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Kapitalanlage-Immobilien in Konstanz. Leben am See. Und Vermögen, das mitwächst.
In Konstanz wohnen viele Menschen gern, und freie Wohnungen sind selten. Wer hier lebt, zahlt meist Miete und spart nebenher. Auf dem Konto bringt das Ersparte kaum etwas. Eine vermietete Wohnung kann Vermögen aufbauen, und Mieter und Finanzamt beteiligen sich an den Kosten.
Geschrieben von Hannes Ruopp, Gründer von IMOVIA
Geprüft am 02.11.2026 · alle Zahlen mit Quelle
Kurz gesagt
Konstanz ist eine Stadt der Mieter: In 71,83 % der bewohnten Wohnungen wohnt jemand zur Miete5, und beim Zensus 2022 stand nur 2,32 % leer5. Laut Mietspiegel 2025 zahlen Mieter im Schnitt 11,37 € je Quadratmeter2. Eine gebrauchte Wohnung mit 1 bis 2 Zimmern, gebaut 1970 bis 1989, kostete 2025 in mittlerer Wohnlage im Schnitt 4.100 € je Quadratmeter3. Mit diesem Preis deckt die Miete aus laufenden Verträgen nur knapp die Hälfte der Monatsrate6. Für eine Kapitalanlage zählt, dass Kaufpreis und Miete zusammenpassen. Das prüfen wir für Wohnungen in Konstanz genauso wie in anderen gefragten Regionen Deutschlands. Die Verwaltung übernimmt eine Hausverwaltung. Wir beraten Sie per Video oder in Nürtingen.
Inhalt13 Kapitel
- Kaufpreise in Konstanz
- Sparkonto, Fonds oder Immobilie
- So funktioniert die Kapitalanlage
- Wohnwetterkarte 2026
- Immobilienmarkt Konstanz in Zahlen
- Mietspiegel Konstanz
- Mietrendite in Konstanz
- Regeln für Vermieter
- Einwohner, Studium und Leerstand
- Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie
- Beispielrechnung
- Ihre Ansprechpartner
- Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Konstanz
Das machen Konstanzer richtig
- 01
Sie leben in einer Stadt, die viele Menschen anzieht. Beim Zensus 2022 stand nur 2,32 % der Wohnungen leer5.
- 02
Sie kennen Mieten aus eigener Erfahrung. In 71,83 % der bewohnten Wohnungen in Konstanz leben Mieter5.
- 03
Sie lassen sich Zeit für Entscheidungen. Bei einer Wohnung für viele Jahre ist das richtig.
- 04
Sie denken schon heute an morgen. Jedes Jahr, das Sie früher beginnen, lässt Ihr Vermögen länger wachsen.
Und trotzdem
Kaufpreise in Konstanz. Die Miete trägt weniger als die Hälfte der Rate.
Viele Konstanzer würden eine Kapitalanlage am liebsten vor der eigenen Haustür kaufen. Die Stadt ist beliebt, Mieter gibt es genug. Wer genauer hinsieht, stößt aber auf einige Hürden.
- 4.100 €
zahlten Käufer 2025 je Quadratmeter für eine gebrauchte Wohnung mit 1 bis 2 Zimmern aus den Baujahren 1970 bis 1989, in mittlerer Wohnlage und mit mittlerer Ausstattung. In guter Wohnlage waren es 4.500 €.3
Für Sie heißt das60 m² kosten so rund 246.000 €. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch kommen noch dazu.
- 1.230 €
Monatsrate für diese Wohnung, wenn die Bank alles finanziert, mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung. Laufende Mietverträge brachten für 60 m² im Jahr 2022 im Schnitt rund 600 € Kaltmiete.6
Für Sie heißt dasDie Miete trägt also nur rund 48 % der Rate. Gut 600 € jeden Monat kämen aus Ihrem Geldbeutel.
- 2,32 %
der Wohnungen standen beim Zensus 2022 in Konstanz leer. In ganz Deutschland waren es 4,33 %.5
Für Sie heißt dasWer kaufen will, konkurriert mit vielen anderen um wenige Wohnungen.
- 11,37 €
zahlen Mieter in Konstanz laut Mietspiegel 2025 im Schnitt je Quadratmeter. In laufenden Verträgen lag die Miete beim Zensus 2022 bei 9,93 €.2
Für Sie heißt dasWer zur Miete wohnt, zahlt viel und baut damit kein eigenes Vermögen auf.
Am Wunsch nach Vermögen fehlt es in Konstanz nicht. Die Frage ist, welche Wohnung sich am Ende trägt.
So gerechnet: ohne Steuervorteil und mit Mieten aus bestehenden Verträgen. Neue Mietverträge liegen meist höher. Ein Teil der Rate ist Tilgung und baut Ihr Vermögen auf.
Konstanz
Wohnen in Konstanz. See, Altstadt und Universität.
Konstanz hat 86.691 Einwohner1. Die Altstadt liegt am Bodensee, gleich daneben beginnt die Schweiz.
Was viele schon nutzen
Sparkonto, Fonds oder Immobilie als Kapitalanlage? Jede Lösung hat Grenzen.
Wahrscheinlich nutzen Sie schon einen dieser Wege. Das ist gut, aber keiner kann alles.
