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Kapitalanlage-Immobilien in München. Gutes Gehalt, hohe Miete. Jetzt baut Ihr Geld Vermögen auf.
München zahlt gute Löhne, aber auch hohe Mieten. Viele Münchner legen trotzdem jeden Monat Geld zurück. Liegt es nur auf dem Konto, wird es mit der Zeit weniger wert. Eine vermietete Wohnung kann es anders machen: Der Mieter und das Finanzamt zahlen einen großen Teil mit.
Geschrieben von Luis Otte, Gründer von IMOVIA
Geprüft am 02.11.2026 · alle Zahlen mit Quelle
Kurz gesagt
Wer in München eine Wohnung kauft, zahlt viel. Gebrauchte Eigentumswohnungen über 45 m² kosteten 2025 im Mittel rund 7.600 € je Quadratmeter2, in ganz Bayern rund 3.000 €2. Laut Mietspiegel 2025 zahlen Mieter im Schnitt 15,38 € je Quadratmeter3. Rechnet man mit dem Durchschnittspreis und der Zensus-Miete von 2022 (12,89 €), trägt die Miete nur rund 34 % der Monatsrate5. Für eine Kapitalanlage zählt, dass Preis und Miete zusammenpassen. Das gelingt in München selten, in anderen gefragten Regionen Deutschlands öfter. Um Mieter und Reparaturen kümmert sich eine Hausverwaltung. Wir beraten Sie per Video oder in unserem Büro in Nürtingen.
Inhalt13 Kapitel
- Immobilienpreise in München
- Tagesgeld, Fonds oder Immobilie
- So funktioniert die Kapitalanlage
- Wohnwetterkarte 2026
- Wohnungsmarkt München in Zahlen
- Mietspiegel München
- Mietrendite in München
- Regeln für Vermieter
- Einwohner, Neubau und Studierende
- Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie
- Beispielrechnung
- Ihre Ansprechpartner
- Häufige Fragen zur Kapitalanlage in München
Das machen Münchner richtig
- 01
Sie arbeiten in einer der großen Arbeitsstädte Deutschlands. 976.230 Jobs mit Sozialversicherung gibt es in München4.
- 02
Sie kennen den Wohnungsmarkt von innen. In 76,05 % der bewohnten Münchner Wohnungen leben Mieter6.
- 03
Sie vergleichen, bevor Sie sich festlegen. Genau so findet man eine Wohnung, die zu einem passt.
- 04
Sie wollen für später vorsorgen. Je früher der Anfang, desto mehr Jahre hat Ihr Vermögen zum Wachsen.
Und trotzdem
Immobilienpreise in München. Die Miete trägt nur ein Drittel der Rate.
Eine Wohnung in München klingt nach der naheliegenden Wahl. Die Stadt ist beliebt, Mieter gibt es genug. Der Haken liegt im Kaufpreis.
- 7.600 €
zahlten Käufer 2025 in München im Mittel je Quadratmeter für eine gebrauchte Eigentumswohnung, gerundet. Das ist rund zweieinhalbmal so viel wie im bayerischen Mittel von 3.000 €. Neue Wohnungen kosteten 10.400 €.2
Für Sie heißt dasSchon 60 m² gebraucht kosten damit rund 456.000 €. Dazu kommen Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer.
- 2.280 €
Monatsrate für diese Wohnung, wenn die Bank alles finanziert, mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung. In bestehenden Mietverträgen brachten 60 m² beim Zensus 2022 im Schnitt 770 € Kaltmiete.5
Für Sie heißt dasDie Miete deckt so nur rund 34 % der Rate. Rund zwei Drittel zahlen Sie jeden Monat selbst.
- 15,38 €
beträgt die durchschnittliche Nettokaltmiete im Münchner Mietspiegel 2025. Im Mietspiegel 2021 waren es noch 12,05 €.7
Für Sie heißt dasWer in München selbst zur Miete wohnt, gibt dafür jedes Jahr mehr aus. Ein eigener Wert entsteht damit nicht.
- 5,4 %
lag die Arbeitslosenquote in München im Jahresschnitt 2025. In Bayern waren es 4 %, in Deutschland 6,3 %.8
Für Sie heißt dasAuch in einer starken Stadt kann ein Job wegfallen. Ein Vermögen, das nicht am Arbeitgeber hängt, gibt Ihnen mehr Ruhe.
Am Willen zum Vermögen fehlt es in München selten. Die Frage ist, welche Wohnung sich wirklich trägt.
So gerechnet: ohne Steuervorteil und mit Mieten aus bestehenden Verträgen. Neue Mietverträge liegen meist höher. Ein Teil der Rate ist Tilgung und baut Ihr Vermögen auf.
Was viele schon nutzen
Tagesgeld, Fonds oder Immobilie als Kapitalanlage? Was jede Möglichkeit leistet.
Vermutlich sparen Sie schon auf eine dieser Arten. Alle haben ihre Stärken, keine deckt alles ab.
- 001
Tagesgeld oder Girokonto
Das Geld ist jederzeit verfügbar.
Die Preise steigen schneller als der Zins. Täglich fälliges Geld brachte im Juli 2026 im Euroraum im Mittel 0,28 %11, die Preise stiegen 2025 um 2,2 %12.
- 002
Fonds und ETF
Breit gestreut, schon mit kleinen Beträgen.
