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Kapitalanlage-Immobilien in Mannheim. Sie arbeiten für Ihr Geld. Jetzt arbeitet Ihr Geld für Sie.
In Mannheim gibt es mehr Arbeitsplätze als Berufstätige, die hier wohnen. Viele verdienen ordentlich und legen jeden Monat etwas zurück. Auf dem Konto verliert dieses Geld aber Jahr für Jahr an Wert. Eine vermietete Wohnung baut Vermögen auf, und Mieter und Finanzamt beteiligen sich daran.
Geschrieben von Luis Otte, Gründer von IMOVIA
Geprüft am 02.11.2026 · alle Zahlen mit Quelle
Kurz gesagt
Gebrauchte Eigentumswohnungen kosteten in Mannheim 2025 im Schnitt 3.650 € je Quadratmeter2, neue 6.345 €2. In bestehenden Mietverträgen lag die Kaltmiete beim Zensus 2022 bei 8,39 € je Quadratmeter5. Rechnet man mit diesen Durchschnitten, deckt die Miete einer gebrauchten Wohnung nur rund 46 % der Monatsrate6. Neue Mieten liegen höher: Angebote kosteten 2024 im Schnitt 11,86 €7. Für eine Kapitalanlage zählt, dass Kaufpreis und Miete zusammenpassen. Das kann in Mannheim sein oder in einer anderen Region, in der viele Menschen eine Wohnung suchen. Um die Wohnung kümmert sich eine Hausverwaltung. Wir beraten Sie per Video oder in unserem Büro in Nürtingen.
- 319.536Menschen leben in Mannheim1
- 3.650 €je m² kostete 2025 im Schnitt eine gebrauchte Eigentumswohnung2
- 9,19 €je m² beträgt die durchschnittliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel 2025/20263
- 122.710Beschäftigte pendeln zum Arbeiten nach Mannheim4
Inhalt13 Kapitel
- Kaufpreise in Mannheim
- Sparbuch, Fonds oder Wohnung
- So funktioniert die Kapitalanlage
- Wohnwetterkarte 2026
- Immobilienmarkt Mannheim in Zahlen
- Mietspiegel und Mieten
- Mietrendite in Mannheim
- Regeln für Vermieter
- Einwohner, Neubau und Leerstand
- Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie
- Beispielrechnung
- Ihre Ansprechpartner
- Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Mannheim
Das machen Mannheimer richtig
- 01
Sie leben in einer Stadt der Arbeit. Mannheim zählt 201.518 Arbeitsplätze mit Sozialversicherung4. In der Stadt wohnen aber nur 137.700 Beschäftigte4.
- 02
Sie wissen, was Wohnen kostet. In 72,46 % der bewohnten Mannheimer Wohnungen leben Mieter5.
- 03
Sie schauen genau hin, bevor Sie etwas unterschreiben. Bei einer Wohnung ist das der wichtigste Schritt.
- 04
Sie denken über den nächsten Monat hinaus. Je früher Sie anfangen, desto länger arbeitet die Zeit für Sie.
Und trotzdem
Kaufpreise in Mannheim. Die Miete allein trägt die Rate nicht.
Wer in Mannheim lebt, denkt bei einer Kapitalanlage oft zuerst an die eigene Stadt. Man kennt die Viertel und weiß, wo es sich gut wohnt. Mit Durchschnittswerten gerechnet, geht die Rechnung aber nicht auf.
- 3.650 €
zahlten Käufer 2025 im Schnitt je Quadratmeter für eine gebrauchte Eigentumswohnung in Mannheim. Für eine neue waren es 6.345 €.2
Für Sie heißt das60 m² gebraucht kosten damit rund 219.000 €. Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer kommen noch dazu.
- 1.100 €
kostet diese Wohnung im Monat, wenn die Bank alles finanziert, mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung. Bestehende Mietverträge brachten 2022 für 60 m² im Schnitt 500 € Kaltmiete.6
Für Sie heißt dasDie Miete deckt so nur rund 46 % der Rate. Die Lücke zahlen Sie jeden Monat aus eigener Tasche.
- 7,9 %
Arbeitslosenquote hatte Mannheim im Jahresschnitt 2025. In Baden-Württemberg lag sie bei 4,6 %, in ganz Deutschland bei 6,3 %.8
Für Sie heißt dasEin Job ist kein Versprechen für immer. Vermögen, das unabhängig vom Arbeitgeber wächst, gibt Ihnen auf Dauer mehr Luft.
- 11,86 €
verlangten Vermieter 2024 in Mannheim im Schnitt je Quadratmeter für eine freie Wohnung. Der Mietspiegel lag bei 9,19 €.7
Für Sie heißt dasWer selbst zur Miete wohnt, zahlt Jahr für Jahr mehr, baut damit aber kein eigenes Vermögen auf.
Vermögen aufbauen wollen viele Mannheimer. Offen ist nur, mit welcher Wohnung und an welchem Ort.
So gerechnet: ohne Steuervorteil und mit Mieten aus bestehenden Verträgen. Neue Mietverträge liegen meist höher. Ein Teil der Rate ist Tilgung und baut Ihr Vermögen auf.
Mannheim
Wohnen in Mannheim. Zwischen Wasserturm, Neckar und neuen Vierteln.
Mit 319.536 Einwohnern ist Mannheim nach Stuttgart die zweitgrößte Stadt in Baden-Württemberg1. Hier wird gearbeitet, studiert und vor allem gemietet.
Was viele schon nutzen
Sparbuch, Fonds oder Wohnung als Kapitalanlage? Überall fehlt ein Stück.
