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Kapitalanlage-Immobilien in Fellbach. Ihr Einkommen ist da. Jetzt kann Ihr Vermögen wachsen.
Fellbach liegt direkt neben Stuttgart und ist ein Ort, an dem viele arbeiten. Wer hier lebt, hat oft ein festes Gehalt und spart regelmäßig. Auf dem Konto bringt dieses Geld aber kaum etwas. Eine vermietete Wohnung kann Vermögen aufbauen, und Mieter und Finanzamt zahlen einen Teil mit.
Geschrieben von Luis Otte, Gründer von IMOVIA
Geprüft am 02.11.2026 · alle Zahlen mit Quelle
Kurz gesagt
Laut Mietspiegel 2025 zahlen Mieter in Fellbach im Schnitt 10,47 € kalt je Quadratmeter2. Beim Zensus 2022 waren es in laufenden Verträgen 8,9 €4, mehr als in Baden-Württemberg mit 8,13 €. Rund vier von fünf Beschäftigten in Fellbach kommen zum Arbeiten von außerhalb3. Einen frei veröffentlichten Durchschnittspreis für Eigentumswohnungen in Fellbach haben wir nicht gefunden. Für eine Kapitalanlage zählt ohnehin, ob Kaufpreis und Miete zusammenpassen, in Fellbach oder anderswo in Deutschland. Die Wohnung betreut eine Hausverwaltung. Wir beraten Sie per Video oder in Nürtingen.
Inhalt12 Kapitel
- Mieten in Fellbach
- Tagesgeld, Aktien oder Immobilie
- So funktioniert die Kapitalanlage
- Wohnwetterkarte 2026
- Wohnungsmarkt Fellbach in Zahlen
- Mietspiegel Fellbach
- Regeln für Vermieter
- Einwohner, Pendler und Leerstand
- Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie
- Beispielrechnung
- Ihre Ansprechpartner
- Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Fellbach
Das machen Fellbacher richtig
- 01
Sie wohnen dort, wo Arbeit ist. In Fellbach gibt es 24.401 Arbeitsplätze mit Sozialversicherung3.
- 02
Sie wissen, wie teuer Wohnen ist. Die Kaltmiete in laufenden Verträgen lag beim Zensus 2022 mit 8,9 € über dem Landesschnitt4.
- 03
Sie lassen sich nicht drängen. Bei einer Wohnung lohnt es sich, in Ruhe zu rechnen.
- 04
Sie planen voraus. Jedes Jahr, das Ihr Vermögen früher wächst, zählt am Ende mit.
Und trotzdem
Mieten in Fellbach. Wer mietet, zahlt jedes Jahr mehr.
In Fellbach lebt die Mehrheit zur Miete. Die Mieten liegen über dem Schnitt des Landes und sind zuletzt gestiegen. Wer nur spart, kommt da kaum hinterher.
- 58,85 %
der bewohnten Wohnungen in Fellbach sind an Mieter vermietet. Von den Eigentümern selbst bewohnt sind nur 41,15 %, im Land 51,58 %.4
Für Sie heißt dasWer zur Miete wohnt, zahlt jeden Monat für die Wohnung eines anderen. Eigenes Vermögen entsteht dabei nicht.
- 10,47 €
- 8,9 €
Kaltmiete je Quadratmeter zahlten Mieter in laufenden Verträgen beim Zensus 2022. Im Land waren es 8,13 €, in ganz Deutschland 7,28 €.4
Für Sie heißt dasHöhere Mieten helfen Vermietern. Sie gleichen aber nur dann etwas aus, wenn auch der Kaufpreis passt.
- 5 %
Arbeitslosenquote hatte Fellbach im Jahresschnitt 2025. In Baden-Württemberg waren es 4,6 %, in Deutschland 6,3 %.6
Für Sie heißt dasAuch eine gute Stelle ist nicht für immer. Ein zweites Standbein macht Sie unabhängiger von einem Arbeitgeber.
Viele Fellbacher könnten Vermögen aufbauen. Es fehlt nur die passende Wohnung.
Was viele schon nutzen
Tagesgeld, Aktien oder Immobilie als Kapitalanlage? Das kann jede Lösung, das fehlt ihr.
Sie legen schon Geld zurück? Gut. Ein Blick auf die üblichen Wege zeigt aber, wo jeweils die Lücke liegt.
- 001
Tagesgeld
Das Geld bleibt verfügbar.
