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Kapitalanlage-Immobilien in Schwandorf. Ihr Einkommen kann für Sie arbeiten.
Schwandorf ist die Kreisstadt an der Naab, am Rand des Oberpfälzer Seenlands. Viele hier haben eine feste Stelle und kommen mit ihrem Geld gut aus. Was am Monatsende übrig bleibt, liegt meist auf dem Konto und wird dort nicht mehr. Eine vermietete Wohnung baut Vermögen auf, an dem Mieter und Finanzamt mitzahlen.
Geschrieben von Luis Otte, Gründer von IMOVIA
Geprüft am 02.11.2026 · alle Zahlen mit Quelle
Kurz gesagt
Schwandorf hat 29.836 Einwohner1. Für die Stadt allein gibt es keinen frei veröffentlichten amtlichen Kaufpreis. Im ganzen Landkreis Schwandorf kostete eine gebrauchte Eigentumswohnung über 45 m² im Jahr 2025 im Mittel rund 2.500 € je Quadratmeter2, eine neue rund 4.200 €2. In laufenden Mietverträgen in der Stadt lag die Kaltmiete beim Zensus 2022 bei 6,09 €3. So gerechnet trägt die Miete knapp die Hälfte der Monatsrate5. Eine Mietpreisbremse gibt es nicht. Für eine Kapitalanlage zählt, dass Kaufpreis und Miete gut zusammenpassen, in der Oberpfalz oder in einer anderen gefragten Region. Die Wohnung betreut eine Hausverwaltung. Wir beraten Sie per Video.
Inhalt13 Kapitel
- Kaufpreise im Landkreis Schwandorf
- Bausparvertrag, Fonds oder Immobilie
- So funktioniert die Kapitalanlage
- Wohnwetterkarte 2026
- Wohnungsmarkt Schwandorf in Zahlen
- Mieten in Schwandorf
- Mietrendite im Landkreis Schwandorf
- Regeln für Vermieter
- Einwohner, Preise und Pendler
- Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie
- Beispielrechnung
- Ihre Ansprechpartner
- Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Schwandorf
Das machen Schwandorfer richtig
- 01
Sie wohnen günstig. In laufenden Mietverträgen lag die Kaltmiete beim Zensus 2022 bei 6,09 € je Quadratmeter3, weniger als in Bayern.
- 02
Sie arbeiten oft am Ort. Schwandorf hat 15.835 Arbeitsplätze mit Sozialversicherung4.
- 03
Sie halten Ihr Geld zusammen. Wer spart, hat schon den wichtigsten Schritt gemacht.
- 04
Sie denken an Ihre Familie und an später. Ein Wert, der bleibt, hilft dabei.
Und trotzdem
Kaufpreise im Landkreis Schwandorf. Günstig, aber die Miete ist es auch.
Wohnungen sind rund um Schwandorf günstiger als in vielen Teilen Bayerns. Das klingt nach einer guten Gelegenheit. Rechnet man die niedrige Miete dagegen, sieht es weniger gut aus.
- 2.500 €
kostete 2025 im Landkreis Schwandorf ein Quadratmeter gebrauchte Eigentumswohnung im Mittel, gerundet. 2024 waren es 2.300 €, ein Plus von 8,7 %. In ganz Bayern lag der Wert bei 3.000 €.2
Für Sie heißt dasFür 60 m² zahlen Sie so rund 150.000 €. Die Rate liegt bei voller Finanzierung bei etwa 750 € im Monat, die Zensus-Miete bei rund 370 €5.
- 6,09 €
Kaltmiete je Quadratmeter zahlten Mieter in Schwandorf beim Zensus 2022 in laufenden Verträgen. In Bayern waren es 8,74 €, in Deutschland 7,28 €.3
Für Sie heißt dasGünstig für Mieter. Für Sie als Vermieter heißt das: Die Miete deckt nur knapp die Hälfte der Rate.
- 5,8 %
der Wohnungen in Schwandorf standen beim Zensus 2022 leer. In Bayern waren es 4,24 %.3
Für Sie heißt dasFreie Wohnungen gibt es hier also mehr als im Landesschnitt. Ein neuer Mieter ist nicht immer sofort gefunden.
- 18,1 %
aller Wohnungen in Schwandorf liegen in Häusern, die in Eigentumswohnungen aufgeteilt sind.6
Für Sie heißt dasEigentumswohnungen zum Vermieten sind in der Stadt eher selten, die Auswahl ist klein.
Mit Ihrem Geld umgehen können Sie. Jetzt geht es um den Ort, an dem es arbeiten kann.
So gerechnet: ohne Steuervorteil und mit Mieten aus bestehenden Verträgen. Neue Mietverträge liegen meist höher. Ein Teil der Rate ist Tilgung und baut Ihr Vermögen auf.
Was viele schon nutzen
Bausparvertrag, Fonds oder Immobilie als Kapitalanlage? Kein Weg kann alles.