Wer vorsorgt, macht schon vieles richtig. Jeder dieser Wege hat aber eine Lücke.
- 001
Tagesgeld und Sparkonto
Ihr Geld ist jederzeit greifbar.
Der Zins gleicht die steigenden Preise kaum aus. Für täglich verfügbares Geld gab es im Juli 2026 im Euroraum im Schnitt 0,28 %11, die Preise stiegen 2025 um 2,2 %12.
- 002
Aktienfonds oder ETF
Breit verteilt und jeden Monat anpassbar.
In der Regel sparen Sie nur mit eigenem Geld an. Die Kurse gehen auf und ab, Mieter oder Finanzamt beteiligen sich nicht.
- 003
Vorsorge über den Arbeitgeber
Oft legt der Chef etwas dazu.
Sie hängt an Ihrem Arbeitsvertrag. Im Alter zahlen Sie meist Steuern darauf, oberhalb eines Freibetrags auch Krankenkassenbeitrag13,14.
- 004
Eine Wohnung direkt in Mannheim kaufen
Sie kennen die Stadt und die Lage.
Mit Durchschnittspreis und Durchschnittsmiete deckt die Miete nur rund 46 % der Rate6.
- 005
Und wenn es eine Lösung gäbe, die alles verbindet?
Ohne dass Sie auf etwas verzichten müssen.
Ein Blick nach vorn
Vermögen mit einer Immobilie aufbauen. Spulen wir zehn Jahre vor.
Es ist 2036. Ihr Alltag in Mannheim läuft wie gewohnt. Irgendwo in Deutschland wohnt ein Mieter in Ihrer Wohnung und überweist jeden Monat die Miete. Ein großer Teil des Kredits ist abbezahlt, und über die Steuer haben Sie Jahr für Jahr Geld zurückbekommen. Um Reparaturen und Mieterwechsel hat sich die Hausverwaltung gekümmert.
- Ein Wert aus Stein statt einer Zahl auf dem Bildschirm
- Den größten Teil des Kaufpreises gibt die Bank
- Miete und Steuervorteil tragen mit
- Weniger Lohnsteuer über einen Freibetrag
- Kaum Aufwand für Sie
- Verkaufsgewinn nach 10 Jahren steuerfrei15
Genau dafür gibt es IMOVIA
Kapitalanlage mit IMOVIA. Wir suchen deutschlandweit, Sie entscheiden.
IMOVIA haben wir, Luis Otte und Hannes Ruopp, in Nürtingen gegründet. Wir wollen, dass jeder mit Immobilien Vermögen aufbauen kann, auch ohne Vorwissen. Sie kaufen eine sanierte Wohnung, die schon vermietet ist. Die Bank finanziert den Kauf. Den Rest organisieren wir mit Ihnen.
Wir suchen die Wohnung
Saniert oder neu, vermietet und in einer Gegend, in der viele Menschen eine Wohnung suchen. Zahlen, Mietvertrag und Unterlagen prüfen wir vorher.
Wir begleiten die Finanzierung
Unser Finanzierungspartner vergleicht für Sie Angebote vieler Banken. Wir bleiben an Ihrer Seite bis zum Termin beim Notar.
Bei diesen und weiteren Banken reicht unser Finanzierungspartner Anträge ein, bei Sparkassen und Volksbanken bei einzelnen Instituten.
Die Hausverwaltung übernimmt
Mieter, Nebenkosten und Reparaturen regelt die Verwaltung vor Ort. Sie bekommen einmal im Jahr die Abrechnung.
Das Prinzip in gut 2 Minuten
Beschäftigte pendeln zum Arbeiten nach Mannheim. Wo viele arbeiten, suchen viele eine Wohnung.4
- 1.165 €zahlt der Mieter
- 310 €Steuervorteil vom Finanzamt
- 95 €zahlen Sie selbst
Beispielrechnung16, gerundet, ab dem 4. Jahr: Rate 1.500 € (Zins und Tilgung) und 70 € nicht umlagefähige Kosten im Monat, Miete mit leichter Steigerung, Steuererstattung rund 3.700 € pro Jahr. In den Jahren 1 bis 3 liegt Ihr Anteil im Beispiel bei rund 0 €, weil die Sanierung zusätzlich rund 5.640 € Steuern pro Jahr zurückbringt.
Wohnwetterkarte 2026
Wo würden Sie eine Wohnung kaufen? Logisch: dort, wo es rot ist.
Die Wohnwetterkarte 2026 zeigt, wo in Deutschland viele Menschen eine Wohnung suchen und zu wenig neu gebaut wird17. Je dunkler das Rot, desto größer der Mangel. Mannheim ist rot, Heidelberg und die Gegend Richtung Karlsruhe sind noch dunkler. Rot sind zum Beispiel auch die Räume Frankfurt, Stuttgart und München.
- 01
Viel Nachfrage
Wo viele eine Wohnung suchen, ist ein neuer Mieter meist schneller gefunden. Die Karte schaut drei bis fünf Jahre voraus. Eine Vorhersage für Preise ist sie nicht.
- 02
Ein Preis, der zur Miete passt
Kostet die Wohnung wenig im Verhältnis zur Miete, bleibt für Sie jeden Monat weniger zu zahlen.
- 03
Saniert oder neu gebaut
Damit in den ersten Jahren möglichst keine großen Reparaturen anstehen. Solche Wohnungen bekommen wir über unsere Bauträger-Partner in mehreren roten Regionen Deutschlands.
