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Kapitalanlage-Immobilien in Ulm. Ihr Einkommen ist da. Jetzt fehlt nur der Plan für Ihr Vermögen.
Jeden Morgen kommen Zehntausende zum Arbeiten nach Ulm. Viele verdienen gut und sparen jeden Monat etwas. Auf dem Konto wird dieses Geld aber jedes Jahr ein wenig weniger wert. Eine vermietete Wohnung kann Vermögen aufbauen, und Mieter und Finanzamt zahlen einen Teil.
Geschrieben von Luis Otte, Gründer von IMOVIA
Geprüft am 02.11.2026 · alle Zahlen mit Quelle
Kurz gesagt
Gebrauchte Eigentumswohnungen kosteten in Ulm 2025 im Schnitt 4.050 € je Quadratmeter2, neue 7.430 €2. Das zeigt der Bericht des Gutachterausschusses, der amtlichen Stelle für Kaufpreise. Vermietete Wohnungen kosteten beim Verkauf im Schnitt so viel wie 30,5 Jahresmieten2. In bestehenden Mietverträgen lag die Kaltmiete beim Zensus 2022 bei 8,48 €4. Mit Durchschnittspreis und dieser Miete deckt die Miete rund 42 % der Rate5. Für eine Kapitalanlage ist wichtig, dass die Miete gut zum Preis passt. Das kann in Ulm sein oder in einer anderen gefragten Region in Deutschland. Die Hausverwaltung kümmert sich vor Ort, wir beraten Sie per Video oder in Nürtingen.
Inhalt13 Kapitel
- Immobilienpreise in Ulm
- Tagesgeld, Aktien oder Immobilie
- So funktioniert die Kapitalanlage
- Wohnwetterkarte 2026
- Wohnungsmarkt Ulm in Zahlen
- Kaufpreise nach Stadtteil
- Mietrendite in Ulm
- Regeln für Vermieter
- Einwohner, Neubau und Verkäufe
- Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie
- Beispielrechnung
- Ihre Ansprechpartner
- Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Ulm
Das machen Ulmer richtig
- 01
Sie leben in einem Zentrum für Arbeit. 71.255 Beschäftigte pendeln jeden Tag zum Arbeiten nach Ulm6.
- 02
Sie wissen, wie der Mietmarkt aussieht. In 64,79 % der bewohnten Wohnungen in Ulm leben Mieter4.
- 03
Sie entscheiden mit Zahlen, nicht aus dem Bauch. Bei einer Kapitalanlage ist das der wichtigste Schritt.
- 04
Sie planen über das nächste Jahr hinaus. Wer früh beginnt, gibt seinem Vermögen mehr Zeit.
Und trotzdem
Immobilienpreise in Ulm. Neubau wird teurer, gebaut wird weniger.
Viele Ulmer würden gern in der eigenen Stadt investieren. Man kennt die Viertel und ist schnell vor Ort. Die Zahlen zeigen aber, warum das teuer werden kann.
- 4.050 €
kostete 2025 ein Quadratmeter gebrauchte Eigentumswohnung in Ulm im Schnitt. 2024 waren es 3.690 €, neue Wohnungen kosteten 2025 7.430 €.2
Für Sie heißt dasFür 60 m² sind das bei einer gebrauchten Wohnung rund 243.000 €, ohne Nebenkosten.
- 1.220 €
Rate im Monat für diese Wohnung, wenn die Bank alles finanziert, mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung. 60 m² brachten in bestehenden Verträgen 2022 im Schnitt 510 € Kaltmiete.5
Für Sie heißt dasDamit deckt die Miete rund 42 % der Rate. Mehr als die Hälfte zahlen Sie selbst.
- 64
neue Eigentumswohnungen wurden 2025 in Ulm verkauft, 35 % weniger als 2024. Der Preisindex für neue Wohnungen stieg um 12,9 %.2
Für Sie heißt dasWenig Neubau und steigende Preise machen den Einstieg in Ulm teurer.
- 4,2 %
betrug 2025 die Arbeitslosenquote in Ulm. In Baden-Württemberg waren es 4,6 %, in Deutschland 6,3 %.7
Für Sie heißt dasDer Arbeitsmarkt ist stark. Trotzdem kann sich ein Einkommen ändern. Vermögen, das unabhängig vom Job wächst, gibt Ihnen Ruhe.
Gespart wird schon. Jetzt geht es darum, wo Ihr Geld mehr bewirkt.
So gerechnet: ohne Steuervorteil und mit Mieten aus bestehenden Verträgen. Neue Mietverträge liegen meist höher. Ein Teil der Rate ist Tilgung und baut Ihr Vermögen auf.
Was viele schon nutzen
Tagesgeld, Aktien oder Immobilie als Kapitalanlage? Ein ehrlicher Vergleich.
Die meisten nutzen schon eine dieser Möglichkeiten. Gut so. Aber jede hat eine Lücke.
- 001
Tagesgeld und Girokonto
Sie kommen jederzeit an Ihr Geld.
Der Zins gleicht die Teuerung nicht aus: Im Juli 2026 brachten täglich fällige Einlagen im Euroraum im Schnitt 0,28 %10, die Preise stiegen 2025 um 2,2 %11.
- 002
Aktien und ETF
Breite Streuung, kleine Beträge möglich.
