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Kapitalanlage-Immobilien in Bayreuth. Ihr Erspartes soll nicht nur liegen, sondern wachsen.
In Bayreuth arbeiten viele an der Universität, im Klinikum oder in Firmen wie medi. Viele legen jeden Monat etwas zurück. Auf dem Konto bleibt davon nach der Teuerung aber wenig übrig. Eine vermietete Wohnung baut Vermögen auf, und Mieter und Finanzamt zahlen mit.
Geschrieben von Luis Otte, Gründer von IMOVIA
Geprüft am 02.11.2026 · alle Zahlen mit Quelle
Kurz gesagt
Gebrauchte Eigentumswohnungen über 45 m² kosteten in Bayreuth 2025 im Mittel rund 2.700 € je Quadratmeter2, neue rund 5.300 €2. Laut Mietspiegel 2026 liegt die ortsübliche Miete im Schnitt bei 8,24 €3, in bestehenden Verträgen waren es beim Zensus 2022 7,11 €5. Mit Durchschnittspreis und Zensus-Miete deckt die Miete rund 53 % der Rate6. Auf der Wohnwetterkarte 2026 ist Bayreuth aber kühl, dort suchen weniger Menschen eine Wohnung als in den roten Regionen. Deshalb kann es sich lohnen, dort zu kaufen, wo die Nachfrage größer ist. Die Wohnung verwaltet eine Hausverwaltung. Wir beraten Sie per Video oder in unserem Büro in Nürtingen.
Inhalt13 Kapitel
- Immobilienpreise in Bayreuth
- Konto, Aktien oder Wohnung
- So funktioniert die Kapitalanlage
- Wohnwetterkarte 2026
- Wohnungsmarkt Bayreuth in Zahlen
- Mietspiegel Bayreuth
- Mietrendite in Bayreuth
- Regeln für Vermieter
- Einwohner, Neubau und Genehmigungen
- Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie
- Beispielrechnung
- Ihre Ansprechpartner
- Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Bayreuth
Das machen Bayreuther richtig
- 01
Sie wohnen in einer Stadt, die Arbeit für die Region bietet. 31.305 Beschäftigte pendeln jeden Tag nach Bayreuth7.
- 02
Sie wissen, wie gefragt kleine Wohnungen sind. In 69,82 % der bewohnten Wohnungen leben Mieter5, auch viele Studierende.
- 03
Sie entscheiden mit Bedacht. Bei einer Wohnung ist das der richtige Weg.
- 04
Sie schauen in die Zukunft. Je früher Sie anfangen, desto mehr Zeit hat Ihr Vermögen.
Und trotzdem
Immobilienpreise in Bayreuth. Günstig im Einkauf, aber wenig Neubau und wenig Wachstum.
Bayreuth ist für bayerische Verhältnisse günstig. Das macht eine Wohnung vor der Haustür verlockend. Ein niedriger Preis allein macht aber noch keine gute Kapitalanlage, und die Stadt wächst kaum.
- 2.700 €
kostete 2025 im Mittel ein Quadratmeter gebrauchte Eigentumswohnung in Bayreuth, gerundet. In ganz Bayern waren es 3.000 €, in Oberfranken 2.200 €.2
Für Sie heißt das60 m² kosten damit rund 162.000 €. Dazu kommen die Nebenkosten beim Kauf.
- 810 €
Rate im Monat für diese Wohnung, voll finanziert mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung. Bestehende Verträge brachten 2022 für 60 m² im Schnitt 430 € Kaltmiete.6
Für Sie heißt dasDie Miete trägt rund 53 % der Rate. Den Rest zahlen Sie selbst.
- 72.919
Menschen lebten Ende 2025 in Bayreuth, 21 weniger als ein Jahr vorher.1
Für Sie heißt dasDie Stadt wächst zurzeit nicht. Für Vermieter zählt, dass auch in Zukunft viele eine Wohnung suchen.
- 5,4 %
Arbeitslosenquote hatte Bayreuth 2025. In Bayern lag sie bei 4 %, in Deutschland bei 6,3 %.8
Für Sie heißt dasEine feste Stelle ist viel wert, aber keine Garantie. Vermögen außerhalb des Jobs gibt Ihnen mehr Freiheit.
Ein günstiger Preis ist erst der Anfang. Wichtig ist, ob die Wohnung in zehn Jahren noch gefragt ist.
So gerechnet: ohne Steuervorteil und mit Mieten aus bestehenden Verträgen. Neue Mietverträge liegen meist höher. Ein Teil der Rate ist Tilgung und baut Ihr Vermögen auf.
Bayreuth
Wohnen in Bayreuth. Festspielstadt, Unistadt, Mieterstadt.
Bayreuth hat 72.919 Einwohner und ist die Hauptstadt von Oberfranken1. Die Universität prägt die Stadt, viele Wohnungen sind an Studierende vermietet.
Was viele schon nutzen
Konto, Aktien oder Wohnung als Kapitalanlage? Jede Lösung hat ihre Grenzen.
Wahrscheinlich nutzen Sie schon einen dieser Wege. Jeder hilft, keiner reicht allein.
- 001
Tagesgeld oder Sparbuch
Kein Kursrisiko, schnell verfügbar.
Die Zinsen gleichen die Teuerung nicht aus. Täglich verfügbares Geld brachte im Euroraum im Juli 2026 im Mittel 0,28 %13, die Preise stiegen 2025 um 2,2 %14.