Vielleicht haben Sie schon einen davon gewählt. Jeder hat Grenzen.
- 001
Konto und Tagesgeld
Ohne Schwankung, das Geld ist immer da.
Es verliert langsam an Wert. Im Juli 2026 gab es im Euroraum für täglich verfügbares Geld im Mittel 0,28 %7, die Preise legten 2025 um 2,2 % zu8.
- 002
Fonds und ETF
Viele Unternehmen in einem Paket, schon mit wenig Geld.
Es wächst nur, was Sie selbst einzahlen. Kurse können fallen, und kein Mieter zahlt in der Zeit mit.
- 003
Vorsorge über den Betrieb
Oft mit Zuschuss vom Arbeitgeber.
Sie hängt an Ihrer Stelle. Bei der Auszahlung werden meist Steuern fällig und über einem Freibetrag Beiträge zur Krankenversicherung9,10.
- 004
Eine Wohnung in Schwandorf kaufen
Niedriger Kaufpreis, Sie kennen die Gegend.
Die Miete ist ebenfalls niedrig und trägt im Beispiel nur knapp die Hälfte der Rate5. Mehr Wohnungen stehen leer als im Landesschnitt.
- 005
Und wenn es eine Lösung gäbe, die alles verbindet?
Ohne dass Sie auf etwas verzichten müssen.
Ein Blick nach vorn
Vermögen aufbauen mit einer Immobilie. Ein Abend im Sommer 2036.
Sie sitzen nach der Arbeit am Klausensee. Ihre Wohnung steht in einer Region, in der viele eine Bleibe suchen, und die Miete kommt jeden Monat pünktlich. In zehn Jahren ist der Kredit merklich geschrumpft, und das Finanzamt hat über die Abschreibung jedes Jahr mitgeholfen. Anrufe von Mietern und Handwerkern hat die Hausverwaltung angenommen.
- Ein fester Wert statt Zahlen auf dem Konto
- Die Bank gibt den Kredit, die Miete hilft beim Abzahlen
- Weniger Steuer durch die Abschreibung
- Mehr Netto vom Brutto
- Wenig Zeitaufwand neben dem Beruf
- Steuerfrei verkaufen nach 10 Jahren11
Genau dafür gibt es IMOVIA
Kapitalanlage mit IMOVIA. Wir suchen dort, wo die Zahlen stimmen.
Wir, Luis Otte und Hannes Ruopp, haben IMOVIA in Nürtingen bei Stuttgart gegründet. Wir möchten Immobilien als Geldanlage für jeden möglich machen, ohne Vorwissen und ohne großen Aufwand. Sie kaufen eine sanierte Wohnung, die schon vermietet ist. Die Bank finanziert. Wir begleiten Sie per Video durch jeden Schritt.
Wir finden eine passende Wohnung
Kernsaniert oder neu gebaut, schon vermietet und in einer Gegend mit vielen Wohnungssuchenden. Zuerst prüfen wir Zahlen und Unterlagen.
Wir begleiten die Finanzierung
Unser Finanzierungspartner holt Angebote bei vielen Banken ein und vergleicht sie. Bis zum Termin beim Notar sind wir an Ihrer Seite.
Bei diesen und weiteren Banken reicht unser Finanzierungspartner Anträge ein, bei Sparkassen und Volksbanken bei einzelnen Instituten.
Die Verwaltung kümmert sich vor Ort
Mieter, Nebenkosten und Reparaturen sind Sache der Hausverwaltung. Einmal im Jahr bekommen Sie die Abrechnung für die Steuer.
Das Prinzip in gut 2 Minuten
mehr Beschäftigte kommen zum Arbeiten nach Schwandorf, als hinausfahren. Die Stadt ist ein Arbeitsort für die Umgebung.12
- 1.165 €zahlt der Mieter
- 310 €Steuervorteil vom Finanzamt
- 95 €zahlen Sie selbst
Beispielrechnung13, gerundet, ab dem 4. Jahr: Rate 1.500 € (Zins und Tilgung) und 70 € nicht umlagefähige Kosten im Monat, Miete mit leichter Steigerung, Steuererstattung rund 3.700 € pro Jahr. In den Jahren 1 bis 3 liegt Ihr Anteil im Beispiel bei rund 0 €, weil die Sanierung zusätzlich rund 5.640 € Steuern pro Jahr zurückbringt.
Wohnwetterkarte 2026
Wo würden Sie eine Immobilie kaufen? Am besten dort, wo die Karte rot ist.
Rot zeigt die Wohnwetterkarte 2026 dort, wo viele eine Wohnung suchen und zu wenig neu gebaut wird14. Schwandorf ist auf der Karte orange, also nicht im roten Bereich. Rot ist südlich davon der Raum Regensburg, außerdem zum Beispiel München, Stuttgart und Frankfurt.