Das Depot wächst vor allem mit dem, was Sie einzahlen. Fällt die Börse, fällt der Wert, und kein Mieter zahlt einen Teil.
- 003
Betriebliche Altersvorsorge
Der Arbeitgeber gibt oft einen Zuschuss.
Sie ist an Ihre Firma gebunden. Im Ruhestand zahlen Sie darauf in der Regel Steuern und über einem Freibetrag Beiträge zur Krankenkasse12,13.
- 004
Selbst in Ulm kaufen
Kurze Wege, bekannte Lage.
Rechnet man mit Durchschnittspreis und Zensus-Miete, trägt die Miete nur rund 42 % der Rate5.
- 005
Und wenn es eine Lösung gäbe, die alles verbindet?
Ohne dass Sie auf etwas verzichten müssen.
Ein Blick nach vorn
Mit einer Wohnung fürs Alter vorsorgen. Ein Blick ins Jahr 2036.
Es ist ein Montag in Ulm. Sie trinken Ihren Kaffee, bevor die Arbeit beginnt. Ihre Mieterin hat die Miete überwiesen, wie jeden Monat. Der Kredit ist deutlich kleiner als beim Kauf, und das Finanzamt hat über die Jahre einen Teil der Kosten übernommen. Wenn etwas kaputt war, hat die Hausverwaltung einen Handwerker geschickt.
- Ein Sachwert, den man anfassen kann
- Die Bank finanziert, der Mieter zahlt mit
- Die Abschreibung senkt Ihre Steuer
- Weniger Lohnsteuer jeden Monat
- Wenig eigener Aufwand
- Nach 10 Jahren Verkauf ohne Steuer auf den Gewinn14
Genau dafür gibt es IMOVIA
Kapitalanlage mit IMOVIA. Wir finden die Wohnung dort, wo die Zahlen stimmen.
IMOVIA sind wir, Luis Otte und Hannes Ruopp. Gegründet haben wir die Firma in Nürtingen im Landkreis Esslingen. Wir möchten, dass jeder mit Immobilien Vermögen aufbauen kann, ohne Fachwissen und ohne viel Zeit. Sie kaufen eine sanierte, vermietete Wohnung, die Bank finanziert sie, und wir begleiten jeden Schritt.
Wir prüfen und wählen aus
Nur sanierte oder neue Wohnungen mit Mieter, in Gegenden mit vielen Wohnungssuchenden. Zahlen, Mietvertrag und Unterlagen schauen wir uns vorher genau an.
Wir begleiten die Finanzierung
Unser Finanzierungspartner holt Angebote vieler Banken ein. Wir bleiben bis zum Termin beim Notar an Ihrer Seite.
Bei diesen und weiteren Banken reicht unser Finanzierungspartner Anträge ein, bei Sparkassen und Volksbanken bei einzelnen Instituten.
Vor Ort kümmert sich die Verwaltung
Eine Hausverwaltung regelt Mieter, Nebenkosten und Reparaturen. Sie erhalten jedes Jahr eine Abrechnung für die Steuer.
Das Prinzip in gut 2 Minuten
Menschen pendeln zum Arbeiten nach Ulm. Wo so viele arbeiten, werden Wohnungen gebraucht.6
- 1.165 €zahlt der Mieter
- 310 €Steuervorteil vom Finanzamt
- 95 €zahlen Sie selbst
Beispielrechnung15, gerundet, ab dem 4. Jahr: Rate 1.500 € (Zins und Tilgung) und 70 € nicht umlagefähige Kosten im Monat, Miete mit leichter Steigerung, Steuererstattung rund 3.700 € pro Jahr. In den Jahren 1 bis 3 liegt Ihr Anteil im Beispiel bei rund 0 €, weil die Sanierung zusätzlich rund 5.640 € Steuern pro Jahr zurückbringt.
Wohnwetterkarte 2026
Wo würden Sie eine Immobilie kaufen? Logisch: dort, wo es rot ist.
Die Wohnwetterkarte 2026 zeigt rot, wo viele eine Wohnung suchen und zu wenig neu gebaut wird16. Ulm ist rot, Richtung Augsburg und im Südwesten ist die Karte sogar dunkelrot. Rot ist auch der Raum Stuttgart.
- 01
Gefragte Lage
Wo viele Menschen suchen, ist eine Wohnung meist schnell wieder vermietet. Die Karte blickt drei bis fünf Jahre nach vorn. Eine Vorhersage für Preise ist sie nicht.
- 02
Miete passt zum Preis
Trägt die Miete mehr von der Rate, bleibt für Sie jeden Monat weniger zu zahlen.
- 03
Neu oder kernsaniert
Dann stehen in den ersten Jahren möglichst keine teuren Arbeiten an. Über unsere Bauträger-Partner bekommen wir solche Wohnungen in mehreren roten Regionen Deutschlands.
Deshalb muss Ihre Wohnung nicht in Ulm stehen. Wir suchen deutschlandweit in den roten Regionen und nehmen die Wohnung, die zu Ihren Zahlen passt. Um alles vor Ort kümmert sich die Hausverwaltung.
Passende Wohnung findenUlm in Zahlen
Wohnungsmarkt Ulm in Zahlen. Nachprüfbar, mit Quelle.