- 001
Sparkonto
Das Geld liegt bereit, wenn Sie es brauchen.
Es schrumpft gegen die Preise. Täglich verfügbares Geld brachte im Juli 2026 im Euroraum im Mittel 0,28 %7, die Preise legten 2025 um 2,2 % zu8.
- 002
Fondssparplan
Einfach, flexibel, breit verteilt.
Er baut nur auf Ihrem eigenen Geld auf. Die Kurse steigen und fallen, und einen Mieter, der mitzahlt, gibt es nicht.
- 003
Vorsorge über den Betrieb
Häufig mit Zuschuss vom Chef.
Sie ist an Ihre Firma geknüpft. Später wird sie meist versteuert, und über einem Freibetrag kommen Beiträge zur Krankenkasse hinzu9,10.
- 004
Selbst in Konstanz kaufen
Sie kennen Lagen und Nachfrage.
Bei einer älteren Wohnung in mittlerer Lage deckt die Miete aus laufenden Verträgen nur rund 48 % der Rate6. Für neue Mietverträge plant das Land außerdem eine Mietpreisbremse.
- 005
Und wenn es eine Lösung gäbe, die alles verbindet?
Ohne dass Sie auf etwas verzichten müssen.
Ein Blick nach vorn
Vermögen aufbauen mit Immobilien. Ein Sommerabend 2036.
Sie sitzen nach der Arbeit am See und schauen aufs Wasser. Ihre Wohnung steht dort, wo viele eine Wohnung suchen, und der Mieter zahlt jeden Monat. Der Kredit ist zu einem großen Teil getilgt, und über die Steuer haben Sie Jahr für Jahr Geld zurückbekommen. Um Reparaturen und Mieterwechsel hat sich die Hausverwaltung gekümmert.
- Ein Wert, den Sie anfassen können
- Den Großteil finanziert die Bank
- Mieter und Finanzamt zahlen mit
- Mehr Netto vom Brutto
- Wenig eigene Zeit
- Steuerfreier Verkaufsgewinn nach 10 Jahren11
Genau dafür gibt es IMOVIA
Kapitalanlage mit IMOVIA. Die Wohnung, die sich rechnet, egal wo.
IMOVIA haben wir, Luis Otte und Hannes Ruopp, in Nürtingen gegründet. Wir möchten, dass jeder mit Immobilien Vermögen aufbauen kann, auch ohne Vorwissen. Sie kaufen eine sanierte Wohnung, in der schon ein Mieter lebt. Die Bank finanziert den Kauf, und wir begleiten Sie durch alle Schritte.
Wir wählen die Wohnung aus
Neu gebaut oder kernsaniert, vermietet und in einer Gegend mit vielen Wohnungssuchenden. Zahlen, Mietvertrag und Unterlagen prüfen wir vorher.
Wir begleiten die Finanzierung
Unser Finanzierungspartner holt für Sie Angebote vieler Banken ein und vergleicht sie. Bis zum Notartermin sind wir dabei.
Bei diesen und weiteren Banken reicht unser Finanzierungspartner Anträge ein, bei Sparkassen und Volksbanken bei einzelnen Instituten.
Verwaltet wird vor Ort
Die Hausverwaltung kümmert sich um Mieter, Nebenkosten und Reparaturen. Sie erhalten jedes Jahr die Abrechnung.
Das Prinzip in gut 2 Minuten
der Wohnungen standen beim Zensus 2022 in Konstanz leer. Wo so wenig frei ist, findet sich leicht ein Mieter.5
- 1.165 €zahlt der Mieter
- 310 €Steuervorteil vom Finanzamt
- 95 €zahlen Sie selbst
Beispielrechnung12, gerundet, ab dem 4. Jahr: Rate 1.500 € (Zins und Tilgung) und 70 € nicht umlagefähige Kosten im Monat, Miete mit leichter Steigerung, Steuererstattung rund 3.700 € pro Jahr. In den Jahren 1 bis 3 liegt Ihr Anteil im Beispiel bei rund 0 €, weil die Sanierung zusätzlich rund 5.640 € Steuern pro Jahr zurückbringt.
Wohnwetterkarte 2026
Wo würden Sie eine Wohnung kaufen? Logisch: dort, wo es rot ist.
Die Wohnwetterkarte 2026 färbt Gegenden rot, in denen viele eine Wohnung suchen und zu wenig gebaut wird13. Konstanz ist rot, Singen am Hegau sogar dunkelrot. Auch am Nordufer des Sees rund um Friedrichshafen ist die Karte rot. Rot sind außerdem die Räume Stuttgart, München und Frankfurt.
- 01
Hohe Nachfrage
Wo viele suchen, ist eine Wohnung meist schnell wieder vermietet. Die Karte blickt drei bis fünf Jahre voraus. Eine Vorhersage für Preise ist sie nicht.
- 02
Ein Preis, der zur Miete passt
Je günstiger die Wohnung im Verhältnis zur Miete ist, desto kleiner ist Ihr Anteil jeden Monat.
- 03
Neu gebaut oder kernsaniert
So kommen in den ersten Jahren möglichst keine großen Reparaturen. Solche Wohnungen bekommen wir über unsere Bauträger-Partner in mehreren roten Regionen Deutschlands.
