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Kapitalanlage-Immobilien in Kulmbach. Sie leben bodenständig. Ihr Geld darf trotzdem mehr leisten.
In Kulmbach legt man Wert auf Beständigkeit. Viele sparen jeden Monat einen festen Betrag. Auf dem Konto wird dieses Geld aber durch steigende Preise Jahr für Jahr weniger wert. Eine vermietete Wohnung baut Vermögen auf, und Mieter und Finanzamt zahlen mit.
Geschrieben von Luis Otte, Gründer von IMOVIA
Geprüft am 02.11.2026 · alle Zahlen mit Quelle
Kurz gesagt
Wohnungen sind im Raum Kulmbach günstig. Für die Stadt allein gibt es keine freien amtlichen Kaufpreise. Im Landkreis Kulmbach kosteten gebrauchte Eigentumswohnungen über 45 m² 2025 im Mittel rund 1.900 € je Quadratmeter2, in ganz Bayern 3.000 €. Mieter in Kulmbach zahlten in laufenden Verträgen beim Zensus 2022 im Schnitt 5,8 € kalt je Quadratmeter3. Mit diesen Durchschnitten trägt die Miete rund 61 % der Rate4. Aber: 6,47 % der Wohnungen standen beim Zensus leer3, und auf der Wohnwetterkarte 2026 ist Kulmbach blau. Für eine Kapitalanlage zählen Preis und Nachfrage. Deshalb suchen wir dort, wo viele eine Wohnung suchen. Die Beratung läuft per Video oder bei uns in Nürtingen.
Inhalt11 Kapitel
- Immobilien in Kulmbach
- Konto, Fonds oder Immobilie
- So funktioniert die Kapitalanlage
- Wohnwetterkarte 2026
- Wohnungsmarkt Kulmbach in Zahlen
- Regeln für Vermieter
- Einwohner, Neubau und Campus
- Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie
- Beispielrechnung
- Ihre Ansprechpartner
- Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Kulmbach
Das machen Kulmbacher richtig
- 01
Sie wohnen oft im eigenen Zuhause. In 50,63 % der bewohnten Wohnungen leben die Eigentümer selbst3.
- 02
Sie arbeiten in einer Stadt, in die andere pendeln. 10.315 Beschäftigte kommen zum Arbeiten nach Kulmbach5.
- 03
Sie prüfen, bevor Sie Geld ausgeben. Bei einer Wohnung ist das der wichtigste Schritt.
- 04
Sie denken an die Familie und an später. Eine Wohnung kann man weitergeben.
Und trotzdem
Immobilien in Kulmbach. Kleiner Preis, kleine Nachfrage.
Wer die Preise im Raum Kulmbach sieht, denkt schnell: Hier lohnt sich eine Wohnung zum Vermieten. Doch eine Kapitalanlage braucht nicht nur einen guten Preis. Sie braucht auch Menschen, die dort eine Wohnung suchen.
- 6,47 %
der Wohnungen in Kulmbach standen beim Zensus 2022 leer. In Bayern waren es 4,24 %, in Deutschland 4,33 %.3
Für Sie heißt dasDas ist etwa jede 15. Wohnung. Wer vermietet, steht hier im Wettbewerb mit vielen freien Wohnungen.
- 570 €
Rate im Monat für 60 m² zum Durchschnittspreis im Landkreis, voll finanziert mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung. In bestehenden Mietverträgen in der Stadt brachten 60 m² 2022 rund 350 € Kaltmiete.4
Für Sie heißt dasDie Miete trägt damit rund 61 % der Rate, solange die Wohnung vermietet ist. Den Rest zahlen Sie selbst.
- ±0 %
veränderte sich der mittlere Preis gebrauchter Wohnungen im Landkreis Kulmbach von 2024 auf 2025. Er blieb bei 1.900 € je m², gerundet.2
Für Sie heißt dasEin günstiger Kaufpreis heißt nicht, dass die Wohnung im Wert steigt.
- −0,4 %
Einwohner hatte Kulmbach Ende 2025 im Vergleich zum Vorjahr: 26.511 statt 26.625.6
Für Sie heißt dasWenn weniger Menschen in einer Stadt leben, suchen auch weniger eine Wohnung.
Der Kaufpreis ist nur die halbe Wahrheit. Die andere Hälfte sind Mieter, die dort wohnen wollen.
So gerechnet: ohne Steuervorteil und mit Mieten aus bestehenden Verträgen. Neue Mietverträge liegen meist höher. Ein Teil der Rate ist Tilgung und baut Ihr Vermögen auf.
Kulmbach
Wohnen in Kulmbach. Unter der Plassenburg, zwischen Altstadt und Campus.