- 01
Viele suchen eine Wohnung
Dort ist eine Wohnung meist schnell wieder vermietet. Die Karte blickt drei bis fünf Jahre nach vorn. Wie sich die Preise entwickeln, sagt sie nicht.
- 02
Die Miete trägt einen großen Teil
Je besser Kaufpreis und Miete zusammenpassen, desto weniger zahlen Sie jeden Monat dazu.
- 03
Neu oder kernsaniert
Ist eine Wohnung neu gebaut oder kernsaniert, stehen in den ersten Jahren möglichst keine großen Arbeiten an. Über unsere Bauträger-Partner bekommen wir solche Wohnungen in mehreren roten Regionen in Deutschland.
Schwandorf selbst ist also nicht rot. Darum suchen wir Ihre Wohnung in den roten Regionen, zum Beispiel im Raum Regensburg oder an einem anderen Ort in Deutschland. Entscheidend ist, dass Kaufpreis und Miete dort zu Ihren Zahlen passen. Vor Ort kümmert sich die Hausverwaltung, Sie müssen nicht hinfahren.
Passende Wohnung findenSchwandorf in Zahlen
Wohnungsmarkt Schwandorf in Zahlen. Mit Quelle, Stand und Gebiet.
Die meisten Werte gelten für die Stadt Schwandorf. Kaufpreise gibt es frei nur für den ganzen Landkreis, das steht in der Zeile dabei. Die Zensus-Mieten von 2022 stammen aus laufenden Verträgen.
| Kennzahl | Wert | Art |
|---|---|---|
| Einwohner (31.12.2025) | 29.8361 | Amtliche Statistik |
| Einwohner (31.12.2024) | 29.87715 | Amtliche Statistik |
| Fläche | 123,79 km²1 | Amtliche Statistik |
| Arbeitsplätze mit Sozialversicherung in Schwandorf | 15.8354 | Amtliche Statistik |
| Pendeln zum Arbeiten nach Schwandorf | 9.6954 | Amtliche Statistik |
| Pendeln zum Arbeiten aus Schwandorf hinaus | 7.2614 | Amtliche Statistik |
| Arbeitslosenquote 2025 | 5,4 % (Bayern 4 %)16 | Amtliche Statistik |
| Gebrauchte Eigentumswohnung je m², Landkreis Schwandorf, 2025 (gerundet) | 2.500 €2 | Gutachterausschuss |
| Gebrauchte Eigentumswohnung je m², Landkreis Schwandorf, 2024 (gerundet) | 2.300 €2 | Gutachterausschuss |
| Neue Eigentumswohnung je m², Landkreis Schwandorf, 2025 (gerundet) | 4.200 €2 | Gutachterausschuss |
| Wohnungen | 14.6753 | Zensus 2022 |
| Kaltmiete je m², bestehende Verträge | 6,09 € (Bayern 8,74 €)3 | Zensus 2022 |
| Leer stehende Wohnungen | 5,8 % (Bayern 4,24 %)3 | Zensus 2022 |
| Von Eigentümern bewohnt | 53,41 % (Bayern 49,26 %)3 | Zensus 2022 |
| Grunderwerbsteuer | 3,5 %17 | Gesetz |
| Mietpreisbremse | gilt nicht18 | Verordnung |
Jede Zahl mit Quelle und Stand unten auf der Seite. Amtliche Zahlen haben wir nicht verändert, nur gerundet.
Mieten
Mieten in Schwandorf. Deutlich unter dem Schnitt von Bayern.
Beim Zensus 2022 zahlten Mieter in Schwandorf in laufenden Verträgen im Schnitt 6,09 € kalt je Quadratmeter3. Das ist weniger als in Bayern und in ganz Deutschland. Schwandorf steht nicht in der Mieterschutzverordnung des Freistaats, eine Mietpreisbremse gibt es deshalb nicht. In laufenden Verträgen darf die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen, höchstens um 20 % in drei Jahren19.
| Miete | je m² | Art |
|---|---|---|
| Schwandorf, bestehende Mietverträge | 6,09 €3 | Zensus 2022 |
| Bayern, bestehende Mietverträge | 8,74 €3 | Zensus 2022 |
| Deutschland, bestehende Mietverträge | 7,28 €3 | Zensus 2022 |
Kaltmieten je m² Wohnfläche aus dem Zensus 2022, also aus allen laufenden Verträgen. Neue Mietverträge liegen oft höher. Einen amtlichen Mietspiegel-Durchschnitt für Schwandorf haben wir nicht gefunden, deshalb stehen hier nur die Zensus-Werte.
Mietrendite
Mietrendite im Landkreis Schwandorf. Mit Landkreis-Preis und Stadtmiete gerechnet.
Die Mietrendite zeigt, wie viel Prozent des Kaufpreises jedes Jahr als Miete hereinkommen. Rechnen Sie dazu die Kaltmiete auf ein Jahr hoch und teilen Sie sie durch den Kaufpreis. Teilen Sie umgekehrt den Preis durch die Jahresmiete, wissen Sie, wie viele Jahresmieten die Wohnung kostet. Mit eigenen Zahlen geht das im Renditerechner.
