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IMOVIA: Wir finden deutschlandweit geprüfte Kapitalanlage-ImmobilienWIR FINDENDEUTSCHLAND-WEIT GEPRÜFTEKAPITALANLAGE-IMMOBILIENIMOVIA
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Kapitalanlage-Immobilien in Germering. Aus Ihrem Einkommen kann Vermögen werden.

Germering liegt direkt vor München, und viele hier fahren jeden Tag in die Stadt zur Arbeit. Wer dort gut verdient, legt oft etwas zur Seite. Auf dem Konto bringt das aber kaum etwas. Eine vermietete Wohnung baut Vermögen auf, und Mieter und Finanzamt zahlen einen Teil davon.

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Luis Otte

Geschrieben von Luis Otte, Gründer von IMOVIA

Geprüft am 02.11.2026 · alle Zahlen mit Quelle

L. Otte
Weites Feld am Rand von Germering, dahinter Häuser und am Horizont die Alpen unter hellblauem Himmel

Kurz gesagt

Germering hat 41.1551 Einwohner und ist die sechstgrößte Kommune in Oberbayern5. Laut Mietspiegel 2026 liegt die übliche Miete im Schnitt bei 14,11 € je Quadratmeter kalt2. Für Germering allein gibt es keinen frei veröffentlichten Kaufpreis. Im ganzen Landkreis Fürstenfeldbruck kostete eine gebrauchte Eigentumswohnung 2025 im Mittel rund 5.100 € je Quadratmeter3, in Bayern waren es 3.000 €3. Mit diesem Landkreis-Preis trägt die Miete aus laufenden Verträgen in Germering nur rund 44 % der Monatsrate6. Leer standen beim Zensus 2022 nur 2,78 % der Wohnungen4. Die Mietpreisbremse gilt bis 31.12.20297. Für eine Kapitalanlage zählt, dass Preis und Miete zusammenpassen, ob im Raum München oder in einer anderen gefragten Region. Um die Wohnung kümmert sich eine Hausverwaltung. Beraten werden Sie von uns per Video oder in unserem Büro in Nürtingen.

  • 41.155Einwohner hat Germering1
  • 14,11 €je m² ortsübliche Miete im Schnitt laut Mietspiegel 20262
  • 5.100 €je m² für eine gebrauchte Eigentumswohnung im Landkreis Fürstenfeldbruck, 20253
  • 2,78 %der Wohnungen standen beim Zensus 2022 leer4
Inhalt13 Kapitel
  1. Wohnungen in Germering
  2. Tagesgeld, Aktienfonds oder Immobilie
  3. So funktioniert die Kapitalanlage
  4. Wohnwetterkarte 2026
  5. Wohnungsmarkt Germering in Zahlen
  6. Mietspiegel Germering 2026
  7. Mietrendite in Germering
  8. Regeln für Vermieter
  9. Einwohner, Kaufpreise und Mieten
  10. Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie
  11. Beispielrechnung
  12. Ihre Ansprechpartner
  13. Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Germering

Das machen Germeringer richtig

  1. 01

    Sie fahren für eine gute Stelle jeden Tag los. 16.149 Beschäftigte pendeln aus Germering zur Arbeit in andere Orte8.

  2. 02

    Sie kennen die Preise rund um München. Hier ist Wohnen teuer, und das wissen Sie besser als die meisten.

  3. 03

    Sie vergleichen, bevor Sie sich entscheiden. Genau das braucht eine Kapitalanlage.

  4. 04

    Sie wollen im Alter nicht nur von der Rente leben. Je eher Sie starten, desto länger arbeitet Ihr Geld.

Rathaus von Germering in Unterpfaffenhofen, ein heller Bau mit vielen Fenstern, davor eine Bushaltestelle

Und trotzdem

Wohnungen in Germering. Teuer im Kauf, die Miete ist begrenzt.

Viele Germeringer denken zuerst an eine Wohnung in der eigenen Stadt. Gefragt ist Germering ohne Zweifel. Für Sie als Anleger zählt aber, wie viel Miete im Verhältnis zum Kaufpreis hereinkommt. Hier wird es schwierig.

Altes Wohnhaus mit gelber Fassade, Holzbalkon und grünen Fensterläden an der Augsburger Straße in Germering
  1. 5.100 €

    kostete 2025 ein Quadratmeter gebrauchte Eigentumswohnung im Landkreis Fürstenfeldbruck im Mittel. In ganz Oberbayern waren es 4.700 €, in Bayern 3.000 €.3

    Für Sie heißt dasEin hoher Kaufpreis heißt eine hohe Rate. Die Miete muss dann sehr hoch sein, damit sie einen großen Teil davon trägt.

  2. 1.530 €

    Monatsrate für 60 m² zum Landkreis-Preis, also rund 306.000 €, wenn die Bank alles finanziert, mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung. In Germering brachten 60 m² in laufenden Verträgen 2022 rund 670 € Kaltmiete.6

    Für Sie heißt dasDie Miete trägt damit nur rund 44 % der Rate. Über 850 € im Monat zahlen Sie selbst.

  3. 10 %

    Mehr darf die Miete in Germering bei einer neuen Vermietung meist nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Das regelt die Mieterschutzverordnung des Freistaats.7

    Für Sie heißt dasFür Mieter ist das gut. Für Sie als Vermieter heißt es: Der hohe Kaufpreis lässt sich nicht einfach über eine höhere Miete hereinholen.

  4. 15,68 €

    je Quadratmeter zahlten Mieter in Germering im Schnitt in Verträgen, die in den sechs Jahren vor November 2025 neu abgeschlossen wurden. In älteren Verträgen waren es 11,68 €.2

    Für Sie heißt dasWer selbst zur Miete wohnt, zahlt hier viel. Ein Vermögen entsteht daraus aber nur für den Vermieter.

Sie haben ein gutes Einkommen. Jetzt zählt, wo Ihr Geld am meisten erreicht.