- 002
Aktien und ETF
Breit gestreut und flexibel.
Ihr Vermögen wächst vor allem aus Ihren eigenen Einzahlungen. Die Kurse schwanken, und Mieter oder Finanzamt beteiligen sich nicht.
- 003
Rente über den Betrieb
Oft mit Zuschuss vom Chef.
Sie hängt an Ihrem Arbeitgeber. Im Alter wird sie meist versteuert, und über einem Freibetrag kommen Krankenkassenbeiträge dazu15,16.
- 004
Eine Wohnung in Bayreuth
Günstig und vertraut.
Die Miete deckt im Schnitt rund 53 % der Rate6. Und die Stadt liegt auf der Wohnwetterkarte im kühlen Bereich.
- 005
Und wenn es eine Lösung gäbe, die alles verbindet?
Ohne dass Sie auf etwas verzichten müssen.
Ein Blick nach vorn
Vermögen aufbauen mit Immobilien. Wie es 2036 aussehen kann.
Es ist 2036, ein Sommerabend im Hofgarten. Irgendwo in Deutschland wohnt eine Familie in Ihrer Wohnung und zahlt pünktlich Miete. Ein großer Teil des Kredits ist abbezahlt, und das Finanzamt hat sich Jahr für Jahr an den Kosten beteiligt. Um Mieter und Reparaturen hat sich die Hausverwaltung gekümmert.
- Ein echter Sachwert
- Die Bank finanziert den Kauf zum größten Teil
- Miete und Steuer zahlen mit
- Weniger Lohnsteuer über einen Freibetrag
- Kaum Arbeit für Sie
- Nach 10 Jahren Verkaufsgewinn ohne Steuer17
Genau dafür gibt es IMOVIA
Kapitalanlage mit IMOVIA. Wir suchen dort, wo Wohnungen gefragt sind.
Hinter IMOVIA stehen wir, Luis Otte und Hannes Ruopp. Gegründet haben wir die Firma in Nürtingen bei Stuttgart. Wir wollen, dass jeder mit Immobilien Vermögen aufbauen kann, auch ohne Vorwissen. Sie kaufen eine sanierte Wohnung mit Mieter, die Bank finanziert. Den Weg dahin gehen wir mit Ihnen.
Wir wählen die Wohnung aus
Kernsaniert oder neu gebaut, vermietet und in einer Region, in der viele Menschen eine Wohnung suchen. Zahlen und Unterlagen prüfen wir vorher.
Wir begleiten die Finanzierung
Unser Finanzierungspartner vergleicht für Sie Angebote vieler Banken. Wir sind bis zum Notartermin für Sie da.
Bei diesen und weiteren Banken reicht unser Finanzierungspartner Anträge ein, bei Sparkassen und Volksbanken bei einzelnen Instituten.
Die Hausverwaltung erledigt den Alltag
Mieter, Nebenkosten und Reparaturen regelt die Verwaltung vor Ort. Sie bekommen jedes Jahr die Abrechnung.
Das Prinzip in gut 2 Minuten
Beschäftigte kommen zum Arbeiten von außerhalb nach Bayreuth. Arbeit gibt es hier, für Anleger zählt aber auch die Nachfrage nach Wohnungen.7
- 1.165 €zahlt der Mieter
- 310 €Steuervorteil vom Finanzamt
- 95 €zahlen Sie selbst
Beispielrechnung18, gerundet, ab dem 4. Jahr: Rate 1.500 € (Zins und Tilgung) und 70 € nicht umlagefähige Kosten im Monat, Miete mit leichter Steigerung, Steuererstattung rund 3.700 € pro Jahr. In den Jahren 1 bis 3 liegt Ihr Anteil im Beispiel bei rund 0 €, weil die Sanierung zusätzlich rund 5.640 € Steuern pro Jahr zurückbringt.
Wohnwetterkarte 2026
Wo würden Sie eine Immobilie kaufen? Logisch: dort, wo es rot ist.
Die Wohnwetterkarte 2026 zeigt rot, wo viele Menschen eine Wohnung suchen und zu wenig gebaut wird19. Blau und grün heißt: Hier ist der Druck kleiner. Bayreuth ist auf der Karte grünblau, also eher kühl. Deutlich röter wird es weiter südlich um Nürnberg und Erlangen, ebenso um München.
- 01
Rot statt kühl
In roten Regionen findet sich nach einem Auszug meist schneller ein neuer Mieter. Die Karte blickt drei bis fünf Jahre voraus und sagt nichts über künftige Preise.
- 02
Preis und Miete im Gleichgewicht
Je besser die Miete zum Kaufpreis passt, desto kleiner ist Ihr eigener Anteil jeden Monat.
- 03
Kernsaniert oder neu gebaut
Damit in den ersten Jahren möglichst keine großen Reparaturen anfallen. Solche Wohnungen bekommen wir über unsere Bauträger-Partner in mehreren roten Regionen Deutschlands.
Deshalb muss Ihre Wohnung nicht in Bayreuth stehen. Wir suchen in den roten Regionen Deutschlands die Wohnung, deren Zahlen zu Ihnen passen. Hinfahren müssen Sie nicht, die Hausverwaltung kümmert sich vor Ort.