Deshalb muss Ihre Wohnung nicht in Konstanz stehen. Wir suchen in den roten Regionen in ganz Deutschland die Wohnung, deren Zahlen für Sie aufgehen. Vor Ort kümmert sich die Hausverwaltung, Sie müssen nicht hinfahren.
Passende Wohnung findenKonstanz in Zahlen
Immobilienmarkt Konstanz in Zahlen. Amtliche Werte mit Quelle.
Diese Tabelle zeigt die wichtigsten amtlichen Zahlen zum Wohnen in Konstanz. Die Zensus-Mieten gelten für laufende Verträge im Jahr 2022, der Mietspiegel für 2025. Die Kaufpreise sind Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses für einzelne Gruppen von Wohnungen, einen Schnitt für die ganze Stadt gibt es nicht.
| Kennzahl | Wert | Art |
|---|---|---|
| Einwohner (31.12.2025) | 86.6911 | Amtliche Statistik |
| Einwohner (31.12.2024) | 86.91914 | Amtliche Statistik |
| Fläche | 54,09 km²1 | Amtliche Statistik |
| Einwohner je km² | 1.6031 | Amtliche Statistik |
| Arbeitsplätze mit Sozialversicherung in Konstanz | 33.86615 | Amtliche Statistik |
| Pendeln zum Arbeiten nach Konstanz | 12.04615 | Amtliche Statistik |
| Arbeitslosenquote 2025 | 4,3 % (Baden-Württemberg 4,6 %)16 | Amtliche Statistik |
| Studierende Universität und HTWG (Winter 2024/25) | 10.038 und 4.2784 | Amtliche Statistik |
| Wohnungen | 46.6405 | Zensus 2022 |
| Kaltmiete je m², bestehende Verträge | 9,93 € (Baden-Württemberg 8,13 €)5 | Zensus 2022 |
| Mietspiegel 2025, Durchschnitt | 11,37 €2 | Mietspiegel |
| Leer stehende Wohnungen | 2,32 % (Deutschland 4,33 %)5 | Zensus 2022 |
| Von Eigentümern bewohnt | 28,17 % (Baden-Württemberg 51,58 %)5 | Zensus 2022 |
| Wohnung je m², 1 bis 2 Zimmer, Baujahr 1970 bis 1989, mittlere Lage, 2025 | 4.100 €3 | Gutachterausschuss |
| Wohnung je m², 1 bis 2 Zimmer, Baujahr 1970 bis 1989, gute Lage, 2025 | 4.500 €3 | Gutachterausschuss |
| Wohnung je m², 1 bis 2 Zimmer, Baujahr 1990 bis 2000, mittlere Lage, 2025 | 4.800 €3 | Gutachterausschuss |
| Grunderwerbsteuer | 5 %17 | Gesetz |
| Mietpreisbremse | gilt nicht18 | Verordnung |
Jede Zahl mit Quelle und Stand unten auf der Seite. Amtliche Zahlen haben wir nicht verändert, nur gerundet.
Mieten
Mietspiegel Konstanz. Was Mieter am See zahlen.
Konstanz hat zusammen mit Allensbach und Reichenau einen qualifizierten Mietspiegel. Er gilt seit 1. Dezember 2025 bis 30. November 202719. Befragt wurden die Mieter im Juli und August 2025. Im Schnitt zahlten sie in Konstanz 11,37 € je Quadratmeter, in Allensbach 10,92 € und in Reichenau 10,76 €2. In laufenden Verträgen lag die Miete beim Zensus 2022 bei 9,93 €5. Eine Mietpreisbremse gilt in Konstanz zurzeit nicht, das Land plant sie aber für die Zeit nach 2026.
| Miete | je m² | Art |
|---|---|---|
| Mietspiegel 2025, Durchschnitt Konstanz | 11,37 € | Stadt Konstanz |
| Mietspiegel 2025, Durchschnitt Allensbach | 10,92 € | Gemeinde Allensbach |
| Bestehende Mietverträge, Zensus 2022 | 9,93 €5 | Zensus 2022 |
| Baden-Württemberg, bestehende Mietverträge | 8,13 €5 | Zensus 2022 |
| Deutschland, bestehende Mietverträge | 7,28 €5 | Zensus 2022 |
Nettomieten je m² Wohnfläche. Der Durchschnitt ist das Mittel aller Mieten, die für den Mietspiegel ausgewertet wurden. Für die einzelne Wohnung zählen Größe, Baujahr, Ausstattung und Lage. Den ganzen Mietspiegel gibt es kostenlos bei der Stadt.
Mietrendite
Mietrendite in Konstanz. Kaufpreis und Mietspiegel nebeneinander.
Teilen Sie die Kaltmiete eines Jahres durch den Kaufpreis, erhalten Sie die Mietrendite. Teilen Sie den Kaufpreis durch die Jahresmiete, wissen Sie, wie viele Jahre Miete die Wohnung kostet. Beides rechnen wir hier mit amtlichen Werten für Konstanz vor. Eigene Zahlen geben Sie im Renditerechner ein.
