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Kapitalanlage-Immobilien in Pforzheim. Ihr Geld kann mehr als auf dem Konto liegen.
Pforzheim liegt zwischen Karlsruhe und Stuttgart, und viele hier haben ein festes Einkommen. Wer jeden Monat etwas zurücklegt, merkt aber: Auf dem Konto wächst das Geld kaum. Eine vermietete Wohnung kann Vermögen aufbauen, an dem sich Mieter und Finanzamt beteiligen.
Geschrieben von Hannes Ruopp, Gründer von IMOVIA
Geprüft am 02.11.2026 · alle Zahlen mit Quelle
Kurz gesagt
Gebrauchte Eigentumswohnungen kosteten in Pforzheim 2025 im Schnitt 2.582 € je Quadratmeter2. Der Mietspiegel 2025 nennt im Schnitt 8,58 € Kaltmiete je Quadratmeter3, laufende Verträge lagen beim Zensus 2022 bei 7,36 €5. Mit Durchschnittspreis und Zensus-Miete trägt die Miete rund 57 % der Monatsrate6. Das ist mehr als die Hälfte, aber noch nicht alles. Wichtig für eine Kapitalanlage: Preis und Miete passen zusammen, und viele Menschen suchen dort eine Wohnung. Das kann in Pforzheim sein oder anderswo in Deutschland. Die Verwaltung übernimmt eine Hausverwaltung, und wir beraten Sie per Video oder in Nürtingen.
Inhalt14 Kapitel
- Immobilienpreise in Pforzheim
- Sparkonto, Fonds oder Immobilie
- So funktioniert die Kapitalanlage
- Wohnwetterkarte 2026
- Immobilienmarkt Pforzheim in Zahlen
- Kaufpreise nach Stadtteil
- Mietspiegel Pforzheim 2025
- Mietrendite in Pforzheim
- Regeln für Vermieter
- Einwohner, Neubau und Leerstand
- Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie
- Beispielrechnung
- Ihre Ansprechpartner
- Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Pforzheim
Das machen Pforzheimer richtig
- 01
Sie wohnen in einer Stadt, in die man zum Arbeiten fährt. 29.803 Beschäftigte pendeln jeden Tag nach Pforzheim4.
- 02
Sie wissen, was Wohnen kostet. Laut Mietspiegel 2025 sind die Mieten in zwei Jahren um rund 9 % gestiegen3.
- 03
Sie vergleichen, bevor Sie Geld ausgeben. Bei einer Wohnung zahlt sich das besonders aus.
- 04
Sie schauen schon heute auf später. Mit jedem Jahr, das Sie früher anfangen, hat Ihr Vermögen mehr Zeit.
Und trotzdem
Immobilienpreise in Pforzheim. Günstig im Einkauf, aber kein Selbstläufer.
Wohnungen sind in Pforzheim vergleichsweise günstig: Für 70 m² zahlten Käufer 2025 im Schnitt rund 181.000 €2. Das klingt nach einem guten Kauf direkt vor der Haustür. Die Durchschnittswerte zeigen aber auch hier eine Lücke, und die Stadt hat eigene Schwächen.
- 2.582 €
kostete 2025 in Pforzheim im Schnitt ein Quadratmeter gebrauchte Eigentumswohnung, rund 3 % mehr als 2024. Für eine Wohnung mit 70 m² waren es rund 181.000 €.2
Für Sie heißt dasEine Wohnung mit 60 m² liegt damit bei rund 155.000 €, ohne Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch.
- 770 €
Rate im Monat für diese Wohnung, wenn die Bank alles finanziert, mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung. Laufende Mietverträge brachten 2022 für 60 m² im Schnitt 440 € Kaltmiete.6
Für Sie heißt dasDie Miete trägt damit rund 57 % der Rate. Den Rest zahlen Sie jeden Monat dazu.
- 7,4 %
betrug die Arbeitslosenquote in Pforzheim im Jahr 2025. Im ganzen Land Baden-Württemberg lag sie bei 4,6 %, in Deutschland bei 6,3 %.7
Für Sie heißt dasPforzheim liegt deutlich über dem Landesschnitt. Vermögen, das nicht an Ihrem Arbeitgeber hängt, gibt Ihnen mehr Spielraum.
- 8,58 €
zahlen Mieter in Pforzheim laut Mietspiegel 2025 im Schnitt je Quadratmeter. Beim Mietspiegel 2023 waren es 7,87 €.8
Für Sie heißt dasWer zur Miete wohnt, zahlt jedes Jahr mehr. Eigenes Vermögen entsteht daraus nicht.
Günstig kaufen allein reicht nicht. Es kommt darauf an, dass Preis, Miete und Nachfrage zusammenpassen.
So gerechnet: ohne Steuervorteil und mit Mieten aus bestehenden Verträgen. Neue Mietverträge liegen meist höher. Ein Teil der Rate ist Tilgung und baut Ihr Vermögen auf.
Pforzheim
Wohnen in Pforzheim. Goldstadt am Rand des Schwarzwalds.
In Pforzheim leben 134.422 Menschen1. Die Stadt liegt dort, wo Enz, Nagold und Würm zusammenfließen, und reicht bis an die Hügel des Nordschwarzwalds.
Was viele schon nutzen
Sparkonto, Fonds oder Immobilie als Kapitalanlage? Wo jede Lösung an Grenzen stößt.
Vielleicht sparen Sie schon auf einem dieser Wege. Das ist richtig, aber keiner davon ist vollständig.
- 001
Sparkonto
Bequem und ohne Schwankungen.
Der Zins hält mit den Preisen nicht Schritt. Im Juli 2026 brachte täglich verfügbares Geld im Euroraum im Schnitt 0,28 %10, die Teuerung lag 2025 bei 2,2 %11.
- 002
Fonds oder ETF
Breit gestreut, monatlich anpassbar.
