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Kapitalanlage-Immobilien in Unterschleißheim. Sie wohnen im teuren Münchner Norden. Ihr Vermögen muss es nicht.
Unterschleißheim liegt direkt nördlich von München, mit S-Bahn und vielen Firmen in den Gewerbegebieten. Wer hier lebt, hat oft ein gutes Einkommen und hohe Mieten. Was übrig bleibt, verliert auf dem Konto an Wert. Eine vermietete Wohnung baut Vermögen auf, und Mieter und Finanzamt zahlen einen großen Teil mit.
Geschrieben von Luis Otte, Gründer von IMOVIA
Geprüft am 02.11.2026 · alle Zahlen mit Quelle
Kurz gesagt
Im Landkreis München kostete eine gebrauchte Eigentumswohnung 2025 im Schnitt rund 6.400 € je Quadratmeter2, eine neue rund 8.900 €2. Einen eigenen Wert für Unterschleißheim nennt der amtliche Bericht nicht. Die Kaltmiete in bestehenden Verträgen lag beim Zensus 2022 in Unterschleißheim bei 11,86 € je Quadratmeter3, weit über dem Schnitt in Bayern. Trotzdem trägt sie mit dem Landkreis-Preis gerechnet nur rund 37 % der Rate5. Für eine Kapitalanlage zählt, wo Preis und Miete besser zusammenpassen. Das kann im Großraum München sein, etwa in Freising, oder in einer anderen gefragten Region in Deutschland. Die Wohnung betreut eine Hausverwaltung. Wir beraten Sie per Video.
Inhalt12 Kapitel
- Immobilienpreise in Unterschleißheim
- Konto, Depot oder Immobilie
- So funktioniert die Kapitalanlage
- Wohnwetterkarte 2026
- Wohnungsmarkt in Zahlen
- Mietrendite in Unterschleißheim
- Regeln für Vermieter
- Einwohner, Neubau und Pendler
- Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie
- Beispielrechnung
- Ihre Ansprechpartner
- Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Unterschleißheim
Das machen Unterschleißheimer richtig
- 01
Sie leben dort, wo viele Arbeit haben. Die Arbeitslosenquote lag 2025 bei 3,8 %6.
- 02
Sie legen Geld zur Seite, obwohl das Wohnen hier viel kostet.
- 03
Sie informieren sich, bevor Sie handeln. Das schützt vor schnellen Fehlkäufen.
- 04
Sie wollen im Alter mehr als die gesetzliche Rente. Dafür ist heute ein guter Zeitpunkt.
Und trotzdem
Immobilienpreise rund um Unterschleißheim. Hohe Mieten, noch höhere Kaufpreise.
In Unterschleißheim eine Wohnung zu kaufen, um sie zu vermieten, liegt nahe: Mieter gibt es genug, die Mieten sind hoch. Die Kaufpreise im Landkreis München sind aber so hoch, dass die Miete nur einen kleinen Teil der Rate trägt.
- 6.400 €
kostete 2025 ein Quadratmeter gebrauchte Eigentumswohnung im Landkreis München im Schnitt, mehr als doppelt so viel wie in ganz Bayern mit 3.000 €. Neue Wohnungen kosteten 8.900 €.2
Für Sie heißt dasEine gebrauchte Wohnung mit 60 m² kostet damit rund 384.000 €, dazu kommen Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer.
- 1.920 €
Rate im Monat für diese Wohnung, voll finanziert mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung. In bestehenden Verträgen brachten 60 m² in Unterschleißheim 2022 im Schnitt rund 710 € Kaltmiete.5
Für Sie heißt dasDie Miete trägt damit nur rund 37 % der Rate. Gut 1.200 € im Monat kämen aus Ihrer eigenen Tasche.
- 11,86 €
Kaltmiete je Quadratmeter zahlten Mieter in Unterschleißheim beim Zensus 2022 im Schnitt in bestehenden Verträgen. In Bayern waren es 8,74 €, in Deutschland 7,28 €.3
Für Sie heißt dasWer hier zur Miete wohnt, zahlt viel, und davon bleibt am Ende nichts als Vermögen übrig.
- −1,0 %
Einwohner hatte Unterschleißheim Ende 2025 weniger als ein Jahr zuvor: 28.193 statt 28.482.7
Für Sie heißt dasEin hoher Preis heißt also nicht automatisch, dass eine Stadt immer weiter wächst. Für eine Kapitalanlage lohnt der Blick auf mehrere Zahlen.
Ein gutes Einkommen ist da. Jetzt geht es darum, dass es für Sie arbeitet.
So gerechnet: ohne Steuervorteil und mit Mieten aus bestehenden Verträgen. Neue Mietverträge liegen meist höher. Ein Teil der Rate ist Tilgung und baut Ihr Vermögen auf.