So gerechnet: ohne Steuervorteil und mit Mieten aus bestehenden Verträgen. Neue Mietverträge liegen meist höher. Ein Teil der Rate ist Tilgung und baut Ihr Vermögen auf.

Germering

Wohnen in Germering. Große Kreisstadt vor den Toren Münchens.

Germering entstand 1978 aus den Gemeinden Germering und Unterpfaffenhofen und ist seit 2004 Große Kreisstadt5. Auf 21,611 km² leben 41.155 Menschen1, das sind 1.904 je km²1.

Altes weißes Wohnhaus mit rotem Dach und Garten an der Dorfstraße in Germering
Zwischen neueren Häusern stehen noch alte Bauernhäuser wie dieses an der Dorfstraße. In 55,69 % der bewohnten Wohnungen leben Mieter4.
Rote S-Bahn-Züge am Bahnhof Germering-Unterpfaffenhofen
Die S-Bahn-Linie S8 hält an zwei Bahnhöfen in Germering, Unterpfaffenhofen und Harthaus, und fährt bis zum Flughafen München9.
Gepflegtes Wohnhaus mit grauem Dach und Holzverkleidung an der Nibelungenstraße in Germering
Gut gepflegte Häuser prägen viele Straßen. Gut die Hälfte aller Wohnungen liegt in Häusern, die in Eigentumswohnungen aufgeteilt sind10.

Was viele schon nutzen

Tagesgeld, Aktienfonds oder Immobilie als Kapitalanlage? Ein ehrlicher Vergleich.

Vielleicht sparen Sie schon auf einem dieser Wege. Jeder hat Stärken und Grenzen.

  1. 001

    Tagesgeld

    Sie kommen jederzeit an Ihr Geld, Kurse spielen keine Rolle.

    Der Zins gleicht die Preissteigerung kaum aus. Im Euroraum gab es im Juli 2026 auf täglich fälliges Geld im Mittel 0,28 %11, die Preise stiegen 2025 um 2,2 %12.

  2. 002

    Aktienfonds

    Viele Firmen auf einmal, schon ab kleinen Raten.

    Wachsen kann nur, was Sie selbst einzahlen. Der Wert schwankt, und es gibt niemanden, der monatlich etwas dazugibt.

  3. 003

    Betriebsrente

    Ihr Arbeitgeber zahlt oft einen Zuschuss.

    Sie ist an Ihre Firma gebunden. Im Ruhestand werden meist Steuern fällig und über einem Freibetrag auch Beiträge zur Krankenversicherung13,14.

  4. 004

    Eine Wohnung in Germering kaufen

    Sie kennen die Stadt, die Nachfrage ist hoch.

    Kaufpreise wie im Landkreis Fürstenfeldbruck und die Mietpreisbremse passen schwer zusammen. Die Miete trägt dann nur rund 44 % der Rate6.

  5. 005

    Und wenn es eine Lösung gäbe, die alles verbindet?

    Ohne dass Sie auf etwas verzichten müssen.

Ein Blick nach vorn

Mit einer Immobilie Vermögen aufbauen. Ein Abend im Jahr 2036.

Sie steigen am Abend aus der S-Bahn und gehen nach Hause. Irgendwo in einer gefragten Stadt wohnt ein Mieter in Ihrer Wohnung. Seine Miete ist auch diesen Monat pünktlich gekommen, Ihr Kredit ist viel kleiner als am Anfang, und das Finanzamt hat sich über die Jahre an den Kosten beteiligt. Um Reparaturen und Nebenkosten hat sich die Hausverwaltung gekümmert.

Frau mit Schlüssel tritt morgens aus der Haustür eines sanierten Altbaus
  • Ein Vermögen, das Sie anfassen können
  • Die Bank leiht Ihnen den Großteil
  • Der Mieter zahlt jeden Monat mit
  • Mehr Netto vom Brutto
  • Wenig Zeitaufwand neben dem Beruf
  • Gewinn beim Verkauf nach 10 Jahren steuerfrei15

Genau dafür gibt es IMOVIA

Kapitalanlage mit IMOVIA. Persönlich beraten, die Wohnung dort, wo es passt.

Luis Otte und Hannes Ruopp haben IMOVIA in Nürtingen gegründet. Wir möchten, dass jeder mit Immobilien Vermögen aufbauen kann, auch ohne Vorwissen. Sie kaufen eine sanierte oder neue Wohnung, in der schon ein Mieter wohnt. Die Bank finanziert. Was dazwischen liegt, erledigen wir zusammen mit Ihnen.

  1. Wir wählen die Wohnung aus

    Saniert oder neu, schon vermietet, in einer Gegend mit vielen Wohnungssuchenden. Kaufpreis, Mietvertrag und Unterlagen sehen wir uns vorher genau an.

  2. Wir begleiten die Finanzierung

    Unser Finanzierungspartner holt Angebote von vielen Banken und vergleicht sie für Sie. Wir begleiten Sie bis zum Notar.

    • Commerzbank
    • Volksbanken Raiffeisenbanken
    • Sparkasse
    • PSD Bank
    • Bausparkasse Schwäbisch Hall
    • ING
    • DKB Deutsche Kreditbank
    • HypoVereinsbank
    • Deutsche Bank

    Bei diesen und weiteren Banken reicht unser Finanzierungspartner Anträge ein, bei Sparkassen und Volksbanken bei einzelnen Instituten.

  3. Verwaltet wird vor Ort

    Mieter, Abrechnung und Handwerker übernimmt die Hausverwaltung. Sie erhalten jedes Jahr die Unterlagen für Ihre Steuer.