So rechnen wir, Beispiel 60 m²
- Kaufpreis: 60 m² × 4.100 € (1 bis 2 Zimmer, Baujahr 1970 bis 1989, mittlere Lage)246.000 €
- Jahresmiete: 60 m² × 11,37 € × 12 Monate (Mietspiegel 2025)8.186 €
- Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete30,1 Jahresmieten
- Mietrendite vor Kosten63,3 %
Eigene Beispielrechnung mit Durchschnittswerten (Verkäufe 2025, Mietspiegel 2025). Kaufnebenkosten und laufende Kosten wie Verwaltung und Rücklage fehlen noch. Mit der Zensus-Miete aus laufenden Verträgen (9,93 €) sind es rund 2,9 %, in guter Wohnlage wäre der Kaufpreis höher und die Rendite niedriger. Das Rechenbeispiel weiter unten mit angenommenen Werten (300.000 € Kaufpreis, 1.100 € Miete im Monat) kommt auf 4,4 %.
Recht
Regeln für Vermieter in Konstanz. Was Sie wissen sollten.
Diese Regeln gelten für Wohnungen in Konstanz. Eine Mietpreisbremse gibt es hier zurzeit nicht, das Land will sie aber nach 2026 einführen. Steht Ihre Wohnung woanders, gelten die Regeln dort. Stand November 2026.
- 01
Mietpreisbremse geplant
Hier gilt die Mietpreisbremse zurzeit nicht. Nach einem Entwurf des Landes vom 22.09.2026 soll sie nach dem 31.12.2026 auch hier gelten. Dann dürfte die Miete bei einer neuen Vermietung höchstens 10 % über der üblichen Miete für eine ähnliche Wohnung im Ort liegen. Beschlossen ist das noch nicht (Stand 02.11.2026).20
- 02
Grunderwerbsteuer
Beim Kauf zahlen Sie in Baden-Württemberg 5 % des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer. Das ist eine Steuer, die beim Kauf einer Wohnung oder eines Grundstücks einmal anfällt.21
Entwicklung
Wächst Konstanz? Einwohner, Studium und Leerstand.
Die Zahl der Einwohner ist 2025 leicht gesunken. Gleichzeitig steht kaum eine Wohnung leer, und zwei Hochschulen bringen jedes Jahr neue Studierende in die Stadt. Freie Wohnungen bleiben deshalb knapp.
Ehrlich gesagt
Chancen und Risiken in Konstanz. Mit echten Zahlen.
Was spricht für Konstanz, was dagegen? Die Antwort steht in amtlichen Zahlen, verglichen mit Baden-Württemberg.
Das spricht für Konstanz
Das sollten Sie wissen
- Endet die Zinsbindung, kann der Zins höher sein als heute. Eine lange Zinsbindung gibt Ihnen Ruhe.
- Eine Wohnung verkaufen Sie nicht in einer Woche. Das Geld ist langfristig gebunden.
Passt das zu Ihnen?
Für wen eine Kapitalanlage in Konstanz passt.
Passt zu Ihnen, wenn …
- Sie haben ein festes Einkommen, etwa ab 3.000 € netto im Monat.
- Sie denken an 10 Jahre und länger.
- Sie möchten sich nicht selbst um Mieter, Reparaturen und Verwaltung kümmern.
- Sie haben ein kleines Polster für unerwartete Kosten.
Eher nicht, wenn …
- Sie brauchen das Geld in den nächsten Jahren.
- Ihr Einkommen schwankt stark oder ist unsicher.
- Sie zahlen schon hohe Kredite ab.
- Sie suchen eine Geldanlage ganz ohne Risiko.
Was Sie davon haben
Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie. In Euro und im Leben.
Ergebnis
9.930 €Mehr von dem behalten, was Sie verdienen.
So viel Steuer kommt im Beispiel im ersten Jahr zurück, durch Abschreibung (den Wertverlust, den Sie absetzen dürfen), Zinsen und Sanierungskosten12.
Freiheit
Kaum ZeitKein Mieter ruft Sie an.
Die Hausverwaltung kümmert sich um Mieter und Reparaturen. Sie bekommen einmal im Jahr die Abrechnung für die Steuer.
Sicherheit
1.100 €Ein Wert, der bleibt.
Miete jeden Monat im Beispiel. Und etwas, das Sie an Ihre Familie weitergeben können.
Zahlen
122.400 €Aus rund 95 € im Monat werden in 10 Jahren 122.400 € Vermögen.
Im Beispiel liegt Ihr Anteil in den ersten 3 Jahren bei rund 0 €, ab Jahr 4 bei rund 95 € im Monat. Mit den Kaufnebenkosten setzen Sie in 10 Jahren insgesamt rund 14.500 € ein12.
Mehr Vermögen mit weniger eigenem Geld
Der Unterschied ist der Hebel. Beim Konto und beim ETF arbeitet nur Ihr eigenes Geld. Bei der Wohnung zahlen Bank, Mieter und Finanzamt mit. Deshalb wächst das Vermögen schneller, obwohl Sie weniger selbst einsetzen.
Aus rund 14.500 € eigenem Geld werden im Beispiel 122.400 € Vermögen. Das ist rund das 8-Fache.
Beispielrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide12: Tagesgeld mit 1 %, ETF mit 7 % pro Jahr, mit 27.600 € eigenem Einsatz in 10 Jahren. Die Wohnung braucht im Beispiel rund 14.500 € eigenes Geld, Kaufnebenkosten eingerechnet. Wohnung 300.000 € mit 2 % Wertsteigerung, zu versteuerndes Einkommen 75.000 €. Keine Anlageberatung.
Rechner
Kapitalanlage in Konstanz nach Steuern. Rechnen Sie selbst.
Eine gebrauchte 60-m²-Wohnung zum Preis von rund 4.100 € je m² (Gutachterausschuss Konstanz, Vergleichsfaktor 1 bis 2 Zimmer, mittlere Wohnlage, Baujahr 1970 bis 1989, mittlere Ausstattung, Verkäufe 2025) 6 und mit der Miete in bestehenden Verträgen (Zensus 2022) von rund 9,93 € je m² 5. Schieben Sie den Regler auf Ihr Einkommen.
- Rate an die Bank
- 1.230 € im Monat
- Miete, die hereinkommt
- 600 € im Monat
- Steuererstattung
- 240 € im Monat
- Ihr Anteil nach Steuern
- 390 € im Monat
Davon sind rund 310 € Tilgung. Damit gehört Ihnen jeden Monat ein Stück mehr der Wohnung. Ohne Steuer wären es rund 630 €.
Modellrechnung für das erste Jahr 22: ledig, ohne Kirchensteuer, ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Ab dem zweiten Jahr sinken die Zinsen und damit auch die Erstattung. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassen
Beispielrechnung für Anleger aus Konstanz
Beispielrechnung Kapitalanlage-Immobilie. Jede Annahme offen.
Die Beispielwohnung ist eine Modellrechnung mit angenommenen Werten, keine Konstanzer Durchschnittswohnung: Dort deckt die Miete bei einer älteren Wohnung nur rund 48 % der Rate. Gerechnet ist mit 75.000 € zu versteuerndem Einkommen, das sind rund 7.700 € brutto im Monat. Verdienen Sie mehr, kommt mehr Steuer zurück. Die Erstattung gibt es mit der Steuererklärung, auf Antrag danach auch jeden Monat über weniger Lohnsteuer.
- Kaufpreis der Wohnung
- 300.000 €
- Miete im Monat (Start)
- 1.100 €
- Zins und Tilgung
- 4,5 % und 1,5 %
- Abschreibung pro Jahr
- 4 % (mit Gutachten zur Restnutzungsdauer, sonst meist 2 %)
- Wertsteigerung pro Jahr (Annahme)
- 2 %
- Kaufnebenkosten, einmalig
- 21.000 €
- Ihr Anteil im Monat, Jahr 1 bis 3
- rund 0 €
- Ihr Anteil im Monat, ab Jahr 4
- rund 95 €
| Zu versteuerndes Einkommen | Steuererstattung im 1. Jahr |
|---|---|
| 50.000 € | rund 7.780 € |
| 75.000 € | rund 9.930 € |
| 100.000 € | rund 10.640 € |
Modellrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide12, ledig, Tarif 2026. Der Steuereffekt ist in den ersten Jahren am größten und fällt danach geringer aus. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassenWir sind für Sie da
Ihre Ansprechpartner für Kapitalanlagen in Konstanz. Luis Otte und Hannes Ruopp.
Wir haben IMOVIA in Nürtingen gegründet. Ein Callcenter haben wir nicht, Sie sprechen immer mit uns. Aus Konstanz beraten wir Sie am einfachsten per Video, gern auch bei uns im Büro.
Luis kommt aus dem Vertrieb und dem Marketing. Er sorgt dafür, dass Sie schnell und einfach zu Ihrer Wohnung kommen.
Mehr über Luis
Hannes kennt den Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien und Finanzierungen aus der Praxis.
Mehr über Hannes- 01
Unser Büro ist im Nürtinger Tor
Kirchstraße 34 bis 36 in Nürtingen, Parkhaus im Haus. Vom Bodensee aus sprechen wir uns meist per Video.
- 02
Wir kennen Finanzierungen aus der Praxis
Unser Hintergrund liegt im Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien, in der Finanzierungsvermittlung und im Performance-Marketing.
- 03
Wir sagen auch Nein
Passt eine Wohnung nicht zu Ihrem Einkommen, sagen wir Ihnen das. Ein schlechter Kauf hilft niemandem.
Unser Versprechen
Jede Wohnung bewertet vor dem Kauf ein unabhängiger Gutachter.
Er prüft, ob der Kaufpreis zum Wert der Wohnung passt.
Aus unserem Google-Profil
Erfahrungen mit IMOVIA Immobilien. Bewertungen aus unserem Google-Profil.
★★★★★„Wir sind durchweg zufrieden und wurden vom ersten Schritt bis zur eigenen Kapitalanlage bestens beraten.“
★★★★★„Sehr kompetente und ehrliche Beratung. Ich habe mich von Anfang an bestens aufgehoben gefühlt und bin super zufrieden.“
★★★★★„Es wurde alles sehr verständlich erklärt. Ich bin mit den erbrachten Leistungen sehr zufrieden.“
Wir zeigen Bewertungen aus unserem Google-Profil im Wortlaut. Ob die Verfasser bei uns gekauft haben, prüfen wir nicht gesondert.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Konstanz
Lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie in Konstanz?