Kulmbach hat 26.511 Einwohner und ist eine Große Kreisstadt in Oberfranken1. Etwa die Hälfte der Wohnungen ist vermietet, die andere Hälfte bewohnen die Eigentümer selbst.
Was viele schon nutzen
Konto, Fonds oder Immobilie als Kapitalanlage? Keine Lösung kann alles.
Vielleicht sparen Sie schon auf eine dieser Arten. Jede hat ihre Stärke und ihre Grenze.
- 001
Geld auf dem Konto
Immer greifbar, ohne Schwankung.
Es verliert gegen die Preise. Für täglich verfügbares Geld gab es im Juli 2026 im Euroraum im Schnitt 0,28 % Zins10, die Preise stiegen 2025 um 2,2 %11.
- 002
Fonds und ETF
Breit verteilt, einfach zu besparen.
Das Vermögen wächst nur aus Ihren eigenen Einzahlungen. Es geht auf und ab, und niemand zahlt mit.
- 003
Betriebsrente
Der Arbeitgeber legt oft etwas dazu.
Sie ist an Ihren Arbeitgeber gebunden. Im Alter fallen meist Steuern an, über einem Freibetrag auch Beiträge zur Krankenkasse12,13.
- 004
Eine günstige Wohnung in Kulmbach kaufen
Kleiner Preis, vertraute Gegend.
Die Nachfrage ist eher gering. Beim Zensus 2022 stand etwa jede 15. Wohnung leer3.
- 005
Und wenn es eine Lösung gäbe, die alles verbindet?
Ohne dass Sie auf etwas verzichten müssen.
Ein Blick nach vorn
Mit einer Kapitalanlage-Immobilie vorsorgen. Ein Sonntag im Jahr 2036.
Sie sitzen im Sommer am Marktplatz, über der Stadt thront die Plassenburg. Irgendwo in Deutschland, in einer gefragten Gegend, lebt ein Mieter in Ihrer Wohnung und zahlt pünktlich. Ihr Kredit ist ein ganzes Stück kleiner, und das Finanzamt hat Ihnen jedes Jahr etwas zurückgegeben. Mieterwechsel und Reparaturen hat die Hausverwaltung übernommen.
- Ein Wert, den Sie weitergeben können
- Die Bank finanziert den größten Teil
- Mieter und Finanzamt tragen mit
- Weniger Lohnsteuer über einen Freibetrag
- Wenig Aufwand für Sie
- Nach 10 Jahren Verkaufsgewinn ohne Steuer14
Genau dafür gibt es IMOVIA
Kapitalanlage mit IMOVIA. Wir suchen dort, wo Wohnungen fehlen.
IMOVIA haben wir, Luis Otte und Hannes Ruopp, in Nürtingen bei Stuttgart gegründet. Wir möchten, dass jeder mit Immobilien Vermögen aufbauen kann, ohne Vorwissen und ohne viel Zeit. Sie kaufen eine sanierte Wohnung, in der schon ein Mieter wohnt. Die Bank finanziert, und wir kümmern uns um die Schritte dazwischen.
Wir wählen die Wohnung
Neu gebaut oder kernsaniert, vermietet und in einer Gegend, in der viele Menschen eine Wohnung suchen. Vorher prüfen wir Zahlen, Mietvertrag und Unterlagen.
Wir begleiten die Finanzierung
Unser Finanzierungspartner holt Angebote vieler Banken ein und vergleicht sie. Bis zum Notar sind wir dabei.
Bei diesen und weiteren Banken reicht unser Finanzierungspartner Anträge ein, bei Sparkassen und Volksbanken bei einzelnen Instituten.
Die Hausverwaltung kümmert sich
Mieter, Nebenkosten und Reparaturen übernimmt die Verwaltung vor Ort. Sie erhalten jedes Jahr die Abrechnung.
Das Prinzip in gut 2 Minuten
Beschäftigte pendeln zum Arbeiten nach Kulmbach. Die Stadt ist Arbeitsort für die Dörfer und Orte rundherum.5
- 1.165 €zahlt der Mieter
- 310 €Steuervorteil vom Finanzamt
- 95 €zahlen Sie selbst
Beispielrechnung15, gerundet, ab dem 4. Jahr: Rate 1.500 € (Zins und Tilgung) und 70 € nicht umlagefähige Kosten im Monat, Miete mit leichter Steigerung, Steuererstattung rund 3.700 € pro Jahr. In den Jahren 1 bis 3 liegt Ihr Anteil im Beispiel bei rund 0 €, weil die Sanierung zusätzlich rund 5.640 € Steuern pro Jahr zurückbringt.