Ihre Wohnung muss deshalb nicht in Mannheim stehen. Wir suchen in den roten Regionen Deutschlands die Wohnung, deren Zahlen zu Ihnen passen. Vor Ort kümmert sich die Hausverwaltung, Sie müssen nicht hinfahren.
Passende Wohnung findenMannheim in Zahlen
Immobilienmarkt Mannheim in Zahlen. Mit Quelle zu jeder Zeile.
Hier sehen Sie die wichtigsten amtlichen Zahlen zum Wohnen in Mannheim. Die Zensus-Mieten von 2022 zeigen, was Mieter in laufenden Verträgen zahlen, nicht was neue Mieter heute zahlen.
| Kennzahl | Wert | Art |
|---|---|---|
| Einwohner (31.12.2025) | 319.5361 | Amtliche Statistik |
| Einwohner (31.12.2024) | 318.03518 | Amtliche Statistik |
| Arbeitsplätze mit Sozialversicherung in Mannheim | 201.5184 | Amtliche Statistik |
| Beschäftigte, die in Mannheim wohnen | 137.7004 | Amtliche Statistik |
| Pendeln zum Arbeiten nach Mannheim | 122.7104 | Amtliche Statistik |
| Arbeitslosenquote 2025 | 7,9 % (Deutschland 6,3 %)8 | Amtliche Statistik |
| Studierende laut Stadt | rund 29.9009 | Stadt Mannheim |
| Wohnungen | 172.5705 | Zensus 2022 |
| Kaltmiete je m², bestehende Verträge | 8,39 € (Deutschland 7,28 €)5 | Zensus 2022 |
| Mietspiegel 2025/2026, Durchschnitt | 9,19 €3 | Mietspiegel |
| Angebotsmiete 2024, Durchschnitt | 11,86 €7 | Stadt Mannheim |
| Leer stehende Wohnungen | 4,54 % (Deutschland 4,33 %)5 | Zensus 2022 |
| Von Eigentümern bewohnt | 27,54 % (Deutschland 44,29 %)5 | Zensus 2022 |
| Gebrauchte Eigentumswohnung je m², 2025 | 3.650 €2 | Gutachterausschuss |
| Gebrauchte Eigentumswohnung je m², 2024 | 3.496 €2 | Gutachterausschuss |
| Neue Eigentumswohnung je m², 2025 | 6.345 €2 | Gutachterausschuss |
| Grunderwerbsteuer | 5 %19 | Gesetz |
| Mietpreisbremse | gilt nicht20 | Verordnung |
Jede Zahl mit Quelle und Stand unten auf der Seite. Amtliche Zahlen haben wir nicht verändert, nur gerundet.
Mieten
Mieten in Mannheim. Mietspiegel, Angebote und Stadtteile.
Der Mannheimer Mietspiegel 2025/2026 gilt seit 16. Dezember 2024 für zwei Jahre3. Im Schnitt liegt die ortsübliche Vergleichsmiete bei 9,19 € je Quadratmeter, 8,4 % mehr als 2022. Wer 2024 eine Wohnung inseriert hat, verlangte im Schnitt 11,86 €7. Am günstigsten waren die Angebote in Hochstätt mit 8,19 €, am teuersten in Franklin mit 13,56 €, wo viele Wohnungen neu sind. Eine Mietpreisbremse gibt es in Mannheim zurzeit nicht. Das Land will sie nach 2026 aber auch hier einführen21.
| Miete | je m² | Art |
|---|---|---|
| Mietspiegel 2025/2026, Durchschnitt | 9,19 € | Stadt Mannheim |
| Mietspiegel davor, Durchschnitt (2022) | 8,48 € | Stadt Mannheim |
| Angebote 2024, Durchschnitt | 11,86 € | Stadt (Value AG) |
| Bestehende Mietverträge, Zensus 2022 | 8,39 €5 | Zensus 2022 |
| Deutschland, bestehende Mietverträge | 7,28 €5 | Zensus 2022 |
Kaltmieten je m² Wohnfläche. Der Mietspiegel ist qualifiziert, also nach wissenschaftlichen Regeln erstellt und vom Gemeinderat anerkannt. Stichtag der Befragung war der 1. Juli 2024. Die Angebotsmieten hat die Stadt aus Wohnungsanzeigen ausgewertet; was am Ende im Vertrag steht, kann davon abweichen. Den ganzen Mietspiegel gibt es kostenlos bei der Stadt.
Mietrendite
Mietrendite in Mannheim. So rechnen Sie selbst nach.
Mit der Mietrendite vergleichen Sie Wohnungen schnell miteinander. Nehmen Sie die Miete eines Jahres und teilen Sie sie durch den Kaufpreis. Ein höheres Ergebnis heißt: Die Miete trägt mehr. Wer lieber in Jahren denkt, teilt den Kaufpreis durch die Jahresmiete. Für Ihre eigenen Zahlen gibt es unseren Renditerechner.
So rechnen wir, Beispiel 60 m²
- Kaufpreis: 60 m² × 3.650 € (Schnitt 2025)219.000 €
- Jahresmiete: 60 m² × 9,19 € × 12 Monate6.617 €
- Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete33,1 Jahresmieten
- Mietrendite vor Kosten223,0 %
Beispielrechnung mit Durchschnittswerten der Stadt (Kaufpreis 2025, Mietspiegel mit Stand Juli 2024), ohne Kaufnebenkosten und ohne laufende Kosten wie Verwaltung und Rücklage. Mit der Zensus-Miete aus bestehenden Verträgen (8,39 €) wären es rund 2,8 %, mit der Angebotsmiete 2024 (11,86 €) rund 3,9 %. Unsere Beispielwohnung mit angenommenen Werten (300.000 €, 1.100 € Miete im Monat) kommt auf 4,4 %.