Was viele schon nutzen
Konto, Depot oder Immobilie als Kapitalanlage? Jede Lösung hat eine Schwäche.
Vielleicht haben Sie schon eine davon. Gut so, aber keine löst alles.
- 001
Konto
Gut verwahrt und jederzeit verfügbar.
Die Zinsen gleichen die Preissteigerung nicht aus. Im Juli 2026 gab es im Euroraum im Schnitt 0,28 % auf Einlagen10, die Preise in Deutschland stiegen 2025 um 2,2 %11.
- 002
Depot mit ETF
Breit gestreut, auch mit kleinen Beträgen.
Nur Ihr eigenes Geld arbeitet. Wenn die Kurse fallen, gibt es niemanden, der etwas beisteuert.
- 003
Betriebsrente
Der Arbeitgeber legt oft etwas dazu.
Sie ist an Ihre Firma gebunden. Im Alter fallen meist Steuer und über einem Freibetrag Beiträge zur Krankenversicherung an12,13.
- 004
Eine Wohnung in Unterschleißheim kaufen
Lage und Mieter kennen Sie.
Mit dem Kaufpreis im Landkreis trägt die Miete nur gut ein Drittel der Rate5.
- 005
Und wenn es eine Lösung gäbe, die alles verbindet?
Ohne dass Sie auf etwas verzichten müssen.
Ein Blick nach vorn
Vermögen aufbauen mit einer Immobilie. Ein Morgen im Jahr 2036.
Sie steigen wie jeden Morgen in die S-Bahn. Ihre Wohnung steht in einer gefragten Region, nicht unbedingt im teuren Münchner Norden, und der Mieter zahlt pünktlich. Ihr Kredit ist ein ganzes Stück kleiner, die Steuererstattungen haben geholfen. Um Mieter und Reparaturen hat sich die Hausverwaltung gekümmert.
- Ein Wert, der im Grundbuch steht
- Die Bank gibt den Großteil
- Mieter und Finanzamt zahlen mit
- Weniger Lohnsteuer jeden Monat möglich
- Kostet Sie kaum Zeit
- Nach 10 Jahren Verkaufsgewinn ohne Steuer14
Genau dafür gibt es IMOVIA
Kapitalanlage mit IMOVIA. Dort kaufen, wo die Zahlen passen.
Wir, Luis Otte und Hannes Ruopp, haben IMOVIA in Nürtingen gegründet. Wir möchten, dass jeder mit Immobilien Vermögen aufbauen kann, ohne Vorwissen und ohne viel Aufwand. Sie kaufen eine sanierte Wohnung, die schon vermietet ist. Die Bank finanziert den größten Teil, wir begleiten Sie.
Wir finden die passende Wohnung
Saniert oder neu, vermietet und in einer gefragten Gegend, in der die Miete besser zum Preis passt. Unterlagen und Zahlen prüfen wir.
Wir begleiten die Finanzierung
Unser Finanzierungspartner holt Angebote vieler Banken für Sie ein. Bis zum Notartermin sind wir dabei.
Bei diesen und weiteren Banken reicht unser Finanzierungspartner Anträge ein, bei Sparkassen und Volksbanken bei einzelnen Instituten.
Die Hausverwaltung übernimmt
Sie kümmert sich vor Ort um Mieter, Nebenkosten und Reparaturen. Sie erhalten einmal im Jahr die Abrechnung für Ihre Steuer.
Das Prinzip in gut 2 Minuten
Beschäftigte pendeln jeden Tag nach Unterschleißheim. Rund um München suchen viele Menschen eine Wohnung.4
- 1.165 €zahlt der Mieter
- 310 €Steuervorteil vom Finanzamt
- 95 €zahlen Sie selbst
Beispielrechnung15, gerundet, ab dem 4. Jahr: Rate 1.500 € (Zins und Tilgung) und 70 € nicht umlagefähige Kosten im Monat, Miete mit leichter Steigerung, Steuererstattung rund 3.700 € pro Jahr. In den Jahren 1 bis 3 liegt Ihr Anteil im Beispiel bei rund 0 €, weil die Sanierung zusätzlich rund 5.640 € Steuern pro Jahr zurückbringt.
Wohnwetterkarte 2026
Wo würden Sie eine Immobilie kaufen? Logisch: dort, wo es rot ist.
Die Wohnwetterkarte 2026 färbt jede Gemeinde in Deutschland ein, je nachdem, wie viele Menschen dort eine Wohnung suchen und wie viel gebaut wird16. Unterschleißheim ist dunkelrot, wie fast das ganze Umland von München. Rot sind aber auch viele andere Regionen, zum Beispiel um Stuttgart, Frankfurt, Nürnberg und Hamburg.
- 01
Rote Region
Wo viele eine Wohnung suchen, steht eine Wohnung seltener leer. Die Karte blickt drei bis fünf Jahre nach vorn und ist keine Preisprognose.