So rechnen wir, Beispiel 60 m²
- Kaufpreis: 60 m² × 2.500 € (Landkreis, Mittel 2025)150.000 €
- Jahresmiete: 60 m² × 6,09 € × 12 Monate4.385 €
- Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete34,2 Jahresmieten
- Mietrendite vor Kosten52,9 %
Eigene Beispielrechnung mit dem Kaufpreis für den ganzen Landkreis (2025, gerundet) und der Miete aus laufenden Verträgen in der Stadt (2022). In der Stadt selbst können die Preise vom Landkreis abweichen. Kaufnebenkosten, Verwaltung und Rücklage sind nicht eingerechnet. Die Beispielwohnung weiter unten mit angenommenen Werten (300.000 €, 1.100 € Miete im Monat) kommt auf 4,4 %.
Recht
Regeln für Vermieter in Schwandorf. Was Sie wissen sollten.
Diese Regeln gelten für Wohnungen in Schwandorf. Sie schützen Mieter. Für Sie als Vermieter heißt das: Die Miete darf steigen, aber nur in Grenzen. Steht Ihre Wohnung woanders, gelten die Regeln dort. Stand November 2026.
- 01
Grunderwerbsteuer
Beim Kauf zahlen Sie in Bayern 3,5 % des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer. Das ist eine Steuer, die beim Kauf einer Wohnung oder eines Grundstücks einmal anfällt.20
Entwicklung
Wächst Schwandorf? Einwohner, Preise und Pendler.
Die Zahl der Einwohner ist zuletzt leicht gesunken. Gebrauchte Wohnungen im Landkreis wurden 2025 teurer, neue etwas günstiger. Zum Arbeiten kommen mehr Menschen in die Stadt, als hinausfahren.
- −41Einwohner Ende 2025 im Vergleich zum Vorjahr: 29.836 statt 29.8771,15
- +8,7 %Preis je m² für gebrauchte Eigentumswohnungen im Landkreis 2025 gegenüber 20242
- −4,5 %Preis je m² für neue Eigentumswohnungen im Landkreis 2025 gegenüber 20242
- +2.434mehr Beschäftigte pendeln nach Schwandorf hinein als hinaus, Stand Juni 202512
Ehrlich gesagt
Chancen und Risiken in Schwandorf. Mit echten Zahlen.
Wir zeigen beide Seiten von Schwandorf, mit amtlichen Zahlen und im Vergleich mit Bayern.
Das spricht für Schwandorf
- Schwandorf zieht Arbeitskräfte an: 9.695 kommen zum Arbeiten herein, 7.261 fahren hinaus4.
- Mieteinnahmen, Steuererstattung und Tilgung arbeiten zusammen. Mit jeder Rate gehört Ihnen ein Stück mehr der Wohnung.
Das sollten Sie wissen
- Beim Zensus 2022 standen in Schwandorf 5,8 % der Wohnungen leer, mehr als im Land (4,2 %)3. Lage und Zustand der Wohnung zählen hier besonders.
- Die Quote der Arbeitslosen ist mit 5,4 % höher als im Land (4 %)16. Eine gute Lage wird damit noch wichtiger.
- Zinsen können steigen, wenn die feste Zinsvereinbarung mit der Bank endet. Planen Sie das von Anfang an mit ein.
Passt das zu Ihnen?
Für wen eine Kapitalanlage in Schwandorf passt.
Passt zu Ihnen, wenn …
- Sie haben ein festes Einkommen, etwa ab 3.000 € netto im Monat.
- Sie denken an 10 Jahre und länger.
- Sie möchten sich nicht selbst um Mieter, Reparaturen und Verwaltung kümmern.
- Sie haben ein kleines Polster für unerwartete Kosten.
Eher nicht, wenn …
- Sie brauchen das Geld in den nächsten Jahren.
- Ihr Einkommen schwankt stark oder ist unsicher.
- Sie zahlen schon hohe Kredite ab.
- Sie suchen eine Geldanlage ganz ohne Risiko.
Was Sie davon haben
Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie. In Euro und im Leben.
Ergebnis
9.930 €Mehr von dem behalten, was Sie verdienen.
So viel Steuer kommt im Beispiel im ersten Jahr zurück, durch Abschreibung (den Wertverlust, den Sie absetzen dürfen), Zinsen und Sanierungskosten13.
Freiheit
Kaum ZeitKein Mieter ruft Sie an.
Die Hausverwaltung kümmert sich um Mieter und Reparaturen. Sie bekommen einmal im Jahr die Abrechnung für die Steuer.
Sicherheit
1.100 €Ein Wert, der bleibt.
Miete jeden Monat im Beispiel. Und etwas, das Sie an Ihre Familie weitergeben können.
