- Startseite
- Kapitalanlage Baden-Württemberg
- Kapitalanlage Aalen
Kapitalanlage-Immobilien in Aalen. Sie gehen sorgsam mit Geld um. Jetzt soll es wachsen.
In Aalen haben viele Menschen ein festes Einkommen und legen jeden Monat etwas zur Seite. Auf dem Konto bringt das aber kaum Zinsen. Eine vermietete Wohnung baut Vermögen auf, und Mieter und Finanzamt tragen einen Teil der Kosten.
Geschrieben von Hannes Ruopp, Gründer von IMOVIA
Geprüft am 02.11.2026 · alle Zahlen mit Quelle
Kurz gesagt
Eine gebrauchte Eigentumswohnung kostete in Aalen 2022 im Schnitt 2.985 € je Quadratmeter2, das ist der neueste frei verfügbare Wert des Gutachterausschusses. Seit 2015 hat sich der Preis damit fast verdoppelt. Laut Mietspiegel 2025 zahlen Mieter im Schnitt 8,35 € je Quadratmeter3. Mit Kaufpreis und Zensus-Miete aus dem gleichen Jahr 2022 trägt die Miete rund 51 % der Monatsrate5. Auf der Wohnwetterkarte 2026 ist Aalen gelb, der Druck auf dem Wohnungsmarkt ist hier also kleiner als in roten Regionen. Für eine Kapitalanlage suchen wir deshalb dort, wo viele eine Wohnung suchen und Preis und Miete zusammenpassen. Wir beraten Sie per Video oder in Nürtingen.
Inhalt13 Kapitel
- Immobilienpreise in Aalen
- Bausparen, ETF oder Immobilie
- So funktioniert die Kapitalanlage
- Wohnwetterkarte 2026
- Wohnungsmarkt Aalen in Zahlen
- Mietspiegel Aalen
- Mietrendite in Aalen
- Regeln für Vermieter
- Einwohner, Preise und Studium
- Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie
- Beispielrechnung
- Ihre Ansprechpartner
- Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Aalen
Das machen Aalener richtig
- 01
Sie bauen gern auf Eigentum. In 55,27 % der bewohnten Wohnungen in Aalen leben die Eigentümer selbst6, mehr als im Landesschnitt.
- 02
Sie haben Arbeit in der Nähe. 19.741 Beschäftigte kommen jeden Tag von außerhalb zum Arbeiten nach Aalen7.
- 03
Sie prüfen in Ruhe, bevor Sie zusagen. Genau das braucht eine gute Kapitalanlage.
- 04
Sie planen über das nächste Jahr hinaus. Wer früh beginnt, gibt dem Vermögen mehr Zeit.
Und trotzdem
Immobilienpreise in Aalen. Doppelt so teuer wie 2015, die Miete trägt die Hälfte.
Eine Wohnung in der eigenen Stadt liegt nahe, Aalen kennt man gut. Schaut man auf die Zahlen, bleibt trotzdem jeden Monat eine Lücke. Und der Wohnungsmarkt ist hier weniger angespannt als anderswo.
- 2.985 €
kostete 2022 ein Quadratmeter gebrauchte Eigentumswohnung in Aalen im Schnitt. 2015 waren es noch 1.474 €.2
Für Sie heißt dasEine gebrauchte Wohnung mit 60 m² kostete damit rund 179.000 €, ohne Nebenkosten. Neuere Zahlen veröffentlicht der Gutachterausschuss frei noch nicht.
- 900 €
Rate im Monat für diese Wohnung bei voller Finanzierung, mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung. Die Kaltmiete für 60 m² lag 2022 in bestehenden Verträgen bei 450 €.5
Für Sie heißt dasDie Miete trägt rund 51 % der Rate. Die andere Hälfte zahlen Sie selbst.
- 4,18 %
der Wohnungen standen beim Zensus 2022 in Aalen leer. In Deutschland waren es 4,33 %, kaum mehr.6
Für Sie heißt dasWo Wohnungen leer stehen, dauert die Suche nach einem neuen Mieter länger. Für Anleger zählt die Nachfrage.
- 4,3 %
betrug die Arbeitslosenquote in Aalen 2025. Im Land Baden-Württemberg waren es 4,6 %, in Deutschland 6,3 %.8
Für Sie heißt dasAuch in einer stabilen Region kann ein Job wegfallen. Vermögen, das nicht vom Arbeitgeber abhängt, gibt Ihnen Halt.
Sparen können viele in Aalen gut. Wichtig ist, dass das Geld dort arbeitet, wo es sich lohnt.
So gerechnet: ohne Steuervorteil und mit Mieten aus bestehenden Verträgen. Neue Mietverträge liegen meist höher. Ein Teil der Rate ist Tilgung und baut Ihr Vermögen auf.
Aalen
Wohnen in Aalen. Ostalb, Altstadt und Hochschule.
Aalen hat 67.675 Einwohner und ist die größte Stadt im Ostalbkreis1. Zur Stadt gehören auch viele Ortsteile im Grünen.
Was viele schon nutzen
Bausparen, ETF oder Immobilie als Kapitalanlage? Jeder Weg hat eine Schwäche.