Wachsen kann nur, was Sie selbst einzahlen. Die Kurse schwanken, und niemand zahlt für Sie mit.
- 003
Betriebliche Altersvorsorge
Der Arbeitgeber gibt häufig etwas dazu.
Sie hängt an Ihrem Arbeitsvertrag. Im Alter wird sie meist versteuert, über einem Freibetrag kommen Beiträge zur Krankenkasse dazu13,14.
- 004
Eine Wohnung in München kaufen
Sie kennen die Viertel und die Nachfrage.
Bei Durchschnittspreis und Zensus-Miete deckt die Miete nur rund 34 % der Rate5.
- 005
Und wenn es eine Lösung gäbe, die alles verbindet?
Ohne dass Sie auf etwas verzichten müssen.
Ein Blick nach vorn
Mit einer Immobilie Vermögen aufbauen. So kann 2036 aussehen.
Sie fahren mit der U-Bahn zur Arbeit wie jeden Tag. In einer anderen Stadt wohnt Ihr Mieter und zahlt seine Miete. Die Bank hat einen guten Teil des Kredits zurückbekommen, und über die Steuer haben Sie jedes Jahr Geld gespart. Um Heizung, Treppenhaus und Mieterwechsel hat sich die Hausverwaltung gekümmert.
- Ein Sachwert statt nur Zahlen auf dem Konto
- Die Bank gibt den größten Teil
- Mieter und Steuer zahlen mit
- Weniger Lohnsteuer im Monat möglich
- Kaum eigene Zeit nötig
- Nach 10 Jahren Verkaufsgewinn ohne Steuer15
Genau dafür gibt es IMOVIA
Kapitalanlage mit IMOVIA. Wo Ihre Zahlen passen, nicht wo Sie wohnen.
Luis Otte und Hannes Ruopp haben IMOVIA in Nürtingen bei Stuttgart gegründet. Wir möchten, dass jeder mit Immobilien Vermögen aufbauen kann, auch ohne Vorwissen. Sie kaufen eine sanierte Wohnung, in der schon ein Mieter wohnt. Die Bank finanziert, und wir begleiten Sie durch jeden Schritt.
Wir suchen die Wohnung aus
Kernsaniert oder neu gebaut, vermietet und in einer Gegend mit vielen Wohnungssuchenden. Zahlen, Mietvertrag und Unterlagen prüfen wir vorab.
Wir begleiten die Finanzierung
Unser Finanzierungspartner holt Angebote vieler Banken ein. Wir sind bis zum Notartermin für Sie da.
Bei diesen und weiteren Banken reicht unser Finanzierungspartner Anträge ein, bei Sparkassen und Volksbanken bei einzelnen Instituten.
Die Verwaltung übernimmt
Mieter, Nebenkosten und Reparaturen regelt eine Hausverwaltung vor Ort. Einmal im Jahr bekommen Sie die Abrechnung.
Das Prinzip in gut 2 Minuten
Beschäftigte pendeln jeden Tag zum Arbeiten nach München. Wo so viele arbeiten, wird Wohnraum gesucht.4
- 1.165 €zahlt der Mieter
- 310 €Steuervorteil vom Finanzamt
- 95 €zahlen Sie selbst
Beispielrechnung16, gerundet, ab dem 4. Jahr: Rate 1.500 € (Zins und Tilgung) und 70 € nicht umlagefähige Kosten im Monat, Miete mit leichter Steigerung, Steuererstattung rund 3.700 € pro Jahr. In den Jahren 1 bis 3 liegt Ihr Anteil im Beispiel bei rund 0 €, weil die Sanierung zusätzlich rund 5.640 € Steuern pro Jahr zurückbringt.
Wohnwetterkarte 2026
Wo würden Sie eine Immobilie kaufen? Logisch: dort, wo es rot ist.
Die Wohnwetterkarte 2026 färbt Gegenden rot, in denen viele Menschen eine Wohnung suchen und zu wenig gebaut wird17. München ist dunkelrot, also in der höchsten Stufe. Auch das Umland ist fast überall rot, etwa um Freising und Augsburg. Rot sind außerdem die Räume Stuttgart, Frankfurt und Hamburg.
- 01
Viele suchen eine Wohnung
Dann ist ein neuer Mieter meist schnell gefunden. Die Karte schaut drei bis fünf Jahre voraus. Wie sich Preise entwickeln, sagt sie nicht.
- 02
Der Preis passt zur Miete
Je weniger die Wohnung im Verhältnis zur Miete kostet, desto kleiner ist Ihr eigener Anteil im Monat.
- 03
Kernsaniert oder neu
So stehen in den ersten Jahren möglichst keine teuren Arbeiten an. Solche Wohnungen bekommen wir über unsere Bauträger-Partner in mehreren roten Regionen Deutschlands.
Deshalb muss Ihre Wohnung nicht in München stehen. Wir suchen in den roten Regionen in ganz Deutschland die Wohnung, deren Zahlen zu Ihnen passen. Vor Ort ist die Hausverwaltung, Sie müssen nicht hinfahren.
Passende Wohnung findenMünchen in Zahlen
Wohnungsmarkt München in Zahlen. Jeder Wert mit Quelle.