Zahlen
122.400 €Aus rund 95 € im Monat werden in 10 Jahren 122.400 € Vermögen.
Im Beispiel liegt Ihr Anteil in den ersten 3 Jahren bei rund 0 €, ab Jahr 4 bei rund 95 € im Monat. Mit den Kaufnebenkosten setzen Sie in 10 Jahren insgesamt rund 14.500 € ein13.
Mehr Vermögen mit weniger eigenem Geld
Der Unterschied ist der Hebel. Beim Konto und beim ETF arbeitet nur Ihr eigenes Geld. Bei der Wohnung zahlen Bank, Mieter und Finanzamt mit. Deshalb wächst das Vermögen schneller, obwohl Sie weniger selbst einsetzen.
Aus rund 14.500 € eigenem Geld werden im Beispiel 122.400 € Vermögen. Das ist rund das 8-Fache.
Beispielrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide13: Tagesgeld mit 1 %, ETF mit 7 % pro Jahr, mit 27.600 € eigenem Einsatz in 10 Jahren. Die Wohnung braucht im Beispiel rund 14.500 € eigenes Geld, Kaufnebenkosten eingerechnet. Wohnung 300.000 € mit 2 % Wertsteigerung, zu versteuerndes Einkommen 75.000 €. Keine Anlageberatung.
Rechner
Kapitalanlage in Schwandorf nach Steuern. Rechnen Sie selbst.
Eine gebrauchte 60-m²-Wohnung zum Preis von rund 2.500 € je m² (Oberer Gutachterausschuss Bayern, Landkreis Schwandorf, Weiterverkauf 2025, gerundet) 5 und mit der Miete in bestehenden Verträgen (Zensus 2022) von rund 6,09 € je m² 3. Schieben Sie den Regler auf Ihr Einkommen.
- Rate an die Bank
- 750 € im Monat
- Miete, die hereinkommt
- 370 € im Monat
- Steuererstattung
- 150 € im Monat
- Ihr Anteil nach Steuern
- 230 € im Monat
Davon sind rund 190 € Tilgung. Damit gehört Ihnen jeden Monat ein Stück mehr der Wohnung. Ohne Steuer wären es rund 380 €.
Modellrechnung für das erste Jahr 21: ledig, ohne Kirchensteuer, ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Ab dem zweiten Jahr sinken die Zinsen und damit auch die Erstattung. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassen
Beispielrechnung für Anleger aus Schwandorf
Beispielrechnung Kapitalanlage-Immobilie. Jede Annahme offen.
Die Beispielwohnung ist keine Schwandorfer Durchschnittswohnung: Mit Landkreis-Preis und Zensus-Miete trägt die Miete dort nur knapp die Hälfte der Rate. Gerechnet wird mit 75.000 € zu versteuerndem Einkommen, das sind rund 7.700 € brutto im Monat. Verdienen Sie mehr, wird der Steuervorteil größer. Er kommt mit der Steuererklärung, danach auf Antrag auch monatlich über weniger Lohnsteuer.
- Kaufpreis der Wohnung
- 300.000 €
- Miete im Monat (Start)
- 1.100 €
- Zins und Tilgung
- 4,5 % und 1,5 %
- Abschreibung pro Jahr
- 4 % (mit Gutachten zur Restnutzungsdauer, sonst meist 2 %)
- Wertsteigerung pro Jahr (Annahme)
- 2 %
- Kaufnebenkosten, einmalig
- 21.000 €
- Ihr Anteil im Monat, Jahr 1 bis 3
- rund 0 €
- Ihr Anteil im Monat, ab Jahr 4
- rund 95 €
| Zu versteuerndes Einkommen | Steuererstattung im 1. Jahr |
|---|---|
| 50.000 € | rund 7.780 € |
| 75.000 € | rund 9.930 € |
| 100.000 € | rund 10.640 € |
Modellrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide13, ledig, Tarif 2026. Der Steuereffekt ist in den ersten Jahren am größten und fällt danach geringer aus. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassenWir sind für Sie da
Ihre Ansprechpartner für Kapitalanlagen in Schwandorf. Luis Otte und Hannes Ruopp.
Wir haben IMOVIA in Nürtingen bei Stuttgart gegründet. Nach Schwandorf ist es weit, deshalb sprechen wir meist per Video. Ein Callcenter gibt es bei uns nicht, Sie sprechen direkt mit uns.
Luis kommt aus dem Vertrieb und dem Marketing. Er sorgt dafür, dass Sie schnell und einfach zu Ihrer Wohnung kommen.
Mehr über Luis
Hannes kennt den Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien und Finanzierungen aus der Praxis.
Mehr über Hannes- 01
Wir beraten Sie per Video
Sie sprechen von zu Hause aus mit uns. Wer möchte, besucht uns im Nürtinger Tor in Nürtingen.
