnwetterkarte 2026
Wo lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie? Dort, wo die Karte rot ist.
Die Wohnwetterkarte 2026 zeigt für jede Gemeinde, wie viele Wohnungen gebraucht und wie viele gebaut werden14. Rot heißt großer Mangel. Den Kreis Garmisch-Partenkirchen zählt die Studie zu den kühleren Gegenden, rot ist er nicht. Rot ist dagegen fast ganz Oberbayern um München, dazu Rosenheim.
- 01
Rot steht für Nachfrage
Wo viele eine Wohnung suchen, ist sie schnell vermietet. Die Karte blickt drei bis fünf Jahre voraus und sagt keine Preise vorher.
- 02
Die Miete muss die Rate tragen
Hohe Preise bei mittlerer Miete passen nicht zu einer Kapitalanlage. Je mehr die Miete trägt, desto weniger zahlen Sie selbst.
- 03
Saniert oder neu
So stehen in den ersten Jahren möglichst keine großen Arbeiten an. Solche Wohnungen bekommen wir über Bauträger-Partner in mehreren roten Regionen.
Ihre Wohnung muss deshalb nicht in Garmisch-Partenkirchen stehen. Wir suchen in den roten Regionen Deutschlands nach der Wohnung, bei der Preis und Miete zu Ihren Zahlen passen. Hinfahren müssen Sie nicht, die Hausverwaltung ist vor Ort.
Passende Wohnung findenGarmisch-Partenkirchen in Zahlen
Wohnungsmarkt Garmisch-Partenkirchen in Zahlen. Mit Quelle und Gebiet.
Die meisten Werte gelten für den Markt Garmisch-Partenkirchen. Kaufpreise gibt es frei nur für den ganzen Landkreis, das steht in der Zeile dabei. Die Zensus-Mieten von 2022 stammen aus laufenden Verträgen.
| Kennzahl | Wert | Art |
|---|---|---|
| Einwohner (31.12.2025) | 28.0884 | Amtliche Statistik |
| Einwohner (31.12.2024) | 28.30515 | Amtliche Statistik |
| Fläche | 205,66 km²4 | Amtliche Statistik |
| Arbeitsplätze mit Sozialversicherung | 13.2087 | Amtliche Statistik |
| Pendeln zum Arbeiten in den Ort | 5.9677 | Amtliche Statistik |
| Pendeln zum Arbeiten aus dem Ort | 3.8627 | Amtliche Statistik |
| Arbeitslosenquote 2025 | 4,5 % (Bayern 4 %)5 | Amtliche Statistik |
| Wohnungen | 17.2352 | Zensus 2022 |
| Kaltmiete je m², laufende Verträge | 9,12 € (Bayern 8,74 €)2 | Zensus 2022 |
| Leer stehende Wohnungen | 5,31 % (Bayern 4,24 %)2 | Zensus 2022 |
| Von Mietern bewohnt | 65,46 %2 | Zensus 2022 |
| Gebrauchte Eigentumswohnung je m², Landkreis, 2025 (gerundet) | 5.100 €1 | Gutachterausschuss |
| Gebrauchte Eigentumswohnung je m², Landkreis, 2023 (gerundet) | 5.700 €1 | Gutachterausschuss |
| Neue Eigentumswohnung je m², Landkreis, 2025 (gerundet) | 10.500 €1 | Gutachterausschuss |
| Neue Eigentumswohnung je m², Landkreis, 2024 (gerundet) | 12.700 €1 | Gutachterausschuss |
| Grunderwerbsteuer | 3,5 %16 | Gesetz |
| Mietpreisbremse | gilt bis 31.12.202917 | Verordnung |
Jede Zahl mit Quelle und Stand unten auf der Seite. Amtliche Zahlen haben wir nicht verändert, nur gerundet.
Mieten
Mieten in Garmisch-Partenkirchen. Über dem Schnitt von Bayern.