Hier stehen nur Zahlen von amtlichen Stellen, damit Sie selbst nachrechnen können. Die Kaufpreise stammen vom Gutachterausschuss Ulm. Die Zensus-Mieten von 2022 gelten für laufende Verträge, nicht für neue Angebote.
| Kennzahl | Wert | Art |
|---|---|---|
| Einwohner (31.12.2025) | 130.2881 | Amtliche Statistik |
| Einwohner (31.12.2024) | 129.88217 | Amtliche Statistik |
| Arbeitsplätze mit Sozialversicherung in Ulm | 105.5036 | Amtliche Statistik |
| Pendeln zum Arbeiten nach Ulm | 71.2556 | Amtliche Statistik |
| Arbeitslosenquote 2025 | 4,2 % (Baden-Württemberg 4,6 %)7 | Amtliche Statistik |
| Studierende Universität Ulm (Winter 2025/26) | rund 10.0003 | Universität |
| Wohnungen | 64.4504 | Zensus 2022 |
| Kaltmiete je m², bestehende Verträge | 8,48 € (Baden-Württemberg 8,13 €)4 | Zensus 2022 |
| Leer stehende Wohnungen | 3,2 % (Deutschland 4,33 %)4 | Zensus 2022 |
| Von Eigentümern bewohnt | 35,21 % (Baden-Württemberg 51,58 %)4 | Zensus 2022 |
| Gebrauchte Eigentumswohnung je m², 2025 | 4.050 €2 | Gutachterausschuss |
| Gebrauchte Eigentumswohnung je m², 2024 | 3.690 €2 | Gutachterausschuss |
| Neue Eigentumswohnung je m², 2025 | 7.430 €2 | Gutachterausschuss |
| Verkaufte Eigentumswohnungen 2025 | 6552 | Gutachterausschuss |
| Kaufpreis vermieteter Wohnungen in Jahresmieten, 2025 | 30,52 | Gutachterausschuss |
| Fertige Wohnungen 2024 | 5249 | Amtliche Statistik |
| Grunderwerbsteuer | 5 %18 | Gesetz |
| Mietpreisbremse | gilt bis 31.12.202619 | Verordnung |
Jede Zahl mit Quelle und Stand unten auf der Seite. Amtliche Zahlen haben wir nicht verändert, nur gerundet.
Stadtbezirke
Kaufpreise in Ulm nach Stadtteil. Von den Ortsteilen bis Mitte.
Der Gutachterausschuss vergleicht die Preise je Stadtteil getrennt nach Baujahr. Wir zeigen gebrauchte Wohnungen mit Baujahr 1980 bis 1989, weil davon 2025 die meisten verkauft wurden2. Am teuersten war Ulm-Mitte mit 4.140 € je Quadratmeter, am günstigsten waren die kleinen Ortsteile wie Lehr oder Jungingen mit 2.740 €. In ganz Ulm kostete dieser Baujahrgang 3.520 €.
| Stadtbezirk | Preis je m² | Verkäufe |
|---|---|---|
| Mitte | 4.140 € | 34 |
| Söflingen | 3.820 € | 20 |
| Oststadt | 3.410 € | 30 |
| Böfingen | 3.390 € | 16 |
| Eselsberg | 3.260 € | 6 |
| Weststadt | 3.120 € | 16 |
| Wiblingen | 3.080 € | 24 |
| Übrige Ortsteile (Zone B) | 2.740 € | 4 |
| Ganz Ulm, dieser Baujahrgang | 3.520 € | 150 |
Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses für Kaufverträge 2025: gebrauchte Wohnungen mit bereinigtem Baujahr 1980 bis 1989, ohne Senioren- und Studentenwohnungen, umgerechnet auf das Baujahr 1985. Wo es nur wenige Verkäufe gab, schwanken die Werte stark. Zone B sind die äußeren Ortsteile ohne Wiblingen.
Mietrendite
Mietrendite in Ulm. Was echte Verkäufe zeigen.
Die Mietrendite zeigt, wie viel Miete im Jahr im Verhältnis zum Kaufpreis hereinkommt. Für Ulm gibt es dazu eine besondere Zahl: Der Gutachterausschuss hat 2025 bei 71 verkauften, vermieteten Wohnungen den Preis mit der wirklich gezahlten Miete verglichen2. Im Schnitt kostete eine Wohnung so viel wie 30,5 Jahresmieten. Eigene Werte rechnen Sie mit unserem Renditerechner durch.
So rechnen wir, Beispiel 60 m²
- Kaufpreis: 60 m² × 4.050 € (Schnitt 2025)243.000 €
- Jahresmiete laut Zensus: 60 m² × 8,48 € × 12 Monate6.106 €
- Mietrendite vor Kosten mit Zensus-Miete202,5 %
- Echte Verkäufe 2025: Preis gleich 30,5 Jahresmietenrund 3,3 %
Eigene Beispielrechnung mit Durchschnittswerten aus verschiedenen Jahren (Kaufpreis 2025, Zensus-Miete 2022), ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung und Rücklage. Die 30,5 Jahresmieten aus echten Verkäufen entsprechen rund 3,3 % vor Kosten. Unsere Beispielwohnung mit angenommenen Werten (300.000 €, 1.100 € Miete im Monat) kommt auf 4,4 %. Deshalb suchen wir dort, wo Preis und Miete besser zusammenpassen.