Passende Wohnung findenBayreuth in Zahlen
Wohnungsmarkt Bayreuth in Zahlen. Amtlich, mit Quelle.
Diese amtlichen Zahlen zeigen, wie in Bayreuth gewohnt und gearbeitet wird. Die Kaufpreise sind Mittelwerte der Gutachterausschüsse, gerundet auf 100 €. Die Zensus-Mieten von 2022 gelten für laufende Verträge.
| Kennzahl | Wert | Art |
|---|---|---|
| Einwohner (31.12.2025) | 72.9191 | Amtliche Statistik |
| Einwohner (31.12.2024) | 72.94020 | Amtliche Statistik |
| Arbeitsplätze mit Sozialversicherung in Bayreuth | 51.6277 | Amtliche Statistik |
| Pendeln zum Arbeiten nach Bayreuth | 31.3057 | Amtliche Statistik |
| Arbeitslosenquote 2025 | 5,4 % (Bayern 4 %)8 | Amtliche Statistik |
| Studierende Universität (Winter 2025/26) | 11.1954 | Universität |
| Wohnungen | 43.5705 | Zensus 2022 |
| Kaltmiete je m², bestehende Verträge | 7,11 € (Bayern 8,74 €)5 | Zensus 2022 |
| Mietspiegel 2026, Durchschnitt | 8,24 €3 | Mietspiegel |
| Leer stehende Wohnungen | 4,85 % (Deutschland 4,33 %)5 | Zensus 2022 |
| Von Eigentümern bewohnt | 30,18 % (Bayern 49,26 %)5 | Zensus 2022 |
| Gebrauchte Eigentumswohnung je m², 2025 (gerundet) | 2.700 €2 | Gutachterausschuss |
| Gebrauchte Eigentumswohnung je m², 2024 (gerundet) | 2.600 €2 | Gutachterausschuss |
| Neue Eigentumswohnung je m², 2025 (gerundet) | 5.300 €2 | Gutachterausschuss |
| Fertige Wohnungen 2025 | 7911 | Amtliche Statistik |
| Grunderwerbsteuer | 3,5 %21 | Gesetz |
| Mietpreisbremse | gilt bis 31.12.202922 | Verordnung |
Jede Zahl mit Quelle und Stand unten auf der Seite. Amtliche Zahlen haben wir nicht verändert, nur gerundet.
Mieten
Mietspiegel Bayreuth. Alte und neue Verträge im Vergleich.
Seit 1. Mai 2026 gilt in Bayreuth ein neu erstellter qualifizierter Mietspiegel, bis zum 30. April 2028. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt im Schnitt bei 8,24 € je Quadratmeter, Stichtag war der 1. September 20253. Mieter in älteren Verträgen zahlen im Schnitt 6,63 €, Verträge aus den letzten sechs Jahren liegen bei 9,11 €. Bei einer neuen Vermietung gilt die Mietpreisbremse: höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Neubauten und die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung sind ausgenommen.
| Miete | je m² | Art |
|---|---|---|
| Mietspiegel 2026, Durchschnitt | 8,24 € | Stadt Bayreuth |
| Verträge der letzten sechs Jahre | 9,11 € | Stadt Bayreuth |
| Ältere Verträge | 6,63 € | Stadt Bayreuth |
| Bestehende Mietverträge, Zensus 2022 | 7,11 €5 | Zensus 2022 |
| Bayern, bestehende Mietverträge | 8,74 €5 | Zensus 2022 |
Nettokaltmieten je m² Wohnfläche. Die Werte stammen aus der Dokumentation des Mietspiegels, die die Stadt veröffentlicht. Für die einzelne Wohnung zählen Größe, Baujahr, Ausstattung und Lage. Den ganzen Mietspiegel gibt es kostenlos bei der Stadt.
Mietrendite
Mietrendite in Bayreuth. Ein Beispiel mit 60 Quadratmetern.
Die Mietrendite sagt, wie viel Miete im Jahr im Verhältnis zum Kaufpreis hereinkommt. Rechnen Sie die Jahresmiete aus und teilen Sie sie durch den Kaufpreis. Andersherum sehen Sie, wie viele Jahresmieten die Wohnung kostet. Im Renditerechner können Sie eigene Zahlen ausprobieren.
So rechnen wir, Beispiel 60 m²
- Kaufpreis: 60 m² × 2.700 € (Mittel 2025)162.000 €
- Jahresmiete: 60 m² × 8,24 € × 12 Monate5.933 €
- Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete27,3 Jahresmieten
- Mietrendite vor Kosten233,7 %
Eigene Beispielrechnung mit Durchschnittswerten (Kaufpreis 2025 gerundet, Mietspiegel mit Stichtag September 2025), ohne Kaufnebenkosten und ohne Verwaltung und Rücklage. Mit der Zensus-Miete (7,11 €) sind es rund 3,2 %, mit der Miete jüngerer Verträge (9,11 €) rund 4,0 %. Unsere Beispielwohnung mit angenommenen Werten (300.000 €, 1.100 € Miete im Monat) kommt auf 4,4 %. Für eine Kapitalanlage zählt neben der Rendite auch, wie gefragt die Gegend in Zukunft ist.
Recht
Regeln für Vermieter in Bayreuth. Was Sie wissen sollten.
