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Kapitalanlage-Immobilien in Friedrichshafen. Sie verdienen Ihr Geld am See. Lassen Sie es für sich arbeiten.
Am Bodensee zu arbeiten und zu wohnen, ist für viele ein Glück. Wer hier ein festes Einkommen hat, spart oft jeden Monat etwas. Auf dem Konto bringt das Ersparte aber kaum Zinsen. Eine vermietete Wohnung lässt Ihr Vermögen wachsen, und Mieter und Finanzamt tragen einen Teil.
Geschrieben von Luis Otte, Gründer von IMOVIA
Geprüft am 02.11.2026 · alle Zahlen mit Quelle
Kurz gesagt
In Friedrichshafen wurden 2024 gebrauchte Eigentumswohnungen im Schnitt für rund 3.506 € je Quadratmeter verkauft2. Das ergibt sich aus den Zahlen des Gutachterausschusses, Häuser direkt am See nicht mitgezählt. Neue Wohnungen kosteten 6.924 €5. Laut Mietspiegel 2026 zahlen Mieter im Schnitt 9,97 € je Quadratmeter3, in bestehenden Verträgen waren es beim Zensus 2022 8,53 €6. Mit Durchschnittspreis und Zensus-Miete deckt die Miete rund 49 % der Rate7. Für eine Kapitalanlage zählt, dass Preis und Miete zueinander passen, am Bodensee oder in einer anderen gefragten Region in Deutschland. Um Mieter und Reparaturen kümmert sich eine Hausverwaltung. Wir beraten Sie per Video oder in unserem Büro in Nürtingen.
Inhalt13 Kapitel
- Immobilienpreise in Friedrichshafen
- Sparen, ETF oder Immobilie
- So funktioniert die Kapitalanlage
- Wohnwetterkarte 2026
- Wohnungsmarkt Friedrichshafen in Zahlen
- Mietspiegel Friedrichshafen 2026
- Mietrendite in Friedrichshafen
- Regeln für Vermieter
- Einwohner, Mieten und Neubau
- Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie
- Beispielrechnung
- Ihre Ansprechpartner
- Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Friedrichshafen
Das machen Friedrichshafener richtig
- 01
Ihre Stadt zieht Arbeitskräfte an. 23.056 Beschäftigte pendeln jeden Tag nach Friedrichshafen4.
- 02
Sie wissen, was Wohnen am See kostet. Laut Mietspiegel 2026 zahlen Mieter im Schnitt 9,97 € je Quadratmeter3.
- 03
Sie lassen sich nicht drängen. Erst rechnen, dann entscheiden: So gelingt eine Kapitalanlage.
- 04
Sie denken an Ihre Familie und an später. Beim Vermögensaufbau ist Zeit Ihr wichtigster Helfer.
Und trotzdem
Immobilienpreise in Friedrichshafen. Schöne Lage, knappe Rechnung.
Eine Wohnung am Bodensee als Kapitalanlage klingt verlockend. Man kennt die Stadt und sieht die Wohnung jeden Tag. Rechnet man aber mit den Durchschnittswerten, wird es eng.
- 3.506 €
zahlten Käufer 2024 im Schnitt für einen Quadratmeter gebrauchte Eigentumswohnung in Friedrichshafen (unsere Rechnung aus den Baujahresklassen des Gutachterausschusses). Neue Wohnungen kosteten 6.924 €, Häuser direkt am See nicht mitgerechnet.2
Für Sie heißt dasFür 60 m² sind das rund 210.000 € ohne Nebenkosten. Jüngere Häuser kosten mehr: Ab Baujahr 2011 waren es im Schnitt 4.937 €5.
- 1.050 €
Rate im Monat für diese Wohnung, wenn die Bank alles finanziert, mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung. 60 m² brachten 2022 in laufenden Mietverträgen im Schnitt 510 € Kaltmiete.7
Für Sie heißt dasDamit deckt die Miete rund 49 % der Rate. Gut die Hälfte zahlen Sie selbst.
- 31
neue Eigentumswohnungen wurden 2024 in Friedrichshafen verkauft. Im Jahr 2020 waren es noch 126.5
Für Sie heißt dasLaut Gutachterausschuss halten gestiegene Baukosten und die Lage am Kapitalmarkt die Bauträger weiter zurück.
- 4,8 %
betrug 2025 die Arbeitslosenquote in Friedrichshafen. In Baden-Württemberg waren es 4,6 %, in Deutschland 6,3 %.8
Für Sie heißt dasAuch bei großen Arbeitgebern kann ein Arbeitsplatz wegfallen. Vermögen, das nicht an Ihrem Arbeitgeber hängt, gibt Ihnen mehr Spielraum.
Am See zu wohnen ist schön. Für die Kapitalanlage zählt aber die Rechnung.
So gerechnet: ohne Steuervorteil und mit Mieten aus bestehenden Verträgen. Neue Mietverträge liegen meist höher. Ein Teil der Rate ist Tilgung und baut Ihr Vermögen auf.
Was viele schon nutzen
Sparen, ETF oder Immobilie als Kapitalanlage? Stärken und Schwächen.
Vielleicht nutzen Sie schon die eine oder andere Möglichkeit. Jede hat etwas für sich, aber keine bringt alles mit.
- 001
Geld auf dem Konto
Bequem und sofort verfügbar.
Der Zins ist zu klein: Im Juli 2026 brachten täglich fällige Einlagen im Euroraum im Schnitt 0,28 %9. Die Preise stiegen 2025 um 2,2 %10.