- 02
Miete passt zum Preis
Rot allein reicht nicht. Im Münchner Umland ist die Wohnung oft so teuer, dass die Miete wenig trägt. Je besser Miete und Preis zusammenpassen, desto weniger zahlen Sie dazu.
- 03
Saniert oder neu
Damit in den ersten Jahren keine großen Arbeiten anstehen. Über unsere Bauträger-Partner bekommen wir solche Wohnungen in mehreren roten Regionen Deutschlands.
Deshalb muss Ihre Wohnung nicht in Unterschleißheim stehen. Wir suchen in den roten Regionen in ganz Deutschland die Wohnung, bei der Miete und Preis zu Ihren Zahlen passen. Die Hausverwaltung vor Ort kümmert sich um alles, was dort anfällt.
Passende Wohnung findenUnterschleißheim in Zahlen
Wohnungsmarkt Unterschleißheim in Zahlen. Alle Werte mit Quelle.
So sieht der Wohnungsmarkt in Unterschleißheim in amtlichen Zahlen aus. Kaufpreise nennt der amtliche Bericht nur für den ganzen Landkreis München, gerundet. Die Mieten aus dem Zensus 2022 sind Durchschnitte laufender Verträge.
| Kennzahl | Wert | Art |
|---|---|---|
| Einwohner (31.12.2025) | 28.1931 | Amtliche Statistik |
| Einwohner (31.12.2024) | 28.4827 | Amtliche Statistik |
| Fläche | 14,93 km²1 | Amtliche Statistik |
| Arbeitsplätze mit Sozialversicherung in Unterschleißheim | 16.5904 | Amtliche Statistik |
| Pendeln nach Unterschleißheim | 14.1224 | Amtliche Statistik |
| Pendeln aus Unterschleißheim | 11.6044 | Amtliche Statistik |
| Arbeitslosenquote 2025 | 3,8 % (Bayern 4 %)6 | Amtliche Statistik |
| Wohnungen | 14.1253 | Zensus 2022 |
| Fertiggestellte Wohnungen 2024 | 889 | Amtliche Statistik |
| Kaltmiete je m², bestehende Verträge | 11,86 € (Bayern 8,74 €)3 | Zensus 2022 |
| Leer stehende Wohnungen | 3,22 % (Deutschland 4,33 %)3 | Zensus 2022 |
| Von Eigentümern bewohnt | 45,52 % (Bayern 49,26 %)3 | Zensus 2022 |
| Gebrauchte Eigentumswohnung je m², Landkreis München, 2025 (gerundet) | 6.400 €2 | Gutachterausschuss |
| Gebrauchte Eigentumswohnung je m², Landkreis München, 2023 (gerundet) | 6.800 €2 | Gutachterausschuss |
| Neue Eigentumswohnung je m², Landkreis München, 2025 (gerundet) | 8.900 €2 | Gutachterausschuss |
| Grunderwerbsteuer | 3,5 %17 | Gesetz |
| Mietpreisbremse | gilt bis 31.12.202918 | Verordnung |
Jede Zahl mit Quelle und Stand unten auf der Seite. Amtliche Zahlen haben wir nicht verändert, nur gerundet.
Mietrendite
Mietrendite in Unterschleißheim. Ehrlich nachgerechnet.
Die Mietrendite zeigt, wie viel Miete ein Jahr im Verhältnis zum Kaufpreis bringt: Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis. Rechnen Sie umgekehrt, sehen Sie, wie viele Jahresmieten die Wohnung kostet. Mit dem Renditerechner können Sie eigene Annahmen prüfen.
So rechnen wir, Beispiel 60 m²
- Kaufpreis: 60 m² × 6.400 € (Landkreis München, 2025)384.000 €
- Jahresmiete: 60 m² × 11,86 € × 12 Monate (Zensus 2022)8.539 €
- Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete45,0 Jahresmieten
- Mietrendite vor Kosten52,2 %
Eigene Beispielrechnung: Kaufpreis des Landkreises München (2025, gerundet), Miete der Stadt aus bestehenden Verträgen (2022). Ohne Kaufnebenkosten und ohne laufende Kosten wie Verwaltung und Rücklage. Neue Mietverträge können höher liegen, die Mietpreisbremse begrenzt sie aber. Unser Rechenbeispiel mit angenommenen Werten (300.000 €, 1.100 € Miete im Monat) liegt bei 4,4 %.
Recht
Regeln für Vermieter in Unterschleißheim. Was Sie wissen sollten.
Diese Regeln gelten für Wohnungen in Unterschleißheim. Sie schützen Mieter. Für Sie als Vermieter heißt das: Die Miete darf steigen, aber nur in Grenzen. Steht Ihre Wohnung woanders, gelten die Regeln dort. Stand November 2026.
