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Kapitalanlage-Immobilien in Karlsruhe. Ihr Gehalt kommt jeden Monat. Ihr Vermögen soll mitwachsen.
Karlsruhe lebt von Forschung, Technik und vielen festen Stellen. Wer hier arbeitet, kann oft jeden Monat Geld zurücklegen. Auf dem Konto bringt es kaum Zins. Eine vermietete Wohnung baut Vermögen auf, und Miete und Steuervorteil tragen einen großen Teil der Kosten.
Geschrieben von Hannes Ruopp, Gründer von IMOVIA
Geprüft am 02.11.2026 · alle Zahlen mit Quelle
Kurz gesagt
Gebrauchte Eigentumswohnungen kosteten in Karlsruhe 2025 im Mittel 3.640 € je Quadratmeter2, neue 5.860 €2. In bestehenden Mietverträgen zahlten Mieter beim Zensus 2022 im Schnitt 8,46 € kalt je Quadratmeter5. Mit diesen Durchschnittswerten deckt die Miete einer gebrauchten Wohnung rund 46 % der monatlichen Rate6. Neue Mietverträge können höher liegen, die Mietpreisbremse setzt ihnen aber eine Grenze. Für eine Kapitalanlage zählt, dass Preis und Miete zusammenpassen. Das kann in Karlsruhe sein oder in einer anderen Region, in der viele Menschen eine Wohnung suchen. Eine Hausverwaltung kümmert sich um die Wohnung. Wir beraten Sie per Video oder in unserem Büro in Nürtingen.
Inhalt13 Kapitel
- Wohnungspreise in Karlsruhe
- Tagesgeld, Fonds oder Immobilie
- So funktioniert die Kapitalanlage
- Wohnwetterkarte 2026
- Immobilienmarkt Karlsruhe in Zahlen
- Mieten in Karlsruhe
- Mietrendite in Karlsruhe
- Regeln für Vermieter
- Einwohner, Neubau und Pläne
- Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie
- Beispielrechnung
- Ihre Ansprechpartner
- Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Karlsruhe
Das machen Karlsruher richtig
- 01
Sie arbeiten dort, wo viele hinwollen. Karlsruhe zählt 204.617 Arbeitsplätze mit Sozialversicherung4.
- 02
Sie kennen den Mietmarkt von innen. In 70,92 % der bewohnten Wohnungen in Karlsruhe leben Mieter5.
- 03
Sie vergleichen, bevor Sie sich festlegen. Genau dafür gibt es diese Seite.
- 04
Sie denken an die Zeit nach dem Beruf. Jedes Jahr, das Sie früher anfangen, arbeitet für Sie.
Und trotzdem
Wohnungspreise in Karlsruhe. Die Miete trägt weniger als die halbe Rate.
Wer in Karlsruhe an eine Kapitalanlage denkt, schaut oft zuerst in der eigenen Stadt. Die Viertel sind vertraut, die Wege kurz. Rechnet man mit Durchschnittswerten, bleibt aber jeden Monat eine Lücke.
- 3.640 €
kostete 2025 im Mittel ein Quadratmeter gebrauchte Eigentumswohnung in Karlsruhe. Das sind 2,5 % mehr als 20247. Neue Wohnungen lagen bei 5.860 €.2
Für Sie heißt dasFür 60 m² zahlen Sie damit rund 218.000 €. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch kommen noch dazu.
- 1.090 €
Rate im Monat für diese Wohnung, wenn die Bank alles finanziert, mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung. An Kaltmiete brachten 60 m² in bestehenden Verträgen 2022 im Schnitt 510 €.6
Für Sie heißt dasSo deckt die Miete nur rund 46 % der Rate. Den Rest zahlen Sie jeden Monat selbst.
- 5,1 %
Arbeitslosenquote hatte Karlsruhe 2025 im Jahresschnitt. In Baden-Württemberg waren es 4,6 %, in ganz Deutschland 6,3 %.8
Für Sie heißt dasAuch eine gute Stelle hängt an einem einzigen Arbeitgeber. Vermögen, das unabhängig davon wächst, gibt Ihnen mehr Spielraum.
- 618
Wohnungen wurden 2025 in Karlsruhe fertig. Im Jahr davor waren es noch 904, das ist ein Rückgang um rund ein Drittel.9
Für Sie heißt dasWird wenig gebaut, finden Wohnungssuchende schwerer etwas. Wer selbst zur Miete wohnt, spürt das bei jedem Umzug.
Vermögen aufbauen möchten viele in Karlsruhe. Offen ist, mit welcher Wohnung.
So gerechnet: ohne Steuervorteil und mit Mieten aus bestehenden Verträgen. Neue Mietverträge liegen meist höher. Ein Teil der Rate ist Tilgung und baut Ihr Vermögen auf.
Karlsruhe
Wohnen in Karlsruhe. Fächerstadt mit vielen Mietern.
Karlsruhe ist mit 309.247 Einwohnern die drittgrößte Stadt in Baden-Württemberg1. Vom Schloss aus laufen die Straßen wie ein Fächer in die Stadt.
Was viele schon nutzen
Tagesgeld, Fonds oder Immobilie als Kapitalanlage? Jeder Weg hat eine Schwachstelle.
Vielleicht sorgen Sie schon vor. Das ist richtig. Doch jeder dieser Wege lässt etwas offen.
- 001
Tagesgeld
Schnell verfügbar und ohne Kursschwankung.
Der Zins gleicht die Teuerung kaum aus. Täglich fällige Einlagen brachten im Juli 2026 im Euroraum im Schnitt 0,28 %11. Die Verbraucherpreise stiegen 2025 um 2,2 %12.