- 002
ETF-Sparplan
Breit gestreut und flexibel.
Er wächst nur mit dem, was Sie selbst einzahlen. Die Kurse schwanken, und niemand beteiligt sich an Ihren Raten.
- 003
Betriebsrente
Der Arbeitgeber zahlt häufig dazu.
Sie hängt an Ihrem Arbeitgeber. Im Alter wird sie meist versteuert, und über einem Freibetrag gehen Beiträge an die Krankenkasse11,12.
- 004
Eine Wohnung in Friedrichshafen kaufen
Bekannte Lage, schöne Umgebung.
Mit Durchschnittspreis und Zensus-Miete deckt die Miete nur rund 49 % der Rate7.
- 005
Und wenn es eine Lösung gäbe, die alles verbindet?
Ohne dass Sie auf etwas verzichten müssen.
Ein Blick nach vorn
Vermögen aufbauen mit einer Wohnung. Ein Abend im Jahr 2036.
Ein Sommerabend an der Uferpromenade. Sie sind nach der Arbeit noch ein Stück am Wasser gegangen. Irgendwo in Deutschland wohnt ein Mieter in Ihrer Wohnung und zahlt jeden Monat pünktlich. Der Kredit ist viel kleiner geworden, und das Finanzamt hat sich über die Jahre an den Kosten beteiligt. Um Mieter und Reparaturen hat sich die Hausverwaltung gekümmert.
- Ein echter Wert statt einer Zahl auf dem Konto
- Die Bank finanziert den größten Teil
- Mieter und Finanzamt zahlen mit
- Weniger Steuern über die Abschreibung
- Kaum Zeit nötig
- Gewinn beim Verkauf nach 10 Jahren steuerfrei13
Genau dafür gibt es IMOVIA
Kapitalanlage mit IMOVIA. Wir suchen die Wohnung dort, wo es sich rechnet.
Hinter IMOVIA stehen wir, Luis Otte und Hannes Ruopp. Gegründet haben wir die Firma in Nürtingen. Wir wollen, dass jeder mit Immobilien Vermögen aufbauen kann, ohne Vorwissen und ohne viel Aufwand. Sie kaufen eine sanierte Wohnung mit Mieter, die Bank finanziert, und wir begleiten Sie vom ersten Gespräch bis zum Notar.
Wir finden die Wohnung
Kernsaniert oder neu, vermietet und in einer Region, in der viele eine Wohnung suchen. Zahlen und Unterlagen prüfen wir vorher.
Wir begleiten die Finanzierung
Unser Finanzierungspartner holt für Sie Angebote vieler Banken ein und vergleicht sie. Wir bleiben bis zur Zusage an Ihrer Seite.
Bei diesen und weiteren Banken reicht unser Finanzierungspartner Anträge ein, bei Sparkassen und Volksbanken bei einzelnen Instituten.
Die Hausverwaltung erledigt den Rest
Mieter, Nebenkosten, Reparaturen: Das regelt die Hausverwaltung vor Ort. Sie bekommen einmal im Jahr die Abrechnung.
Das Prinzip in gut 2 Minuten
Beschäftigte pendeln zum Arbeiten nach Friedrichshafen. Wer hier arbeitet, braucht eine Wohnung in der Nähe.4
- 1.165 €zahlt der Mieter
- 310 €Steuervorteil vom Finanzamt
- 95 €zahlen Sie selbst
Beispielrechnung14, gerundet, ab dem 4. Jahr: Rate 1.500 € (Zins und Tilgung) und 70 € nicht umlagefähige Kosten im Monat, Miete mit leichter Steigerung, Steuererstattung rund 3.700 € pro Jahr. In den Jahren 1 bis 3 liegt Ihr Anteil im Beispiel bei rund 0 €, weil die Sanierung zusätzlich rund 5.640 € Steuern pro Jahr zurückbringt.
Wohnwetterkarte 2026
Wo würden Sie eine Immobilie kaufen? Logisch: dort, wo es rot ist.
Die Wohnwetterkarte 2026 zeigt rot, wo viele eine Wohnung suchen und zu wenig gebaut wird15. Friedrichshafen ist rot, Ravensburg im Hinterland sogar dunkelrot. Rot ist auch Konstanz am anderen Ende des Sees.
- 01
Rot heißt gefragt
Wo viele suchen, findet sich leichter ein Mieter. Die Karte schaut drei bis fünf Jahre voraus, Preise sagt sie nicht vorher.
- 02
Miete und Preis im Gleichgewicht
Je mehr die Miete von der Rate trägt, desto weniger zahlen Sie selbst dazu.
- 03
Ein guter Zustand
Kernsaniert oder neu gebaut, damit in den ersten Jahren möglichst keine großen Reparaturen kommen. Über unsere Bauträger-Partner bekommen wir solche Wohnungen in mehreren roten Regionen Deutschlands.
Deshalb muss Ihre Wohnung nicht in Friedrichshafen stehen. Wir suchen in den roten Regionen in ganz Deutschland die Wohnung, bei der Ihre Zahlen passen. Hinfahren müssen Sie nicht, die Hausverwaltung ist vor Ort.
Passende Wohnung findenFriedrichshafen in Zahlen
Wohnungsmarkt Friedrichshafen in Zahlen. Jede Zeile belegt.