Das Wachstum hängt an Ihren eigenen Einzahlungen. Fällt die Börse, fällt auch Ihr Depot, und mitzahlen tut niemand.
- 003
Betriebsrente
Der Arbeitgeber gibt oft etwas dazu.
Sie bleibt an Ihren Betrieb gebunden. Im Ruhestand wird sie meist versteuert, über einem Freibetrag zahlen Sie Krankenkassenbeitrag12,13.
- 004
Eine Wohnung in Pforzheim kaufen
Niedrige Preise und eine Stadt, die Sie kennen.
Auch hier deckt die Miete im Schnitt nur rund 57 % der Rate6, und die Arbeitslosigkeit ist hoch.
- 005
Und wenn es eine Lösung gäbe, die alles verbindet?
Ohne dass Sie auf etwas verzichten müssen.
Ein Blick nach vorn
Immobilie als Kapitalanlage. Ihr Leben im Jahr 2036.
Zehn Jahre sind vergangen. Sie wohnen noch in Pforzheim und arbeiten wie bisher. In einer Wohnung, die Ihnen gehört, zahlt ein Mieter jeden Monat seine Miete, und die Restschuld bei der Bank ist deutlich gesunken. Über die Steuer haben Sie Jahr für Jahr Geld zurückbekommen. Termine mit Handwerkern oder neuen Mietern hat die Hausverwaltung für Sie übernommen.
- Sachwert statt Zahl im Depot
- Die Bank gibt den größten Teil
- Miete und Steuer tragen mit
- Mehr Netto vom Brutto
- Wenig Aufwand im Alltag
- Nach 10 Jahren steuerfreier Verkaufsgewinn14
Genau dafür gibt es IMOVIA
Kapitalanlage mit IMOVIA. Wir finden die Wohnung, deren Zahlen aufgehen.
IMOVIA haben wir, Luis Otte und Hannes Ruopp, gegründet, damit mehr Menschen mit Immobilien Vermögen aufbauen können. Sie brauchen dafür kein Fachwissen. Sie kaufen eine sanierte Wohnung mit Mieter, die Bank finanziert, und wir organisieren die Schritte dazwischen. Unser Büro ist in Nürtingen.
Wir wählen die Wohnung aus
Kernsaniert oder neu, schon vermietet und in einer Gegend mit vielen Wohnungssuchenden. Zahlen und Unterlagen prüfen wir vorher.
Wir begleiten die Finanzierung
Unser Finanzierungspartner vergleicht Angebote vieler Banken für Sie. Wir sind dabei bis zum Termin beim Notar.
Bei diesen und weiteren Banken reicht unser Finanzierungspartner Anträge ein, bei Sparkassen und Volksbanken bei einzelnen Instituten.
Eine Hausverwaltung übernimmt
Mieter, Nebenkosten und Reparaturen regelt die Verwaltung vor Ort. Sie erhalten die Jahresabrechnung.
Das Prinzip in gut 2 Minuten
Beschäftigte pendeln täglich nach Pforzheim. Wo gearbeitet wird, werden Wohnungen gesucht.4
- 1.165 €zahlt der Mieter
- 310 €Steuervorteil vom Finanzamt
- 95 €zahlen Sie selbst
Beispielrechnung15, gerundet, ab dem 4. Jahr: Rate 1.500 € (Zins und Tilgung) und 70 € nicht umlagefähige Kosten im Monat, Miete mit leichter Steigerung, Steuererstattung rund 3.700 € pro Jahr. In den Jahren 1 bis 3 liegt Ihr Anteil im Beispiel bei rund 0 €, weil die Sanierung zusätzlich rund 5.640 € Steuern pro Jahr zurückbringt.
Wohnwetterkarte 2026
Wo würden Sie eine Wohnung kaufen? Logisch: dort, wo es rot ist.
Die Wohnwetterkarte 2026 zeigt für jede Gemeinde, ob dort mehr Wohnungen gebraucht als gebaut werden16. Rot bedeutet Mangel. Pforzheim liegt im roten Band zwischen Karlsruhe und Stuttgart. Südlich davon, im Schwarzwald, wird die Karte heller. Rot sind zum Beispiel auch die Räume München, Frankfurt und Hamburg.
- 01
Viele Wohnungssuchende
Wo die Nachfrage hoch ist, findet sich nach einem Auszug meist schnell ein neuer Mieter. Die Karte blickt drei bis fünf Jahre voraus und sagt nichts über Preise.
- 02
Der Preis passt zur Miete
Kostet die Wohnung im Verhältnis zur Miete wenig, bleibt Ihr Anteil jeden Monat klein.
- 03
Saniert oder neu
Damit in den ersten Jahren möglichst keine großen Kosten anfallen. Solche Wohnungen bekommen wir über unsere Bauträger-Partner in mehreren roten Regionen Deutschlands.
Ihre Wohnung muss deshalb nicht in Pforzheim stehen. Wir suchen in ganz Deutschland dort, wo es rot ist, die Wohnung, die zu Ihren Zahlen passt. Vor Ort kümmert sich die Hausverwaltung.
Passende Wohnung findenPforzheim in Zahlen
Immobilienmarkt Pforzheim in Zahlen. Jede Angabe mit Quelle.