- 01
Mietpreisbremse
Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, also der üblichen Miete für eine ähnliche Wohnung im Ort. Ausnahmen gibt es zum Beispiel für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal genutzt und vermietet wurden, und für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. War schon die Miete des Vormieters höher, darf die neue Miete genauso hoch sein. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.19
- 02
Kappungsgrenze
Erhöhen Sie in einem laufenden Mietvertrag die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete, also die übliche Miete am Ort (zum Beispiel laut Mietspiegel), darf sie in drei Jahren um höchstens 15 % steigen. Ohne diese Verordnung wären es 20 %. Für Erhöhungen nach einer Modernisierung und für Staffelmieten (feste Erhöhungen im Vertrag) oder Indexmieten (Miete folgt den Verbraucherpreisen) gelten eigene Regeln. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.19
- 03
Kündigungssperrfrist
Wohnte der Mieter schon in der Wohnung, als das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde, darf ein Käufer frühestens 10 Jahre nach dem ersten Verkauf wegen Eigenbedarf kündigen, also weil er die Wohnung für sich oder seine Familie braucht. Das Gleiche gilt für eine Kündigung, weil er die Wohnung sonst nicht angemessen wirtschaftlich verwerten kann und dadurch große Nachteile hätte. Ohne diese Verordnung wären es 3 Jahre. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.19
- 04
Grunderwerbsteuer
Beim Kauf zahlen Sie in Bayern 3,5 % des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer. Das ist eine Steuer, die beim Kauf einer Wohnung oder eines Grundstücks einmal anfällt.20
Entwicklung
Wächst Unterschleißheim? Einwohner, Neubau und Pendler.
Ende 2025 lebten weniger Menschen in Unterschleißheim als ein Jahr zuvor. Gebaut wird in kleinen Schritten, und die Kaufpreise im Landkreis sind 2025 nicht weiter gestiegen. Das beschreibt die letzten Jahre, eine Vorhersage ist es nicht.
- −1,0 %Einwohner Ende 2025 im Vergleich zum Vorjahr: 28.193 statt 28.4821,7
- 88Wohnungen wurden 2024 fertig, genauso viele wie 20239
- ±0 %Durchschnittspreis für gebrauchte Wohnungen im Landkreis München 2025 wie 2024, 2023 lag er noch bei 6.800 €2
- 14.122Beschäftigte pendeln nach Unterschleißheim, 11.604 pendeln hinaus4
Ehrlich gesagt
Chancen und Risiken in Unterschleißheim. Mit echten Zahlen.
Jede Stadt hat Stärken und Schwächen. Hier steht beides, gemessen an amtlichen Zahlen und am Schnitt von Bayern.
Das spricht für Unterschleißheim
Das sollten Sie wissen
- In Unterschleißheim gilt die Mietpreisbremse18. Bei einer neuen Vermietung darf die Miete meist höchstens 10 % über der ortsüblichen Miete liegen.
- Der Zins ist nur für eine feste Zeit sicher. Danach kann die Rate steigen.
- Ihr Geld steckt lange in der Wohnung. Ein schneller Verkauf kostet oft Zeit und Geld.
Passt das zu Ihnen?
Für wen eine Kapitalanlage in Unterschleißheim passt.
Passt zu Ihnen, wenn …
- Sie haben ein festes Einkommen, etwa ab 3.000 € netto im Monat.
- Sie denken an 10 Jahre und länger.
- Sie möchten sich nicht selbst um Mieter, Reparaturen und Verwaltung kümmern.
- Sie haben ein kleines Polster für unerwartete Kosten.
Eher nicht, wenn …
- Sie brauchen das Geld in den nächsten Jahren.
- Ihr Einkommen schwankt stark oder ist unsicher.
- Sie zahlen schon hohe Kredite ab.
- Sie suchen eine Geldanlage ganz ohne Risiko.
Was Sie davon haben
Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie. In Euro und im Leben.
Ergebnis
9.930 €Mehr von dem behalten, was Sie verdienen.
So viel Steuer kommt im Beispiel im ersten Jahr zurück, durch Abschreibung (den Wertverlust, den Sie absetzen dürfen), Zinsen und Sanierungskosten15.
Freiheit
Kaum ZeitKein Mieter ruft Sie an.
Die Hausverwaltung kümmert sich um Mieter und Reparaturen. Sie bekommen einmal im Jahr die Abrechnung für die Steuer.
Sicherheit
1.100 €Ein Wert, der bleibt.
Miete jeden Monat im Beispiel. Und etwas, das Sie an Ihre Familie weitergeben können.
Zahlen
122.400 €Aus rund 95 € im Monat werden in 10 Jahren 122.400 € Vermögen.
Im Beispiel liegt Ihr Anteil in den ersten 3 Jahren bei rund 0 €, ab Jahr 4 bei rund 95 € im Monat. Mit den Kaufnebenkosten setzen Sie in 10 Jahren insgesamt rund 14.500 € ein15.