Diese Zahlen stammen von amtlichen Stellen, vom Gutachterausschuss und aus dem Mietspiegel der Stadt. Die Preise gebrauchter Wohnungen zeigen wir auch nach Baujahr, so wie der Gutachterausschuss sie veröffentlicht. Die Zensus-Mieten von 2022 gelten für laufende Verträge.
| Kennzahl | Wert | Art |
|---|---|---|
| Einwohner (31.12.2025) | 62.7811 | Amtliche Statistik |
| Einwohner (31.12.2024) | 62.79616 | Amtliche Statistik |
| Arbeitsplätze mit Sozialversicherung in Friedrichshafen | 39.4714 | Amtliche Statistik |
| Pendeln zum Arbeiten nach Friedrichshafen | 23.0564 | Amtliche Statistik |
| Arbeitslosenquote 2025 | 4,8 % (Baden-Württemberg 4,6 %)8 | Amtliche Statistik |
| Wohnungen | 31.7736 | Zensus 2022 |
| Kaltmiete je m², bestehende Verträge | 8,53 € (Baden-Württemberg 8,13 €)6 | Zensus 2022 |
| Mietspiegel 2026, Durchschnitt | 9,97 €3 | Mietspiegel |
| Leer stehende Wohnungen | 3,5 % (Deutschland 4,33 %)6 | Zensus 2022 |
| Von Eigentümern bewohnt | 42,39 % (Baden-Württemberg 51,58 %)6 | Zensus 2022 |
| Gebrauchte Eigentumswohnung je m², 2024, alle Baujahre | 3.506 €2 | Eigene Rechnung |
| Gebraucht, Baujahr bis 1980 (56 Verkäufe) | 2.712 €5 | Gutachterausschuss |
| Gebraucht, Baujahr 1981 bis 1990 (85 Verkäufe) | 3.283 €5 | Gutachterausschuss |
| Gebraucht, Baujahr 1991 bis 2000 (62 Verkäufe) | 3.615 €5 | Gutachterausschuss |
| Gebraucht, Baujahr 2001 bis 2010 (27 Verkäufe) | 4.275 €5 | Gutachterausschuss |
| Gebraucht, Baujahr 2011 bis 2023 (25 Verkäufe) | 4.937 €5 | Gutachterausschuss |
| Neue Eigentumswohnung je m², 2024 (31 Verkäufe) | 6.924 €5 | Gutachterausschuss |
| Grunderwerbsteuer | 5 %17 | Gesetz |
| Mietpreisbremse | gilt bis 31.12.202618 | Verordnung |
Jede Zahl mit Quelle und Stand unten auf der Seite. Amtliche Zahlen haben wir nicht verändert, nur gerundet.
Mieten
Mietspiegel Friedrichshafen 2026. Die übliche Miete am See.
Seit 1. August 2026 gilt in Friedrichshafen ein neuer qualifizierter Mietspiegel, bis 31. Juli 2028. Über alle Wohnungsgrößen liegt die Nettomiete im Schnitt bei 9,97 € je Quadratmeter. Vorher waren es 9,57 €, ein Plus von 4,23 %3. Bei einer neuen Vermietung begrenzt die Mietpreisbremse die Miete auf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Für Neubauten und die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung gilt sie nicht19.
| Miete | je m² | Art |
|---|---|---|
| Mietspiegel 2026, Durchschnitt | 9,97 € | Stadt Friedrichshafen |
| Mietspiegel davor, Durchschnitt | 9,57 € | Stadt Friedrichshafen |
| Bestehende Mietverträge, Zensus 2022 | 8,53 €6 | Zensus 2022 |
| Baden-Württemberg, bestehende Mietverträge | 8,13 €6 | Zensus 2022 |
| Deutschland, bestehende Mietverträge | 7,28 €6 | Zensus 2022 |
Kaltmieten je m² Wohnfläche. Der Mietspiegel gilt für Wohnungen von 25 bis 160 m², die nicht gefördert sind. Für die einzelne Wohnung zählen Größe, Baujahr, Ausstattung und Lage. Die Stadt bietet dafür einen kostenlosen Online-Rechner.
Mietrendite
Mietrendite in Friedrichshafen. Schritt für Schritt gerechnet.
Wie viel bringt die Miete im Verhältnis zum Preis? Das sagt die Mietrendite. Sie nehmen die Miete eines Jahres und teilen sie durch den Kaufpreis. Teilen Sie umgekehrt den Preis durch die Jahresmiete, sehen Sie, wie viele Jahre Miete die Wohnung kostet. Mit unserem Renditerechner prüfen Sie eigene Zahlen.
So rechnen wir, Beispiel 60 m²
- Kaufpreis: 60 m² × 3.506 € (Schnitt 2024)210.360 €
- Jahresmiete: 60 m² × 9,97 € × 12 Monate7.178 €
- Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete29,3 Jahresmieten
- Mietrendite vor Kosten203,4 %
Eigene Beispielrechnung mit Durchschnittswerten (Kaufpreis 2024, Mietspiegel 2026), ohne Kaufnebenkosten und ohne laufende Kosten wie Verwaltung und Rücklage. Mit der Zensus-Miete (8,53 €) wären es rund 2,9 %. Unsere Beispielwohnung (300.000 €, 1.100 € Miete im Monat, angenommene Werte) kommt auf 4,4 %. Deshalb suchen wir Wohnungen, bei denen Preis und Miete besser zusammenpassen.
Recht
Regeln für Vermieter in Friedrichshafen. Was Sie wissen sollten.