- 002
Fondssparplan
Leicht zu starten und breit gestreut.
Vermögen entsteht nur aus dem Geld, das Sie selbst einzahlen. Fallen die Kurse, sinkt auch Ihr Depot. Einen Mieter, der mitzahlt, gibt es nicht.
- 003
Betriebliche Altersvorsorge
Oft mit Zuschuss vom Arbeitgeber.
Sie hängt an Ihrem Arbeitsvertrag. Im Alter ist die Rente in der Regel steuerpflichtig, über einem Freibetrag kommen Beiträge zur Krankenkasse dazu13,14.
- 004
Eine Wohnung in Karlsruhe kaufen
Sie kennen die Viertel.
Mit Durchschnittspreis und Zensus-Miete deckt die Miete nur rund 46 % der Rate6. Den Rest tragen Sie.
- 005
Und wenn es eine Lösung gäbe, die alles verbindet?
Ohne dass Sie auf etwas verzichten müssen.
Ein Blick nach vorn
Kapitalanlage-Immobilie mit Plan. So könnte 2036 aussehen.
Zehn Jahre sind vergangen. Sie leben weiter in Karlsruhe, vielleicht sogar in derselben Wohnung wie heute. Ihre Kapitalanlage steht dort, wo viele eine Wohnung suchen, und die Miete kommt jeden Monat. Ein guter Teil des Kredits ist zurückgezahlt, und das Finanzamt hat sich Jahr für Jahr beteiligt. Um Mieter und Reparaturen hat sich die Hausverwaltung gekümmert.
- Eine Wohnung, die Ihnen Stück für Stück gehört
- Die Bank gibt den größten Teil des Geldes
- Miete und Steuervorteil tragen mit
- Steuern sparen über die Abschreibung
- Kaum Zeitaufwand für Sie
- Gewinn beim Verkauf nach 10 Jahren steuerfrei15
Genau dafür gibt es IMOVIA
Kapitalanlage mit IMOVIA. Wir suchen bundesweit, Sie behalten den Überblick.
Wir, Luis Otte und Hannes Ruopp, haben IMOVIA in Nürtingen bei Stuttgart gegründet. Wir möchten, dass jeder mit Immobilien Vermögen aufbauen kann, auch ohne Vorwissen. Sie kaufen eine sanierte Wohnung, die schon vermietet ist. Die Bank finanziert den Kauf. Alles Weitere gehen wir gemeinsam mit Ihnen an.
Wir prüfen die Wohnung
Kernsaniert oder neu, mit Mieter und in einer Gegend mit vielen Wohnungssuchenden. Zahlen, Mietvertrag und Unterlagen sehen wir uns vorher genau an.
Wir begleiten die Finanzierung
Unser Finanzierungspartner vergleicht für Sie die Angebote vieler Banken. Bis zum Notartermin sind wir an Ihrer Seite.
Bei diesen und weiteren Banken reicht unser Finanzierungspartner Anträge ein, bei Sparkassen und Volksbanken bei einzelnen Instituten.
Eine Hausverwaltung kümmert sich
Mieter, Nebenkosten und Reparaturen laufen über die Verwaltung vor Ort. Einmal im Jahr bekommen Sie die Abrechnung.
Das Prinzip in gut 2 Minuten
Beschäftigte kommen jeden Tag zum Arbeiten nach Karlsruhe. Wo viele arbeiten, werden Wohnungen gesucht.4
- 1.165 €zahlt der Mieter
- 310 €Steuervorteil vom Finanzamt
- 95 €zahlen Sie selbst
Beispielrechnung16, gerundet, ab dem 4. Jahr: Rate 1.500 € (Zins und Tilgung) und 70 € nicht umlagefähige Kosten im Monat, Miete mit leichter Steigerung, Steuererstattung rund 3.700 € pro Jahr. In den Jahren 1 bis 3 liegt Ihr Anteil im Beispiel bei rund 0 €, weil die Sanierung zusätzlich rund 5.640 € Steuern pro Jahr zurückbringt.
Wohnwetterkarte 2026
Wo würden Sie eine Wohnung kaufen? Logisch: dort, wo es rot ist.
Die Wohnwetterkarte 2026 zeigt, wo in Deutschland viele Menschen eine Wohnung suchen und zu wenig gebaut wird17. Je dunkler das Rot, desto größer der Mangel. Karlsruhe ist dunkelrot, genau wie der Raum Stuttgart. Rot ist die Karte auch um Mannheim, Frankfurt und München.
- 01
Hier wird gesucht
In gefragten Gegenden findet sich meist schneller ein neuer Mieter. Die Karte schaut drei bis fünf Jahre voraus. Eine Prognose für Preise ist sie nicht.
- 02
Preis und Miete im Verhältnis
Je weniger die Wohnung im Vergleich zur Miete kostet, desto kleiner ist Ihr eigener Anteil jeden Monat.
- 03
Neu gebaut oder kernsaniert
So stehen in den ersten Jahren möglichst keine großen Arbeiten an. Über unsere Bauträger-Partner bekommen wir solche Wohnungen in mehreren roten Regionen Deutschlands.
Ihre Wohnung muss deshalb nicht in Karlsruhe stehen. Wir suchen in den roten Regionen in ganz Deutschland die Wohnung, deren Zahlen zu Ihnen passen. Vor Ort kümmert sich die Hausverwaltung, hinfahren müssen Sie nicht.
Passende Wohnung findenKarlsruhe in Zahlen
Immobilienmarkt Karlsruhe in Zahlen. Jede Angabe mit Beleg.