In laufenden Mietverträgen zahlten Mieter im Ort beim Zensus 2022 im Schnitt 9,12 € kalt je Quadratmeter2. Das ist mehr als im Schnitt von Bayern und deutlich mehr als in Deutschland. Bei einer neuen Vermietung gilt die Mietpreisbremse: höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Neubauten und die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung sind ausgenommen18.
| Miete | je m² | Art |
|---|---|---|
| Garmisch-Partenkirchen, laufende Verträge | 9,12 €2 | Zensus 2022 |
| Bayern, laufende Verträge | 8,74 €2 | Zensus 2022 |
| Deutschland, laufende Verträge | 7,28 €2 | Zensus 2022 |
Kaltmieten je m² Wohnfläche aus dem Zensus 2022, also aus bestehenden Verträgen. Neue Verträge liegen oft höher. Einen Mietspiegel-Durchschnitt für den Ort haben wir nicht gefunden.
Mietrendite
Mietrendite im Landkreis Garmisch-Partenkirchen. Einfach nachgerechnet.
Die Mietrendite zeigt, wie viel Miete im Jahr im Verhältnis zum Kaufpreis hereinkommt. Dafür rechnen Sie die Kaltmiete auf zwölf Monate hoch und teilen sie durch den Kaufpreis. Umgekehrt zeigt der Kaufpreis geteilt durch die Jahresmiete, wie viele Jahresmieten die Wohnung kostet. Eigene Zahlen können Sie im Renditerechner eingeben.
So rechnen wir, Beispiel 60 m²
- Kaufpreis: 60 m² × 5.100 € (Landkreis, Mittel 2025)306.000 €
- Jahresmiete: 60 m² × 9,12 € × 12 Monate6.566 €
- Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete46,6 Jahresmieten
- Mietrendite vor Kosten32,1 %
Eigene Beispielrechnung mit dem Kaufpreis für den ganzen Landkreis (2025, gerundet) und der Miete aus laufenden Verträgen im Ort (2022). Im Ort selbst können die Preise anders liegen als im Landkreis. Kaufnebenkosten, Verwaltung und Rücklage sind nicht eingerechnet. Die Beispielwohnung weiter unten mit angenommenen Werten (300.000 €, 1.100 € Miete im Monat) kommt auf 4,4 %.
Recht
Regeln für Vermieter in Garmisch-Partenkirchen. Was Sie wissen sollten.
In Garmisch-Partenkirchen gelten die Mieterschutzregeln des Freistaats Bayern. Dazu kommt eine Satzung des Marktes gegen die Umwandlung von Wohnungen in Ferienwohnungen. Steht Ihre Wohnung in einer anderen Stadt, gelten die Regeln dort. Stand November 2026.
- 01
Mietpreisbremse
Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, also der üblichen Miete für eine ähnliche Wohnung im Ort. Ausnahmen gibt es zum Beispiel für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal genutzt und vermietet wurden, und für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. War schon die Miete des Vormieters höher, darf die neue Miete genauso hoch sein. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.19
- 02
Kappungsgrenze
Erhöhen Sie in einem laufenden Mietvertrag die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete, also die übliche Miete am Ort (zum Beispiel laut Mietspiegel), darf sie in drei Jahren um höchstens 15 % steigen. Ohne diese Verordnung wären es 20 %. Für Erhöhungen nach einer Modernisierung und für Staffelmieten (feste Erhöhungen im Vertrag) oder Indexmieten (Miete folgt den Verbraucherpreisen) gelten eigene Regeln. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.19
- 03
Kündigungssperrfrist
Wohnte der Mieter schon in der Wohnung, als das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde, darf ein Käufer frühestens 10 Jahre nach dem ersten Verkauf wegen Eigenbedarf kündigen, also weil er die Wohnung für sich oder seine Familie braucht. Das Gleiche gilt für eine Kündigung, weil er die Wohnung sonst nicht angemessen wirtschaftlich verwerten kann und dadurch große Nachteile hätte. Ohne diese Verordnung wären es 3 Jahre. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.19
- 04
Grunderwerbsteuer
Beim Kauf zahlen Sie in Bayern 3,5 % des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer. Das ist eine Steuer, die beim Kauf einer Wohnung oder eines Grundstücks einmal anfällt.20
- 05
Zweckentfremdungssatzung
Seit 1. Oktober 2025 braucht eine Genehmigung, wer eine Wohnung im Ort mehr als acht Wochen im Jahr an Feriengäste vermietet oder länger als drei Monate leer stehen lässt. Bei Verstößen droht eine Geldbuße bis 500.000 €. Die Satzung gilt fünf Jahre6.