- 02
Wir kennen Finanzierungen aus der Praxis
Unser Hintergrund liegt im Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien, in der Finanzierungsvermittlung und im Performance-Marketing.
- 03
Wir sagen auch Nein
Passt eine Wohnung nicht zu Ihrem Einkommen, sagen wir Ihnen das. Ein schlechter Kauf hilft niemandem.
Unser Versprechen
Jede Wohnung bewertet vor dem Kauf ein unabhängiger Gutachter.
Er prüft, ob der Kaufpreis zum Wert der Wohnung passt.
Aus unserem Google-Profil
Erfahrungen mit IMOVIA Immobilien. Bewertungen aus unserem Google-Profil.
★★★★★„Sehr kompetente und ehrliche Beratung. Ich habe mich von Anfang an bestens aufgehoben gefühlt und bin super zufrieden.“
★★★★★„Es wurde alles sehr verständlich erklärt. Ich bin mit den erbrachten Leistungen sehr zufrieden.“
★★★★★„Man fühlt sich direkt gut aufgehoben und merkt, dass hier Wert auf Qualität und Kundenzufriedenheit gelegt wird.“
Wir zeigen Bewertungen aus unserem Google-Profil im Wortlaut. Ob die Verfasser bei uns gekauft haben, prüfen wir nicht gesondert.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Schwandorf
Lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie in Schwandorf?
Die Kaufpreise sind niedrig, die Mieten aber auch. Mit dem Landkreis-Preis und der Zensus-Miete trägt die Miete nur knapp die Hälfte der Rate5. Außerdem standen beim Zensus 2022 5,8 % der Wohnungen leer3, mehr als in Bayern. Ob eine bestimmte Wohnung für Sie aufgeht, rechnen wir im Gespräch mit Ihren Zahlen.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Schwandorf?
Wie hoch ist die Mietrendite in Schwandorf?
Mit dem Landkreis-Preis und der Zensus-Miete der Stadt rund 2,9 % im Jahr vor Kosten: 60 m² für rund 150.000 € und rund 4.400 € Jahresmiete5. Weil der Preis für den ganzen Landkreis gilt, ist das nur ein grober Anhaltspunkt.
Wie hoch ist die Miete in Schwandorf?
In laufenden Verträgen lag sie beim Zensus 2022 bei 6,09 € kalt je Quadratmeter3. In Bayern waren es 8,74 €, in Deutschland 7,28 €. Neue Mietverträge liegen meist etwas höher.
Gilt in Schwandorf die Mietpreisbremse?
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bayern?
In Bayern beträgt sie 3,5 % des Kaufpreises17. Dieser Satz gilt aber nur, wenn die Wohnung in Bayern steht. Für eine Wohnung in einem anderen Bundesland zählt dessen Satz.
Muss meine Kapitalanlage in Schwandorf stehen?
Nein. Schwandorf ist auf der Wohnwetterkarte 2026 orange, nicht rot14. Wir suchen Wohnungen in roten Regionen, in denen viele eine Wohnung suchen und Preis und Miete gut zusammenpassen. Das kann der Raum Regensburg sein oder eine andere Region in Deutschland.
Ich wohne in Schwandorf zur Miete. Lohnt sich eine Kapitalanlage trotzdem?
Ja, das schließt sich nicht aus. Sie wohnen weiter günstig zur Miete und bauen mit einer vermieteten Wohnung woanders Vermögen auf. Dort zahlt der Mieter einen großen Teil der Rate, das Finanzamt beteiligt sich über die Abschreibung.
Welche Risiken hat eine Kapitalanlage-Immobilie?
Wenn die Zinsbindung endet, kann die Rate steigen. Fehlt Ihr Einkommen einmal, muss die Rate trotzdem bezahlt werden, deshalb gehört eine Rücklage dazu. Zwischen zwei Mietern fehlt manchmal für eine Zeit die Miete. Größere Arbeiten am Haus bezahlen alle Eigentümer zusammen. Und Ihr Geld steckt lange in der Wohnung, weil ein Verkauf dauert. Das alles besprechen wir mit Ihnen, bevor Sie kaufen.
Wer prüft, ob der Kaufpreis stimmt?
Jede Wohnung aus unserem Angebot bewertet vor dem Kauf ein unabhängiger Gutachter. Er prüft, ob der Preis zum Wert der Wohnung passt. Mietvertrag und Unterlagen prüfen wir zusätzlich.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Meist nur für die Kaufnebenkosten. Davon ist die Grunderwerbsteuer der größte Posten, sie richtet sich nach dem Bundesland der Wohnung. Dazu kommen Notar und Grundbuch. Mehr dazu im Ratgeber Kapitalanlage ohne viel Eigenkapital.
Kann ich IMOVIA auch von Schwandorf aus nutzen?
Ja. Wir beraten per Video, die Unterlagen bekommen Sie digital. Bis zum Notartermin begleiten wir Sie. Wer möchte, besucht uns im Büro im Nürtinger Tor in Nürtingen.