Der Zins liegt unter der Preissteigerung. Täglich verfügbares Geld brachte im Euroraum im Juli 2026 im Schnitt 0,28 %7. Die Preise stiegen 2025 um 2,2 %8.
- 002
Aktien und Fonds
Gute Streuung, kleine Beträge möglich.
Das Vermögen wächst nur aus Ihrem eigenen Geld. Zahlt die Börse schlecht, zahlt niemand für Sie mit.
- 003
Rente über den Betrieb
Oft mit Zuschuss vom Chef.
Sie hängt am Arbeitgeber. Später fallen in der Regel Steuern und über einem Freibetrag Beiträge zur Krankenkasse an9,10.
- 004
Selbst in Fellbach kaufen
Die Lage kennen Sie genau.
Einen frei veröffentlichten Durchschnittspreis gibt es nicht. Ob die Miete die Rate trägt, lässt sich deshalb nur für jede Wohnung einzeln prüfen.
- 005
Und wenn es eine Lösung gäbe, die alles verbindet?
Ohne dass Sie auf etwas verzichten müssen.
Ein Blick nach vorn
Vermögen mit einer Immobilie aufbauen. Ein Morgen im Jahr 2036.
Sie fahren wie immer zur Arbeit, Fellbach wacht gerade auf. Irgendwo in Deutschland hat Ihr Mieter seine Miete überwiesen, ohne dass Sie daran denken mussten. Die Bank bekommt weniger als am Anfang, weil ein großer Teil des Kredits getilgt ist. Das Finanzamt hat Ihnen über die Jahre Geld erstattet. Was am Haus zu tun war, hat die Hausverwaltung erledigt.
- Ein Wert, den man anfassen kann
- Die Bank gibt den Großteil
- Miete und Steuer tragen mit
- Mehr Netto vom Brutto
- Wenig Aufwand im Alltag
- Gewinn nach 10 Jahren steuerfrei11
Genau dafür gibt es IMOVIA
Kapitalanlage mit IMOVIA. Sie sagen, was Sie wollen. Wir suchen.
IMOVIA haben wir, Luis Otte und Hannes Ruopp, in Nürtingen gegründet, nicht weit von Fellbach. Wir wollen Immobilien als Geldanlage für jeden möglich machen. Sie kaufen eine Wohnung, die saniert oder neu ist und schon einen Mieter hat. Die Bank finanziert. Was dazwischen liegt, regeln wir mit Ihnen.
Wir suchen und prüfen
Neu gebaut oder kernsaniert, vermietet und in einer gefragten Gegend. Mietvertrag, Zahlen und Unterlagen sehen wir uns vorher genau an.
Wir begleiten die Finanzierung
Unser Finanzierungspartner vergleicht für Sie die Angebote vieler Banken. Wir sind dabei bis zum Termin beim Notar.
Bei diesen und weiteren Banken reicht unser Finanzierungspartner Anträge ein, bei Sparkassen und Volksbanken bei einzelnen Instituten.
Die Hausverwaltung übernimmt
Vor Ort kümmert sie sich um Mieter, Nebenkosten und Reparaturen. Sie erhalten einmal im Jahr die Abrechnung.
Das Prinzip in gut 2 Minuten
Menschen fahren jeden Tag zum Arbeiten nach Fellbach. Wo so viele arbeiten, werden Wohnungen gebraucht.3
- 1.165 €zahlt der Mieter
- 310 €Steuervorteil vom Finanzamt
- 95 €zahlen Sie selbst
Beispielrechnung12, gerundet, ab dem 4. Jahr: Rate 1.500 € (Zins und Tilgung) und 70 € nicht umlagefähige Kosten im Monat, Miete mit leichter Steigerung, Steuererstattung rund 3.700 € pro Jahr. In den Jahren 1 bis 3 liegt Ihr Anteil im Beispiel bei rund 0 €, weil die Sanierung zusätzlich rund 5.640 € Steuern pro Jahr zurückbringt.
Wohnwetterkarte 2026
Wo würden Sie eine Wohnung kaufen? Logisch: dort, wo es rot ist.
Die Wohnwetterkarte 2026 färbt rot, wo viele Menschen eine Wohnung suchen und zu wenig gebaut wird13. Je dunkler, desto größer der Mangel. Fellbach grenzt an Stuttgart und ist wie Stuttgart dunkelrot. Rot sind aber auch viele andere Gegenden, zum Beispiel die Räume München, Frankfurt und Hamburg.