Hier stehen die wichtigsten amtlichen Zahlen zum Wohnen in Karlsruhe. Die Kaufpreise sind Mittelwerte des Gutachterausschusses. Die Mieten aus dem Zensus 2022 stammen aus laufenden Verträgen und sagen nichts über heutige Angebote.
| Kennzahl | Wert | Art |
|---|---|---|
| Einwohner (31.12.2025) | 309.2471 | Amtliche Statistik |
| Einwohner (31.12.2024) | 309.05018 | Amtliche Statistik |
| Einwohner je km² | 1.7831 | Amtliche Statistik |
| Arbeitsplätze mit Sozialversicherung in Karlsruhe | 204.6174 | Amtliche Statistik |
| Pendeln zum Arbeiten nach Karlsruhe | 120.7744 | Amtliche Statistik |
| Arbeitslosenquote 2025 | 5,1 % (Deutschland 6,3 %)8 | Amtliche Statistik |
| Studierende am KIT (Winter 2025/26) | 23.0833 | Hochschule |
| Wohnungen | 161.4225 | Zensus 2022 |
| Kaltmiete je m², bestehende Verträge | 8,46 € (Baden-Württemberg 8,13 €)5 | Zensus 2022 |
| Leer stehende Wohnungen | 3,21 % (Deutschland 4,33 %)5 | Zensus 2022 |
| Von Eigentümern bewohnt | 29,08 % (Baden-Württemberg 51,58 %)5 | Zensus 2022 |
| Gebrauchte Eigentumswohnung je m², 2025 (Mittel) | 3.640 €2 | Gutachterausschuss |
| Gebrauchte Eigentumswohnung je m², 2024 (Mittel) | 3.552 €7 | Gutachterausschuss |
| Neue Eigentumswohnung je m², 2025 (Mittel) | 5.860 €2 | Gutachterausschuss |
| Fertige Wohnungen 2025 | 6189 | Amtliche Statistik |
| Grunderwerbsteuer | 5 %19 | Gesetz |
| Mietpreisbremse | gilt bis 31.12.202620 | Verordnung |
Jede Zahl mit Quelle und Stand unten auf der Seite. Amtliche Zahlen haben wir nicht verändert, nur gerundet.
Mieten
Mieten in Karlsruhe. Mietspiegel und Zensus im Vergleich.
Seit 1. Januar 2025 gilt in Karlsruhe ein neuer qualifizierter Mietspiegel. Grundlage ist eine Befragung zu rund 6.500 Wohnungen mit Stand April 202421. Einen einzigen Durchschnitt für die ganze Stadt nennt er nicht, die Miete hängt dort von Größe, Baujahr, Ausstattung und Lage ab. Einen guten Vergleich bietet deshalb der Zensus 2022: Damals zahlten Mieter in Karlsruhe im Schnitt 8,46 € je Quadratmeter5, mehr als im Land und im Bund.
| Miete | je m² | Art |
|---|---|---|
| Bestehende Mietverträge Karlsruhe, Zensus 2022 | 8,46 €5 | Zensus 2022 |
| Baden-Württemberg, bestehende Mietverträge | 8,13 €5 | Zensus 2022 |
| Deutschland, bestehende Mietverträge | 7,28 €5 | Zensus 2022 |
Kaltmieten je m² Wohnfläche aus laufenden Verträgen, Stand Mai 2022. Der Karlsruher Mietspiegel ist qualifiziert, also nach wissenschaftlichen Regeln erstellt und von Mieter- und Vermieterseite anerkannt. Er ist bei der Stadt frei abrufbar, wir übernehmen keine Tabellen daraus.
Mietrendite
Mietrendite in Karlsruhe. Mit Zahlen der Stadt gerechnet.
Die Mietrendite sagt, wie viel Miete im Jahr im Verhältnis zum Kaufpreis hereinkommt. Dafür teilen Sie die Jahresmiete durch den Kaufpreis. Andersherum gerechnet sehen Sie, wie viele Jahresmieten die Wohnung kostet. In Karlsruhe rechnen wir mit der Zensus-Miete, weil der Mietspiegel keinen Durchschnitt nennt. Eigene Zahlen probieren Sie mit unserem Renditerechner aus.
So rechnen wir, Beispiel 60 m²
- Kaufpreis: 60 m² × 3.640 € (Mittel 2025)218.400 €
- Jahresmiete: 60 m² × 8,46 € × 12 Monate6.091 €
- Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete35,9 Jahresmieten
- Mietrendite vor Kosten222,8 %
Eigene Beispielrechnung mit Durchschnittswerten (Kaufpreis 2025, Miete aus bestehenden Verträgen 2022), ohne Kaufnebenkosten und ohne Kosten für Verwaltung und Rücklage. Bei einer neuen Vermietung kann die Miete höher liegen, dann steigt der Wert. Unsere Beispielwohnung mit angenommenen Werten (300.000 €, 1.100 € Miete im Monat) kommt auf 4,4 %.
Recht
Regeln für Vermieter in Karlsruhe. Was Sie wissen sollten.
Diese Regeln gelten für Wohnungen in Karlsruhe. Sie schützen Mieter. Für Sie als Vermieter heißt das: Die Miete darf steigen, aber nur in Grenzen. Steht Ihre Wohnung in einer anderen Stadt, gelten die Regeln dort. Stand November 2026.