Wohnwetterkarte 2026
Wo würden Sie eine Immobilie kaufen? Logisch: dort, wo es rot ist.
Die Wohnwetterkarte 2026 zeigt, wo in Deutschland viele Menschen eine Wohnung suchen und zu wenig gebaut wird16. Rot heißt: Es fehlen viele Wohnungen. Blau heißt: Es gibt eher genug. Kulmbach ist hellblau, genau wie die Nachbarstadt Bayreuth. Rot wird die Karte in Franken erst um Nürnberg und Erlangen.
- 01
Gefragte Gegenden
Wo viele eine Wohnung suchen, steht eine Wohnung selten lange leer. Die Karte blickt drei bis fünf Jahre voraus und ist keine Preisprognose.
- 02
Passender Preis
Ist die Wohnung im Verhältnis zur Miete günstig, zahlen Sie jeden Monat wenig dazu.
- 03
Guter Zustand
Neu gebaut oder kernsaniert, damit in den ersten Jahren möglichst keine großen Kosten kommen. Über unsere Bauträger-Partner bekommen wir solche Wohnungen in mehreren roten Regionen Deutschlands.
Deshalb raten wir Ihnen nicht zu einer Wohnung in Kulmbach, nur weil sie günstig ist. Wir suchen in den roten Regionen in ganz Deutschland die Wohnung, deren Zahlen zu Ihnen passen. Sie bleiben in Kulmbach, die Hausverwaltung kümmert sich vor Ort.
Passende Wohnung findenKulmbach in Zahlen
Wohnungsmarkt Kulmbach in Zahlen. Mit Quelle zu jeder Zeile.
Alle Zahlen stammen von amtlichen Stellen. Die Kaufpreise gelten für den ganzen Landkreis Kulmbach, für die Stadt allein gibt es keine freien Werte. Die Mieten aus dem Zensus 2022 stammen aus bestehenden Verträgen in Kulmbach.
| Kennzahl | Wert | Art |
|---|---|---|
| Einwohner (31.12.2025) | 26.5111 | Amtliche Statistik |
| Einwohner (31.12.2024) | 26.6256 | Amtliche Statistik |
| Arbeitsplätze mit Sozialversicherung in Kulmbach | 16.4755 | Amtliche Statistik |
| Pendeln zum Arbeiten nach Kulmbach | 10.3155 | Amtliche Statistik |
| Arbeitslosenquote 2025 | 5,4 % (Bayern 4 %)17 | Amtliche Statistik |
| Wohnungen | 14.5643 | Zensus 2022 |
| Kaltmiete je m², bestehende Verträge | 5,8 € (Bayern 8,74 €)3 | Zensus 2022 |
| Leer stehende Wohnungen | 6,47 % (Deutschland 4,33 %)3 | Zensus 2022 |
| Von Eigentümern bewohnt | 50,63 % (Bayern 49,26 %)3 | Zensus 2022 |
| Gebrauchte Eigentumswohnung je m², Landkreis, 2025 (gerundet) | 1.900 €2 | Gutachterausschuss |
| Neue Eigentumswohnung je m², Landkreis, 2025 (gerundet) | 3.700 €2 | Gutachterausschuss |
| Fertige Wohnungen in der Stadt 2024 | 1017 | Amtliche Statistik |
| Grunderwerbsteuer | 3,5 %18 | Gesetz |
| Mietpreisbremse | gilt nicht19 | Verordnung |
Jede Zahl mit Quelle und Stand unten auf der Seite. Amtliche Zahlen haben wir nicht verändert, nur gerundet.
Recht
Regeln für Vermieter in Kulmbach. Was Sie wissen sollten.
Diese Regeln gelten für Wohnungen in Kulmbach. Eine Mietpreisbremse gibt es hier nicht. Für Mieterhöhungen gilt das Gesetz für ganz Deutschland. Steht Ihre Wohnung woanders, gelten die Regeln dort. Stand November 2026.
- 01
Grunderwerbsteuer
Beim Kauf zahlen Sie in Bayern 3,5 % des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer. Das ist eine Steuer, die beim Kauf einer Wohnung oder eines Grundstücks einmal anfällt.20
- 02
Kappungsgrenze 20 %
Heben Sie in einem laufenden Vertrag die Miete auf die übliche Miete am Ort an, darf sie in drei Jahren um höchstens 20 % steigen. Nur in Orten, die das Land bestimmt, sind es 15 %. Kulmbach gehört nicht dazu21.
Entwicklung
Wächst Kulmbach? Einwohner, Neubau und Campus.