Recht
Regeln für Vermieter in Mannheim. Was Sie wissen sollten.
Diese Regeln gelten für Wohnungen in Mannheim. Die Mietpreisbremse gilt hier zurzeit nicht, das Land will sie aber wieder einführen. Steht Ihre Wohnung woanders, gelten die Regeln dort. Stand November 2026.
- 01
Mietpreisbremse geplant
Hier gilt die Mietpreisbremse zurzeit nicht. Nach einem Entwurf des Landes vom 22.09.2026 soll sie nach dem 31.12.2026 auch hier gelten. Dann dürfte die Miete bei einer neuen Vermietung höchstens 10 % über der üblichen Miete für eine ähnliche Wohnung im Ort liegen. Beschlossen ist das noch nicht (Stand 02.11.2026).23
- 02
Grunderwerbsteuer
Beim Kauf zahlen Sie in Baden-Württemberg 5 % des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer. Das ist eine Steuer, die beim Kauf einer Wohnung oder eines Grundstücks einmal anfällt.24
- 03
Zweckentfremdungsverbot
Steht eine Wohnung länger als sechs Monate leer oder wird sie mehr als zehn Wochen im Jahr an Feriengäste vermietet, braucht das in Mannheim eine Genehmigung der Stadt. Wer Wohnraum an wechselnde Gäste anbietet, muss ihn außerdem registrieren. Ohne Genehmigung droht ein Bußgeld bis 100.000 €25. Der Gemeinderat hat die Satzung bis 13.10.2031 verlängert26.
Entwicklung
Wächst Mannheim? Einwohner, Neubau und Leerstand.
Ja, aber langsam. Die Zahl der Einwohner ist zuletzt leicht gestiegen. Gleichzeitig wurden 2024 nicht einmal halb so viele neue Wohnungen fertig wie im Jahr davor. Freie Wohnungen sind entsprechend knapp.
- +0,5 %Einwohner Ende 2025 im Vergleich zum Vorjahr: 319.536 statt 318.0351,18
- 640neue Wohnungen wurden 2024 fertig, nach 1.385 im Jahr 20237
- 1,0 %der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern standen 2023 leer und ließen sich binnen sechs Monaten vermieten, in Stuttgart 0,3 %7
- rund 29.900Studierende zählt die Stadt an ihren Hochschulen9
Ehrlich gesagt
Chancen und Risiken in Mannheim. Mit echten Zahlen.
Jede Stadt hat Stärken und Schwächen. Hier steht beides, gemessen an amtlichen Zahlen und am Schnitt von Baden-Württemberg.
Das spricht für Mannheim
- Mannheim zieht Arbeitskräfte an: 122.710 kommen zum Arbeiten herein, 58.972 fahren hinaus4.
- Mieteinnahmen, Steuererstattung und Tilgung arbeiten zusammen. Mit jeder Rate gehört Ihnen ein Stück mehr der Wohnung.
Das sollten Sie wissen
- Die Quote der Arbeitslosen ist mit 7,9 % höher als im Land (4,6 %)8. Eine gute Lage wird damit noch wichtiger.
- Bei einer gebrauchten 60-m²-Wohnung trägt die Miete hier rund 46 % der Rate6. Den Rest zahlen Sie anfangs selbst, ein Teil davon ist Tilgung.
- Der Zins ist nur für eine feste Zeit sicher. Danach kann die Rate steigen.
Passt das zu Ihnen?
Für wen eine Kapitalanlage in Mannheim passt.
Passt zu Ihnen, wenn …
- Sie haben ein festes Einkommen, etwa ab 3.000 € netto im Monat.
- Sie denken an 10 Jahre und länger.
- Sie möchten sich nicht selbst um Mieter, Reparaturen und Verwaltung kümmern.
- Sie haben ein kleines Polster für unerwartete Kosten.
Eher nicht, wenn …
- Sie brauchen das Geld in den nächsten Jahren.
- Ihr Einkommen schwankt stark oder ist unsicher.
- Sie zahlen schon hohe Kredite ab.
- Sie suchen eine Geldanlage ganz ohne Risiko.
Was Sie davon haben
Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie. In Euro und im Leben.
Ergebnis
9.930 €Mehr von dem behalten, was Sie verdienen.
So viel Steuer kommt im Beispiel im ersten Jahr zurück, durch Abschreibung (den Wertverlust, den Sie absetzen dürfen), Zinsen und Sanierungskosten16.
Freiheit
Kaum ZeitKein Mieter ruft Sie an.
Die Hausverwaltung kümmert sich um Mieter und Reparaturen. Sie bekommen einmal im Jahr die Abrechnung für die Steuer.
Sicherheit
1.100 €Ein Wert, der bleibt.
Miete jeden Monat im Beispiel. Und etwas, das Sie an Ihre Familie weitergeben können.
Zahlen
122.400 €Aus rund 95 € im Monat werden in 10 Jahren 122.400 € Vermögen.
Im Beispiel liegt Ihr Anteil in den ersten 3 Jahren bei rund 0 €, ab Jahr 4 bei rund 95 € im Monat. Mit den Kaufnebenkosten setzen Sie in 10 Jahren insgesamt rund 14.500 € ein16.
Mehr Vermögen mit weniger eigenem Geld
Der Unterschied ist der Hebel. Beim Konto und beim ETF arbeitet nur Ihr eigenes Geld. Bei der Wohnung zahlen Bank, Mieter und Finanzamt mit. Deshalb wächst das Vermögen schneller, obwohl Sie weniger selbst einsetzen.