Erklärvideo von IMOVIA: Das Prinzip in gut 2 MinutenDas Prinzip in gut 2 Minuten
2,78 %

der Wohnungen in Germering standen beim Zensus 2022 leer. Wo kaum etwas frei ist, finden Vermieter schnell einen neuen Mieter.4

Wer zahlt die monatlichen Kosten?1.570 €
  • 1.165 €zahlt der Mieter
  • 310 €Steuervorteil vom Finanzamt
  • 95 €zahlen Sie selbst

Beispielrechnung16, gerundet, ab dem 4. Jahr: Rate 1.500 € (Zins und Tilgung) und 70 € nicht umlagefähige Kosten im Monat, Miete mit leichter Steigerung, Steuererstattung rund 3.700 € pro Jahr. In den Jahren 1 bis 3 liegt Ihr Anteil im Beispiel bei rund 0 €, weil die Sanierung zusätzlich rund 5.640 € Steuern pro Jahr zurückbringt.

Wohnwetterkarte 2026

Wo würden Sie eine Immobilie kaufen? Logisch: dort, wo es rot ist.

Rot ist auf der Wohnwetterkarte 2026, wo viele eine Wohnung suchen und zu wenig neu entsteht17. Germering ist dunkelrot, so wie fast ganz Oberbayern rund um München und auch die Nachbarstadt Fürstenfeldbruck. Rot sind zum Beispiel auch die Räume Augsburg, Ingolstadt und Stuttgart.

Wohnwetterkarte 2026: Deutschlandkarte, auf der Gemeinden mit großem Wohnungsmangel rot und Gemeinden mit wenig Nachfrage blau gefärbt sind
Rot: Hier fehlen viele Wohnungen.Blau: Hier gibt es eher genug. Unveränderter Ausschnitt aus „Die Wohnwetterkarte. Wohnungsmärkte in Deutschland 2026“ von BPD Immobilienentwicklung und bulwiengesa. Kartengrundlage © GeoBasis-DE / BKG 2026. Zur Studie
  1. 01

    Rot heißt gefragt

    Eine frei gewordene Wohnung findet dort meist bald einen neuen Mieter. Die Karte blickt drei bis fünf Jahre voraus. Zu den Preisen sagt sie nichts.

  2. 02

    Die Miete passt zum Preis

    Je mehr Miete im Verhältnis zum Kaufpreis hereinkommt, desto kleiner ist Ihr eigener Anteil jeden Monat.

  3. 03

    Ein guter Zustand

    Ist die Wohnung kernsaniert oder neu gebaut, kommen in den ersten Jahren möglichst keine großen Reparaturen. Solche Wohnungen bekommen wir über unsere Bauträger-Partner in mehreren roten Regionen in Deutschland.

Germering ist also selbst rot, nur kaufen Sie hier teuer ein. Wir suchen in allen roten Regionen in Deutschland die Wohnung, bei der Kaufpreis, Miete und Ihr Einkommen zusammenpassen. Hinfahren müssen Sie dafür nicht, die Hausverwaltung ist vor Ort.

Passende Wohnung finden

Germering in Zahlen

Wohnungsmarkt Germering in Zahlen. Jede Zahl mit Quelle.

Die Werte kommen von amtlichen Stellen und aus dem Mietspiegel der Stadt. Kaufpreise gibt es frei nur für den ganzen Landkreis Fürstenfeldbruck, das steht in der Zeile dabei.

KennzahlWertArt
Einwohner (31.12.2025)41.1551Amtliche Statistik
Einwohner (31.12.2024)40.91618Amtliche Statistik
Einwohner je km²1.9041Amtliche Statistik
Arbeitsplätze mit Sozialversicherung in Germering12.2938Amtliche Statistik
Beschäftigte, die in Germering wohnen18.9918Amtliche Statistik
Pendeln zum Arbeiten aus Germering hinaus16.1498Amtliche Statistik
Arbeitslosenquote 20253,8 % (Bayern 4 %)19Amtliche Statistik
Gebrauchte Eigentumswohnung je m², Landkreis Fürstenfeldbruck, 2025 (gerundet)5.100 €3Gutachterausschuss
Neue Eigentumswohnung je m², Landkreis Fürstenfeldbruck, 2025 (gerundet)8.100 €3Gutachterausschuss
Mietspiegel 2026, Durchschnitt Germering14,11 €2Mietspiegel
Kaltmiete je m², bestehende Verträge11,22 € (Bayern 8,74 €)4Zensus 2022
Leer stehende Wohnungen2,78 % (Bayern 4,24 %)4Zensus 2022
Von Eigentümern bewohnt44,31 % (Bayern 49,26 %)4Zensus 2022
Grunderwerbsteuer3,5 %20Gesetz
Mietpreisbremsegilt bis 31.12.20297Verordnung

Jede Zahl mit Quelle und Stand unten auf der Seite. Amtliche Zahlen haben wir nicht verändert, nur gerundet.

Mieten

Mietspiegel Germering 2026. Was Mieter in Germering zahlen.

Germering hat einen qualifizierten Mietspiegel, also einen, der nach wissenschaftlichen Regeln erstellt und vom Stadtrat anerkannt ist. Er gilt seit dem 1. Juli 202621. Die ortsübliche Miete liegt darin im Schnitt bei 14,11 € je Quadratmeter, 9,0 % mehr als im Mietspiegel 20242. Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % darüber liegen.

Mieteje m²Art
Mietspiegel 2026, Durchschnitt14,11 €2Mietspiegel
Verträge, neu geschlossen in den 6 Jahren vor Nov. 202515,68 €Mietspiegel
Ältere Verträge11,68 €Mietspiegel
Bestehende Mietverträge Germering, Zensus 202211,22 €4Zensus 2022
Bayern, bestehende Mietverträge8,74 €4Zensus 2022
Deutschland, bestehende Mietverträge7,28 €4Zensus 2022

Kaltmieten je m² Wohnfläche. Der Mietspiegel-Durchschnitt ist der Mittelwert aller ausgewerteten Mieten, Stichtag der Befragung war der 1. November 2025. Was eine bestimmte Wohnung kosten darf, hängt von Größe, Baujahr, Ausstattung und Lage ab. Den Mietspiegel gibt es kostenlos bei der Stadt.