Hier stehen die wichtigsten amtlichen Zahlen zum Wohnen in München. Die Kaufpreise sind gerundete Mittelwerte der Gutachterausschüsse. Die Zensus-Mieten von 2022 gelten für laufende Verträge, nicht für neue.
| Kennzahl | Wert | Art |
|---|---|---|
| Einwohner (31.12.2025) | 1.505.0361 | Amtliche Statistik |
| Einwohner (31.12.2024) | 1.505.00518 | Amtliche Statistik |
| Einwohner je km² | 4.8441 | Amtliche Statistik |
| Arbeitsplätze mit Sozialversicherung in München | 976.2304 | Amtliche Statistik |
| Pendeln zum Arbeiten nach München | 464.2114 | Amtliche Statistik |
| Arbeitslosenquote 2025 | 5,4 % (Bayern 4 %)8 | Amtliche Statistik |
| Studierende LMU und TU München (Winter 2025/26) | 51.737 und 52.2929 | Amtliche Statistik |
| Wohnungen | 824.1036 | Zensus 2022 |
| Kaltmiete je m², bestehende Verträge | 12,89 € (Bayern 8,74 €)6 | Zensus 2022 |
| Mietspiegel 2025, Durchschnitt | 15,38 €3 | Mietspiegel |
| Leer stehende Wohnungen | 2,43 % (Deutschland 4,33 %)6 | Zensus 2022 |
| Von Eigentümern bewohnt | 23,95 % (Bayern 49,26 %)6 | Zensus 2022 |
| Gebrauchte Eigentumswohnung je m², 2025 (gerundet) | 7.600 €2 | Gutachterausschuss |
| Gebrauchte Eigentumswohnung je m², 2024 (gerundet) | 7.400 €2 | Gutachterausschuss |
| Neue Eigentumswohnung je m², 2025 (gerundet) | 10.400 €2 | Gutachterausschuss |
| Fertige Neubauwohnungen 2025 | 4.03110 | Amtliche Statistik |
| Grunderwerbsteuer | 3,5 %19 | Gesetz |
| Mietpreisbremse | gilt bis 31.12.202920 | Verordnung |
Jede Zahl mit Quelle und Stand unten auf der Seite. Amtliche Zahlen haben wir nicht verändert, nur gerundet.
Mieten
Mietspiegel München. Was Mieter hier im Schnitt zahlen.
Der Mietspiegel für München 2025 ist qualifiziert, der Stadtrat hat ihn am 26. März 2025 anerkannt3. Im Schnitt liegt die Nettokaltmiete darin bei 15,38 € je Quadratmeter. Das sind 5,5 % mehr als im Mietspiegel 2023 mit 14,58 €7. In bestehenden Verträgen zahlten Mieter beim Zensus 2022 im Schnitt 12,89 €6. Bei einer neuen Vermietung gilt die Mietpreisbremse. Für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal vermietet wurden, gilt sie nicht21.
| Miete | je m² | Art |
|---|---|---|
| Mietspiegel 2025, Durchschnitt | 15,38 € | Stadt München |
| Mietspiegel 2023, Durchschnitt | 14,58 € | Stadt München |
| Bestehende Mietverträge, Zensus 2022 | 12,89 €6 | Zensus 2022 |
| Bayern, bestehende Mietverträge | 8,74 €6 | Zensus 2022 |
| Deutschland, bestehende Mietverträge | 7,28 €6 | Zensus 2022 |
Nettokaltmieten je m² Wohnfläche. In den Mietspiegel fließen Mieten ein, die von Februar 2018 bis Januar 2024 neu vereinbart oder geändert wurden. Was eine einzelne Wohnung kosten darf, hängt von Größe, Baujahr, Ausstattung und Lage ab. Den ganzen Mietspiegel gibt es kostenlos bei der Stadt.
Mietrendite
Mietrendite in München. Nachgerechnet mit Durchschnittswerten.
Die Mietrendite beantwortet eine einfache Frage: Wie viel Miete bringt eine Wohnung im Jahr, gemessen am Kaufpreis? Dafür teilen Sie die Jahresmiete durch den Preis. Teilen Sie andersherum den Preis durch die Jahresmiete, sehen Sie, wie viele Jahresmieten die Wohnung kostet. Im Renditerechner können Sie Ihre eigenen Werte eingeben.
So rechnen wir, Beispiel 60 m²
- Kaufpreis: 60 m² × 7.600 € (Mittel 2025)456.000 €
- Jahresmiete: 60 m² × 15,38 € × 12 Monate11.074 €
- Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete41,2 Jahresmieten
- Mietrendite vor Kosten222,4 %
Eigene Beispielrechnung mit gerundetem Kaufpreis 2025 und dem Mietspiegel 2025, ohne Kaufnebenkosten und ohne Kosten für Verwaltung und Rücklage. Mit der Zensus-Miete aus laufenden Verträgen (12,89 €) wären es rund 2,0 %. Unsere Beispielwohnung (300.000 €, 1.100 € Miete im Monat, angenommene Werte) kommt auf 4,4 %. Darum suchen wir dort, wo Preis und Miete besser zueinander passen.
Recht
Regeln für Vermieter in München. Was Sie wissen sollten.
Diese Regeln gelten für Wohnungen in München. Sie schützen Mieter und begrenzen, wie stark die Miete steigen darf. Dazu kommt eine Satzung der Stadt gegen Leerstand und Ferienwohnungen. Steht Ihre Wohnung woanders, gelten die Regeln dort. Stand November 2026.