- 01
Mietpreisbremse
Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, also der üblichen Miete für eine ähnliche Wohnung im Ort. Ausnahmen gibt es zum Beispiel für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal genutzt und vermietet wurden, und für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. War schon die Miete des Vormieters höher, darf die neue Miete genauso hoch sein. Die Verordnung gilt bis 31.12.2026.23
- 02
Kappungsgrenze
Erhöhen Sie in einem laufenden Mietvertrag die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete, also die übliche Miete am Ort (zum Beispiel laut Mietspiegel), darf sie in drei Jahren um höchstens 15 % steigen. Ohne diese Verordnung wären es 20 %. Für Erhöhungen nach einer Modernisierung und für Staffelmieten (feste Erhöhungen im Vertrag) oder Indexmieten (Miete folgt den Verbraucherpreisen) gelten eigene Regeln. Die Verordnung gilt bis 31.12.2026.24
- 03
Kündigungssperrfrist
Wohnte der Mieter schon in der Wohnung, als das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde, darf ein Käufer frühestens 5 Jahre nach dem ersten Verkauf wegen Eigenbedarf kündigen, also weil er die Wohnung für sich oder seine Familie braucht. Das Gleiche gilt für eine Kündigung, weil er die Wohnung sonst nicht angemessen wirtschaftlich verwerten kann und dadurch große Nachteile hätte. Ohne diese Verordnung wären es 3 Jahre. Die Verordnung gilt bis 31.12.2026.25
- 04
Geplante Verlängerung
Die Mietpreisbremse, die Kappungsgrenze und die Kündigungssperrfrist gelten in Baden-Württemberg bis 31.12.2026. Das Land will alle drei Regeln danach weiterführen. Die Entwürfe dafür gibt es seit dem 22.09.2026. Beschlossen sind sie noch nicht (Stand 02.11.2026).26
- 05
Grunderwerbsteuer
Beim Kauf zahlen Sie in Baden-Württemberg 5 % des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer. Das ist eine Steuer, die beim Kauf einer Wohnung oder eines Grundstücks einmal anfällt.27
Entwicklung
Wächst Karlsruhe? Einwohner, Neubau und Pläne der Stadt.
Zuletzt kaum. Die Zahl der Einwohner blieb 2025 fast gleich, und es wurden deutlich weniger Wohnungen fertig als im Jahr davor. Die Stadt selbst rechnet bis 2040 mit mehr Einwohnern und plant neue Viertel.
- +0,1 %Einwohner Ende 2025 im Vergleich zum Vorjahr: 309.247 statt 309.0501,18
- 618Wohnungen wurden 2025 fertig, 2024 waren es 9049
- 1.400 bis 1.600Wohnungen sollen im neuen Stadtquartier Zukunft Nord entstehen10
- +13,3 %mehr Einwohner bis 2040 erwartet die Stadt in ihrer Prognose von 2024, gerechnet ab Ende 202228
Ehrlich gesagt
Chancen und Risiken in Karlsruhe. Mit echten Zahlen.
Jede Stadt hat Stärken und Schwächen. Hier steht beides, gemessen an amtlichen Zahlen und am Schnitt von Baden-Württemberg.
Das spricht für Karlsruhe
Das sollten Sie wissen
- In Karlsruhe waren 2025 mehr Menschen arbeitslos als im Schnitt: 5,1 % gegenüber 4,6 % in Baden-Württemberg8.
- Rechnet man eine gebrauchte 60-m²-Wohnung, trägt die Miete etwa 46 % der Rate6.
- Die Mietpreisbremse gilt auch in Karlsruhe20. Neue Mieten sind damit meist auf 10 % über der ortsüblichen Miete begrenzt.
Passt das zu Ihnen?
Für wen eine Kapitalanlage in Karlsruhe passt.
Passt zu Ihnen, wenn …
- Sie haben ein festes Einkommen, etwa ab 3.000 € netto im Monat.
- Sie denken an 10 Jahre und länger.
- Sie möchten sich nicht selbst um Mieter, Reparaturen und Verwaltung kümmern.
- Sie haben ein kleines Polster für unerwartete Kosten.
Eher nicht, wenn …
- Sie brauchen das Geld in den nächsten Jahren.
- Ihr Einkommen schwankt stark oder ist unsicher.
- Sie zahlen schon hohe Kredite ab.
- Sie suchen eine Geldanlage ganz ohne Risiko.
Was Sie davon haben
Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie. In Euro und im Leben.
Ergebnis
9.930 €Mehr von dem behalten, was Sie verdienen.
So viel Steuer kommt im Beispiel im ersten Jahr zurück, durch Abschreibung (den Wertverlust, den Sie absetzen dürfen), Zinsen und Sanierungskosten16.
Freiheit
Kaum ZeitKein Mieter ruft Sie an.
Die Hausverwaltung kümmert sich um Mieter und Reparaturen. Sie bekommen einmal im Jahr die Abrechnung für die Steuer.
Sicherheit
1.100 €Ein Wert, der bleibt.
Miete jeden Monat im Beispiel. Und etwas, das Sie an Ihre Familie weitergeben können.
Zahlen
122.400 €Aus rund 95 € im Monat werden in 10 Jahren 122.400 € Vermögen.
Im Beispiel liegt Ihr Anteil in den ersten 3 Jahren bei rund 0 €, ab Jahr 4 bei rund 95 € im Monat. Mit den Kaufnebenkosten setzen Sie in 10 Jahren insgesamt rund 14.500 € ein16.
Mehr Vermögen mit weniger eigenem Geld
Der Unterschied ist der Hebel. Beim Konto und beim ETF arbeitet nur Ihr eigenes Geld. Bei der Wohnung zahlen Bank, Mieter und Finanzamt mit. Deshalb wächst das Vermögen schneller, obwohl Sie weniger selbst einsetzen.