Diese amtlichen Zahlen beschreiben den Wohnungsmarkt in Pforzheim. Die Kaufpreise stammen vom Gutachterausschuss, der alle Kaufverträge der Stadt sammelt. Die Zensus-Mieten von 2022 gelten für laufende Verträge, nicht für neue Mieter.
| Kennzahl | Wert | Art |
|---|---|---|
| Einwohner (31.12.2025) | 134.4221 | Amtliche Statistik |
| Einwohner (31.12.2024) | 134.91217 | Amtliche Statistik |
| Arbeitsplätze mit Sozialversicherung in Pforzheim | 57.1264 | Amtliche Statistik |
| Pendeln zum Arbeiten nach Pforzheim | 29.8034 | Amtliche Statistik |
| Arbeitslosenquote 2025 | 7,4 % (Baden-Württemberg 4,6 %)7 | Amtliche Statistik |
| Wohnungen | 63.7515 | Zensus 2022 |
| Kaltmiete je m², bestehende Verträge | 7,36 € (Deutschland 7,28 €)5 | Zensus 2022 |
| Mietspiegel 2025, Durchschnitt | 8,58 €3 | Mietspiegel |
| Leer stehende Wohnungen | 3,72 % (Deutschland 4,33 %)5 | Zensus 2022 |
| Von Eigentümern bewohnt | 35,08 % (Baden-Württemberg 51,58 %)5 | Zensus 2022 |
| Gebrauchte Eigentumswohnung je m², 2025 | 2.582 €2 | Gutachterausschuss |
| Gebrauchte Eigentumswohnung je m², 2024 | 2.498 €2 | Gutachterausschuss |
| Neue Eigentumswohnung je m², 2025 (nur 6 Verkäufe) | 5.110 €18 | Gutachterausschuss |
| Fertige Wohnungen 2024 | 3619 | Amtliche Statistik |
| Grunderwerbsteuer | 5 %19 | Gesetz |
| Mietpreisbremse | gilt bis 31.12.202620 | Verordnung |
Jede Zahl mit Quelle und Stand unten auf der Seite. Amtliche Zahlen haben wir nicht verändert, nur gerundet.
Stadtbezirke
Kaufpreise in Pforzheim nach Stadtteil. Von der Au bis zum Buckenberg.
Der Gutachterausschuss, die amtliche Stelle für Grundstückswerte, zeigt die Kaufpreise gebrauchter Wohnungen auch je Stadtteil21. Wir nennen die Stadtteile mit mindestens 20 Verkäufen im Jahr 2025. Am teuersten war im Schnitt Buckenberg mit 3.102 € je Quadratmeter, am günstigsten die Au mit 2.252 €. Die meisten Verkäufe gab es in der Nordstadt.
| Stadtbezirk | Preis je m² | Verkäufe |
|---|---|---|
| Buckenberg (ohne Haidach) | 3.102 € | 31 |
| Dillweißenstein (ohne Sonnenhof) | 2.778 € | 24 |
| Büchenbronn (mit Sonnenberg) | 2.734 € | 20 |
| Brötzingen (ohne Arlinger) | 2.644 € | 23 |
| Südweststadt | 2.627 € | 98 |
| Haidach | 2.579 € | 54 |
| Eutingen | 2.572 € | 40 |
| Südoststadt | 2.524 € | 28 |
| Nordstadt | 2.449 € | 144 |
| Weststadt | 2.418 € | 33 |
| Oststadt | 2.370 € | 25 |
| Au | 2.252 € | 23 |
Mittelwerte der Kaufpreise für gebrauchte Eigentumswohnungen 2025 je m² Wohnfläche, alle Größen und Baujahre, laut Immobilienmarktbericht 2025 des Gutachterausschusses Pforzheim. Auswahl: nur Stadtteile mit mindestens 20 Verkäufen. Wo es wenige Verkäufe gab, schwanken die Werte stark.
Mieten
Mietspiegel Pforzheim 2025. Was Mieter im Schnitt zahlen.
Pforzheim hat seit 1. April 2025 einen neu erstellten, qualifizierten Mietspiegel3. Kurz nach dem Erscheinen hat die Stadt ihn korrigiert, der Durchschnitt blieb gleich22. Im Schnitt zahlen Mieter 8,58 € je Quadratmeter, 2023 waren es 7,87 €8. Neu ist: Die Mietpreisbremse gilt erstmals auch in Pforzheim, vorerst bis Ende 2026. Für Neubauten und die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung gilt sie nicht23.
| Miete | je m² | Art |
|---|---|---|
| Mietspiegel 2025, Durchschnitt | 8,58 € | Stadt Pforzheim |
| Mietspiegel 2023, Durchschnitt | 7,87 € | Stadt Pforzheim |
| Bestehende Mietverträge, Zensus 2022 | 7,36 €5 | Zensus 2022 |
| Baden-Württemberg, bestehende Mietverträge | 8,13 €5 | Zensus 2022 |
| Deutschland, bestehende Mietverträge | 7,28 €5 | Zensus 2022 |
Kaltmieten je m² Wohnfläche. Der Mietspiegel ist qualifiziert, also nach wissenschaftlichen Regeln erstellt und von Mieterverein und Haus- und Grundbesitzerverein anerkannt. Für eine einzelne Wohnung zählen Größe, Baujahr, Ausstattung und Lage. Den ganzen Mietspiegel und einen Rechner gibt es kostenlos bei der Stadt.
Mietrendite
Mietrendite in Pforzheim. Höher als in teuren Städten.
Die Mietrendite vergleicht die Miete eines Jahres mit dem Kaufpreis. Sie rechnen die Monatsmiete mal zwölf und teilen durch den Preis. Teilen Sie umgekehrt den Preis durch die Jahresmiete, sehen Sie, wie viele Jahre Miete die Wohnung kostet. Im Renditerechner können Sie eigene Zahlen eingeben.
So rechnen wir, Beispiel 60 m²
- Kaufpreis: 60 m² × 2.582 € (Schnitt 2025)154.920 €
- Jahresmiete: 60 m² × 8,58 € × 12 Monate6.178 €
- Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete25,1 Jahresmieten
- Mietrendite vor Kosten244,0 %
Eigene Beispielrechnung mit Durchschnittswerten (Kaufpreis 2025, Mietspiegel 2025), ohne Kaufnebenkosten und ohne Kosten für Verwaltung und Rücklage. Mit der Zensus-Miete (7,36 €) wären es rund 3,4 %. Unsere Beispielwohnung mit angenommenen Werten (300.000 €, 1.100 € Miete im Monat) kommt auf 4,4 %. Pforzheim liegt also nicht weit davon entfernt. Zur Rechnung gehört aber auch, wie gefragt die Lage ist und wie lange Mieter bleiben.