Mehr Vermögen mit weniger eigenem Geld
Der Unterschied ist der Hebel. Beim Konto und beim ETF arbeitet nur Ihr eigenes Geld. Bei der Wohnung zahlen Bank, Mieter und Finanzamt mit. Deshalb wächst das Vermögen schneller, obwohl Sie weniger selbst einsetzen.
Aus rund 14.500 € eigenem Geld werden im Beispiel 122.400 € Vermögen. Das ist rund das 8-Fache.
Beispielrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide15: Tagesgeld mit 1 %, ETF mit 7 % pro Jahr, mit 27.600 € eigenem Einsatz in 10 Jahren. Die Wohnung braucht im Beispiel rund 14.500 € eigenes Geld, Kaufnebenkosten eingerechnet. Wohnung 300.000 € mit 2 % Wertsteigerung, zu versteuerndes Einkommen 75.000 €. Keine Anlageberatung.
Rechner
Kapitalanlage in Unterschleißheim nach Steuern. Rechnen Sie selbst.
Eine gebrauchte 60-m²-Wohnung zum Preis von rund 6.400 € je m² (Immobilienmarktbericht Bayern 2026, Landkreis München, Weiterverkäufe 2025, gerundet) 5 und mit der Miete in bestehenden Verträgen (Zensus 2022) von rund 11,86 € je m² 3. Schieben Sie den Regler auf Ihr Einkommen.
- Rate an die Bank
- 1.920 € im Monat
- Miete, die hereinkommt
- 710 € im Monat
- Steuererstattung
- 450 € im Monat
- Ihr Anteil nach Steuern
- 760 € im Monat
Davon sind rund 480 € Tilgung. Damit gehört Ihnen jeden Monat ein Stück mehr der Wohnung. Ohne Steuer wären es rund 1.210 €.
Modellrechnung für das erste Jahr 21: ledig, ohne Kirchensteuer, ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Ab dem zweiten Jahr sinken die Zinsen und damit auch die Erstattung. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassen
Beispielrechnung für Anleger aus Unterschleißheim
Beispielrechnung Kapitalanlage-Immobilie. Jede Annahme offen.
Die Beispielwohnung ist keine Wohnung aus Unterschleißheim: Mit dem Kaufpreis im Landkreis trägt die Miete dort nur rund 37 % der Rate. Wir rechnen mit 75.000 € zu versteuerndem Einkommen, das sind rund 7.700 € brutto im Monat. Bei höherem Einkommen ist der Steuervorteil größer. Die Erstattung kommt mit der Steuererklärung, auf Antrag danach jeden Monat über weniger Lohnsteuer.
- Kaufpreis der Wohnung
- 300.000 €
- Miete im Monat (Start)
- 1.100 €
- Zins und Tilgung
- 4,5 % und 1,5 %
- Abschreibung pro Jahr
- 4 % (mit Gutachten zur Restnutzungsdauer, sonst meist 2 %)
- Wertsteigerung pro Jahr (Annahme)
- 2 %
- Kaufnebenkosten, einmalig
- 21.000 €
- Ihr Anteil im Monat, Jahr 1 bis 3
- rund 0 €
- Ihr Anteil im Monat, ab Jahr 4
- rund 95 €
| Zu versteuerndes Einkommen | Steuererstattung im 1. Jahr |
|---|---|
| 50.000 € | rund 7.780 € |
| 75.000 € | rund 9.930 € |
| 100.000 € | rund 10.640 € |
Modellrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide15, ledig, Tarif 2026. Der Steuereffekt ist in den ersten Jahren am größten und fällt danach geringer aus. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassenWir sind für Sie da
Ihre Ansprechpartner für Kapitalanlagen in Unterschleißheim. Luis Otte und Hannes Ruopp.
IMOVIA haben wir in Nürtingen bei Stuttgart gegründet. Mit Ihnen in Unterschleißheim sprechen wir am einfachsten per Video. Bei uns erreichen Sie kein Callcenter, sondern uns selbst.
Luis kommt aus dem Vertrieb und dem Marketing. Er sorgt dafür, dass Sie schnell und einfach zu Ihrer Wohnung kommen.
Mehr über Luis
Hannes kennt den Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien und Finanzierungen aus der Praxis.
Mehr über Hannes- 01
Beratung per Video
Sie brauchen nur ein Handy oder einen Laptop. Unser Büro ist im Nürtinger Tor in Nürtingen, falls Sie uns treffen möchten.
- 02
Wir kennen Finanzierungen aus der Praxis
Unser Hintergrund liegt im Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien, in der Finanzierungsvermittlung und im Performance-Marketing.
- 03
Wir sagen auch Nein
Passt eine Wohnung nicht zu Ihrem Einkommen, sagen wir Ihnen das. Ein schlechter Kauf hilft niemandem.