Entwicklung
Wächst Garmisch-Partenkirchen? Einwohner, Preise und Pendler.
Nein. Ende 2025 lebten weniger Menschen im Ort als ein Jahr zuvor. Gebrauchte Wohnungen im Landkreis kosteten 2025 so viel wie 2024, neue Wohnungen deutlich weniger.
Ehrlich gesagt
Chancen und Risiken in Garmisch-Partenkirchen. Mit echten Zahlen.
Jede Stadt hat Stärken und Schwächen. Hier steht beides, gemessen an amtlichen Zahlen und am Schnitt von Bayern.
Das spricht für Garmisch-Partenkirchen
- Jeden Tag pendeln 5.967 Beschäftigte zur Arbeit nach Garmisch-Partenkirchen, nur 3.862 pendeln hinaus7. Die Stadt ist ein Arbeitsort für die ganze Umgebung.
- Mieteinnahmen, Steuererstattung und Tilgung arbeiten zusammen. Mit jeder Rate gehört Ihnen ein Stück mehr der Wohnung.
Das sollten Sie wissen
- In Garmisch-Partenkirchen stand beim Zensus 2022 rund jede 19. Wohnung leer (5,3 %, Land 4,2 %)2. Prüfen Sie Lage und Zustand genau.
- In Garmisch-Partenkirchen waren 2025 mehr Menschen arbeitslos als im Schnitt: 4,5 % gegenüber 4 % in Bayern5.
- Garmisch-Partenkirchen steht in der Verordnung zur Mietpreisbremse17. Wer neu vermietet, darf meist höchstens 10 % über die ortsübliche Miete gehen.
Passt das zu Ihnen?
Für wen eine Kapitalanlage in Garmisch-Partenkirchen passt.
Passt zu Ihnen, wenn …
- Sie haben ein festes Einkommen, etwa ab 3.000 € netto im Monat.
- Sie denken an 10 Jahre und länger.
- Sie möchten sich nicht selbst um Mieter, Reparaturen und Verwaltung kümmern.
- Sie haben ein kleines Polster für unerwartete Kosten.
Eher nicht, wenn …
- Sie brauchen das Geld in den nächsten Jahren.
- Ihr Einkommen schwankt stark oder ist unsicher.
- Sie zahlen schon hohe Kredite ab.
- Sie suchen eine Geldanlage ganz ohne Risiko.
Was Sie davon haben
Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie. In Euro und im Leben.
Ergebnis
9.930 €Mehr von dem behalten, was Sie verdienen.
So viel Steuer kommt im Beispiel im ersten Jahr zurück, durch Abschreibung (den Wertverlust, den Sie absetzen dürfen), Zinsen und Sanierungskosten13.
Freiheit
Kaum ZeitKein Mieter ruft Sie an.
Die Hausverwaltung kümmert sich um Mieter und Reparaturen. Sie bekommen einmal im Jahr die Abrechnung für die Steuer.
Sicherheit
1.100 €Ein Wert, der bleibt.
Miete jeden Monat im Beispiel. Und etwas, das Sie an Ihre Familie weitergeben können.
Zahlen
122.400 €Aus rund 95 € im Monat werden in 10 Jahren 122.400 € Vermögen.