Ehrlich gesagt: kaum. Die Zahl der Einwohner ist zuletzt leicht gesunken, und es wird wenig gebaut. Neu ist der Campus der Universität Bayreuth. Er bringt junge Menschen in die Stadt, wie viele dauerhaft bleiben, weiß heute niemand.
- −0,4 %Einwohner Ende 2025 im Vergleich zum Vorjahr: 26.511 statt 26.6251,6
- 101Wohnungen wurden 2024 in der Stadt fertig, bei rund 14.800 Wohnungen insgesamt7
- bis 1.000Studierende soll der neue Campus auf dem früheren Güterbahnhof einmal fassen8
- 6,47 %der Wohnungen standen beim Zensus 2022 leer, in Bayern 4,24 %3
Ehrlich gesagt
Chancen und Risiken in Kulmbach. Mit echten Zahlen.
Jede Stadt hat Stärken und Schwächen. Hier steht beides, gemessen an amtlichen Zahlen und am Schnitt von Bayern.
Das spricht für Kulmbach
- Jeden Tag pendeln 10.315 Beschäftigte zur Arbeit nach Kulmbach, nur 5.072 pendeln hinaus5. Die Stadt ist ein Arbeitsort für die ganze Umgebung.
- Mieteinnahmen, Steuererstattung und Tilgung arbeiten zusammen. Mit jeder Rate gehört Ihnen ein Stück mehr der Wohnung.
Das sollten Sie wissen
Passt das zu Ihnen?
Für wen eine Kapitalanlage in Kulmbach passt.
Passt zu Ihnen, wenn …
- Sie haben ein festes Einkommen, etwa ab 3.000 € netto im Monat.
- Sie denken an 10 Jahre und länger.
- Sie möchten sich nicht selbst um Mieter, Reparaturen und Verwaltung kümmern.
- Sie haben ein kleines Polster für unerwartete Kosten.
Eher nicht, wenn …
- Sie brauchen das Geld in den nächsten Jahren.
- Ihr Einkommen schwankt stark oder ist unsicher.
- Sie zahlen schon hohe Kredite ab.
- Sie suchen eine Geldanlage ganz ohne Risiko.
Was Sie davon haben
Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie. In Euro und im Leben.
Ergebnis
9.930 €Mehr von dem behalten, was Sie verdienen.
So viel Steuer kommt im Beispiel im ersten Jahr zurück, durch Abschreibung (den Wertverlust, den Sie absetzen dürfen), Zinsen und Sanierungskosten15.
Freiheit
Kaum ZeitKein Mieter ruft Sie an.
Die Hausverwaltung kümmert sich um Mieter und Reparaturen. Sie bekommen einmal im Jahr die Abrechnung für die Steuer.
Sicherheit
1.100 €Ein Wert, der bleibt.
Miete jeden Monat im Beispiel. Und etwas, das Sie an Ihre Familie weitergeben können.
Zahlen
122.400 €Aus rund 95 € im Monat werden in 10 Jahren 122.400 € Vermögen.
Im Beispiel liegt Ihr Anteil in den ersten 3 Jahren bei rund 0 €, ab Jahr 4 bei rund 95 € im Monat. Mit den Kaufnebenkosten setzen Sie in 10 Jahren insgesamt rund 14.500 € ein15.
Mehr Vermögen mit weniger eigenem Geld
Der Unterschied ist der Hebel. Beim Konto und beim ETF arbeitet nur Ihr eigenes Geld. Bei der Wohnung zahlen Bank, Mieter und Finanzamt mit. Deshalb wächst das Vermögen schneller, obwohl Sie weniger selbst einsetzen.
Aus rund 14.500 € eigenem Geld werden im Beispiel 122.400 € Vermögen. Das ist rund das 8-Fache.
Beispielrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide15: Tagesgeld mit 1 %, ETF mit 7 % pro Jahr, mit 27.600 € eigenem Einsatz in 10 Jahren. Die Wohnung braucht im Beispiel rund 14.500 € eigenes Geld, Kaufnebenkosten eingerechnet. Wohnung 300.000 € mit 2 % Wertsteigerung, zu versteuerndes Einkommen 75.000 €. Keine Anlageberatung.
Rechner
Kapitalanlage in Kulmbach nach Steuern. Rechnen Sie selbst.
Eine gebrauchte 60-m²-Wohnung zum Preis von rund 1.900 € je m² (Oberer Gutachterausschuss Bayern, Landkreis Kulmbach, Weiterverkauf 2025, gerundet) 4 und mit der Miete in bestehenden Verträgen (Zensus 2022) von rund 5,80 € je m² 3. Schieben Sie den Regler auf Ihr Einkommen.