Viele sorgen schon auf eine dieser Arten vor. Eine davon allein reicht selten.
- 001
Konto und Tagesgeld
Das Geld ist schnell verfügbar.
Der Zins gleicht die Preissteigerung nicht aus. Im Euroraum brachte täglich fälliges Geld im Juli 2026 im Mittel 0,28 %9, die Preise stiegen 2025 um 2,2 %10.
- 002
ETF-Sparplan
Wenig Aufwand, breit gestreut.
Er wächst nur mit Ihrem eigenen Geld. Die Kurse schwanken, und Mieter oder Finanzamt zahlen nicht mit.
- 003
Betriebsrente
Der Arbeitgeber zahlt oft einen Zuschuss.
Sie hängt an Ihrer Firma. Im Alter wird sie meist versteuert, über einem Freibetrag kommen Krankenkassenbeiträge dazu11,12.
- 004
Eine Wohnung in Aalen kaufen
Lage und Viertel sind Ihnen vertraut.
Mit Kaufpreis und Zensus-Miete von 2022 trägt die Miete nur rund 51 % der Rate5, und der Markt ist weniger angespannt als in roten Regionen.
- 005
Und wenn es eine Lösung gäbe, die alles verbindet?
Ohne dass Sie auf etwas verzichten müssen.
Ein Blick nach vorn
Vorsorge mit einer Kapitalanlage-Immobilie. Ein Morgen im Jahr 2036.
Sie stehen in Aalen auf, der Tag beginnt wie immer. In einer gefragten Gegend wohnt Ihr Mieter und zahlt seine Miete. Die Bank hat einen großen Teil des Kredits zurück, und das Finanzamt hat Ihnen über die Jahre Steuern erstattet. Mieterwechsel und Reparaturen hat die Hausverwaltung für Sie erledigt.
- Eine Wohnung als bleibender Wert
- Die Bank finanziert den Großteil
- Mieter und Steuer tragen mit
- Weniger Lohnsteuer jeden Monat
- Fast kein Aufwand
- Keine Steuer auf den Verkaufsgewinn nach 10 Jahren13
Genau dafür gibt es IMOVIA
Kapitalanlage mit IMOVIA. Wir kaufen dort, wo die Karte rot ist.
Hinter IMOVIA stehen wir, Luis Otte und Hannes Ruopp. Gegründet haben wir die Firma in Nürtingen. Unser Ziel: Vermögen mit Immobilien für jeden möglich machen, ohne Vorwissen und ohne viel Zeit. Sie kaufen eine sanierte Wohnung mit Mieter, die Bank finanziert, und wir kümmern uns mit Ihnen um alles dazwischen.
Wir suchen die Wohnung
Kernsaniert oder neu gebaut, vermietet und in einer Gegend, in der viele Menschen eine Wohnung suchen. Zahlen, Mietvertrag und Unterlagen prüfen wir vorher.
Wir begleiten die Finanzierung
Unser Finanzierungspartner vergleicht Angebote vieler Banken für Sie. Wir sind bis zum Notartermin dabei.
Bei diesen und weiteren Banken reicht unser Finanzierungspartner Anträge ein, bei Sparkassen und Volksbanken bei einzelnen Instituten.
Die Hausverwaltung übernimmt
Sie kümmert sich vor Ort um Mieter, Nebenkosten und Reparaturen. Einmal im Jahr bekommen Sie die Abrechnung.
Das Prinzip in gut 2 Minuten
Beschäftigte pendeln zum Arbeiten nach Aalen. Wo gearbeitet wird, wird auch gewohnt.7
- 1.165 €zahlt der Mieter
- 310 €Steuervorteil vom Finanzamt
- 95 €zahlen Sie selbst
Beispielrechnung14, gerundet, ab dem 4. Jahr: Rate 1.500 € (Zins und Tilgung) und 70 € nicht umlagefähige Kosten im Monat, Miete mit leichter Steigerung, Steuererstattung rund 3.700 € pro Jahr. In den Jahren 1 bis 3 liegt Ihr Anteil im Beispiel bei rund 0 €, weil die Sanierung zusätzlich rund 5.640 € Steuern pro Jahr zurückbringt.
Wohnwetterkarte 2026
Wo würden Sie eine Wohnung kaufen? Logisch: dort, wo es rot ist.
Die Wohnwetterkarte 2026 zeigt, wo in Deutschland viele Menschen eine Wohnung suchen und zu wenig gebaut wird15. Rot heißt: großer Mangel. Aalen ist gelb, die Ostalb ringsum gelb bis orange. Hier ist der Druck kleiner. Rot wird die Karte erst Richtung Stuttgart und Ulm, rot sind auch die Räume München und Frankfurt.
- 01
Wo viele suchen
Dort findet sich ein neuer Mieter meist schnell. Die Karte schaut drei bis fünf Jahre voraus. Wie sich Preise entwickeln, sagt sie nicht.
- 02
Wo die Miete zum Preis passt
Je besser beides zusammenpasst, desto weniger zahlen Sie jeden Monat selbst.
- 03
Neu oder kernsaniert
Damit in den ersten Jahren möglichst keine großen Reparaturen anfallen. Über unsere Bauträger-Partner bekommen wir solche Wohnungen in mehreren roten Regionen Deutschlands.