Diese Regeln gelten für Wohnungen in Bayreuth. Sie schützen Mieter, und die Miete darf nur in Grenzen steigen. Steht Ihre Wohnung woanders, gelten die Regeln dort. Stand November 2026.
- 01
Mietpreisbremse
Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, also der üblichen Miete für eine ähnliche Wohnung im Ort. Ausnahmen gibt es zum Beispiel für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal genutzt und vermietet wurden, und für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. War schon die Miete des Vormieters höher, darf die neue Miete genauso hoch sein. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.24
- 02
Kappungsgrenze
Erhöhen Sie in einem laufenden Mietvertrag die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete, also die übliche Miete am Ort (zum Beispiel laut Mietspiegel), darf sie in drei Jahren um höchstens 15 % steigen. Ohne diese Verordnung wären es 20 %. Für Erhöhungen nach einer Modernisierung und für Staffelmieten (feste Erhöhungen im Vertrag) oder Indexmieten (Miete folgt den Verbraucherpreisen) gelten eigene Regeln. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.24
- 03
Kündigungssperrfrist
Wohnte der Mieter schon in der Wohnung, als das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde, darf ein Käufer frühestens 10 Jahre nach dem ersten Verkauf wegen Eigenbedarf kündigen, also weil er die Wohnung für sich oder seine Familie braucht. Das Gleiche gilt für eine Kündigung, weil er die Wohnung sonst nicht angemessen wirtschaftlich verwerten kann und dadurch große Nachteile hätte. Ohne diese Verordnung wären es 3 Jahre. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.24
- 04
Grunderwerbsteuer
Beim Kauf zahlen Sie in Bayern 3,5 % des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer. Das ist eine Steuer, die beim Kauf einer Wohnung oder eines Grundstücks einmal anfällt.25
Entwicklung
Wächst Bayreuth? Einwohner, Neubau und Genehmigungen.
Zurzeit nicht. Die Zahl der Einwohner ist fast gleich geblieben, und es werden nur wenige Wohnungen fertig. Genehmigt hat die Stadt aber deutlich mehr, darunter viele Wohnungen für Studierende.
Ehrlich gesagt
Chancen und Risiken in Bayreuth. Mit echten Zahlen.
Wir zeigen beide Seiten von Bayreuth, mit amtlichen Zahlen und im Vergleich mit Bayern.
Das spricht für Bayreuth
- Mehr Menschen fahren zur Arbeit nach Bayreuth (31.305) als von hier weg (9.485)7. Viele Arbeitsplätze liegen direkt in der Stadt.
- Mieteinnahmen, Steuererstattung und Tilgung arbeiten zusammen. Mit jeder Rate gehört Ihnen ein Stück mehr der Wohnung.
Das sollten Sie wissen
- Der Leerstand ist in Bayreuth höher als im Schnitt: 4,8 % gegenüber 4,2 % in Bayern5. Nicht jede Wohnung findet sofort Mieter.
- Die Arbeitslosenquote lag 2025 bei 5,4 %, 1,4 Prozentpunkte über dem Land (4 %)8. Achten Sie auf Lage und Mieter.
- Rund 53 % der Bankrate deckt in Bayreuth die Miete einer gebrauchten 60-m²-Wohnung6. Der Rest ist Ihr Anteil, ein Teil davon baut Vermögen auf.
- In Bayreuth gilt die Mietpreisbremse22. Bei einer neuen Vermietung darf die Miete meist höchstens 10 % über der ortsüblichen Miete liegen.
Passt das zu Ihnen?
Für wen eine Kapitalanlage in Bayreuth passt.
Passt zu Ihnen, wenn …
- Sie haben ein festes Einkommen, etwa ab 3.000 € netto im Monat.
- Sie denken an 10 Jahre und länger.
- Sie möchten sich nicht selbst um Mieter, Reparaturen und Verwaltung kümmern.
- Sie haben ein kleines Polster für unerwartete Kosten.
Eher nicht, wenn …
- Sie brauchen das Geld in den nächsten Jahren.
- Ihr Einkommen schwankt stark oder ist unsicher.
- Sie zahlen schon hohe Kredite ab.
- Sie suchen eine Geldanlage ganz ohne Risiko.
Was Sie davon haben
Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie. In Euro und im Leben.
Ergebnis
9.930 €Mehr von dem behalten, was Sie verdienen.
So viel Steuer kommt im Beispiel im ersten Jahr zurück, durch Abschreibung (den Wertverlust, den Sie absetzen dürfen), Zinsen und Sanierungskosten18.
Freiheit
Kaum ZeitKein Mieter ruft Sie an.
Die Hausverwaltung kümmert sich um Mieter und Reparaturen. Sie bekommen einmal im Jahr die Abrechnung für die Steuer.
Sicherheit
1.100 €Ein Wert, der bleibt.
Miete jeden Monat im Beispiel. Und etwas, das Sie an Ihre Familie weitergeben können.
Zahlen
122.400 €Aus rund 95 € im Monat werden in 10 Jahren 122.400 € Vermögen.
Im Beispiel liegt Ihr Anteil in den ersten 3 Jahren bei rund 0 €, ab Jahr 4 bei rund 95 € im Monat. Mit den Kaufnebenkosten setzen Sie in 10 Jahren insgesamt rund 14.500 € ein18.