- 01
Mietpreisbremse
Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, also der üblichen Miete für eine ähnliche Wohnung im Ort. Ausnahmen gibt es zum Beispiel für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal genutzt und vermietet wurden, und für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. War schon die Miete des Vormieters höher, darf die neue Miete genauso hoch sein. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.23
- 02
Kappungsgrenze
Erhöhen Sie in einem laufenden Mietvertrag die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete, also die übliche Miete am Ort (zum Beispiel laut Mietspiegel), darf sie in drei Jahren um höchstens 15 % steigen. Ohne diese Verordnung wären es 20 %. Für Erhöhungen nach einer Modernisierung und für Staffelmieten (feste Erhöhungen im Vertrag) oder Indexmieten (Miete folgt den Verbraucherpreisen) gelten eigene Regeln. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.23
- 03
Kündigungssperrfrist
Wohnte der Mieter schon in der Wohnung, als das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde, darf ein Käufer frühestens 10 Jahre nach dem ersten Verkauf wegen Eigenbedarf kündigen, also weil er die Wohnung für sich oder seine Familie braucht. Das Gleiche gilt für eine Kündigung, weil er die Wohnung sonst nicht angemessen wirtschaftlich verwerten kann und dadurch große Nachteile hätte. Ohne diese Verordnung wären es 3 Jahre. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.23
- 04
Grunderwerbsteuer
Beim Kauf zahlen Sie in Bayern 3,5 % des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer. Das ist eine Steuer, die beim Kauf einer Wohnung oder eines Grundstücks einmal anfällt.24
- 05
Zweckentfremdungsverbot
Steht eine Wohnung in München ohne triftigen Grund länger als drei Monate leer oder dient sie mehr als acht Wochen im Jahr als Ferienwohnung, ist das in der Regel eine Zweckentfremdung. Dafür braucht es eine Genehmigung der Stadt, sonst droht ein Bußgeld bis 500.000 € je Verstoß25.
Entwicklung
Wächst München noch? Einwohner, Neubau und Studierende.
Die Zahl der Einwohner ist 2025 fast gleich geblieben. Deutlich gesunken ist dagegen die Zahl neuer Wohnungen: 2025 wurden nicht einmal halb so viele fertig wie 2023. Gleichzeitig kommen jedes Jahr viele junge Menschen zum Studieren in die Stadt.
- +31Einwohner mehr als ein Jahr zuvor: 1.505.036 Ende 2025, 1.505.005 Ende 20241,18
- 4.031neue Wohnungen wurden 2025 fertig, rund ein Drittel weniger als 2024 mit 6.15610
- 52.292Studierende zählte allein die TU München im Winter 2025/26, die LMU 51.7379
- 2,43 %der Wohnungen standen beim Zensus 2022 leer, in ganz Deutschland 4,33 %6
Ehrlich gesagt
Chancen und Risiken in München. Mit echten Zahlen.
Wir zeigen beide Seiten von München, mit amtlichen Zahlen und im Vergleich mit Bayern.
Das spricht für München
Das sollten Sie wissen
- Die Quote der Arbeitslosen ist mit 5,4 % höher als im Land (4 %)8. Eine gute Lage wird damit noch wichtiger.
- Bei einer gebrauchten 60-m²-Wohnung trägt die Miete hier rund 34 % der Rate5. Den Rest zahlen Sie anfangs selbst, ein Teil davon ist Tilgung.
- München steht in der Verordnung zur Mietpreisbremse20. Wer neu vermietet, darf meist höchstens 10 % über die ortsübliche Miete gehen.
Passt das zu Ihnen?
Für wen eine Kapitalanlage in München passt.
Passt zu Ihnen, wenn …
- Sie haben ein festes Einkommen, etwa ab 3.000 € netto im Monat.
- Sie denken an 10 Jahre und länger.
- Sie möchten sich nicht selbst um Mieter, Reparaturen und Verwaltung kümmern.
- Sie haben ein kleines Polster für unerwartete Kosten.
Eher nicht, wenn …
- Sie brauchen das Geld in den nächsten Jahren.
- Ihr Einkommen schwankt stark oder ist unsicher.
- Sie zahlen schon hohe Kredite ab.
- Sie suchen eine Geldanlage ganz ohne Risiko.
Was Sie davon haben
Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie. In Euro und im Leben.
Ergebnis
9.930 €Mehr von dem behalten, was Sie verdienen.
So viel Steuer kommt im Beispiel im ersten Jahr zurück, durch Abschreibung (den Wertverlust, den Sie absetzen dürfen), Zinsen und Sanierungskosten16.
Freiheit
Kaum ZeitKein Mieter ruft Sie an.
Die Hausverwaltung kümmert sich um Mieter und Reparaturen. Sie bekommen einmal im Jahr die Abrechnung für die Steuer.
Sicherheit
1.100 €Ein Wert, der bleibt.
Miete jeden Monat im Beispiel. Und etwas, das Sie an Ihre Familie weitergeben können.
Zahlen
122.400 €Aus rund 95 € im Monat werden in 10 Jahren 122.400 € Vermögen.
Im Beispiel liegt Ihr Anteil in den ersten 3 Jahren bei rund 0 €, ab Jahr 4 bei rund 95 € im Monat. Mit den Kaufnebenkosten setzen Sie in 10 Jahren insgesamt rund 14.500 € ein16.