Deshalb muss Ihre Wohnung nicht in Aalen stehen. Wir suchen dort, wo die Karte rot ist, und wählen die Wohnung, die zu Ihren Zahlen passt. Vor Ort kümmert sich die Hausverwaltung, Sie müssen nicht hinfahren.
Passende Wohnung findenAalen in Zahlen
Wohnungsmarkt Aalen in Zahlen. Mit Quelle und Stand.
Diese Zahlen stammen von amtlichen Stellen. Der Kaufpreis ist der neueste frei verfügbare Wert des Gutachterausschusses und gilt für 2022. Die Zensus-Mieten gelten für laufende Verträge im selben Jahr.
| Kennzahl | Wert | Art |
|---|---|---|
| Einwohner (31.12.2025) | 67.6751 | Amtliche Statistik |
| Einwohner (31.12.2024) | 67.62116 | Amtliche Statistik |
| Arbeitsplätze mit Sozialversicherung in Aalen | 34.6977 | Amtliche Statistik |
| Pendeln zum Arbeiten nach Aalen | 19.7417 | Amtliche Statistik |
| Arbeitslosenquote 2025 | 4,3 % (Baden-Württemberg 4,6 %)8 | Amtliche Statistik |
| Studierende Hochschule Aalen (Winter 2024/25) | 4.1634 | Amtliche Statistik |
| Wohnungen | 33.4716 | Zensus 2022 |
| Kaltmiete je m², bestehende Verträge | 7,55 € (Baden-Württemberg 8,13 €)6 | Zensus 2022 |
| Mietspiegel 2025, Durchschnitt | 8,35 €3 | Mietspiegel |
| Leer stehende Wohnungen | 4,18 % (Deutschland 4,33 %)6 | Zensus 2022 |
| Von Eigentümern bewohnt | 55,27 % (Baden-Württemberg 51,58 %)6 | Zensus 2022 |
| Gebrauchte Eigentumswohnung je m², 2022 | 2.985 €2 | Gutachterausschuss |
| Gebrauchte Eigentumswohnung je m², 2021 | 2.812 €2 | Gutachterausschuss |
| Gebrauchte Eigentumswohnung je m², 2015 | 1.474 €2 | Gutachterausschuss |
| Grunderwerbsteuer | 5 %17 | Gesetz |
| Mietpreisbremse | gilt nicht18 | Verordnung |
Jede Zahl mit Quelle und Stand unten auf der Seite. Amtliche Zahlen haben wir nicht verändert, nur gerundet.
Mieten
Mietspiegel Aalen. Was Mieter auf der Ostalb zahlen.
Aalen hat zusammen mit Essingen einen qualifizierten Mietspiegel. Die Fassung 2025 gilt seit 1. August 20253. Sie schreibt den Mietspiegel von 2023 fort: Alle Werte stiegen um 4,9 %, so stark wie die Verbraucherpreise. Nur für Aalen gerechnet lag die durchschnittliche Nettokaltmiete zum 1. Februar 2025 bei 8,35 € je Quadratmeter. In laufenden Verträgen zahlten Mieter beim Zensus 2022 im Schnitt 7,55 €6. Eine Mietpreisbremse gibt es in Aalen nicht.
| Miete | je m² | Art |
|---|---|---|
| Mietspiegel 2025, Durchschnitt Aalen | 8,35 € | Stadt Aalen |
| Bestehende Mietverträge, Zensus 2022 | 7,55 €6 | Zensus 2022 |
| Baden-Württemberg, bestehende Mietverträge | 8,13 €6 | Zensus 2022 |
| Deutschland, bestehende Mietverträge | 7,28 €6 | Zensus 2022 |
Nettokaltmieten je m² Wohnfläche. Der Mietspiegel ist qualifiziert: Mieter- und Vermieterverbände und die Gemeinderäte von Aalen und Essingen haben ihn anerkannt. Für die einzelne Wohnung zählen Größe, Baujahr, Ausstattung und Lage.
Mietrendite
Mietrendite in Aalen. Eine einfache Rechnung.
Die Mietrendite zeigt, wie viel Miete eine Wohnung im Jahr im Verhältnis zum Kaufpreis bringt. Sie teilen die Jahresmiete durch den Preis. Wer es andersherum rechnet, teilt den Preis durch die Jahresmiete und sieht, wie viele Jahresmieten die Wohnung kostet. Mit dem Renditerechner prüfen Sie eigene Zahlen.
So rechnen wir, Beispiel 60 m²
- Kaufpreis: 60 m² × 2.985 € (Schnitt 2022)179.100 €
- Jahresmiete: 60 m² × 8,35 € × 12 Monate6.012 €
- Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete29,8 Jahresmieten
- Mietrendite vor Kosten193,4 %
Eigene Beispielrechnung mit dem Kaufpreis von 2022 und dem Mietspiegel 2025. Die Jahre passen nicht zusammen, neuere Kaufpreise gibt es frei nicht. Kaufnebenkosten, Verwaltung und Rücklage sind nicht eingerechnet. Mit der Zensus-Miete von 2022 (7,55 €) wären es rund 3,0 %. Unsere Beispielwohnung (300.000 €, 1.100 € Miete im Monat, angenommene Werte) kommt auf 4,4 %.