So geht es los
So kaufen Sie Ihre Kapitalanlage-Immobilie. In vier Schritten.
- 1
Kurzer Check
Vier Fragen, rund zwei Minuten. Kostenlos und unverbindlich.
- 2
Erstgespräch am Telefon
Wir rufen Sie an. Sie erzählen, was Sie vorhaben, wir sagen ehrlich, ob es passt.
- 3
Konzept per Video
Wir zeigen passende Wohnungen mit allen Zahlen und Unterlagen. Sie entscheiden in Ruhe.
- 4
Kauf, dann Ruhe
Finanzierung über unseren Finanzierungspartner, Termin beim Notar. Danach übernimmt die Hausverwaltung.
Kostenlose Analyse
Ihr kostenloser Check für eine Kapitalanlage in Schwandorf
Vier kurze Fragen. Danach rufen wir Sie an und rechnen mit Ihren echten Zahlen.
- Wie viel Steuern Sie zurückholen können
- Welche Wohnung zu Ihrem Einkommen passt
- Was Sie das im Monat wirklich kostet
Kein Verkaufsdruck. Passt es nicht, sagen wir Ihnen das.
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- Landsberg am Lech
- Neu-Ulm
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- Garmisch-Partenkirchen
- Kempten
- Aschaffenburg
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Steuern sparen mit Immobilien. Der kostenlose Steuer-Guide.
Weniger Steuern. Mehr Vermögen. Mit Immobilien.
Auf 14 Seiten erklären wir einfach und mit Beispielrechnung, wie eine vermietete Wohnung Ihre Lohnsteuer senken und Vermögen aufbauen kann. Für Angestellte, Beamte und Selbstständige.
- Verständlich, ohne Fachchinesisch
- Mit Rechenbeispiel und allen Annahmen
- Als PDF sofort per Mail
Quellen
21 Belege anzeigen
- Statistisches Bundesamt, Gemeindeverzeichnis-Informationssystem GV-ISys: Alle politisch selbständigen Gemeinden mit ausgewählten Merkmalen am 30.09.2026 (3. Quartal); Fläche und Bevölkerung (auf Grundlage des Zensus 2022) am 31.12.2025. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern: Immobilienmarktbericht Bayern 2026, Kap. 9.2, Tabelle „ETW, mittlere Wohnflächenpreise (€/m²)“, S. 168. Landkreis Schwandorf (Werte für den ganzen Landkreis, die Stadt Schwandorf wird nicht getrennt ausgewiesen): Neubauten 2023 3.800, 2024 4.400, 2025 4.200 €/m² (minus 4,5 %); Weiterverkäufe 2023 2.300, 2024 2.300, 2025 2.500 €/m² (plus 8,7 %). Oberpfalz Weiterverkäufe 2025: 2.600 €/m²; Bayern Weiterverkäufe 2025: 3.000 €/m². Eigentumswohnungen über 45 m², Mittelwerte, gerundet; Daten der örtlichen Gutachterausschüsse Quelle öffnen
- Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Ergebnisse des Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen (Blatt CSV-Wohnungen), Stichtag 15.05.2022. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Gemeindedaten aus der Beschäftigungsstatistik, sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am 30.06.2025 nach Wohn- und Arbeitsort, Ein- und Auspendler über die Gemeindegrenze. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Eigene Rechnung IMOVIA: 60 m² × 2.500 €/m² (Oberer Gutachterausschuss Bayern, Landkreis Schwandorf, Weiterverkauf 2025, gerundet) = 150.000 €; Rate bei voller Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung = 750 € im Monat; Kaltmiete 60 m² × 6,09 €/m² (Stadt Schwandorf, Zensus 2022, bestehende Verträge) = 365,40 €, rund 370 € = rund 49 % der Rate. Jahresmiete 4.385 €; 150.000 / 4.385 = 34,2 Jahresmieten; 4.385 / 150.000 = 2,9 % vor Kosten. Achtung: Kaufpreis für den ganzen Landkreis (2025), Miete für die Stadt (2022); ohne Kaufnebenkosten, laufende Kosten wie Verwaltung und Rücklage und ohne Steuern. Modellrechnung, keine Zusage
- Eigene Rechnung IMOVIA aus dem Zensus 2022 (Gebäude- und Wohnungszählung): 2.655 Wohnungen in Gebäuden, die in Eigentumswohnungen aufgeteilt sind, von 14.675 Wohnungen insgesamt = 18,1 %
- EZB und Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik vom 02.09.2026: täglich fällige Einlagen privater Haushalte im Euroraum im Schnitt 0,28 % (Juli 2026) Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt, 16.01.2026: Inflationsrate 2025 im Jahresdurchschnitt 2,2 % Quelle öffnen
- § 22 Nr. 5 Einkommensteuergesetz: Leistungen aus Pensionsfonds, Pensionskassen und Direktversicherungen (Betriebsrente) sind im Alter steuerpflichtig, soweit die Beiträge steuerfrei waren Quelle öffnen
- § 229 und § 226 Abs. 2 SGB V: Renten der betrieblichen Altersversorgung sind Versorgungsbezüge und in der gesetzlichen Krankenversicherung beitragspflichtig, oberhalb eines Freibetrags Quelle öffnen
- § 23 Einkommensteuergesetz: Gewinn aus dem Verkauf privater Immobilien nach mehr als 10 Jahren steuerfrei; bei Erbe und Schenkung zählt die Besitzzeit des Vorbesitzers mit Quelle öffnen
- Eigene Rechnung IMOVIA aus der Beschäftigungsstatistik der Bundesagentur für Arbeit (30.06.2025): 9.695 Einpendler minus 7.261 Auspendler = 2.434 mehr Beschäftigte, die zum Arbeiten nach Schwandorf kommen, als hinausfahren
- IMOVIA-Steuer-Guide, Beispielrechnung: Wohnung 300.000 €, 4,5 % Zins, 1,5 % Tilgung, Kaltmiete 1.100 €, 4 % Abschreibung, 2 % Wertsteigerung pro Jahr, Einkommensteuertarif 2026, ledig. Modellrechnung, keine Steuer- oder Anlageberatung.