- 01
Wo viele suchen, findet sich ein Mieter
Steht eine Wohnung leer, ist sie in solchen Gegenden meist schneller wieder vermietet. Die Karte blickt drei bis fünf Jahre voraus. Preise sagt sie nicht vorher.
- 02
Der Preis muss zur Miete passen
Rot allein reicht nicht. Je besser Kaufpreis und Miete zusammenpassen, desto kleiner ist Ihr Anteil im Monat.
- 03
Saniert oder neu
So kommen in den ersten Jahren möglichst keine großen Reparaturen auf Sie zu. Über unsere Bauträger-Partner bekommen wir solche Wohnungen in mehreren roten Regionen Deutschlands.
Ihre Wohnung muss deshalb nicht in Fellbach stehen. Wir suchen in ganz Deutschland dort, wo es rot ist, und nehmen die Wohnung, deren Zahlen zu Ihnen passen. Um alles vor Ort kümmert sich die Hausverwaltung.
Passende Wohnung findenFellbach in Zahlen
Wohnungsmarkt Fellbach in Zahlen. Amtlich und mit Quelle.
Alle Zahlen kommen von amtlichen Stellen oder aus dem Mietspiegel der Stadt. Die Zensus-Mieten von 2022 gelten für laufende Verträge. Kaufpreise fehlen, weil der Gutachterausschuss sie nicht frei veröffentlicht.
| Kennzahl | Wert | Art |
|---|---|---|
| Einwohner (31.12.2025) | 46.6591 | Amtliche Statistik |
| Einwohner (31.12.2024) | 47.12014 | Amtliche Statistik |
| Einwohner je km² | 1.6841 | Amtliche Statistik |
| Arbeitsplätze mit Sozialversicherung in Fellbach | 24.4013 | Amtliche Statistik |
| Beschäftigte, die in Fellbach wohnen | 20.4333 | Amtliche Statistik |
| Pendeln zum Arbeiten nach Fellbach | 19.6743 | Amtliche Statistik |
| Pendeln aus Fellbach zur Arbeit | 15.7133 | Amtliche Statistik |
| Arbeitslosenquote 2025 | 5 % (Land 4,6 %)6 | Amtliche Statistik |
| Wohnungen | 22.6884 | Zensus 2022 |
| Kaltmiete je m², bestehende Verträge | 8,9 € (Land 8,13 €)4 | Zensus 2022 |
| Mietspiegel 2025, Durchschnitt | 10,47 €2 | Mietspiegel |
| Leer stehende Wohnungen | 3,47 % (Deutschland 4,33 %)4 | Zensus 2022 |
| Von Eigentümern bewohnt | 41,15 % (Land 51,58 %)4 | Zensus 2022 |
| Grunderwerbsteuer | 5 %15 | Gesetz |
| Mietpreisbremse | gilt bis 31.12.202616 | Verordnung |
Jede Zahl mit Quelle und Stand unten auf der Seite. Amtliche Zahlen haben wir nicht verändert, nur gerundet.
Mieten
Mietspiegel Fellbach. Was eine Wohnung hier im Schnitt kostet.
Fellbach hat einen qualifizierten Mietspiegel, zusammen mit Kernen, Leutenbach und Winnenden. Die Fassung 2025 gilt vom 1. November 2025 bis 31. Oktober 20272. Sie schreibt den Mietspiegel 2023 mit der Preissteigerung fort, die Werte stiegen um 4,55 %. Im Schnitt liegt die Nettomiete bei 10,47 € je Quadratmeter. Bei einer neuen Vermietung gilt die Mietpreisbremse. Für Neubauten und die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung gilt sie nicht17.
| Miete | je m² | Art |
|---|---|---|
| Mietspiegel 2025, Durchschnitt | 10,47 €2 | Stadt Fellbach |
| Bestehende Mietverträge, Zensus 2022 | 8,9 €4 | Zensus 2022 |
| Baden-Württemberg, bestehende Verträge | 8,13 €4 | Zensus 2022 |
| Deutschland, bestehende Verträge | 7,28 €4 | Zensus 2022 |
Nettokaltmieten je m² Wohnfläche. Qualifiziert heißt: nach wissenschaftlichen Regeln erstellt und von Mieter- und Vermieterverein anerkannt. Für eine einzelne Wohnung zählen Größe, Baujahr, Ausstattung und Lage. Eine amtliche Auswertung der Angebotsmieten haben wir für Fellbach nicht gefunden.
Recht
Regeln für Vermieter in Fellbach. Was Sie wissen sollten.