Recht
Regeln für Vermieter in Pforzheim. Was Sie wissen sollten.
Diese Regeln gelten für Wohnungen in Pforzheim. Sie schützen Mieter. Für Sie als Vermieter heißt das: Die Miete darf steigen, aber nur in Grenzen. Steht Ihre Wohnung woanders, gelten die Regeln dort. Stand November 2026.
- 01
Mietpreisbremse
Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, also der üblichen Miete für eine ähnliche Wohnung im Ort. Ausnahmen gibt es zum Beispiel für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal genutzt und vermietet wurden, und für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. War schon die Miete des Vormieters höher, darf die neue Miete genauso hoch sein. Die Verordnung gilt bis 31.12.2026.25
- 02
Kappungsgrenze
Erhöhen Sie in einem laufenden Mietvertrag die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete, also die übliche Miete am Ort (zum Beispiel laut Mietspiegel), darf sie in drei Jahren um höchstens 15 % steigen. Ohne diese Verordnung wären es 20 %. Für Erhöhungen nach einer Modernisierung und für Staffelmieten (feste Erhöhungen im Vertrag) oder Indexmieten (Miete folgt den Verbraucherpreisen) gelten eigene Regeln. Die Verordnung gilt bis 31.12.2026.26
- 03
Kündigungssperrfrist
Wohnte der Mieter schon in der Wohnung, als das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde, darf ein Käufer frühestens 5 Jahre nach dem ersten Verkauf wegen Eigenbedarf kündigen, also weil er die Wohnung für sich oder seine Familie braucht. Das Gleiche gilt für eine Kündigung, weil er die Wohnung sonst nicht angemessen wirtschaftlich verwerten kann und dadurch große Nachteile hätte. Ohne diese Verordnung wären es 3 Jahre. Die Verordnung gilt bis 31.12.2026.27
- 04
Geplante Verlängerung
Die Mietpreisbremse, die Kappungsgrenze und die Kündigungssperrfrist gelten in Baden-Württemberg bis 31.12.2026. Das Land will alle drei Regeln danach weiterführen. Die Entwürfe dafür gibt es seit dem 22.09.2026. Beschlossen sind sie noch nicht (Stand 02.11.2026).28
- 05
Grunderwerbsteuer
Beim Kauf zahlen Sie in Baden-Württemberg 5 % des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer. Das ist eine Steuer, die beim Kauf einer Wohnung oder eines Grundstücks einmal anfällt.29
Entwicklung
Wächst Pforzheim? Einwohner, Neubau und Leerstand.
Nicht wirklich. Die Zahl der Einwohner ist zuletzt leicht gesunken, und es werden jedes Jahr nur wenige hundert Wohnungen fertig. Beim Zensus 2022 standen 3,72 % der Wohnungen leer5.
Ehrlich gesagt
Chancen und Risiken in Pforzheim. Mit echten Zahlen.
Jede Stadt hat Stärken und Schwächen. Hier steht beides, gemessen an amtlichen Zahlen und am Schnitt von Baden-Württemberg.
Das spricht für Pforzheim
Das sollten Sie wissen
- In Pforzheim waren 2025 mehr Menschen arbeitslos als im Schnitt: 7,4 % gegenüber 4,6 % in Baden-Württemberg7.
- Rechnet man eine gebrauchte 60-m²-Wohnung, trägt die Miete etwa 57 % der Rate6.
- Die Mietpreisbremse gilt auch in Pforzheim20. Neue Mieten sind damit meist auf 10 % über der ortsüblichen Miete begrenzt.
Passt das zu Ihnen?
Für wen eine Kapitalanlage in Pforzheim passt.
Passt zu Ihnen, wenn …
- Sie haben ein festes Einkommen, etwa ab 3.000 € netto im Monat.
- Sie denken an 10 Jahre und länger.
- Sie möchten sich nicht selbst um Mieter, Reparaturen und Verwaltung kümmern.
- Sie haben ein kleines Polster für unerwartete Kosten.
Eher nicht, wenn …
- Sie brauchen das Geld in den nächsten Jahren.
- Ihr Einkommen schwankt stark oder ist unsicher.
- Sie zahlen schon hohe Kredite ab.
- Sie suchen eine Geldanlage ganz ohne Risiko.
Was Sie davon haben
Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie. In Euro und im Leben.
Ergebnis
9.930 €Mehr von dem behalten, was Sie verdienen.
So viel Steuer kommt im Beispiel im ersten Jahr zurück, durch Abschreibung (den Wertverlust, den Sie absetzen dürfen), Zinsen und Sanierungskosten15.
Freiheit
Kaum ZeitKein Mieter ruft Sie an.
Die Hausverwaltung kümmert sich um Mieter und Reparaturen. Sie bekommen einmal im Jahr die Abrechnung für die Steuer.
Sicherheit
1.100 €Ein Wert, der bleibt.
Miete jeden Monat im Beispiel. Und etwas, das Sie an Ihre Familie weitergeben können.
Zahlen
122.400 €Aus rund 95 € im Monat werden in 10 Jahren 122.400 € Vermögen.
Im Beispiel liegt Ihr Anteil in den ersten 3 Jahren bei rund 0 €, ab Jahr 4 bei rund 95 € im Monat. Mit den Kaufnebenkosten setzen Sie in 10 Jahren insgesamt rund 14.500 € ein15.