Mehr Vermögen mit weniger eigenem Geld
Der Unterschied ist der Hebel. Beim Konto und beim ETF arbeitet nur Ihr eigenes Geld. Bei der Wohnung zahlen Bank, Mieter und Finanzamt mit. Deshalb wächst das Vermögen schneller, obwohl Sie weniger selbst einsetzen.
Aus rund 14.500 € eigenem Geld werden im Beispiel 122.400 € Vermögen. Das ist rund das 8-Fache.
Beispielrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide18: Tagesgeld mit 1 %, ETF mit 7 % pro Jahr, mit 27.600 € eigenem Einsatz in 10 Jahren. Die Wohnung braucht im Beispiel rund 14.500 € eigenes Geld, Kaufnebenkosten eingerechnet. Wohnung 300.000 € mit 2 % Wertsteigerung, zu versteuerndes Einkommen 75.000 €. Keine Anlageberatung.
Rechner
Kapitalanlage in Bayreuth nach Steuern. Rechnen Sie selbst.
Eine gebrauchte 60-m²-Wohnung zum Preis von rund 2.700 € je m² (Oberer Gutachterausschuss Bayern, Bayreuth, Weiterverkauf 2025, gerundet) 23 und mit der Miete in bestehenden Verträgen (Zensus 2022) von rund 7,11 € je m² 5. Schieben Sie den Regler auf Ihr Einkommen.
- Rate an die Bank
- 810 € im Monat
- Miete, die hereinkommt
- 430 € im Monat
- Steuererstattung
- 150 € im Monat
- Ihr Anteil nach Steuern
- 230 € im Monat
Davon sind rund 200 € Tilgung. Damit gehört Ihnen jeden Monat ein Stück mehr der Wohnung. Ohne Steuer wären es rund 380 €.
Modellrechnung für das erste Jahr 27: ledig, ohne Kirchensteuer, ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Ab dem zweiten Jahr sinken die Zinsen und damit auch die Erstattung. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassen
Beispielrechnung für Anleger aus Bayreuth
Beispielrechnung Kapitalanlage-Immobilie. Jede Annahme offen.
Die Beispielwohnung ist keine Bayreuther Durchschnittswohnung: In Bayreuth trägt die Miete im Schnitt rund 53 % der Rate. Wir rechnen mit 75.000 € zu versteuerndem Einkommen, das sind rund 7.700 € brutto im Monat. Mit höherem Einkommen steigt die Erstattung. Sie kommt mit der Steuererklärung, danach auf Antrag auch monatlich über weniger Lohnsteuer.
- Kaufpreis der Wohnung
- 300.000 €
- Miete im Monat (Start)
- 1.100 €
- Zins und Tilgung
- 4,5 % und 1,5 %
- Abschreibung pro Jahr
- 4 % (mit Gutachten zur Restnutzungsdauer, sonst meist 2 %)
- Wertsteigerung pro Jahr (Annahme)
- 2 %
- Kaufnebenkosten, einmalig
- 21.000 €
- Ihr Anteil im Monat, Jahr 1 bis 3
- rund 0 €
- Ihr Anteil im Monat, ab Jahr 4
- rund 95 €
| Zu versteuerndes Einkommen | Steuererstattung im 1. Jahr |
|---|---|
| 50.000 € | rund 7.780 € |
| 75.000 € | rund 9.930 € |
| 100.000 € | rund 10.640 € |
Modellrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide18, ledig, Tarif 2026. Der Steuereffekt ist in den ersten Jahren am größten und fällt danach geringer aus. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassenWir sind für Sie da
Ihre Ansprechpartner für Kapitalanlagen in Bayreuth. Luis Otte und Hannes Ruopp.
Wir haben IMOVIA in Nürtingen gegründet. Ein Callcenter gibt es bei uns nicht. Aus Bayreuth beraten wir Sie per Video, auf Wunsch auch persönlich in unserem Büro.
Luis kommt aus dem Vertrieb und dem Marketing. Er sorgt dafür, dass Sie schnell und einfach zu Ihrer Wohnung kommen.
Mehr über Luis
Hannes kennt den Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien und Finanzierungen aus der Praxis.
Mehr über Hannes- 01
Unser Büro ist im Nürtinger Tor
Kirchstraße 34 bis 36, 72622 Nürtingen, Parkhaus im Gebäude. Aus Bayreuth sprechen wir uns am einfachsten per Video.
- 02
Wir kennen Finanzierungen aus der Praxis
Unser Hintergrund liegt im Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien, in der Finanzierungsvermittlung und im Performance-Marketing.
- 03
Wir sagen auch Nein
Passt eine Wohnung nicht zu Ihrem Einkommen, sagen wir Ihnen das. Ein schlechter Kauf hilft niemandem.
Unser Versprechen
Jede Wohnung bewertet vor dem Kauf ein unabhängiger Gutachter.
Er prüft, ob der Kaufpreis zum Wert der Wohnung passt.
Aus unserem Google-Profil
Erfahrungen mit IMOVIA Immobilien. Bewertungen aus unserem Google-Profil.
★★★★★„Sehr kompetente und ehrliche Beratung. Ich habe mich von Anfang an bestens aufgehoben gefühlt und bin super zufrieden.“
★★★★★„Es wurde alles sehr verständlich erklärt. Ich bin mit den erbrachten Leistungen sehr zufrieden.“
★★★★★„Man fühlt sich direkt gut aufgehoben und merkt, dass hier Wert auf Qualität und Kundenzufriedenheit gelegt wird.“
Wir zeigen Bewertungen aus unserem Google-Profil im Wortlaut. Ob die Verfasser bei uns gekauft haben, prüfen wir nicht gesondert.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Bayreuth
Lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie in Bayreuth?