- Rate an die Bank
- 570 € im Monat
- Miete, die hereinkommt
- 350 € im Monat
- Steuererstattung
- 90 € im Monat
- Ihr Anteil nach Steuern
- 130 € im Monat
Davon sind rund 140 € Tilgung. Damit gehört Ihnen jeden Monat ein Stück mehr der Wohnung. Ohne Steuer wären es rund 220 €.
Modellrechnung für das erste Jahr 22: ledig, ohne Kirchensteuer, ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Ab dem zweiten Jahr sinken die Zinsen und damit auch die Erstattung. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassen
Beispielrechnung für Anleger aus Kulmbach
Beispielrechnung Kapitalanlage-Immobilie. Jede Annahme offen.
Die Beispielwohnung ist angenommen, mit höherem Preis und höherer Miete, wie wir sie in gefragten Regionen suchen. Im Raum Kulmbach trägt die Miete im Schnitt rund 61 % der Rate, solange die Wohnung vermietet ist. Wir rechnen mit 75.000 € zu versteuerndem Einkommen, rund 7.700 € brutto im Monat. Verdienen Sie mehr, ist der Steuervorteil größer. Er kommt mit der Steuererklärung, danach auf Antrag auch monatlich über weniger Lohnsteuer.
- Kaufpreis der Wohnung
- 300.000 €
- Miete im Monat (Start)
- 1.100 €
- Zins und Tilgung
- 4,5 % und 1,5 %
- Abschreibung pro Jahr
- 4 % (mit Gutachten zur Restnutzungsdauer, sonst meist 2 %)
- Wertsteigerung pro Jahr (Annahme)
- 2 %
- Kaufnebenkosten, einmalig
- 21.000 €
- Ihr Anteil im Monat, Jahr 1 bis 3
- rund 0 €
- Ihr Anteil im Monat, ab Jahr 4
- rund 95 €
| Zu versteuerndes Einkommen | Steuererstattung im 1. Jahr |
|---|---|
| 50.000 € | rund 7.780 € |
| 75.000 € | rund 9.930 € |
| 100.000 € | rund 10.640 € |
Modellrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide15, ledig, Tarif 2026. Der Steuereffekt ist in den ersten Jahren am größten und fällt danach geringer aus. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassenWir sind für Sie da
Ihre Ansprechpartner für Kapitalanlagen in Kulmbach. Luis Otte und Hannes Ruopp.
Wir haben IMOVIA in Nürtingen gegründet. Bei uns gibt es kein Callcenter. Aus Kulmbach beraten wir Sie per Video, gern auch persönlich in unserem Büro.
Luis kommt aus dem Vertrieb und dem Marketing. Er sorgt dafür, dass Sie schnell und einfach zu Ihrer Wohnung kommen.
Mehr über Luis
Hannes kennt den Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien und Finanzierungen aus der Praxis.
Mehr über Hannes- 01
Unser Büro ist im Nürtinger Tor
Kirchstraße 34 bis 36, 72622 Nürtingen, mit Parkhaus im Haus. Aus Kulmbach sprechen wir uns am einfachsten per Video.
- 02
Wir kennen Finanzierungen aus der Praxis
Unser Hintergrund liegt im Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien, in der Finanzierungsvermittlung und im Performance-Marketing.
- 03
Wir sagen auch Nein
Passt eine Wohnung nicht zu Ihrem Einkommen, sagen wir Ihnen das. Ein schlechter Kauf hilft niemandem.
Unser Versprechen
Jede Wohnung bewertet vor dem Kauf ein unabhängiger Gutachter.
Er prüft, ob der Kaufpreis zum Wert der Wohnung passt.
Aus unserem Google-Profil
Erfahrungen mit IMOVIA Immobilien. Bewertungen aus unserem Google-Profil.
★★★★★„Wir sind durchweg zufrieden und wurden vom ersten Schritt bis zur eigenen Kapitalanlage bestens beraten.“
★★★★★„Sehr kompetente und ehrliche Beratung. Ich habe mich von Anfang an bestens aufgehoben gefühlt und bin super zufrieden.“
★★★★★„Es wurde alles sehr verständlich erklärt. Ich bin mit den erbrachten Leistungen sehr zufrieden.“
Wir zeigen Bewertungen aus unserem Google-Profil im Wortlaut. Ob die Verfasser bei uns gekauft haben, prüfen wir nicht gesondert.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Kulmbach
Lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie in Kulmbach?
Die Preise sind niedrig: Mit dem Durchschnittspreis im Landkreis und der Durchschnittsmiete in der Stadt trägt die Miete rund 61 % der Rate4. Gleichzeitig standen beim Zensus 2022 6,47 % der Wohnungen leer3, und auf der Wohnwetterkarte 2026 ist Kulmbach blau16. Eine Wohnung kann hier länger leer stehen. Ob und wo es sich für Sie lohnt, rechnen wir im Gespräch mit Ihren Zahlen.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Kulmbach?