Mietrendite

Mietrendite in Germering. Landkreis-Preis und Mietspiegel der Stadt.

Die Mietrendite setzt die Kaltmiete eines Jahres ins Verhältnis zum Kaufpreis. Für Germering gibt es keinen eigenen amtlichen Kaufpreis, wir nehmen deshalb den Mittelwert für den Landkreis Fürstenfeldbruck. Teilen Sie den Kaufpreis durch die Jahresmiete, sehen Sie, wie viele Jahresmieten die Wohnung kostet. Im Renditerechner geben Sie eigene Zahlen ein.

So rechnen wir, Beispiel 60 m²

  1. Kaufpreis: 60 m² × 5.100 € (Landkreis Fürstenfeldbruck, Mittel 2025)306.000 €
  2. Jahresmiete: 60 m² × 14,11 € × 12 Monate (Mietspiegel 2026)10.159 €
  3. Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete30,1 Jahresmieten
  4. Mietrendite vor Kosten63,3 %

Eigene Beispielrechnung mit dem Kaufpreis für den ganzen Landkreis (2025, gerundet) und dem Durchschnitt im Mietspiegel der Stadt. Mit der Zensus-Miete aus laufenden Verträgen (11,22 €) sind es rund 2,6 %. Die Preise in Germering selbst können vom Landkreis abweichen. Kaufnebenkosten, Verwaltung und Rücklage fehlen noch. Das Rechenbeispiel weiter unten mit angenommenen Werten (300.000 €, 1.100 € Miete im Monat) kommt auf 4,4 %.

Recht

Regeln für Vermieter in Germering. Was Sie wissen sollten.

Diese Regeln gelten für Wohnungen in Germering. Sie schützen Mieter. Für Sie als Vermieter heißt das: Die Miete darf steigen, aber nur in Grenzen. Steht Ihre Wohnung woanders, gelten die Regeln dort. Stand November 2026.

  1. 01

    Mietpreisbremse

    Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, also der üblichen Miete für eine ähnliche Wohnung im Ort. Ausnahmen gibt es zum Beispiel für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal genutzt und vermietet wurden, und für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. War schon die Miete des Vormieters höher, darf die neue Miete genauso hoch sein. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.22

  2. 02

    Kappungsgrenze

    Erhöhen Sie in einem laufenden Mietvertrag die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete, also die übliche Miete am Ort (zum Beispiel laut Mietspiegel), darf sie in drei Jahren um höchstens 15 % steigen. Ohne diese Verordnung wären es 20 %. Für Erhöhungen nach einer Modernisierung und für Staffelmieten (feste Erhöhungen im Vertrag) oder Indexmieten (Miete folgt den Verbraucherpreisen) gelten eigene Regeln. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.22

  3. 03

    Kündigungssperrfrist

    Wohnte der Mieter schon in der Wohnung, als das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde, darf ein Käufer frühestens 10 Jahre nach dem ersten Verkauf wegen Eigenbedarf kündigen, also weil er die Wohnung für sich oder seine Familie braucht. Das Gleiche gilt für eine Kündigung, weil er die Wohnung sonst nicht angemessen wirtschaftlich verwerten kann und dadurch große Nachteile hätte. Ohne diese Verordnung wären es 3 Jahre. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.22

  4. 04

    Grunderwerbsteuer

    Beim Kauf zahlen Sie in Bayern 3,5 % des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer. Das ist eine Steuer, die beim Kauf einer Wohnung oder eines Grundstücks einmal anfällt.23

Entwicklung

Wächst Germering? Einwohner, Kaufpreise und Mieten.

Ja. Ende 2025 lebten mehr Menschen in Germering als ein Jahr zuvor, und die Mieten im Mietspiegel sind deutlich gestiegen. Die Kaufpreise im Landkreis haben sich dagegen zuletzt kaum bewegt.

  • +239Einwohner Ende 2025 im Vergleich zum Vorjahr: 41.155 statt 40.9161,18
  • +9,0 %ortsübliche Miete im Mietspiegel 2026 gegenüber dem Mietspiegel 20242
  • +2,0 %Preis je m² für gebrauchte Eigentumswohnungen im Landkreis Fürstenfeldbruck 2025 gegenüber 20243
  • −2,4 %Preis je m² für neue Eigentumswohnungen im Landkreis 2025 gegenüber 20243

Ehrlich gesagt

Chancen und Risiken in Germering. Mit echten Zahlen.

Wir zeigen beide Seiten von Germering, mit amtlichen Zahlen und im Vergleich mit Bayern.

Das spricht für Germering

  • Beim Zensus 2022 standen in Germering nur 2,8 % der Wohnungen leer, im Land waren es 4,2 %4. Wenig Leerstand heißt: Wohnungen sind hier gefragt.
  • Mit jeder Rate tilgen Sie einen Teil des Kredits. So gehört Ihnen die Wohnung Monat für Monat ein Stück mehr.

Das sollten Sie wissen

  • Zur Arbeit pendeln mehr Menschen aus Germering weg (16.149) als hinein (9.446)8. Gute Bahn- und Straßenanbindung zählt hier.
  • Die Mietpreisbremse gilt auch in Germering7. Neue Mieten sind damit meist auf 10 % über der ortsüblichen Miete begrenzt.
  • Zinsen können steigen, wenn die feste Zinsvereinbarung mit der Bank endet. Planen Sie das von Anfang an mit ein.

Passt das zu Ihnen?

Für wen eine Kapitalanlage in Germering passt.

Passt zu Ihnen, wenn …

  • Sie haben ein festes Einkommen, etwa ab 3.000 € netto im Monat.
  • Sie denken an 10 Jahre und länger.
  • Sie möchten sich nicht selbst um Mieter, Reparaturen und Verwaltung kümmern.
  • Sie haben ein kleines Polster für unerwartete Kosten.