Im Beispiel liegt Ihr Anteil in den ersten 3 Jahren bei rund 0 €, ab Jahr 4 bei rund 95 € im Monat. Mit den Kaufnebenkosten setzen Sie in 10 Jahren insgesamt rund 14.500 € ein13.
Mehr Vermögen mit weniger eigenem Geld
Der Unterschied ist der Hebel. Beim Konto und beim ETF arbeitet nur Ihr eigenes Geld. Bei der Wohnung zahlen Bank, Mieter und Finanzamt mit. Deshalb wächst das Vermögen schneller, obwohl Sie weniger selbst einsetzen.
Aus rund 14.500 € eigenem Geld werden im Beispiel 122.400 € Vermögen. Das ist rund das 8-Fache.
Beispielrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide13: Tagesgeld mit 1 %, ETF mit 7 % pro Jahr, mit 27.600 € eigenem Einsatz in 10 Jahren. Die Wohnung braucht im Beispiel rund 14.500 € eigenes Geld, Kaufnebenkosten eingerechnet. Wohnung 300.000 € mit 2 % Wertsteigerung, zu versteuerndes Einkommen 75.000 €. Keine Anlageberatung.
Rechner
Kapitalanlage in Garmisch-Partenkirchen nach Steuern. Rechnen Sie selbst.
Eine gebrauchte 60-m²-Wohnung zum Preis von rund 5.100 € je m² (Oberer Gutachterausschuss Bayern, Landkreis Garmisch-Partenkirchen, Weiterverkauf 2025, gerundet) 3 und mit der Miete in bestehenden Verträgen (Zensus 2022) von rund 9,12 € je m² 2. Schieben Sie den Regler auf Ihr Einkommen.
- Rate an die Bank
- 1.530 € im Monat
- Miete, die hereinkommt
- 550 € im Monat
- Steuererstattung
- 370 € im Monat
- Ihr Anteil nach Steuern
- 610 € im Monat
Davon sind rund 380 € Tilgung. Damit gehört Ihnen jeden Monat ein Stück mehr der Wohnung. Ohne Steuer wären es rund 980 €.
Modellrechnung für das erste Jahr 21: ledig, ohne Kirchensteuer, ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Ab dem zweiten Jahr sinken die Zinsen und damit auch die Erstattung. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassen
Beispielrechnung für Anleger aus Garmisch-Partenkirchen
Beispielrechnung Kapitalanlage-Immobilie. Jede Annahme offen.
Die Beispielwohnung ist keine Durchschnittswohnung aus dem Landkreis Garmisch-Partenkirchen: Dort trägt die Miete mit Landkreis-Preis und Zensus-Miete nur rund 36 % der Rate. Gerechnet ist mit 75.000 € zu versteuerndem Einkommen, rund 7.700 € brutto im Monat. Mit mehr Einkommen wird der Steuervorteil größer. Er kommt mit der Steuererklärung, auf Antrag auch monatlich über weniger Lohnsteuer.
- Kaufpreis der Wohnung
- 300.000 €
- Miete im Monat (Start)
- 1.100 €
- Zins und Tilgung
- 4,5 % und 1,5 %
- Abschreibung pro Jahr
- 4 % (mit Gutachten zur Restnutzungsdauer, sonst meist 2 %)
- Wertsteigerung pro Jahr (Annahme)
- 2 %
- Kaufnebenkosten, einmalig
- 21.000 €
- Ihr Anteil im Monat, Jahr 1 bis 3
- rund 0 €
- Ihr Anteil im Monat, ab Jahr 4
- rund 95 €
| Zu versteuerndes Einkommen | Steuererstattung im 1. Jahr |
|---|---|
| 50.000 € | rund 7.780 € |
| 75.000 € | rund 9.930 € |
| 100.000 € | rund 10.640 € |
Modellrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide13, ledig, Tarif 2026. Der Steuereffekt ist in den ersten Jahren am größten und fällt danach geringer aus. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassenWir sind für Sie da
Ihre Ansprechpartner für Kapitalanlagen in Garmisch-Partenkirchen. Luis Otte und Hannes Ruopp.