Diese Regeln gelten für Wohnungen in Fellbach. Fellbach steht in der Mietpreisbremse-Verordnung des Landes, die bis Ende 2026 gilt. Steht Ihre Wohnung woanders, gelten die Regeln dort. Stand November 2026.
- 01
Mietpreisbremse
Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, also der üblichen Miete für eine ähnliche Wohnung im Ort. Ausnahmen gibt es zum Beispiel für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal genutzt und vermietet wurden, und für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. War schon die Miete des Vormieters höher, darf die neue Miete genauso hoch sein. Die Verordnung gilt bis 31.12.2026.18
- 02
Kappungsgrenze
Erhöhen Sie in einem laufenden Mietvertrag die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete, also die übliche Miete am Ort (zum Beispiel laut Mietspiegel), darf sie in drei Jahren um höchstens 15 % steigen. Ohne diese Verordnung wären es 20 %. Für Erhöhungen nach einer Modernisierung und für Staffelmieten (feste Erhöhungen im Vertrag) oder Indexmieten (Miete folgt den Verbraucherpreisen) gelten eigene Regeln. Die Verordnung gilt bis 31.12.2026.19
- 03
Kündigungssperrfrist
Wohnte der Mieter schon in der Wohnung, als das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde, darf ein Käufer frühestens 5 Jahre nach dem ersten Verkauf wegen Eigenbedarf kündigen, also weil er die Wohnung für sich oder seine Familie braucht. Das Gleiche gilt für eine Kündigung, weil er die Wohnung sonst nicht angemessen wirtschaftlich verwerten kann und dadurch große Nachteile hätte. Ohne diese Verordnung wären es 3 Jahre. Die Verordnung gilt bis 31.12.2026.20
- 04
Geplante Verlängerung
Die Mietpreisbremse, die Kappungsgrenze und die Kündigungssperrfrist gelten in Baden-Württemberg bis 31.12.2026. Das Land will alle drei Regeln danach weiterführen. Die Entwürfe dafür gibt es seit dem 22.09.2026. Beschlossen sind sie noch nicht (Stand 02.11.2026).21
- 05
Grunderwerbsteuer
Beim Kauf zahlen Sie in Baden-Württemberg 5 % des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer. Das ist eine Steuer, die beim Kauf einer Wohnung oder eines Grundstücks einmal anfällt.22
Entwicklung
Wächst Fellbach? Einwohner, Pendler und Leerstand.
Zuletzt nicht. Ende 2025 lebten in Fellbach etwas weniger Menschen als ein Jahr davor. Als Arbeitsort bleibt die Stadt stark: Jeden Tag kommen viele Tausend Beschäftigte von außerhalb.
Ehrlich gesagt
Chancen und Risiken in Fellbach. Mit echten Zahlen.
Was spricht für Fellbach, was dagegen? Die Antwort steht in amtlichen Zahlen, verglichen mit Baden-Württemberg.
Das spricht für Fellbach
Das sollten Sie wissen
- Die Arbeitslosenquote lag 2025 bei 5 %, 0,4 Prozentpunkte über dem Land (4,6 %)6. Achten Sie auf Lage und Mieter.
- Die Mietpreisbremse gilt auch in Fellbach16. Neue Mieten sind damit meist auf 10 % über der ortsüblichen Miete begrenzt.
- Zinsen können steigen, wenn die feste Zinsvereinbarung mit der Bank endet. Planen Sie das von Anfang an mit ein.
Passt das zu Ihnen?
Für wen eine Kapitalanlage in Fellbach passt.
Passt zu Ihnen, wenn …
- Sie haben ein festes Einkommen, etwa ab 3.000 € netto im Monat.
- Sie denken an 10 Jahre und länger.
- Sie möchten sich nicht selbst um Mieter, Reparaturen und Verwaltung kümmern.
- Sie haben ein kleines Polster für unerwartete Kosten.
Eher nicht, wenn …
- Sie brauchen das Geld in den nächsten Jahren.
- Ihr Einkommen schwankt stark oder ist unsicher.
- Sie zahlen schon hohe Kredite ab.
- Sie suchen eine Geldanlage ganz ohne Risiko.
Was Sie davon haben
Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie. In Euro und im Leben.
Ergebnis
9.930 €Mehr von dem behalten, was Sie verdienen.
So viel Steuer kommt im Beispiel im ersten Jahr zurück, durch Abschreibung (den Wertverlust, den Sie absetzen dürfen), Zinsen und Sanierungskosten12.