Aus rund 14.500 € eigenem Geld werden im Beispiel 122.400 € Vermögen. Das ist rund das 8-Fache.
Beispielrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide16: Tagesgeld mit 1 %, ETF mit 7 % pro Jahr, mit 27.600 € eigenem Einsatz in 10 Jahren. Die Wohnung braucht im Beispiel rund 14.500 € eigenes Geld, Kaufnebenkosten eingerechnet. Wohnung 300.000 € mit 2 % Wertsteigerung, zu versteuerndes Einkommen 75.000 €. Keine Anlageberatung.
Rechner
Kapitalanlage in Karlsruhe nach Steuern. Rechnen Sie selbst.
Eine gebrauchte 60-m²-Wohnung zum Preis von rund 3.640 € je m² (Gutachterausschuss Karlsruhe, Mittelwert Weiterverkauf 2025) 22 und mit der Miete in bestehenden Verträgen (Zensus 2022) von rund 8,46 € je m² 5. Schieben Sie den Regler auf Ihr Einkommen.
- Rate an die Bank
- 1.090 € im Monat
- Miete, die hereinkommt
- 510 € im Monat
- Steuererstattung
- 220 € im Monat
- Ihr Anteil nach Steuern
- 360 € im Monat
Davon sind rund 270 € Tilgung. Damit gehört Ihnen jeden Monat ein Stück mehr der Wohnung. Ohne Steuer wären es rund 580 €.
Modellrechnung für das erste Jahr 29: ledig, ohne Kirchensteuer, ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Ab dem zweiten Jahr sinken die Zinsen und damit auch die Erstattung. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassen
Beispielrechnung für Anleger aus Karlsruhe
Beispielrechnung Kapitalanlage-Immobilie. Jede Annahme offen.
Die Beispielwohnung ist keine Karlsruher Durchschnittswohnung: In Karlsruhe deckt die Miete im Schnitt nur rund 46 % der Rate. Wir rechnen mit 75.000 € zu versteuerndem Einkommen, das sind rund 7.700 € brutto im Monat. Wer mehr verdient, bekommt mehr Steuer zurück. Die Erstattung kommt mit der Steuererklärung, danach auf Antrag auch monatlich über weniger Lohnsteuer.
- Kaufpreis der Wohnung
- 300.000 €
- Miete im Monat (Start)
- 1.100 €
- Zins und Tilgung
- 4,5 % und 1,5 %
- Abschreibung pro Jahr
- 4 % (mit Gutachten zur Restnutzungsdauer, sonst meist 2 %)
- Wertsteigerung pro Jahr (Annahme)
- 2 %
- Kaufnebenkosten, einmalig
- 21.000 €
- Ihr Anteil im Monat, Jahr 1 bis 3
- rund 0 €
- Ihr Anteil im Monat, ab Jahr 4
- rund 95 €
| Zu versteuerndes Einkommen | Steuererstattung im 1. Jahr |
|---|---|
| 50.000 € | rund 7.780 € |
| 75.000 € | rund 9.930 € |
| 100.000 € | rund 10.640 € |
Modellrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide16, ledig, Tarif 2026. Der Steuereffekt ist in den ersten Jahren am größten und fällt danach geringer aus. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassenWir sind für Sie da
Ihre Ansprechpartner für Kapitalanlagen in Karlsruhe. Luis Otte und Hannes Ruopp.
Wir haben IMOVIA in Nürtingen gegründet. Ein Callcenter gibt es bei uns nicht. Aus Karlsruhe sprechen wir meist per Video miteinander, Sie können uns aber auch im Büro besuchen.
Luis kommt aus dem Vertrieb und dem Marketing. Er sorgt dafür, dass Sie schnell und einfach zu Ihrer Wohnung kommen.
Mehr über Luis
Hannes kennt den Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien und Finanzierungen aus der Praxis.
Mehr über Hannes- 01
Unser Büro ist im Nürtinger Tor
Kirchstraße 34 bis 36 in Nürtingen, mit Parkhaus im Haus. Von Karlsruhe aus ist ein Videogespräch meist der kürzere Weg.
- 02
Wir kennen Finanzierungen aus der Praxis
Unser Hintergrund liegt im Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien, in der Finanzierungsvermittlung und im Performance-Marketing.
- 03
Wir sagen auch Nein
Passt eine Wohnung nicht zu Ihrem Einkommen, sagen wir Ihnen das. Ein schlechter Kauf hilft niemandem.
Unser Versprechen
Jede Wohnung bewertet vor dem Kauf ein unabhängiger Gutachter.
Er prüft, ob der Kaufpreis zum Wert der Wohnung passt.
Aus unserem Google-Profil
Erfahrungen mit IMOVIA Immobilien. Bewertungen aus unserem Google-Profil.
★★★★★„Meine Fragen wurden verständlich beantwortet und ich hatte nie das Gefühl, zu einer schnellen Entscheidung gedrängt zu werden.“
★★★★★„Herr Otte hat mir direkt erklärt wie man genau vorgeht, so umfassend dass Ich sogar selber Zuhause checken konnte ob alles stimmig ist.“
★★★★★„Wir sind durchweg zufrieden und wurden vom ersten Schritt bis zur eigenen Kapitalanlage bestens beraten.“
Wir zeigen Bewertungen aus unserem Google-Profil im Wortlaut. Ob die Verfasser bei uns gekauft haben, prüfen wir nicht gesondert.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Karlsruhe
Lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie in Karlsruhe?