Wir haben IMOVIA in Nürtingen gegründet. Ein Callcenter gibt es bei uns nicht. Mit Kunden aus Garmisch-Partenkirchen sprechen wir per Video, gern auch persönlich in unserem Büro.
Luis kommt aus dem Vertrieb und dem Marketing. Er sorgt dafür, dass Sie schnell und einfach zu Ihrer Wohnung kommen.
Mehr über Luis
Hannes kennt den Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien und Finanzierungen aus der Praxis.
Mehr über Hannes- 01
Unser Büro ist im Nürtinger Tor
Kirchstraße 34 bis 36 in Nürtingen, Parkhaus im Haus. Aus dem Werdenfelser Land sprechen wir am einfachsten per Video.
- 02
Wir kennen Finanzierungen aus der Praxis
Unser Hintergrund liegt im Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien, in der Finanzierungsvermittlung und im Performance-Marketing.
- 03
Wir sagen auch Nein
Passt eine Wohnung nicht zu Ihrem Einkommen, sagen wir Ihnen das. Ein schlechter Kauf hilft niemandem.
Unser Versprechen
Jede Wohnung bewertet vor dem Kauf ein unabhängiger Gutachter.
Er prüft, ob der Kaufpreis zum Wert der Wohnung passt.
Aus unserem Google-Profil
Erfahrungen mit IMOVIA Immobilien. Bewertungen aus unserem Google-Profil.
★★★★★„Wir sind durchweg zufrieden und wurden vom ersten Schritt bis zur eigenen Kapitalanlage bestens beraten.“
★★★★★„Sehr kompetente und ehrliche Beratung. Ich habe mich von Anfang an bestens aufgehoben gefühlt und bin super zufrieden.“
★★★★★„Es wurde alles sehr verständlich erklärt. Ich bin mit den erbrachten Leistungen sehr zufrieden.“
Wir zeigen Bewertungen aus unserem Google-Profil im Wortlaut. Ob die Verfasser bei uns gekauft haben, prüfen wir nicht gesondert.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Garmisch-Partenkirchen
Lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie in Garmisch-Partenkirchen?
Was kostet eine Eigentumswohnung in Garmisch-Partenkirchen?
Einen frei veröffentlichten Durchschnitt nur für den Ort gibt es nicht. Im ganzen Landkreis kosteten gebrauchte Wohnungen über 45 m² 2025 im Mittel rund 5.100 € je Quadratmeter, neue rund 10.500 €1. Im Ort selbst können die Preise anders liegen.
Wie hoch ist die Mietrendite in Garmisch-Partenkirchen?
Mit dem Landkreis-Preis und der Zensus-Miete des Orts rund 2,1 % im Jahr vor Kosten: 60 m² für rund 306.000 € und rund 6.600 € Jahresmiete3. Weil der Preis für den ganzen Landkreis gilt, ist das nur eine grobe Orientierung.
Wie hoch ist die Miete in Garmisch-Partenkirchen?
In laufenden Verträgen lag die Kaltmiete beim Zensus 2022 im Schnitt bei 9,12 € je Quadratmeter2. In Bayern waren es 8,74 €, in Deutschland 7,28 €.
Gibt es in Garmisch-Partenkirchen eine Mietpreisbremse?
Darf ich eine Wohnung in Garmisch-Partenkirchen als Ferienwohnung vermieten?
Nur eingeschränkt. Seit 1. Oktober 2025 gilt eine Satzung des Marktes: Wer Wohnraum mehr als acht Wochen im Jahr an Feriengäste vermietet, braucht eine Genehmigung. Ohne Genehmigung droht eine Geldbuße bis 500.000 €6.
Muss meine Kapitalanlage in Garmisch-Partenkirchen stehen?
Nein. Für eine Kapitalanlage zählt, dass viele Menschen eine Wohnung suchen und die Miete zum Preis passt. Rot zeigt die Wohnwetterkarte 2026 zum Beispiel den Großraum München und Rosenheim14. Wir suchen in ganz Deutschland die Wohnung, die zu Ihren Zahlen passt.