Freiheit
Kaum ZeitKein Mieter ruft Sie an.
Die Hausverwaltung kümmert sich um Mieter und Reparaturen. Sie bekommen einmal im Jahr die Abrechnung für die Steuer.
Sicherheit
1.100 €Ein Wert, der bleibt.
Miete jeden Monat im Beispiel. Und etwas, das Sie an Ihre Familie weitergeben können.
Zahlen
122.400 €Aus rund 95 € im Monat werden in 10 Jahren 122.400 € Vermögen.
Im Beispiel liegt Ihr Anteil in den ersten 3 Jahren bei rund 0 €, ab Jahr 4 bei rund 95 € im Monat. Mit den Kaufnebenkosten setzen Sie in 10 Jahren insgesamt rund 14.500 € ein12.
Mehr Vermögen mit weniger eigenem Geld
Der Unterschied ist der Hebel. Beim Konto und beim ETF arbeitet nur Ihr eigenes Geld. Bei der Wohnung zahlen Bank, Mieter und Finanzamt mit. Deshalb wächst das Vermögen schneller, obwohl Sie weniger selbst einsetzen.
Aus rund 14.500 € eigenem Geld werden im Beispiel 122.400 € Vermögen. Das ist rund das 8-Fache.
Beispielrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide12: Tagesgeld mit 1 %, ETF mit 7 % pro Jahr, mit 27.600 € eigenem Einsatz in 10 Jahren. Die Wohnung braucht im Beispiel rund 14.500 € eigenes Geld, Kaufnebenkosten eingerechnet. Wohnung 300.000 € mit 2 % Wertsteigerung, zu versteuerndes Einkommen 75.000 €. Keine Anlageberatung.
Beispielrechnung für Anleger aus Fellbach
Beispielrechnung Kapitalanlage-Immobilie. Jede Annahme offen.
Die Beispielwohnung ist keine Fellbacher Wohnung, sondern eine Rechnung mit angenommenen Werten. Wir rechnen mit 75.000 € zu versteuerndem Einkommen, das sind rund 7.700 € brutto im Monat. Bei höherem Einkommen fällt die Erstattung größer aus. Sie kommt mit der Steuererklärung, auf Antrag danach auch monatlich über weniger Lohnsteuer.
- Kaufpreis der Wohnung
- 300.000 €
- Miete im Monat (Start)
- 1.100 €
- Zins und Tilgung
- 4,5 % und 1,5 %
- Abschreibung pro Jahr
- 4 % (mit Gutachten zur Restnutzungsdauer, sonst meist 2 %)
- Wertsteigerung pro Jahr (Annahme)
- 2 %
- Kaufnebenkosten, einmalig
- 21.000 €
- Ihr Anteil im Monat, Jahr 1 bis 3
- rund 0 €
- Ihr Anteil im Monat, ab Jahr 4
- rund 95 €
| Zu versteuerndes Einkommen | Steuererstattung im 1. Jahr |
|---|---|
| 50.000 € | rund 7.780 € |
| 75.000 € | rund 9.930 € |
| 100.000 € | rund 10.640 € |
Modellrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide12, ledig, Tarif 2026. Der Steuereffekt ist in den ersten Jahren am größten und fällt danach geringer aus. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassenWir sind für Sie da
Ihre Ansprechpartner für Kapitalanlagen in Fellbach. Luis Otte und Hannes Ruopp.
Wir haben IMOVIA in Nürtingen gegründet. Bei uns gibt es kein Callcenter. Kommen Sie gern bei uns vorbei, oder wir sprechen per Video.
Luis kommt aus dem Vertrieb und dem Marketing. Er sorgt dafür, dass Sie schnell und einfach zu Ihrer Wohnung kommen.
Mehr über Luis
Hannes kennt den Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien und Finanzierungen aus der Praxis.
Mehr über Hannes- 01
Unser Büro ist im Nürtinger Tor
Kirchstraße 34 bis 36 in Nürtingen, mit Parkhaus im Haus. Von Fellbach aus ist es nicht weit, viele Gespräche führen wir aber auch per Video.
- 02
Wir kennen Finanzierungen aus der Praxis
Unser Hintergrund liegt im Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien, in der Finanzierungsvermittlung und im Performance-Marketing.
- 03
Wir sagen auch Nein
Passt eine Wohnung nicht zu Ihrem Einkommen, sagen wir Ihnen das. Ein schlechter Kauf hilft niemandem.
Unser Versprechen
Jede Wohnung bewertet vor dem Kauf ein unabhängiger Gutachter.