Mehr Vermögen mit weniger eigenem Geld
Der Unterschied ist der Hebel. Beim Konto und beim ETF arbeitet nur Ihr eigenes Geld. Bei der Wohnung zahlen Bank, Mieter und Finanzamt mit. Deshalb wächst das Vermögen schneller, obwohl Sie weniger selbst einsetzen.
Aus rund 14.500 € eigenem Geld werden im Beispiel 122.400 € Vermögen. Das ist rund das 8-Fache.
Beispielrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide16: Tagesgeld mit 1 %, ETF mit 7 % pro Jahr, mit 27.600 € eigenem Einsatz in 10 Jahren. Die Wohnung braucht im Beispiel rund 14.500 € eigenes Geld, Kaufnebenkosten eingerechnet. Wohnung 300.000 € mit 2 % Wertsteigerung, zu versteuerndes Einkommen 75.000 €. Keine Anlageberatung.
Rechner
Kapitalanlage in München nach Steuern. Rechnen Sie selbst.
Eine gebrauchte 60-m²-Wohnung zum Preis von rund 7.600 € je m² (Oberer Gutachterausschuss Bayern, München, Weiterverkauf 2025, gerundet) 22 und mit der Miete in bestehenden Verträgen (Zensus 2022) von rund 12,89 € je m² 6. Schieben Sie den Regler auf Ihr Einkommen.
- Rate an die Bank
- 2.280 € im Monat
- Miete, die hereinkommt
- 770 € im Monat
- Steuererstattung
- 550 € im Monat
- Ihr Anteil nach Steuern
- 960 € im Monat
Davon sind rund 570 € Tilgung. Damit gehört Ihnen jeden Monat ein Stück mehr der Wohnung. Ohne Steuer wären es rund 1.510 €.
Modellrechnung für das erste Jahr 26: ledig, ohne Kirchensteuer, ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Ab dem zweiten Jahr sinken die Zinsen und damit auch die Erstattung. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassen
Beispielrechnung für Anleger aus München
Beispielrechnung Kapitalanlage-Immobilie. Jede Annahme offen.
Die Beispielwohnung ist keine Münchner Durchschnittswohnung: In München deckt die Miete im Schnitt nur rund 34 % der Rate. Gerechnet ist mit 75.000 € zu versteuerndem Einkommen, rund 7.700 € brutto im Monat. Wer mehr verdient, bekommt mehr Steuern zurück. Die Erstattung kommt mit der Steuererklärung, auf Antrag danach auch jeden Monat über weniger Lohnsteuer.
- Kaufpreis der Wohnung
- 300.000 €
- Miete im Monat (Start)
- 1.100 €
- Zins und Tilgung
- 4,5 % und 1,5 %
- Abschreibung pro Jahr
- 4 % (mit Gutachten zur Restnutzungsdauer, sonst meist 2 %)
- Wertsteigerung pro Jahr (Annahme)
- 2 %
- Kaufnebenkosten, einmalig
- 21.000 €
- Ihr Anteil im Monat, Jahr 1 bis 3
- rund 0 €
- Ihr Anteil im Monat, ab Jahr 4
- rund 95 €
| Zu versteuerndes Einkommen | Steuererstattung im 1. Jahr |
|---|---|
| 50.000 € | rund 7.780 € |
| 75.000 € | rund 9.930 € |
| 100.000 € | rund 10.640 € |
Modellrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide16, ledig, Tarif 2026. Der Steuereffekt ist in den ersten Jahren am größten und fällt danach geringer aus. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassenWir sind für Sie da
Ihre Ansprechpartner für Kapitalanlagen in München. Luis Otte und Hannes Ruopp.
Wir haben IMOVIA in Nürtingen gegründet. Ein Callcenter gibt es bei uns nicht, Sie sprechen direkt mit uns. Aus München beraten wir Sie per Video, gern auch persönlich in unserem Büro.
Luis kommt aus dem Vertrieb und dem Marketing. Er sorgt dafür, dass Sie schnell und einfach zu Ihrer Wohnung kommen.
Mehr über Luis
Hannes kennt den Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien und Finanzierungen aus der Praxis.
Mehr über Hannes- 01
Unser Büro ist im Nürtinger Tor
Kirchstraße 34 bis 36 in Nürtingen, mit Parkhaus im Gebäude. Von München aus sprechen wir uns meist per Video.
- 02
Wir kennen Finanzierungen aus der Praxis
Unser Hintergrund liegt im Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien, in der Finanzierungsvermittlung und im Performance-Marketing.
- 03
Wir sagen auch Nein
Passt eine Wohnung nicht zu Ihrem Einkommen, sagen wir Ihnen das. Ein schlechter Kauf hilft niemandem.
Unser Versprechen
Jede Wohnung bewertet vor dem Kauf ein unabhängiger Gutachter.
Er prüft, ob der Kaufpreis zum Wert der Wohnung passt.
Aus unserem Google-Profil
Erfahrungen mit IMOVIA Immobilien. Bewertungen aus unserem Google-Profil.