Diese Regeln gelten für Wohnungen in Friedrichshafen. Sie schützen Mieter. Für Sie als Vermieter heißt das: Die Miete darf steigen, aber nur in Grenzen. Steht Ihre Wohnung woanders, gelten die Regeln dort. Stand November 2026.
- 01
Mietpreisbremse
Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, also der üblichen Miete für eine ähnliche Wohnung im Ort. Ausnahmen gibt es zum Beispiel für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal genutzt und vermietet wurden, und für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. War schon die Miete des Vormieters höher, darf die neue Miete genauso hoch sein. Die Verordnung gilt bis 31.12.2026.21
- 02
Kappungsgrenze
Erhöhen Sie in einem laufenden Mietvertrag die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete, also die übliche Miete am Ort (zum Beispiel laut Mietspiegel), darf sie in drei Jahren um höchstens 15 % steigen. Ohne diese Verordnung wären es 20 %. Für Erhöhungen nach einer Modernisierung und für Staffelmieten (feste Erhöhungen im Vertrag) oder Indexmieten (Miete folgt den Verbraucherpreisen) gelten eigene Regeln. Die Verordnung gilt bis 31.12.2026.22
- 03
Kündigungssperrfrist
Wohnte der Mieter schon in der Wohnung, als das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde, darf ein Käufer frühestens 5 Jahre nach dem ersten Verkauf wegen Eigenbedarf kündigen, also weil er die Wohnung für sich oder seine Familie braucht. Das Gleiche gilt für eine Kündigung, weil er die Wohnung sonst nicht angemessen wirtschaftlich verwerten kann und dadurch große Nachteile hätte. Ohne diese Verordnung wären es 3 Jahre. Die Verordnung gilt bis 31.12.2026.23
- 04
Geplante Verlängerung
Die Mietpreisbremse, die Kappungsgrenze und die Kündigungssperrfrist gelten in Baden-Württemberg bis 31.12.2026. Das Land will alle drei Regeln danach weiterführen. Die Entwürfe dafür gibt es seit dem 22.09.2026. Beschlossen sind sie noch nicht (Stand 02.11.2026).24
- 05
Grunderwerbsteuer
Beim Kauf zahlen Sie in Baden-Württemberg 5 % des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer. Das ist eine Steuer, die beim Kauf einer Wohnung oder eines Grundstücks einmal anfällt.25
Entwicklung
Wächst Friedrichshafen? Einwohner, Mieten und Neubau.
Die Zahl der Einwohner ist praktisch gleich geblieben. Die Mieten im Mietspiegel sind gestiegen, und es werden deutlich weniger neue Wohnungen verkauft als noch 2020.
Ehrlich gesagt
Chancen und Risiken in Friedrichshafen. Mit echten Zahlen.
Was spricht für Friedrichshafen, was dagegen? Die Antwort steht in amtlichen Zahlen, verglichen mit Baden-Württemberg.
Das spricht für Friedrichshafen
Das sollten Sie wissen
- Rechnet man eine gebrauchte 60-m²-Wohnung, trägt die Miete etwa 49 % der Rate7.
- Die Mietpreisbremse gilt auch in Friedrichshafen18. Neue Mieten sind damit meist auf 10 % über der ortsüblichen Miete begrenzt.
- Zinsen können steigen, wenn die feste Zinsvereinbarung mit der Bank endet. Planen Sie das von Anfang an mit ein.
Passt das zu Ihnen?
Für wen eine Kapitalanlage in Friedrichshafen passt.
Passt zu Ihnen, wenn …
- Sie haben ein festes Einkommen, etwa ab 3.000 € netto im Monat.
- Sie denken an 10 Jahre und länger.
- Sie möchten sich nicht selbst um Mieter, Reparaturen und Verwaltung kümmern.
- Sie haben ein kleines Polster für unerwartete Kosten.
Eher nicht, wenn …
- Sie brauchen das Geld in den nächsten Jahren.
- Ihr Einkommen schwankt stark oder ist unsicher.
- Sie zahlen schon hohe Kredite ab.
- Sie suchen eine Geldanlage ganz ohne Risiko.
Was Sie davon haben
Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie. In Euro und im Leben.
Ergebnis
9.930 €Mehr von dem behalten, was Sie verdienen.
So viel Steuer kommt im Beispiel im ersten Jahr zurück, durch Abschreibung (den Wertverlust, den Sie absetzen dürfen), Zinsen und Sanierungskosten14.
Freiheit
Kaum ZeitKein Mieter ruft Sie an.
Die Hausverwaltung kümmert sich um Mieter und Reparaturen. Sie bekommen einmal im Jahr die Abrechnung für die Steuer.
Sicherheit
1.100 €Ein Wert, der bleibt.
Miete jeden Monat im Beispiel. Und etwas, das Sie an Ihre Familie weitergeben können.
Zahlen
122.400 €Aus rund 95 € im Monat werden in 10 Jahren 122.400 € Vermögen.
Im Beispiel liegt Ihr Anteil in den ersten 3 Jahren bei rund 0 €, ab Jahr 4 bei rund 95 € im Monat. Mit den Kaufnebenkosten setzen Sie in 10 Jahren insgesamt rund 14.500 € ein14.
Mehr Vermögen mit weniger eigenem Geld
Der Unterschied ist der Hebel. Beim Konto und beim ETF arbeitet nur Ihr eigenes Geld. Bei der Wohnung zahlen Bank, Mieter und Finanzamt mit. Deshalb wächst das Vermögen schneller, obwohl Sie weniger selbst einsetzen.