Unser Versprechen
Jede Wohnung bewertet vor dem Kauf ein unabhängiger Gutachter.
Er prüft, ob der Kaufpreis zum Wert der Wohnung passt.
Aus unserem Google-Profil
Erfahrungen mit IMOVIA Immobilien. Bewertungen aus unserem Google-Profil.
★★★★★„Herr Otte hat mir direkt erklärt wie man genau vorgeht, so umfassend dass Ich sogar selber Zuhause checken konnte ob alles stimmig ist.“
★★★★★„Wir sind durchweg zufrieden und wurden vom ersten Schritt bis zur eigenen Kapitalanlage bestens beraten.“
★★★★★„Sehr kompetente und ehrliche Beratung. Ich habe mich von Anfang an bestens aufgehoben gefühlt und bin super zufrieden.“
Wir zeigen Bewertungen aus unserem Google-Profil im Wortlaut. Ob die Verfasser bei uns gekauft haben, prüfen wir nicht gesondert.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Unterschleißheim
Lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie in Unterschleißheim?
Vermieten lässt sich hier gut: Mehr als die Hälfte der bewohnten Wohnungen ist vermietet, beim Zensus 2022 standen nur 3,22 % leer3. Im Landkreis München sind Wohnungen aber teuer. Mit dem Durchschnittspreis im Landkreis München trägt die Miete aus bestehenden Verträgen nur rund 37 % der Rate5. Wo es sich für Sie rechnet, prüfen wir im Gespräch.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Unterschleißheim?
Der amtliche Bericht nennt nur den Landkreis München. Dort kostete eine gebrauchte Eigentumswohnung 2025 im Schnitt rund 6.400 € je Quadratmeter, genauso viel wie 2024. Neue Wohnungen kosteten rund 8.900 €2. Für 60 m² gebraucht sind das rund 384.000 € ohne Nebenkosten.
Wie hoch ist die Miete in Unterschleißheim?
In bestehenden Verträgen lag die Kaltmiete beim Zensus 2022 im Schnitt bei 11,86 € je Quadratmeter3. In Bayern waren es 8,74 €, in Deutschland 7,28 €. Einen Mietspiegel mit Durchschnittswert der Stadt haben wir nicht gefunden.
Welche Mietrendite bringt eine Wohnung in Unterschleißheim?
Mit Durchschnittswerten rund 2,2 % im Jahr, vor Kosten: 60 m² kosten im Landkreis rund 384.000 €, die Miete aus bestehenden Verträgen bringt rund 8.500 € im Jahr5. Das ist niedrig, weil die Kaufpreise rund um München sehr hoch sind.
Gilt in Unterschleißheim die Mietpreisbremse?
Ja. Unterschleißheim steht in der Mietpreisbremse-Verordnung des Landes. Sie gilt bis 31.12.2029. Ob sie verlängert wird, ist noch offen. Bei einer neuen Vermietung darf die Miete dann höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen18. Ausgenommen sind Neubauten und die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung22.
Wird in Unterschleißheim neu gebaut?
Muss meine Kapitalanlage in Unterschleißheim stehen?
Nein. Für eine Kapitalanlage zählt, dass viele Menschen eine Wohnung suchen und die Miete zum Kaufpreis passt. Die Wohnwetterkarte 2026 zeigt viele rote Regionen in Deutschland, nicht nur um München16. Wir suchen dort, wo Ihre Rechnung aufgeht.
Ich zahle in Unterschleißheim hohe Miete. Kann ich mir eine Kapitalanlage leisten?
Das hängt von Ihrem Einkommen und Ihren Ausgaben ab. Bei einer Kapitalanlage zahlen der Mieter und das Finanzamt einen großen Teil der Rate, Sie selbst nur den Rest. Wie hoch dieser Rest bei Ihnen wäre, rechnen wir vorher mit Ihnen aus. Passt es nicht, sagen wir Ihnen das.
Welche Risiken hat eine Kapitalanlage-Immobilie?
Wenn die Zinsbindung endet, kann der neue Zins höher sein. Die Rate läuft weiter, auch wenn Ihr Einkommen ausfällt, deshalb brauchen Sie ein Polster. Zwischen zwei Mietern kann die Miete fehlen. Reparaturen am Haus zahlen alle Eigentümer gemeinsam. Und eine Wohnung ist kein Geld, an das Sie schnell herankommen. Wir sprechen das vorher offen an.
Wer prüft, ob der Preis passt?
Jede Wohnung aus unserem Angebot bewertet vor dem Kauf ein unabhängiger Gutachter. Er sagt, ob der Kaufpreis zum Wert passt. Mietvertrag und Zahlen prüfen wir zusätzlich.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Meist so viel, wie die Kaufnebenkosten ausmachen. Der größte Teil ist die Grunderwerbsteuer, die vom Bundesland der Wohnung abhängt. In Bayern sind es 3,5 %17. Notar und Grundbuch kommen dazu. Mehr im Ratgeber Kapitalanlage ohne viel Eigenkapital.