★★★★★„Meine Fragen wurden verständlich beantwortet und ich hatte nie das Gefühl, zu einer schnellen Entscheidung gedrängt zu werden.“
★★★★★„Herr Otte hat mir direkt erklärt wie man genau vorgeht, so umfassend dass Ich sogar selber Zuhause checken konnte ob alles stimmig ist.“
★★★★★„Wir sind durchweg zufrieden und wurden vom ersten Schritt bis zur eigenen Kapitalanlage bestens beraten.“
Wir zeigen Bewertungen aus unserem Google-Profil im Wortlaut. Ob die Verfasser bei uns gekauft haben, prüfen wir nicht gesondert.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zur Kapitalanlage in München
Lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie in München?
Mieter finden sich in München leicht: Beim Zensus 2022 standen nur 2,43 % der Wohnungen leer6. Für Käufer ist die Rechnung aber schwer. Mit Durchschnittspreis und Zensus-Miete trägt die Miete nur rund 34 % der Rate5, den Rest zahlen Sie selbst. Ob und wo sich eine Wohnung für Sie rechnet, prüfen wir im Gespräch mit Ihren Zahlen.
Was kostet eine Eigentumswohnung in München?
Wie hoch ist die Mietrendite in München?
Mit Durchschnittswerten rund 2,4 % im Jahr vor Kosten: 60 m² kosten rund 456.000 €, die Miete laut Mietspiegel bringt rund 11.100 € im Jahr22. Mit der Zensus-Miete aus laufenden Verträgen wären es rund 2,0 %. Nach Verwaltung und Rücklage bleibt noch weniger.
Wie hoch ist die Miete in München laut Mietspiegel?
Gilt in München die Mietpreisbremse?
Ja. München steht in der Mietpreisbremse-Verordnung des Landes. Sie gilt bis 31.12.2029. Ob sie verlängert wird, ist noch offen. Bei einer neuen Vermietung darf die Miete dann höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen20. Ausnahmen gibt es zum Beispiel für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal vermietet wurden.
Darf ich eine Wohnung in München als Ferienwohnung vermieten?
Nur kurz. Mehr als acht Wochen im Jahr als Ferienwohnung braucht eine Genehmigung der Stadt. Auch Leerstand über drei Monate gilt in der Regel als Zweckentfremdung. Ohne Genehmigung droht ein Bußgeld bis 500.000 €25. Unsere Wohnungen sind dauerhaft an Mieter vermietet.
Wird in München genug gebaut?
Muss meine Kapitalanlage in München stehen?
Nein. Für eine Kapitalanlage zählt, dass viele Menschen in der Gegend eine Wohnung suchen und die Miete gut zum Preis passt. In München ist der Preis meist zu hoch für die Miete. Die Wohnwetterkarte 2026 zeigt viele andere rote Regionen in Deutschland17. Dort suchen wir die Wohnung, die zu Ihrem Einkommen passt.
Ich zahle in München schon viel Miete. Kann ich mir eine Kapitalanlage leisten?
Oft ja. Die Bank schaut auf Ihr Einkommen, Ihre festen Ausgaben und bestehende Kredite, also auch auf Ihre Miete. Für Angestellte und Beamte mit unbefristetem Vertrag ist eine Finanzierung häufig gut machbar. Einen großen Teil der Kosten tragen Miete und Steuervorteil. Was bei Ihnen übrig bleibt, rechnen wir gemeinsam aus.
Welche Risiken hat eine Kapitalanlage-Immobilie?
Endet die feste Zinsbindung, kann der neue Zins höher sein. Wenn Ihr Einkommen ausfällt, müssen Sie die Rate trotzdem zahlen, deshalb brauchen Sie ein Polster. Zieht der Mieter aus, fehlt bis zum nächsten Mieter die Miete. Große Reparaturen am Haus bezahlen die Eigentümer gemeinsam. Und weil ein Verkauf Zeit braucht, ist Ihr Geld lange gebunden. Jeden dieser Punkte rechnen wir vor dem Kauf mit Ihnen durch.
Wer prüft den Kaufpreis einer Wohnung?
Bevor Sie kaufen, bewertet ein unabhängiger Gutachter jede Wohnung, die wir anbieten. So sehen Sie, ob Preis und Wert zueinander passen. Mietvertrag, Unterlagen und Zahlen prüfen wir zusätzlich.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Kapitalanlage?
Oft nur so viel wie die Kaufnebenkosten. Größter Teil ist die Grunderwerbsteuer, die vom Bundesland der Wohnung abhängt. In Bayern sind es 3,5 %19, in anderen Ländern meist mehr. Notar und Grundbuch kommen dazu. Mehr dazu im Ratgeber Kapitalanlage ohne viel Eigenkapital.
Wie läuft die Beratung, wenn ich in München wohne?
Meist per Video, Sie brauchen dafür nur Handy oder Laptop. Fotos, Zahlen und alle Unterlagen der Wohnung bekommen Sie vorab. Möchten Sie uns persönlich treffen, kommen Sie ins Nürtinger Tor in der Kirchstraße 34 bis 36.
So geht es los
So kaufen Sie Ihre Kapitalanlage-Immobilie. In vier Schritten.
- 1
Kurzer Check
Vier Fragen, rund zwei Minuten. Kostenlos und unverbindlich.
- 2
Erstgespräch am Telefon
Wir rufen Sie an. Sie erzählen, was Sie vorhaben, wir sagen ehrlich, ob es passt.