Aus rund 14.500 € eigenem Geld werden im Beispiel 122.400 € Vermögen. Das ist rund das 8-Fache.
Beispielrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide16: Tagesgeld mit 1 %, ETF mit 7 % pro Jahr, mit 27.600 € eigenem Einsatz in 10 Jahren. Die Wohnung braucht im Beispiel rund 14.500 € eigenes Geld, Kaufnebenkosten eingerechnet. Wohnung 300.000 € mit 2 % Wertsteigerung, zu versteuerndes Einkommen 75.000 €. Keine Anlageberatung.
Rechner
Kapitalanlage in Mannheim nach Steuern. Rechnen Sie selbst.
Eine gebrauchte 60-m²-Wohnung zum Preis von rund 3.650 € je m² (Gutachterausschuss Mannheim, gebrauchte Eigentumswohnung 2025) 22 und mit der Miete in bestehenden Verträgen (Zensus 2022) von rund 8,39 € je m² 5. Schieben Sie den Regler auf Ihr Einkommen.
- Rate an die Bank
- 1.100 € im Monat
- Miete, die hereinkommt
- 500 € im Monat
- Steuererstattung
- 230 € im Monat
- Ihr Anteil nach Steuern
- 360 € im Monat
Davon sind rund 270 € Tilgung. Damit gehört Ihnen jeden Monat ein Stück mehr der Wohnung. Ohne Steuer wären es rund 590 €.
Modellrechnung für das erste Jahr 27: ledig, ohne Kirchensteuer, ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Ab dem zweiten Jahr sinken die Zinsen und damit auch die Erstattung. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassen
Beispielrechnung für Anleger aus Mannheim
Beispielrechnung Kapitalanlage-Immobilie. Jede Annahme offen.
Die Beispielwohnung ist keine Mannheimer Durchschnittswohnung: In Mannheim deckt die Miete im Schnitt nur rund 46 % der Rate. Wir rechnen mit 75.000 € zu versteuerndem Einkommen, das sind rund 7.700 € brutto im Monat. Wer mehr verdient, bekommt mehr Steuern zurück. Die Erstattung kommt mit der Steuererklärung, danach auf Antrag auch monatlich über weniger Lohnsteuer.
- Kaufpreis der Wohnung
- 300.000 €
- Miete im Monat (Start)
- 1.100 €
- Zins und Tilgung
- 4,5 % und 1,5 %
- Abschreibung pro Jahr
- 4 % (mit Gutachten zur Restnutzungsdauer, sonst meist 2 %)
- Wertsteigerung pro Jahr (Annahme)
- 2 %
- Kaufnebenkosten, einmalig
- 21.000 €
- Ihr Anteil im Monat, Jahr 1 bis 3
- rund 0 €
- Ihr Anteil im Monat, ab Jahr 4
- rund 95 €
| Zu versteuerndes Einkommen | Steuererstattung im 1. Jahr |
|---|---|
| 50.000 € | rund 7.780 € |
| 75.000 € | rund 9.930 € |
| 100.000 € | rund 10.640 € |
Modellrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide16, ledig, Tarif 2026. Der Steuereffekt ist in den ersten Jahren am größten und fällt danach geringer aus. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassenWir sind für Sie da
Ihre Ansprechpartner für Kapitalanlagen in Mannheim. Luis Otte und Hannes Ruopp.
Wir haben IMOVIA in Nürtingen gegründet. Bei uns gibt es kein Callcenter. Aus Mannheim beraten wir Sie am einfachsten per Video, gern kommen Sie aber auch in unser Büro.
Luis kommt aus dem Vertrieb und dem Marketing. Er sorgt dafür, dass Sie schnell und einfach zu Ihrer Wohnung kommen.
Mehr über Luis
Hannes kennt den Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien und Finanzierungen aus der Praxis.
Mehr über Hannes- 01
Unser Büro ist im Nürtinger Tor
Kirchstraße 34 bis 36 in Nürtingen, mit Parkhaus im Haus. Von Mannheim aus geht es am schnellsten per Video.
- 02
Wir kennen Finanzierungen aus der Praxis
Unser Hintergrund liegt im Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien, in der Finanzierungsvermittlung und im Performance-Marketing.
- 03
Wir sagen auch Nein
Passt eine Wohnung nicht zu Ihrem Einkommen, sagen wir Ihnen das. Ein schlechter Kauf hilft niemandem.
Unser Versprechen
Jede Wohnung bewertet vor dem Kauf ein unabhängiger Gutachter.
Er prüft, ob der Kaufpreis zum Wert der Wohnung passt.
Aus unserem Google-Profil
Erfahrungen mit IMOVIA Immobilien. Bewertungen aus unserem Google-Profil.
★★★★★„Herr Otte hat mir direkt erklärt wie man genau vorgeht, so umfassend dass Ich sogar selber Zuhause checken konnte ob alles stimmig ist.“
★★★★★„Wir sind durchweg zufrieden und wurden vom ersten Schritt bis zur eigenen Kapitalanlage bestens beraten.“
★★★★★„Sehr kompetente und ehrliche Beratung. Ich habe mich von Anfang an bestens aufgehoben gefühlt und bin super zufrieden.“
Wir zeigen Bewertungen aus unserem Google-Profil im Wortlaut. Ob die Verfasser bei uns gekauft haben, prüfen wir nicht gesondert.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Mannheim
Lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie in Mannheim?