Ich wohne zur Miete in Garmisch-Partenkirchen. Lohnt sich eine Kapitalanlage trotzdem?
Ja, beides passt zusammen. Sie wohnen weiter zur Miete und kaufen eine Wohnung, die ein anderer mietet. Miete und Steuervorteil tragen einen großen Teil der Rate. Ein Polster für unerwartete Kosten sollten Sie haben. Wie viel Sie selbst zahlen, rechnen wir mit Ihren Zahlen aus.
Welche Risiken hat eine Kapitalanlage-Immobilie?
Nach Ablauf der Zinsbindung kann ein neuer Zins die Rate erhöhen. Ohne Einkommen muss die Rate aus Rücklagen kommen. Zieht ein Mieter aus, fehlt manchmal für einige Wochen die Miete. An Reparaturen am Gebäude beteiligen sich alle Eigentümer. Außerdem lässt sich eine Wohnung nicht über Nacht verkaufen. Über all das sprechen wir ehrlich, bevor Sie sich entscheiden.
Wer prüft, ob der Kaufpreis stimmt?
Für jede Wohnung, die wir anbieten, schreibt ein unabhängiger Gutachter vor dem Kauf ein Wertgutachten. Daran sehen Sie, ob Preis und Wert zusammenpassen. Mietvertrag und Unterlagen schauen wir uns zusätzlich an.
Wie viel eigenes Geld brauche ich?
Oft reichen die Kaufnebenkosten. Darin steckt vor allem die Grunderwerbsteuer, die jedes Bundesland selbst festlegt. Steht die Wohnung in Bayern, sind es 3,5 %16, in anderen Ländern meist mehr. Notar und Grundbuchamt kosten zusätzlich. Mehr steht im Ratgeber Kapitalanlage ohne viel Eigenkapital.
Geht die Beratung auch aus Garmisch-Partenkirchen?
Ja, ganz einfach per Video am Handy oder Laptop. Eine Reise nach Nürtingen ist nicht nötig. Wer uns trotzdem persönlich treffen will, findet uns im Nürtinger Tor, Kirchstraße 34 bis 36.
So geht es los
So kaufen Sie Ihre Kapitalanlage-Immobilie. In vier Schritten.
- 1
Kurzer Check
Vier Fragen, rund zwei Minuten. Kostenlos und unverbindlich.
- 2
Erstgespräch am Telefon
Wir rufen Sie an. Sie erzählen, was Sie vorhaben, wir sagen ehrlich, ob es passt.
- 3
Konzept per Video
Wir zeigen passende Wohnungen mit allen Zahlen und Unterlagen. Sie entscheiden in Ruhe.
- 4
Kauf, dann Ruhe
Finanzierung über unseren Finanzierungspartner, Termin beim Notar. Danach übernimmt die Hausverwaltung.
Kostenlose Analyse
Ihr kostenloser Check für eine Kapitalanlage in Garmisch-Partenkirchen
Vier kurze Fragen. Danach rufen wir Sie an und rechnen mit Ihren echten Zahlen.
- Wie viel Steuern Sie zurückholen können
- Welche Wohnung zu Ihrem Einkommen passt
- Was Sie das im Monat wirklich kostet
Kein Verkaufsdruck. Passt es nicht, sagen wir Ihnen das.