Recht
Regeln für Vermieter in Ulm. Was Sie wissen sollten.
Diese Regeln gelten für Wohnungen in Ulm. Sie schützen Mieter. Für Sie als Vermieter heißt das: Die Miete darf steigen, aber nur in Grenzen. Steht Ihre Wohnung woanders, gelten die Regeln dort. Stand November 2026.
- 01
Mietpreisbremse
Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, also der üblichen Miete für eine ähnliche Wohnung im Ort. Ausnahmen gibt es zum Beispiel für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal genutzt und vermietet wurden, und für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. War schon die Miete des Vormieters höher, darf die neue Miete genauso hoch sein. Die Verordnung gilt bis 31.12.2026.21
- 02
Kappungsgrenze
Erhöhen Sie in einem laufenden Mietvertrag die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete, also die übliche Miete am Ort (zum Beispiel laut Mietspiegel), darf sie in drei Jahren um höchstens 15 % steigen. Ohne diese Verordnung wären es 20 %. Für Erhöhungen nach einer Modernisierung und für Staffelmieten (feste Erhöhungen im Vertrag) oder Indexmieten (Miete folgt den Verbraucherpreisen) gelten eigene Regeln. Die Verordnung gilt bis 31.12.2026.22
- 03
Kündigungssperrfrist
Wohnte der Mieter schon in der Wohnung, als das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde, darf ein Käufer frühestens 5 Jahre nach dem ersten Verkauf wegen Eigenbedarf kündigen, also weil er die Wohnung für sich oder seine Familie braucht. Das Gleiche gilt für eine Kündigung, weil er die Wohnung sonst nicht angemessen wirtschaftlich verwerten kann und dadurch große Nachteile hätte. Ohne diese Verordnung wären es 3 Jahre. Die Verordnung gilt bis 31.12.2026.23
- 04
Geplante Verlängerung
Die Mietpreisbremse, die Kappungsgrenze und die Kündigungssperrfrist gelten in Baden-Württemberg bis 31.12.2026. Das Land will alle drei Regeln danach weiterführen. Die Entwürfe dafür gibt es seit dem 22.09.2026. Beschlossen sind sie noch nicht (Stand 02.11.2026).24
- 05
Grunderwerbsteuer
Beim Kauf zahlen Sie in Baden-Württemberg 5 % des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer. Das ist eine Steuer, die beim Kauf einer Wohnung oder eines Grundstücks einmal anfällt.25
Entwicklung
Wächst Ulm? Einwohner, Neubau und Verkäufe.
Ulm wächst leicht. Gleichzeitig wurden 2024 weniger Wohnungen fertig als im Jahr davor, und 2025 wurden deutlich weniger neue Wohnungen verkauft. Mehr Einwohner treffen also auf weniger neue Wohnungen.
Ehrlich gesagt
Chancen und Risiken in Ulm. Mit echten Zahlen.
Was spricht für Ulm, was dagegen? Die Antwort steht in amtlichen Zahlen, verglichen mit Baden-Württemberg.
Das spricht für Ulm
Das sollten Sie wissen
- Rechnet man eine gebrauchte 60-m²-Wohnung, trägt die Miete etwa 42 % der Rate5.
- Die Mietpreisbremse gilt auch in Ulm19. Neue Mieten sind damit meist auf 10 % über der ortsüblichen Miete begrenzt.
- Zinsen können steigen, wenn die feste Zinsvereinbarung mit der Bank endet. Planen Sie das von Anfang an mit ein.
Passt das zu Ihnen?
Für wen eine Kapitalanlage in Ulm passt.
Passt zu Ihnen, wenn …
- Sie haben ein festes Einkommen, etwa ab 3.000 € netto im Monat.
- Sie denken an 10 Jahre und länger.
- Sie möchten sich nicht selbst um Mieter, Reparaturen und Verwaltung kümmern.
- Sie haben ein kleines Polster für unerwartete Kosten.
Eher nicht, wenn …
- Sie brauchen das Geld in den nächsten Jahren.
- Ihr Einkommen schwankt stark oder ist unsicher.
- Sie zahlen schon hohe Kredite ab.
- Sie suchen eine Geldanlage ganz ohne Risiko.
Was Sie davon haben
Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie. In Euro und im Leben.
Ergebnis
9.930 €Mehr von dem behalten, was Sie verdienen.
So viel Steuer kommt im Beispiel im ersten Jahr zurück, durch Abschreibung (den Wertverlust, den Sie absetzen dürfen), Zinsen und Sanierungskosten15.
Freiheit
Kaum ZeitKein Mieter ruft Sie an.
Die Hausverwaltung kümmert sich um Mieter und Reparaturen. Sie bekommen einmal im Jahr die Abrechnung für die Steuer.
Sicherheit
1.100 €Ein Wert, der bleibt.
Miete jeden Monat im Beispiel. Und etwas, das Sie an Ihre Familie weitergeben können.
Zahlen
122.400 €Aus rund 95 € im Monat werden in 10 Jahren 122.400 € Vermögen.
Im Beispiel liegt Ihr Anteil in den ersten 3 Jahren bei rund 0 €, ab Jahr 4 bei rund 95 € im Monat. Mit den Kaufnebenkosten setzen Sie in 10 Jahren insgesamt rund 14.500 € ein15.