Mehr Vermögen mit weniger eigenem Geld
Der Unterschied ist der Hebel. Beim Konto und beim ETF arbeitet nur Ihr eigenes Geld. Bei der Wohnung zahlen Bank, Mieter und Finanzamt mit. Deshalb wächst das Vermögen schneller, obwohl Sie weniger selbst einsetzen.
Aus rund 14.500 € eigenem Geld werden im Beispiel 122.400 € Vermögen. Das ist rund das 8-Fache.
Beispielrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide15: Tagesgeld mit 1 %, ETF mit 7 % pro Jahr, mit 27.600 € eigenem Einsatz in 10 Jahren. Die Wohnung braucht im Beispiel rund 14.500 € eigenes Geld, Kaufnebenkosten eingerechnet. Wohnung 300.000 € mit 2 % Wertsteigerung, zu versteuerndes Einkommen 75.000 €. Keine Anlageberatung.
Rechner
Kapitalanlage in Pforzheim nach Steuern. Rechnen Sie selbst.
Eine gebrauchte 60-m²-Wohnung zum Preis von rund 2.582 € je m² (Gutachterausschuss Pforzheim, Weiterverkauf 2025) 24 und mit der Miete in bestehenden Verträgen (Zensus 2022) von rund 7,36 € je m² 5. Schieben Sie den Regler auf Ihr Einkommen.
- Rate an die Bank
- 770 € im Monat
- Miete, die hereinkommt
- 440 € im Monat
- Steuererstattung
- 130 € im Monat
- Ihr Anteil nach Steuern
- 200 € im Monat
Davon sind rund 190 € Tilgung. Damit gehört Ihnen jeden Monat ein Stück mehr der Wohnung. Ohne Steuer wären es rund 330 €.
Modellrechnung für das erste Jahr 30: ledig, ohne Kirchensteuer, ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Ab dem zweiten Jahr sinken die Zinsen und damit auch die Erstattung. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassen
Beispielrechnung für Anleger aus Pforzheim
Beispielrechnung Kapitalanlage-Immobilie. Jede Annahme offen.
Die Beispielwohnung ist nicht der Pforzheimer Durchschnitt: Hier trägt die Miete im Schnitt rund 57 % der Rate. Wir rechnen mit 75.000 € zu versteuerndem Einkommen, das sind rund 7.700 € brutto im Monat. Wer mehr verdient, hat einen größeren Steuervorteil. Er kommt mit der Steuererklärung und auf Antrag danach monatlich über weniger Lohnsteuer.
- Kaufpreis der Wohnung
- 300.000 €
- Miete im Monat (Start)
- 1.100 €
- Zins und Tilgung
- 4,5 % und 1,5 %
- Abschreibung pro Jahr
- 4 % (mit Gutachten zur Restnutzungsdauer, sonst meist 2 %)
- Wertsteigerung pro Jahr (Annahme)
- 2 %
- Kaufnebenkosten, einmalig
- 21.000 €
- Ihr Anteil im Monat, Jahr 1 bis 3
- rund 0 €
- Ihr Anteil im Monat, ab Jahr 4
- rund 95 €
| Zu versteuerndes Einkommen | Steuererstattung im 1. Jahr |
|---|---|
| 50.000 € | rund 7.780 € |
| 75.000 € | rund 9.930 € |
| 100.000 € | rund 10.640 € |
Modellrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide15, ledig, Tarif 2026. Der Steuereffekt ist in den ersten Jahren am größten und fällt danach geringer aus. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassenWir sind für Sie da
Ihre Ansprechpartner für Kapitalanlagen in Pforzheim. Luis Otte und Hannes Ruopp.
Wir haben IMOVIA in Nürtingen gegründet. Bei uns erreichen Sie kein Callcenter, sondern uns selbst. Aus Pforzheim sprechen wir meist per Video, Sie können aber auch ins Büro kommen.
Luis kommt aus dem Vertrieb und dem Marketing. Er sorgt dafür, dass Sie schnell und einfach zu Ihrer Wohnung kommen.
Mehr über Luis
Hannes kennt den Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien und Finanzierungen aus der Praxis.
Mehr über Hannes- 01
Unser Büro ist im Nürtinger Tor
Kirchstraße 34 bis 36 in Nürtingen, mit Parkhaus. Aus Pforzheim sprechen wir meist per Video.
- 02
Wir kennen Finanzierungen aus der Praxis
Unser Hintergrund liegt im Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien, in der Finanzierungsvermittlung und im Performance-Marketing.
- 03
Wir sagen auch Nein
Passt eine Wohnung nicht zu Ihrem Einkommen, sagen wir Ihnen das. Ein schlechter Kauf hilft niemandem.
Unser Versprechen
Jede Wohnung bewertet vor dem Kauf ein unabhängiger Gutachter.
Er prüft, ob der Kaufpreis zum Wert der Wohnung passt.
Aus unserem Google-Profil
Erfahrungen mit IMOVIA Immobilien. Bewertungen aus unserem Google-Profil.
★★★★★„Sehr kompetente und ehrliche Beratung. Ich habe mich von Anfang an bestens aufgehoben gefühlt und bin super zufrieden.“
★★★★★„Es wurde alles sehr verständlich erklärt. Ich bin mit den erbrachten Leistungen sehr zufrieden.“
★★★★★„Man fühlt sich direkt gut aufgehoben und merkt, dass hier Wert auf Qualität und Kundenzufriedenheit gelegt wird.“
Wir zeigen Bewertungen aus unserem Google-Profil im Wortlaut. Ob die Verfasser bei uns gekauft haben, prüfen wir nicht gesondert.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Pforzheim
Lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie in Pforzheim?