Eher nicht, wenn …

  • Sie brauchen das Geld in den nächsten Jahren.
  • Ihr Einkommen schwankt stark oder ist unsicher.
  • Sie zahlen schon hohe Kredite ab.
  • Sie suchen eine Geldanlage ganz ohne Risiko.

Was Sie davon haben

Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie. In Euro und im Leben.

  • Ergebnis

    9.930 €

    Mehr von dem behalten, was Sie verdienen.

    So viel Steuer kommt im Beispiel im ersten Jahr zurück, durch Abschreibung (den Wertverlust, den Sie absetzen dürfen), Zinsen und Sanierungskosten16.

  • Freiheit

    Kaum Zeit

    Kein Mieter ruft Sie an.

    Die Hausverwaltung kümmert sich um Mieter und Reparaturen. Sie bekommen einmal im Jahr die Abrechnung für die Steuer.

  • Sicherheit

    1.100 €

    Ein Wert, der bleibt.

    Miete jeden Monat im Beispiel. Und etwas, das Sie an Ihre Familie weitergeben können.

  • Zahlen

    122.400 €

    Aus rund 95 € im Monat werden in 10 Jahren 122.400 € Vermögen.

    Im Beispiel liegt Ihr Anteil in den ersten 3 Jahren bei rund 0 €, ab Jahr 4 bei rund 95 € im Monat. Mit den Kaufnebenkosten setzen Sie in 10 Jahren insgesamt rund 14.500 € ein16.

Mehr Vermögen mit weniger eigenem Geld

Der Unterschied ist der Hebel. Beim Konto und beim ETF arbeitet nur Ihr eigenes Geld. Bei der Wohnung zahlen Bank, Mieter und Finanzamt mit. Deshalb wächst das Vermögen schneller, obwohl Sie weniger selbst einsetzen.

Was nach 10 Jahren übrig bleibt
Tagesgeld27.600 € eigener Einsatz
30.100 €
ETF-Sparplan27.600 € eigener Einsatz
45.800 €
Vermietete Wohnung14.500 € eigener Einsatz
122.400 €
14.500 €122.400 €

Aus rund 14.500 € eigenem Geld werden im Beispiel 122.400 € Vermögen. Das ist rund das 8-Fache.

Beispielrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide16: Tagesgeld mit 1 %, ETF mit 7 % pro Jahr, mit 27.600 € eigenem Einsatz in 10 Jahren. Die Wohnung braucht im Beispiel rund 14.500 € eigenes Geld, Kaufnebenkosten eingerechnet. Wohnung 300.000 € mit 2 % Wertsteigerung, zu versteuerndes Einkommen 75.000 €. Keine Anlageberatung.

Rechner

Kapitalanlage in Germering nach Steuern. Rechnen Sie selbst.

Eine gebrauchte 60-m²-Wohnung zum Preis von rund 5.100 € je m² (Oberer Gutachterausschuss Bayern, Landkreis Fürstenfeldbruck, Weiterverkauf 2025, gerundet) 6 und mit der Miete in bestehenden Verträgen (Zensus 2022) von rund 11,22 € je m² 4. Schieben Sie den Regler auf Ihr Einkommen.

Rate an die Bank
1.530 € im Monat
Miete, die hereinkommt
670 € im Monat
Steuererstattung
320 € im Monat
Ihr Anteil nach Steuern
530 € im Monat

Davon sind rund 380 € Tilgung. Damit gehört Ihnen jeden Monat ein Stück mehr der Wohnung. Ohne Steuer wären es rund 860 €.

Modellrechnung für das erste Jahr 24: ledig, ohne Kirchensteuer, ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Ab dem zweiten Jahr sinken die Zinsen und damit auch die Erstattung. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.

Meine Zahlen prüfen lassen
Helle, sanierte und möblierte Wohnung mit Schlüssel und Grundriss auf dem Esstisch

Beispielrechnung für Anleger aus Germering

Beispielrechnung Kapitalanlage-Immobilie. Jede Annahme offen.

Die Beispielwohnung liegt nicht in Germering. Sie ist eine Musterrechnung mit angenommenen Zahlen: Mit Landkreis-Preis und Zensus-Miete trägt die Miete in Germering nur rund 44 % der Rate. Grundlage sind 75.000 € zu versteuerndes Einkommen, rund 7.700 € brutto im Monat. Bei mehr Einkommen fällt der Steuervorteil höher aus. Sie bekommen ihn über die Steuererklärung, später auf Antrag auch monatlich über eine geringere Lohnsteuer.

Kaufpreis der Wohnung
300.000 €
Miete im Monat (Start)
1.100 €
Zins und Tilgung
4,5 % und 1,5 %
Abschreibung pro Jahr
4 % (mit Gutachten zur Restnutzungsdauer, sonst meist 2 %)
Wertsteigerung pro Jahr (Annahme)
2 %
Kaufnebenkosten, einmalig
21.000 €
Ihr Anteil im Monat, Jahr 1 bis 3
rund 0 €
Ihr Anteil im Monat, ab Jahr 4
rund 95 €
Zu versteuerndes EinkommenSteuererstattung im 1. Jahr
50.000 €rund 7.780 €
75.000 €rund 9.930 €
100.000 €rund 10.640 €

Modellrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide16, ledig, Tarif 2026. Der Steuereffekt ist in den ersten Jahren am größten und fällt danach geringer aus. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.

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Wir sind für Sie da

Ihre Ansprechpartner für Kapitalanlagen in Germering. Luis Otte und Hannes Ruopp.

Wir haben IMOVIA in Nürtingen gegründet. Ein Callcenter haben wir nicht. Mit Kunden aus Germering sprechen wir meist per Video, gern aber auch persönlich.

Luis Otte, Gründer von IMOVIA Immobilien
Luis OtteGründer und Geschäftsführer

Luis kommt aus dem Vertrieb und dem Marketing. Er sorgt dafür, dass Sie schnell und einfach zu Ihrer Wohnung kommen.