Mieter gibt es in Mannheim viele: In 72,46 % der bewohnten Wohnungen wohnen Mieter5, und neue Angebote kosteten 2024 im Schnitt 11,86 € je Quadratmeter7. Für Anleger ist die Rechnung trotzdem knapp: Mit Durchschnittspreis und Zensus-Miete deckt die Miete nur rund 46 % der Rate6. Ob sich eine Wohnung für Sie lohnt, hängt an Kaufpreis, Miete und Ihrem Einkommen. Das rechnen wir im Gespräch mit Ihren Zahlen durch.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Mannheim?
Wie hoch ist die Mietrendite in Mannheim?
Mit den Durchschnittswerten der Stadt kommen Sie vor Kosten auf rund 3,0 % im Jahr: 60 m² kosten rund 219.000 €, die Miete laut Mietspiegel bringt rund 6.600 € im Jahr22. Mit der Angebotsmiete von 2024 wären es rund 3,9 %, mit der Zensus-Miete rund 2,8 %. Nach Kosten für Verwaltung und Rücklage bleibt weniger.
Wie hoch sind die Mieten in Mannheim?
Gilt in Mannheim die Mietpreisbremse?
Darf ich eine Wohnung in Mannheim als Ferienwohnung vermieten?
Für mehr als zehn Wochen im Jahr brauchen Sie eine Genehmigung der Stadt. So steht es in der Mannheimer Satzung gegen Zweckentfremdung, die bis Oktober 2031 gilt25,26. Auch Leerstand über sechs Monate braucht eine Genehmigung. Unsere Wohnungen sind langfristig an Mieter vermietet, Ferienvermietung spielt dabei keine Rolle.
Ich wohne in Mannheim zur Miete. Kann ich trotzdem eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen?
Ja. Für die Bank zählen vor allem Ihr Einkommen, Ihre Ausgaben und bestehende Kredite. Für Angestellte und Beamte mit unbefristetem Vertrag ist das oft gut machbar. Einen großen Teil der Kosten tragen Miete und Steuervorteil, den Rest zahlen Sie. Wie viel das bei Ihnen wäre, rechnen wir im Gespräch aus.
Muss meine Kapitalanlage in Mannheim stehen?
Nein. Entscheidend ist, dass viele Menschen in der Gegend eine Wohnung suchen und Preis und Miete zusammenpassen. Solche Lagen zeigt die Wohnwetterkarte 2026 in Rot, in ganz Deutschland17. Mannheim gehört dazu, aber auch viele andere Städte. Wir suchen dort, wo Ihre Rechnung aufgeht.
Welche Risiken hat eine Kapitalanlage-Immobilie?
Wenn Ihre feste Zinsbindung endet, kann der Zins höher sein als heute. Fällt Ihr Einkommen weg, muss die Rate trotzdem bezahlt werden, deshalb gehört ein Polster dazu. Zieht ein Mieter aus, fehlt bis zum nächsten Mieter die Miete. Größere Reparaturen am Haus tragen alle Eigentümer zusammen. Und schnell verkaufen lässt sich eine Wohnung nicht, Ihr Geld ist lange gebunden. Diese Punkte gehen wir vor dem Kauf mit Ihnen durch.
Wer prüft, ob der Preis einer Wohnung stimmt?
Ein unabhängiger Gutachter bewertet jede Wohnung, die wir anbieten, bevor Sie kaufen. Er schaut, ob Preis und Wert zusammenpassen. Zusätzlich prüfen wir Mietvertrag, Zahlen und Unterlagen.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
In vielen Fällen nur für die Kaufnebenkosten. Den größten Teil macht die Grunderwerbsteuer aus. Sie richtet sich nach dem Bundesland der Wohnung, in Baden-Württemberg sind es 5 %19. Notar und Grundbuch kommen dazu. Mehr dazu im Ratgeber Kapitalanlage ohne viel Eigenkapital.
Muss ich die Wohnung besichtigen?
Das müssen Sie nicht, Sie dürfen aber gern. Vor dem Kauf bekommen Sie Fotos, Zahlen und alle Unterlagen. Danach kümmert sich die Hausverwaltung vor Ort um Mieter und Reparaturen.
Kann ich mich aus Mannheim beraten lassen, ohne nach Nürtingen zu fahren?
Ja. Das Gespräch führen wir per Video, Sie brauchen nur Handy oder Laptop. Wer uns persönlich treffen möchte, kommt ins Nürtinger Tor in der Kirchstraße 34 bis 36.
So geht es los
So kaufen Sie Ihre Kapitalanlage-Immobilie. In vier Schritten.
- 1
Kurzer Check
Vier Fragen, rund zwei Minuten. Kostenlos und unverbindlich.
- 2
Erstgespräch am Telefon
Wir rufen Sie an. Sie erzählen, was Sie vorhaben, wir sagen ehrlich, ob es passt.
- 3
Konzept per Video
Wir zeigen passende Wohnungen mit allen Zahlen und Unterlagen. Sie entscheiden in Ruhe.
- 4
Kauf, dann Ruhe
Finanzierung über unseren Finanzierungspartner, Termin beim Notar. Danach übernimmt die Hausverwaltung.
Kostenlose Analyse
Ihr kostenloser Check für eine Kapitalanlage in Mannheim
Vier kurze Fragen. Danach rufen wir Sie an und rechnen mit Ihren echten Zahlen.
- Wie viel Steuern Sie zurückholen können
- Welche Wohnung zu Ihrem Einkommen passt
- Was Sie das im Monat wirklich kostet
Kein Verkaufsdruck. Passt es nicht, sagen wir Ihnen das.