Die Preise sind niedrig, und die Miete trägt mit Durchschnittswerten rund 53 % der Rate6. Auf der Wohnwetterkarte 2026 ist Bayreuth aber kühl, die Nachfrage nach Wohnungen ist dort kleiner als in den roten Regionen19. Und die Einwohnerzahl stagniert. Ob sich eine Wohnung für Sie lohnt, rechnen wir im Gespräch mit Ihren Zahlen.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Bayreuth?
Wie hoch ist die Mietrendite in Bayreuth?
Vor Kosten rund 3,7 % im Jahr, gerechnet mit Durchschnittswerten: 60 m² für rund 162.000 € und eine Miete laut Mietspiegel von rund 5.900 € im Jahr23. Mit der Zensus-Miete sind es rund 3,2 %. Verwaltung, Rücklage und Kaufnebenkosten senken den Wert.
Wie hoch ist die Miete in Bayreuth laut Mietspiegel?
Im Mietspiegel 2026 liegt die ortsübliche Vergleichsmiete im Schnitt bei 8,24 € je Quadratmeter. 2024 waren es 8,02 €, 2022 noch 7,07 €3. Was eine einzelne Wohnung kosten darf, hängt von Größe, Baujahr, Ausstattung und Lage ab.
Gilt in Bayreuth die Mietpreisbremse?
Ja. Bayreuth steht in der Mietpreisbremse-Verordnung des Landes. Sie gilt bis 31.12.2029. Ob sie verlängert wird, ist noch offen. Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen22. Ausgenommen sind unter anderem Neubauten.
Ist Bayreuth als Unistadt gut zum Vermieten?
Muss meine Kapitalanlage in Bayreuth stehen?
Nein. Für eine Kapitalanlage zählt vor allem, dass viele Menschen in der Gegend eine Wohnung suchen. Diese Regionen zeigt die Wohnwetterkarte 2026 in Rot19. Bayreuth ist dort kühl, rot sind zum Beispiel Nürnberg, Erlangen und der Raum München. Wir suchen in ganz Deutschland die Wohnung, die zu Ihren Zahlen passt.
Ich arbeite an der Uni oder im Klinikum. Bekomme ich eine Finanzierung?
Oft ja. Die Bank prüft Ihr Einkommen, Ihre Ausgaben und ob Ihr Vertrag unbefristet ist. Für Beamte und Angestellte mit festem Vertrag ist das meist gut machbar. Bei befristeten Stellen in der Wissenschaft schaut die Bank genauer hin. Wir sagen Ihnen ehrlich, ob es passt.
Welche Risiken hat eine Kapitalanlage-Immobilie?
Endet die feste Zinsbindung, kann die Rate steigen. Fällt Ihr Einkommen weg, ist die Rate trotzdem fällig, deshalb brauchen Sie ein Polster. Steht die Wohnung zwischen zwei Mietern leer, fehlt die Miete. Arbeiten am Haus bezahlen alle Eigentümer zusammen. Und schnell zu Geld machen lässt sich eine Wohnung nicht. Wir gehen das vor dem Kauf mit Ihnen durch.
Wer prüft den Preis der Wohnung?
Vor dem Kauf bewertet ein unabhängiger Gutachter jede Wohnung, die wir anbieten. Er prüft, ob der Preis zum Wert passt. Mietvertrag, Zahlen und Unterlagen prüfen wir zusätzlich.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Kapitalanlage?
Meist nur für die Kaufnebenkosten. Größter Posten ist die Grunderwerbsteuer, die vom Bundesland der Wohnung abhängt. In Bayern sind es 3,5 %21. Dazu kommen Notar und Grundbuch. Mehr dazu im Ratgeber Kapitalanlage ohne viel Eigenkapital.
Muss ich zur Wohnung hinfahren?
Nein. Sie bekommen vorab Fotos, Zahlen und alle Unterlagen. Danach kümmert sich die Hausverwaltung vor Ort. Besichtigen können Sie trotzdem, wenn Sie möchten.
Wie läuft die Beratung aus Bayreuth?
Wir sprechen per Video, Sie brauchen nur Handy oder Laptop. Wer uns persönlich treffen möchte, besucht uns im Nürtinger Tor, Kirchstraße 34 bis 36 in Nürtingen.
So geht es los
So kaufen Sie Ihre Kapitalanlage-Immobilie. In vier Schritten.
- 1
Kurzer Check
Vier Fragen, rund zwei Minuten. Kostenlos und unverbindlich.
- 2
Erstgespräch am Telefon
Wir rufen Sie an. Sie erzählen, was Sie vorhaben, wir sagen ehrlich, ob es passt.
- 3
Konzept per Video
Wir zeigen passende Wohnungen mit allen Zahlen und Unterlagen. Sie entscheiden in Ruhe.
- 4
Kauf, dann Ruhe
Finanzierung über unseren Finanzierungspartner, Termin beim Notar. Danach übernimmt die Hausverwaltung.