Recht
Regeln für Vermieter in Aalen. Was Sie wissen sollten.
In Aalen gelten keine besonderen Landesregeln für Mieten: keine Mietpreisbremse und keine abgesenkte Kappungsgrenze. Es gelten die Regeln für ganz Deutschland. Steht Ihre Wohnung woanders, gelten die Regeln dort. Stand November 2026.
- 01
Grunderwerbsteuer
Beim Kauf zahlen Sie in Baden-Württemberg 5 % des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer. Das ist eine Steuer, die beim Kauf einer Wohnung oder eines Grundstücks einmal anfällt.20
- 02
Kappungsgrenze 20 %
Erhöhen Sie in einem laufenden Vertrag die Miete auf die übliche Miete laut Mietspiegel, darf sie in drei Jahren um höchstens 20 % steigen. In Städten mit einer Landesverordnung sind es 15 %, Aalen gehört nicht dazu21.
Entwicklung
Wie entwickelt sich Aalen? Einwohner, Preise und Studium.
Die Einwohnerzahl ist 2025 fast gleich geblieben. Die Preise für gebrauchte Wohnungen haben sich von 2015 bis 2022 etwa verdoppelt. Neuere Zahlen des Gutachterausschusses gibt es frei noch nicht.
Ehrlich gesagt
Chancen und Risiken in Aalen. Mit echten Zahlen.
Wir zeigen beide Seiten von Aalen, mit amtlichen Zahlen und im Vergleich mit Baden-Württemberg.
Das spricht für Aalen
- Jeden Tag pendeln 19.741 Beschäftigte zur Arbeit nach Aalen, nur 14.637 pendeln hinaus7. Die Stadt ist ein Arbeitsort für die ganze Umgebung.
- Mieteinnahmen, Steuererstattung und Tilgung arbeiten zusammen. Mit jeder Rate gehört Ihnen ein Stück mehr der Wohnung.
Das sollten Sie wissen
- Rechnet man eine gebrauchte 60-m²-Wohnung, trägt die Miete etwa 51 % der Rate5.
- Endet die Zinsbindung, kann der Zins höher sein als heute. Eine lange Zinsbindung gibt Ihnen Ruhe.
- Eine Wohnung verkaufen Sie nicht in einer Woche. Das Geld ist langfristig gebunden.
Passt das zu Ihnen?
Für wen eine Kapitalanlage in Aalen passt.
Passt zu Ihnen, wenn …
- Sie haben ein festes Einkommen, etwa ab 3.000 € netto im Monat.
- Sie denken an 10 Jahre und länger.
- Sie möchten sich nicht selbst um Mieter, Reparaturen und Verwaltung kümmern.
- Sie haben ein kleines Polster für unerwartete Kosten.
Eher nicht, wenn …
- Sie brauchen das Geld in den nächsten Jahren.
- Ihr Einkommen schwankt stark oder ist unsicher.
- Sie zahlen schon hohe Kredite ab.
- Sie suchen eine Geldanlage ganz ohne Risiko.
Was Sie davon haben
Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie. In Euro und im Leben.
Ergebnis
9.930 €Mehr von dem behalten, was Sie verdienen.
So viel Steuer kommt im Beispiel im ersten Jahr zurück, durch Abschreibung (den Wertverlust, den Sie absetzen dürfen), Zinsen und Sanierungskosten14.
Freiheit
Kaum ZeitKein Mieter ruft Sie an.
Die Hausverwaltung kümmert sich um Mieter und Reparaturen. Sie bekommen einmal im Jahr die Abrechnung für die Steuer.
Sicherheit
1.100 €Ein Wert, der bleibt.
Miete jeden Monat im Beispiel. Und etwas, das Sie an Ihre Familie weitergeben können.
Zahlen
122.400 €Aus rund 95 € im Monat werden in 10 Jahren 122.400 € Vermögen.
Im Beispiel liegt Ihr Anteil in den ersten 3 Jahren bei rund 0 €, ab Jahr 4 bei rund 95 € im Monat. Mit den Kaufnebenkosten setzen Sie in 10 Jahren insgesamt rund 14.500 € ein14.
Mehr Vermögen mit weniger eigenem Geld
Der Unterschied ist der Hebel. Beim Konto und beim ETF arbeitet nur Ihr eigenes Geld. Bei der Wohnung zahlen Bank, Mieter und Finanzamt mit. Deshalb wächst das Vermögen schneller, obwohl Sie weniger selbst einsetzen.
Aus rund 14.500 € eigenem Geld werden im Beispiel 122.400 € Vermögen. Das ist rund das 8-Fache.
Beispielrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide14: Tagesgeld mit 1 %, ETF mit 7 % pro Jahr, mit 27.600 € eigenem Einsatz in 10 Jahren. Die Wohnung braucht im Beispiel rund 14.500 € eigenes Geld, Kaufnebenkosten eingerechnet. Wohnung 300.000 € mit 2 % Wertsteigerung, zu versteuerndes Einkommen 75.000 €. Keine Anlageberatung.