Wie läuft die Beratung von Unterschleißheim aus?
Per Video, ganz bequem von zu Hause. Wenn Sie lieber persönlich kommen, finden Sie uns im Nürtinger Tor, Kirchstraße 34 bis 36. Wir beraten Angestellte, Beamte und Selbstständige.
So geht es los
So kaufen Sie Ihre Kapitalanlage-Immobilie. In vier Schritten.
- 1
Kurzer Check
Vier Fragen, rund zwei Minuten. Kostenlos und unverbindlich.
- 2
Erstgespräch am Telefon
Wir rufen Sie an. Sie erzählen, was Sie vorhaben, wir sagen ehrlich, ob es passt.
- 3
Konzept per Video
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- 4
Kauf, dann Ruhe
Finanzierung über unseren Finanzierungspartner, Termin beim Notar. Danach übernimmt die Hausverwaltung.
Kostenlose Analyse
Ihr kostenloser Check für eine Kapitalanlage in Unterschleißheim
Vier kurze Fragen. Danach rufen wir Sie an und rechnen mit Ihren echten Zahlen.
- Wie viel Steuern Sie zurückholen können
- Welche Wohnung zu Ihrem Einkommen passt
- Was Sie das im Monat wirklich kostet
Kein Verkaufsdruck. Passt es nicht, sagen wir Ihnen das.
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- Aschaffenburg
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Quellen
22 Belege anzeigen
- Statistisches Bundesamt, Gemeindeverzeichnis-Informationssystem GV-ISys: Alle politisch selbständigen Gemeinden mit ausgewählten Merkmalen am 30.09.2026 (3. Quartal); Fläche und Bevölkerung (auf Grundlage des Zensus 2022) am 31.12.2025. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern: Immobilienmarktbericht Bayern 2026, Kap. 9.2, Tabelle „ETW, mittlere Wohnflächenpreise (€/m²)“, S. 168. München, Landkreis: Neubauten 2023 9.300, 2024 9.000, 2025 8.900 €/m² (−1,1 %); Weiterverkäufe 2023 6.800, 2024 6.400, 2025 6.400 €/m² (±0,0 %). Oberbayern Weiterverkäufe 2025: 4.700 €/m², Bayern 3.000 €/m². Eigentumswohnungen über 45 m², Mittelwerte, gerundet; ein Wert nur für Unterschleißheim ist nicht ausgewiesen Quelle öffnen
- Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Ergebnisse des Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen (Blatt CSV-Wohnungen), Stichtag 15.05.2022. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Gemeindedaten aus der Beschäftigungsstatistik, sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am 30.06.2025 nach Wohn- und Arbeitsort, Ein- und Auspendler über die Gemeindegrenze. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Eigene Rechnung IMOVIA: 60 m² × 6.400 €/m² (Immobilienmarktbericht Bayern 2026, Landkreis München, Weiterverkäufe 2025, gerundet) = 384.000 €; Rate bei voller Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung: 384.000 × 6 % / 12 = 1.920 € im Monat; Kaltmiete 60 m² × 11,86 €/m² (Zensus 2022, Bestandsmiete Unterschleißheim) = 711,60 €, rund 710 €; 711,60 / 1.920 = 37 %. Mietrendite: Jahresmiete 711,60 × 12 = 8.539 €; 384.000 / 8.539 = 45,0 Jahresmieten; 8.539 / 384.000 = 2,2 % vor Kosten. Kaufpreis des Landkreises, Miete der Stadt, unterschiedliche Stände; ohne Kaufnebenkosten, laufende Kosten wie Verwaltung und Rücklage und ohne Steuern. Modellrechnung, keine Zusage
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Arbeitslosenquoten Gemeinden, Zeitreihe Datenstand Dezember 2025, Blatt Gesamt (bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen; nur Gemeinden ab 15.000 zivilen Erwerbspersonen). Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt: Gemeindeverzeichnis, Gemeinden in Deutschland nach Fläche, Bevölkerung und Postleitzahl am 31.12.2024, Unterschleißheim (ARS 091840149149): 28.482 Einwohner (Fortschreibung Zensus 2022) Quelle öffnen
- Baader Bank Aktiengesellschaft: Impressum. Weihenstephaner Str. 4, 85716 Unterschleißheim, HRB 121537 Amtsgericht München Quelle öffnen
- Bayerisches Landesamt für Statistik: Statistik kommunal 2025, Stadt Unterschleißheim (09 184 149), Tabelle 18 Baufertigstellungen seit 2017, S. 12: Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden 2021 35, 2022 53, 2023 88, 2024 88 Quelle öffnen
- EZB und Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik vom 02.09.2026: täglich fällige Einlagen privater Haushalte im Euroraum im Schnitt 0,28 % (Juli 2026) Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt, 16.01.2026: Inflationsrate 2025 im Jahresdurchschnitt 2,2 % Quelle öffnen
- § 22 Nr. 5 Einkommensteuergesetz: Leistungen aus Pensionsfonds, Pensionskassen und Direktversicherungen (Betriebsrente) sind im Alter steuerpflichtig, soweit die Beiträge steuerfrei waren Quelle öffnen
- § 229 und § 226 Abs. 2 SGB V: Renten der betrieblichen Altersversorgung sind Versorgungsbezüge und in der gesetzlichen Krankenversicherung beitragspflichtig, oberhalb eines Freibetrags Quelle öffnen
- § 23 Einkommensteuergesetz: Gewinn aus dem Verkauf privater Immobilien nach mehr als 10 Jahren steuerfrei; bei Erbe und Schenkung zählt die Besitzzeit des Vorbesitzers mit Quelle öffnen
- IMOVIA-Steuer-Guide, Beispielrechnung: Wohnung 300.000 €, 4,5 % Zins, 1,5 % Tilgung, Kaltmiete 1.100 €, 4 % Abschreibung, 2 % Wertsteigerung pro Jahr, Einkommensteuertarif 2026, ledig. Modellrechnung, keine Steuer- oder Anlageberatung.