Kostenlose Analyse
Ihr kostenloser Check für eine Kapitalanlage in Bayreuth
Vier kurze Fragen. Danach rufen wir Sie an und rechnen mit Ihren echten Zahlen.
- Wie viel Steuern Sie zurückholen können
- Welche Wohnung zu Ihrem Einkommen passt
- Was Sie das im Monat wirklich kostet
Kein Verkaufsdruck. Passt es nicht, sagen wir Ihnen das.
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Quellen
27 Belege anzeigen
- Statistisches Bundesamt, Gemeindeverzeichnis-Informationssystem GV-ISys: Alle politisch selbständigen Gemeinden mit ausgewählten Merkmalen am 30.09.2026 (3. Quartal); Fläche und Bevölkerung (auf Grundlage des Zensus 2022) am 31.12.2025. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern: Immobilienmarktbericht Bayern 2026, Kap. 9.2, Tabelle „ETW, mittlere Wohnflächenpreise (€/m²)“, S. 168. Bayreuth, kreisfreie Stadt: Neubauten 2023 4.900, 2024 5.300, 2025 5.300 €/m²; Weiterverkäufe 2023 2.600, 2024 2.600, 2025 2.700 €/m² (+3,8 %). Oberfranken Weiterverkäufe 2025: 2.200 €/m²; Bayern: 3.000 €/m². Eigentumswohnungen über 45 m², Mittelwerte, gerundet; Daten der örtlichen Gutachterausschüsse Quelle öffnen
- Stadt Bayreuth: Qualifizierter Mietspiegel 2026, gültig 01.05.2026 bis 30.04.2028; ALP Institut im Auftrag der Stadt: Dokumentation zum Mietspiegel Bayreuth 2026, Abschnitt 7.2 und Tab. 4, S. 15 f.: durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete 8,24 €/m² (Stichtag 01.09.2025; 2024: 8,02 €, 2022: 7,07 €); Bestandsmieten durchschnittlich 6,63 €/m², Neuvertragsmieten (Abschluss in den letzten sechs Jahren) 9,11 €/m² Quelle öffnen
- Universität Bayreuth: Uni in Zahlen, „Im Wintersemester 2025/26 waren insgesamt 11.195 Studierende an der Uni Bayreuth eingeschrieben“; 2.698 hauptberuflich Beschäftigte 2025 Quelle öffnen
- Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Ergebnisse des Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen (Blatt CSV-Wohnungen), Stichtag 15.05.2022. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Eigene Rechnung IMOVIA: 60 m² × 2.700 €/m² (Gutachterausschuss, Wiederverkauf 2025) = 162.000 €; Rate bei voller Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung = 810 € im Monat; Kaltmiete 60 m² × 7,11 €/m² (Zensus 2022, Bestandsmiete) = 427 €, gerundet 430 €. Ohne Kaufnebenkosten, laufende Kosten wie Verwaltung und Rücklage und ohne Steuereffekt. Modellrechnung, keine Zusage.
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Gemeindedaten aus der Beschäftigungsstatistik, sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am 30.06.2025 nach Wohn- und Arbeitsort, Ein- und Auspendler über die Gemeindegrenze. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Arbeitslosenquoten Gemeinden, Zeitreihe Datenstand Dezember 2025, Blatt Gesamt (bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen; nur Gemeinden ab 15.000 zivilen Erwerbspersonen). Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Klinikum Bayreuth GmbH: Daten und Fakten, „Mit etwa 3.500 Mitarbeitern und 340 Ausbildungsplätzen gehört die Klinikum Bayreuth GmbH zu den größten Arbeitgebern“ (ohne Stichtag) Quelle öffnen
- medi GmbH & Co. KG: Unternehmen, „Am Standort Bayreuth entwickeln rund 1.800 Mitarbeitende (ca. 3.000 weltweit)“ (Seite geändert 21.09.2026) Quelle öffnen
- Bayerisches Landesamt für Statistik: Baufertigstellungen in Bayern 2025, Statistischer Bericht F2200C 202500, Tabelle 4, Zeile 462 Bayreuth: 79 Wohnungen (alle Baumaßnahmen, Wohn- und Nichtwohngebäude) Quelle öffnen
- Bayerisches Landesamt für Statistik: Statistik kommunal 2025, Kreisfreie Stadt Bayreuth 09 462, Tabelle 18 „Baufertigstellungen seit 2017“, S. 12: Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden 2023 370, 2024 94 Quelle öffnen
- EZB und Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik vom 02.09.2026: täglich fällige Einlagen privater Haushalte im Euroraum im Schnitt 0,28 % (Juli 2026) Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt, 16.01.2026: Inflationsrate 2025 im Jahresdurchschnitt 2,2 % Quelle öffnen
- § 22 Nr. 5 Einkommensteuergesetz: Leistungen aus Pensionsfonds, Pensionskassen und Direktversicherungen (Betriebsrente) sind im Alter steuerpflichtig, soweit die Beiträge steuerfrei waren Quelle öffnen
- § 229 und § 226 Abs. 2 SGB V: Renten der betrieblichen Altersversorgung sind Versorgungsbezüge und in der gesetzlichen Krankenversicherung beitragspflichtig, oberhalb eines Freibetrags Quelle öffnen
- § 23 Einkommensteuergesetz: Gewinn aus dem Verkauf privater Immobilien nach mehr als 10 Jahren steuerfrei; bei Erbe und Schenkung zählt die Besitzzeit des Vorbesitzers mit Quelle öffnen
- IMOVIA-Steuer-Guide, Beispielrechnung: Wohnung 300.000 €, 4,5 % Zins, 1,5 % Tilgung, Kaltmiete 1.100 €, 4 % Abschreibung, 2 % Wertsteigerung pro Jahr, Einkommensteuertarif 2026, ledig. Modellrechnung, keine Steuer- oder Anlageberatung.