Rechner
Kapitalanlage in Aalen nach Steuern. Rechnen Sie selbst.
Eine gebrauchte 60-m²-Wohnung zum Preis von rund 2.985 € je m² (Gutachterausschuss Aalen-Essingen, Weiterverkauf 2022) 19 und mit der Miete in bestehenden Verträgen (Zensus 2022) von rund 7,55 € je m² 6. Schieben Sie den Regler auf Ihr Einkommen.
- Rate an die Bank
- 900 € im Monat
- Miete, die hereinkommt
- 450 € im Monat
- Steuererstattung
- 170 € im Monat
- Ihr Anteil nach Steuern
- 270 € im Monat
Davon sind rund 220 € Tilgung. Damit gehört Ihnen jeden Monat ein Stück mehr der Wohnung. Ohne Steuer wären es rund 440 €.
Modellrechnung für das erste Jahr 22: ledig, ohne Kirchensteuer, ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Ab dem zweiten Jahr sinken die Zinsen und damit auch die Erstattung. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassen
Beispielrechnung für Anleger aus Aalen
Beispielrechnung Kapitalanlage-Immobilie. Jede Annahme offen.
Die Beispielwohnung ist keine Aalener Durchschnittswohnung: Mit Kaufpreis und Zensus-Miete von 2022 trägt die Miete in Aalen im Schnitt nur rund 51 % der Rate. Gerechnet ist mit 75.000 € zu versteuerndem Einkommen, rund 7.700 € brutto im Monat. Wer mehr verdient, bekommt mehr zurück. Die Erstattung kommt mit der Steuererklärung, auf Antrag danach auch jeden Monat über weniger Lohnsteuer.
- Kaufpreis der Wohnung
- 300.000 €
- Miete im Monat (Start)
- 1.100 €
- Zins und Tilgung
- 4,5 % und 1,5 %
- Abschreibung pro Jahr
- 4 % (mit Gutachten zur Restnutzungsdauer, sonst meist 2 %)
- Wertsteigerung pro Jahr (Annahme)
- 2 %
- Kaufnebenkosten, einmalig
- 21.000 €
- Ihr Anteil im Monat, Jahr 1 bis 3
- rund 0 €
- Ihr Anteil im Monat, ab Jahr 4
- rund 95 €
| Zu versteuerndes Einkommen | Steuererstattung im 1. Jahr |
|---|---|
| 50.000 € | rund 7.780 € |
| 75.000 € | rund 9.930 € |
| 100.000 € | rund 10.640 € |
Modellrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide14, ledig, Tarif 2026. Der Steuereffekt ist in den ersten Jahren am größten und fällt danach geringer aus. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassenWir sind für Sie da
Ihre Ansprechpartner für Kapitalanlagen in Aalen. Luis Otte und Hannes Ruopp.
Wir haben IMOVIA in Nürtingen gegründet. Bei uns erreicht Sie kein Callcenter, sondern wir selbst. Wohnen Sie in Aalen, sprechen wir per Video oder treffen uns in unserem Büro.
Luis kommt aus dem Vertrieb und dem Marketing. Er sorgt dafür, dass Sie schnell und einfach zu Ihrer Wohnung kommen.
Mehr über Luis
Hannes kennt den Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien und Finanzierungen aus der Praxis.
Mehr über Hannes- 01
Unser Büro ist im Nürtinger Tor
Kirchstraße 34 bis 36 in Nürtingen, Parkhaus im Gebäude. Aus Aalen geht es am einfachsten per Video.
- 02
Wir kennen Finanzierungen aus der Praxis
Unser Hintergrund liegt im Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien, in der Finanzierungsvermittlung und im Performance-Marketing.
- 03
Wir sagen auch Nein
Passt eine Wohnung nicht zu Ihrem Einkommen, sagen wir Ihnen das. Ein schlechter Kauf hilft niemandem.
Unser Versprechen
Jede Wohnung bewertet vor dem Kauf ein unabhängiger Gutachter.
Er prüft, ob der Kaufpreis zum Wert der Wohnung passt.
Aus unserem Google-Profil
Erfahrungen mit IMOVIA Immobilien. Bewertungen aus unserem Google-Profil.
★★★★★„Man fühlt sich direkt gut aufgehoben und merkt, dass hier Wert auf Qualität und Kundenzufriedenheit gelegt wird.“
★★★★★„Top beraten worden, wurde genau auf meine Ansprüche geachtet! Jederzeit zu empfehlen!“
★★★★★„Meine Fragen wurden verständlich beantwortet und ich hatte nie das Gefühl, zu einer schnellen Entscheidung gedrängt zu werden.“
Wir zeigen Bewertungen aus unserem Google-Profil im Wortlaut. Ob die Verfasser bei uns gekauft haben, prüfen wir nicht gesondert.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Aalen
Lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie in Aalen?
Der Wohnungsmarkt in Aalen ist weniger angespannt als in vielen anderen Städten. Auf der Wohnwetterkarte 2026 ist Aalen gelb15, und beim Zensus 2022 standen 4,18 % der Wohnungen leer6. Mit Kaufpreis und Zensus-Miete von 2022 trug die Miete rund 51 % der Rate5. Ob eine Wohnung für Sie passt, rechnen wir im Gespräch mit Ihren Zahlen.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Aalen?