Aus rund 14.500 € eigenem Geld werden im Beispiel 122.400 € Vermögen. Das ist rund das 8-Fache.
Beispielrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide14: Tagesgeld mit 1 %, ETF mit 7 % pro Jahr, mit 27.600 € eigenem Einsatz in 10 Jahren. Die Wohnung braucht im Beispiel rund 14.500 € eigenes Geld, Kaufnebenkosten eingerechnet. Wohnung 300.000 € mit 2 % Wertsteigerung, zu versteuerndes Einkommen 75.000 €. Keine Anlageberatung.
Rechner
Kapitalanlage in Friedrichshafen nach Steuern. Rechnen Sie selbst.
Eine gebrauchte 60-m²-Wohnung zum Preis von rund 3.506 € je m² (Schnitt gebrauchter Wohnungen 2024, eigene Rechnung aus dem Grundstücksmarktbericht) 20 und mit der Miete in bestehenden Verträgen (Zensus 2022) von rund 8,53 € je m² 6. Schieben Sie den Regler auf Ihr Einkommen.
- Rate an die Bank
- 1.050 € im Monat
- Miete, die hereinkommt
- 510 € im Monat
- Steuererstattung
- 210 € im Monat
- Ihr Anteil nach Steuern
- 330 € im Monat
Davon sind rund 260 € Tilgung. Damit gehört Ihnen jeden Monat ein Stück mehr der Wohnung. Ohne Steuer wären es rund 540 €.
Modellrechnung für das erste Jahr 26: ledig, ohne Kirchensteuer, ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Ab dem zweiten Jahr sinken die Zinsen und damit auch die Erstattung. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassen
Beispielrechnung für Anleger aus Friedrichshafen
Beispielrechnung Kapitalanlage-Immobilie. Jede Annahme offen.
Die Beispielwohnung ist keine Durchschnittswohnung aus Friedrichshafen. Hier deckt die Miete im Schnitt nur rund 49 % der Rate. Wir rechnen mit 75.000 € zu versteuerndem Einkommen, also rund 7.700 € brutto im Monat. Wer mehr verdient, spart mehr Steuer. Das Geld kommt mit der Steuererklärung, danach auf Antrag auch jeden Monat über weniger Lohnsteuer.
- Kaufpreis der Wohnung
- 300.000 €
- Miete im Monat (Start)
- 1.100 €
- Zins und Tilgung
- 4,5 % und 1,5 %
- Abschreibung pro Jahr
- 4 % (mit Gutachten zur Restnutzungsdauer, sonst meist 2 %)
- Wertsteigerung pro Jahr (Annahme)
- 2 %
- Kaufnebenkosten, einmalig
- 21.000 €
- Ihr Anteil im Monat, Jahr 1 bis 3
- rund 0 €
- Ihr Anteil im Monat, ab Jahr 4
- rund 95 €
| Zu versteuerndes Einkommen | Steuererstattung im 1. Jahr |
|---|---|
| 50.000 € | rund 7.780 € |
| 75.000 € | rund 9.930 € |
| 100.000 € | rund 10.640 € |
Modellrechnung aus dem IMOVIA-Steuer-Guide14, ledig, Tarif 2026. Der Steuereffekt ist in den ersten Jahren am größten und fällt danach geringer aus. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Ihre eigenen Zahlen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Meine Zahlen prüfen lassenWir sind für Sie da
Ihre Ansprechpartner für Kapitalanlagen in Friedrichshafen. Luis Otte und Hannes Ruopp.
Wir haben IMOVIA in Nürtingen gegründet. Bei uns spricht kein Callcenter mit Ihnen, sondern wir selbst. Aus Friedrichshafen beraten wir Sie per Video, auf Wunsch auch persönlich in Nürtingen.
Luis kommt aus dem Vertrieb und dem Marketing. Er sorgt dafür, dass Sie schnell und einfach zu Ihrer Wohnung kommen.
Mehr über Luis
Hannes kennt den Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien und Finanzierungen aus der Praxis.
Mehr über Hannes- 01
Unser Büro ist im Nürtinger Tor
Kirchstraße 34 bis 36 in Nürtingen, Parkhaus im Haus. Vom Bodensee aus sprechen wir uns am einfachsten per Video.
- 02
Wir kennen Finanzierungen aus der Praxis
Unser Hintergrund liegt im Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien, in der Finanzierungsvermittlung und im Performance-Marketing.
- 03
Wir sagen auch Nein
Passt eine Wohnung nicht zu Ihrem Einkommen, sagen wir Ihnen das. Ein schlechter Kauf hilft niemandem.
Unser Versprechen
Jede Wohnung bewertet vor dem Kauf ein unabhängiger Gutachter.
Er prüft, ob der Kaufpreis zum Wert der Wohnung passt.
Aus unserem Google-Profil
Erfahrungen mit IMOVIA Immobilien. Bewertungen aus unserem Google-Profil.
★★★★★„Herr Otte hat mir direkt erklärt wie man genau vorgeht, so umfassend dass Ich sogar selber Zuhause checken konnte ob alles stimmig ist.“
★★★★★„Wir sind durchweg zufrieden und wurden vom ersten Schritt bis zur eigenen Kapitalanlage bestens beraten.“
★★★★★„Sehr kompetente und ehrliche Beratung. Ich habe mich von Anfang an bestens aufgehoben gefühlt und bin super zufrieden.“
Wir zeigen Bewertungen aus unserem Google-Profil im Wortlaut. Ob die Verfasser bei uns gekauft haben, prüfen wir nicht gesondert.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Friedrichshafen
Lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie in Friedrichshafen?