Mehr Vermögen mit weniger eigenem Geld
Der Unterschied ist der Hebel. Beim Konto und beim ETF arbeitet nur Ihr eigenes Geld. Bei der Wohnung zahlen Bank, Mieter und Finanzamt mit. Deshalb wächst das Vermögen schneller, obwohl Sie weniger selbst einsetzen.
Aus rund 14.500 € eigenem Geld werden im Beispiel 122.400 € Vermögen. Das ist rund das 8-Fache.
Beispielrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide15: Tagesgeld mit 1 %, ETF mit 7 % pro Jahr, mit 27.600 € eigenem Einsatz in 10 Jahren. Die Wohnung braucht im Beispiel rund 14.500 € eigenes Geld, Kaufnebenkosten eingerechnet. Wohnung 300.000 € mit 2 % Wertsteigerung, zu versteuerndes Einkommen 75.000 €. Keine Anlageberatung.
Rechner
Kapitalanlage in Ulm nach Steuern. Rechnen Sie selbst.
Eine gebrauchte 60-m²-Wohnung zum Preis von rund 4.050 € je m² (Gutachterausschuss Ulm, Wiederverkauf 2025) 20 und mit der Miete in bestehenden Verträgen (Zensus 2022) von rund 8,48 € je m² 4. Schieben Sie den Regler auf Ihr Einkommen.
- Rate an die Bank
- 1.220 € im Monat
- Miete, die hereinkommt
- 510 € im Monat
- Steuererstattung
- 270 € im Monat
- Ihr Anteil nach Steuern
- 440 € im Monat
Davon sind rund 300 € Tilgung. Damit gehört Ihnen jeden Monat ein Stück mehr der Wohnung. Ohne Steuer wären es rund 710 €.
Modellrechnung für das erste Jahr 26: ledig, ohne Kirchensteuer, ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Ab dem zweiten Jahr sinken die Zinsen und damit auch die Erstattung. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassen
Beispielrechnung für Anleger aus Ulm
Beispielrechnung Kapitalanlage-Immobilie. Jede Annahme offen.
Die Beispielwohnung entspricht nicht dem Ulmer Durchschnitt, denn hier deckt die Miete im Schnitt nur rund 42 % der Rate. Gerechnet ist mit 75.000 € zu versteuerndem Einkommen, das sind rund 7.700 € brutto im Monat. Wer mehr verdient, bekommt mehr Steuer zurück. Die Erstattung kommt mit der Steuererklärung, danach auf Antrag auch monatlich über weniger Lohnsteuer.
- Kaufpreis der Wohnung
- 300.000 €
- Miete im Monat (Start)
- 1.100 €
- Zins und Tilgung
- 4,5 % und 1,5 %
- Abschreibung pro Jahr
- 4 % (mit Gutachten zur Restnutzungsdauer, sonst meist 2 %)
- Wertsteigerung pro Jahr (Annahme)
- 2 %
- Kaufnebenkosten, einmalig
- 21.000 €
- Ihr Anteil im Monat, Jahr 1 bis 3
- rund 0 €
- Ihr Anteil im Monat, ab Jahr 4
- rund 95 €
| Zu versteuerndes Einkommen | Steuererstattung im 1. Jahr |
|---|---|
| 50.000 € | rund 7.780 € |
| 75.000 € | rund 9.930 € |
| 100.000 € | rund 10.640 € |
Modellrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide15, ledig, Tarif 2026. Der Steuereffekt ist in den ersten Jahren am größten und fällt danach geringer aus. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassenWir sind für Sie da
Ihre Ansprechpartner für Kapitalanlagen in Ulm. Luis Otte und Hannes Ruopp.
Wir haben IMOVIA in Nürtingen gegründet. Ein Callcenter gibt es bei uns nicht. Kunden aus Ulm beraten wir per Video oder persönlich in unserem Büro.
Luis kommt aus dem Vertrieb und dem Marketing. Er sorgt dafür, dass Sie schnell und einfach zu Ihrer Wohnung kommen.
Mehr über Luis
Hannes kennt den Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien und Finanzierungen aus der Praxis.
Mehr über Hannes- 01
Unser Büro ist im Nürtinger Tor
Kirchstraße 34 bis 36, 72622 Nürtingen, Parkhaus im Gebäude. Von Ulm aus geht es am schnellsten per Video.
- 02
Wir kennen Finanzierungen aus der Praxis
Unser Hintergrund liegt im Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien, in der Finanzierungsvermittlung und im Performance-Marketing.
- 03
Wir sagen auch Nein
Passt eine Wohnung nicht zu Ihrem Einkommen, sagen wir Ihnen das. Ein schlechter Kauf hilft niemandem.
Unser Versprechen
Jede Wohnung bewertet vor dem Kauf ein unabhängiger Gutachter.
Er prüft, ob der Kaufpreis zum Wert der Wohnung passt.
Aus unserem Google-Profil
Erfahrungen mit IMOVIA Immobilien. Bewertungen aus unserem Google-Profil.