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Quellen
28 Belege anzeigen
- Statistisches Bundesamt, Gemeindeverzeichnis-Informationssystem GV-ISys: Alle politisch selbständigen Gemeinden mit ausgewählten Merkmalen am 30.09.2026 (3. Quartal); Fläche und Bevölkerung (auf Grundlage des Zensus 2022) am 31.12.2025. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Stadt Mannheim, Pressemitteilung vom 22.06.2026: Grundstücksmarktbericht 2025 des Gutachterausschusses für die Ermittlung von Grundstückswerten in Mannheim. Wohnungseigentum Wiederverkauf 2025: 976 Kauffälle, durchschnittlich 3.650 €/m² Wohnfläche (2024: 833 Fälle, 3.496 €/m², +4,4 %); Erstverkauf 2025: 187 Fälle, 6.345 €/m² (2024: 6.293 €/m²) Quelle öffnen
- Stadt Mannheim, Meldung vom 16.12.2024: Neuer Mannheimer Mietspiegel 2025/2026, qualifiziert nach § 558d BGB, gilt seit 16.12.2024 für zwei Jahre, Stichtag der Mieten 01.07.2024. Durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete 9,19 €/m², 8,4 % mehr als 2022 (8,48 €/m²) Quelle öffnen
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Gemeindedaten aus der Beschäftigungsstatistik, sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am 30.06.2025 nach Wohn- und Arbeitsort, Ein- und Auspendler über die Gemeindegrenze. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Ergebnisse des Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen (Blatt CSV-Wohnungen), Stichtag 15.05.2022. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Eigene Rechnung IMOVIA: 60 m² × 3.650 €/m² (Gutachterausschuss, Wiederverkauf 2025) = 219.000 €; Rate bei voller Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung = 1.100 € im Monat; Kaltmiete 60 m² × 8,39 €/m² (Zensus 2022, Bestandsmiete) = 503 €, gerundet 500 €. Ohne Kaufnebenkosten, laufende Kosten wie Verwaltung und Rücklage und ohne Steuereffekt. Modellrechnung, keine Zusage.
- Stadt Mannheim, Fachbereich Geoinformation und Stadtplanung: Wohnungsmarkt-Monitoring 2025 (Daten 2024). Tab. 1: Baufertigstellungen neu errichteter Wohnungen 2023 1.385, 2024 640 (Quelle Statistisches Landesamt BW); durchschnittliche Angebotsnettokaltmiete 2024 11,86 €/m² (2023: 11,37 €/m²), Auswertung von 6.486 Inseraten über die Value AG, S. 28 f.; Angebotsmieten je Stadtteil S. 31 f. (Hochstätt 8,19 €, Franklin 13,56 €); marktaktive Leerstandsquote 2023 1,0 %, Stuttgart 0,3 % (CBRE-empirica-Leerstandsindex, Tab. 2 und 16) Quelle öffnen
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Arbeitslosenquoten Gemeinden, Zeitreihe Datenstand Dezember 2025, Blatt Gesamt (bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen; nur Gemeinden ab 15.000 zivilen Erwerbspersonen). Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Stadt Mannheim: Universitäten und Hochschulen. „Insgesamt zählt Mannheim rund 29.900 Studierende“ (Summe der Hochschulen laut Stadt, ohne Stichtag; Universität Mannheim dort mit 10.801 Studierenden) Quelle öffnen
- Stadt Mannheim, Wirtschaftsförderung: Unternehmen. Auswahl der größten Unternehmen am Wirtschaftsstandort Mannheim, u. a. Daimler Truck AG, John Deere GmbH & Co. KG, Roche Diagnostics GmbH, Universitätsklinikum Mannheim, MVV Energie AG (alphabetische Liste ohne Beschäftigtenzahlen) Quelle öffnen
- EZB und Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik vom 02.09.2026: täglich fällige Einlagen privater Haushalte im Euroraum im Schnitt 0,28 % (Juli 2026) Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt, 16.01.2026: Inflationsrate 2025 im Jahresdurchschnitt 2,2 % Quelle öffnen
- § 22 Nr. 5 Einkommensteuergesetz: Leistungen aus Pensionsfonds, Pensionskassen und Direktversicherungen (Betriebsrente) sind im Alter steuerpflichtig, soweit die Beiträge steuerfrei waren Quelle öffnen
- § 229 und § 226 Abs. 2 SGB V: Renten der betrieblichen Altersversorgung sind Versorgungsbezüge und in der gesetzlichen Krankenversicherung beitragspflichtig, oberhalb eines Freibetrags Quelle öffnen
- § 23 Einkommensteuergesetz: Gewinn aus dem Verkauf privater Immobilien nach mehr als 10 Jahren steuerfrei; bei Erbe und Schenkung zählt die Besitzzeit des Vorbesitzers mit Quelle öffnen
- IMOVIA-Steuer-Guide, Beispielrechnung: Wohnung 300.000 €, 4,5 % Zins, 1,5 % Tilgung, Kaltmiete 1.100 €, 4 % Abschreibung, 2 % Wertsteigerung pro Jahr, Einkommensteuertarif 2026, ledig. Modellrechnung, keine Steuer- oder Anlageberatung.