Er prüft, ob der Kaufpreis zum Wert der Wohnung passt.
Aus unserem Google-Profil
Erfahrungen mit IMOVIA Immobilien. Bewertungen aus unserem Google-Profil.
★★★★★„Herr Otte hat mir direkt erklärt wie man genau vorgeht, so umfassend dass Ich sogar selber Zuhause checken konnte ob alles stimmig ist.“
★★★★★„Wir sind durchweg zufrieden und wurden vom ersten Schritt bis zur eigenen Kapitalanlage bestens beraten.“
★★★★★„Sehr kompetente und ehrliche Beratung. Ich habe mich von Anfang an bestens aufgehoben gefühlt und bin super zufrieden.“
Wir zeigen Bewertungen aus unserem Google-Profil im Wortlaut. Ob die Verfasser bei uns gekauft haben, prüfen wir nicht gesondert.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Fellbach
Lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie in Fellbach?
Die Nachfrage ist da: Die Mehrheit wohnt zur Miete, und beim Zensus 2022 standen nur 3,47 % der Wohnungen leer4. Ob sich eine bestimmte Wohnung rechnet, hängt aber am Kaufpreis. Einen frei veröffentlichten Durchschnittspreis für Fellbach haben wir nicht gefunden. Wir rechnen deshalb jede Wohnung einzeln mit Ihren Zahlen durch.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Fellbach?
Das können wir nicht seriös mit einer Zahl sagen. Zuständig ist der Gutachterausschuss Unteres Remstal für Fellbach, Kernen und Weinstadt23. Einen aktuellen Bericht mit Durchschnittspreisen stellt er nicht frei ins Netz. Preise aus Immobilienportalen sind Angebote und keine echten Kaufpreise, deshalb nennen wir sie hier nicht.
Wie hoch ist die Miete in Fellbach laut Mietspiegel?
Gilt in Fellbach die Mietpreisbremse?
Ja. Fellbach steht in der Mietpreisbremse-Verordnung des Landes. Sie gilt bis 31.12.2026. Das Land plant eine Verlängerung, beschlossen ist sie noch nicht. Bei einer neuen Vermietung darf die Miete dann höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegen16. Neubauten und die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung sind ausgenommen17.
Ich pendle von Fellbach nach Stuttgart. Spielt das für die Bank eine Rolle?
Kaum. Die Bank schaut auf Ihr Einkommen, Ihre Ausgaben, bestehende Kredite und ob Ihr Vertrag unbefristet ist. Wo Ihr Arbeitsplatz liegt, ist zweitrangig. Für Angestellte und Beamte ist eine Finanzierung oft gut machbar.
Muss meine Kapitalanlage in Fellbach stehen?
Nein. Für eine Kapitalanlage zählt, dass viele Menschen in der Gegend eine Wohnung suchen und die Miete gut zum Preis passt. Die Wohnwetterkarte 2026 zeigt solche Gegenden in Rot, in ganz Deutschland13. Fellbach gehört dazu, aber eben nicht allein. Wir suchen dort, wo Ihre Zahlen stimmen.
Welche Risiken hat eine Kapitalanlage-Immobilie?
Nach dem Ende der Zinsbindung kann der Zins steigen. Fällt Ihr Einkommen weg, läuft die Rate weiter, deshalb gehört ein Polster dazu. Zwischen zwei Mietern fehlt die Miete. Teure Arbeiten am Haus bezahlen alle Eigentümer gemeinsam. Und eine Wohnung lässt sich nicht von heute auf morgen verkaufen. Wir gehen das vor dem Kauf mit Ihnen durch.
Wer prüft, ob der Preis stimmt?
Ein unabhängiger Gutachter bewertet jede Wohnung aus unserem Angebot vor dem Kauf. Er schaut, ob Preis und Wert zusammenpassen. Mietvertrag, Zahlen und Unterlagen prüfen wir zusätzlich.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Oft reicht Geld für die Kaufnebenkosten. Am meisten kostet die Grunderwerbsteuer, die vom Bundesland der Wohnung abhängt. In Baden-Württemberg sind es 5 %15. Dazu kommen Notar und Grundbuch. Mehr dazu im Ratgeber Kapitalanlage ohne viel Eigenkapital.
Muss ich die Wohnung besichtigen?
Nein, aber Sie können. Vor dem Kauf bekommen Sie Fotos, Zahlen und alle Unterlagen. Nach dem Kauf ist die Hausverwaltung vor Ort zuständig.