Wohnungen sind in Karlsruhe gesucht: In 70,92 % der bewohnten Wohnungen leben Mieter5, und 2025 wurden nur 618 neue Wohnungen fertig9. Für Käufer ist die Rechnung trotzdem knapp. Mit Durchschnittspreis und Zensus-Miete deckt die Miete rund 46 % der Rate6. Ob sich eine Wohnung für Sie lohnt, hängt an Preis, Miete und Ihrem Einkommen. Das rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Karlsruhe?
Wie hoch ist die Mietrendite in Karlsruhe?
Vor Kosten rund 2,8 % im Jahr, gerechnet mit Durchschnittswerten: 60 m² für rund 218.000 € und eine Jahresmiete aus bestehenden Verträgen von rund 6.100 €22. Bei einer neuen Vermietung kann die Miete höher sein, dann steigt die Rendite. Verwaltung, Rücklage und Kaufnebenkosten senken sie wieder.
Gibt es in Karlsruhe einen Mietspiegel?
Ja. Seit 1. Januar 2025 gilt ein qualifizierter Mietspiegel. Er beruht auf einer Befragung im Jahr 2024 zu rund 6.500 Wohnungen21. Was eine bestimmte Wohnung kosten darf, hängt darin von Größe, Baujahr, Ausstattung und Lage ab.
Gilt in Karlsruhe die Mietpreisbremse?
Ja. Karlsruhe steht in der Mietpreisbremse-Verordnung des Landes. Sie gilt bis 31.12.2026. Das Land plant eine Verlängerung, beschlossen ist sie noch nicht.20 In Karlsruhe gilt sie seit 04.06.202021. Bei einer neuen Vermietung darf die Miete dann höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Wie viele Studierende gibt es in Karlsruhe?
Muss meine Kapitalanlage in Karlsruhe stehen?
Nein. Wichtig ist, dass dort viele Menschen eine Wohnung suchen und die Miete gut zum Preis passt. Karlsruhe ist auf der Wohnwetterkarte 2026 dunkelrot, viele andere Regionen sind aber ebenfalls rot17. Wir suchen in ganz Deutschland die Wohnung, bei der Ihre Zahlen passen.
Ich arbeite im öffentlichen Dienst in Karlsruhe. Wie sieht die Bank das?
Meist positiv. Für die Bank zählen ein festes Einkommen, Ihre Ausgaben und bestehende Kredite. Beamte und Angestellte mit unbefristetem Vertrag erfüllen das oft gut. Ob es bei Ihnen passt, rechnen wir im Gespräch ehrlich durch.
Welche Risiken hat eine Kapitalanlage-Immobilie?
Endet die feste Zinsbindung, kann die neue Rate höher sein. Fällt Ihr Einkommen weg, läuft die Rate trotzdem weiter, deshalb gehört ein Polster dazu. Zwischen zwei Mietern fehlt eine Zeit lang die Miete. Größere Reparaturen am Haus bezahlen alle Eigentümer gemeinsam. Und eine Wohnung lässt sich nicht von heute auf morgen verkaufen. Jeden dieser Punkte gehen wir vor dem Kauf mit Ihnen durch.
Wer prüft, ob der Kaufpreis passt?
Vor dem Kauf bewertet ein unabhängiger Gutachter jede Wohnung, die wir anbieten. Er prüft, ob der Preis zum Wert passt. Mietvertrag, Zahlen und Unterlagen prüfen wir zusätzlich.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Oft nur für die Kaufnebenkosten. Die größte davon ist die Grunderwerbsteuer, und die richtet sich nach dem Bundesland der Wohnung. In Baden-Württemberg sind es 5 %19. Notar und Grundbuch kommen dazu. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Kapitalanlage ohne viel Eigenkapital.
Kann ich mich von Karlsruhe aus beraten lassen?
Ja, am einfachsten per Video. Sie brauchen dafür nur Handy oder Laptop. Persönlich treffen Sie uns im Nürtinger Tor, Kirchstraße 34 bis 36 in Nürtingen.
So geht es los
So kaufen Sie Ihre Kapitalanlage-Immobilie. In vier Schritten.
- 1
Kurzer Check
Vier Fragen, rund zwei Minuten. Kostenlos und unverbindlich.
- 2
Erstgespräch am Telefon
Wir rufen Sie an. Sie erzählen, was Sie vorhaben, wir sagen ehrlich, ob es passt.
- 3
Konzept per Video
Wir zeigen passende Wohnungen mit allen Zahlen und Unterlagen. Sie entscheiden in Ruhe.
- 4
Kauf, dann Ruhe
Finanzierung über unseren Finanzierungspartner, Termin beim Notar. Danach übernimmt die Hausverwaltung.
Kostenlose Analyse
Ihr kostenloser Check für eine Kapitalanlage in Karlsruhe
Vier kurze Fragen. Danach rufen wir Sie an und rechnen mit Ihren echten Zahlen.
- Wie viel Steuern Sie zurückholen können
- Welche Wohnung zu Ihrem Einkommen passt
- Was Sie das im Monat wirklich kostet
Kein Verkaufsdruck. Passt es nicht, sagen wir Ihnen das.