Was zahlen Mieter in Kulmbach?
In bestehenden Mietverträgen lag die Kaltmiete beim Zensus 2022 im Schnitt bei 5,8 € je Quadratmeter3, in Bayern bei 8,74 €. Einen Mietspiegel der Stadt mit Durchschnittswert haben wir nicht gefunden. Was eine Wohnung bringt, hängt von Größe, Zustand und Lage ab.
Gilt in Kulmbach die Mietpreisbremse?
Was bringt der neue Uni-Campus für Kulmbach?
Die Universität Bayreuth hat in Kulmbach ihre Fakultät für Lebenswissenschaften. Auf dem früheren Güterbahnhof soll ein Campus für bis zu 1.000 Studierende entstehen8. Im Herbst 2024 studierten rund 400 junge Menschen in Kulmbach9. Das kann die Nachfrage nach kleinen Wohnungen stärken, eine Zusage ist es nicht.
Warum stehen in Kulmbach viele Wohnungen leer?
Muss meine Kapitalanlage in Kulmbach stehen?
Nein. Sie wohnen weiter in Kulmbach und kaufen dort, wo viele eine Wohnung suchen. Diese Gegenden zeigt die Wohnwetterkarte 2026 rot, in ganz Deutschland16. Wir suchen dort die Wohnung, die zu Ihrem Einkommen passt.
Ich habe schon ein eigenes Haus. Kann ich trotzdem eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen?
Ja, das ist häufig sogar ein guter Start. Die Bank schaut auf Ihr Einkommen, Ihre Ausgaben und bestehende Kredite, also auch auf die Rate für Ihr Haus. Ist Ihr Haus schon abbezahlt, hilft das. Wir rechnen im Gespräch aus, was möglich ist.
Welche Risiken hat eine Kapitalanlage-Immobilie?
Endet die Zinsbindung, kann die Rate steigen. Fällt Ihr Einkommen weg, bleibt die Rate, ein Polster gehört dazu. Zieht ein Mieter aus, fehlt die Miete bis zum nächsten. Große Reparaturen am Haus bezahlen alle Eigentümer zusammen. Und ein Verkauf dauert, Ihr Geld ist lange gebunden. Wir gehen das vor dem Kauf mit Ihnen durch.
Wer prüft, ob der Preis stimmt?
Jede Wohnung aus unserem Angebot bewertet vor dem Kauf ein unabhängiger Gutachter. Er prüft, ob Preis und Wert zusammenpassen. Mietvertrag, Zahlen und Unterlagen prüfen wir zusätzlich.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Oft nur die Kaufnebenkosten. Der größte Posten ist die Grunderwerbsteuer, die vom Bundesland der Wohnung abhängt. In Bayern sind es 3,5 %18. Hinzu kommen Notar und Grundbuch. Mehr dazu im Ratgeber Kapitalanlage ohne viel Eigenkapital.
Wie läuft die Beratung, wenn ich in Kulmbach wohne?
Per Video mit Handy oder Laptop. Möchten Sie uns persönlich treffen, kommen Sie ins Nürtinger Tor in Nürtingen. Das gilt für Angestellte, Beamte und Selbstständige gleichermaßen.
So geht es los
So kaufen Sie Ihre Kapitalanlage-Immobilie. In vier Schritten.
- 1
Kurzer Check
Vier Fragen, rund zwei Minuten. Kostenlos und unverbindlich.
- 2
Erstgespräch am Telefon
Wir rufen Sie an. Sie erzählen, was Sie vorhaben, wir sagen ehrlich, ob es passt.
- 3
Konzept per Video
Wir zeigen passende Wohnungen mit allen Zahlen und Unterlagen. Sie entscheiden in Ruhe.
- 4
Kauf, dann Ruhe
Finanzierung über unseren Finanzierungspartner, Termin beim Notar. Danach übernimmt die Hausverwaltung.
Kostenlose Analyse
Ihr kostenloser Check für eine Kapitalanlage in Kulmbach
Vier kurze Fragen. Danach rufen wir Sie an und rechnen mit Ihren echten Zahlen.
- Wie viel Steuern Sie zurückholen können
- Welche Wohnung zu Ihrem Einkommen passt
- Was Sie das im Monat wirklich kostet
Kein Verkaufsdruck. Passt es nicht, sagen wir Ihnen das.