Kann ich aus Fellbach ins Büro kommen?
Gern. Unser Büro ist im Nürtinger Tor in der Kirchstraße 34 bis 36. Wenn es schneller gehen soll, sprechen wir per Video, Sie brauchen nur Handy oder Laptop.
So geht es los
So kaufen Sie Ihre Kapitalanlage-Immobilie. In vier Schritten.
- 1
Kurzer Check
Vier Fragen, rund zwei Minuten. Kostenlos und unverbindlich.
- 2
Erstgespräch am Telefon
Wir rufen Sie an. Sie erzählen, was Sie vorhaben, wir sagen ehrlich, ob es passt.
- 3
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- 4
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- Welche Wohnung zu Ihrem Einkommen passt
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Kein Verkaufsdruck. Passt es nicht, sagen wir Ihnen das.
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Quellen
23 Belege anzeigen
- Statistisches Bundesamt, Gemeindeverzeichnis-Informationssystem GV-ISys: Alle politisch selbständigen Gemeinden mit ausgewählten Merkmalen am 30.09.2026 (3. Quartal); Fläche und Bevölkerung (auf Grundlage des Zensus 2022) am 31.12.2025. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Stadt Fellbach und EMA-Institut für empirische Marktanalysen: Dokumentation zur Fortschreibung 2025 der qualifizierten Mietspiegel für Fellbach, Kernen, Leutenbach und Winnenden. Abschnitt 1: Mietspiegel 2025 gilt als qualifizierter Mietspiegel vom 01.11.2025 bis 31.10.2027; Fortschreibung des Mietspiegels 2023 (Stichtag der Erhebung 19.06.2023) mit dem Verbraucherpreisindex Mai 2023 bis Mai 2025, plus 4,55 %. Abschnitt 4.1, S. 11: durchschnittliche Nettomiete in Fellbach unabhängig von allen Wohnwertmerkmalen 10,47 €/m² Quelle öffnen
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Gemeindedaten aus der Beschäftigungsstatistik, sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am 30.06.2025 nach Wohn- und Arbeitsort, Ein- und Auspendler über die Gemeindegrenze. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Ergebnisse des Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen (Blatt CSV-Wohnungen), Stichtag 15.05.2022. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Eigene Rechnung IMOVIA: 70 m² × 10,47 €/m² (Mietspiegel Fellbach 2025, Durchschnitt) = 733 € Nettokaltmiete im Monat, gerundet 730 €. Durchschnittswert, für die einzelne Wohnung zählen Größe, Baujahr, Ausstattung und Lage
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Arbeitslosenquoten Gemeinden, Zeitreihe Datenstand Dezember 2025, Blatt Gesamt (bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen; nur Gemeinden ab 15.000 zivilen Erwerbspersonen). Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- EZB und Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik vom 02.09.2026: täglich fällige Einlagen privater Haushalte im Euroraum im Schnitt 0,28 % (Juli 2026) Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt, 16.01.2026: Inflationsrate 2025 im Jahresdurchschnitt 2,2 % Quelle öffnen
- § 22 Nr. 5 Einkommensteuergesetz: Leistungen aus Pensionsfonds, Pensionskassen und Direktversicherungen (Betriebsrente) sind im Alter steuerpflichtig, soweit die Beiträge steuerfrei waren Quelle öffnen
- § 229 und § 226 Abs. 2 SGB V: Renten der betrieblichen Altersversorgung sind Versorgungsbezüge und in der gesetzlichen Krankenversicherung beitragspflichtig, oberhalb eines Freibetrags Quelle öffnen
- § 23 Einkommensteuergesetz: Gewinn aus dem Verkauf privater Immobilien nach mehr als 10 Jahren steuerfrei; bei Erbe und Schenkung zählt die Besitzzeit des Vorbesitzers mit Quelle öffnen
- IMOVIA-Steuer-Guide, Beispielrechnung: Wohnung 300.000 €, 4,5 % Zins, 1,5 % Tilgung, Kaltmiete 1.100 €, 4 % Abschreibung, 2 % Wertsteigerung pro Jahr, Einkommensteuertarif 2026, ledig. Modellrechnung, keine Steuer- oder Anlageberatung.