- 3
Konzept per Video
Wir zeigen passende Wohnungen mit allen Zahlen und Unterlagen. Sie entscheiden in Ruhe.
- 4
Kauf, dann Ruhe
Finanzierung über unseren Finanzierungspartner, Termin beim Notar. Danach übernimmt die Hausverwaltung.
Kostenlose Analyse
Ihr kostenloser Check für eine Kapitalanlage in München
Vier kurze Fragen. Danach rufen wir Sie an und rechnen mit Ihren echten Zahlen.
- Wie viel Steuern Sie zurückholen können
- Welche Wohnung zu Ihrem Einkommen passt
- Was Sie das im Monat wirklich kostet
Kein Verkaufsdruck. Passt es nicht, sagen wir Ihnen das.
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Quellen
26 Belege anzeigen
- Statistisches Bundesamt, Gemeindeverzeichnis-Informationssystem GV-ISys: Alle politisch selbständigen Gemeinden mit ausgewählten Merkmalen am 30.09.2026 (3. Quartal); Fläche und Bevölkerung (auf Grundlage des Zensus 2022) am 31.12.2025. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern: Immobilienmarktbericht Bayern 2026, Kap. 9.2, Tabelle „ETW, mittlere Wohnflächenpreise (€/m²)“, S. 168. München, kreisfreie Stadt: Neubauten 2023 11.500, 2024 10.400, 2025 10.400 €/m²; Weiterverkäufe 2023 7.700, 2024 7.400, 2025 7.600 €/m² (+2,7 %). Bayern Weiterverkäufe 2025: 3.000 €/m². Eigentumswohnungen über 45 m², Mittelwerte, gerundet; Daten der örtlichen Gutachterausschüsse Quelle öffnen
- Landeshauptstadt München: Mietspiegel für München 2025. Durchschnittliche Nettokaltmiete 15,38 €/m²; vom Stadtrat am 26.03.2025 als qualifizierter Mietspiegel anerkannt; Grundlage sind Mietverhältnisse, die von Februar 2018 bis Januar 2024 neu vereinbart oder geändert wurden Quelle öffnen
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Gemeindedaten aus der Beschäftigungsstatistik, sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am 30.06.2025 nach Wohn- und Arbeitsort, Ein- und Auspendler über die Gemeindegrenze. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Eigene Rechnung IMOVIA: 60 m² × 7.600 €/m² (Gutachterausschuss, Wiederverkauf 2025) = 456.000 €; Rate bei voller Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung = 2.280 € im Monat; Kaltmiete 60 m² × 12,89 €/m² (Zensus 2022, Bestandsmiete) = 773 €, gerundet 770 €. Ohne Kaufnebenkosten, laufende Kosten wie Verwaltung und Rücklage und ohne Steuereffekt. Modellrechnung, keine Zusage.
- Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Ergebnisse des Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen (Blatt CSV-Wohnungen), Stichtag 15.05.2022. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Landeshauptstadt München: Informationen zum Mietspiegel für München 2025, Überblick über die Durchschnittsmieten der letzten Mietspiegel. 2025: 15,38 €/m² (+5,5 % zum Vorgänger), 2023: 14,58 €/m², 2021: 12,05 €/m² Quelle öffnen
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Arbeitslosenquoten Gemeinden, Zeitreihe Datenstand Dezember 2025, Blatt Gesamt (bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen; nur Gemeinden ab 15.000 zivilen Erwerbspersonen). Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Bayerisches Landesamt für Statistik: Studierende, Studienanfängerinnen und Studienanfänger an den Hochschulen in Bayern, Wintersemester 2025/26. Ludwig-Maximilians-Universität München 51.737, Technische Universität München 52.292, Hochschule für angewandte Wissenschaften München 18.826 Studierende Quelle öffnen
- Statistisches Amt München: Fertiggestellte Wohnungen nach Raumzahl in den Stadtbezirken 2025 und nach Jahren (Jahrbuch-Tabelle, ohne Maßnahmen an bestehenden Gebäuden). Fertiggestellte Wohnungen 2023: 9.378, 2024: 6.156, 2025: 4.031; 2025 davon 1.011 in Aubing-Lochhausen-Langwied Quelle öffnen
- EZB und Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik vom 02.09.2026: täglich fällige Einlagen privater Haushalte im Euroraum im Schnitt 0,28 % (Juli 2026) Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt, 16.01.2026: Inflationsrate 2025 im Jahresdurchschnitt 2,2 % Quelle öffnen
- § 22 Nr. 5 Einkommensteuergesetz: Leistungen aus Pensionsfonds, Pensionskassen und Direktversicherungen (Betriebsrente) sind im Alter steuerpflichtig, soweit die Beiträge steuerfrei waren Quelle öffnen
- § 229 und § 226 Abs. 2 SGB V: Renten der betrieblichen Altersversorgung sind Versorgungsbezüge und in der gesetzlichen Krankenversicherung beitragspflichtig, oberhalb eines Freibetrags Quelle öffnen
- § 23 Einkommensteuergesetz: Gewinn aus dem Verkauf privater Immobilien nach mehr als 10 Jahren steuerfrei; bei Erbe und Schenkung zählt die Besitzzeit des Vorbesitzers mit Quelle öffnen
- IMOVIA-Steuer-Guide, Beispielrechnung: Wohnung 300.000 €, 4,5 % Zins, 1,5 % Tilgung, Kaltmiete 1.100 €, 4 % Abschreibung, 2 % Wertsteigerung pro Jahr, Einkommensteuertarif 2026, ledig. Modellrechnung, keine Steuer- oder Anlageberatung.