Weiterlesen
Alle 45 Städte in Bayern anzeigen
- Bayreuth
- Coburg
- Hof
- Bamberg
- Forchheim
- Erlangen
- Weiden
- Fürth
- Nürnberg
- Amberg
- Schweinfurt
- Schwabach
- Neumarkt
- Schwandorf
- Ansbach
- Würzburg
- Regensburg
- Ingolstadt
- Neuburg an der Donau
- Straubing
- Aschaffenburg
- Pfaffenhofen an der Ilm
- Deggendorf
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- Augsburg
- Friedberg
- Erding
- Unterschleißheim
- Dachau
- Königsbrunn
- Olching
- Fürstenfeldbruck
- Neu-Ulm
- München
- Germering
- Passau
- Unterhaching
- Landsberg am Lech
- Memmingen
- Rosenheim
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- Kempten
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Quellen
22 Belege anzeigen
- Statistisches Bundesamt, Gemeindeverzeichnis-Informationssystem GV-ISys: Alle politisch selbständigen Gemeinden mit ausgewählten Merkmalen am 30.09.2026 (3. Quartal); Fläche und Bevölkerung (auf Grundlage des Zensus 2022) am 31.12.2025. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern: Immobilienmarktbericht Bayern 2026, Kap. 9.2, Tabelle „ETW, mittlere Wohnflächenpreise (€/m²)“, S. 169. Landkreis Kulmbach (Stadt Kulmbach ist dort nicht einzeln ausgewiesen): Neubauten 2023 3.600, 2024 3.600, 2025 3.700 €/m² (+2,8 %); Weiterverkäufe 2023 1.800, 2024 1.900, 2025 1.900 €/m² (+0,0 %). Oberfranken, Landkreise, Weiterverkäufe 2025: 2.000 €/m²; Bayern (S. 168): 3.000 €/m². Eigentumswohnungen über 45 m², Mittelwerte, gerundet Quelle öffnen
- Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Ergebnisse des Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen (Blatt CSV-Wohnungen), Stichtag 15.05.2022. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Eigene Rechnung IMOVIA: 60 m² × 1.900 €/m² (Oberer Gutachterausschuss Bayern, Landkreis Kulmbach, Weiterverkauf 2025, gerundet) = 114.000 €; Rate bei voller Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung: 114.000 × 6 % / 12 = 570 € im Monat; Kaltmiete 60 m² × 5,80 €/m² (Zensus 2022, Bestandsmiete Stadt Kulmbach) = 348 €, rund 350 €; 348 / 570 = 61 %. Achtung: Kaufpreis gilt für den ganzen Landkreis, die Miete für die Stadt; unterschiedliche Stände; ohne Kaufnebenkosten, laufende Kosten, Leerstand und Steuern. Modellrechnung, keine Zusage
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Gemeindedaten aus der Beschäftigungsstatistik, sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am 30.06.2025 nach Wohn- und Arbeitsort, Ein- und Auspendler über die Gemeindegrenze. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt: Gemeindeverzeichnis, Gemeinden in Deutschland nach Fläche, Bevölkerung und Postleitzahl am 31.12.2024, Kulmbach (ARS 094770128128): 26.625 Einwohner (Fortschreibung Zensus 2022) Quelle öffnen
- Bayerisches Landesamt für Statistik: Statistik kommunal 2025, Große Kreisstadt Kulmbach (09 477 128), S. 12. Tabelle 18 Baufertigstellungen, Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden (einschließlich Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden): 2020 154, 2021 57, 2022 59, 2023 95, 2024 101. Tabelle 17 Baugenehmigungen 2024: 119 Wohnungen. Tabelle 16 (Stand 31.12.2024): Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden 14.792; Wohnungen in Wohngebäuden 14.431, davon in Gebäuden mit 3 oder mehr Wohnungen 7.206 (49,9 %) Quelle öffnen
- Staatliches Bauamt Bayreuth, Pressemitteilung vom 26.09.2024: Architekturwettbewerb für den neuen Universitätscampus in Kulmbach entschieden. Fakultät VII (Lebenswissenschaften) der Universität Bayreuth; Areal des ehemaligen Güterbahnhofs ca. 44.800 m², zentral im Stadtgebiet; Campus für bis zu 1.000 Studierende Quelle öffnen
- Universität Bayreuth, Fakultät für Lebenswissenschaften: Studierendenrekord und neue Lehrräume, Semestereröffnung am Campus Kulmbach (Oktober 2024). 122 neue Studierende, „somit studieren derzeit rund 400 junge Menschen in Kulmbach“, aus 26 Ländern Quelle öffnen
- EZB und Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik vom 02.09.2026: täglich fällige Einlagen privater Haushalte im Euroraum im Schnitt 0,28 % (Juli 2026) Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt, 16.01.2026: Inflationsrate 2025 im Jahresdurchschnitt 2,2 % Quelle öffnen
- § 22 Nr. 5 Einkommensteuergesetz: Leistungen aus Pensionsfonds, Pensionskassen und Direktversicherungen (Betriebsrente) sind im Alter steuerpflichtig, soweit die Beiträge steuerfrei waren Quelle öffnen
- § 229 und § 226 Abs. 2 SGB V: Renten der betrieblichen Altersversorgung sind Versorgungsbezüge und in der gesetzlichen Krankenversicherung beitragspflichtig, oberhalb eines Freibetrags Quelle öffnen
- § 23 Einkommensteuergesetz: Gewinn aus dem Verkauf privater Immobilien nach mehr als 10 Jahren steuerfrei; bei Erbe und Schenkung zählt die Besitzzeit des Vorbesitzers mit Quelle öffnen
- IMOVIA-Steuer-Guide, Beispielrechnung: Wohnung 300.000 €, 4,5 % Zins, 1,5 % Tilgung, Kaltmiete 1.100 €, 4 % Abschreibung, 2 % Wertsteigerung pro Jahr, Einkommensteuertarif 2026, ledig. Modellrechnung, keine Steuer- oder Anlageberatung.