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Quellen
21 Belege anzeigen
- Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern: Immobilienmarktbericht Bayern 2026, Kap. 9.2, Tabelle „ETW, mittlere Wohnflächenpreise (€/m²)“, S. 168. Landkreis Garmisch-Partenkirchen (Werte für den ganzen Landkreis, der Markt wird nicht getrennt ausgewiesen): Neubauten 2023 10.000, 2024 12.700, 2025 10.500 €/m² (−17,3 %); Weiterverkäufe 2023 5.700, 2024 5.100, 2025 5.100 €/m² (±0,0 %). Bayern Weiterverkäufe 2025: 3.000 €/m², Neubauten 5.100 €/m² (S. 168). Eigentumswohnungen über 45 m², Mittelwerte, gerundet; Daten der örtlichen Gutachterausschüsse Quelle öffnen
- Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Ergebnisse des Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen (Blatt CSV-Wohnungen), Stichtag 15.05.2022. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Eigene Rechnung IMOVIA: 60 m² × 5.100 €/m² (Oberer Gutachterausschuss Bayern, Landkreis Garmisch-Partenkirchen, Weiterverkauf 2025, gerundet) = 306.000 €; Rate bei voller Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung = 1.530 € im Monat; Kaltmiete 60 m² × 9,12 €/m² (Markt Garmisch-Partenkirchen, Zensus 2022, bestehende Verträge) = 547,20 €, rund 36 % der Rate; Rest 1.530 − 547,20 = 982,80 €, rund 980 € im Monat. Jahresmiete 6.566 €; 306.000 / 6.566 = 46,6 Jahresmieten; 6.566 / 306.000 = 2,1 % vor Kosten. Achtung: Kaufpreis für den ganzen Landkreis (2025), Miete für den Markt (2022); ohne Kaufnebenkosten, laufende Kosten wie Verwaltung und Rücklage und ohne Steuern. Modellrechnung, keine Zusage
- Statistisches Bundesamt, Gemeindeverzeichnis-Informationssystem GV-ISys: Alle politisch selbständigen Gemeinden mit ausgewählten Merkmalen am 30.09.2026 (3. Quartal); Fläche und Bevölkerung (auf Grundlage des Zensus 2022) am 31.12.2025. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Arbeitslosenquoten Gemeinden, Zeitreihe Datenstand Dezember 2025, Blatt Gesamt (bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen; nur Gemeinden ab 15.000 zivilen Erwerbspersonen). Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Markt Garmisch-Partenkirchen: Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungssatzung) vom 25.09.2025, bekannt gemacht im Amtsblatt 2025 Nr. 86 am 30.09.2025. § 3: Zweckentfremdung u. a., wenn Wohnraum mehr als insgesamt acht Wochen im Kalenderjahr für Fremdenbeherbergung genutzt wird oder länger als drei Monate leer steht; § 4: nur mit Genehmigung; § 8: Geldbuße bis 500.000 €; § 9: in Kraft ab 01.10.2025, tritt nach fünf Jahren außer Kraft Quelle öffnen
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Gemeindedaten aus der Beschäftigungsstatistik, sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am 30.06.2025 nach Wohn- und Arbeitsort, Ein- und Auspendler über die Gemeindegrenze. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- EZB und Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik vom 02.09.2026: täglich fällige Einlagen privater Haushalte im Euroraum im Schnitt 0,28 % (Juli 2026) Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt, 16.01.2026: Inflationsrate 2025 im Jahresdurchschnitt 2,2 % Quelle öffnen
- § 22 Nr. 5 Einkommensteuergesetz: Leistungen aus Pensionsfonds, Pensionskassen und Direktversicherungen (Betriebsrente) sind im Alter steuerpflichtig, soweit die Beiträge steuerfrei waren Quelle öffnen
- § 229 und § 226 Abs. 2 SGB V: Renten der betrieblichen Altersversorgung sind Versorgungsbezüge und in der gesetzlichen Krankenversicherung beitragspflichtig, oberhalb eines Freibetrags Quelle öffnen
- § 23 Einkommensteuergesetz: Gewinn aus dem Verkauf privater Immobilien nach mehr als 10 Jahren steuerfrei; bei Erbe und Schenkung zählt die Besitzzeit des Vorbesitzers mit Quelle öffnen
- IMOVIA-Steuer-Guide, Beispielrechnung: Wohnung 300.000 €, 4,5 % Zins, 1,5 % Tilgung, Kaltmiete 1.100 €, 4 % Abschreibung, 2 % Wertsteigerung pro Jahr, Einkommensteuertarif 2026, ledig. Modellrechnung, keine Steuer- oder Anlageberatung.