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- Als PDF sofort per Mail
Quellen
30 Belege anzeigen
- Statistisches Bundesamt, Gemeindeverzeichnis-Informationssystem GV-ISys: Alle politisch selbständigen Gemeinden mit ausgewählten Merkmalen am 30.09.2026 (3. Quartal); Fläche und Bevölkerung (auf Grundlage des Zensus 2022) am 31.12.2025. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten und sonstige Wertermittlungen in Karlsruhe: Immobilienmarktbericht Karlsruhe 2025 (Internetfassung, Daten 2025, beschlossen 28.04.2026). S. 49 f.: Weiterverkäufe von Wohnungseigentum 2025, 1.221 Kauffälle, 962 ausgewertete normierte Kauffälle, Median 3.540 €/m², Mittelwert 3.640 €/m² Wohnfläche (alle Lagen); S. 47 f.: Erstverkäufe 2025, 80 ausgewertete Kauffälle, Median 5.670 €/m², Mittelwert 5.860 €/m² Quelle öffnen
- Karlsruher Institut für Technologie: Zahlen, Daten, Fakten. Studierende Wintersemester 2025/2026: 23.083; Beschäftigte 2025: 10.131 Quelle öffnen
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Gemeindedaten aus der Beschäftigungsstatistik, sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am 30.06.2025 nach Wohn- und Arbeitsort, Ein- und Auspendler über die Gemeindegrenze. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Ergebnisse des Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen (Blatt CSV-Wohnungen), Stichtag 15.05.2022. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Eigene Rechnung IMOVIA: 60 m² × 3.640 €/m² (Gutachterausschuss, Wiederverkauf 2025) = 218.400 €; Rate bei voller Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung = 1.090 € im Monat; Kaltmiete 60 m² × 8,46 €/m² (Zensus 2022, Bestandsmiete) = 508 €, gerundet 510 €. Ohne Kaufnebenkosten, laufende Kosten wie Verwaltung und Rücklage und ohne Steuereffekt. Modellrechnung, keine Zusage.
- Gutachterausschuss Karlsruhe: Immobilienmarktbericht Karlsruhe 2024 (Internetfassung, Daten 2024), S. 48: Weiterverkäufe von Wohnungseigentum 2024, 873 ausgewertete normierte Kauffälle, Median 3.475 €/m², Mittelwert 3.552 €/m² Wohnfläche Quelle öffnen
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Arbeitslosenquoten Gemeinden, Zeitreihe Datenstand Dezember 2025, Blatt Gesamt (bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen; nur Gemeinden ab 15.000 zivilen Erwerbspersonen). Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Stadt Karlsruhe, Amt für Stadtentwicklung, Statistikstelle: Statistik aktuell, Bautätigkeit in Karlsruhe 2025 (Stand Juni 2026), S. 3 f.: 2025 insgesamt 618 fertiggestellte Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden; Abbildung 1: 2021 735, 2022 720, 2023 443, 2024 904, 2025 618 Wohnungen Quelle öffnen
- Stadt Karlsruhe, Stadtplanung: Neue Baugebiete. Zukunft Nord: rund 27 Hektar in der Nordstadt, gemischtes Stadtquartier mit 1.400 bis 1.600 Wohnungen Quelle öffnen
- EZB und Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik vom 02.09.2026: täglich fällige Einlagen privater Haushalte im Euroraum im Schnitt 0,28 % (Juli 2026) Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt, 16.01.2026: Inflationsrate 2025 im Jahresdurchschnitt 2,2 % Quelle öffnen
- § 22 Nr. 5 Einkommensteuergesetz: Leistungen aus Pensionsfonds, Pensionskassen und Direktversicherungen (Betriebsrente) sind im Alter steuerpflichtig, soweit die Beiträge steuerfrei waren Quelle öffnen
- § 229 und § 226 Abs. 2 SGB V: Renten der betrieblichen Altersversorgung sind Versorgungsbezüge und in der gesetzlichen Krankenversicherung beitragspflichtig, oberhalb eines Freibetrags Quelle öffnen
- § 23 Einkommensteuergesetz: Gewinn aus dem Verkauf privater Immobilien nach mehr als 10 Jahren steuerfrei; bei Erbe und Schenkung zählt die Besitzzeit des Vorbesitzers mit Quelle öffnen
- IMOVIA-Steuer-Guide, Beispielrechnung: Wohnung 300.000 €, 4,5 % Zins, 1,5 % Tilgung, Kaltmiete 1.100 €, 4 % Abschreibung, 2 % Wertsteigerung pro Jahr, Einkommensteuertarif 2026, ledig. Modellrechnung, keine Steuer- oder Anlageberatung.