Mehr über Luis
Hannes Ruopp, Gründer von IMOVIA Immobilien
Hannes RuoppGründer und Geschäftsführer

Hannes kennt den Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien und Finanzierungen aus der Praxis.

Mehr über Hannes
  1. 01

    Wir beraten Sie per Video

    Aus Germering ist das der einfachste Weg. Unser Büro ist im Nürtinger Tor, Kirchstraße 34 bis 36, 72622 Nürtingen.

  2. 02

    Wir kennen Finanzierungen aus der Praxis

    Unser Hintergrund liegt im Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien, in der Finanzierungsvermittlung und im Performance-Marketing.

  3. 03

    Wir sagen auch Nein

    Passt eine Wohnung nicht zu Ihrem Einkommen, sagen wir Ihnen das. Ein schlechter Kauf hilft niemandem.

Unser Versprechen

Jede Wohnung bewertet vor dem Kauf ein unabhängiger Gutachter.

Er prüft, ob der Kaufpreis zum Wert der Wohnung passt.

Aus unserem Google-Profil

Erfahrungen mit IMOVIA Immobilien. Bewertungen aus unserem Google-Profil.

5,0★★★★★alle 12 Bewertungen auf Google
★★★★★

„Es wurde alles sehr verständlich erklärt. Ich bin mit den erbrachten Leistungen sehr zufrieden.“

Lucas A. · Google-Bewertung
★★★★★

„Man fühlt sich direkt gut aufgehoben und merkt, dass hier Wert auf Qualität und Kundenzufriedenheit gelegt wird.“

Tom · Google-Bewertung
★★★★★

„Top beraten worden, wurde genau auf meine Ansprüche geachtet! Jederzeit zu empfehlen!“

Finn S. · Google-Bewertung

Wir zeigen Bewertungen aus unserem Google-Profil im Wortlaut. Ob die Verfasser bei uns gekauft haben, prüfen wir nicht gesondert.

Häufige Fragen

Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Germering

Lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie in Germering?

Als Wohnort ist Germering sehr gefragt, nur 2,78 % der Wohnungen standen beim Zensus 2022 leer4. Die Kaufpreise im Landkreis Fürstenfeldbruck sind aber hoch, und die Mietpreisbremse begrenzt neue Mieten. Mit dem Landkreis-Preis und der Zensus-Miete trägt die Miete nur rund 44 % der Rate6. Ob eine bestimmte Wohnung für Sie aufgeht, rechnen wir im Gespräch mit Ihren Zahlen durch.

Was kostet eine Eigentumswohnung in Germering?

Für Germering allein gibt es keinen frei veröffentlichten amtlichen Preis. Im Landkreis Fürstenfeldbruck kostete eine gebrauchte Eigentumswohnung 2025 im Mittel rund 5.100 € je Quadratmeter, eine neue rund 8.100 €3. Das sind Mittelwerte für Wohnungen über 45 m². Angebotspreise aus dem Internet nennen wir nicht, weil sie keine echten Kaufpreise sind.

Welche Mietrendite bringt eine Wohnung in Germering?

Mit dem Landkreis-Preis und dem Mietspiegel der Stadt rund 3,3 % im Jahr vor Kosten. 60 m² kosten zum Landkreis-Mittel rund 306.000 €, zur Miete laut Mietspiegel 2026 bringen sie rund 10.200 € im Jahr6. Mit der Zensus-Miete aus laufenden Verträgen sind es rund 2,6 %. Weil der Kaufpreis für den ganzen Landkreis gilt, ist das nur eine grobe Orientierung.

Wie hoch ist die Miete in Germering laut Mietspiegel?

Im Mietspiegel 2026 liegt die ortsübliche Miete im Schnitt bei 14,11 € kalt je Quadratmeter2. In Verträgen, die in den sechs Jahren vor November 2025 neu geschlossen wurden, waren es 15,68 €2. Was für eine einzelne Wohnung gilt, hängt von Größe, Baujahr, Ausstattung und Lage ab.

Gilt in Germering die Mietpreisbremse?

Ja. Germering steht in der Mietpreisbremse-Verordnung des Landes. Sie gilt bis 31.12.2029. Ob sie verlängert wird, ist noch offen. Bei einer neuen Vermietung darf die Miete dann höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen7. Ausnahmen gibt es zum Beispiel für Neubauten und für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung.

Wie stark darf ich die Miete in Germering erhöhen?

Im laufenden Vertrag höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und um höchstens 15 % in drei Jahren. Diese abgesenkte Grenze gilt in Germering nach der Mieterschutzverordnung des Freistaats7. Nach einer Modernisierung gelten eigene Regeln.

Wie viele Wohnungen stehen in Germering leer?

Sehr wenige. Beim Zensus 2022 waren es 569 von 20.165 Wohnungen4, das sind 2,78 %. In Bayern standen 4,24 % leer, in Deutschland 4,33 %.

Ist eine Wohnung in München besser als in Germering?

Nicht unbedingt. In der Stadt München sind die Kaufpreise noch höher, und auch dort gilt die Mietpreisbremse. Entscheidend ist nicht der Name der Stadt, sondern ob Kaufpreis und Miete zueinander passen.

Muss meine Kapitalanlage in Germering stehen?

Nein. Germering ist auf der Wohnwetterkarte 2026 dunkelrot, viele andere Regionen in Deutschland aber auch17. Wichtig ist, dass dort viele eine Wohnung suchen und die Miete gut zum Preis passt. Wir suchen bundesweit die Wohnung, die zu Ihrem Einkommen passt.

Welche Risiken hat eine Kapitalanlage-Immobilie?