- BPD Immobilienentwicklung und bulwiengesa: Die Wohnwetterkarte. Wohnungsmärkte in Deutschland 2026, veröffentlicht 29.09.2026. Bewertet knapp 11.000 Gemeinden nach Wohnungsbedarf und Bautätigkeit, Aussicht auf die nächsten drei bis fünf Jahre, ausdrücklich keine Preisprognose. Die Farbe einer Stadt ist aus der Karte abgelesen Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt: Gemeindeverzeichnis, Gemeinden in Deutschland nach Fläche, Bevölkerung und Postleitzahl am 31.12.2024, Fellbach, Stadt (ARS 081190020020): 47.120 Einwohner (Fortschreibung Zensus 2022) Quelle öffnen
- Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer (GrEStFestG BW), § 1. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn (Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg, MietBegrenzVO BW), GBl. 2025 Nr. 144. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- § 556f Bürgerliches Gesetzbuch: Die Mietpreisbremse (§ 556d) gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und nicht für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung Quelle öffnen
- Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn (Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg, MietBegrenzVO BW) vom 16.12.2025, GBl. 2025 Nr. 144 vom 19.12.2025, § 1 (130 Städte und Gemeinden) in Verbindung mit §§ 556d bis 556f BGB; gilt vom 01.01.2026 bis 31.12.2026 Quelle öffnen
- Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit abgesenkter Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen (Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg, KappVO BW) vom 16.12.2025, GBl. 2025 Nr. 145 vom 19.12.2025, § 1 in Verbindung mit § 558 Abs. 3 BGB (15 statt 20 Prozent in drei Jahren); gilt vom 01.01.2026 bis 31.12.2026 Quelle öffnen
- Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit verlängerter Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlungen in Eigentumswohnungen (Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg, KSpVO BW) vom 16.12.2025, GBl. 2025 Nr. 146 vom 19.12.2025, §§ 1 und 2 (Sperrfrist fünf Jahre) in Verbindung mit § 577a BGB; gilt vom 01.01.2026 bis 31.12.2026 Quelle öffnen
- Landesregierung Baden-Württemberg, Pressemitteilung „Land will Mietpreisbremse verlängern“ vom 22.09.2026: Ministerrat hat die Verordnungsentwürfe zu Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und Kündigungssperrfrist für die Zeit nach dem 31.12.2026 zur Anhörung freigegeben; Mietpreisbremse künftig zusätzlich in Mannheim, Konstanz und Kehl. Entwurf, nicht beschlossen (Stand 02.11.2026) Quelle öffnen
- Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg (GrEStFestG BW): Steuersatz 5,0 Prozent. Gelesen in der amtlichen Leistungsbeschreibung „Grunderwerbsteuer zahlen“ aus service-bw (Freigabevermerk 03.02.2026, Oberfinanzdirektion Karlsruhe als Vertreterin des Finanzministeriums Baden-Württemberg), hier im Angebot der Stadt Heidelberg; der Gesetzestext auf landesrecht-bw.de war nicht automatisch abrufbar Quelle öffnen
- Stadt Fellbach: Gutachterausschuss Unteres Remstal, seit 01.01.2021 zuständig für die Stadt Fellbach, die Gemeinde Kernen im Remstal und die Stadt Weinstadt (Seite abgerufen 03.11.2026, kein aktueller Grundstücksmarktbericht zum Herunterladen) Quelle öffnen
Stand: 2. November 2026. Alle Beispielrechnungen sind Modellrechnungen mit den genannten Annahmen und keine Zusage. Diese Seite ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
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- Blick über die Dächer von Fellbach mit dem Hochhaus am Bahnhof, darüber blauer Himmel mit Wolken: Foto: Martin Hahn, CC0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Weinberge am Kappelberg, dahinter die Häuser von Fellbach bis zum Horizont: Foto: qwesy qwesy, CC BY 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Altes Mehrfamilienhaus aus Sandstein mit Fachwerkgiebel an einer Straßenecke in Fellbach: Foto: Ecelan, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Großes Altbau-Mehrfamilienhaus an der Auberlenstraße in Fellbach, davor parkende Autos: Foto: CatalpaSpirit, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Hauptverwaltung der Süddeutschen Krankenversicherung in Fellbach von oben, mit begrünten Dächern: Foto: Süddeutsche Krankenversicherung a. G., CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Blick über Fellbach mit Einfamilienhäusern im Vordergrund und großen Wohnblocks dahinter: Foto: Zavijava2, CC BY-SA 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Frau mit Schlüssel tritt morgens aus der Haustür eines sanierten Altbaus: KI-Symbolbild, keine echte Person
- Helle, sanierte und möblierte Wohnung mit Schlüssel und Grundriss auf dem Esstisch: KI-Symbolbild, keine konkrete Wohnung
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