- BPD Immobilienentwicklung und bulwiengesa: Die Wohnwetterkarte. Wohnungsmärkte in Deutschland 2026, veröffentlicht 29.09.2026. Bewertet knapp 11.000 Gemeinden nach Wohnungsbedarf und Bautätigkeit, Aussicht auf die nächsten drei bis fünf Jahre, ausdrücklich keine Preisprognose. Die Farbe einer Stadt ist aus der Karte abgelesen Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt: Gemeindeverzeichnis, Gemeinden in Deutschland nach Fläche, Bevölkerung und Postleitzahl am 31.12.2024, Karlsruhe (ARS 082120000000): 309.050 Einwohner (Fortschreibung Zensus 2022) Quelle öffnen
- Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer (GrEStFestG BW), § 1. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn (Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg, MietBegrenzVO BW), GBl. 2025 Nr. 144. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Stadt Karlsruhe, Amt für Stadtentwicklung: Karlsruher Mietspiegel 2025 (Stand Oktober 2024), S. 5 f.: qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB, in Kraft seit 01.01.2025, Befragung 2024 mit Stand April 2024, Daten von rund 6.500 Wohnungen; Mietpreisbremse in Karlsruhe seit 04.06.2020; S. 4: rund zwei Drittel der Wohnungen in Karlsruhe sind Mietwohnungen ohne Mietbindung. Einen stadtweiten Durchschnittswert nennt der Mietspiegel nicht Quelle öffnen
- Eigene Rechnung IMOVIA: 60 m² × 3.640 €/m² (Gutachterausschuss Karlsruhe, Mittelwert Weiterverkauf 2025) = 218.400 €; Jahresmiete 60 m² × 8,46 €/m² (Zensus 2022, bestehende Verträge) × 12 = 6.091 €; 218.400 / 6.091 = 35,9 Jahresmieten; 6.091 / 218.400 = 2,8 % vor Kosten. Unterschiedliche Stände, ohne Kaufnebenkosten, laufende Kosten wie Verwaltung und Rücklage und ohne Steuern. Modellrechnung, keine Zusage
- Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn (Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg, MietBegrenzVO BW) vom 16.12.2025, GBl. 2025 Nr. 144 vom 19.12.2025, § 1 (130 Städte und Gemeinden) in Verbindung mit §§ 556d bis 556f BGB; gilt vom 01.01.2026 bis 31.12.2026 Quelle öffnen
- Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit abgesenkter Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen (Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg, KappVO BW) vom 16.12.2025, GBl. 2025 Nr. 145 vom 19.12.2025, § 1 in Verbindung mit § 558 Abs. 3 BGB (15 statt 20 Prozent in drei Jahren); gilt vom 01.01.2026 bis 31.12.2026 Quelle öffnen
- Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit verlängerter Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlungen in Eigentumswohnungen (Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg, KSpVO BW) vom 16.12.2025, GBl. 2025 Nr. 146 vom 19.12.2025, §§ 1 und 2 (Sperrfrist fünf Jahre) in Verbindung mit § 577a BGB; gilt vom 01.01.2026 bis 31.12.2026 Quelle öffnen
- Landesregierung Baden-Württemberg, Pressemitteilung „Land will Mietpreisbremse verlängern“ vom 22.09.2026: Ministerrat hat die Verordnungsentwürfe zu Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und Kündigungssperrfrist für die Zeit nach dem 31.12.2026 zur Anhörung freigegeben; Mietpreisbremse künftig zusätzlich in Mannheim, Konstanz und Kehl. Entwurf, nicht beschlossen (Stand 02.11.2026) Quelle öffnen
- Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg (GrEStFestG BW): Steuersatz 5,0 Prozent. Gelesen in der amtlichen Leistungsbeschreibung „Grunderwerbsteuer zahlen“ aus service-bw (Freigabevermerk 03.02.2026, Oberfinanzdirektion Karlsruhe als Vertreterin des Finanzministeriums Baden-Württemberg), hier im Angebot der Stadt Heidelberg; der Gesetzestext auf landesrecht-bw.de war nicht automatisch abrufbar Quelle öffnen
- Stadt Karlsruhe, Amt für Stadtentwicklung: Bevölkerungsprognose Karlsruhe 2040, Beiträge zur Stadtentwicklung Heft 64 (2024), S. 20: Anstieg von etwa 299.400 Personen (31.12.2022, Zählung der Stadt) auf rund 339.200 im Jahr 2040, +13,3 %. Prognose, keine Zusage Quelle öffnen
- Eigene Modellrechnung IMOVIA, Jahr 1: Kaufpreis = 60 m² × Kaufpreis je m² dieser Seite, volle Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung, Abschreibung 2 % im Jahr auf 80 % Gebäudeanteil (§ 7 Abs. 4 EStG, Gebäudeanteil angenommen), Kaltmiete aus dem Zensus 2022. Steuer nach § 32a EStG (Tarif ab 2026) und Solidaritätszuschlag (§§ 3, 4 SolzG), ledig, ohne Kirchensteuer. Ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Quelle öffnen
- Stadt Karlsruhe, Amt für Stadtentwicklung: Daten und Fakten 2025/2026 (Stand Juli 2026), S. 54, Hochschulen im Wintersemester 2024/2025: KIT 22.761, Hochschule Karlsruhe 7.183, Pädagogische Hochschule 3.419, DHBW 3.106, Hochschule für Musik 572, Karlshochschule 191, Hochschule für Gestaltung 368, Akademie der Bildenden Künste 366, FOM 260 Studierende; Summe 38.226 (eigene Rechnung, ohne Seminare und FernUniversität) Quelle öffnen
Stand: 2. November 2026. Alle Beispielrechnungen sind Modellrechnungen mit den genannten Annahmen und keine Zusage. Diese Seite ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
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- Blick vom Karlsruher Schlossturm über den Schlossplatz mit Alleen und Rasenflächen auf die Innenstadt unter blauem Himmel: Foto: Kent Wang, CC BY-SA 2.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Marktplatz in Karlsruhe mit der Pyramide, der Evangelischen Stadtkirche und Menschen auf dem Platz bei Sonnenschein: Foto: Sitacuisses, CC BY-SA 3.0 de, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Altbau-Wohnhäuser mit Balkonen und Vorgärten an einer Straße in der Karlsruher Weststadt im Herbst: Foto: Baden de, CC BY 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Wohnstraße in der Karlsruher Südweststadt mit mehrstöckigen Wohnhäusern, Balkonen und parkenden Autos: Foto: Baden de, CC BY 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Historische Hochschulgebäude am Ehrenhof des Karlsruher Instituts für Technologie mit einem Denkmal und Bäumen: Foto: Grzegorz Jereczek, CC BY-SA 2.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Neue fünfstöckige Wohnhäuser im Karlsruher Quartier City Park mit Teich, Schilf und Rasen davor: Foto: Jorge Franganillo, CC BY 2.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Frau mit Schlüssel tritt morgens aus der Haustür eines sanierten Altbaus: KI-Symbolbild, keine echte Person
- Helle, sanierte und möblierte Wohnung mit Schlüssel und Grundriss auf dem Esstisch: KI-Symbolbild, keine konkrete Wohnung
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