★★★★★„Herr Otte hat mir direkt erklärt wie man genau vorgeht, so umfassend dass Ich sogar selber Zuhause checken konnte ob alles stimmig ist.“
★★★★★„Wir sind durchweg zufrieden und wurden vom ersten Schritt bis zur eigenen Kapitalanlage bestens beraten.“
★★★★★„Sehr kompetente und ehrliche Beratung. Ich habe mich von Anfang an bestens aufgehoben gefühlt und bin super zufrieden.“
Wir zeigen Bewertungen aus unserem Google-Profil im Wortlaut. Ob die Verfasser bei uns gekauft haben, prüfen wir nicht gesondert.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Ulm
Lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie in Ulm?
Wohnungen sind in Ulm gefragt, viele Menschen pendeln zum Arbeiten in die Stadt. Für Käufer ist die Rechnung aber eng: Mit Durchschnittspreis und Zensus-Miete deckt die Miete nur rund 42 % der Rate5. Bei echten Verkäufen vermieteter Wohnungen lag der Preis 2025 beim 30,5-Fachen der Jahresmiete2. Ob es sich für Sie rechnet, prüfen wir mit Ihren Zahlen.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Ulm?
In welchem Stadtteil ist eine Wohnung in Ulm am günstigsten?
Bei Wohnungen mit Baujahr 1980 bis 1989 waren 2025 die äußeren Ortsteile wie Lehr oder Jungingen am günstigsten (2.740 € je Quadratmeter, nur 4 Verkäufe), danach Wiblingen (3.080 €) und die Weststadt (3.120 €). Am teuersten war Ulm-Mitte mit 4.140 €2. Günstig heißt aber nicht automatisch gut vermietbar.
Wie hoch ist die Mietrendite in Ulm?
Gilt in Ulm die Mietpreisbremse?
Ja. Ulm steht in der Mietpreisbremse-Verordnung des Landes. Sie gilt bis 31.12.2026. Das Land plant eine Verlängerung, beschlossen ist sie noch nicht. Bei einer neuen Vermietung darf die Miete dann höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen19. Für Neubauten und die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung gilt sie nicht27.
Wird in Ulm genug gebaut?
Muss meine Kapitalanlage in Ulm stehen?
Nein. Entscheidend sind zwei Dinge: Viele Menschen suchen dort eine Wohnung, und die Miete trägt einen guten Teil der Rate. Beides finden wir in den Regionen, die auf der Wohnwetterkarte 2026 rot sind16, auch außerhalb von Ulm. Wir suchen deutschlandweit nach einer Wohnung, die zu Ihrem Einkommen passt.
Ich wohne in Ulm. Gilt für eine Wohnung in Neu-Ulm eine andere Grunderwerbsteuer?
Welche Risiken hat eine Kapitalanlage-Immobilie?
Fünf Punkte sollten Sie kennen. Nach dem Ende der Zinsbindung kann der Zins höher sein. Die Rate läuft weiter, auch wenn Ihr Einkommen wegfällt, darum gehört eine Reserve dazu. Bei einem Mieterwechsel kann die Miete einige Wochen fehlen. Reparaturen am gemeinsamen Haus tragen alle Eigentümer zusammen. Und Ihr Geld ist über Jahre gebunden, denn ein Verkauf dauert. Das alles rechnen wir vorher mit Ihnen durch.
Woher weiß ich, dass der Kaufpreis fair ist?
Ein unabhängiger Gutachter bewertet jede Wohnung aus unserem Angebot, bevor Sie kaufen. Er vergleicht den Preis mit dem Wert. Unterlagen, Mietvertrag und Zahlen schauen wir uns zusätzlich an.
Wie viel eigenes Geld brauche ich?
In der Regel reicht es für die Nebenkosten beim Kauf. Den größten Teil davon macht die Grunderwerbsteuer aus, je nach Bundesland verschieden. Notar und Grundbuch kommen dazu. Ihren genauen Betrag rechnen wir im Gespräch aus. Mehr dazu im Ratgeber Kapitalanlage ohne viel Eigenkapital.
Muss ich für die Beratung aus Ulm anreisen?
Nein. Das Gespräch läuft per Video am Handy oder Laptop. Wer lieber persönlich spricht, besucht uns im Nürtinger Tor, Kirchstraße 34 bis 36 in Nürtingen.
So geht es los
So kaufen Sie Ihre Kapitalanlage-Immobilie. In vier Schritten.
- 1
Kurzer Check
Vier Fragen, rund zwei Minuten. Kostenlos und unverbindlich.
- 2
Erstgespräch am Telefon
Wir rufen Sie an. Sie erzählen, was Sie vorhaben, wir sagen ehrlich, ob es passt.
- 3
Konzept per Video
Wir zeigen passende Wohnungen mit allen Zahlen und Unterlagen. Sie entscheiden in Ruhe.
- 4
Kauf, dann Ruhe
Finanzierung über unseren Finanzierungspartner, Termin beim Notar. Danach übernimmt die Hausverwaltung.
Kostenlose Analyse
Ihr kostenloser Check für eine Kapitalanlage in Ulm
Vier kurze Fragen. Danach rufen wir Sie an und rechnen mit Ihren echten Zahlen.
- Wie viel Steuern Sie zurückholen können
- Welche Wohnung zu Ihrem Einkommen passt
- Was Sie das im Monat wirklich kostet
Kein Verkaufsdruck. Passt es nicht, sagen wir Ihnen das.