- BPD Immobilienentwicklung und bulwiengesa: Die Wohnwetterkarte. Wohnungsmärkte in Deutschland 2026, veröffentlicht 29.09.2026. Bewertet knapp 11.000 Gemeinden nach Wohnungsbedarf und Bautätigkeit, Aussicht auf die nächsten drei bis fünf Jahre, ausdrücklich keine Preisprognose. Die Farbe einer Stadt ist aus der Karte abgelesen Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt: Gemeindeverzeichnis, Gemeinden in Deutschland nach Fläche, Bevölkerung und Postleitzahl am 31.12.2024, München, Landeshauptstadt (ARS 091620000000): 1.505.005 Einwohner (Fortschreibung Zensus 2022) Quelle öffnen
- § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (Bundesrecht; Bayern hat keinen eigenen Satz festgesetzt). Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung, MiSchuV), GVBl. 2025 S. 718. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- § 556f Bürgerliches Gesetzbuch: Die Mietpreisbremse (§ 556d) gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und nicht für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung Quelle öffnen
- Eigene Rechnung IMOVIA: 60 m² × 7.600 €/m² (Oberer Gutachterausschuss Bayern, München, Weiterverkauf 2025, gerundet) = 456.000 €; Jahresmiete 60 m² × 15,38 €/m² (Mietspiegel 2025, Durchschnitt) × 12 = 11.074 €; 456.000 / 11.074 = 41,2 Jahresmieten; 11.074 / 456.000 = 2,4 % vor Kosten. Mit 12,89 €/m² (Zensus 2022): 9.281 € im Jahr = 2,0 %. Unterschiedliche Stände, ohne Kaufnebenkosten, laufende Kosten wie Verwaltung und Rücklage und ohne Steuern. Modellrechnung, keine Zusage
- Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung, MiSchuV) vom 16.12.2025, GVBl. 2025 S. 718, geändert durch Verordnung vom 16.06.2026, GVBl. 2026 S. 334 (Nr. 2.4 und 2.4.1 Reut gestrichen, in Kraft seit 16.07.2026). § 1 mit Anlage (284 Gemeinden) gilt für Mietpreisbremse (§ 556d BGB), Kappungsgrenze 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB) und Kündigungssperrfrist zehn Jahre (§ 577a BGB); gilt vom 01.01.2026 bis 31.12.2029 Quelle öffnen
- § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG, Bundesrecht): „Die Steuer beträgt 3,5 vom Hundert.“ Bayern hat keinen eigenen Steuersatz festgesetzt, es gilt der Bundessatz (abgerufen 02.11.2026) Quelle öffnen
- Landeshauptstadt München: Vollzug der Zweckentfremdungssatzung. Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS) auf Grundlage des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG). Zweckentfremdung u. a. bei Leerstand länger als 3 Monate und bei Nutzung als Ferienwohnung mehr als 8 Wochen im Kalenderjahr; Geldbuße bis 500.000 € je Verstoß (Art. 5 ZwEWG i. V. m. § 14 ZeS). Abgerufen 02.11.2026 Quelle öffnen
- Eigene Modellrechnung IMOVIA, Jahr 1: Kaufpreis = 60 m² × Kaufpreis je m² dieser Seite, volle Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung, Abschreibung 2 % im Jahr auf 80 % Gebäudeanteil (§ 7 Abs. 4 EStG, Gebäudeanteil angenommen), Kaltmiete aus dem Zensus 2022. Steuer nach § 32a EStG (Tarif ab 2026) und Solidaritätszuschlag (§§ 3, 4 SolzG), ledig, ohne Kirchensteuer. Ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Quelle öffnen
Stand: 2. November 2026. Alle Beispielrechnungen sind Modellrechnungen mit den genannten Annahmen und keine Zusage. Diese Seite ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
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- Blick vom Turm der Kirche St. Peter über die Münchner Altstadt mit Frauenkirche und Neuem Rathaus bei Sonnenschein: Foto: Andrew Parlette, CC BY 2.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Blick vom Viktualienmarkt auf den Turm von St. Peter und die Frauenkirche in München: Foto: Flocci Nivis, CC BY 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Altbau-Mietshaus mit rundem Erker an der Karl-Theodor-Straße in München-Schwabing: Foto: Flocci Nivis, CC BY 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Gründerzeit-Mietshaus mit Eckturm an der Schleißheimer Straße in München-Schwabing-West: Foto: GFreihalter, CC BY-SA 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Hauptgebäude der Ludwig-Maximilians-Universität München mit Brunnen am Geschwister-Scholl-Platz: Foto: A.Schnurrenberger, CC0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Neue Mehrfamilienhäuser mit Balkonen im Domagkpark in München-Schwabing-Freimann: Foto: Wzwz, CC0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Frau mit Schlüssel tritt morgens aus der Haustür eines sanierten Altbaus: KI-Symbolbild, keine echte Person
- Helle, sanierte und möblierte Wohnung mit Schlüssel und Grundriss auf dem Esstisch: KI-Symbolbild, keine konkrete Wohnung
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