- BPD Immobilienentwicklung und bulwiengesa: Die Wohnwetterkarte. Wohnungsmärkte in Deutschland 2026, veröffentlicht 29.09.2026. Bewertet knapp 11.000 Gemeinden nach Wohnungsbedarf und Bautätigkeit, Aussicht auf die nächsten drei bis fünf Jahre, ausdrücklich keine Preisprognose. Die Farbe einer Stadt ist aus der Karte abgelesen Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt: Gemeindeverzeichnis, Gemeinden in Deutschland nach Fläche, Bevölkerung und Postleitzahl am 31.12.2024, Mannheim (ARS 082220000000): 318.035 Einwohner (Fortschreibung Zensus 2022) Quelle öffnen
- Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer (GrEStFestG BW), § 1. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn (Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg, MietBegrenzVO BW), GBl. 2025 Nr. 144. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Land Baden-Württemberg, Pressemitteilung vom 22.09.2026: Land will Mietpreisbremse verlängern. Verordnungsentwürfe zur Anhörung freigegeben; Mannheim, Konstanz und Kehl sollen zusätzlich in die Gebietskulisse aufgenommen werden. Stand 02.11.2026 nicht beschlossen Quelle öffnen
- Eigene Rechnung IMOVIA: 60 m² × 3.650 €/m² (Gutachterausschuss Mannheim, gebrauchte Eigentumswohnung 2025) = 219.000 €; Jahresmiete 60 m² × 9,19 €/m² (Mietspiegel 2025/2026, Durchschnitt, Stichtag 01.07.2024) × 12 = 6.617 €; 219.000 / 6.617 = 33,1 Jahresmieten; 6.617 / 219.000 = 3,0 % vor Kosten. Mit 8,39 €/m² (Zensus 2022): 6.041 € im Jahr = 2,8 %. Mit 11,86 €/m² (Angebotsmiete 2024): 8.539 € im Jahr = 3,9 %. Unterschiedliche Stände, ohne Kaufnebenkosten, laufende Kosten wie Verwaltung und Rücklage und ohne Steuern. Modellrechnung, keine Zusage
- Landesregierung Baden-Württemberg, Pressemitteilung „Land will Mietpreisbremse verlängern“ vom 22.09.2026: Ministerrat hat die Verordnungsentwürfe zu Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und Kündigungssperrfrist für die Zeit nach dem 31.12.2026 zur Anhörung freigegeben; Mietpreisbremse künftig zusätzlich in Mannheim, Konstanz und Kehl. Entwurf, nicht beschlossen (Stand 02.11.2026) Quelle öffnen
- Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg (GrEStFestG BW): Steuersatz 5,0 Prozent. Gelesen in der amtlichen Leistungsbeschreibung „Grunderwerbsteuer zahlen“ aus service-bw (Freigabevermerk 03.02.2026, Oberfinanzdirektion Karlsruhe als Vertreterin des Finanzministeriums Baden-Württemberg), hier im Angebot der Stadt Heidelberg; der Gesetzestext auf landesrecht-bw.de war nicht automatisch abrufbar Quelle öffnen
- Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum in der Stadt Mannheim (ZwEVS) vom 05.10.2021, § 3 Abs. 1 Nr. 3 und 4 (Fremdenbeherbergung über 10 Wochen im Kalenderjahr, Leerstand über sechs Monate), Registrierungspflicht für Fremdenbeherbergung, § 13 Abs. 1 (Geldbuße bis 100.000 €) Quelle öffnen
- Stadt Mannheim, Meldung vom 21.10.2026: Mannheim verlängert Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum. Die geänderte Satzung gilt vom 14.10.2026 bis 13.10.2031 Quelle öffnen
- Eigene Modellrechnung IMOVIA, Jahr 1: Kaufpreis = 60 m² × Kaufpreis je m² dieser Seite, volle Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung, Abschreibung 2 % im Jahr auf 80 % Gebäudeanteil (§ 7 Abs. 4 EStG, Gebäudeanteil angenommen), Kaltmiete aus dem Zensus 2022. Steuer nach § 32a EStG (Tarif ab 2026) und Solidaritätszuschlag (§§ 3, 4 SolzG), ledig, ohne Kirchensteuer. Ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Quelle öffnen
- Land Baden-Württemberg, Pressemitteilung vom 21.10.2025: Neue Gebietskulisse für Mietpreisbremse geht in die Anhörung. Ab 2026 130 Städte und Gemeinden; größere Städte wie Mannheim oder Konstanz fallen aus der Gebietskulisse Quelle öffnen
Stand: 2. November 2026. Alle Beispielrechnungen sind Modellrechnungen mit den genannten Annahmen und keine Zusage. Diese Seite ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
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- Blick über den Neckar auf die Wohnhochhäuser am Neckarufer und die dicht bebaute Mannheimer Innenstadt unter Wolkenhimmel: Foto: Stadtmarketing Mannheim GmbH, CC BY 2.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Der Wasserturm am Friedrichsplatz in Mannheim mit Springbrunnen und Blumenbeeten an einem sonnigen Tag: Foto: Oberlausitzerin64, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Wohnstraße in der Mannheimer Oststadt: Gründerzeithaus zwischen Mehrfamilienhäusern, Autos parken am Straßenrand: Foto: AnRo0002, CC0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Großes Altbau-Wohnhaus mit Erkern und Türmchen an einer Straßenecke in der Mannheimer Innenstadt: Foto: Hubert Berberich (HubiB), CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Das Mannheimer Schloss, in dem heute vor allem die Universität Mannheim sitzt, mit dem Ehrenhof: Foto: Stefanie Eichler, CC BY-SA 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Neue Wohnhäuser im Spinelli-Quartier in Mannheim, davor der Spinelli-Park mit jungen Bäumen und Blumenwiese: Foto: Joachim Köhler, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Frau mit Schlüssel tritt morgens aus der Haustür eines sanierten Altbaus: KI-Symbolbild, keine echte Person
- Helle, sanierte und möblierte Wohnung mit Schlüssel und Grundriss auf dem Esstisch: KI-Symbolbild, keine konkrete Wohnung
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