Die Preise sind niedrig, und mit dem Mietspiegel-Durchschnitt kommt eine gebrauchte Wohnung auf rund 4,0 % Mietrendite vor Kosten24. Dagegen stehen eine hohe Arbeitslosenquote von 7,4 % und eine Einwohnerzahl7, die zuletzt leicht gesunken ist. Ob eine Wohnung in Pforzheim oder anderswo besser zu Ihnen passt, rechnen wir im Gespräch mit Ihren Zahlen.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Pforzheim?
In welchem Stadtteil von Pforzheim sind Wohnungen am günstigsten?
Unter den Stadtteilen mit mindestens 20 Verkäufen lag 2025 die Au mit 2.252 € je Quadratmeter vorn, gefolgt von Oststadt (2.370 €) und Weststadt (2.418 €). Am teuersten war Buckenberg mit 3.102 €21. Ein niedriger Preis allein sagt aber nichts darüber, wie leicht sich eine Wohnung vermieten lässt.
Wie hoch ist die Mietrendite in Pforzheim?
Mit Durchschnittswerten rund 4,0 % im Jahr vor Kosten: 60 m² kosten rund 155.000 €, die Miete laut Mietspiegel bringt rund 6.200 € im Jahr24. Mit der Zensus-Miete aus laufenden Verträgen wären es rund 3,4 %. Verwaltung, Rücklage und Kaufnebenkosten senken den Wert.
Gilt in Pforzheim die Mietpreisbremse?
Ja. Pforzheim steht in der Mietpreisbremse-Verordnung des Landes. Sie gilt bis 31.12.2026. Das Land plant eine Verlängerung, beschlossen ist sie noch nicht.20 Für Pforzheim gilt sie zum ersten Mal3. Bei einer neuen Vermietung darf die Miete dann höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Wie hoch ist die Miete in Pforzheim laut Mietspiegel?
Im Mietspiegel 2025 liegt die durchschnittliche Kaltmiete bei 8,58 € je Quadratmeter, rund 9 % mehr als 20233. Wie viel eine bestimmte Wohnung kosten darf, hängt von Größe, Baujahr, Ausstattung und Lage ab. Die Stadt bietet dafür einen kostenlosen Rechner an.
Muss meine Kapitalanlage in Pforzheim stehen?
Nein. Für eine Kapitalanlage zählt, dass viele Menschen eine Wohnung suchen und Preis und Miete zueinander passen. Pforzheim liegt auf der Wohnwetterkarte 2026 im roten Band zwischen Karlsruhe und Stuttgart16. Wir schauen aber in ganz Deutschland, wo Ihre Rechnung am besten aufgeht.
Ich arbeite in Pforzheim in der Industrie. Bekomme ich trotzdem eine Finanzierung?
In vielen Fällen ja. Die Bank achtet auf ein unbefristetes Arbeitsverhältnis nach der Probezeit, auf Ihr Einkommen und auf Ihre Ausgaben. Gibt es in Ihrem Betrieb gerade Kurzarbeit, schaut sie genauer hin. Wir sagen Ihnen offen, ob es im Moment passt.
Welche Risiken hat eine Kapitalanlage-Immobilie?
Läuft die Zinsbindung aus, kann die Rate steigen. Fällt Ihr Einkommen weg, muss die Rate weiter bezahlt werden, eine Reserve gehört also dazu. Zwischen zwei Mietern kann die Miete fehlen. Für Arbeiten am Gebäude zahlen alle Eigentümer gemeinsam. Und eine Wohnung lässt sich nicht von heute auf morgen verkaufen. Diese Punkte gehen wir vor dem Kauf mit Ihnen durch.
Wer prüft, ob der Preis einer Wohnung stimmt?
Jede Wohnung aus unserem Angebot bewertet vor dem Kauf ein unabhängiger Gutachter. Er zeigt, ob Preis und Wert zueinander passen. Zusätzlich prüfen wir Mietvertrag, Zahlen und Unterlagen.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Oft reicht Geld für die Kaufnebenkosten. Den größten Anteil hat die Grunderwerbsteuer, die vom Bundesland der Wohnung abhängt. In Baden-Württemberg beträgt sie 5 %19. Notar und Grundbuch kommen dazu. Mehr dazu im Ratgeber Kapitalanlage ohne viel Eigenkapital.
Muss ich für die Beratung nach Nürtingen fahren?
Nein. Wir sprechen per Video, Handy oder Laptop genügen. Wer uns treffen möchte, ist im Nürtinger Tor in der Kirchstraße 34 bis 36 willkommen.
So geht es los
So kaufen Sie Ihre Kapitalanlage-Immobilie. In vier Schritten.
- 1
Kurzer Check
Vier Fragen, rund zwei Minuten. Kostenlos und unverbindlich.
- 2
Erstgespräch am Telefon
Wir rufen Sie an. Sie erzählen, was Sie vorhaben, wir sagen ehrlich, ob es passt.
- 3
Konzept per Video
Wir zeigen passende Wohnungen mit allen Zahlen und Unterlagen. Sie entscheiden in Ruhe.
- 4
Kauf, dann Ruhe
Finanzierung über unseren Finanzierungspartner, Termin beim Notar. Danach übernimmt die Hausverwaltung.
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Vier kurze Fragen. Danach rufen wir Sie an und rechnen mit Ihren echten Zahlen.
- Wie viel Steuern Sie zurückholen können
- Welche Wohnung zu Ihrem Einkommen passt
- Was Sie das im Monat wirklich kostet
Kein Verkaufsdruck. Passt es nicht, sagen wir Ihnen das.
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Steuern sparen mit Immobilien. Der kostenlose Steuer-Guide.
Weniger Steuern. Mehr Vermögen. Mit Immobilien.
Auf 14 Seiten erklären wir einfach und mit Beispielrechnung, wie eine vermietete Wohnung Ihre Lohnsteuer senken und Vermögen aufbauen kann. Für Angestellte, Beamte und Selbstständige.