Wie hoch ist die Mietrendite in Aalen?
Mit dem Kaufpreis von 2022 und dem Mietspiegel 2025 rund 3,4 % im Jahr vor Kosten: 60 m² kosten rund 179.000 €, die Miete bringt rund 6.000 € im Jahr19. Mit der Zensus-Miete wären es rund 3,0 %. Verwaltung, Rücklage und Kaufnebenkosten senken den Wert.
Wie hoch ist die Miete in Aalen laut Mietspiegel?
Im Mietspiegel 2025 liegt die durchschnittliche Nettokaltmiete für Aalen bei 8,35 € je Quadratmeter, Stand 1. Februar 20253. Der Mietspiegel gilt seit 1. August 2025 und gilt auch für Essingen.
Gilt in Aalen die Mietpreisbremse?
Warum ist Aalen auf der Wohnwetterkarte nicht rot?
Die Karte vergleicht, wie viele Menschen eine Wohnung suchen und wie viel gebaut wird15. In Aalen und auf der Ostalb ist der Mangel kleiner als zum Beispiel rund um Stuttgart oder Ulm. Deshalb ist Aalen gelb.
Muss meine Kapitalanlage in Aalen stehen?
Nein, und wir raten eher zu einer Gegend, die auf der Wohnwetterkarte 2026 rot ist15. Dort suchen mehr Menschen eine Wohnung, und ein neuer Mieter ist schneller gefunden. Wir suchen bundesweit die Wohnung, deren Zahlen zu Ihnen passen.
Ich wohne im eigenen Haus in Aalen. Kann ich trotzdem eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen?
Oft ja. Die Bank schaut auf Ihr Einkommen, Ihre Ausgaben und bestehende Kredite. Ein Haus, das schon ganz oder zum Teil bezahlt ist, kann die Bank als zusätzliche Sicherheit sehen. Wie viel möglich ist, klären wir mit unserem Finanzierungspartner.
Welche Risiken hat eine Kapitalanlage-Immobilie?
Endet die Zinsbindung, kann der Zins höher sein als vorher. Bricht Ihr Einkommen weg, muss die Rate trotzdem gezahlt werden, deshalb gehört eine Rücklage dazu. Zieht ein Mieter aus, kann es dauern, bis der nächste kommt, besonders dort, wo der Markt entspannt ist. Reparaturen am Gemeinschaftseigentum tragen alle Eigentümer. Und Ihr Geld ist über Jahre gebunden. Diese Punkte gehen wir vor dem Kauf durch.
Wer prüft, ob der Kaufpreis stimmt?
Jede Wohnung, die wir anbieten, bewertet vor dem Kauf ein unabhängiger Gutachter. Er prüft, ob der Preis zum Wert passt. Mietvertrag, Unterlagen und Zahlen schauen wir uns außerdem genau an.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Meist nur für die Kaufnebenkosten. Größter Posten ist die Grunderwerbsteuer, die vom Bundesland der Wohnung abhängt, in Baden-Württemberg sind es 5 %17. Dazu kommen Notar und Grundbuch. Mehr dazu im Ratgeber Kapitalanlage ohne viel Eigenkapital.
Wie läuft die Beratung, wenn ich in Aalen wohne?
Wir sprechen per Video, ein Handy oder Laptop genügt. Vorher bekommen Sie alle Unterlagen zur Wohnung. Möchten Sie uns persönlich sehen, kommen Sie ins Nürtinger Tor in der Kirchstraße 34 bis 36.
So geht es los
So kaufen Sie Ihre Kapitalanlage-Immobilie. In vier Schritten.
- 1
Kurzer Check
Vier Fragen, rund zwei Minuten. Kostenlos und unverbindlich.
- 2
Erstgespräch am Telefon
Wir rufen Sie an. Sie erzählen, was Sie vorhaben, wir sagen ehrlich, ob es passt.
- 3
Konzept per Video
Wir zeigen passende Wohnungen mit allen Zahlen und Unterlagen. Sie entscheiden in Ruhe.
- 4
Kauf, dann Ruhe
Finanzierung über unseren Finanzierungspartner, Termin beim Notar. Danach übernimmt die Hausverwaltung.
Kostenlose Analyse
Ihr kostenloser Check für eine Kapitalanlage in Aalen
Vier kurze Fragen. Danach rufen wir Sie an und rechnen mit Ihren echten Zahlen.
- Wie viel Steuern Sie zurückholen können
- Welche Wohnung zu Ihrem Einkommen passt
- Was Sie das im Monat wirklich kostet
Kein Verkaufsdruck. Passt es nicht, sagen wir Ihnen das.