Wenn die feste Zinsbindung bei der Bank endet, kann die Rate höher werden. Verlieren Sie Ihr Einkommen, bleibt die Rate trotzdem fällig, dafür brauchen Sie eine Rücklage. Zwischen zwei Mietern bleibt die Miete für eine Weile aus. Große Arbeiten am Gebäude tragen alle Eigentümer gemeinsam. Und weil ein Verkauf Zeit braucht, ist Ihr Geld lange gebunden. Über all das sprechen wir vor dem Kauf offen mit Ihnen.

Wer prüft den Kaufpreis?

Ein unabhängiger Gutachter bewertet jede Wohnung aus unserem Angebot, bevor Sie kaufen. Er sagt, ob der Preis zum Wert passt. Zusätzlich sehen wir uns Mietvertrag, Zahlen und alle Unterlagen an.

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

In der Regel nur für die Kaufnebenkosten. Den größten Teil macht die Grunderwerbsteuer aus. Wie hoch sie ist, hängt vom Bundesland der Wohnung ab, in Bayern sind es 3,5 %20. Notar und Grundbuch kommen dazu. Mehr lesen Sie im Ratgeber Kapitalanlage ohne viel Eigenkapital.

Ich wohne in Germering. Wie läuft die Beratung?

Meist per Video, ein Handy oder Laptop genügt. Wer lieber persönlich kommt, trifft uns im Nürtinger Tor in Nürtingen.

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Quellen

24 Belege anzeigen
  1. Statistisches Bundesamt, Gemeindeverzeichnis-Informationssystem GV-ISys: Alle politisch selbständigen Gemeinden mit ausgewählten Merkmalen am 30.09.2026 (3. Quartal); Fläche und Bevölkerung (auf Grundlage des Zensus 2022) am 31.12.2025. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
  2. ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung: Dokumentation zum qualifizierten Mietspiegel Germering 2026 (Juli 2026), veröffentlicht von der Stadt Germering. Stichtag der Befragung 01.11.2025, 642 ausgewertete Datensätze, vom Stadtrat am 30.06.2026 als qualifizierter Mietspiegel anerkannt, in Kraft seit 01.07.2026. Abschnitt 7.2: durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete 14,11 €/m² (arithmetisches Mittel), 9,0 % mehr als im Mietspiegel 2024; Bestandsmieten im Schnitt 11,68 €/m², Neuvertragsmieten (in den sechs Jahren vor dem Stichtag neu abgeschlossen) 15,68 €/m² Quelle öffnen
  3. Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern: Immobilienmarktbericht Bayern 2026, Kap. 9.2, Tabelle „ETW, mittlere Wohnflächenpreise (€/m²)“, S. 168. Landkreis Fürstenfeldbruck (Werte für den ganzen Landkreis, Germering wird nicht getrennt ausgewiesen): Neubauten 2023 8.600, 2024 8.300, 2025 8.100 €/m² (−2,4 %); Weiterverkäufe 2023 5.200, 2024 5.000, 2025 5.100 €/m² (+2,0 %). Oberbayern Weiterverkäufe 2025: 4.700 €/m², Bayern 3.000 €/m². Eigentumswohnungen über 45 m², Mittelwerte, gerundet Quelle öffnen
  4. Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Ergebnisse des Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen (Blatt CSV-Wohnungen), Stichtag 15.05.2022. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
  5. Stadt Germering: Junge Stadt mit Geschichte. Sechstgrößte Kommune Oberbayerns; 1978 Zusammenlegung der Gemeinden Germering und Unterpfaffenhofen, 1991 Stadterhebung, 2004 Große Kreisstadt; 1961 zählte die Stadt 11.160 Einwohner Quelle öffnen
  6. Eigene Rechnung IMOVIA: 60 m² × 5.100 €/m² (Oberer Gutachterausschuss Bayern, Landkreis Fürstenfeldbruck, Weiterverkauf 2025, gerundet) = 306.000 €; Rate bei voller Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung: 306.000 × 6 % / 12 = 1.530 € im Monat; Kaltmiete 60 m² × 11,22 €/m² (Stadt Germering, Zensus 2022, bestehende Verträge) = 673,20 €, rund 670 € = 44 % der Rate. Mietrendite: Jahresmiete 60 m² × 14,11 €/m² (Mietspiegel Germering 2026, Durchschnitt, Stichtag 01.11.2025) × 12 = 10.159 €; 306.000 / 10.159 = 30,1 Jahresmieten; 10.159 / 306.000 = 3,3 % vor Kosten. Mit 11,22 €/m² (Zensus 2022): 8.078 € im Jahr = 2,6 %. Achtung: Kaufpreis für den ganzen Landkreis (2025), Mieten für die Stadt; ohne Kaufnebenkosten, laufende Kosten wie Verwaltung und Rücklage und ohne Steuern. Modellrechnung, keine Zusage
  7. Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung, MiSchuV), GVBl. 2025 S. 718. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
  8. Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Gemeindedaten aus der Beschäftigungsstatistik, sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am 30.06.2025 nach Wohn- und Arbeitsort, Ein- und Auspendler über die Gemeindegrenze. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
  9. Stadt Germering: Seite zur Lage in der Metropolregion München (Wirtschaft und Verkehr). Die S-Bahn-Linie S8 verkehrt zwischen Herrsching am Ammersee und dem Flughafen München; zwei S-Bahnhöfe, Germering-Unterpfaffenhofen und Harthaus Quelle öffnen
  10. Eigene Rechnung IMOVIA aus dem Zensus 2022 (Gebäude- und Wohnungszählung): 10.846 Wohnungen in Gebäuden, die in Eigentumswohnungen aufgeteilt sind, von 20.165 Wohnungen insgesamt = 53,8 %
  11. EZB und Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik vom 02.09.2026: täglich fällige Einlagen privater Haushalte im Euroraum im Schnitt 0,28 % (Juli 2026) Quelle öffnen
  12. Statistisches Bundesamt, 16.01.2026: Inflationsrate 2025 im Jahresdurchschnitt 2,2 % Quelle öffnen
  13. § 22 Nr. 5 Einkommensteuergesetz: Leistungen aus Pensionsfonds, Pensionskassen und Direktversicherungen (Betriebsrente) sind im Alter steuerpflichtig, soweit die Beiträge steuerfrei waren Quelle öffnen
  14. § 229 und § 226 Abs. 2 SGB V: Renten der betrieblichen Altersversorgung sind Versorgungsbezüge und in der gesetzlichen Krankenversicherung beitragspflichtig, oberhalb eines Freibetrags Quelle öffnen
  15. § 23 Einkommensteuergesetz: Gewinn aus dem Verkauf privater Immobilien nach mehr als 10 Jahren steuerfrei; bei Erbe und Schenkung zählt die Besitzzeit des Vorbesitzers mit Quelle öffnen
  16. IMOVIA-Steuer-Guide, Beispielrechnung: Wohnung 300.000 €, 4,5 % Zins, 1,5 % Tilgung, Kaltmiete 1.100 €, 4 % Abschreibung, 2 % Wertsteigerung pro Jahr, Einkommensteuertarif 2026, ledig. Modellrechnung, keine Steuer- oder Anlageberatung.
  17. BPD Immobilienentwicklung und bulwiengesa: Die Wohnwetterkarte. Wohnungsmärkte in Deutschland 2026, veröffentlicht 29.09.2026. Bewertet knapp 11.000 Gemeinden nach Wohnungsbedarf und Bautätigkeit, Aussicht auf die nächsten drei bis fünf Jahre, ausdrücklich keine Preisprognose. Die Farbe einer Stadt ist aus der Karte abgelesen Quelle öffnen
  18. Statistisches Bundesamt: Gemeindeverzeichnis, Gemeinden in Deutschland nach Fläche, Bevölkerung und Postleitzahl am 31.12.2024, Germering (ARS 091790123123): 40.916 Einwohner (Fortschreibung Zensus 2022) Quelle öffnen
  19. Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Arbeitslosenquoten Gemeinden, Zeitreihe Datenstand Dezember 2025, Blatt Gesamt (bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen; nur Gemeinden ab 15.000 zivilen Erwerbspersonen). Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
  20. § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (Bundesrecht; Bayern hat keinen eigenen Satz festgesetzt). Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
  21. Stadt Germering: Mietspiegel Stadt Germering, Stand 01.07.2026. Qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB, gültig ab 1. Juli 2026, wird alle zwei Jahre erstellt; gilt für nicht preisgebundene Wohnungen von 25 bis 150 m² Quelle öffnen
  22. Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung, MiSchuV) vom 16.12.2025, GVBl. 2025 S. 718, geändert durch Verordnung vom 16.06.2026, GVBl. 2026 S. 334 (Nr. 2.4 und 2.4.1 Reut gestrichen, in Kraft seit 16.07.2026). § 1 mit Anlage (284 Gemeinden) gilt für Mietpreisbremse (§ 556d BGB), Kappungsgrenze 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB) und Kündigungssperrfrist zehn Jahre (§ 577a BGB); gilt vom 01.01.2026 bis 31.12.2029 Quelle öffnen
  23. § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG, Bundesrecht): „Die Steuer beträgt 3,5 vom Hundert.“ Bayern hat keinen eigenen Steuersatz festgesetzt, es gilt der Bundessatz (abgerufen 02.11.2026) Quelle öffnen
  24. Eigene Modellrechnung IMOVIA, Jahr 1: Kaufpreis = 60 m² × Kaufpreis je m² dieser Seite, volle Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung, Abschreibung 2 % im Jahr auf 80 % Gebäudeanteil (§ 7 Abs. 4 EStG, Gebäudeanteil angenommen), Kaltmiete aus dem Zensus 2022. Steuer nach § 32a EStG (Tarif ab 2026) und Solidaritätszuschlag (§§ 3, 4 SolzG), ledig, ohne Kirchensteuer. Ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Quelle öffnen