- Verständlich, ohne Fachchinesisch
- Mit Rechenbeispiel und allen Annahmen
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Quellen
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- Statistisches Bundesamt, Gemeindeverzeichnis-Informationssystem GV-ISys: Alle politisch selbständigen Gemeinden mit ausgewählten Merkmalen am 30.09.2026 (3. Quartal); Fläche und Bevölkerung (auf Grundlage des Zensus 2022) am 31.12.2025. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Gutachterausschuss Pforzheim: Immobilienmarktbericht 2025 (frei verfügbare Fassung, veröffentlicht 08.06.2026), Abschnitt 5.3.4 Weiterverkäufe Eigentumswohnungen, S. 64. 2025 insgesamt 590 Wohnungen weiterverkauft, 574 Fälle ausgewertet; durchschnittlicher Kaufpreis 2.582 €/m² Wohnfläche, rund 3 % mehr als 2024 mit 2.498 €/m²; durchschnittliche Wohnfläche rund 71 m²; Wohnung mit 70 m² rund 181.000 € (2024: rund 175.000 €) Quelle öffnen
- Stadt Pforzheim, Kommunale Statistikstelle: Mietspiegel. Qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB, gültig ab 01.04.2025, neu erstellt nach Befragung von 5.000 Haushalten; durchschnittliche Nettokaltmiete 8,58 €/m², 9,02 % mehr als im letzten Mietspiegel; Mietpreisbremse gilt erstmalig auch für Pforzheim bis Ende 2026 Quelle öffnen
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Gemeindedaten aus der Beschäftigungsstatistik, sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am 30.06.2025 nach Wohn- und Arbeitsort, Ein- und Auspendler über die Gemeindegrenze. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Ergebnisse des Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen (Blatt CSV-Wohnungen), Stichtag 15.05.2022. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Eigene Rechnung IMOVIA: 60 m² × 2.582 €/m² (Gutachterausschuss, Wiederverkauf 2025) = 154.920 €; Rate bei voller Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung = 770 € im Monat; Kaltmiete 60 m² × 7,36 €/m² (Zensus 2022, Bestandsmiete) = 442 €, gerundet 440 €. Ohne Kaufnebenkosten, laufende Kosten wie Verwaltung und Rücklage und ohne Steuereffekt. Modellrechnung, keine Zusage.
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Arbeitslosenquoten Gemeinden, Zeitreihe Datenstand Dezember 2025, Blatt Gesamt (bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen; nur Gemeinden ab 15.000 zivilen Erwerbspersonen). Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Stadt Pforzheim, Pressemeldung vom 31.03.2023: Neuer Mietspiegel für Pforzheim liegt vor. Durchschnittliche Nettokaltmiete 7,87 €/m², gültig ab 01.04.2023 Quelle öffnen
- Statistisches Landesamt Baden-Württemberg: Bautätigkeit in Baden-Württemberg 2024, Statistischer Bericht 3732 24001, Tabelle 17: Stadtkreis Pforzheim 361 fertiggestellte Wohnungen (2023: 356, Bericht 3732 23001) Quelle öffnen
- EZB und Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik vom 02.09.2026: täglich fällige Einlagen privater Haushalte im Euroraum im Schnitt 0,28 % (Juli 2026) Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt, 16.01.2026: Inflationsrate 2025 im Jahresdurchschnitt 2,2 % Quelle öffnen
- § 22 Nr. 5 Einkommensteuergesetz: Leistungen aus Pensionsfonds, Pensionskassen und Direktversicherungen (Betriebsrente) sind im Alter steuerpflichtig, soweit die Beiträge steuerfrei waren Quelle öffnen
- § 229 und § 226 Abs. 2 SGB V: Renten der betrieblichen Altersversorgung sind Versorgungsbezüge und in der gesetzlichen Krankenversicherung beitragspflichtig, oberhalb eines Freibetrags Quelle öffnen
- § 23 Einkommensteuergesetz: Gewinn aus dem Verkauf privater Immobilien nach mehr als 10 Jahren steuerfrei; bei Erbe und Schenkung zählt die Besitzzeit des Vorbesitzers mit Quelle öffnen
- IMOVIA-Steuer-Guide, Beispielrechnung: Wohnung 300.000 €, 4,5 % Zins, 1,5 % Tilgung, Kaltmiete 1.100 €, 4 % Abschreibung, 2 % Wertsteigerung pro Jahr, Einkommensteuertarif 2026, ledig. Modellrechnung, keine Steuer- oder Anlageberatung.