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Baden-Württemberg
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Quellen
28 Belege anzeigen
- Statistisches Bundesamt, Gemeindeverzeichnis-Informationssystem GV-ISys: Alle politisch selbständigen Gemeinden mit ausgewählten Merkmalen am 30.09.2026 (3. Quartal); Fläche und Bevölkerung (auf Grundlage des Zensus 2022) am 31.12.2025. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Ulm: Immobilienmarktbericht 2026 (Der Immobilienmarkt 2025). S. 12: Wohnungseigentum 2025 655 Verträge (+12 %), davon Erstkauf (Neubau) 64 (−35 %). S. 35: Vergleichsfaktoren Eigentumswohnungen 2025, arithmetisches Mittel, normiert auf das durchschnittliche Baujahr, ohne Senioren- und Studentenwohnungen; Stadtkreis Ulm Wiederverkauf 2025 4.050 €/m² (bereinigtes Baujahr 1990, 471 Kaufverträge), 2024 3.690 €/m² (356), Erstkauf 2025 7.430 €/m² (57), 2024 6.410 €/m²; Stadtteile Baujahr 1980 bis 1989: Mitte 4.140 (34), Oststadt 3.410 (30), Weststadt 3.120 (16), Eselsberg 3.260 (6), Böfingen 3.390 (16), Söflingen 3.820 (20), Wiblingen 3.080 (24), Zone B ohne Wiblingen 2.740 (4), Stadtkreis 3.520 (150). S. 38: Preisindex Neubau 2025 +12,9 %. S. 39: Ertragsfaktor 2025 alle Wohnungen 30,5 (71 Verträge, tatsächlich gezahlte Miete), Liegenschaftszinssatz 1,7 % Quelle öffnen
- Universität Ulm, Meldung vom 13.10.2025 zum Start des Wintersemesters 2025/26: etwa 10.000 eingeschriebene Studierende, rund 1.800 beginnen ihr Studium Quelle öffnen
- Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Ergebnisse des Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen (Blatt CSV-Wohnungen), Stichtag 15.05.2022. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Eigene Rechnung IMOVIA: 60 m² × 4.050 €/m² (Gutachterausschuss, Wiederverkauf 2025) = 243.000 €; Rate bei voller Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung = 1.220 € im Monat; Kaltmiete 60 m² × 8,48 €/m² (Zensus 2022, Bestandsmiete) = 509 €, gerundet 510 €. Ohne Kaufnebenkosten, laufende Kosten wie Verwaltung und Rücklage und ohne Steuereffekt. Modellrechnung, keine Zusage.
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Gemeindedaten aus der Beschäftigungsstatistik, sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am 30.06.2025 nach Wohn- und Arbeitsort, Ein- und Auspendler über die Gemeindegrenze. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Arbeitslosenquoten Gemeinden, Zeitreihe Datenstand Dezember 2025, Blatt Gesamt (bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen; nur Gemeinden ab 15.000 zivilen Erwerbspersonen). Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Stadt Ulm: Erfolgsmodell Wissenschaftsstadt. Die Wissenschaftsstadt bietet inklusive der Kliniken ca. 11.500 Menschen Arbeit, über 14.000 studieren an den Hochschulen (ohne Stichtag) Quelle öffnen
- Statistisches Landesamt Baden-Württemberg: Bautätigkeit in Baden-Württemberg 2024, Statistischer Bericht 3732 24001, Tabelle 17 (Baufertigstellungen in den Stadt- und Landkreisen): Stadtkreis Ulm 524 Wohnungen; 2023: 777 Wohnungen (Bericht 3732 23001, Tabelle 17) Quelle öffnen
- EZB und Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik vom 02.09.2026: täglich fällige Einlagen privater Haushalte im Euroraum im Schnitt 0,28 % (Juli 2026) Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt, 16.01.2026: Inflationsrate 2025 im Jahresdurchschnitt 2,2 % Quelle öffnen
- § 22 Nr. 5 Einkommensteuergesetz: Leistungen aus Pensionsfonds, Pensionskassen und Direktversicherungen (Betriebsrente) sind im Alter steuerpflichtig, soweit die Beiträge steuerfrei waren Quelle öffnen
- § 229 und § 226 Abs. 2 SGB V: Renten der betrieblichen Altersversorgung sind Versorgungsbezüge und in der gesetzlichen Krankenversicherung beitragspflichtig, oberhalb eines Freibetrags Quelle öffnen
- § 23 Einkommensteuergesetz: Gewinn aus dem Verkauf privater Immobilien nach mehr als 10 Jahren steuerfrei; bei Erbe und Schenkung zählt die Besitzzeit des Vorbesitzers mit Quelle öffnen
- IMOVIA-Steuer-Guide, Beispielrechnung: Wohnung 300.000 €, 4,5 % Zins, 1,5 % Tilgung, Kaltmiete 1.100 €, 4 % Abschreibung, 2 % Wertsteigerung pro Jahr, Einkommensteuertarif 2026, ledig. Modellrechnung, keine Steuer- oder Anlageberatung.