- BPD Immobilienentwicklung und bulwiengesa: Die Wohnwetterkarte. Wohnungsmärkte in Deutschland 2026, veröffentlicht 29.09.2026. Bewertet knapp 11.000 Gemeinden nach Wohnungsbedarf und Bautätigkeit, Aussicht auf die nächsten drei bis fünf Jahre, ausdrücklich keine Preisprognose. Die Farbe einer Stadt ist aus der Karte abgelesen Quelle öffnen
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Arbeitslosenquoten Gemeinden, Zeitreihe Datenstand Dezember 2025, Blatt Gesamt (bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen; nur Gemeinden ab 15.000 zivilen Erwerbspersonen). Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (Bundesrecht; Bayern hat keinen eigenen Satz festgesetzt). Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung, MiSchuV), GVBl. 2025 S. 718. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG, Bundesrecht): „Die Steuer beträgt 3,5 vom Hundert.“ Bayern hat keinen eigenen Steuersatz festgesetzt, es gilt der Bundessatz (abgerufen 02.11.2026) Quelle öffnen
- § 558 Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch: Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % steigen (Kappungsgrenze); 15 % nur in Gebieten, die eine Landesverordnung bestimmt Quelle öffnen
- Eigene Modellrechnung IMOVIA, Jahr 1: Kaufpreis = 60 m² × Kaufpreis je m² dieser Seite, volle Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung, Abschreibung 2 % im Jahr auf 80 % Gebäudeanteil (§ 7 Abs. 4 EStG, Gebäudeanteil angenommen), Kaltmiete aus dem Zensus 2022. Steuer nach § 32a EStG (Tarif ab 2026) und Solidaritätszuschlag (§§ 3, 4 SolzG), ledig, ohne Kirchensteuer. Ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Quelle öffnen
Stand: 2. November 2026. Alle Beispielrechnungen sind Modellrechnungen mit den genannten Annahmen und keine Zusage. Diese Seite ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
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- Blick über die Dächer von Kulmbach auf die Plassenburg auf dem bewaldeten Burgberg im Abendlicht: Foto: DYVER, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Marktplatz in Kulmbach mit Brunnen, Säule und bunten Häusern, oben die Plassenburg: Foto: Benreis, CC BY-SA 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Gepflasterte Altstadtgasse in Kulmbach mit alten Wohnhäusern und dem Roten Turm: Foto: GFreihalter, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Pestalozzistraße in Kulmbach mit mehrstöckigen Wohnhäusern und Balkonen: Foto: DYVER, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Gelände des früheren Güterbahnhofs in Kulmbach mit Bauzaun und Banner der Fakultät für Lebenswissenschaften: Foto: DYVER, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Blick über die roten Dächer der Kulmbacher Altstadt mit Kirchturm und bewaldeten Hügeln: Foto: Izeberg007, CC0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Frau mit Schlüssel tritt morgens aus der Haustür eines sanierten Altbaus: KI-Symbolbild, keine echte Person
- Helle, sanierte und möblierte Wohnung mit Schlüssel und Grundriss auf dem Esstisch: KI-Symbolbild, keine konkrete Wohnung
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Stadtfotos: Wikimedia Commons, Urheber und Lizenz im Bildnachweis. Bilder mit Menschen und Wohnungen innen: KI-Symbolbilder, keine echten Personen oder Wohnungen. Buch-Foto des Steuer-Guides: KI-Darstellung mit dem echten Cover. Die Gründerfotos sind echt.