- BPD Immobilienentwicklung und bulwiengesa: Die Wohnwetterkarte. Wohnungsmärkte in Deutschland 2026, veröffentlicht 29.09.2026. Bewertet knapp 11.000 Gemeinden nach Wohnungsbedarf und Bautätigkeit, Aussicht auf die nächsten drei bis fünf Jahre, ausdrücklich keine Preisprognose. Die Farbe einer Stadt ist aus der Karte abgelesen Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt: Gemeindeverzeichnis, Gemeinden in Deutschland nach Fläche, Bevölkerung und Postleitzahl am 31.12.2024, Pforzheim (ARS 082310000000): 134.912 Einwohner (Fortschreibung Zensus 2022) Quelle öffnen
- Gutachterausschuss Pforzheim: Immobilienmarktbericht 2025, Abschnitt 5.3.3.1 Kaufpreise von Neubauwohnungen, S. 63. Kauffälle 2025: 6, Mittelwert 5.110 €/m² (2024: 6 Fälle, 4.340 €/m²), gerundet auf 10 €/m² Quelle öffnen
- Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer (GrEStFestG BW), § 1. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn (Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg, MietBegrenzVO BW), GBl. 2025 Nr. 144. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Gutachterausschuss Pforzheim: Immobilienmarktbericht 2025, Abschnitt 5.3.2 Transaktionszahlen und Preisspannen nach Stadtteilen, S. 61. Weiterverkäufe 2025 je Stadtteil: Anzahl der Kauffälle und Mittelwert in €/m² Wohnfläche, gewöhnlicher Geschäftsverkehr. Hier nur Stadtteile mit mindestens 20 Kauffällen Quelle öffnen
- Stadt Pforzheim, Pressemeldung vom 22.04.2025: Korrigierter Mietspiegel 2025. Neufassung vom 17.04.2025, rückwirkend ab 01.04.2025 gültig; die durchschnittliche Basismiete von 8,58 €/m² ist von der Korrektur nicht betroffen Quelle öffnen
- § 556f Bürgerliches Gesetzbuch: Die Mietpreisbremse (§ 556d) gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und nicht für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung Quelle öffnen
- Eigene Rechnung IMOVIA: 60 m² × 2.582 €/m² (Gutachterausschuss Pforzheim, Weiterverkauf 2025) = 154.920 €; Jahresmiete 60 m² × 8,58 €/m² (Mietspiegel 2025, Durchschnitt laut Stadt) × 12 = 6.178 €; 154.920 / 6.178 = 25,1 Jahresmieten; 6.178 / 154.920 = 4,0 % vor Kosten. Mit 7,36 €/m² (Zensus 2022): 5.299 € im Jahr = 3,4 %. Unterschiedliche Stände, ohne Kaufnebenkosten, laufende Kosten wie Verwaltung und Rücklage und ohne Steuern. Modellrechnung, keine Zusage
- Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn (Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg, MietBegrenzVO BW) vom 16.12.2025, GBl. 2025 Nr. 144 vom 19.12.2025, § 1 (130 Städte und Gemeinden) in Verbindung mit §§ 556d bis 556f BGB; gilt vom 01.01.2026 bis 31.12.2026 Quelle öffnen
- Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit abgesenkter Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen (Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg, KappVO BW) vom 16.12.2025, GBl. 2025 Nr. 145 vom 19.12.2025, § 1 in Verbindung mit § 558 Abs. 3 BGB (15 statt 20 Prozent in drei Jahren); gilt vom 01.01.2026 bis 31.12.2026 Quelle öffnen
- Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit verlängerter Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlungen in Eigentumswohnungen (Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg, KSpVO BW) vom 16.12.2025, GBl. 2025 Nr. 146 vom 19.12.2025, §§ 1 und 2 (Sperrfrist fünf Jahre) in Verbindung mit § 577a BGB; gilt vom 01.01.2026 bis 31.12.2026 Quelle öffnen
- Landesregierung Baden-Württemberg, Pressemitteilung „Land will Mietpreisbremse verlängern“ vom 22.09.2026: Ministerrat hat die Verordnungsentwürfe zu Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und Kündigungssperrfrist für die Zeit nach dem 31.12.2026 zur Anhörung freigegeben; Mietpreisbremse künftig zusätzlich in Mannheim, Konstanz und Kehl. Entwurf, nicht beschlossen (Stand 02.11.2026) Quelle öffnen
- Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg (GrEStFestG BW): Steuersatz 5,0 Prozent. Gelesen in der amtlichen Leistungsbeschreibung „Grunderwerbsteuer zahlen“ aus service-bw (Freigabevermerk 03.02.2026, Oberfinanzdirektion Karlsruhe als Vertreterin des Finanzministeriums Baden-Württemberg), hier im Angebot der Stadt Heidelberg; der Gesetzestext auf landesrecht-bw.de war nicht automatisch abrufbar Quelle öffnen
- Eigene Modellrechnung IMOVIA, Jahr 1: Kaufpreis = 60 m² × Kaufpreis je m² dieser Seite, volle Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung, Abschreibung 2 % im Jahr auf 80 % Gebäudeanteil (§ 7 Abs. 4 EStG, Gebäudeanteil angenommen), Kaltmiete aus dem Zensus 2022. Steuer nach § 32a EStG (Tarif ab 2026) und Solidaritätszuschlag (§§ 3, 4 SolzG), ledig, ohne Kirchensteuer. Ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Quelle öffnen
Stand: 2. November 2026. Alle Beispielrechnungen sind Modellrechnungen mit den genannten Annahmen und keine Zusage. Diese Seite ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
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- Blick vom Wallberg über Pforzheim mit Innenstadt, Wohnvierteln und bewaldeten Hügeln am Horizont: Foto: Rudolpho Duba, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Marktplatz in Pforzheim mit dem Neuen Rathaus an einem Nachmittag mit blauem Himmel: Foto: Roman Eisele, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Altes Wohnhaus mit Türmchen und Vorgarten an der Friedenstraße in der Pforzheimer Südweststadt: Foto: Werner Schüle, CC0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Großes Jugendstil-Wohnhaus aus Sandstein an der Ecke Zähringerallee und Salierstraße in der Pforzheimer Nordstadt: Foto: Maxim112000, CC BY-SA 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Gebäude Z2 mit Bibliothek auf dem Campus der Hochschule Pforzheim an der Tiefenbronner Straße: Foto: Besserwisser123, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Modernes Wohnhaus mit hellen Fassaden und großen Fenstern an der Güterstraße in Pforzheim: Foto: Werner Schüle, CC0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Frau mit Schlüssel tritt morgens aus der Haustür eines sanierten Altbaus: KI-Symbolbild, keine echte Person
- Helle, sanierte und möblierte Wohnung mit Schlüssel und Grundriss auf dem Esstisch: KI-Symbolbild, keine konkrete Wohnung
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Stadtfotos: Wikimedia Commons, Urheber und Lizenz im Bildnachweis. Bilder mit Menschen und Wohnungen innen: KI-Symbolbilder, keine echten Personen oder Wohnungen. Buch-Foto des Steuer-Guides: KI-Darstellung mit dem echten Cover. Die Gründerfotos sind echt.