Mieter sind in Konstanz leicht zu finden: Beim Zensus 2022 standen nur 2,32 % der Wohnungen leer5, deutlich weniger als in Deutschland. Ob sich ein Kauf lohnt, entscheidet aber der Preis im Verhältnis zur Miete. Bei einer älteren Wohnung in mittlerer Lage trägt die Miete aus laufenden Verträgen nur rund 48 % der Rate6. Deshalb rechnen wir jede Wohnung einzeln mit Ihren Zahlen durch.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Konstanz?
Das hängt von Lage, Baujahr und Ausstattung ab. Der Gutachterausschuss nennt Vergleichsfaktoren aus den Verkäufen 2025: Eine Wohnung mit 1 bis 2 Zimmern, gebaut 1970 bis 1989, kostete in mittlerer Wohnlage im Schnitt 4.100 € je Quadratmeter, in guter Wohnlage 4.500 €3. Die Wohnlagen beschreibt der Gutachterausschuss in seinen Merkmalen23. Einen Schnitt für die ganze Stadt veröffentlicht er nicht.
Welche Mietrendite bringt eine Wohnung in Konstanz?
Mit amtlichen Durchschnittswerten rund 3,3 % im Jahr vor Kosten. 60 m² aus den Baujahren 1970 bis 1989 in mittlerer Lage kosten rund 246.000 €, zur Miete laut Mietspiegel bringen sie rund 8.200 € im Jahr6. Mit der Zensus-Miete sind es rund 2,9 %. Kaufnebenkosten, Verwaltung und Rücklage senken den Wert.
Wie hoch ist die Miete in Konstanz laut Mietspiegel?
Gilt in Konstanz die Mietpreisbremse?
Nein. Konstanz steht nicht in der Mietpreisbremse-Verordnung des Landes. Nach einem Entwurf des Landes vom 22.09.2026 soll sie nach dem 3118. Dezember 2026 auch in Konstanz gelten. Beschlossen ist das noch nicht.
Warum stehen in Konstanz so wenige Wohnungen leer?
Wie viele Studierende gibt es in Konstanz?
Muss meine Kapitalanlage in Konstanz stehen?
Nein. Entscheidend ist, dass in der Gegend viele Menschen eine Wohnung suchen und Preis und Miete zueinander passen. Konstanz ist auf der Wohnwetterkarte 2026 rot, aber viele andere Regionen in Deutschland auch13. Wir suchen dort, wo Ihre Rechnung am besten aufgeht.
Ich arbeite in der Schweiz. Kann ich trotzdem eine Kapitalanlage finanzieren?
Das ist möglich. Weil Ihr Lohn in Franken kommt, schaut die Bank genauer hin, zum Beispiel auf den Wechselkurs. Wir klären vorab mit unserem Finanzierungspartner, welche Banken dafür in Frage kommen.
Welche Risiken hat eine Kapitalanlage-Immobilie?
Nach dem Ende der Zinsbindung kann der Zins steigen. Fällt Ihr Einkommen weg, läuft die Rate weiter, deshalb gehört ein Polster dazu. Zieht ein Mieter aus, kann die Miete eine Weile fehlen. Für Reparaturen am Gebäude zahlen die Eigentümer zusammen. Und eine Wohnung ist kein Konto, das Sie morgen auflösen: Ihr Geld ist über Jahre gebunden. Wir besprechen jeden dieser Punkte vor dem Kauf.
Wer prüft, ob der Kaufpreis passt?
Jede Wohnung aus unserem Angebot bewertet vor dem Kauf ein unabhängiger Gutachter. So sehen Sie, ob Preis und Wert zueinander passen. Mietvertrag, Zahlen und Unterlagen prüfen wir zusätzlich.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Oft reicht Geld für die Kaufnebenkosten. Am meisten kostet die Grunderwerbsteuer, die vom Bundesland der Wohnung abhängt. In Baden-Württemberg sind es 5 %17. Notar und Grundbuch kommen hinzu. Mehr dazu im Ratgeber Kapitalanlage ohne viel Eigenkapital.
Wie läuft die Beratung, wenn ich in Konstanz wohne?
Wir sprechen per Video, Sie brauchen dafür nur ein Handy oder einen Laptop. Alle Unterlagen zur Wohnung bekommen Sie vorab. Möchten Sie uns kennenlernen, besuchen Sie uns im Nürtinger Tor in der Kirchstraße 34 bis 36.
So geht es los
So kaufen Sie Ihre Kapitalanlage-Immobilie. In vier Schritten.
- 1
Kurzer Check
Vier Fragen, rund zwei Minuten. Kostenlos und unverbindlich.
- 2
Erstgespräch am Telefon
Wir rufen Sie an. Sie erzählen, was Sie vorhaben, wir sagen ehrlich, ob es passt.
- 3
Konzept per Video
Wir zeigen passende Wohnungen mit allen Zahlen und Unterlagen. Sie entscheiden in Ruhe.