Was kostet eine Eigentumswohnung in Friedrichshafen?
Wie hoch ist die Miete in Friedrichshafen laut Mietspiegel?
Der Mietspiegel 2026 nennt im Schnitt 9,97 € Nettomiete je Quadratmeter, vorher waren es 9,57 €3. Was eine einzelne Wohnung kosten darf, hängt von Größe, Baujahr, Ausstattung und Lage ab.
Wie hoch ist die Mietrendite in Friedrichshafen?
Mit Durchschnittswerten rund 3,4 % im Jahr, vor Kosten: 60 m² kosten rund 210.000 €, die Miete laut Mietspiegel bringt rund 7.200 € im Jahr20. Mit der Zensus-Miete aus bestehenden Verträgen wären es rund 2,9 %. Nebenkosten beim Kauf, Verwaltung und Rücklage senken den Wert noch.
Gilt in Friedrichshafen die Mietpreisbremse?
Ja. Friedrichshafen steht in der Mietpreisbremse-Verordnung des Landes. Sie gilt bis 31.12.2026. Das Land plant eine Verlängerung, beschlossen ist sie noch nicht. Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen18. Ausgenommen sind unter anderem Neubauten und die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung19.
Ist eine Wohnung direkt am See eine gute Kapitalanlage?
Das hängt vom Preis ab, nicht von der Aussicht. Der Gutachterausschuss rechnet Häuser direkt am See gar nicht in seine Durchschnittswerte ein5. Für eine Kapitalanlage zählt, ob die Miete gut zum Kaufpreis passt. Eine schöne Lage allein zahlt keine Rate.
Muss meine Kapitalanlage in Friedrichshafen stehen?
Nein. Für eine Kapitalanlage zählt, dass dort viele Menschen eine Wohnung suchen und Preis und Miete zusammenpassen. Solche Lagen gibt es am Bodensee, aber auch in vielen anderen Regionen, die auf der Wohnwetterkarte 2026 rot sind15. Wir suchen bundesweit die Wohnung, die zu Ihren Zahlen passt.
Ich arbeite in der Industrie am Bodensee. Bekomme ich eine Finanzierung?
Oft ja. Die Bank schaut auf einen unbefristeten Vertrag nach der Probezeit, auf Ihr Einkommen und auf Ihre Ausgaben. Gibt es in Ihrer Firma Kurzarbeit oder ein Abfindungsangebot, prüft sie genauer. Ob es bei Ihnen gerade passt, sagen wir Ihnen offen.
Welche Risiken hat eine Kapitalanlage-Immobilie?
Die feste Zinsvereinbarung endet irgendwann, danach kann die Rate steigen. Wer sein Einkommen verliert, muss die Rate weiter zahlen, ein Polster ist deshalb wichtig. Steht die Wohnung zwischen zwei Mietern leer, kommt keine Miete. Größere Reparaturen teilen sich alle Eigentümer im Haus. Und weil ein Verkauf Wochen oder Monate dauert, sollten Sie das Geld auf lange Sicht nicht brauchen. Diese Fälle rechnen wir vorher mit Ihnen durch.
Wer prüft, ob der Kaufpreis stimmt?
Bei jeder Wohnung aus unserem Angebot schaut vor dem Kauf ein unabhängiger Gutachter auf den Preis und vergleicht ihn mit dem Wert. Zusätzlich prüfen wir Mietvertrag, Zahlen und Unterlagen.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Meistens nur die Nebenkosten des Kaufs. Den größten Teil macht die Grunderwerbsteuer aus, für eine Wohnung in Baden-Württemberg 5 % des Kaufpreises17. Notar und Grundbuch kommen hinzu. Mehr dazu im Ratgeber zur Kapitalanlage ohne viel Eigenkapital.
Muss ich für die Beratung vom Bodensee nach Nürtingen fahren?
Nein. Mit Kunden vom Bodensee sprechen wir meist per Video. Wer uns kennenlernen will, kommt ins Nürtinger Tor, Kirchstraße 34 bis 36 in Nürtingen.
So geht es los
So kaufen Sie Ihre Kapitalanlage-Immobilie. In vier Schritten.
- 1
Kurzer Check
Vier Fragen, rund zwei Minuten. Kostenlos und unverbindlich.
- 2
Erstgespräch am Telefon
Wir rufen Sie an. Sie erzählen, was Sie vorhaben, wir sagen ehrlich, ob es passt.
- 3
Konzept per Video
Wir zeigen passende Wohnungen mit allen Zahlen und Unterlagen. Sie entscheiden in Ruhe.
- 4
Kauf, dann Ruhe
Finanzierung über unseren Finanzierungspartner, Termin beim Notar. Danach übernimmt die Hausverwaltung.
Kostenlose Analyse
Ihr kostenloser Check für eine Kapitalanlage in Friedrichshafen
Vier kurze Fragen. Danach rufen wir Sie an und rechnen mit Ihren echten Zahlen.
- Wie viel Steuern Sie zurückholen können
- Welche Wohnung zu Ihrem Einkommen passt
- Was Sie das im Monat wirklich kostet
Kein Verkaufsdruck. Passt es nicht, sagen wir Ihnen das.