Stand: 2. November 2026. Alle Beispielrechnungen sind Modellrechnungen mit den genannten Annahmen und keine Zusage. Diese Seite ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.

Bildnachweis

Fotos und Lizenzen anzeigen
  • Weites Feld am Rand von Germering, dahinter Häuser und am Horizont die Alpen unter hellblauem Himmel: Foto: GFreihalter, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
  • Rathaus von Germering in Unterpfaffenhofen, ein heller Bau mit vielen Fenstern, davor eine Bushaltestelle: Foto: Richard Huber, CC BY-SA 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
  • Altes Wohnhaus mit gelber Fassade, Holzbalkon und grünen Fensterläden an der Augsburger Straße in Germering: Foto: Ricardalovesmonuments, CC BY 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
  • Altes weißes Wohnhaus mit rotem Dach und Garten an der Dorfstraße in Germering: Foto: Gliwi, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
  • Rote S-Bahn-Züge am Bahnhof Germering-Unterpfaffenhofen: Foto: Renardo la vulpo, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
  • Gepflegtes Wohnhaus mit grauem Dach und Holzverkleidung an der Nibelungenstraße in Germering: Foto: Ricardalovesmonuments, CC BY 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
  • Frau mit Schlüssel tritt morgens aus der Haustür eines sanierten Altbaus: KI-Symbolbild, keine echte Person
  • Helle, sanierte und möblierte Wohnung mit Schlüssel und Grundriss auf dem Esstisch: KI-Symbolbild, keine konkrete Wohnung

Bearbeitet heißt: zugeschnitten und verkleinert. Bearbeitete Fotos unter CC BY-SA stehen unter derselben Lizenz wie das Original.

Stadtfotos: Wikimedia Commons, Urheber und Lizenz im Bildnachweis. Bilder mit Menschen und Wohnungen innen: KI-Symbolbilder, keine echten Personen oder Wohnungen. Buch-Foto des Steuer-Guides: KI-Darstellung mit dem echten Cover. Die Gründerfotos sind echt.

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