- 4
Kauf, dann Ruhe
Finanzierung über unseren Finanzierungspartner, Termin beim Notar. Danach übernimmt die Hausverwaltung.
Kostenlose Analyse
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Vier kurze Fragen. Danach rufen wir Sie an und rechnen mit Ihren echten Zahlen.
- Wie viel Steuern Sie zurückholen können
- Welche Wohnung zu Ihrem Einkommen passt
- Was Sie das im Monat wirklich kostet
Kein Verkaufsdruck. Passt es nicht, sagen wir Ihnen das.
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Baden-Württemberg
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Quellen
23 Belege anzeigen
- Statistisches Bundesamt, Gemeindeverzeichnis-Informationssystem GV-ISys: Alle politisch selbständigen Gemeinden mit ausgewählten Merkmalen am 30.09.2026 (3. Quartal); Fläche und Bevölkerung (auf Grundlage des Zensus 2022) am 31.12.2025. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Stadt Konstanz, Gemeinde Allensbach, Gemeinde Reichenau: Gemeinsamer Mietspiegel Konstanz, Allensbach, Reichenau 2025, Abschnitt 2.1. Erhebung Juli bis August 2025 (913 auswertbare Antworten), durchschnittliche Nettomiete in Konstanz 11,37 €/m² (Allensbach 10,92, Reichenau 10,76); am 18.11.2025 von den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter als qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB anerkannt, gilt ab 01.12.2025 Quelle öffnen
- Gutachterausschuss für den Bereich der Stadt Konstanz: Vergleichsfaktoren für 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen im Weiterverkauf zum 01.01.2026, Immobilienmarktbericht 2026, S. 48. Bereinigte Kaufpreise in €/m² Wohnfläche, gerundet, Daten aus dem Vertragsjahr 2025: mittlere Wohnlage, Baujahr 1970 bis 1989, mittlere Ausstattung 56 Verkäufe, Mittelwert 4.100, Vergleichsfaktor 4.100 (Spanne 2.328 bis 6.207); gute Wohnlage, gleiche Klasse 51 Verkäufe, Mittelwert 4.510, Vergleichsfaktor 4.500; mittlere Wohnlage, Baujahr 1990 bis 2000, mittlere Ausstattung 20 Verkäufe, Vergleichsfaktor 4.800. Für 3 bis 4 Zimmer (S. 49) mittlere Wohnlage, Baujahr 1970 bis 1989, mittlere Ausstattung Vergleichsfaktor 4.300 (31 Verkäufe). Kein Schnitt für die ganze Stadt Quelle öffnen
- Statistisches Landesamt Baden-Württemberg: Studierende und Studienanfänger in Baden-Württemberg im Wintersemester 2024/25 nach Hochschularten und Hochschulen, Statistischer Bericht 3234 25001, Tabelle 2, S. 2 und 3: Universität Konstanz 10.038, Hochschule für Technik, Wirtschaft und Gestaltung Konstanz 4.278 Studierende Quelle öffnen
- Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Ergebnisse des Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen (Blatt CSV-Wohnungen), Stichtag 15.05.2022. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Eigene Rechnung IMOVIA: 60 m² × 4.100 €/m² (Gutachterausschuss Konstanz, Vergleichsfaktor 1 bis 2 Zimmer, mittlere Wohnlage, Baujahr 1970 bis 1989, mittlere Ausstattung, Verkäufe 2025) = 246.000 €; Rate bei voller Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung: 246.000 × 6 % / 12 = 1.230 € im Monat; Kaltmiete 60 m² × 9,93 €/m² (Zensus 2022, bestehende Verträge in Konstanz) = 595,80 €, rund 600 €; 595,80 / 1.230 = 48 %. Mietrendite: Jahresmiete 60 m² × 11,37 €/m² (Mietspiegel 2025, Durchschnitt Konstanz) × 12 = 8.186 €; 246.000 / 8.186 = 30,1 Jahresmieten; 8.186 / 246.000 = 3,3 % vor Kosten. Mit 9,93 €/m² (Zensus 2022): 7.150 € im Jahr = 2,9 %. Unterschiedliche Stände, ohne Kaufnebenkosten, laufende Kosten wie Verwaltung und Rücklage und ohne Steuern. Modellrechnung, keine Zusage
- EZB und Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik vom 02.09.2026: täglich fällige Einlagen privater Haushalte im Euroraum im Schnitt 0,28 % (Juli 2026) Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt, 16.01.2026: Inflationsrate 2025 im Jahresdurchschnitt 2,2 % Quelle öffnen
- § 22 Nr. 5 Einkommensteuergesetz: Leistungen aus Pensionsfonds, Pensionskassen und Direktversicherungen (Betriebsrente) sind im Alter steuerpflichtig, soweit die Beiträge steuerfrei waren Quelle öffnen
- § 229 und § 226 Abs. 2 SGB V: Renten der betrieblichen Altersversorgung sind Versorgungsbezüge und in der gesetzlichen Krankenversicherung beitragspflichtig, oberhalb eines Freibetrags Quelle öffnen
- § 23 Einkommensteuergesetz: Gewinn aus dem Verkauf privater Immobilien nach mehr als 10 Jahren steuerfrei; bei Erbe und Schenkung zählt die Besitzzeit des Vorbesitzers mit Quelle öffnen
- IMOVIA-Steuer-Guide, Beispielrechnung: Wohnung 300.000 €, 4,5 % Zins, 1,5 % Tilgung, Kaltmiete 1.100 €, 4 % Abschreibung, 2 % Wertsteigerung pro Jahr, Einkommensteuertarif 2026, ledig. Modellrechnung, keine Steuer- oder Anlageberatung.