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Baden-Württemberg
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Quellen
26 Belege anzeigen
- Statistisches Bundesamt, Gemeindeverzeichnis-Informationssystem GV-ISys: Alle politisch selbständigen Gemeinden mit ausgewählten Merkmalen am 30.09.2026 (3. Quartal); Fläche und Bevölkerung (auf Grundlage des Zensus 2022) am 31.12.2025. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Eigene Rechnung IMOVIA aus dem Grundstücksmarktbericht 01.01.2025 des Gutachterausschusses Östlicher Bodenseekreis, S. 16 (gebrauchte Eigentumswohnungen Friedrichshafen, Kaufjahr 2024): Durchschnitt aller 255 Verkäufe, gewichtet nach Zahl der Verkäufe je Baujahrsklasse: (56 × 2.712 + 85 × 3.283 + 62 × 3.615 + 27 × 4.275 + 25 × 4.937) / 255 = 3.506 €/m². Ohne Häuser mit Seeanstoß Quelle öffnen
- Stadt Friedrichshafen: Mietspiegel 2026, erstellt vom EMA-Institut, als qualifizierter Mietspiegel anerkannt von Stadt, Haus und Grund Friedrichshafen und Mieterverein Oberschwaben; gilt vom 01.08.2026 bis 31.07.2028; gilt für nicht preisgebundene Wohnungen von 25 bis 160 m². Durchschnittliche Nettomiete unabhängig von allen Wohnwertmerkmalen 9,97 €/m² (S. 10); Vorwort: Anstieg von 9,57 € auf 9,97 €, durchschnittlich 4,23 % Quelle öffnen
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Gemeindedaten aus der Beschäftigungsstatistik, sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am 30.06.2025 nach Wohn- und Arbeitsort, Ein- und Auspendler über die Gemeindegrenze. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte Östlicher Bodenseekreis (Geschäftsstelle Stadt Friedrichshafen): Grundstücksmarktbericht 01.01.2025, Auszug. S. 14, 2.4 Neubauwohnungen Friedrichshafen: Stichtag 31.12.2020 126 Verkäufe, 5.285 €/m²; 01.01.2024 12 Verkäufe, 7.212 €/m²; 01.01.2025 31 Verkäufe, Ø 94 m², 6.924 €/m². S. 16, 2.5 gebrauchte Eigentumswohnungen Auswertungsjahr 2024, Friedrichshafen nach bereinigtem Baujahr: bis 1980 56 Verkäufe 2.712 €/m², 1981 bis 1990 85 Verkäufe 3.283 €/m², 1991 bis 2000 62 Verkäufe 3.615 €/m², 2001 bis 2010 27 Verkäufe 4.275 €/m², 2011 bis 2023 25 Verkäufe 4.937 €/m². Ohne Garagen und Stellplätze, ohne Eigentumswohnungen in Gebäuden mit Seeanstoß. S. 13: Bauträger halten sich wegen gestiegener Baukosten und des Kapitalmarkts weiter zurück Quelle öffnen
- Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Ergebnisse des Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen (Blatt CSV-Wohnungen), Stichtag 15.05.2022. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Eigene Rechnung IMOVIA: 60 m² × 3.506 €/m² (Gutachterausschuss, Wiederverkauf 2024) = 210.360 €; Rate bei voller Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung = 1.050 € im Monat; Kaltmiete 60 m² × 8,53 €/m² (Zensus 2022, Bestandsmiete) = 512 €, gerundet 510 €. Ohne Kaufnebenkosten, laufende Kosten wie Verwaltung und Rücklage und ohne Steuereffekt. Modellrechnung, keine Zusage.
- Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Arbeitslosenquoten Gemeinden, Zeitreihe Datenstand Dezember 2025, Blatt Gesamt (bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen; nur Gemeinden ab 15.000 zivilen Erwerbspersonen). Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- EZB und Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik vom 02.09.2026: täglich fällige Einlagen privater Haushalte im Euroraum im Schnitt 0,28 % (Juli 2026) Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt, 16.01.2026: Inflationsrate 2025 im Jahresdurchschnitt 2,2 % Quelle öffnen
- § 22 Nr. 5 Einkommensteuergesetz: Leistungen aus Pensionsfonds, Pensionskassen und Direktversicherungen (Betriebsrente) sind im Alter steuerpflichtig, soweit die Beiträge steuerfrei waren Quelle öffnen
- § 229 und § 226 Abs. 2 SGB V: Renten der betrieblichen Altersversorgung sind Versorgungsbezüge und in der gesetzlichen Krankenversicherung beitragspflichtig, oberhalb eines Freibetrags Quelle öffnen
- § 23 Einkommensteuergesetz: Gewinn aus dem Verkauf privater Immobilien nach mehr als 10 Jahren steuerfrei; bei Erbe und Schenkung zählt die Besitzzeit des Vorbesitzers mit Quelle öffnen
- IMOVIA-Steuer-Guide, Beispielrechnung: Wohnung 300.000 €, 4,5 % Zins, 1,5 % Tilgung, Kaltmiete 1.100 €, 4 % Abschreibung, 2 % Wertsteigerung pro Jahr, Einkommensteuertarif 2026, ledig. Modellrechnung, keine Steuer- oder Anlageberatung.