- BPD Immobilienentwicklung und bulwiengesa: Die Wohnwetterkarte. Wohnungsmärkte in Deutschland 2026, veröffentlicht 29.09.2026. Bewertet knapp 11.000 Gemeinden nach Wohnungsbedarf und Bautätigkeit, Aussicht auf die nächsten drei bis fünf Jahre, ausdrücklich keine Preisprognose. Die Farbe einer Stadt ist aus der Karte abgelesen Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt: Gemeindeverzeichnis, Gemeinden in Deutschland nach Fläche, Bevölkerung und Postleitzahl am 31.12.2024, Bayreuth (ARS 094620000000): 72.940 Einwohner (Fortschreibung Zensus 2022) Quelle öffnen
- § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (Bundesrecht; Bayern hat keinen eigenen Satz festgesetzt). Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung, MiSchuV), GVBl. 2025 S. 718. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Eigene Rechnung IMOVIA: 60 m² × 2.700 €/m² (Oberer Gutachterausschuss Bayern, Bayreuth, Weiterverkauf 2025, gerundet) = 162.000 €; Jahresmiete 60 m² × 8,24 €/m² (Mietspiegel 2026, Durchschnitt, Stichtag 01.09.2025) × 12 = 5.933 €; 162.000 / 5.933 = 27,3 Jahresmieten; 5.933 / 162.000 = 3,7 % vor Kosten. Mit 7,11 €/m² (Zensus 2022): 5.119 € im Jahr = 3,2 %. Mit 9,11 €/m² (Neuvertragsmiete laut Mietspiegel-Dokumentation): 6.559 € im Jahr = 4,0 %. Unterschiedliche Stände, ohne Kaufnebenkosten, laufende Kosten wie Verwaltung und Rücklage und ohne Steuern. Modellrechnung, keine Zusage
- Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung, MiSchuV) vom 16.12.2025, GVBl. 2025 S. 718, geändert durch Verordnung vom 16.06.2026, GVBl. 2026 S. 334 (Nr. 2.4 und 2.4.1 Reut gestrichen, in Kraft seit 16.07.2026). § 1 mit Anlage (284 Gemeinden) gilt für Mietpreisbremse (§ 556d BGB), Kappungsgrenze 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB) und Kündigungssperrfrist zehn Jahre (§ 577a BGB); gilt vom 01.01.2026 bis 31.12.2029 Quelle öffnen
- § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG, Bundesrecht): „Die Steuer beträgt 3,5 vom Hundert.“ Bayern hat keinen eigenen Steuersatz festgesetzt, es gilt der Bundessatz (abgerufen 02.11.2026) Quelle öffnen
- Stadt Bayreuth, Jahresrückblick des Oberbürgermeisters vom 05.01.2026: 2025 Baugenehmigungen für 385 neue Wohnungen (2024: 384), darunter 124 geförderte Mietwohnungen und 141 Studentenappartements Quelle öffnen
- Eigene Modellrechnung IMOVIA, Jahr 1: Kaufpreis = 60 m² × Kaufpreis je m² dieser Seite, volle Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung, Abschreibung 2 % im Jahr auf 80 % Gebäudeanteil (§ 7 Abs. 4 EStG, Gebäudeanteil angenommen), Kaltmiete aus dem Zensus 2022. Steuer nach § 32a EStG (Tarif ab 2026) und Solidaritätszuschlag (§§ 3, 4 SolzG), ledig, ohne Kirchensteuer. Ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Quelle öffnen
Stand: 2. November 2026. Alle Beispielrechnungen sind Modellrechnungen mit den genannten Annahmen und keine Zusage. Diese Seite ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
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- Fußgängerzone Maximilianstraße in der Bayreuther Innenstadt mit Bürgerhäusern und einer Baumreihe unter blauem Himmel: Foto: El Grafo, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Neptunbrunnen auf der Maximilianstraße in Bayreuth mit Sonnenschirmen und Häuserzeilen: Foto: Chianti, CC BY-SA 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Schmale Gasse zwischen Altbauten in Bayreuth, am Ende die beiden Türme der Stadtkirche: Foto: JensKunstfreund, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Gelbes dreigeschossiges Wohnhaus aus dem 19. Jahrhundert an der Richard-Wagner-Straße in Bayreuth: Foto: Gliwi, CC BY-SA 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Kantiges weißes Gebäude der Rechts- und Wirtschaftswissenschaften auf dem Campus der Universität Bayreuth: Foto: Olga Gassan BT, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Altes Sandsteinhaus mit Garten an der Richard-Wagner-Straße in Bayreuth: Foto: Tilman2007, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Frau mit Schlüssel tritt morgens aus der Haustür eines sanierten Altbaus: KI-Symbolbild, keine echte Person
- Helle, sanierte und möblierte Wohnung mit Schlüssel und Grundriss auf dem Esstisch: KI-Symbolbild, keine konkrete Wohnung
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