- BPD Immobilienentwicklung und bulwiengesa: Die Wohnwetterkarte. Wohnungsmärkte in Deutschland 2026, veröffentlicht 29.09.2026. Bewertet knapp 11.000 Gemeinden nach Wohnungsbedarf und Bautätigkeit, Aussicht auf die nächsten drei bis fünf Jahre, ausdrücklich keine Preisprognose. Die Farbe einer Stadt ist aus der Karte abgelesen Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt: Gemeindeverzeichnis, Gemeinden in Deutschland nach Fläche, Bevölkerung und Postleitzahl am 31.12.2024, Garmisch-Partenkirchen, Markt (ARS 091800117117): 28.305 Einwohner (Fortschreibung Zensus 2022) Quelle öffnen
- § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (Bundesrecht; Bayern hat keinen eigenen Satz festgesetzt). Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung, MiSchuV), GVBl. 2025 S. 718. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- § 556f Bürgerliches Gesetzbuch: Die Mietpreisbremse (§ 556d) gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und nicht für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung Quelle öffnen
- Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung, MiSchuV) vom 16.12.2025, GVBl. 2025 S. 718, geändert durch Verordnung vom 16.06.2026, GVBl. 2026 S. 334 (Nr. 2.4 und 2.4.1 Reut gestrichen, in Kraft seit 16.07.2026). § 1 mit Anlage (284 Gemeinden) gilt für Mietpreisbremse (§ 556d BGB), Kappungsgrenze 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB) und Kündigungssperrfrist zehn Jahre (§ 577a BGB); gilt vom 01.01.2026 bis 31.12.2029 Quelle öffnen
- § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG, Bundesrecht): „Die Steuer beträgt 3,5 vom Hundert.“ Bayern hat keinen eigenen Steuersatz festgesetzt, es gilt der Bundessatz (abgerufen 02.11.2026) Quelle öffnen
- Eigene Modellrechnung IMOVIA, Jahr 1: Kaufpreis = 60 m² × Kaufpreis je m² dieser Seite, volle Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung, Abschreibung 2 % im Jahr auf 80 % Gebäudeanteil (§ 7 Abs. 4 EStG, Gebäudeanteil angenommen), Kaltmiete aus dem Zensus 2022. Steuer nach § 32a EStG (Tarif ab 2026) und Solidaritätszuschlag (§§ 3, 4 SolzG), ledig, ohne Kirchensteuer. Ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Quelle öffnen
Stand: 2. November 2026. Alle Beispielrechnungen sind Modellrechnungen mit den genannten Annahmen und keine Zusage. Diese Seite ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
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- Blick über Garmisch-Partenkirchen im Tal, dahinter das Wettersteingebirge: Foto: Octagon, CC BY 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Ludwigstraße in Partenkirchen mit hellen Häusern, Baum und Kirchturm vor den Bergen: Foto: Flocci Nivis, CC BY 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Gelbes Wohnhaus mit Erker und Holzbalkonen an der Fürstenstraße in Garmisch: Foto: Ricardalovesmonuments, CC BY 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Altes Wohnhaus mit Holzbalkon und Wandbild an der Griesstraße in Garmisch: Foto: Leitzsche, CC0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Bahnsteige mit roten Regionalzügen am Bahnhof Garmisch-Partenkirchen vor den Bergen: Foto: Pixelteufel, CC BY 2.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Haus im alpenländischen Stil mit Holzbalkonen und Blumen in Partenkirchen: Foto: Pixelteufel, CC BY 2.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Frau mit Schlüssel tritt morgens aus der Haustür eines sanierten Altbaus: KI-Symbolbild, keine echte Person
- Helle, sanierte und möblierte Wohnung mit Schlüssel und Grundriss auf dem Esstisch: KI-Symbolbild, keine konkrete Wohnung
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