- BPD Immobilienentwicklung und bulwiengesa: Die Wohnwetterkarte. Wohnungsmärkte in Deutschland 2026, veröffentlicht 29.09.2026. Bewertet knapp 11.000 Gemeinden nach Wohnungsbedarf und Bautätigkeit, Aussicht auf die nächsten drei bis fünf Jahre, ausdrücklich keine Preisprognose. Die Farbe einer Stadt ist aus der Karte abgelesen Quelle öffnen
- Statistisches Bundesamt: Gemeindeverzeichnis, Gemeinden in Deutschland nach Fläche, Bevölkerung und Postleitzahl am 31.12.2024, Friedrichshafen (ARS 084355002016): 62.796 Einwohner (Fortschreibung Zensus 2022) Quelle öffnen
- Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer (GrEStFestG BW), § 1. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn (Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg, MietBegrenzVO BW), GBl. 2025 Nr. 144. Abgerufen am 02.11.2026. Quelle öffnen
- § 556f Bürgerliches Gesetzbuch: Die Mietpreisbremse (§ 556d) gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und nicht für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung Quelle öffnen
- Eigene Rechnung IMOVIA: 60 m² × 3.506 €/m² (Schnitt gebrauchter Wohnungen 2024, eigene Rechnung aus dem Grundstücksmarktbericht) = 210.360 €; Jahresmiete 60 m² × 9,97 €/m² (Mietspiegel 2026, Durchschnitt) × 12 = 7.178 €; 210.360 / 7.178 = 29,3 Jahresmieten; 7.178 / 210.360 = 3,4 % vor Kosten. Mit 8,53 €/m² (Zensus 2022): 6.142 € im Jahr = 2,9 %. Unterschiedliche Stände, ohne Kaufnebenkosten, laufende Kosten wie Verwaltung und Rücklage und ohne Steuern. Modellrechnung, keine Zusage
- Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn (Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg, MietBegrenzVO BW) vom 16.12.2025, GBl. 2025 Nr. 144 vom 19.12.2025, § 1 (130 Städte und Gemeinden) in Verbindung mit §§ 556d bis 556f BGB; gilt vom 01.01.2026 bis 31.12.2026 Quelle öffnen
- Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit abgesenkter Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen (Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg, KappVO BW) vom 16.12.2025, GBl. 2025 Nr. 145 vom 19.12.2025, § 1 in Verbindung mit § 558 Abs. 3 BGB (15 statt 20 Prozent in drei Jahren); gilt vom 01.01.2026 bis 31.12.2026 Quelle öffnen
- Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit verlängerter Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlungen in Eigentumswohnungen (Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg, KSpVO BW) vom 16.12.2025, GBl. 2025 Nr. 146 vom 19.12.2025, §§ 1 und 2 (Sperrfrist fünf Jahre) in Verbindung mit § 577a BGB; gilt vom 01.01.2026 bis 31.12.2026 Quelle öffnen
- Landesregierung Baden-Württemberg, Pressemitteilung „Land will Mietpreisbremse verlängern“ vom 22.09.2026: Ministerrat hat die Verordnungsentwürfe zu Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und Kündigungssperrfrist für die Zeit nach dem 31.12.2026 zur Anhörung freigegeben; Mietpreisbremse künftig zusätzlich in Mannheim, Konstanz und Kehl. Entwurf, nicht beschlossen (Stand 02.11.2026) Quelle öffnen
- Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg (GrEStFestG BW): Steuersatz 5,0 Prozent. Gelesen in der amtlichen Leistungsbeschreibung „Grunderwerbsteuer zahlen“ aus service-bw (Freigabevermerk 03.02.2026, Oberfinanzdirektion Karlsruhe als Vertreterin des Finanzministeriums Baden-Württemberg), hier im Angebot der Stadt Heidelberg; der Gesetzestext auf landesrecht-bw.de war nicht automatisch abrufbar Quelle öffnen
- Eigene Modellrechnung IMOVIA, Jahr 1: Kaufpreis = 60 m² × Kaufpreis je m² dieser Seite, volle Finanzierung mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung, Abschreibung 2 % im Jahr auf 80 % Gebäudeanteil (§ 7 Abs. 4 EStG, Gebäudeanteil angenommen), Kaltmiete aus dem Zensus 2022. Steuer nach § 32a EStG (Tarif ab 2026) und Solidaritätszuschlag (§§ 3, 4 SolzG), ledig, ohne Kirchensteuer. Ohne Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Keine Steuer- und keine Anlageberatung. Quelle öffnen
Stand: 2. November 2026. Alle Beispielrechnungen sind Modellrechnungen mit den genannten Annahmen und keine Zusage. Diese Seite ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
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- Friedrichshafen vom Ufer aus gesehen, mit Kirchturm, Uferhäusern und Wolkenhimmel: Foto: Thomas Hummel, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Uferpromenade in Friedrichshafen mit Geländer und Blick über den Bodensee: Foto: Thomas Hummel, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Rundes Wohn- und Geschäftshaus in der Fußgängerzone von Friedrichshafen: Foto: Gerhard Giebener, CC BY 2.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Blick von oben auf Wohn- und Geschäftshäuser zwischen Hafen und Altstadt von Friedrichshafen: Foto: Unterillertaler, CC BY-SA 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Glasfassade eines Gebäudes der Zeppelin Universität in Friedrichshafen: Foto: Renek78, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Häuserzeile an der Seestraße in Friedrichshafen, dahinter Baukräne: Foto: qwesy qwesy, CC BY 3.0, Wikimedia Commons, bearbeitet
- Frau mit Schlüssel tritt morgens aus der Haustür eines sanierten Altbaus: KI-Symbolbild, keine echte Person
- Helle, sanierte und möblierte Wohnung mit Schlüssel und Grundriss auf dem Esstisch: KI-Symbolbild, keine konkrete Wohnung
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