- BPD Immobilienentwicklung und bulwiengesa: Die Wohnwetterkarte. Wohnungsmärkte in Deutschland 2026, veröffentlicht 29.09.2026. Bewertet knapp 11.000 Gemeinden nach Wohnungsbedarf und Bautätigkeit, Aussicht auf die nächsten drei bis fünf Jahre, ausdrücklich keine Preisprognose. Die Farbe einer Stadt ist aus der Karte abgelesen Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt: Gemeindeverzeichnis, Gemeinden in Deutschland nach Fläche, Bevölkerung und Postleitzahl am 31.12.2024, Konstanz, Universitätsstadt (ARS 083355004043): 86.919 Einwohner (Fortschreibung Zensus 2022) Quelle öffnen
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Gemeindedaten aus der Beschäftigungsstatistik, sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am 30.06.2025 nach Wohn- und Arbeitsort, Ein- und Auspendler über die Gemeindegrenze. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Arbeitslosenquoten Gemeinden, Zeitreihe Datenstand Dezember 2025, Blatt Gesamt (bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen; nur Gemeinden ab 15.000 zivilen Erwerbspersonen). Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer (GrEStFestG BW), § 1. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn (Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg, MietBegrenzVO BW), GBl. 2025 Nr. 144. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- EMA-Institut für empirische Marktanalysen: Methodenbericht zum Gemeinsamen Mietspiegel Konstanz, Allensbach, Reichenau 2025. Gilt ab 01.12.2025 bis einschließlich 30.11.2027 Quelle öffnen
- Landesregierung Baden-Württemberg, Pressemitteilung „Land will Mietpreisbremse verlängern“ vom 22.09.2026: Ministerrat hat die Verordnungsentwürfe zu Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und Kündigungssperrfrist für die Zeit nach dem 31.12.2026 zur Anhörung freigegeben; Mietpreisbremse künftig zusätzlich in Mannheim, Konstanz und Kehl. Entwurf, nicht beschlossen (Stand 02.11.2026) Quelle öffnen
- Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg (GrEStFestG BW): Steuersatz 5,0 Prozent. Gelesen in der amtlichen Leistungsbeschreibung „Grunderwerbsteuer zahlen“ aus service-bw (Freigabevermerk 03.02.2026, Oberfinanzdirektion Karlsruhe als Vertreterin des Finanzministeriums Baden-Württemberg), hier im Angebot der Stadt Heidelberg; der Gesetzestext auf landesrecht-bw.de war nicht automatisch abrufbar Quelle öffnen
- Eigene Modellrechnung IMOVIA, Jahr 1: Kaufpreis = 60 m² × Kaufpreis je m² dieser Seite, volle Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung, Abschreibung 2 % im Jahr auf 80 % Gebäudeanteil (§ 7 Abs. 4 EStG, Gebäudeanteil angenommen), Kaltmiete aus dem Zensus 2022. Steuer nach § 32a EStG (Tarif ab 2026) und Solidaritätszuschlag (§§ 3, 4 SolzG), ledig, ohne Kirchensteuer. Ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Quelle öffnen
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Konstanz: Merkmale zu den Vergleichsfaktoren für Wohnungseigentum zum 01.01.2026 (vier Lagequalitäten, vier Ausstattungsklassen; linksrheinisch gilt Wohnen ohne Seesicht in der Regel als gute Wohnlage) Quelle öffnen
Stand: 2. November 2026. Alle Beispielrechnungen sind Modellrechnungen mit den genannten Annahmen und keine Zusage. Diese Seite ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
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- Blick vom Münsterturm über die Dächer von Konstanz nach Westen, dahinter der Untersee unter Wolkenhimmel: Foto: Muck, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Uferweg am Konstanzer Stadtgarten mit Platanen, Wasser und Blick auf das Münster: Foto: Rizzo, CC BY 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Großes Eckhaus mit Wohnungen über Läden an der Brauneggerstraße im Konstanzer Stadtteil Paradies: Foto: JoachimKohler-HB, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Schmale Konradigasse in der Konstanzer Niederburg mit alten Wohnhäusern und abgestellten Fahrrädern: Foto: JoachimKohler-HB, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Gebäude der Universität Konstanz auf dem Gießberg mit Treppen und Sichtbeton: Foto: JoachimKohler-HB, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Neueres Wohn- und Geschäftshaus mit Glasfassade und roter Wand an der Gottlieber Straße in Konstanz: Foto: JoachimKohler-HB, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Frau mit Schlüssel tritt morgens aus der Haustür eines sanierten Altbaus: KI-Symbolbild, keine echte Person
- Helle, sanierte und möblierte Wohnung mit Schlüssel und Grundriss auf dem Esstisch: KI-Symbolbild, keine konkrete Wohnung
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