Weiterlesen
Baden-Württemberg
Alle 45 Städte in Baden-Württemberg anzeigen
- Heidenheim
- Schwäbisch Gmünd
- Göppingen
- Schwäbisch Hall
- Schorndorf
- Ulm
- Backnang
- Kirchheim unter Teck
- Waiblingen
- Esslingen
- Ostfildern
- Nürtingen
- Fellbach
- Filderstadt
- Ludwigsburg
- Stuttgart
- Bietigheim-Bissingen
- Leinfelden-Echterdingen
- Heilbronn
- Reutlingen
- Leonberg
- Böblingen
- Sindelfingen
- Tübingen
- Rottenburg am Neckar
- Pforzheim
- Albstadt
- Bruchsal
- Heidelberg
- Ravensburg
- Karlsruhe
- Weinheim
- Baden-Baden
- Rastatt
- Mannheim
- Friedrichshafen
- Konstanz
- Villingen-Schwenningen
- Singen
- Offenburg
- Kehl
- Lahr
- Freiburg
- Lörrach
Infomaterial
Steuern sparen mit Immobilien. Der kostenlose Steuer-Guide.
Weniger Steuern. Mehr Vermögen. Mit Immobilien.
Auf 14 Seiten erklären wir einfach und mit Beispielrechnung, wie eine vermietete Wohnung Ihre Lohnsteuer senken und Vermögen aufbauen kann. Für Angestellte, Beamte und Selbstständige.
- Verständlich, ohne Fachchinesisch
- Mit Rechenbeispiel und allen Annahmen
- Als PDF sofort per Mail
Quellen
22 Belege anzeigen
- Statistisches Bundesamt, Gemeindeverzeichnis-Informationssystem GV-ISys: Alle politisch selbständigen Gemeinden mit ausgewählten Merkmalen am 30.09.2026 (3. Quartal); Fläche und Bevölkerung (auf Grundlage des Zensus 2022) am 31.12.2025. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Gutachterausschuss Aalen-Essingen: Grundstücksmarktbericht 2023 (Auswertungen der Geschäftsjahre 2021 und 2022), Kap. 6.2.1, Abb. 58, S. 55: Eigentumswohnungen Weiterverkauf Aalen (ohne Studenten- und Seniorenwohnheime), mittlerer Kaufpreis je m² Wohnfläche 2015: 1.474 €, 2021: 2.812 €, 2022: 2.985 € (+5,9 %); 219 Kauffälle 2022, davon 193 auswertbar, 13 % unter dem 10-Jahres-Mittel; „Damit hat sich der Durchschnittspreis einer gebrauchten ETW seit 2015 praktisch verdoppelt“. Neuerer Bericht frei nicht verfügbar (Stand 02.11.2026) Quelle öffnen
- ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung für Stadt Aalen und Gemeinde Essingen: Dokumentation zum Mietspiegel Aalen und Essingen 2025 (Juli 2025). Fortschreibung des qualifizierten Mietspiegels 2023 über den Verbraucherpreisindex (+4,9 %); durchschnittliche Nettokaltmiete nur für Aalen 8,35 €/m² (Stand 01.02.2025), Aalen und Essingen 8,34 €/m²; von Mieter- und Vermieterverbänden und den Gemeinderäten als qualifiziert anerkannt, gilt ab 01.08.2025 Quelle öffnen
- Statistisches Landesamt Baden-Württemberg: Studierende und Studienanfänger in Baden-Württemberg im Wintersemester 2024/25 nach Hochschularten und Hochschulen, Statistischer Bericht 3234 25001, Tabelle 2, S. 3: Hochschule Aalen 4.163 Studierende, davon 4.117 am Standort Aalen Quelle öffnen
- Eigene Rechnung IMOVIA: 60 m² × 2.985 €/m² (Gutachterausschuss, Wiederverkauf 2022) = 179.100 €; Rate bei voller Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung = 900 € im Monat; Kaltmiete 60 m² × 7,55 €/m² (Zensus 2022, Bestandsmiete) = 453 €, gerundet 450 €. Ohne Kaufnebenkosten, laufende Kosten wie Verwaltung und Rücklage und ohne Steuereffekt. Modellrechnung, keine Zusage.
- Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Ergebnisse des Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen (Blatt CSV-Wohnungen), Stichtag 15.05.2022. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Gemeindedaten aus der Beschäftigungsstatistik, sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am 30.06.2025 nach Wohn- und Arbeitsort, Ein- und Auspendler über die Gemeindegrenze. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Arbeitslosenquoten Gemeinden, Zeitreihe Datenstand Dezember 2025, Blatt Gesamt (bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen; nur Gemeinden ab 15.000 zivilen Erwerbspersonen). Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- EZB und Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik vom 02.09.2026: täglich fällige Einlagen privater Haushalte im Euroraum im Schnitt 0,28 % (Juli 2026) Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt, 16.01.2026: Inflationsrate 2025 im Jahresdurchschnitt 2,2 % Quelle öffnen
- § 22 Nr. 5 Einkommensteuergesetz: Leistungen aus Pensionsfonds, Pensionskassen und Direktversicherungen (Betriebsrente) sind im Alter steuerpflichtig, soweit die Beiträge steuerfrei waren Quelle öffnen
- § 229 und § 226 Abs. 2 SGB V: Renten der betrieblichen Altersversorgung sind Versorgungsbezüge und in der gesetzlichen Krankenversicherung beitragspflichtig, oberhalb eines Freibetrags Quelle öffnen
- § 23 Einkommensteuergesetz: Gewinn aus dem Verkauf privater Immobilien nach mehr als 10 Jahren steuerfrei; bei Erbe und Schenkung zählt die Besitzzeit des Vorbesitzers mit Quelle öffnen
- IMOVIA-Steuer-Guide, Beispielrechnung: Wohnung 300.000 €, 4,5 % Zins, 1,5 % Tilgung, Kaltmiete 1.100 €, 4 % Abschreibung, 2 % Wertsteigerung pro Jahr, Einkommensteuertarif 2026, ledig. Modellrechnung, keine Steuer- oder Anlageberatung.