- BPD Immobilienentwicklung und bulwiengesa: Die Wohnwetterkarte. Wohnungsmärkte in Deutschland 2026, veröffentlicht 29.09.2026. Bewertet knapp 11.000 Gemeinden nach Wohnungsbedarf und Bautätigkeit, Aussicht auf die nächsten drei bis fünf Jahre, ausdrücklich keine Preisprognose. Die Farbe einer Stadt ist aus der Karte abgelesen Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt: Gemeindeverzeichnis, Gemeinden in Deutschland nach Fläche, Bevölkerung und Postleitzahl am 31.12.2024, Schwandorf, Große Kreisstadt (ARS 093760161161): 29.877 Einwohner (Fortschreibung Zensus 2022) Quelle öffnen
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Arbeitslosenquoten Gemeinden, Zeitreihe Datenstand Dezember 2025, Blatt Gesamt (bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen; nur Gemeinden ab 15.000 zivilen Erwerbspersonen). Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (Bundesrecht; Bayern hat keinen eigenen Satz festgesetzt). Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung, MiSchuV), GVBl. 2025 S. 718. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- § 558 Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch: Bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete darf die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 % steigen (Kappungsgrenze); 15 % nur in Gebieten, die das Land per Verordnung bestimmt Quelle öffnen
- § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG, Bundesrecht): „Die Steuer beträgt 3,5 vom Hundert.“ Bayern hat keinen eigenen Steuersatz festgesetzt, es gilt der Bundessatz (abgerufen 02.11.2026) Quelle öffnen
- Eigene Modellrechnung IMOVIA, Jahr 1: Kaufpreis = 60 m² × Kaufpreis je m² dieser Seite, volle Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung, Abschreibung 2 % im Jahr auf 80 % Gebäudeanteil (§ 7 Abs. 4 EStG, Gebäudeanteil angenommen), Kaltmiete aus dem Zensus 2022. Steuer nach § 32a EStG (Tarif ab 2026) und Solidaritätszuschlag (§§ 3, 4 SolzG), ledig, ohne Kirchensteuer. Ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Quelle öffnen
Stand: 2. November 2026. Alle Beispielrechnungen sind Modellrechnungen mit den genannten Annahmen und keine Zusage. Diese Seite ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
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- Luftbild von Schwandorf mit Wohnvierteln, Bahnlinie und Gewerbegebieten bis zum Horizont: Foto: Alois Köppl, Gleiritsch, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Der Marktplatz von Schwandorf mit bunten Giebelhäusern, Cafés und dem Turm der Stadtkirche: Foto: Dewi König, CC BY-SA 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Farbige Bürgerhäuser mit Treppengiebeln am oberen Marktplatz in Schwandorf: Foto: Dewi König, CC BY-SA 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Wohnhäuser hinter einem Weiher und Bäumen in Schwandorf, im Hintergrund ein Kirchturm: Foto: Ammerseer, CC BY-SA 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Ein roter Regionalzug fährt an Gleisanlagen und Gewerbehallen in Schwandorf vorbei: Foto: Mathijs Verweij, CC BY 2.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Luftbild vom Süden der Stadt Schwandorf mit Gewerbehallen, neuen Häusern und Feldern: Foto: Thomas Kniess, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Frau mit Schlüssel tritt morgens aus der Haustür eines sanierten Altbaus: KI-Symbolbild, keine echte Person
- Helle, sanierte und möblierte Wohnung mit Schlüssel und Grundriss auf dem Esstisch: KI-Symbolbild, keine konkrete Wohnung
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