- BPD Immobilienentwicklung und bulwiengesa: Die Wohnwetterkarte. Wohnungsmärkte in Deutschland 2026, veröffentlicht 29.09.2026. Bewertet knapp 11.000 Gemeinden nach Wohnungsbedarf und Bautätigkeit, Aussicht auf die nächsten drei bis fünf Jahre, ausdrücklich keine Preisprognose. Die Farbe einer Stadt ist aus der Karte abgelesen Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt: Gemeindeverzeichnis, Gemeinden in Deutschland nach Fläche, Bevölkerung und Postleitzahl am 31.12.2024, Ulm (ARS 084210000000): 129.882 Einwohner (Fortschreibung Zensus 2022) Quelle öffnen
- Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer (GrEStFestG BW), § 1. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn (Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg, MietBegrenzVO BW), GBl. 2025 Nr. 144. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Eigene Rechnung IMOVIA: 60 m² × 4.050 €/m² (Gutachterausschuss Ulm, Wiederverkauf 2025) = 243.000 €; Jahresmiete 60 m² × 8,48 €/m² (Zensus 2022, Bestandsmiete) × 12 = 6.106 €; 243.000 / 6.106 = 39,8 Jahresmieten; 6.106 / 243.000 = 2,5 % vor Kosten. Ertragsfaktor laut Gutachterausschuss 30,5 (71 vermietete Wohnungen 2025, tatsächlich gezahlte Miete): 1 / 30,5 = 3,3 % vor Kosten. Unterschiedliche Stände, ohne Kaufnebenkosten, laufende Kosten wie Verwaltung und Rücklage und ohne Steuern. Modellrechnung, keine Zusage
- Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn (Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg, MietBegrenzVO BW) vom 16.12.2025, GBl. 2025 Nr. 144 vom 19.12.2025, § 1 (130 Städte und Gemeinden) in Verbindung mit §§ 556d bis 556f BGB; gilt vom 01.01.2026 bis 31.12.2026 Quelle öffnen
- Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit abgesenkter Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen (Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg, KappVO BW) vom 16.12.2025, GBl. 2025 Nr. 145 vom 19.12.2025, § 1 in Verbindung mit § 558 Abs. 3 BGB (15 statt 20 Prozent in drei Jahren); gilt vom 01.01.2026 bis 31.12.2026 Quelle öffnen
- Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit verlängerter Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlungen in Eigentumswohnungen (Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg, KSpVO BW) vom 16.12.2025, GBl. 2025 Nr. 146 vom 19.12.2025, §§ 1 und 2 (Sperrfrist fünf Jahre) in Verbindung mit § 577a BGB; gilt vom 01.01.2026 bis 31.12.2026 Quelle öffnen
- Landesregierung Baden-Württemberg, Pressemitteilung „Land will Mietpreisbremse verlängern“ vom 22.09.2026: Ministerrat hat die Verordnungsentwürfe zu Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und Kündigungssperrfrist für die Zeit nach dem 31.12.2026 zur Anhörung freigegeben; Mietpreisbremse künftig zusätzlich in Mannheim, Konstanz und Kehl. Entwurf, nicht beschlossen (Stand 02.11.2026) Quelle öffnen
- Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg (GrEStFestG BW): Steuersatz 5,0 Prozent. Gelesen in der amtlichen Leistungsbeschreibung „Grunderwerbsteuer zahlen“ aus service-bw (Freigabevermerk 03.02.2026, Oberfinanzdirektion Karlsruhe als Vertreterin des Finanzministeriums Baden-Württemberg), hier im Angebot der Stadt Heidelberg; der Gesetzestext auf landesrecht-bw.de war nicht automatisch abrufbar Quelle öffnen
- Eigene Modellrechnung IMOVIA, Jahr 1: Kaufpreis = 60 m² × Kaufpreis je m² dieser Seite, volle Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung, Abschreibung 2 % im Jahr auf 80 % Gebäudeanteil (§ 7 Abs. 4 EStG, Gebäudeanteil angenommen), Kaltmiete aus dem Zensus 2022. Steuer nach § 32a EStG (Tarif ab 2026) und Solidaritätszuschlag (§§ 3, 4 SolzG), ledig, ohne Kirchensteuer. Ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Quelle öffnen
- § 556f Bürgerliches Gesetzbuch: Die Mietpreisbremse (§ 556d) gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und nicht für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung Quelle öffnen
- § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (Bundesrecht; Bayern hat keinen eigenen Satz festgesetzt). Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
Stand: 2. November 2026. Alle Beispielrechnungen sind Modellrechnungen mit den genannten Annahmen und keine Zusage. Diese Seite ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
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- Blick über die Donau auf die Ulmer Altstadt mit Stadtmauer, Metzgerturm und Münster: Foto: Candidus, gemeinfrei (Public Domain), Wikimedia Commons, bearbeitet
- Fachwerkhäuser an der Fischergasse im Ulmer Fischerviertel: Foto: Schlaier, CC BY-SA 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Alte Häuser am Ufer der Blau im Ulmer Fischerviertel: Foto: New York-air, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Wohnhäuser an einer ruhigen Gasse im Viertel Auf dem Kreuz in Ulm: Foto: Franzfoto, CC BY-SA 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Eingang Süd der Universität Ulm mit mehrstöckigem Gebäude: Foto: Ralph.schneider, CC BY-SA 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Mehrfamilienhaus mit Balkonen im Wohngebiet an der Lindauer Straße in Ulm-Wiblingen: Foto: Trop86, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Frau mit Schlüssel tritt morgens aus der Haustür eines sanierten Altbaus: KI-Symbolbild, keine echte Person
- Helle, sanierte und möblierte Wohnung mit Schlüssel und Grundriss auf dem Esstisch: KI-Symbolbild, keine konkrete Wohnung
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