- BPD Immobilienentwicklung und bulwiengesa: Die Wohnwetterkarte. Wohnungsmärkte in Deutschland 2026, veröffentlicht 29.09.2026. Bewertet knapp 11.000 Gemeinden nach Wohnungsbedarf und Bautätigkeit, Aussicht auf die nächsten drei bis fünf Jahre, ausdrücklich keine Preisprognose. Die Farbe einer Stadt ist aus der Karte abgelesen Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt: Gemeindeverzeichnis, Gemeinden in Deutschland nach Fläche, Bevölkerung und Postleitzahl am 31.12.2024, Aalen, Stadt (ARS 081365001088): 67.621 Einwohner (Fortschreibung Zensus 2022) Quelle öffnen
- Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer (GrEStFestG BW), § 1. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn (Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg, MietBegrenzVO BW), GBl. 2025 Nr. 144. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Eigene Rechnung IMOVIA: 60 m² × 2.985 €/m² (Gutachterausschuss Aalen-Essingen, Weiterverkauf 2022) = 179.100 €; Jahresmiete 60 m² × 8,35 €/m² (Mietspiegel Aalen 2025, Durchschnitt, Stand 01.02.2025) × 12 = 6.012 €; 179.100 / 6.012 = 29,8 Jahresmieten; 6.012 / 179.100 = 3,4 % vor Kosten. Mit 7,55 €/m² (Zensus 2022): 5.436 € im Jahr = 3,0 %. Kaufpreis von 2022, Miete von 2025, ohne Kaufnebenkosten, laufende Kosten wie Verwaltung und Rücklage und ohne Steuern. Modellrechnung, keine Zusage
- Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg (GrEStFestG BW): Steuersatz 5,0 Prozent. Gelesen in der amtlichen Leistungsbeschreibung „Grunderwerbsteuer zahlen“ aus service-bw (Freigabevermerk 03.02.2026, Oberfinanzdirektion Karlsruhe als Vertreterin des Finanzministeriums Baden-Württemberg), hier im Angebot der Stadt Heidelberg; der Gesetzestext auf landesrecht-bw.de war nicht automatisch abrufbar Quelle öffnen
- § 558 Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch: Bei Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen (Kappungsgrenze); 15 Prozent nur in Gebieten, die eine Landesverordnung bestimmt Quelle öffnen
- Eigene Modellrechnung IMOVIA, Jahr 1: Kaufpreis = 60 m² × Kaufpreis je m² dieser Seite, volle Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung, Abschreibung 2 % im Jahr auf 80 % Gebäudeanteil (§ 7 Abs. 4 EStG, Gebäudeanteil angenommen), Kaltmiete aus dem Zensus 2022. Steuer nach § 32a EStG (Tarif ab 2026) und Solidaritätszuschlag (§§ 3, 4 SolzG), ledig, ohne Kirchensteuer. Ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Quelle öffnen
Stand: 2. November 2026. Alle Beispielrechnungen sind Modellrechnungen mit den genannten Annahmen und keine Zusage. Diese Seite ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Bildnachweis
Fotos und Lizenzen anzeigen
- Blick über grüne Wiesen am Taufbach auf Aalen im Tal, dahinter die Hügel der Ostalb unter Wolkenhimmel: Foto: Kolonist, CC0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Marktplatz in Aalen mit Brunnen, Bürgerhäusern und dem Turm des Alten Rathauses: Foto: Roland Knobloch, CC0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Fachwerkhaus am Marktplatz in Aalen unter blauem Himmel: Foto: Tilman2007, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Älteres Wohnhaus mit rotem Dach und Garten an der Wilhelm-Merz-Straße in Aalen: Foto: Tilman2007, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Luftbild der Hochschule Aalen mit Hauptgebäude, Grünflächen und Wohnvierteln dahinter: Foto: Clemenspool, CC0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Luftbild eines Wohnviertels in Aalen mit einem Wohnhochhaus, Mehrfamilienhäusern und viel Wald: Foto: Clemenspool, CC0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Frau mit Schlüssel tritt morgens aus der Haustür eines sanierten Altbaus: KI-Symbolbild, keine echte Person
- Helle, sanierte und möblierte Wohnung mit Schlüssel und Grundriss auf dem Esstisch: KI-Symbolbild, keine konkrete Wohnung
Bearbeitet heißt: zugeschnitten und verkleinert. Bearbeitete Fotos unter CC BY-SA stehen unter derselben Lizenz wie das Original.
Stadtfotos: Wikimedia Commons, Urheber und Lizenz im Bildnachweis. Bilder mit Menschen und Wohnungen innen: KI-Symbolbilder, keine echten Personen oder Wohnungen. Buch-Foto des Steuer-Guides: KI-Darstellung mit dem echten Cover. Die Gründerfotos sind echt.