- BPD Immobilienentwicklung und bulwiengesa: Die Wohnwetterkarte. Wohnungsmärkte in Deutschland 2026, veröffentlicht 29.09.2026. Bewertet knapp 11.000 Gemeinden nach Wohnungsbedarf und Bautätigkeit, Aussicht auf die nächsten drei bis fünf Jahre, ausdrücklich keine Preisprognose. Die Farbe einer Stadt ist aus der Karte abgelesen Quelle öffnen
- § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (Bundesrecht; Bayern hat keinen eigenen Satz festgesetzt). Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung, MiSchuV), GVBl. 2025 S. 718. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung, MiSchuV) vom 16.12.2025, GVBl. 2025 S. 718, geändert durch Verordnung vom 16.06.2026, GVBl. 2026 S. 334 (Nr. 2.4 und 2.4.1 Reut gestrichen, in Kraft seit 16.07.2026). § 1 mit Anlage (284 Gemeinden) gilt für Mietpreisbremse (§ 556d BGB), Kappungsgrenze 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB) und Kündigungssperrfrist zehn Jahre (§ 577a BGB); gilt vom 01.01.2026 bis 31.12.2029 Quelle öffnen
- § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG, Bundesrecht): „Die Steuer beträgt 3,5 vom Hundert.“ Bayern hat keinen eigenen Steuersatz festgesetzt, es gilt der Bundessatz (abgerufen 02.11.2026) Quelle öffnen
- Eigene Modellrechnung IMOVIA, Jahr 1: Kaufpreis = 60 m² × Kaufpreis je m² dieser Seite, volle Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung, Abschreibung 2 % im Jahr auf 80 % Gebäudeanteil (§ 7 Abs. 4 EStG, Gebäudeanteil angenommen), Kaltmiete aus dem Zensus 2022. Steuer nach § 32a EStG (Tarif ab 2026) und Solidaritätszuschlag (§§ 3, 4 SolzG), ledig, ohne Kirchensteuer. Ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Quelle öffnen
- § 556f Bürgerliches Gesetzbuch: Die Mietpreisbremse (§ 556d) gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und nicht für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung Quelle öffnen
Stand: 2. November 2026. Alle Beispielrechnungen sind Modellrechnungen mit den genannten Annahmen und keine Zusage. Diese Seite ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
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- Luftbild von Unterschleißheim im Herbst mit Wohngebieten und weitem Himmel: Foto: Stadt Unterschleißheim, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Rathausplatz in Unterschleißheim mit Rathaus und jungen Bäumen: Foto: Sacha47, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Blick von oben auf mehrgeschossige Wohnhäuser und Herbstbäume in Unterschleißheim: Foto: Sacha47, CC BY-SA 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Nelkenstraße in Unterschleißheim-Lohhof mit Mehrfamilienhäusern und Bäumen: Foto: Sacha47, CC BY-SA 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Großer Bürokomplex der Baader Bank im Norden von Unterschleißheim: Foto: Sacha47, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Blick über Wohnhäuser und Wohnblöcke in Unterschleißheim im Herbst: Foto: Sacha47, CC BY-SA 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Frau mit Schlüssel tritt morgens aus der Haustür eines sanierten Altbaus: KI-Symbolbild, keine echte Person
- Helle, sanierte und möblierte Wohnung mit Schlüssel und Grundriss auf dem Esstisch: KI-Symbolbild, keine konkrete Wohnung
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